|
|
  |
Главная --> Публикации --> Торговые центры ищут, чем отличиться Капитан нейминг Планы по грандиозной застройке самого северного района столицы Торговая недвижимость вышла в лидеры Земля подешевеет Проблемами приобретения второго дома всерьез озаботились и участники крупнейших региональных ассоциаций на рынке недвижимости Национальной Ассоциации риэлторов США, которую представлял на мадридском салоне недвижимости координатор НАР по странам Западной Европы Норман Флинн, и Европейской конфедерации по недвижимости. По данным Национальной ассоциации риэлторов Испании, более 1,5 млн иностранцев выбрали эту страну для покупки второй резиденции. По мнению управляющего директора компании EstateService Геннадия Тузова, причины подобного развития ситуации просты и очевидны: благоприятный климат и экология и самое главное то, что Испания является развитым европейским государством. Можно сколько угодно говорить о динамике роста цен на недвижимость в других странах, перспективах и развитии этого рынка, но европейцев, привыкших к определенному уровню жизни, в большинстве случаев разговоры на перспективу не очень-то устраивают, отмечает г-н Тузов. Наличие отлаженной системы здравоохранения, дорог и инфраструктуры, высокий культурный уровень и низкий уровень преступности все эти параметры, необходимые для спокойной и безмятежной жизни на отдыхе, в Испании есть уже сегодня. Восьмой Международный салон International Inmotur в Мадриде, состоявшийся с 4 по 8 апреля с. г. , среди прочих тем уделил особое внимание проблемам приобретения второго дома резиденции для отдыха. Примечательно, что для жителей Великобритании, считающихся законодателями мод в области инвестирования в недвижимость, приоритетным направлением при покупке второго дома является Испания. Сегодня в Испании количество сделок со вторыми домами составляет примерно третью часть от общего числа сделок на рынке недвижимости. За последние несколько лет этот сектор продемонстрировал самый динамичный рост на региональном рынке недвижимости. Страновые предпочтения По мнению испанских участников рынка недвижимости, опережающее развитие рынка курортных домов свидетельствует о двух тенденциях росте числа компаний, специализирующихся на сделках со вторыми домами, и росте объема инвестиций в курортную недвижимость, находящуюся, главным образом, на побережьях. Впрочем, по мнению менеджера по продажам агентства Salsa Immobiliaria Хосе-Луиса Браво де ла Торе, значение имеют не только иностранные, но и отечественные инвестиции. Состоятельные жители испанской столицы с огромным энтузиазмом реагируют на предложение приобрести дом или виллу на побережье. Менеджер по продажам и маркетингу компании Cisa-Bancaja Томас Перес считает, что жители Мадрида обеспечивают до 30% спроса на дома для отдыха на побережье. По оценкам испанских риэлторов, наиболее востребованными на сегодняшний день являются районы Коста Бланка, Коста дель Азахар и Коста дель Соль. И, конечно же, Мальорка. Здесь привлекательный дом с бассейном и видом на море будет стоить начиная от 650 тыс. евро. Рынок испанской недвижимости пережил пик роста в первые годы XXI столетия. По данным Национального Банка Испании, только за 2000 2002 гг. стоимость недвижимости выросла в среднем на 40 45%. Маленький город Кадакес хранит спокойствие и очарование прошлого века: атмосферу времен Сальвадора Дали и его потрясающий дом, которые останутся здесь навечно. В нескольких километрах от моря расположены великолепные гольф-поля с отличной инфраструктурой и высококачественным сервисом. Один из самых привилегированных клубов находится в средневековом городке Перелада, известным отменными винами и шампанским, шикарным казино, а также своим театром под открытым небом, в котором постоянно проходят гастроли и премьеры спектаклей многих известных трупп, в том числе зарубежных. В 60 км от Коста Брава расположены элитные зоны горнолыжного отдыха. Отсюда до Бакейра-Берет, излюбленного места отдыха королевской семьи, всего 3,5 часа езды по отличной автотрассе. В Пиренеях находится множество лыжных станций. Высота гор, достигающая 2,5 3 тыс. метров, позволяет кататься на лыжах вплоть до апреля-мая. Местное население это спокойные, чрезвычайно радушные и гостеприимные люди, в то же время ревностно оберегающие родной язык и свою культуру. Они настолько же приветливы и открыты к иностранцам. В целом Коста Брава это плохо знакомый нам, огромный солнечный мир. Сама природа этого благословенного края очищает ум и сердца, наполняет радостью каждый день. Российские риэлторы, специализирующиеся по зарубежной недвижимости, отмечают, что наиболее популярными направлениями при покупке второго дома для наших соотечественников являются юг Испании (Марбелья, Эстепона, Сотогранде), а также Малага (родина голливудской звезды Антонио Бандераса) и район Коста дель Соль. Все эти регионы отличает, в первую очередь, благоприятная экология и прочная репутация элитных курортов. Более престижные районы Испании отличаются от прочих и структурой рынка домов для отдыха: например, на Мальорке и Коста Брава преобладают дорогие виллы и дома, и крайне редко можно встретить обычный коттеджный поселок или комплекс из таунхаусов. Коста Брава (Дикий Берег) одна из эксклюзивных зон семейного туризма на средиземноморском побережье Испании, берущая начало в 70 км от Барселоны и тянущаяся до границы с Францией. Скалистые берега, покрытые сосновыми лесами, маленькие уединенные бухточки (к некоторым можно подъехать только с моря), изумительные песчаные пляжи, чистейшая вода сделали Коста Брава жемчужиной испанского Средиземноморья. Остроги Пиренеев, доходящие до самого моря, защищают побережье от северных ветров и формируют благоприятные погодные условия. Теплая зима, нежаркое лето, 320 солнечных дней в году, чистейший воздух, напоенный ароматом цветов и хвои, объясняют огромный интерес к этому району как к месту для длительного проживания и отдыха. Поскольку Коста Брава находится в Каталонии, самой развитой с экономической точки зрения области Испании, уровень жизни здесь находится на высокой отметке. Скоростные платные трассы связывают Коста Брава с Барселоной (1час), Мадридом (3 часа), Ниццой (6 часов), к тому же здесь отлично развит железнодорожный и автобусный транспорт. Небольшие уютные городки, расположенные вдоль побережья, отличаются своим неповторимым своеобразием, имеют свою историю и присущий только им образ. Самый южный городок Льорет де Мар, населенный молодежью со всей Европы, танцующей ночи напролет Рядом с ним расположены самый большой в Европе аквапарк, дельфинарий с детскими аттракционами, восхитительный ботанический сад и сад кустарников. В маленьком прекрасном городке Тосса со средневековой крепостью множество отличных ресторанов. Чуть севернее отсюда, всего в получасе езды на машине, расположены престижные города Бегур, Сагаро, Плайа де Аро с песчаными пляжами протяженностью в несколько километров. Бум на рынке курортной недвижимости в Испании начался примерно в середине 1980-х. В 1986 г. страна вступила в ЕС и начала получать от Евросоюза дотации и кредиты на развитие инфраструктуры. Солидная финансовая поддержка и достаточно низкий прожиточный минимум (примерно на 70% ниже, чем в странах Северной Европы) обеспечили стране интенсивный экономический рост, в том числе и в секторе недвижимости. Масштабное строительство автомобильных дорог и железнодорожных развязок, аэропортов и других объектов инфраструктуры обеспечило стабильный и надежный приток иностранных инвестиций. По данным Национального Банка Испании, объем прямых иностранных инвестиций в строительство недвижимости в стране возрос в период с 1990-го по 2005 г. в пять раз. Только в 2005 г. иностранцы израсходовали на приобретение недвижимости в Испании около 4,6 млрд евро. Испанским законодательством не предусмотрены существенные ограничения для приобретения недвижимости иностранцами. А жители стран-членов ЕС имеют такие же права на недвижимость, как и собственно жители Испании. История успеха В погоне за престижем Еще одним привлекательным для россиян, да и для других иностранных граждан моментом в пользу приобретения второй резиденции в Испании является высокая доступность ипотечных кредитов до 60 70% от стоимости жилья под 3 5% годовых. К сожалению, как и в других странах Средиземноморья, оформление сделок с недвижимостью в Испании нельзя назвать дешевым: по оценкам специалистов, это сумма, равная десятой части стоимости приобретаемой недвижимости. Кроме того, за прошедший год существенно укрепил свои позиции и такой регион, как Кастилья-Ла Манча. Спрос на недвижимость здесь вырос в провинциях Гуадалахара и Толедо. По данным SIMA, крупнейший в Испании рынок недвижимости зарегистрирован в Андалузии. Так, аналитики компании Andalucia Dream Homes провели исследование, на основании которого был сделан вывод о том, что в ближайшие пять лет курортные дома в Испании приобретут еще около 1,7 млн жителей Северной Европы. Не отстают и другие регионы страны. Так, мощности девелоперских компаний на побережье Коста дель Соль способны строить до 40 тыс. новых домов в год. Если говорить о городах, то лидирует Мадрид, продемонстрировавший в 2005 г. 60%-ное увеличение объема рынка в сравнении с прошлым годом. На втором месте с минимальным отставанием идет Барселона, продемонстрировавшая 58%-ный рост. Культурный слой, или Следы передовых цивилизаций Выходит из тени и регион Коста Бланка, который долгое время находился в тени более престижного Коста дель Соль. Соответственно, недвижимость здесь стоила в среднем на 30% дешевле, чем в Коста дель Соль. Сегодня ситуация коренным образом изменилась: начало массового строительства объектов курортной недвижимости в Коста Бланка способствует ежегодному росту рынка на 15 20%. Это хорошо для тех, кто уже владеет недвижимостью, но не для тех, кто только принял решение о покупке дома в Испании. И все-таки покупателей в этом районе страны становится все больше. Вот только некоторые аргументы в пользу Коста Бланка. Побережье региона, протянувшееся от Валенсии на севере до Мурсии на юге, включает в себя около 100 км песчаных пляжей. А Всемирная организация здравоохранения признала район Коста Бланка самым здоровым в Европе в плане экологии. Сегодня в отдельных районах Коста Бланка уже вполне элитные цены. Так, стоимость трехуровневой виллы площадью 250 кв.м, построенной на земельном участке площадью около 900 кв.м на первой линии, составляет чуть более 2 млн евро. Вилла оснащена гаражом на 4 машиноместа и бассейном площадью 1055 м, а также имеет ступенчатый спуск к морю и сад, спланированный в лучших традициях ландшафтной архитектуры. Британская экспансия не прошла бесследно для испанского рынка курортной недвижимости. Процедура приобретения недвижимости максимально формализована и предоставляет покупателю надежные гарантии. Так, например, испанские девелоперы должны иметь гарантии от финансовых структур, а с недавних пор должны предоставлять покупателю гарантию качества строительных работ на десять лет. Несмотря на то что для покупателей и инвесторов в курортную недвижимость открываются все новые и новые рынки (в частности, в европейских странах с переходной экономикой Болгарии, Хорватии и Турции), Испания не сдает позиции. Хотя бы потому, что здесь по-прежнему покупают дома англичане. Более того, они лидируют в количественном соотношении. Число жителей Великобритании, имеющих дом для отдыха в Испании, превысило миллион. Открываются новые рынки курортной недвижимости, а англичане продолжают приобретать дома для отдыха в Испании. Почему? Можно отнести подобное упорство на счет консервативности жителей туманного Альбиона ведь именно они открыли Испанию с точки зрения покупки там курортных домов в 70-е годы XX столетия. Прошло более тридцати лет, а англичане так и не нашли лучшего курортного места, чем испанские побережья. Какие бы субъективные факторы не играли здесь роль (традиции, рекомендация родственников и коллег, давно и хорошо знакомый маршрут и короткое время в дороге всего 1 2 часа), если бы курортные дома не были качественными и сравнительно дешевыми, а инфраструктура развитой, жители Великобритании бы их не покупали. Англичане значительно выигрывают в цене: дом в отдельных районах Испании будет в целом на 55 60% дешевле, чем его английский аналог. Это выгодная сделка, которую нельзя упустить... О динамичном развитии рынка загородной недвижимости сегодня говорят практически все эксперты. По данным аналитического центра ирн.RU, текущий объем рынка коттеджных поселков в Подмосковье составляет около 3,5 млн. кв. м, это порядка 8,5 млрд. долл. В радиусе до 60 км от МКАДа сегодня активно застраиваются 160 поселков, в которых продаются коттеджи или участки. Причем за год с рынка ушло 69 поселков, а 63 были выставлены на продажу в 2006 году. По мнению Андрея Закревского, вице-президента компании Система-Галс, позитивное развитие рынка загородной недвижимости определяется ростом платежеспособного спроса, увеличением потенциала строительного комплекса, улучшением уровня профессионализма участников. По данным компании, основное число предложений коттеджные поселки бизнес-класса. Они составляет 65% рынка, 20% приходится на элитный класс и порядка 15% на эконом-класс. Востребованы все сегменты, так как они ориентированы на разные круги потенциальных покупателей. Но наибольшая конкуренция среди застройщиков наблюдается в сегменте бизнес-класса и элитном, уточняет Андрей Закревский.По мнению экспертов, наибольший дефицит ощущается в секторе эконом-класса. Это связано с высокой ценой на земельные участки, особенно в ближайшем Подмосковье. На рынке представлено несколько проектов в ценовой категории 250 300 тыс. долл., но они очень малочисленны. Реализация коттеджного строительства эконом-класса экономически оправданна только в отдаленных районах Подмосковья, говорит директор отдела продаж инвестиционно-девелоперской группы Открытые инвестиции (ОПИН) Сергей Нагорный. Часть экспертов считает, что строительство поселков эконом-класса дело будущего. Как показывает история развития рынков в других странах, первоначально большинство участников рынка ориентируются на удовлетворение спроса со стороны наиболее обеспеченных домохозяйств, уточняет Андрей Закревский. Впрочем, по мнению аналитиков компании АСК, не хватает и качественного жилья в элитном сегменте (от 1 млн. долл. за дом с участком), на рынке не более 5% таких поселков. Хотя на продажу выставлено довольно много предложений, их лишь условно можно отнести к элитному классу, считает заместитель генерального директора ООО АСК Григорий Слепак. Другим британским следом в Испании является то, что внешний облик и внутренняя отделка домов и вилл ориентированы также на вкусы и предпочтения жителей Великобритании. Активно внедряются и традиционно английские хобби. В Испании культивируется гольф и ведется массовое строительство элитных поселков с гольф-полями, оснащенными в соответствии с самыми передовыми тенденциями. В настоящее время в Испании функционируют свыше 200 школ для гольфа, включая элитные. Одна из Мекк любителей гольфа, комплекс La Manga, расположен в южной части Коста Бланка. Другой, строящийся, объект Mosa Trajectum (девелопер компания The Art of Living in Spain) предлагает к услугам любителей гольфа поле на 18 лунок. Это уникальный объект гигантской площадью 3,6 млн кв.м, из которых застроено только около 10%. Полностью Mosa Trajectum планируется ввести в эксплуатацию в 2008 г. До этого времени на его территории будут построены четырех- и пятизвездочные отели, частная школа и грандиозный спортивный курорт Johan Cruyff. Кроме того, в состав комплекса войдут и жилые дома начиная от умеренно скромных апартаментов и заканчивая просторными особняками. Небывалый рост стоимости столичного жилья спровоцировал повышение интереса к рынку загородной недвижимости. За полгода цены на квартиры в жилых комплексах бизнес-класса на окраинах города, выросли более чем на 60 70%. Это и вызвало переориентацию покупательских настроений в сторону коттеджных поселков в ближайших пригородах столицы. В первую очередь это коснулось Северо-Западного, Западного и Юго-Западного округов. По оценкам риелторов, уже весной на рынке загородной недвижимости наблюдался повышенный спрос на поселки-спутники в средней ценовой категории (стоимостью 350 600 тыс. долл. за объект). И это понятно. Приобрести квартиру площадью в 150 кв. м на Юго-Западе столицы менее чем за 500 тыс. долл. сейчас практически невозможно, в то время как нижний ценовой порог предложений в поселках-спутниках на Киевском шоссе начинается от 400 тыс. долл. за объект. Если говорить о ценах на загородную недвижимость, то они росли вслед за городским жильем, хотя и не такими быстрыми темпами. По данным ирн.RU, цена одного кв. м в коттедже (включая стоимость земли) в среднем 2433 долл. за кв. м., а прирост за год чуть более 28%. Это более умеренные цены, ведь средняя стоимость московских квартир уже перевалила за 3,5 тыс. долл. за квадрат.Что касается ближайших перспектив, по словам Андрея Закревского, рынок станет более сбалансированным по спросу и предложению, при этом увеличится доля проектов эконом-класса. Показатель средней доходности строительства поселков со временем снизится, а количество проектов, расположенных в 40 60 км от МКАД, увеличится. При этом замедлится рост стоимости неподготовленных земельных участков, а на ряде направлений цены на них стабилизируются. Главная тенденция удаление коттеджных поселков от МКАД. Это связано с уплотнением строительства в ближнем Подмосковье, с развитием транспортного сообщения, улучшением качества дорог. Сейчас девелоперы начинают активно осваивать земли за 30-километровой зоной от МКАД, уточняет Григорий Слепак. А по словам Андрея Закревского, уже начали развиваться проекты на дальних землях за пределами 60 км от МКАД. Причем осваиваются крупные земельные массивы, появились мегапроекты. Уже анонсированы проекты с застройкой на десятках гектаров, что было редкостью недавно. Одна из причин такого подхода девелоперов экономическая целесообразность, при большем количестве домов обслуживание поселка и его инфраструктуры гораздо выгоднее, считает Сергей Нагорный. Другая тенденция связана с планированием инфраструктуры поселков. Девелоперы стремятся свести ее к минимально достаточному уровню. Это снимет с жильцов бремя регулярных платежей. Компенсировать объекты сервиса и досуга можно за счет удачного расположения поселка в районе, где все необходимое для полноценной жизни уже имеется, уточняет Григорий Слепак. Руководитель Аналитического центра ирн.RU Олег Репченков рамках курса обучения специалистов, проводимого Московской Ассоциацией Риэлторов c 26 июня 2006 года,выступил с двумя лекциями: Материалы лекций представлены ниже. Рынок недвижимости. Оценка недвижимости. Что такое недвижимость? К недвижимости относятся земельные участки, а также объекты и сооружения, неразрывно связанные с землей. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 2.Нежилая недвижимость -офисы -торговые центры, магазины -развлекательные объекты -производственные помещения -склады Сегментация рынка недвижимости по типам объектов 1.Жилая недвижимость -многоквартирные дома -коттеджи, отдельные дома -таунхаусы -дачи -гостиницы, аппартаменты -гаражи Другие способы сегментирования: 3.Земельные участки -под ИЖС -под коммерческое строительство (инвестконтракты) -земли предприятий/колхозов 2.По классу объектов или их стоимости: -Элитные объекты -Бизнес-класс -Эконом-класс (типовые объекты) 1.По статусу объектов: -Первичный рынок (новостройки) -Вторичный рынок (готовые объекты) Годовые объемы основных сегментов рынка недвижимости московского региона (по данным регулярных исследований ирн.RU) 3.По географии -Москва -Подмосковье -Регионы -Зарубежье Уровень цен на разные типы недвижимости московского региона (на март 2006) (по данным регулярных исследований ирн.RU) -Новостройки, Москва около 3.000.000 кв.м. в год -Новостройки, Подмосковье около 2.500.000 кв.м. в год -Вторичное жилье, Москва 6.000.000 7.000.000 кв.м. в год -Коттеджные поселки около 1.800.000 кв.м. в год -Таунхаусы около 500.000 кв.м. в год -Новые бизнес-центры около 600.000 кв.м. в год Динамика цен на основные типы недвижимости московского региона за 2005 год -Новостройки в пределах ТТК 7.257$ за кв.м. -Новостройки от ТТК до МКАД 2.878$ за кв.м. -Новостройки от МКАД до 5 км от МКАД 1.376$ за кв.м. -Новостройки от 5 до 20 км от МКАД 996$ за кв.м. -Вторичное жилье, Москва 2.618$ за кв.м. -Коттеджные поселки 2.280$ за кв.м. дома с учетом земли -Таунхаусы 1.507$ за кв.м. дома с учетом земли -Новые бизнес-центры 2.795$ за кв.м. Рост цен на жилье в 1 квартале 2006 года еще около 15% -Новостройки 27,7% -Вторичное жилье 27,8% Особенности расчета Индекс стоимости жилья общерыночный показатель, отражающий средний уровень стоимости 1 кв.м., а также тенденции роста или снижения цен на жилье. Индекс стоимости жилья с 1998 года: -устраняются вариации выборки, которые приводят к статистическим скачкам средних цен -из расчета исключается элитное жилье, которое завышает средний уровень цен -используются корректировки к ценам продаж Сценарии развития московского рынка недвижимости в 2006-2007 годах: 2.Кризисный -Сохранение аномально высоких темпов роста цен до конца 2006 года -Кардинальное изменение ситуации на рынке под влиянием новых факторов (решение проблемы с новостройками, изменение экономической ситуации, действия властей и т.п.) -Откат неадекватно завышенных цен назад на 10%-20% 1.Спокойный -Постепенная остановка роста цен в ближайшие месяцы -Наступление стагнации/стабилизации примерно на год, аналогично сценарию 2004 года -Постепенное возобновление небольшого роста цен через год, на уровне 1%-1,5% в месяц Оценка квартир on-line от ирн.RU >> ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Цена исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости Два ключевых понятия: Основные сложности оценки: Стоимость ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды -Цена реальный исторический факт не всегда оказывается равной наиболее вероятному значению -Определяемая стоимость объекта это не точная, а только ожидаемая, вероятностная величина, которая всегда содержит в себе те или иные погрешности -Далеко не всегда имеются достоверные исходные данные, на основании которых можно произвести расчет -Далеко не всегда реализуются идеальные рыночные условия. Нередко на конечную цену влияют психологические и другие субъективные факторы 1.Затратный метод (анализ прошлого) Существует 3 классических метода оценки недвижимости: 3.Доходный метод (анализ будущей ситуации) 2.Рыночный метод или метод сравнительных продаж (анализ текущей ситуации) Формула: Стоимость = Сумма всех затрат Суть затратного метода оценки недвижимости: Стоимость объекта равна затратам на его создание. В затратном методе оценки недвижимости могут рассматриваться: -Стоимость воспроизводства создания точной копии объекта -Стоимость замещения создание аналогичного здания, но построенного в соответствии с современными инженерно-архитектурными и планировочными решениями Особенности: -Как правило, к стоимости создания объекта следует добавить стоимость земли -Как правило, из затратной стоимости следует вычесть текущий износ здания Суть метода сравнительных продаж: Стоимость объекта определяется ценами продаж аналогичных объектов с учетом поправок на их различия. Применение: -Оценка нестандартных объектов, не имеющих прямых аналогов -Оценка некоммерческих социальных объектов, которые также, как правило, не продаются на свободном рынке -В риэлтерской практике оценка затратным методом стоимость по справке БТИ Особенности: -В качестве аналогов следует выбирать объекты, которые находятся в том же районе, принадлежат к тому же классу недвижимости, а также были проданы сравнительно недавно (1-2 месяца назад). -Для оценки желательно выбрать не один, а 5-7 аналогов и вычислить усредненное значение. Формула Стоимость = (Цена аналога)*(Относительные поправки) + (Абсолютные поправки) Абсолютные поправки: -Ремонт/мебель -Телефон Относительные поправки: -Местоположение (удаленность от метро, окружение) до 30% -Тип дома около 10%-15%, но может быть и более -Размер кухни порядка 2% на 1 кв.м. -Первый этаж порядка 10%-15% -Балкон/лоджия, планировка, высота потолков, тип пола и т.п. 2%-3%. Недостатки: -Плохо подходит для нетиповых объектов земли, коммерческой недвижимости и т.п. -Цены предложения из открытых источников, как правило, завышены по отношению к реальным ценам продажи Применение: -Оценка типовых объектов квартир, коттеджей, дач, офисов Формулы: Стоимость = (Чистый годовой доход) / (Коэффициент капитализации) Суть доходного метода оценки недвижимости: Стоимость объекта определяется доходом, который он может принести. Особенности: -Необходимо спрогнозировать ожидаемые доходы будущих периодов -Необходимо адекватно оценить риски для определения коэффициента капитализации Стоимость = (Чистый годовой доход) * (Срок окупаемости) Если стоимость недвижимости со временем будет меняться, то следует учитывать динамику рынка: Полный КК = КК Изменение цен на рынке Коэффициент капитализации в доходном методе: КК = Безрисковая ставка + Компенсация рисков и управления Дополнительные возможности от аналитического комплекса ирн.RU -Метод индексации стоимости Если известна цена квартиры на момент ее продажи в прошлом, то с помощью индекса стоимости можно проиндексировать эту цену и получить нынешнюю стоимость Применение: -Оценка объектов коммерческой недвижимости -Оценка недвижимости в рамках бизнеса -Оценка земли и инвестконтрактов Очень американская квартира -Выделение районов-аналогов В Москве есть группы районов со схожим уровнем и динамикой цен. Это позволяет использовать для оценки квартиры методом сравнительных продаж аналоги не только из данного района, но и из схожих районов (если недостает информации) Апартаменты в бывшем индустриальном здании, лофт, уже полвека считающийся самым актуальным и современным форматом жилья, пришел в Россию. Огромное помещение, не скрывающего своего прошлого, старая(нередко состаренная искусственно) кирпичная кладка, стекло, метал. Такой дом не назовешь уютным, гнездышком. Это статусное жилье, говорящее о том, что его хозяин идет в ногу со временем. Массовым оно никогда не станет. Но, как говорят участники рынка, интерес покупателей растет, уже готова почва для серьезных проектов. Остается только гадать, кто первый рискнет переоборудовать завод в жилой дом. Пока немногие лофты, которые, время от времени, появляются на рынке, дело рук исключительно самих жильцов. От фабрики к жилью в стиле лофт Для русского человека слово лофт довольно новое. Поэтому ни один из рассказов об этом формате жилья не обходится без небольшой исторической справки. Само название происходит от английского loft - чердак, галерея, голубятня. Впервые селиться в пустующих цехах начали в начале прошлого века в Нью-Йорке. Тогда цены на землю в центре города поползли вверх, промышленные предприятия стали выводить на окраины. Освободившиеся площади охотно занимают люди искусства, привлеченные как функциональными характеристиками жилья(высокие потолки, хорошее освещение), так и низкими, по сравнению с обычными квартирами, арендными ставками. Пройдя путь от мастерской до стильного помещения, лофты оказались на пике моды к 50годам. Именно здесь сосредотачивается артистическая жизнь Нью-Йорка. Модные художники открывают в лофтах свои галереи и студии. Хрестоматийный пример Фабрика Энди Уорхола. Вскоре, за оригинальным жильем окончательно закрепился статус элитного. Снимать большие площади в историческом центре города, в зданиях уже близких к тому, чтобы за давностью лет получить статус памятника архитектуры, молодым художникам оказалось не по карману. Их место заняли успешные адвокаты и финансисты. К тому времени сформировались и четкие критерии традиционного лофта. Лофт - это типично американский феномен, и первое время лофт означал квартиру открытой планировки в доме, который изначально был индустриальным зданием - таким как фабрика или склад. Так как открытые пространства, высокие потолки, широкие окна и индустриальные черты интерьера, такие как открытые балки или неотделанные кирпичные стены или даже цементые полы, изначально присущи этим зданием, то они и являются типичной характеристикой лофта. рассказывает генеральный директор компании Beatrix Марина Пшевечерская. Еще одна черта необходимая для лофта по-русски хороший вид из окон. Совершенно неважный в классических нью-йоркских лофтах. Сегодня лофт - совсем необязательно квартира в бывшем индустриальном здании, лофт обозначает квартиру, где основной акцент сделан на большом открытом пространстве, гостиная с открытой кухней, как правило, занимает площадь от 100 кв.м., при этом лофт может включать одну или две спальни и хозяйскую ванную. 2-этажные апартаменты тоже бывают в стиле лофт. Как правило, лофт располагается на последнем или, в любом случае, высоком этаже, как уже упоминалось, панорамное остекление - весьма желательная черта для классического лофта. В любом случае, лофт ассоциируется с авангардом, богемным стилем. Лофт обычно ремонтируют в современном стиле с индустриальными чертами или в стиле hi tech, лофты никогда не бывают классическими, говорит генеральный директор компании Beatrix Марина Пшевечерская. Лофт уже давно полюбили и по другую сторону Атлантики. За сто лет со времен появления первого лофта многое изменилось, в том числе и характеристики самого лофта. Несмотря на брюзжание отдельных пуристов, о том, что лофт подменяется суррогатным жильем в стиле лофт, новодел быстро находит своих арендаторов. Теперь необязательно искать заброшенное индустриальное здание, тем более, что в центре их остается все меньше, а в промзоне даже самые шикарные апартаменты, вряд ли найдут покупателей. Появляются новые дома. С виду их не отличишь от старых, заслуженных заводов, но здесь никогда ничего не выпускали. Это лишь удачная стилизация. В России, чтобы попасть в категорию лофт, апартаментам необходима лишь большая площадь. Лофт должен занимать не менее 100кв.м. Если квартира состоит из одной жилой зоны, площадью меньше ста метров, то ее уже классифицируют как студио. Такие предложения встречаются на рынке все же чаще. Нетипичный арендатор для нетипичного жилья При этом, по рассказам риэлторов, только один раз в Москве попался хрестоматийный лофт с нештукатуреными кирпичными стенами. Немногие лофты, представленные на московском рынке, что называется, ручная работа. Все они делались жильцами под себя, большая квартира со свободной планировкой, так и оставалась без лишних стен, создавался соответствующий интерьер и вот российская квартира в стиле лофт готова. Потом в силу разных причин такое индивидуальное жилье меняло владельцев. За все время чрез мои руки прошло только 5 лофтов, рассказывает сотрудник департамента аренды компании Penny Lane Realty. Основные арендаторы холостые мужчины в возрасте примерно 30 лет. Как правило, они видели подобное жилье где-то за границей и решили найти лофт в Москве. Многие не знают даже самого понятия лофт, просто ищут квартиру, состоящую из одной большой комнаты. Поскольку лофты поступают на рынок хаотично, то колебания спроса и предложения совпадают редко. Порой квартиры долго ищут хозяев, но немало случаев, когда клиентам, которые хотят поселиться в лофте, нечего предложить. Иностранные арендаторы среди желающий арендовать бывшее нежилое отношение, как это ни странно, довольно редки. Хотя логично было бы предложить, что именно раскрепощенные европейцы первыми облюбуют такое оригинальное жилье. Что дальше? Однородность арендаторов продиктована особенностями планировки. Несмотря на изрядную площадь, лофт это все-таки однокомнатная квартира, поэтому даже вдвоем здесь селятся не часто. При этом, лофт жилье многофункциональное. Если жить здесь сможет не каждый, то для приемов и вечеринок лучше места не придумаешь. Лофт это атипичное жилье, поэтому ставки на него, всегда выше, чем на стандартную однокомнатную квартиру. С другой стороны, если сравнивать со стандартной квартирой аналогичной площади, то лофт может показаться жильем довольно доступным. Например, недавно нашел арендаторов лофт в доме на улице генерала Берюзова, площадью 150кв.м. в новом 18-этажном доме с бассейном, подземной парковкой и хорошей охраной. Это типичный российский лофт, хотя квартира номинально зонирована. Ставки составили 4000 долларов. Немного, если смотреть только на площадь, и довольно дорого для одной комнаты. В департаменте аренды Penny Lane Realty, напротив считают, что потребитель уже созрел. Дело только за инвесторами, готовыми переоборудовать, одно из индустриальных помещений, пустующих в центре города. Главное, позаботиться о том, чтобы в доме была парковка и хорошая служба безопасности. Два главных условия, необходимых, чтобы продать жилье любого формата. Вопрос в том, успеют ли это сделать до того, как все пустующие в центре фабрики превратятся в однотипные офисные здания. Ходившие одно время слухи, что лофты появятся на территории Красного октября, похоже так не оправдаются. Между тем, были все предпосылки для яркого проекта оригинальная архитектура, удачное расположение и отличный вид. Сможет ли лофт прижиться на российской земле? Эксперты пока не пришли к общему мнению. На московском рынке недвижимости квартиры в стиле лофт - единичные явления, в первую очередь, это связано с тем, что исторически у нас не было прецедента, когда индустриальные здания переводили в жилой фонд, как это было в Америке. Сейчас многие бывшие фабрики ремонтируются и используются под офисы, многие предлагают открытые планировки, но это все равно не жилые помещения. Нам представляется, что лофт-апартаменты так и останутся уникальным явлением, свидетельством экстравагантности вкуса (или авангардности мышления) владельца квартиры. На лофт сложно найти арендатора, ведь при сравнительно большой площади и дороговизне лофт остается однокомнатной квартирой, которую может занимать один или два человека одновременно. Ближайший аналог лофта на нашем рынке - студии художников, но, на самом деле, они мало сравнимы и, как правило, меньше по размеру и представляют собой в первую очередь функциональные помещения, говорит генеральный директор компании Beatrix Марина Пшевечерская. Главная --> Публикации |