Главная --> Публикации --> Капремонт дома - это проблема владельцев квартир Ренова добралась до подмосковья Юридические тонкости. недвижимость за границей Рынок заставил миан урезать агентское вознаграждение Первичный рынок: ценовая аномалия

От частного к государственному

В Госдуму внесен законопроект, направленный на упрощение процедуры отказа от прав собственности на землю. По словам его разработчиков, теперь владельцы земельных долей и дачных участков, которые не используются и за которые не платятся налоги, смогут вернуть свои владения в государственную собственность. Эксперты земельного рынка считают, что это еще один шаг власти к установке контроля над земельными ресурсами страны.

Так, со времени вступления в силу федерального закона №87 (от 30 июня 2005 года) о смене схемы работы с земельными долями изменений правил игры на рынке не наблюдалось и до конца года не предвидится. Единственные поправки, которые внесены в Госдуму,- это как раз вопрос об упрощении отказа от земельной доли.

На протяжении последнего года государство серьезно озаботилось проблемой нерационального использования земли в России и особенно в Подмосковье. Как со стороны федеральных органов, так и со стороны властей Московской области были попытки создания комиссий и специальных отделов по проверке законности приватизации земли. В то время считалось, что это коснется в основном крупных землевладельцев, которые в свое время занимались массовой скупкой земельных паев у работников сельхозпредприятий. Однако за последние полгода стало ясно, что крупные латифундисты смогли защитить свои земли, а законодательная инициатива государства может, наоборот, коснуться только собственников небольших земельных участков.

Что самое интересное, за возврат этих земель государство ничего доплачивать не будет. Согласно законопроекту, гражданам, намеревающимся передать землю в собственность государству, достаточно подать заявление в органы местного самоуправления, а все землеустроительные работы должны взять на себя муниципалитеты,- прокомментировал законопроект зампредседателя думского комитета по собственности Евгений Богомольный. По словам заместителя руководителя аппарата комитета по аграрным вопросам Николая Калинина, до этого предложения процедура даже добровольного отказа от земельной доли была серьезно усложнена и затратна. В своем выступлении на круглом столе на тему Споры вокруг земель сельхозназначения, организованном ИД Секрет фирмы, он сообщил, что для перерегистрации владелец пая должен поставить этот участок на кадастровый учет, что занимает огромное количество времени и средств. Этот порядок в случае принятия нового закона будет серьезно упрощен,- говорит Калитин.

Законопроект, по словам чиновников, направлен на то, чтобы владельцы паев и дачных участков смогли вернуть свои владения, которые не используются и за которые не платятся налоги, в госсобственность, не утруждая при этом себя регистрационными процедурами.

руб. налога - это много. Я уверен, что в этом случае последует добровольный отказ от земельных участков части неимущего населения, да и другие задумаются, стоит ли держать свою землю,- считает Калитин. Он также уточнил, что это касается в основном держателей паев и тех, кто не может поставить на кадастровый учет свои участки.

Несмотря на абсурдность предложения государства - бесплатно получить землю от населения и юридических лиц, оно не лишено смысла: в этом году через ряд законов прошли разрозненные уточнения, которые серьезно повлияют в дальнейшем на судьбу владельцев земли. Во-первых, с 1 января 2006 года вступил в действие Налоговый кодекс, где в главе 31 изложены положения о земельном налоге, который вырастет в 6-20 раз. Таким образом, в этом году все владельцы колхозных паев, дачных и садовых участков получат извещение, согласно которому должны обязательно заплатить за землю. Налог теперь рассчитывается от кадастровой стоимости земли, что увеличило его объем в некоторых случаях в 20 раз. Из пенсии заплатить около 20 тыс.

Крупные игроки пока в выигрыше

Кроме того, в прошлом году упростили схему изъятия не используемых земельных участков, в частности земельных долей. Законодатели определили четыре возможных способа использования сельхозземель: долю можно внести в уставный капитал сельхозорганизации, передать пай ей в управление, продать или подарить предприятию и выделить земельную долю в натуре. Другие сделки с земельной долей закон запрещает. Это второй безденежный способ изъятия земли у собственников,- рассуждает Калитин.

Что касается крупных владельцев земли, которые держат свои владения в статусе сельхозземли из-за дороговизны перевода в другую категорию, то, по мнению экспертов, вряд ли их это коснется всерьез. Сумма земельного налога будет в любом случае ниже тех денег, которые можно получить от операций с землей.

Участники круглого стола, которых собрал ИД Секрет фирмы, сомневаются, что граждане предпочтут добровольно покинуть класс землевладельцев и отдать свои паи государству. Сейчас частниками в Подмосковье скуплено более 60% паев в сельхозпредприятиях. Оставшиеся 40% - это либо проблемные паи, либо земля умеющих за себя постоять колхозников. Таким образом, из этих 40% законопроект об упрощении процедуры отказа от паев затронет не больше 15%,- считает руководитель департамента Недвижимость. Земля. Строительство компании ВегасЛекс Юрий Борисенко.

Финансовые возможности у банка Визави достаточные, чтобы защищать свои интересы. А вот для обычных людей это будет проблематично,- согласен с ним председатель совета депутатов в Серпуховском районе Николай Дижур.

Таким образом, введение этого налога для профессиональных игроков рынка будет не особо заметно,- утверждает старший партнер компании Мегаполис Владимир Сметанин.

Сейчас власть продолжает всеми способами повышать ее стоимость (усложнение процедур оформления, включение кадастровой оценки) и постепенно изымать ее обратно в государственный фонд,- говорит представитель одной из крупных земельных компаний. С ним согласен и Юрий Борисенко: Поскольку земель для выделения становится все меньше, сейчас идет поиск государством новых путей для налаживания операций с землей, которые дают стабильный доход.
Жилье в Подмосковье покупается чаще всего москвичами, решающими таким образом свои жилищные проблемы. Другой распространенный вариант покупка квартиры для близких родственников сотрудниками, приехавшими в Москву и устроившимися здесь на работу. Присутствуют, конечно, и инвестиционные мотивы: темпы роста цен на недвижимость в области вполне сопоставимы с московскими. Привлекает сюда также и хорошее транспортное сообщение со столицей, низкие цены и сохранившаяся экология.

Тем не менее в целом игроки земельного рынка признают, что федеральные власти решили серьезно заняться земельной проблемой. По мнению большинства, рано или поздно это скажется и на крупных землевладельцах. Когда компания Ваш финансовый попечитель купила первый гектар и стала его развивать, государство поняло, что эта земля стоит огромных денег, и начало игру на повышение.

Ситуация на рынке вторичного жилья в Подмосковье характеризуется в настоящий момент недостаточностью предложений на фоне достаточно спокойного роста цен. При этом некоторые специалисты отмечают определенное замедление роста цен в июле, которое они чаще всего относят к сезонным тенденциям на рынке жилья. Так, Александр Гурьянов, пиар-директор департамента маркетинга компании DOKI, отмечает: В июне цены выросли в среднем всего на 4 % с 3,22 до 3,36 тыс. $ за кв. м. В июле тенденцию к росту продемонстрировало современное монолитно-кирпичное жилье. Ранее лидировали хрущевки. Возможно, это сезонные или случайные тенденции. Очевидно, быстрее всего растет спрос на наиболее востребованное жилье, в том числе дешевое. В июне к продаже предлагалось примерно 40 тыс. вариантов квартир, причем 90 % из них приходились на вторичный рынок. Спрос же на жилье, по экспертным оценкам, в 3-5 раз превышает предложение в зависимости от сегмента рынка. Так что присутствие на рынке жилья более 100 тыс. потенциальных покупателей в месяц для Москвы вполне реально. Нужно заметить, что в текущем году предложение новостроек не только сократилось вдвое как следствие 214ФЗ, но и произошло перемещение части спроса на новостройки в пользу вторичного жилья в результате крушения строительных пирамид.

Рост спроса на жилье

С начала года, по утверждению Александра Гурьянова, рост цен вторичного рынка в начале года составлял около 15-17 % годовых. Однако, по оценке некоторых аналитиков, уже в конце 2005 года среднемесячная цена предложения квартир увеличивалась на 5,4 % ($ 129) и достигла уровня $ 2537 за кв. м. С начала 2006 года темпы роста возросли еще больше только за первый квартал увеличение на 21 %. Но с началом летнего периода цены пошли на спад. На сегодняшний день прирост цены на жилье приблизился к нулю.

Однако, если говорить о выгодности инвестиций, то можно отметить, что в среднем темпы роста на рынке вторичного жилья Подмосковья с начала весны 2006 года составляют более 10 % в месяц, что в среднем на 2-3 % выше, чем на рынке вторичного жилья Москвы. Маркетолог рынка вторичного жилья ООО Пересвет-Недвижимость Светлана Новикова говорит о том, что снижения роста цен на недвижимость Подмосковья с июня не произошло, а среди причин такого роста цен выделяет перемещающийся из Москвы из-за высокого уровня цен спрос и снижение объема предложений на рынке вторичного жилья Подмосковья: В настоящее время средняя цена 1 кв. м в Московской области на $ 1,5-2 тыс. ниже, чем в Москве. Количество квартир, выставленных на продажу, в середине 2006 года уменьшилось более чем на 25 % по сравнению с концом 2005 года.

Цены на жилье на вторичном рынке

Вместе с этим покупательский ажиотаж спадает, поскольку клиенты начинают более внимательно изучать потребительские характеристики жилья. Как отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век, дешевле $ 65 000 найти квартиру в ближнем Подмосковье практически невозможно. Некоторый выбор жилья появляется лишь при цене от $ 80 000 за квартиру. В небольших квартирах стоимость квадратного метра достигает отметки в $ 3000 и зачастую переваливает за нее. В Химках стоимость квадратного метра жилья начинается от $ 2200 и доходит до $ 340 В Балашихе жилье несколько дешевле, некоторые варианты есть и по $ 1500 за кв. м. Максимальный уровень цен достигает $ 3000 за кв. м.

По данным компании Сити-XXI век, цены на недвижимость в городах ближайшего Подмосковья незначительно отличаются от соседних с ними районов Москвы. Например, квартиры в Химках дешевле жилья, расположенного около Речного Вокзала, на $ 100, максимум на $ 150 за квадратный метр. Разница в стоимости квадратного метра жилья в Мытищах и, например, в Медведкове чуть больше $ 200-25 Около 70 % составляет доля сделок с использованием ипотечных схем, что логично подтверждает и то утверждение, что жилье в Подмосковье чаще всего приобретается для улучшения жилищных условий. Быстрее всего дорожают именно однушки, сейчас средняя цена за квадратный метр составляет чуть более $ 350 Дешевле всего можно приобрести квартиры в панельных и кирпичных 4-5-этажных домах старой постройки.

Самое большое количество предложений в сфере недвижимости можно наблюдать в Люберцах, Мытищах, Железнодорожном, Балашихе и в меньшей степени Королеве, Красногорске, Химках, Одинцово. Тем не менее выбор жилья в Подмосковье не слишком велик. По словам Сергея Лядова, если в прошлом году на одного покупателя приходилось 5-6 продавцов, то сейчас это соотношение составляет 1:1, т. е. на одного продавца приходится один покупатель. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, среди которых предпочтительны площадью 45-50 кв. м в новых домах. 37-38-метровые квартиры старого фонда пользуются меньшим спросом. С каждым годом растет спрос и на многокомнатные квартиры, площади которых также увеличиваются.

В компании Сити-XXI век называют цены от $ 1500 за кв. м в Сходне до $ 2700 за кв. м в Одинцово (Лобня $ 2020, Котельники $ 2100, Королев $ 2200, Балашиха $ 2250, Люберцы $ 2300, Красногорск $ 2390, Видное $ 2400, Долгопрудный $ 2500, Мытищи $ 2550, Реутов $ 2600, Химки $ 2650).

О предложениях на рынке рассказывает Александр Гурьянов: Самые дорогие квартиры на подмосковном вторичном рынке предлагаются в городах ближнего Подмосковья в северном направлении Химках, Королеве, Мытищах. А самые дешевые квартиры в городе Куровском (Орехово-Зуевский р-н) на востоке Московской области.

Налоги тема, которую в России всерьез никто не обсуждает, разве что в виде шуток и анекдотов, как и тему денег вообще. Тонкий вопрос где проходит грань между оптимизацией налогов и уходом от них каждая компания решает для себя. И хранит это решение в строгой тайне. Рынок строительства жилья не исключение в этом вопросе.

Наибольшим спросом пользуются одно-двухкомнатные квартиры в новых домах индивидуальной планировки с современными планировками и высокими потолками. То есть квартиры в новостройках, вышедших на вторичный рынок. Как всегда, наиболее популярен так называемый первый пояс Подмосковья, то есть населенные пункты, находящиеся в пределах 20-30 км от МКАД. Чрезвычайно важным фактором для потребителей по-прежнему является удобство транспортного сообщения с Москвой, подчеркивает Светлана Новикова.

Обложить по определению

Застройщики в соответствии с действующим законодательством обязаны выплачивать государству около трети своих доходов в виде налогов. Кого-то из них это вполне устраивает. Застройщики (например, те, кто сумел обойти 214-ФЗ) могут отказываться от оптимизации налогов из-за высоких прибылей или из-за боязни попасть под уголовную ответственность. А кто-то всеми правдами пытается снизить этот процент.

Определение второй категории застройщиков дает 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Как рассказала Елена Наговицына, начальник департамента налогового и финансового права компании Частное право, действующее законодательство подразделяет застройщиков на два вида: застройщики общего профиля и застройщики по долевому строительству. Первая категория застройщиков согласно Градостроительному кодексу РФ это физические или юридические лица, обеспечивающие на принадлежащем им земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Генеральный директор Аудит-Эскорт, председатель экспертного совета по методологии бухгалтерского учета организаций строительного комплекса при ИПБ (Институт профессиональных бухгалтеров и аудиторов) Александр Дементьев тоже считает важным разграничить цели деятельности застройщика. Застройщик может строить для собственного потребления, а может осуществлять свою деятельность в рамках долевого строительства. В первом случае можно строить хозяйственным способом, а можно подрядным налогообложение будет разным, говорит Дементьев. По его словам, на сегодняшний день долевое строительство вообще не урегулировано нормативно. Следовательно, возможны варианты ведения учета и налогообложения. Каждый для себя выбирает такой вариант, который он сможет обосновать и защитить при возникновении споров с контролирующими органами. Соответственно, в каждом случае получает разную налоговую базу. Для того чтобы рассмотреть раздельно все имеющиеся варианты, возможно, понадобится целая книга, резюмирует глава компании Аудит-Эскорт.

Что эти определения дают целям налогообложения? Во-первых, физические и юридические лица облагаются налогом по-разному. Во-вторых, если речь идет о ремонте или реконструкции, то налогооблагаемого имущества не возникает, а если о строительстве то возникает. Кроме того, благодаря этим определениям застройщиков разделяют по источнику финансирования. Если застройщик строит на деньги участников долевого строительства, то построенный объект переходит в их собственность, они же и являются налогоплательщиками. Если же застройщик самостоятельно финансирует строительство, то он же является владельцем полученного имущества и налогоплательщиком.

О том же говорит вице-президент корпорации Петербургская недвижимость Вячеслав Семененко: Принципиально налогообложение застройщиков не отличается от налогообложения организаций, занимающихся обычными видами деятельности. Основным отличием является то, что операции в рамках стандартных договоров долевого участия (ДДУ) не облагаются НДС. Суммарная налоговая нагрузка на застройщика зависит от конкретных условий и состоит из нескольких налогов одновременно.

По словам Константина Ковалева, управляющего партнера консалтинговой компании Blackwood, для застройщиков не предусмотрено никаких дополнительных налогов, кроме тех, что содержатся в Налоговом кодексе: налог на прибыль, налог на имущество, земельный налог и т. д. Но для них могут применяться разные режимы налогообложения общий или специальный (единый налог на вмененный доход).

Схемы бывают разные

Заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов уточняет, что, несмотря на единое налоговое поле для всех налогоплательщиков, в силу объективных причин строительная отрасль имеет свою специфику учета. Эта специфика зафиксирована в ряде законодательных актов. Однако, по мнению Фетисова, применяемые нормы и правила не до конца отражают суть экономических процессов, которые соответствуют долгому процессу создания объекта недвижимости. Поэтому налогоплательщики сталкиваются с неоднозначностью толкований налоговых правил и норм.
Какие же именно налоги платит застройщик, если не находится на упрощенке? В первую очередь это налог на прибыль. Он составляет 24% от экономии средств, поступивших по договорам долевого участия. Затем единый социальный налог в размере 26% от фонда оплаты труда и и налог на имущество, равный 2,2% от остаточной стоимости основных средств. По словам Вячеслава Семененко, также предприниматели систематически платят отчисления в фонд социального страхования от несчастных случаев и профзаболеваний (сумма зависит от класса профессионального риска). Равно как и все субъекты налогообложения, застройщики выплачивают НДС от проводимых ими финансовых операций. С необходимостью платить эти налоги сталкивается большинство компаний. Тонкий вопросе оптимизации налогообложения каждый решает по-своему.

По мнению Александра Дементьева, в свете налоговой политики, проводимой государством в последнее время, оптимизация налогообложения и уклонение от уплаты налогов это близнецы-братья. Разработка схем оптимизации приравнивается к пособничеству в уклонении от уплаты налогов, говорит Дементьев. В России чревато заниматься оптимизацией, так как сложно определить, где кончается оптимизация и начинается укрывательство, соглашается Евгений Фетисов.

В 1990-е гг. активно использовались криминальные схемы. Во-первых, многие операции проводились просто с использованием черного нала, т. е. у государства не было никакой возможности документально подтвердить сделку, а значит, не с чего было и брать налоги. Во-вторых, популярны были вексельные схемы. Покупатель якобы приобретал у застройщика вексель и тут же ему его продавал с 20%-ной разницей в цене. Не менее популярно было занижение курса доллара внутри компании по отношению к общерыночному и другие приемы. Большинство из этих схем ушли в прошлое.

Однако оптимизация налогообложения продолжает активно использоваться строительными компаниями. По мнению Константина Ковалева, способы оптимизации налогообложения в каждом конкретном случае могут быть совершенно разные. Так, например, по его словам, можно воспользоваться тем, что согласно п. 1 ст. 5 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве цена договора участия в долевом строительстве представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства (это средства целевого финансирования) и денежных средств на оплату услуг застройщика. Объектом налогообложения для застройщика является только оплата услуг, а средства целевого финансирования имеют особый налоговый статус. Согласно Налоговому кодексу РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль не признаются целевые средства дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика. Целевое назначение средств определяется в соответствии с договором между застройщиком и дольщиком. Поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль застройщик должен ориентироваться в первую очередь на него, поясняет Ковалев.

Смысл госполитики, по словам главы Аудит-Эскорт, заключается в следующем: если налог возникает, то его нужно платить. А если организация для целей уменьшения налоговой базы начинает, например, поставлять товар из Москвы в Ярославль через Канары, что уменьшает ее налоговую базу, то это и есть уклонение от уплаты налогов, объясняет Дементьев. Он добавляет, что нельзя путать оптимизацию и варианты учета и налогообложения, например, в долевом строительстве, поскольку само государство не утвердило правил налогообложения такой деятельности, ограничиваясь лишь письмами чиновников, которые излагают свое мнение по этим вопросам. С такими письмами в арбитраж не пойдешь и свою правоту не докажешь. Поэтому застройщики по долевому строительству на сегодняшний день находятся не в самом лучшем положении с точки зрения учета и налогообложения. Каждый вариант учета предполагает определенную степень риска того, что свою правоту придется доказывать в арбитраже. И результат предвидеть невозможно, считает Дементьев.
Однако с ним согласны не все застройщики. Так, по мнению генерального директора Пересвет-Инвест (головная компании Пересвет-Групп) Олега Пронина, в настоящее время прибыли застройщиков достаточно высоки, чтобы выплачивать все причитающееся государству в полном объеме. Если 1 кв. м в Москве сегодня стоит от 90 000 руб., из них 18 000 руб. мы отдаем государству на налоги, то бизнес все равно остается очень прибыльным, оптимистично заключает Пронин.

Для исправления ситуации Минфин 12 июля 2005 г. выпустил разъяснительное письмо, в котором замминистра Сергей Шаталов указывает, что налог надо платить лишь с разницы между расходами на строительство и ценой квартиры, т. е. с платы за услуги застройщика (организации, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает деньги участников долевого строительства). Но это письмо решило проблему лишь частично, так как не факт, что налоговая инспекция будет принимать во внимание письмо, когда есть законы. Кроме того, содержание письма противоречит тому, что написано в Налоговом кодексе.

До вступления в силу 214-ФЗ прямые договоры с покупателями жилья в строящихся домах считались инвестиционными, а по ст. 39 НК инвестиционные вклады налогом не облагаются. Но договор о долевом участии в строительстве это договор об оказании услуг, поэтому гражданин, покупая строящуюся квартиру, по сути, платит аванс за услугу по строительству. А такая операция уже должна облагаться НДС, объясняет партнер московской коллегии адвокатов ФБК-Право Юрий Воробьев. Со всей суммы придется платить налог и в том случае, когда продажа квартир осуществляется по договорам реализации имущественных прав, отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь компании Сити ХХI век. Это значит, что застройщикам придется увеличить цену квартир на 18%, включив в нее НДС, резюмирует Надежда Косарева из Института экономики города.

Как рассказали в одной компании, пожелавшей остаться неназванной, активно используется уход от налога на имущество. Этот налог на имущество возникает в момент сдачи объекта. Та часть квартир, которая не продана, остается на балансе у компании. Как этого избежать? Затягиваются сроки, заключаются договоры с подставными лицами и т. д. Каждый застройщик выбирает свой путь решения проблемы в меру своего понимания того, что разрешено, а что нет законодательством, и насколько он готов рисковать.

Если застройщик сам провел хотя бы часть строительных работ, он должен платить налог уже со всей суммы, которую получил от покупателя квартиры, а не с разницы, говорится в письме. Это сделано для того, чтобы застройщик потом мог полностью зачесть уплаченный НДС. Но на практике получить зачет совсем непросто. Например, для удешевления строительства бизнесмены часто привлекают подрядчиков, которые используют упрощенную систему налогообложения, а значит, не являются плательщиками НДС. Поэтому и уплаченные этим подрядчикам суммы потом нельзя заявить к вычету. Даже там, где нет подобных препятствий, на получение зачета уходит много времени по закону операция проводится только после завершения строительства. До этого, чтобы не отвлекать оборотные средства, застройщикам нужно занимать недостающую сумму в банке, а дополнительные расходы перекладывать на покупателей жилья. Новых издержек тоже можно избежать, говорят консультанты: достаточно создать промежуточное юрлицо, которое будет принимать деньги от дольщиков и отдавать генподрядчику. Фактически законодатели вынуждают участников рынка создавать какие-то серые схемы.

Как говорит первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е.- Плаза Михаил Михайлов, сейчас действует достаточно сложный порядок уплаты налогов. Мы вынуждены ежемесячно резервировать огромные суммы на налоги на прибыль и НДС, говорит он. Михайлов, так же как и Фетисов, посетовал на то, что расходы по строительству той части жилых площадей, которая будет передаваться правительству Москвы, застройщик не вправе учесть в расходах для целей налогообложения. Эти же трудности возникают и при строительстве инженерных сооружений, обеспечивающих подачу тепла, газа, света и воды в жилом доме, данные расходы также не учитываются в составе расходов на строительство. Хотя проблема сетей в Москве стоит крайне остро и требует больших финансовых вложений от застройщика. Существующая система налогообложения буквально душит бизнес, комментирует ситуацию Михайлов.
Кроме того, по его словам, слабо урегулирован вопрос по включению в расходы платежей по арендованному участку земли, на котором будет строиться жилой многоквартирный дом, в случае если застройщик передает построенный жилой дом инвестору. Это тоже толкает многих застройщиков на использование серых схем. Все это приводит к тому, что 80% проектов, оцененных по белым схемам, оказываются инвестиционно непривлекательными, заявил Михайлов.

На некоторые хитрости застройщиков толкает само законодательство. Например, отражение в учете передачи доли города. Согласно Налоговому кодексу РФ не признается объектом налогообложения передача на безвозмездной основе жилых домов, объектов соцкультбыта и т. д. Как поступать с компенсацией доли города, которая присутствует в каждом инвестконтракте? Как соотнести эти расходы с целевым использованием средств дольщиков? Как защитить себя от налоговых последствий и прописать инвестиционный контракт? Каждый застройщик сталкивается с этими проблемами и сам определяет путь решения. К сожалению, законодательно эти процессы не урегулированы, делится размышлениями Фетисов.

Застройщики постоянно говорят о том, что закон № 214-ФЗ усложняет жизнь и делает процесс строительства еще более дорогим, в том числе и за счет налогов. Тем не менее, по большому счету, до тех пор пока существует большой неудовлетворенный спрос на жилье, застройщики будут постоянно повышать цены вне зависимости от наличия или отсутствия объективных причин, считает Елена Наговицына. Как только спрос достигнет определенного минимума, застройщики снизят цены, невзирая на нормы действующего законодательства.

Популярны сегодня в целях оптимизации также договоры застройщиков со страховыми компаниями. Так называемые страховые схемы используются при попытке компаний уйти или снизить выплаты по налогам на прибыль. Схема достаточно простая: в договоре с клиентом прописывается инвестиционная стоимость с небольшой торговой наценкой, а остальная сумма проходит через страховую компанию, у которой, соответственно, иные налоговые ставки. Затем страховая компания путем ряда перестраховок выводит деньги из этой схемы, и застройщик получает так называемый черный нал. Однако в сегодняшней ситуации общей настороженности, с которой клиенты относятся к рынку недвижимости, крупным, уважающим себя компаниям не к лицу идти на такие махинации, грозящие потерей доброго имени и статуса благонадежной компании, считает Михайлов.

Другой вариант многие компании на рынке действительно образуют новые юридические лица под каждый новый проект. Это значительно снижает издержки компании в случае форс-мажора. Ведь подобное свежесозданное юрлицо не обладает большими активами, а соответственно, от него невозможно потребовать возмещения крупных сумм. Кроме того, создание нового юридического лица упрощает не только налогообложение, но и бухгалтерский учет и расчет с поставщиками.

Не менее активно используются вексельные схемы. Они помогают не только обойти 214-ФЗ, но и избежать появления налогооблагаемой базы. В этих целях покупателю предлагается вместо оплаты квартиры приобрести вексель данной компании на сумму, равную стоимости квартиры. Вексель удостоверяет обязательства векселедателя уплатить при наступлении указанного срока определенную сумму его владельцу. В векселе нельзя никак упомянуть о квартире, речь идет только о деньгах.

Бунгало Джейн Грэм расположено там на высоте 80 м над уровнем моря, откуда открывается великолепный вид: днем на лазурную воду и прибрежный прибой, ночью на мерцающие огни ближайших островов Антигуа и Невис. Человек, который построил этот дом, говорил, что это самое красивое место на самом красивом из Карибских островов, рассказывает Джейн.


Монтсеррат На земле трудно найти место, которое соответствовало бы представлениям о райском уголке больше, чем крошечный остров Монтсеррат, затерянный в созвездии Малых Антильских островов на краю Карибского моря.

На сегодняшний день южная треть острова, вся длина которого составляет около 65 км, остается закрытой зоной. В одной из долин о том, что на месте лунного пейзажа находились цветущие поселения, напоминают только краешки крыш трехэтажных строений да церковный шпиль над слоем серого пепла. По соседству с закрытой зоной местность заброшена, хотя большинство строений уцелело. В 1997 г. вулканологи решили, что находиться здесь опасно, и людей эвакуировали. Позже заходить сюда разрешили, но только в дневное время. Оставаться там на ночь было строжайше запрещено. Наконец в прошлом году отменили и этот запрет, но инфраструктуры почти не осталось, а уж о сфере услуг говорить не приходится. В этой-то полосе отчуждения и находится бунгало супругов Грэм. Тем не менее Джон и Джейн оставлять свой дом не собираются.

В принципе, цена такого бунгало превышает $1 млн. Но на острове, который с 1783 г. и до сих пор остается колонией Британской короны, этот дом почти ничего не стоит. Впрочем, ничего не стоят и другие не менее элегантные дома в этой местности. Проблема в опасном соседстве. Вулкан Суфриер-Хиллз, мирно дремавший на протяжении трех последних столетий, в 1995 г. проснулся, выбросив на высоту более 15 000 м облако черного пепла и обрушив град докрасна раскаленных камней в закипевшее море. Два года спустя гора ожила вновь, исторгнув из себя огненную смесь газа, пепла и камней. На сей раз последствия пробуждения вулкана оказались серьезными: во время извержения погибло 19 человек, пеплом и камнями оказалась полностью засыпана столица острова г. Плимут, а небольшой прибрежный городок Сент-Патрик был разрушен.

К сожалению, Лисья бухта пока не фигурирует в списке объектов, которые на Монтсеррат собираются восстанавливать в первую очередь. После первого извержения британское правительство вложило более $455 млн в строительство новых дорог, коммунальных объектов, школ, больницы и нового жилья. В прошлом году открылся новый аэропорт, в бухте Литтл-Бей отстраивается новая столица, а застывшей лаве нашли коммерческое применение: теперь ее экспортируют с острова в качестве строительного материала.

Отец Джейн Грэм, бывший член британского парламента и генеральный прокурор сэр Айан Персиваль и его жена Джуди купили этот дом в Лисьей бухте в 1995 г. за $195 00 До первого извержения они успели только построить бассейн и разбить сад. Когда отец умер, дом по наследству перешел к Джейн. Она к этому бунгало сильно привязана. Это место не должны были закрывать, рассказывает она. Даже на пике извержения сюда не долетал ни один камень. У этой местности могло бы быть чудесное будущее. Правда, теперь для этого потребуются дополнительные инвестиции.

Однако на восстановление этого карибского рая уйдет еще много времени и средств. Взлетно-посадочная полоса в новом аэропорту пока рассчитана на небольшие самолеты, способные перевозить самое большее 20 человек. Чтобы на остров могли заходить небольшие пассажирские лайнеры, требуется восстановить гавань. И кроме того, на Монтсеррат до сих пор нет крупного международного отеля класса люкс.

На Монтсеррат стали возвращаться люди. До того как вулкан заработал, население острова составляло 12 000 человек. Сразу после извержения на нем осталось не более 3000 человек, но сейчас их число уже увеличилось до 4500.

Цены на виллы в среднем колеблются от $250 000 за дом с двумя спальнями до более чем $600 000 с четырьмя. Почти на каждой вилле есть веранда или балкон, сад и бассейн и, конечно же, великолепный вид. Самая дорогая вилла из тех, продажей которых занимается Trade Winds, стоит $895 00 Это бывшая усадьба плантатора в Сент-Питерс на участке площадью 2 га с бурной тропической растительностью и великолепным видом на море. Именно здесь в начале 1980-х жил с семьей Пол Маккартни, который записывал свои песни на местной Air Studios. Студия принадлежит Джорджу Мартину, владельцу одного из домов на Монтсеррат, который принимает самое активное участие в возрождении острова. Не так давно он сумел собрать $5,4 млн, чтобы построить на острове новый культурный центр.

Все это привело к тому, что цены на недвижимость, которые здесь устанавливаются в долларах США, на данный момент оказались самыми низкими в Карибском бассейне, рассказывает Сьюзан Эджкомб, которая на протяжении 18 лет возглавляет собственную риэлторскую компанию Trade Winds. В какой то момент они составляли 40% от прежнего уровня, но сейчас понемногу стали восстанавливаться и сегодня доросли до 60%, говорит она. Но все равно то, что можно приобрести за эти деньги, на самом деле должно стоить гораздо дороже,

Впрочем, новые обитатели на острове уже появились. Многим из них от 40 до 50 лет. Такие, как правило, приезжают на Монтсеррат в поисках места, где можно поселиться, уйдя

Несмотря на то что девелоперы еще не устремились на остров, чтобы строить здесь курорты и гостиницы, участки земли под строительство купить можно. Участок размером 0,2 га земли стоит около $30 000, а строительство примерно $1000 за 1 кв. м.

Эджкомб рассказывает, что было время, когда 80% ее клиентуры составляли американцы. Сейчас же недвижимостью на Монтсеррат интересуются в равной степени и американцы, и англичане. Многие из британских покупателей это как раз те, кто приехал поучаствовать в восстановлении острова после извержения, но в конце концов решил остаться.

на пенсию. Они рассчитывают купить дом и пока сдавать его в аренду специалистам, которые приехали на остров участвовать в восстановительных работах, или туристам, которых привлекают прекрасные условия для подводного плавания и изумительная по красоте природа. Многие приезжают на Монтсеррат перезимовать, рассказывает Эджкомб. В высокийсезон дом с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами сдается примерно по $2000 в неделю. В остальное время он может приносить своему владельцу немного меньше по $1500 в неделю. Правительственный налог составляет 10%, а расходы на содержание недвижимости около 15%.

Ему 51 год, он разведен, дети выросли. Большая вилла с несколькими верандами, окруженная садом, обошлась ему в $127 00 Еще $30 000 он вложил, чтобы построить новую кухню и ванную. Я инвестирую в стиль жизни, говорит он. Мне это место нравится необыкновенно.

Одним из таких жителей стал Пол Моррис, офицер лондонской полиции. Он приехал сюда по правительственной программе, чтобы помочь организовать полицейскую службу. Изначально срок контракта составлял два года, потом он продлил его еще на два, а теперь решил вообще остаться на острове через год Моррис уходит на пенсию.

Пример Морриса далеко не единичен. Айан Янг работает руководителем отдела по инженерным разработкам в министерстве международного развития Монтсеррат, несколько вечеров в неделю играет на кларнете в Vue Pointe Hotel, а также ведет еженедельную джазовую программу на местном радио. Я люблю маленькие сообщества, хотя, конечно, порой чувствуешь себя как в золоченой клетке, говорит он. Впрочем, продолжает он, придумываешь себе новые развлечения и все встает на свои места. Янг перечисляет и другие достоинства острова: великолепная природа, приятные люди, добросовестное правительство, политическая стабильность, валюта, привязанная к доллару США, и низкий уровень преступности. Можно спокойно уйти из дома, не заперев дверь, или оставить ключи в зажигании, рассказывает он. И даже действующий вулкан прямо по соседству Янга не смущает. За этим вулканом следят так внимательно, как, наверное, ни за каким другим в мире, отмахивается Янг.

Среди жителей острова Моррис уже стал своим возглавляет футбольную команду, ведет занятия по фитнесу для женщин и выступает с группой Певцы изумрудного острова. Кстати, одна из особенностей Монтсеррат связь острова с Ирландией. В XVII в. здесь прятались ирландские католики, поэтому сейчас приезжающим сюда в паспорт ставят штамп с изображением трилистника, а день Св. Патрика считается государственным праздником.

Судьба острова представляется более-менее ясной. Закрытая зона в южной части так и остается закрытой, а в северной части, недосягаемой для вулкана, время от времени возникают бытовые неудобства в виде выпадающего тонким слоем пепла. Вопросы вызывает средняя часть острова, в которой находится и Лисья бухта. Ни одна из брошенных там усадеб официально не продается, но между владельцами и посредниками все время идут разговоры и даже заключаются пари, что разрушенный мост восстановят и обслуживание этой части острова будет возобновлено.

Конечно, никому не известно, когда произойдет новое извержение и произойдет ли оно вообще. Ученые приходят к выводу, что общий уровень активности вулкана постепенно снижается, но периодических всплесков активности исключить нельзя. Последний крупный инцидент произошел три года назад, а некоторое усиление активности наблюдается и сейчас. Выражается это в том, что из жерла вулкана время от времени исторгаются клубы дыма, а на всех поверхностях образуется тонкий слой сероватого пепла.



Главная --> Публикации