Главная --> Публикации --> Ренова добралась до подмосковья Юридические тонкости. недвижимость за границей Рынок заставил миан урезать агентское вознаграждение Первичный рынок: ценовая аномалия История земельного вопроса

Торговый комплекс Metro Cash Carry откроется 27 июля в Ульяновске на ул. Урицкого (северная часть города), возле большой транспортной развязки, сообщила Ведомостям руководитель отдела по правительственным и внешним связям Метро Кэш энд Керри Россия Инна Вожик. Общая площадь комплекса 8000 кв. м, торговая около 7000 кв. м. Вожик говорит, что это оптимальный размер ТК для города с невысоким уровнем доходов населения и численностью менее 1 млн человек. По ее словам, строительство ТК, которое длилось полгода, обошлось компании в 17-18 млн евро. Основные работы завершены, и сейчас заканчивается монтаж оборудования и строительство парковки. По словам Вожик, как правило, в Metro Cash Carry доля местных поставщиков доходит до 25% (производители овощей и фруктов, кисломолочных и мясных продуктов), остальное приходится на московские и инорегиональные компании. Потенциальные клиенты ТК это мелкооптовые магазины, в частности рестораторы Ульяновска и близлежащих городов, утверждает Вожик.

В конце июля Metro Cash Carry открывает в Ульяновске супермаркет площадью 8000 кв. м, который построила за полгода. До этого другой федеральный игрок ТД Перекресток отказался выходить на ульяновский рынок из-за слабой покупательной способности горожан.

В качестве конкурентов во всех городах, в которых присутствует, компания рассматривает городские продуктовые рынки, на которых товар продается мелким оптом по низким ценам (в Ульяновске их около 30). На рынке продуктового ритейла работают местные сети магазинов, которые не могут конкурировать с Metro из-за меньшей площади торговых залов и разницы в форматах. Из местных сетей Гулливер, Глобус и Герольд имеют магазины площадью до 1000 кв. м. Из федеральных компаний здесь представлены Магнит, Пятерочка и ГК Виктория, работающая по франчайзингу (сеть универсамов Квартал формата у дома). Патэрсон откроет универсам в Ульяновске в этом году, рассказала руководитель PR-департамента сети Марина Киселева. PR-менеджер ГК Виктория Денис Дубровин отмечает, что магазины группы и торговый комплекс работают в разном формате, поэтому не будут конкурировать. В Магните не комментируют действия своих конкурентов. А по мнению директора самарского филиала ТД Перекресток Владимира Рыжкова, оптовые продажи ТК составляют не более 20%, поэтому он перетянет на себя часть розничных покупателей. Но сам Перекресток отказался от идеи открываться в Ульяновске, хотя и заявлял об этих планах в 2005 г. По словам Рыжкова, в Ульяновске слабая покупательная способность из-за низких доходов, поэтому конкурировать в Ульяновске практически не за кого. По данным Рыжкова, доля сетевых магазинов в Ульяновске не более 15% от общего товарооборота продуктов питания, тогда как в Самаре она достигает 30%, а в Тольятти 25%. Рынок продуктового ритейла в Самарской области в 5,5 раза больше ульяновского.

Ульяновск стал девятым городом-немиллионником, в котором компания открывает свой магазин. Интерес к этому городу в Metro объясняют бурным ростом рынка продуктового ритейла в регионе. Как рассказала начальник отдела торговли облправительства Татьяна Усова, в этом году в Ульяновской области открылось 11 продуктовых супермаркетов и планируется открыть еще более 30, причем это будут как местные, так и федеральные ритейлеры. Всего в регионе действует более 100 супермаркетов.

Metro Cash Carry входит в холдинг Metro AG и занимается мелкооптовой торговлей продуктами питания. Филиал компании в России Метро Кэш энд Керри Россия. Сеть Metro Cash Carry Gmb включает 475 магазинов в 26 странах мира с общим товарооборотом более 56,4 млрд евро. В России сейчас работают 24 торговых комплекса (ТК) со средней торговой площадью 8000-10 000 кв. м каждый и ассортиментом более 20 000 наименований товаров. В Ульяновске 650 000 жителей. Первый магазин в регионе компания открыла в конце 2004 г. в Самаре.
Роман Абрамович - единственный публично известный в нашей стране владелец острова, остальные россияне предпочитают не афишировать факт своего робинзонства. И хотя приобретение островов не является очень популярным вложением капиталов среди российских граждан, да и заграничных тоже, эксперты все-таки отмечают некоторый растущий спрос на этот вид недвижимости.

Директор ульяновского ресторана Золотой дракон Евгений Антипов отметил, что у ресторана сложились давние партнерские отношения с местными поставщиками и переходить на закупки в Metro не планируется. А директор ресторана Октябрьский Алексей Шакуров отметил, что рассматривает Metro как основного поставщика. Впрочем, в другом волжском городе, сравнимом по численности населения с Ульяновском, Ярославле Metro Cash Carry, открывшаяся в 2004 г., проблем с покупательским спросом не испытывает. В Ярославле (численность населения около 600 000 жителей), по словам Вожик, в марте этого года ТК был расширен на 2000 кв. м. В результате его площадь выросла до 9000 кв. м. Динамику товарооборота магазина она назвать затруднилась, отметив, что он вырос. Аналитик Брокеркредитсервиса Татьяна Бобровская отмечает, что ТК мелкооптовой торговли стремятся выйти в регионы из-за более выгодных условий небольших городов супермаркет всегда близок к основным транспортным и пешеходным потокам, даже если магазин на окраине города, и более низкие, чем в столичных городах, цены на землю.

Желания плюс возможности

Скорее всего, покупка нашими согражданами кусочков рая - вопрос времени: рынок услуг по приобретению недвижимости за рубежом еще достаточно молод, а уж такое экзотическое направление как купля-продажа островов и подавно. А потому есть все предпосылки для того, чтобы список робинзонов, в котором значатся имена известных западных звезд: Билла Гейтса, барона Ротшильда, Шэрон Стоун, Леонардо Ди Каприо, Джонни Деппа, Джулии Робертс и др.- пополнился русскими фамилиями. Главное: чтобы желания совпадали с возможностями.

Если вопрос натуральности острова не стоит на первом месте, то эксперты предлагают обратить внимание на искусственные кусочки земли в Арабских Эмиратах, где в 2004 году открылся грандиозный островной бутик из 300 предложений под общим названием Острова мира. Ну, а если все-таки хочется естества, то потребуется учесть множество факторов.

Трудно вывести единый знаменатель желаний россиян в отношении островов, - рассказывает Лариса Хорева, генеральный директор компании Avenue Property. - В целом, набор требований вполне прогнозируем: остров не должен находиться на немыслимом расстоянии от центров цивилизации, должно быть хорошо развито вертолетное или судоходное сообщение с континентом; остров должен располагаться в экологически чистой зоне и иметь приятные глазу пейзажи. Поскольку, в большинстве случаев, покупка острова расценивается как инвестиционное вложение, то чаще всего, люди хотят, чтобы остров в разумной степени сочетал цивилизованное начало (наличие коммуникаций, электричества, добротных строений, которые могут быть использованы как отели) и первозданную природу, погружающую вновь прибывшего в совершенно иной, экзотический, мир.

Нелишними окажутся и знания политической ситуации места. В этом отношении показательна история Мэла Гибсона. За о. Маго (в группе островов Фиджи) известный режиссер и актер заплатил $15 млн., а потом обнаружил на своей земле пятьсот аборигенов, которые подали на Гибсона в суд, потому что считают этот остров тоже своим!

Во-первых, законодательную базу государства, к которому принадлежит остров, - говорит эксперт. - Во-вторых, обратить внимание на условия, на которых продается остров: лизгольд или фригольд. Многие острова продаются на условиях аренды (лизгольд), это значительно уменьшает их стоимость, но при этом создает ряд неудобств, например, невозможность завещать такой остров своим наследникам. В-третьих, важно учесть наличие транспортного сообщения с материком и общую экологическую обстановку вокруг острова. Если Вы покупаете остров, а потом выясняете, что рядом проводятся испытания какого-либо оружия или добывается нефть, не удивляйтесь, что желающих посетить остров будет весьма немного.

И, конечно, надо узнать обо всех природных особенностях данного региона. Например, если береговая линия разная, а Вы хотите по всему периметру острова пляж, то встретившиеся на пути скалы, могут сильно расстроить, также как и тропические ливни, зарядившие на несколько недель или того хуже - вероятность цунами и землетрясений.

Необходимо также выяснить, какая инфраструктура имеется в наличии, а в случае ее отсутствия есть ли возможность ее развития. Часто остров является заповедной зоной, где проведение коммуникаций строго запрещено. Кроме того строительство коммуникаций - недешевое удовольствие: водопровод, канализация и электрогенератор обойдутся минимум в 100 000 долларов. Хорошо, если на острове есть источник питьевой воды, а если нет, то придется еще потратить на установку по опреснению воды как минимум 20 тысяч долларов.

Диапазон цен на острова очень велик: от нескольких десятков тысяч долларов до нескольких десятков миллионов. Самые дешевые острова расположены в азиатском регионе, после них по стоимости - побережье Ирландии, Хорватии, США, а самые дорогие находятся в Тихоокеанском и Карибском регионах.

Цена удовольствия

По словам Ларисы Хоревой, цена острова напрямую зависит от климата: тропические острова ценятся дороже, чем холодные, а наличие источника воды, коммуникаций, строений, развитой инфраструктуры увеличивает его стоимость в разы.

Самый дорогой остров, выставленный на продажу в 2006 году - Highbourne Cay на Багамах. Он стоит 45 млн долларов, на втором месте Keswick Island в Австралии. Он всего на 10 долларов дороже Isla de sa Ferradura, что в Средиземном море, который стоит 32,99 млн. долларов. И самое интересное: Isla de sa Ferradura занимает всего 6 гектаров, а Keswick Island - 526 гектаров! На последнем месте по стоимости находится Island in Croatia 002 - отдельный остров из группы остров, недалеко от острова Zut в Хорватии - площадью 44,9 га. Он стоит всего 4 млн 950 тысяч долларов.

Райская собственность

Сегодня одним из возможных вариантов по приобретению в частную собственность, может стать остров Аноним. Этот остров - одно из звеньев Сейшельской гряды площадью 25 акров (10 га) - получил свое название по имени французского корабля Анонима, который останавливался здесь на пути к французским островам. Издавна остров был облюбован креолами, которые со свойственной им любовью к роскоши построили здесь дома, способные сегодня соперничать с лучшими виллами Лазурного Побережья. На Анониме располагается два владения, одно из которых может быть использовано как мини-отель или роскошная вилла. Шесть роскошных сьютов идеально подойдут для приема гостей. Роскошная королевская вилла - второе владение - отвечает всем самым высшим стандартам качества оформления: система климат-контроля, джакузи, мини-бар, телевидение, DVD, бассейн, частный сад с тропическими растениями, свой пляж. Стоимость подобных предложений обычно предоставляется по запросу, но удалось узнать, что цена Анонима 8,5 млн долларов.

Остров - это такой же объект недвижимости, как квартира или дом, поэтому процесс его приобретения происходит аналогично. Составляется договор купли-продажи, который отличается от других включением туда обязанностей будущего владельца острова: как правило, будущий владелец не может вырубать лес, застраивать пляжную зону, должен выделить специальную статью расходов на содержание острова.

Помощь в выборе и приобретении островов оказывает ряд российских агентств, специализация которых - зарубежная недвижимость. Как правило, у таких компаний есть западные партнеры, именно они и берут на себя ответственность за оформление сделки.

Прежде, чем оформлять документы, эксперты рекомендуют посетить приглянувшийся остров. А еще лучше - взять его в аренду на некоторое время, чтобы наглядно убедиться, что именно этот экзотический кусочек земли и является Вашим раем. Мало ли: вдруг климат не подойдет.

Даже если пользоваться островом один раз в год, поддержание его в надлежащем виде не отменяет этих затрат (а это, как правило, несколько десятков тысяч долларов). Кроме того, собственник острова в полном ответе за его экологическую обстановку и микроклимат и должен неукоснительно соблюдать правила страны по охране купленного объекта, которые прописываются в контракте купли-продажи.

Смена форматов

Объем предложения торговой недвижимости в столице достиг того уровня, что аналитики заговорили о насыщении рынка. Теперь, в условиях реальной конкуренции между торговыми центрами, девелоперы постоянно ищут новые форматы развития. Кроме репозиционирования и редевелопмента устаревших проектов с непродуманной концепцией игроки рынка отмечают смещение инвестиционной активности компаний с рынка девелопмента к покупке уже функционирующих комплексов.

Однако, как отмечает старший консультант по коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин, рынок торговой недвижимости Москвы насыщен предложением, качество которого оставляет желать лучшего, и особенно это касается ТЦ. Поэтому, по его мнению, одна из самых главных тенденций последнего времени - это концептуальное преобразование рынка: от непродуманных ТЦ к интересным торгово-развлекательным объектам. Возможно, вскоре произойдет переход в совсем иные форматы,- рассуждает Жамкин.- Классическая схема якорный арендатор плюс торговая галерея уступит место таким форматам, как life style и power center. Первый формат подразумевает торговую деревню, квартал, в котором расположены магазины, рестораны, развлечения и т.п.

По данным консалтинговой компании Colliers International, за первые шесть месяцев 2006 года рост предложения новых площадей на рынке торговых помещений Москвы составил около 153 тыс. кв. м. Всего на данный момент общая площадь 45 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составляет около 2,2 млн кв. м, из которых торговая площадь занимает примерно 1,3 млн кв. м. Эксперты уверены, что рынок торговых помещений столицы постепенно достиг уровня насыщения, что особенно стало ощутимо в последние полгода.

С увеличением конкуренции между объектами, а также существенным приростом новых площадей меняется и инвестиционная привлекательность активно и давно осваиваемых торговых зон города.

Power center напоминает ритейл-парки и включает в себя магазины нескольких крупных арендаторов.

Время делать покупки

Так, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько уверена, что в ближайшем будущем новый девелопмент торговоразвлекательных комплексов на ТТК столкнется с проблемой ожесточенной конкуренции, поскольку количество проектов комплексов суперрегионального масштаба здесь достаточно велико. Похожая судьба ожидает и МКАД. С одной стороны, объекты на МКАД будут испытывать растущее влияние интенсивно развивающейся торгово-розничной инфраструктуры, расположенной в черте города,- рассуждает Ясько.- С другой - в окружении комплексов суперрегионального масштаба новое строительство будет требовать колоссальных вложений и больших организационных усилий. Таким образом, по соотношению доходности и возможности контроля сопутствующих рисков наиболее привлекательными, вероятней всего, окажутся проекты, расположенные в районе будущего ЧТК. Со временем, когда будут достраиваться все новые и новые участки четвертого кольца, застройщики неизбежно начнут освоение тех площадок, которые пока не интересны для девелопмента из-за плохой транспортной доступности. Среди основных районов, где пока ощущается острый дефицит качественных торговых площадей, эксперты выделяют юго-восток и восток города.

Одним из знаковых событий для рынка в первом полугодии также стала сделка по продаже ТЦ Европарк на Рублевском шоссе группой Даев плаза компании Лигастройпроект. Собственник ТЦ - группа Даев плаза - впервые за новую историю развития рынка коммерческой недвижимости Москвы применила при заключении сделки широко используемую на западе схему РЕПО, оставив за собой возможность выкупить Европарк обратно.

Помимо обозначившейся тенденции поиска новых форматов для торговых центров, а также репозиционирования и редевелопмента устаревших проектов с непродуманной концепцией, игроки рынка отмечают некоторое смещение инвестиционной активности компаний с рынка девелопмента к рынку приобретения уже функционирующих комплексов. За последнее полугодие особенно стала ощутима активная экспансия западных инвесторов. Вероятно, произошла переоценка рисков, ассоциируемых с вложениями в объекты торговой и торговоразвлекательной недвижимости,- предполагает Ольга Ясько. Среди значимых сделок первого полугодия 2006 года эксперты выделяют покупку двух функционирующих торговых центров Молл Гэллери, а также двух площадок для строительства общей площадью 8 га холдингом Meinl European Land Ltd. у компании СТ девелопмент Шалвы Чигиринского. На ближайшие несколько лет аналитики прогнозируют и дальнейшее расширение инвестиционной активности на рынке торговой недвижимости.

Консолидация активов

Несмотря на столь высокую покупательскую активность, в целом по рынку в первом полугодии заметного колебания ставок аренды и цены продажи на помещения в торговых центрах и торговых коридорах не произошло, утверждают аналитики. По данным компании Blackwood, как и в конце 2005 года, средние ставки аренды в центральных торговых комплексах составляют $1,2-1,5 за 1 кв. м в год, в торговых центрах, расположенных на окраинах,- $600-1 тыс. за 1 кв. м в год.

Эксперты уверены, что выход на столичный рынок такого гиганта, как SPG, заставит многие компании пересмотреть форматы торговли.

Помимо увеличения числа сделок на рынке торговой недвижимости, прошедшие полгода также были отмечены приходом в Москву новых западных игроков и некоторым изменением в среде самих ритейлеров. Так, в июне стало известно о выходе на московский рынок крупнейшего американского холдинга Simon Property Group (SPG), специализирующегося на операциях с торговой недвижимостью. Партнером SPG в столице стала компания Ост групп, принадлежащая бывшему топ-менеджеру Мосинжстроя Александру Нахмановичу. Входящий в SPG французский девелопер Groupe BEG принял участие в строительстве торгового комплекса рядом с метро Автозаводская на 7-й Кожуховской улице общей площадью 60 тыс. кв. м. Игроки рынка недвижимости предполагают, что Groupe BEG и Ост групп и в дальнейшем будут сотрудничать. Вероятней всего, совместными силами компании реализуют проект по строительству многофункционального комплекса в Ясеневе площадью около 300 тыс. кв. м.

За прошедшее полугодие не только консолидация стала одной из основных тенденций рынка ритейла. Как отмечают аналитики, все больше компаний заявляют о своем выходе на IPO и планомерно готовятся к нему. Подобная тенденция способствует оздоровлению рынка в целом, утверждает директор отдела исследований компании Knight Frank Мария Котова. Компании, прошедшие IPO, не готовы участвовать в проектах по серым и черным схемам, что положительно влияет на переход девелоперов к легальным арендным отношениям,- рассуждает она.

Также знаковым для рынка ритейла и торговой недвижимости Москвы стало слияние компаний Пятерочка и Перекресток. В результате сделки оба бизнеса перешли на баланс Pyaterochka Holding N. V., которую контролирует Альфа-групп. Объем сделки составил$1,365 млрд,- говорит Ольга Ясько. Теперь, по ее словам, объединенная компания займет третье место в рейтинге крупнейших ритейлеров.

Учитывая конкуренцию между объектами торговли в столице, все больше компаний анонсируют свои планы по развитию сетевых проектов вне Москвы.

За пределы Москвы

Общая арендная площадь ТЦ, по предварительным расчетам, будет составлять около 40 тыс. кв. м с 80-100 арендаторами и возможностью расширения до 80 тыс. кв. м,- говорит она.

Так, компания RIGroup в ближайшие годы намерена реализовать на рынке недвижимости Подмосковья 62 проекта общей площадью порядка 1 млн кв. м. А Centrum Group подписала договор с London Regional Nordic Properties о совместном развитии сети региональных центров под брэндом Центрум Парк в городах России с населением меньше одного миллиона, рассказывает Ольга Ясько. В ближайшее время планируется выйти в такие города, как Калуга, Рязань, Белгород, Липецк, Ярославль.

Примером последней могут служить ТЦ в Костроме, Иванове и Смоленске.
Проект по строительству на месте Московской ситценабивной фабрики бизнес-парка площадью 100 тыс. кв. м в ближайшее время получит новое развитие. На этой неделе было подписано соглашение между акционерами фабрики компанией Промсвязьнедвижимость и МДМ-банком о выделении последним кредита под реконструкцию объемом $81 млн. Кредит выделен на срок 5,5 года, однако ряд экспертов уверены, что он будет погашен раньше, после продажи комплекса.

Мария Котова из Khight Frank добавляет, что холдинг Douglas Consulting и канадская компания Midland Group, созданная выходцами из России, собираются вложить $200 млн в строительство 80 торговых центров сети Strip Mall в Подмосковье и Ленинградской области. При этом, как отмечает аналитик рынка торговой недвижимости Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Олеся Лонгус, экспансия профессиональных девелоперов наблюдается не только в города-миллионники, но и в города с населением от 150 тыс. до 500 тыс. жителей.

Кредит в $81 млн для строительства 100 тыс. кв. м офисов класса В+ - это достаточный объем финансирования, учитывая, что заемные средства, как правило, составляют около 60-65% от общей стоимости девелоперского проекта,- считает генеральный директор компании БЭЛ девелопмент Игорь Жуков. Старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Евгений Борисов отмечает, что кредит наиболее целесообразно рефинансировать под залог готового, сданного в аренду объекта. Это позволит высвободить сразу часть инвестированных средств и снизить нагрузку на денежные потоки проекта со стороны платежей по обслуживанию кредита. Однако в случае если кредитный договор предусматривает существенные штрафные санкции за досрочное погашение, сразу рефинансировать кредит с помощью более агрессивных западных банков не получится,- считает Борисов.

О своих планах по реализации столь масштабного проекта ЗАО Промсвязьнедвижимость объявило около года назад. Сейчас там уже ведутся подготовительные работы к реставрации 14 корпусов фабрики, однако, по мнению экспертов, основная стадия реконструкции начнется только сейчас, после подписания договора с МДМ-банком. О выделении кредита в $81 млн сообщили в пресс-службе Промсвязьнедвижимости, уточнив, что он рассчитан на 5,5 года.

Промсвязьнедвижимость намерена реализовать на территории ситценабивной фабрики бизнес-парк класса В+. По словам пресс-секретаря компании Промсвязьнедвижимость Ольги Кулагиной, основной акцент при выборе арендаторов делается на крупные компании, заключающие договоры на аренду от 1 тыс. кв. м. Конечно, мы найдем площади и для менее крупных компаний, однако основу бизнес-парка будут составлять крупные игроки,- заявила Кулагина. В случае если компании удастся привлечь именно таких арендаторов, бизнес-парк можно будет успешно продать, считает Сергей Кошинский.

В компании Промсвязьнедвижимость выбор кредитора объясняют тем, что МДМбанк предложил лучшие условия кредитования: его срок составил 5,5 года, процентную ставку в компании не раскрывают, однако эксперты рынка считают, что она находится в рамках около 12%. Выбор банка, не аффилированного с компанией, эксперты называют естественным ходом. Холдинг не хочет или не может вкладывать большесвоих активов и берет деньги у стороннего банка, это совершенно естественно,- считает старший консультант компании Penny Lane Realty Сергей Кошинский.

Авот частично офисные площади в таком комплексе могут быть распроданы. В компании Промсвязьнедвижимость отмечают, что говорить о продаже комплекса пока рано, однако Ольга Кулагина добавила, что если поступит интересное предложение, компания его обязательно рассмотрит.

Игорь Жуков, напротив, предполагает, что найти покупателя на офисный парк площадью 100 тыс. кв. м будет непросто.



Главная --> Публикации