Главная --> Публикации --> Торговая недвижимость вышла в лидеры Земля подешевеет Склад для компьютеров Англичане, ирландцы и россияне скупают землю в черногории Итоги пресс-конференции в.ресина актуальные вопросы строительства в москве

Самое очевидное установить цену чуть ниже, чем у конкурентов. Однако такой ход не слишком хорош. Во-первых, он по понятным причинам нежелателен жертвовать собственной прибылью не хочет никто. А во-вторых, снижение цены часто ведет к прямо противоположным последствиям: потребитель задумывается, с чего бы это вдруг? Может быть, у объекта какие-то скрытые дефекты? Или у застройщика проблемы он, чего доброго, не сумеет довести проект до конца Одним словом, лучше действовать другими неценовыми методами.

Как привлечь покупателей к своим объектам? Этот вопрос не дает покоя всем застройщикам и риэлторам. Конкуренция на рынке загородной недвижимости становится все острее, предлагаемых поселков все больше. И как же в таких условиях обеспечить спрос?

Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании, считает, что одним из основных неценовых аспектов, на которые обращает внимание покупатель недвижимости, становится инфраструктура жилого комплекса, вне зависимости от того, городской он или находится за пределами мегаполиса. Общение с покупателями дорогой недвижимости показывает, что этим фактором интересуются 90% клиентов, он входит в тройку решающих наряду с природными характеристиками местности и транспортной доступностью. Но если природу или транспорт застройщик изменить вряд ли может, то оснастить свой поселок всеми благами цивилизации ему вполне по силам. Положительными примерами тут могут служить поселки Николино, Резиденции Бенилюкс, Величъ, Довиль. Особенно нагляден опыт Николино: несмотря на значительную удаленность от Москвы, поселок вошел в тройку лучших на рынке! Застройщик добился успеха благодаря очень мудрому решению: созданию по-настоящему богатой инфраструктуры, включающей боулинг, бани, пляжи, водоемы, ресторан, фитнес, SPA, просторные прогулочные зоны.

Компания Soho Realty решила подробнее изучить вопрос об успешных маркетинговых решениях на рынке дорогой недвижимости. Внимание уделили самым интересным прецедентам когда, несмотря на не всегда благоприятные стартовые условия, проект реализуется максимально быстро и по весьма высокой для рынка цене.

Второй выигрышный ход, сулящий несомненный успех проекту, привлечение именитого архитектора. Естественно, это требует от застройщика только дополнительных расходов известный зодчий возьмет за свою работу больше, чем начинающий, нераскрученный архитектор. Однако на практике статусное имя автора проекта это своего рода нематериальный актив, позволяющий с лихвой окупить все затраты. Точно как в рекламе, где действительно интересный креатив, нестандартная идея не только экономит деньги рекламодателя, но и приумножает их, привлекая к рекламному сообщению в стократ большее внимание и интерес.

При наполнении инфраструктуры не стоит забывать, что покупатель загородного дома ищет, прежде всего, спокойствия и уединенности, поэтому переизбыток дополнительных общественных объектов так же плох, как и отсутствие таковых вовсе. Поэтому перед девелоперами в данном случае стоит нелегкая задача найти золотую середину в данном вопросе.

Особо можно отметить опыт застройщиков X-Park, который, вероятно, со временем войдет в учебники. Безупречная репутация девелопера, громкое имя архитектора, а главное, чутко подхваченная новая тенденция стремление к функциональной архитектуре, без излишеств все это позволило обеспечить крайне высокий спрос на жилье в этом поселке. Кстати, большинство дорогих загородных комплексов по-прежнему тяготеют к европейской архитектуре, неизменно актуален и русский классицизм. Однако надо отметить, что в последнее время стали появляться дорогие поселки в стиле high tech.

Современный потребитель готов выложить значительные суммы за проект настоящего мастера своего дела, понимая, что это своего рода гарантия качества. Ведь, как говорится, работать на собственную репутацию нужно очень долго, а потерять ее можно в одночасье. Вряд ли именитый зодчий позволит себе расстаться с благополучным имиджем, создав неликвид. Кроме того, у него есть определенный узнаваемый стиль, а это позволяет потенциальным покупателям сориентироваться в выборе человека для создания проекта дома ведь одни архитекторы предпочитают работать в классическом стиле, творения других относятся к минимализму. А значит, и потенциальный покупатель, зная имя архитектора, сможет составить хотя бы первоначальное представление о стилистике проекта. Скажем, примерами несомненно удачных работ с точки зрения архитектурного решения служат проекты X-Park и Горки-21 (архитектор Юрий Григорян), Клуб 20’71 (Сергей Скуратов).

Такого рода маркетинговые ходы, как правило, требуют незначительных вложений. Но они придают поселку необщее выражение лица, повышают узнаваемость и привлекательность поселков. Это своего рода необязательная программа, которая вызывает интерес и любопытство клиента.

Еще один способ обеспечить интерес к тому или иному проекту оригинальные маркетинговые находки. Наиболее любопытные из них мини-зоопарк, гостиница для персонала (Резиденции Бенилюкс), гоночная трасса (Клуб 20’71). Конечно, наличие зоопарка вряд ли станет решающим фактором при принятии решения о покупке. Но он, безусловно, привлечет внимание семейных покупателей. Равно как и гостиница для персонала, которая является очень удобным решением проблемы размещения прислуги, а значит, демонстрирует заботу о личных интересах жителей поселка, что очень ценится состоятельным клиентом.

Четвертое слагаемое успеха принцип клубности. Застройщик заявляет, что на входе в его поселок покупателя ожидает серьезный face-контроль. Жители поселка, таким образом, представляют собой пул людей одного социального статуса, а значит образа мышления и стиля жизни. Такой маркетинговый ход, по сути, предлагает покупателю не просто дом, а достойное социальное окружение, респектабельных соседей. Вводя клубность, застройщик страхует и себя от несанкционированного вмешательства в концепцию поселка. Бывают случаи, когда кто-то из покупателей хочет отгородить свой дом, находящийся в самом центре всего загородного комплекса, двухметровым забором, а кто-то решил построить большую баню a la russe в окружении подчеркнуто европейского стиля близлежащих жилых домов. Подобные самоуправства выглядят ужасно и косвенно сказываются на инвестиционной привлекательности всего поселка в целом. Клубный принцип в определенной мере позволяет предотвратить их. Примерами таких предусмотрительных проектов могут быть Горки-22, Клуб 20’71, Серебряный век.

С помощью таких нехитрых, на первый взгляд, дополнений можно вызвать дополнительный интерес даже к проектам, которые уступают в чем-то своим собратьям. Например, кажущийся недостаток удаленность от МКАД в пределах 100 км и больше можно исправить, построив на территории поселка, скажем, вертолетную площадку и открыв службу аэротакси. Таким образом, решена проблема транспортной доступности всего 15 минут в небе, минуя пробки, и вы в столице. Конечно же, многие фишки диктуются самим местоположением. Так, наличие вблизи загородного комплекса водоема или лесного массива само подсказывает девелоперам создание охотничьих угодий или организации эллинга для яхт.

Не стоит забывать и о репутации девелопера и риэлтора. По статистике, 80% клиентов при первом же разговоре интересуются опытом и статусом застройщика и инвестора. Известное имя, опыт реализации проектов в области недвижимости вызывают доверие и готовность активно вести последующие переговоры.

Еще одна важная составляющая в продвижении проекта на рынке PR-кампания и собственно бренд поселка, который представляет собой актив, ценность которого особенно очевидна в условиях жесткой конкуренции. Он воздвигает своего рода дополнительную надстройку, несомненно влияющую на прирост стоимости проекта. Сильный бренд позволяет в максимально сжатые сроки осуществить максимально широкий охват целевой аудитории. Именно ему покупатели простят многие недостатки и недочеты. Среди наиболее удачных и амбициозных брендов на рынке можно назвать Резиденции Бенилюкс, Дубровку, Бельгийскую Деревню.

Наиболее яркие поселки, имя инвестора и застройщика которых говорят о многом: Павлово, Резиденции Бенилюкс, Клуб 20’71.

Прежде чем выходить на рынок, инвестору стоит уделить внимание позиционированию собственного имени и точно подобрать так называемый личный имидж. Это снимет впоследствии ненужные вопросы и укрепит уровень доверия к проекту со стороны клиента. Не менее важна репутация риэлтора, реализующего объект. Только на одном имени риэлтора уже можно великолепно вытянуть поселок и прецеденты тому были неоднократно. Это принципиально важно на начальном этапе развития проекта, когда строительство еще не началось, показывать нечего, а продажи уже нужны.

И, наконец, имидж места застройки, его аура. Завидово, Ватутинки, Архангельское, Грибово, Переделкино, Николина Гора, Успенские дачи те общеизвестные места, исторический шлейф которых сэкономит на вложениях в бренд до 20 30%. Знакомое значит интересное, заслуживающее доверия. Эти аксиомы без существенных маркетинговых вложений позволят добиться в кратчайшие сроки высокой узнаваемости поселка. Наиболее полно этой возможностью воспользовались такие поселки как Серебряный век, Чайка и Сосновый бор.

Грамотный менеджмент, эффективная система управления проектом в целом и продажами, в частности, еще один фактор, влияющий на успех загородного комплекса и динамику его реализации. Современные инструменты менеджмента, прозрачность, оперативность принятия решений все это позволяет выстроить наиболее оптимальные отношения на рынке основных игроков (власти, риэлторы, подрядчики и, в конце концов, клиенты, покупатели домов). В данном отношении наиболее ценен опыт застройщиков Резиденций Бенилюкс, Горок-22.

Условия предоставления жилищного сертификата

Итак, конкурировать можно не только и не столько в цене. И эта творческая состязательность в реализации проектов, пожалуй, более увлекательна и показательна для застройщиков и риэлторов.
В прошлом выпуске «Вашего консультанта» обсуждался вопрос предоставления безвозмездной жилищной субсидии. Это одна сторона проблемы. Другая — жилищный сертификат, так как в его основе лежит безвозмездная субсидия. Однако условия его предоставления, порядок получения и оформления посредством такого сертификата договора купли-продажи квартиры имеют свои особенности.

Срок действия сертификата составляет 9 месяцев со дня его выдачи.

Государственный жилищный сертификат — это свидетельство о предоставлении безвозмездной субсидии за счет средств федерального бюджета на приобретение жилого помещения. Кроме того, он является именным свидетельством. Это значит, что жилищный сертификат не имеет статуса ценной бумаги и потому не подлежит передаче другим лицам.

- выход на пенсию;

Предоставляется жилищный сертификат не имеющим жилья для постоянного проживания военнослужащим и сотрудникам силовых ведомств, уволенным со службы по трем причинам:

- в связи с организационно-штатными мероприятиями, а также переселенцам из закрытых военных городков. При этом общая продолжительность службы должна быть не менее 10 лет.

- по состоянию здоровья;

Получение сертификата — дело добровольное. Владелец сертификата сам занимается поиском варианта жилья. Здесь царит полная свобода выбора. Можно купить любое готовое жилье на первичном или вторичном рынке в общую собственность всех членов своей семьи. Однако помните, что приобретение жилого помещения, где не выполняется условие о норме общей жилой площади в расчете на одного члена семьи запрещено. При покупке жилья большей стоимости, чем размер субсидии по сертификату, можно привлечь собственные деньги или взять кредит в банке.

Порядок получения сертификата

Орган исполнительной власти, где происходит постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, формирует и утверждает списки получателей сертификатов с указанием Ф.И.О. гражданина, состава семьи и размера субсидии. Такие списки являются основанием для выдачи сертификатов.

Порядок выдачи сертификатов регулируется Федеральной целевой программой. Право на участие в программе дается только один раз, как и в случае с правом приватизации. Каждый участник программы дает письменное согласие на участие в ней и на исключение из очереди на улучшение жилищных условий, если, конечно, благополучно купит квартиру с использованием сертификата. Если вы по каким-либо причинам не смогли решить жилищную проблему в установленные сроки с помощью сертификата, вас восстанавливают в очереди на улучшение жилищных условий, и вы имеете право на получение жилья по ордеру как очередник.

Вы получили жилищный сертификат. Что делать дальше?

Порядок оформления (заключения) договора купли-продажи квартиры, оплачиваемой посредством сертификата

Данный этап более сложный и протяженный во времени. Вам предстоит:

Вы идете в банк и открываете в нем на свое имя блокированный целевой счет, куда потом перечислят деньги. По общему правилу оплата жилья с использованием сертификата производится только в безналичной форме.

- представить договор в Мосрегистрацию для проведения государственной регистрации;

- заключить договор купли-продажи заранее найденной вами квартиры;

Помните, что вы не должны выйти за пределы срока действия сертификата. Здесь вы встречаете наибольшие трудности, так как форма безналичных расчетов устраивает далеко не всех продавцов квартир. Квалифицированная помощь риэлторов может существенно облегчить ваш труд.

- представить уже зарегистрированный в Мосрегистрации договор в банк для последующей проверки.

Теперь вы понимаете, почему подыскать продавца, желающего участвовать в сделке купли-продажи по приведенной выше схеме, найти чрезвычайно трудно? Тут следует искать другие пути…

Последний этап — ожидание. Банк проводит проверку документов в течение 5 дней. При положительном исходе проверки банк направляет в казначейство заявку на перечисление средств, и казначейство пересылает их в течение 5 дней в банк, который зачисляет их на ваш счет. Вы, наконец, имеете возможность рассчитаться с продавцом квартиры! А если эта процедура по какой-либо причине затянется и денег на взаиморасчет с продавцом вы вовремя не получите?..

Индустрия в зародыше

От экспертов часто приходится слышать, что российский рынок недвижимости за 15 лет своего существования прошел путь, на который другие страны потратили столетия. С этим трудно спорить. Хотя наивно полагать, что возникшие в России рыночные отношения не требуют дальнейшего усовершенствования или что все существующие в западных странах специализации представлены на российском рынке во всем многообразии. Некоторые виды услуг только-только начинают появляться на российском рынке. Например, взыскание неплатежей по ипотечным кредитам.

Максимум через пару лет услуги подобных компаний на рынке будут востребованы в полной мере, их число уже не будет ограничиваться десятками а именно так картина выглядит сейчас. Когда ипотечные кредиты станут доступны, может быть, и не всем, но многим, работы коллекторским агентствам прибавится. Так что коллекторы оценивают перспективы своего бизнеса самым положительным образом и очень рассчитывают на развитие сферы жилищного кредитования.

Если иметь в виду не единичные случаи взыскания долгов, а отдельную сферу такого рода услуг, то пока в России она не подпадает под определение индустрии, хотя на развитых рынках она имеет все соответствующие этому определению черты: сложившийся состав игроков и уровень цен, стабильный спрос и предложение. Однако все к этому идет. По оценкам специалистов коллекторских агентств, занимающихся работой с должниками, бум на ипотечном рынке произойдет в 2007-2008 гг. Такой точки зрения придерживается, например, Александр Федоров, заместитель генерального директора компании Центр ЮСБ, и директор по развитию бизнеса Финансового агентства по сбору платежей (ФАСП) Наталья Никитина.

Трудоемкой работу с ипотечными должниками эксперты не считают. Редкий банк сегодня, говорит Александр Федоров, не учитывает имеющуюся у заемщика недвижимость кроме той, что оформляется в залог как приобретаемая. Следовательно, обращать взыскание на такое имущество можно без проблем. И суммы, о которых, как правило, идет речь, позволяют рассчитывать на хорошие дивиденды.

На западных рынках в сфере ипотеки четко прослеживается тенденция максимальной специализации, отдельные участники выполняют строго определенные функции: ипотечные брокеры подбирают банк, риэлторы недвижимость, банк выдает кредитные деньги, страховая компания страхует некоторые риски, коллекторские компании работают с проблемной задолженностью. Узкая специализация приводит к снижению стоимости услуг и повышает их качество.

Что характерно: еще год назад выступления представителей финансовых структур на тему развития ипотеки практически никогда не касались проблемы невозврата заемных средств. А представители иностранных банков часто ограничивались лишь самыми позитивными отзывами по поводу дисциплинированности русских заемщиков. Сейчас эта тема время от времени поднимается и даже оглашается некоторая статистика невыплат.

Пока, по оценке Федорова, долги по ипотечным кредитам в общем объеме просроченных потребительских кредитов (кредитов, выданных физическим лицам не для предпринимательских целей) составляют максимум 1-2%. Андрей Крысин, председатель комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, на открытии IX Национального конгресса по недвижимости заявил, что в целом по России объем просроченной задолженности от общего объема ипотечной задолженности составляет 0,1%.

Кроме того факта, что ипотечное движение только набирает обороты, минимальные и вполне позитивные для банков показатели Федоров объясняет более тщательной проверкой ипотечных заемщиков и большей их ответственностью перед финансовыми структурами. Другими словами, за ипотечными кредитами пока ходят ответственные люди, они озадачены не покупкой холодильников или домашних кинотеатров решение о таких приобретениях принимаются подчас спонтанно, а озабочены решением жилищного вопроса со всеми вытекающими из этого проблемами.

Приоритеты должников

Кто они?

Несмотря на положительные оценки перспективности рынка услуг коллекторов, Наталья Никитина считает, что он будет занимать лишь 3-е место после потребительского и автокредитования. По данным компании, гражданин, купивший в долг квартиру, автомашину и бытовую технику, в случае финансовых сложностей в первую очередь будет рассчитываться за квартиру и только потом за все остальное. В некотором смысле взаимосвязь между этими рынками, считает Никитина, для коллекторов существует: наладив взаимодействие с 30 топовыми банками, работающими в сфере потреб- и автокредитования, компания таким образом получает банки в качестве потенциальных клиентов по работе с ипотечными заемщиками.

Коллекторское агентство Центр ЮСБ, однако, было создано по-другому. Сначала Центр ЮСБ зарекомендовал себя как организация, специализирующаяся на массовом судебном взыскании долгов (2003-2004 гг.), и благодаря этому получил в клиенты ряд банковских структур.

Современные коллекторские компании это в основном самостоятельные, не связанные с банковскими учреждениями юридические лица, утверждает Федоров. Единственная связь реально действующие коллекторские агентства обычно создаются людьми с опытом работы в банках. В таком бизнесе клиентов с улицы не привлекают, первыми клиентами свежесозданного агентства становятся именно банки бывшие места службы топ-менеджеров-коллекторов.

В Sequoia Credit Consolidation, одном из первых на российском рынке коллекторских агентств, специализирующемся на сборе просроченной задолженности физических и юридических лиц, говорят, что по ипотечным жилищным кредитам уже появляются единичные случаи просроченной задолженности. Объемы таких просрочек невелики по оценкам заместителя генерального директора агентства Sequoia Credit Consolidation Алексея Козырева, пока около 0,1%. Но после того как программы жилищного кредитования станут доступны для основной массы населения, утверждают в компании, показатели просроченной задолженности будут возрастать. Сотрудничество банков с коллекторами будет развиваться, если в банках не будет проводиться тщательный андеррайтинг заемщиков.

Кроме банков к коллекторам обращаются также страховые компании, занимающиеся страхованием финансовых рисков по розничному кредитованию и страхованием имущества физических лиц; телекоммуникационные компании; предприятия сферы жилищно-коммунального хозяйства; прочие юридические лица, имеющие дебиторскую задолженность как по физическим, так и по юридическим лицам.

Анна Горячева, руководитель департамента по работе с физическими лицами АБ Газпромбанк, говорит о том, что задолженность по выплате ипотечных кредитов составляет 0,08% от общего объема просроченной задолженности банку. Однако в банке уже общаются с коллекторскими фирмами, и интерес к себе с их стороны банк уже замечает.

В большинстве финансовых учреждений не стремятся открыто обсуждать тему просроченной задолженности. Считая, видимо, что любая негативная информация может оттолкнуть потенциального клиента от банка. Так, cотрудники активно работающего на рынке услуг банка DeltaCredit (Societe Generale Group) прокомментировали эту проблему таким образом: банк не работает с коллекторскими агентствами, так как эффективная работа по предупреждению ухудшения состояния активов является одним из приоритетных направлений деятельности банка. Доля просроченных кредитов в портфеле банка составляет менее 1%. Благодаря такому подходу сегодня проблема с устранением просроченной задолженности в том числе и с привлечением коллекторских агентств перед DeltaCredit не стоит, заявила Анна Зиновьева, директор департамента обслуживания кредитов DeltaCredit. Примерно так же заявляет Андрей Крысин, являющийся еще и председателем правления Европейского трастового банка.

На первоначальных этапах работы на ипотечном рынке стремление решать проблемы самостоятельно, говорит Федоров, вполне разумны: риск-менеджерам банков требуется самим научиться оценивать финансовые риски. Когда объемы выданных ипотечных кредитов растут, перед банком встает дилемма заняться должниками самостоятельно или отдать на аутсорсинг специалистам. И в последнее время этот вопрос решается в пользу последних, т. е. коллекторов.

По утверждению Михаила Бусыгина, руководителя управления развития бизнеса Городского ипотечного банка, объем просроченной задолженности в банке в настоящее время сохраняется на уровне менее 1%, несмотря на многократное увеличение объема выдачи кредитов за последние девять месяцев. Столь низкий уровень, заявляет Бусыгин, объясняется качественными кредитными технологиями. Первый шаг в урегулировании ситуаций с невыплатой кредита, говорит Бусыгин, один: переговоры с клиентом, попытка понять, что стало причиной неспособности исполнять свои обязательства и как быстро эту ситуацию можно исправить. Если это невозможно, заложенная банку недвижимость продается, после чего из вырученных от продажи средств погашается совокупная задолженность банку, а на оставшиеся средства клиент может либо приобрести квартиру меньшей площади (или в другом районе), либо арендовать жилье длительное время.

Наталья Никитина говорит о том, что в определенных объемах банк может справляться с функцией коллекторских агентств самостоятельно. Когда же ему не хватает ресурсов, агентство может выступить в качестве помощника. Известно, что бюджет банков формируется на год вперед. Динамика же просрочек непостоянна. Когда она растет, банк может обратиться в агентство, и это избавляет его от необходимости содержать целый штат сотрудников или увольнять их, когда потребность в этой работе отпадает.

Выбирая агентство, комментирует Алексей Козырев, заказчики ориентируются на репутацию этого агентства на рынке (как оно успело себя зарекомендовать и что о нем могут сказать другие игроки). Примерно такая же тактика избрана Городским ипотечным банком. По заявлению Бусыгина, банк проводит переговоры с рядом коллекторских компаний. Однако сегодня активному взаимодействию мешает ряд причин: количество сложных кредитов минимально, пока есть возможность самостоятельно работать с клиентами, кроме того, размер вознаграждения компаний-коллекторов достаточно высок. Однако мы открыты к сотрудничеству, говорит Бусыгин. И готовы в среднесрочной перспективе работать с профессиональными, имеющими отличную репутацию, агентствами.

Откуда эффект

По мнению первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерия Казейкина, потребность в услугах коллекторов у банков появится тогда, когда ситуация на рынке изменится. Сейчас, когда рынок растет, продать квартиру должника не составляет для банкира особых проблем. Тем более что и высокий спрос на недвижимость к этому располагает.

По мнению Тереховой, тут срабатывает психологический эффект. Одно дело, когда перед клиентом появляется представитель банка, и совсем другое структуры, специализирующейся на возврате долгов. Видимо, именно тогда должнику становится понятно, что прощать задолженности ему никто не собирается, и начинаются попытки урегулировать ситуацию. В целом же, говорит Терехова, заемщики в редких случаях оказываются мошенниками. Большинство должников сами заинтересованы расплатиться по кредитам.

В коллекторских агентствах утверждают, что работа с должниками ведется исключительно в рамках правового поля и все способы работы с проблемными должниками хорошо известны. Но зачастую, говорит начальник отдела продаж Sequoia Credit Consolidation Елена Терехова, в финансовых учреждениях недоумевают: что агентства делают такого, чего не делают собственные службы тех же банков? И почему эффективность работы коллекторов выше, чем аналогичных структур в кредитных организациях?

В работе Центра ЮСБ привлечение судебных органов происходит примерно в половине случаев. И наиболее эффективно, по мнению Федорова, браться за работу с должником, имеющим полугодовую просрочку. Это позволяет минимизировать расходы заказчика.

Нельзя сказать, говорит Козырев, что должники по ипотечным кредитам в основном являются дефолтными, тем более что банки и не требуют с должников досрочного погашения всей суммы кредита. Обычно агентство занимается взысканием текущей задолженности по нескольким пропущенным выплатам, после погашения которой заемщик возвращается в график платежей по кредиту. Наталья Никитина полагает, что самым перспективным в работе с ипотечными банками будет как раз возврат клиента к соблюдению платежной дисциплины. Она убеждена: сделать это тем проще, чем раньше банк обратился за услугой к специалистам. Тут у каждого своя тактика: одни считают критическим сроком 30 дней просрочки, другие 60, третьи 90.

По оценке Sequoia Credit Consolidation, наибольший объем возвращенных средств (более 85%) приходится на досудебную стадию спора и только 15% взыскивается принудительно по суду. Мы стараемся урегулировать задолженность в досудебном порядке и прибегаем к судебной процедуре взыскания только в том случае, если должник отказывается добровольно погашать задолженность, говорит Козырев. В целом же тактику своей работы он комментирует так: Работа с каждым долгом начинается с анализа возникшей ситуации. От того, к какому сегменту относится долг, зависит применяемая стратегия взыскания. Мы связываемся с должником, выясняем причину образования просрочки. Если должник не уклоняется от погашения задолженности, мы проводим с ним переговоры и договариваемся о погашении долга, в том числе помогаем договориться с кредитором о реструктуризации или дисконтировании задолженности. Если же договориться с должником не удается, мы передаем дело в суд. Мы считаем, что наиболее эффективный метод это установление с должником партнерских отношений. В нашу задачу входит найти подход к должнику, при котором он не выступает в оппозиции к банку и коллекторскому агентству, а переходит на их сторону. Мы связываемся с заемщиком, выясняем причину образования просрочки и доходчиво объясняем, почему лучше погасить кредит.

С помощью суда, говорят в Русской долговой корпорации, легче доказать правоту кредитора. Однако это не всегда целесообразно и по срокам достаточно долго. Иногда взыскание затягивается до года. Обсуждать подробности технологий и типичные ситуации в компании отказались, объяснив это коммерческой тайной, но подчеркнув легитимность методов.

В настоящее время, утверждает Федоров, никакими специальными нормами закона коллекторская деятельность не регулируется. ФЗ О коллекторских агентствах и коллекторской деятельности еще даже не рассматривался в первом чтении в Госдуме. Хотя проект уже существует.

По словам Козырева, отношения между банком и коллекторским агентством строятся на основании агентского договора, договора поручения и договора оказания услуг. Юридическая база для этого гражданское законодательство РФ.

Конкуренция на рынке коллекторских услуг пока невелика, говорят в Центре ЮСБ. Спрос не стабилизировался и постоянно растет. Обычно коллекторские агентства берут за свою работу более 20% от суммы взысканных денежных средств. Центр ЮСБ предлагает своим клиентам услуги по взысканию задолженности по ставке 10%. В Sequoia Credit Consolidation называют близкую по размеру ставку комиссионного вознаграждения от 25%. Хотя отмечают, что ставка устанавливается индивидуально и зависит, в частности, от срока, прошедшего с момента первого неплатежа по кредиту. По данным Натальи Никитиной, услуга оценивается в 15% от суммы просрочки плюс выплаты процентов по кредиту.

Цена возврата

Михаил Бусыгин уверен, что по мере роста рынка кредитования физических лиц размер вознаграждения услуг коллекторов будет уменьшаться и, как следствие, будет расти спрос на их услуги. Рынок коллекторских услуг только формируется, однако его ждут отличные перспективы уже в течение следующих 2-3 лет, прогнозирует он.

К каждому кредитору подход индивидуальный, подтверждает Сергей Афанасьев, начальник отдела по работе с кредиторами Русской долговой корпорации. Между конфликтами есть общие черты, но объединять всех в одну кучу и предлагать единый прайс-лист было бы неправильно. Конкуренция на рынке, говорит Афанасьев, пока небольшая. Просто потому, что на долговом рынке мало профессионалов. Заявляют о себе многие, но законно и эффективно работают единицы.

Народная мудрость гласит: Нет такого яда, на который нельзя было бы найти противоядия. Наличие на рынке антиколлекторских агентств еще одно подтверждение этой давней истины.

Антиколлекторы

Первое антиколлекторское агентство в России работает на рынке всего полгода. Подобные услуги стали актуальны благодаря резкому росту рынка потребительского кредитования, который Капустин характеризует как быстро и хаотично растущий.

Антиколлекторы антиподы агентств, специализирующихся на сборе долгов. Им приходится защищать дебиторов от слишком активных действий коллекторов, в том числе и от неправомочных действий кредиторов. По словам руководителя Первого антиколлекторского агентства Сергея Капустина, формирование профиля деятельности таких компаний идет по западному образцу: например, в США существуют компании, которые помогают людям оптимизировать свои задолженности и следят за соблюдением законов о коллекторской деятельности.

В ассортименте услуг таких агентств есть даже консультирование клиентов через Интернет. Консультации по вопросам, связанным с долговыми обязательствами, дебиторской задолженностью, востребованы и являются платными. Сегодня антиколлекторы научились учитывать и региональную специфику любого вопроса. Если требуется, сотрудник такого агентства представляет дело заемщика в суде.

Более половина случаев обращений, рассказывает Капустин, связаны с банковскими кредитами для расчета по другим сделкам. В таких случаях заем оформляется на физическое лицо, а деньги направляются на нужды фирмы. Потом, при неблагоприятном развитии событий, деньги начинают взыскивать с заемщика физического лица. Основная цель антиколлекторского агентства найти способы, позволяющие отсрочить платежи по кредиту или процентов по нему. Мы не содействуем тому, чтобы человек вообще не платил по кредиту, говорит Капустин. Но если есть возможность заплатить завтра, а деньги требуют сегодня, агентство может помочь.

Капустин приводит недавний пример из практики. К ним обратился человек за пакетом документов, позволяющих отсрочить погашение ипотечного кредита. Коллекторы достаточно жестко обратились с требованием погасить кредит, зарплату этот гражданин должен был получить только через две недели. После подачи необходимых документов в банк платежи по кредиту были отсрочены. Но затем заемщик выплатил все в полном объеме.

По оценкам Первого антиколлекторского агентства, отсрочить платеж пытаются до 25% заемщиков, а злостные неплательщики составляют не более 2% общего числа кредитуемых банками. Процент консультаций по ипотеке минимален, но в абсолютном выражении в общем объеме работы фирмы занимает уже более 30%.

Так все факторы были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические. Такое деление весьма условно, и основано на том, что для первой группы методы формализации и статистического анализа удаётся использовать достаточно широко, а для второй лишь локально и эпизодически.

Насколько часто коллекторские фирмы действуют легитимно и не применяют ли запрещенные способы работы с должниками? Капустин отвечает так: Время работы с паяльниками и утюгами ушло. Но и сегодня встречаются угрозы физического и юридического воздействия на наших клиентов. Но многие из них бывают просто не в курсе правовой области вопроса.
В данной работе сделана попытка систематизировать основные факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости.
Это достаточно сложная задача, т.к. факторов много, практически все они тесно переплетены и определяются сферами политики, экономики, общественно-массовой психологии, демографии. В таких условиях вычленить, описать, проанализировать отдельно взятый фактор означает, что какие-то из связей необходимо отбросить.

Рост доходов населения

Социально экономические факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости

Во-первых, данные о доходах населения, представленные органами статистики, слабо учитывают теневую составляющую. А она достаточно весома.

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Так рост доходов населения в 2005 году составил порядка 40%, а рост цен на киевскую недвижимость 60-65%. Почему такое несоответствие?

Состояние экономики

Во-вторых, уровень доходов это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на киевскую недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт 2005 года, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены.

Определить каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость киевской недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости.

Интерес к рынку недвижимости (как чуть ли ни единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен.

В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с большими деньгами пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч простых людей используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения собственного дела. Нередко и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их (пока есть свободные ниши) в мелкий и средний бизнес.

Представители именно среднего класса являются основной движущей силой, способной влиять на цены. К сожалению, подавляющему большинству украинцев до среднего класса еще очень далеко.
И все-таки процесс идет.

Становление среднего класса, развитие малого и среднего бизнеса, увеличение количества рабочих мест. Высокая инвестиционная привлекательность региона для иностранных предпринимателей.

Знающие, предприимчивые люди с каждым годом все более востребованы. Фирмам необходимы топ-менеджеры и опытные специалисты. И все они претендуют либо на очень солидные зарплаты, либо на проценты от доходов.
Всё это формирует конкурентную среду отечественным работодателям (в том числе, и по уровню зарплат), способствует повышению благосостояния наших граждан, приближает их к среднему классу, без которого невозможно успешное развитие города и страны.

Активно развивается бизнес (и малый, и средний, и крупный). Создаются новые компании, открываются представительства иностранных фирм. Множатся торговые и офисные центры.

Трудовая и культурная миграция. Массовое стремление граждан Украины переселиться в Киев.
В Киев устремляются очень многие. В том числе граждане других стран. Причин для переселения в Киев много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования.
Именно тут у наиболее талантливых, трудолюбивых, предприимчивых граждан Украины наилучшие возможности и перспективы перейти в средний класс, о котором говорилось выше.

Конечно же, деньгами подобные люди не сорят. Но, ощущая свою востребованность (а вместе с ней и уверенность в будущем), предъявляют повышенные требования к уровню жизни, охотно берут кредиты (о влиянии которых ниже) и способствуют росту цен на недвижимость.

К тому же и многие иностранцы, в том числе бывшие наши соотечественники, тоже не прочь, если не переселиться в Киев, то хотя бы бывать тут наездами и/или наладить тут свой бизнес.

Наши граждане это понимают; потому изо всех регионов устремляются в столицу. Социологические исследования показывают, что в Киеве хотели бы жить более четверти всех граждан Украины. Среди них - представители региональных элит, бизнесмены, квалифицированные специалисты, заробiтчани, зарабатывающие деньги за рубежом.

Развитие ипотечного кредитования (улучшение его условий). Внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов
Ипотечными кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и цены.

Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки киевских квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью ипотечных кредитов. Естественно, что всё это мощные пружины, толкающие вверх цены.

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и немало людей, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные однокомнатных квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.

Для массового потребителя ипотека более-менее доступна всего несколько лет. В 2003 году ставка по валютным кредитам была порядка 16%. Потом ежегодно снижалась: в 2004году 14-15%, в 2005 12-14%, в 2006 11-12%.

К сожалению, в условиях безудержного роста цен, ипотека зачастую является не инструментом, помогающим решить жилищный вопрос, а инструментом, помогающим угнаться за ценой.

Влияние ипотеки (а также фактора снижения ставок по кредитам) мы наблюдаем при оформлении реальных сделок. Доля сделок, с привлечением ипотечных кредитов, растет каждый год. Если в 2003 году эта цифра колебалась на уровне 5%, в 2004 10-15%, то в 2005 достигла 50%. Подобное наблюдение характерно для агентств, работающих в сегменте массового жилья.

Всё это лишний раз подтверждает, что у любой медали есть две стороны: стремление улучшить что-то одно зачастую приводит к ухудшению другого.

Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и увеличению стоимости жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, подробный анализ которых отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что в последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании наших соотечественников особое место.

Недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств. Недоверие к валютам.
В условиях, когда практически нет фондового рынка, а предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. Их можно разместить под матрацем, можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю или акции небольшого числа предприятий.

Колебания доллара были и летом 2003 года. В апреле-мае 2005 года вера наших граждан в вечно зеленые условные единицы была подорвана более чем основательно. Да и к банкам доверие тогда было сильно подорвано. Ведь стоит опрокинуться какой-либо валюте, и где тогда окажутся банки!?

События, происшедшие 11 сентября 2001 года, стали переломным моментов, показали, насколько наши граждане доверяют долларам и прочим дензнакам. Именно тогда наши граждане массово достали свои подматрацные сбережения в свободно конвертируемой валюте и понесли их на рынок недвижимости. Делая замеры в Харьковском районе, мы зафиксировали, что спрос на недвижимость в период с августа по октябрь 2001 года увеличился в три раза.

Вкладывать деньги в акции предприятий дело сомнительное, а для большинства наших граждан - безнадежное. Поскольку, не имея достоверной информации, не имея возможности управлять предприятием, вряд ли стоит надеяться на получение прибыли (и даже на то, что ее вообще покажут).

Вкладывать деньги в банковские металлы можно; но заработать в этом случае сложно. Уж больно высокая маржа при купле-продаже.

Именно поэтому основные накопления киевлян перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду.

Подобное состояние дел с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость наилучшее место для таких целей.

Стабильный и низкий уровень налогообложения сделок с недвижимостью и владения жильем. Отсутствие налога на недвижимость существенно повышает привлекательность недвижимости, как с точки зрения долгосрочных инвестиций, так и с точки зрения спекуляций-перепродаж. Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса, а, следовательно, и к росту цен.

Появятся альтернативные способы размещения денежных средств, заработает цивилизованный фондовый рынок значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике.

Повышение статуса микрорайонов, в том числе, связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, - достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья

Изменение статуса микрорайона

Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен.

При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным.

Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ и спортивных и детских учреждений всё это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон значит цены там будут выше чем в соседних.

Низкие объемы строительства. Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир
При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным.

Монополизация первичного рынка, которая проявляется в сложности получения земельных участков и разрешений на строительство, создании препятствий для иностранных компаний, использовании различных коррупционных схем. Как известно, монополизация позволяет не только диктовать цены и условия на рынке, но и существенно снижать качество товара. К тому же любая монополия требует постоянной поддержки; а это, в свою очередь, предполагает использование коррупционных схем. Вот и выходит, что коррупция порождает монополию, а монополия способствует росту коррупции. И каждый новый виток этой спирали приводит к удорожанию жилья на первичном рынке. А удорожание жилья на первичном рынке мгновенно трансформируется в удорожание жилья на вторичном рынке.

Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. К сожалению, можем констатировать, что без изменения политики строительства жилья ситуация не изменится.

Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего.

Предоставление льготных молодежных кредитов в 2004-2005г.г. создало просто колоссальный спрос в этом сегменте и еще более увеличило темпы роста цен.

Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция это уж как получится.

И тут играют большую роль политико-психологические факторы, о которых ниже.

Другое дело, что законы рынка даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут своё. Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падение цен.

Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости, по нашему мнению, являются:

Политико-психологические факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости

- степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости к перспективам развития города и страны;

- состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка;

- проведение PR-кампаний, направленных как на разогрев рынка, так и на обвал цен на рынке;

- проведение политических и выборных кампаний;

- уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне.

- организация массовых акций протеста против строительства в центральных и других тесно застроенных районах;

Именно поэтому мы начали данный раздел перечислением наиболее весомых политико-психологических факторов, имея в виду, что их взаимосвязь и влияние будет рассмотрена на конкретных примерах.

Политико-психологические факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга.

Большую роль тогда сыграли банки. Авторитетные представители банковских сфер заявляли о грядущем обвале цен на рынке недвижимости. Также банкиры в один голос заявляли об ограничении ипотечного кредитования, ужесточении условий выдачи кредитов, повышении процентной ставки.

Наиболее яркие и показательные примеры дает нам период с августа по ноябрь 2005 года. Именно в этот период спрос упал с ажиотажного до крайне низкого. Такое изменение спроса не может быть продиктовано одним лишь фактором цены. Произошло наслоение многих факторов.

Это, безусловно, влияло на настроения потенциальных покупателей. Отставка правительства стала почти подтверждением негативных изменений в экономике и свидетельством политического кризиса. А тут еще и молодежный фонд прекратил предоставление льгот по банковским кредитам.

Эти голоса наложились на мощную пиар-кампанию, направленную на слом быстро растущего тренда. Отовсюду звучали пророчества об остановке производства, катастрофическом падении ВВП, кризисе в экономике страны, других негативных процессах.

Совместное воздействие перечисленных факторов (и в первую очередь воздействие мощных пиар-кампаний) породило негативные ожидания у покупателей, заставило их отложить решение жилищного вопроса.

Усложнение кредитования и фактическая отмена льгот по молодежным кредитам стали непреодолимыми препятствиями для очень значительного числа потенциальных покупателей, сделали невозможным приобретение квартир по заявленным ценам.

А ведь эти покупатели во многом формируют спрос на дорогое, крупногабаритное жилье. И это сказывается на всем рынке. Поскольку покупки больших квартир на вторичном рынке влекут за собой цепочки расселений, составляющих значительную часть рыночных транзакций. И даже временный уход таких покупателей с рынка ощущается весьма болезненно. Поэтому мы склонны полагать, что именно такая ситуация стала одной из основных причин стагнации 2005 года.

Рассматривая вопросы ценообразования, будет некорректно умолчать о Выборах. При этом не стоит переоценивать этот фактор. Нашу страну можно назвать страной выборов. Далеко не всегда выборы влияют на ситуацию на рынке недвижимости. Массовый покупатель в какой-то мере привык к вечным сменам правительства и постоянным выборам.
Но вот для крупного капитала выборы фактор достаточно весомый. Многие потенциальные покупатели, имеющие значительные деньги, нередко связывают изменения в жизни, работе и бизнесе с приходом той или иной политической силы во власть. В обстановке политической неопределенности они не спешат вкладывать деньги и решать жилищные вопросы.

После выборов деловая активность, как правило, оживает. Так было и после президентских выборов 2004 года, и после парламентских 2006 года. В какой-то мере это объясняется тем, что выборы - весьма дорогостоящий процесс, в ходе которого тратятся значительные дополнительные деньги. И они давят на все потребительские рынки, включая и рынок недвижимости.

Если рассматривать выборы президента в 2004 году, то особых изменений тренд не претерпел был рост. Однако во время оранжевой революции рынок недвижимости затаился, количество сделок сократилось. Многие покупатели к тому времени представляли именно столичную бизнес среду, и до решения вопроса о президенте покупки были отложены. Были и крайние ожидания, некоторые собирались покинуть страну в случае прихода к власти прежних правителей.

Да и чисто житейские моменты, связанные с формированием команд и перераспределением постов, отбрасывать не стоит. В столицу приезжают новые люди, которым нужно жилье. Кто-то квартиры продает, кто-то покупает. А кто-то и деньги инвестирует в строительство жилья, рассчитывая на будущие дивиденды и/или потребности подрастающих детей.

Но не это самое важное. Куда важнее то, что после завершения выборов, формируются команды фаворитов, а также правила игры на срок, достаточный, если не для стратегического, то хотя бы тактического планирования. Это способствует оживлению деловой жизни, позволяет оптимизировать экономические решения, в том числе, связанные с инвестициями и оборотом денежных потоков. Конечно же, все это сказывается на рынке недвижимости, который после завершения выборов практически всегда наращивает обороты.

Положительные факторы:

Подводя итоги, еще раз отметим основные факторы, которые могут снизить цены на недвижимость.

- развитие регионов Украины, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, а также в сельской местности;

- резкое увеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение в Киев мощных иностранных строительных компаний (естественно, что всё это предполагает открытость и гласность процессов и решений, относящихся к выделению земли и разрешений на строительство, а также ликвидацию коррупционных схем и возможностей чиновников наживаться на жизненно важных потребностях людей);

Отрицательные факторы:

- создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, развитие фондового рынка, а также создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса).

- форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);

- кризис в экономике и, как следствие этого, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;

- ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья.

- деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов;

Как совместить вместе столь противоречивые требования необходимо думать, анализировать, проводить широкие обсуждения этих сложных проблем. Для этого необходимо резко расширить аналитические исследования рынков недвижимости, привлекать к подобным исследованиям высококлассных специалистов, создавать аналитические центры с соответствующим финансированием. А пока аналитика, опирающаяся на специалистов и компьютеризированные (человеко-машинные) системы сбора и обработки данных, ведется практически на голом энтузиазме. А на подобный энтузиазм (подкрепленный далеко идущими планами развития) готовы лишь очень немногие компании. Что, конечно же, сдерживает исследования.

Самостоятельным пунктом стоит оптимальная налоговая нагрузка на строительство, владение и приобретение жилья. С помощью налогов можно и нужно регулировать цены на недвижимость. Но при этом учитывать, что введение любого налога имеет как положительные, так и отрицательные стороны. По нашему мнению, налог на недвижимость должен быть. Но он должен быть таким, чтобы обеспечить баланс интересов всех слоев населения. Инвестиции в киевскую недвижимость должны быть по-прежнему привлекательны для отечественных и зарубежных инвесторов. И при этом содействовать решению жилищных проблем социально незащищенных слоев населения.

Рассчитывать, что киевский рынок недвижимости в обозримом будущем станет намного более доступным для всех граждан Украины, вряд ли стоит. И, тем не менее, определенные положительные сдвиги в этом направлении вполне возможны . Для этого, по нашему мнению, необходимо:

Выводы и рекомендации по увеличению доступности рынка недвижимости для среднего класса и менее обеспеченных слоев населения

Обеспечить четкое правовое регулирование действий всех участников рынка недвижимости, что возможно лишь в условиях, когда четко установлены права и обязанности сторон, зафиксирован объем и уровень риэлторских услуг, налажена сертификация агентов и компаний. Для этого необходимо принять соответствующие нормативные акты, в том числе Закон Украины О риэлторской деятельности.

Обеспечить прозрачность всех процессов, связанных с выделением земли и строительством. Предоставление прав на реализацию проектов и строительство на конкурсной (тендерной) основе.

Под руководством органов исполнительной власти, но с обязательным привлечением специалистов и представителей всех заинтересованных сторон (включая общественные и профсоюзные организации), разработать программу реализации позитивных факторов развития рынка недвижимости, влияющих на решение жилищной проблемы.

Привлечь высококлассных специалистов, которые должны совместно с органами власти и общественностью наметить оптимальные пути и тенденции развития Киева и Киевского региона. После чего организовать массовое публичное обсуждение предлагаемых путей.



Главная --> Публикации