Главная --> Публикации --> Что приостановило темпы роста цен? Торговые центры ищут, чем отличиться Капитан нейминг Планы по грандиозной застройке самого северного района столицы Торговая недвижимость вышла в лидеры

Доходы и подлинность документов

Тем, кто не имеет достаточных накоплений, но при этом хочет улучшить свои жилищные условия, теперь рекомендуют взять ипотечный кредит. Однако не все так просто, ведь потенциальному заемщику могут отказать. Получит ли он кредит, зависит от того, как банк оценит его кредитоспособность. Существует и ряд других причин

Распространенное заблуждение состоит в том, что банки учитывают только белый доход. Ситуация давно изменилась, и популярности ипотечных программ в немалой мере способствовало то, что банки принимают во внимание положение своих клиентов, получающих заработную плату по различным серым схемам, и учитывают доход в конвертах. В последнее время участились случаи, когда заемщик предоставляет справки не за подписью руководителя организации (иногда это единственно возможный способ подтверждения серого дохода).

По мнению старшего андеррайтера Национальной ипотечной компании Павла Данькина, ипотека в настоящее время крайне популярна. В банки обращаются и состоятельные клиенты, и те, чей доход в расчете на семью, состоящую из двух или трех человек, немногим превышает тысячу долларов. Доход является одним из основных показателей для положительного или отрицательного решения банка, говорит Данькин.

Как утверждает директор центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Панова, банки очень придирчиво относятся к своим клиентам. Даже возможность перехода клиента на новую, более высокооплачиваемую работу (что, казалось бы, только выгодно банку) может вызвать подозрения. А это чревато реальной задержкой одобрения или отказом в выдаче кредита, говорит Панова.

Однако это не значит, что банк можно легко обмануть. Бывают случаи, когда у заемщика есть родственники или знакомые при должности, которые могут составлять липовые договора о работе по совместительству. В 90 % случаев можно выявить подделку подписи. И это вполне может стать поводом для отказа в получении кредита. Априори, подавая поддельные документы или утаивая информацию, заемщик обрекает себя на возможность отрицательного ответа.

Недостаток средств для первоначального взноса

Немаловажное значение для банка имеет и биография клиента. Речь идет, конечно, не о его личной жизни (хотя иногда и о ней тоже), а в основном о профессиональной. Иногда заемщик не может подтвердить свою трудовую деятельность за несколько прошлых лет, утверждает Павел Данькин, но незадолго до момента подачи документов в банк становится главным бухгалтером компании, не имея профильного образования. Вероятнее всего, такому клиенту будет отказано в получении кредита. Дело в том, что если такой заемщик потеряет работу, ему будет крайне сложно найти замену с аналогичным доходом.

Однако, по словам Павла Данькина, недостаток первоначального взноса в настоящее время уже далеко не везде будет причиной отрицательного ответа при получении кредита. Например, в Национальной ипотечной компании с 1 июля 2006 года отменен первоначальный взнос по наиболее популярным кредитным продуктам. Первоначального взноса нет и во Внешторгбанке, и в Банке Москвы.

Начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка Алексей Аксенов сообщает: По условиям ипотечной программы ММБ первый взнос должен составлять не менее 10 % от стоимости приобретаемой квартиры. Если у заемщика недостаточно средств на это, у него не примут документы на рассмотрение.

Немаловажное значение для банка-кредитора имеет не только личность заемщика, но и собственно объект залога, то есть квартира. Изначально банк объявляет требования к приобретаемой по ипотеке квартире, утверждает Алексей Аксенов. В частности, дом, в котором находится квартира, не должен стоять в плане под снос или относиться к ветхому жилью. Квартира должна быть пригодна для проживания, иметь отдельный вход и использоваться по назначению. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи квартиры и в течение срока действия кредитного договора в квартире не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств. В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек.

Выбор жилья

Однако количество отказов по кредитованию того или иного объекта недвижимости незначительно, отмечает Павел Данькин. Тем более, квартиру выбирает сам заемщик. Понятно, что в домах, идущих под снос, банк не будет кредитовать квартиру, равно как и в домах с деревянными перекрытиями. Причина этому одна: такая недвижимость если и будет застрахована, то только по завышенным тарифам. Таким образом, увеличится ежегодная сумма по страховым выплатам, которую заемщик вряд ли сможет выплачивать.

Руководитель отдела развития бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Александр Афанасьев добавляет, что банк может отказать в кредите, если квартира признана коммунальной, отсутствует электричество, водопровод (в некоторых случаях газ), либо квартира принадлежит третьим лицам.

Количество отказов в ипотечных кредитах различно и зависит от многих факторов, считает Павел Данькин. Если работодатель потенциального заемщика обслуживается в банке как юридическое лицо, его сотрудники, видимо, будут иметь минимальное количество отказов. И наоборот, в банках, которые работают со сторонними клиентами, количество отказов выше.

Что касается первичного рынка жилья, то процедура инвестирования средств посредством ипотеки может натолкнуться на объективные препятствия. Ряд застройщиков используют с целью инвестирования предварительные договора купли-продажи, согласно которым стороны лишь обязуются заключить договор в будущем. Таким образом, отсутствует юридическое основание для предварительной оплаты будущей квартиры, а следовательно, и ее залога перед банком.

Дефицит повсюду

Поэтому, обращаясь за кредитом в банк, трезво оцените свои силы и не пытайтесь обмануть банк, ведь в том случае, если обман раскроется, этот факт может серьезно испортить вам кредитную историю.
Тенденции развития, характерные черты рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга представляют на сегодняшний день не меньший интерес, чем особенности московского рынка. Регулярно освещая основные события в сфере строительства новых столичных коммерческих площадей, Собственник решил обратить внимание и на офисный рынок Северной столицы.

Наиболее серьезный дефицит офисных помещений в классе А, отмечает директор департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Кайл Патчинг. Офисы класса А составляют всего лишь около 4 % от всех офисных площадей, и почти все они заняты арендаторами. Свободные площади в этом класса найти крайне сложно. Кроме того, стоит заметить, что офисы класса А в Петербурге по некоторым параметрам отличаются от международных стандартов, подчеркивает Патчинг.

На первый взгляд, когда речь заходит о дефиците офисных площадей, может сложиться впечатление, что и в столице, и в Петербурге проблема примерно одинакова: нехватка качественных офисов. Однако при ближайшем рассмотрении становится понятно, что на этом сходство и заканчивается. Основным отличием петербургского рынка от столичного является то обстоятельство, что если в Москве под качественными офисными площадями понимаются классы А и В, то в Санкт-Петербурге так могут обозначаться любые офисные помещения, которые в принципе подлежат классификации (от А+ до С-). То есть в понимании столичного жителя, Петербургу не хватает офисов как таковых, независимо от их классификации.

Аналитиками London Consulting Management прогнозируемый объем ввода в 2006 году оценивается на уровне 200 000 кв. м, что увеличит предложение до 1 200 000 кв. м. Что же касается дальнейших прогнозов, то, рассматривая заявленные к вводу на 2007 год 170 000 кв. м, следует учитывать тот факт, что отставание от намеченного объема традиционно составляет здесь порядка 40 % в год.

Проблема в цифрах

Учитывая стратегию развития Санкт-Петербурга на ближайшие годы, можно отметить, что офисных площадей в городе в 2-3 раза меньше, чем требуется, считает директор по маркетингу компании М-Индустрия Григорий Усыченко. По его словам, предложение качественных площадей (под которыми, как мы помним, понимаются в данном случае площади категорий от С до А) находится на сегодняшний момент на уровне около 950 000 кв. м в целом по городу, в то время как Петербургу необходимо порядка 2-3 млн кв. м офисных площадей.

Следовательно, в будущем году будет введено около 180 000 кв. м (эту цифру получаем, вычитая из заявленного объема 40 % и прибавляя перенесенные с текущего года 75 000 кв. м). Таким образом, объем ввода в 2007 году сократится по сравнению с 2006 годом на 13 %. Принимая во внимание вышеприведенные рассуждения, объем ввода на 2007 год можно прогнозировать на уровне 1 350 000 кв. м, на 2008 год 1 600 000 кв. м, чего явно недостаточно для насыщения рынка.

Объекты

Аналогичного мнения придерживается Кайл Патчинг: На сегодняшний день на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, несомненно, наблюдается дефицит площадей. По данным аналитиков Colliers International, на начало апреля 2006 года объем офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составляет более 870 тыс. кв. м. Для обеспечения приемлемого уровня насыщенности офисные площади должны увеличить в 2-3 раза по сравнению с текущим состоянием.

Кроме того, стоит отметить и первую очередь торгово-офисного комплекса Русские Самоцветы (класс В, офисная площадь 23 000 кв. м) по адресу: площадь Фаберже, дом 8, а также многофункциональный центр (класс В, офисная часть 5 700 кв. м) Alia Tempora на Невском проспекте, д. 10

Каким же образом планируется ликвидировать серьезный дефицит офисных помещений, сложившийся сегодня на рынке Северной столицы? Что касается запланированных к вводу в текущем году крупных объектов, среди них можно назвать бизнес-центр Авеню (класс В, общая площадь 16 500 кв. м) на пересечении улицы Академика Павлова и Аптекарской набережной, офисно-гостиничный комплекс Голицынъ (класс В, офисная площадь 10 100 кв. м) на пересечении 13-й линии Васильевского острова и Иностранного переулка, БЦ Kellermann (класс В, общая площадь 20 000 кв. м) на 10-й Красноармейской улице, дом 2

Нетипичный для города проект бизнес-центр в составе жилого квартала реализуется компанией М-Индустрия в районе улиц Энгельса и Луначарского. По словам Григория Усыченко, согласно проекту 27-этажное здание класса В оборудовано вертолетной площадкой (впрочем, эта деталь проекта окончательно на данный момент не согласована). Кроме того, предусмотрено зонирование бизнес-центра, согласно которому нижние этажи здания будут отведены под типовые офисы, верхняя часть под элитные. Кроме того, в здании разместятся предприятия питания и торговли, а также собственный офис М-Индустрии.

В 2006 году будет введен в эксплуатацию Австрийский бизнес-центр первый офисный центр класса А в нашем городе, построенный с нуля, отмечает Кайл Патчинг. При внешнем облике, полностью соответствующем классическим традициям Санкт-Петербурга, Австрийский бизнес-центр имеет современный европейский дизайн внутренних помещений, полностью соответствуя международным стандартам качества офисов высочайшего класса. В сегменте класса А я бы также отметил недавно открывшиеся бизнес-центры Магнус и Густав, расположенные на Васильевском острове и входящие в сеть Ruric, и бизнес-центры класса В+ сети Сенатор, которыми управляет компания Империя.

Одной из основных тенденций на офисном рынке я бы назвал расширение деловой зоны города, говорит Патчинг. Бизнес-центры открываются за пределами Центрального района. Активно развиваются набережные (Выборгская, Петроградская, Пироговская, Ушаковская, Свердловская) и Васильевский остров. Данную тенденцию считает характерной для сегодняшнего Петербурга и Григорий Усыченко: Выход из центра на периферию характерен для настоящего времени, и арендные ставки здесь вполне сопоставимы со ставками для центра.

Тенденции развития

Так получилось, что российские чиновники решили назначить ипотечную систему единственным вариантом покупки квартиры в рассрочку. Ипотека быстро завоевала популярность у российских банкиров и постепенно привлекла внимание тех россиян, у кого не хватает собственных средств сразу приобрести новое жилье. Однако в действительности в России, да и в остальном мире долгое время существовала другая система, более экономичная и не требующая особого вмешательства государства, это жилищные накопительные кооперативы.

Учитывая архитектурное своеобразие города, более чем значительное количество памятников культуры и тот факт, что исторический центр занимает существенную часть территории Петербурга, стоит отметить и то обстоятельство, что на развитие сегмента высококачественных офисов значительно влияют ограничения на строительство в центральной части Северной столицы, которая имеет охранный статус UNESCO. Я считаю, что сохранять уникальный облик Санкт-Петербурга и его удивительную культуру необходимо, но при этом также необходимо развивать город, давая ему возможность стать сильным деловым центром мирового уровня, подчеркивает в этой связи директор департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Кайл Патчинг.

Вместе с водой выплеснули и ребенка

Последнее время о строительных кооперативах, позволивших многим гражданам в советское время решить вопрос с жильем, начали забывать. Тем временем российское законодательство допускает такую форму союза граждан для объединения своих сил в борьбе с жилищным дефицитом жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Кстати, благодаря именно этой форме кооперации и была отстроена послевоенная Германия. Кроме того, в США, в отношении которых есть предубеждение, что там жилье покупается только по ипотеке, на самом деле кооперативы занимают весьма значительную часть рынка.

Объясняется такая ситуация довольно просто. С 1 апреля 2005 года вступил в силу закон, который некоторые эксперты называют близнецом закона №214 (О долевом участии), федеральный закон №215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах. И если первый закон буквально уничтожил систему долевки, то второй документ сделал практически невозможной регистрацию новых кооперативов. Новый закон определил ЖНК как потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов и запретил руководству кооператива заниматься иной деятельностью, кроме накопления средств граждан. Законодатели сделали все возможное, чтобы усложнить работу жилищных кооперативов. Непонятно, зачем вообще было нужно принимать такой закон, который полностью парализовал работу ЖНК. Единственная параллель, которую можно провести, это закон о долевом участии, некоторые поправки в который были приняты. Закон 215, очевидно, тоже ждет своего часа, считает президент Международной академии ипотеки Иван Грачев.

В конце 2005 года заместитель руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Сергей Харламов выступил с заявлением. В соответствии с законом должен вестись реестр жилищных накопительных кооперативов. Это поручено делать ФСФР России на основании данных Федеральной налоговой службы. По оценкам саморегулируемых организаций, зарегистрировано несколько ЖНК. Пока нам из ФНС данные по регистрации ЖНК не поступали, сказал чиновник. Это высказывание означает буквально следующее: ФСФР занимается перерегистрацией существующих ЖНК, однако новых кооперативов с середины 2005 года зарегистрировано не было.

что схема ЖНК предусматривает, что вначале человек накапливает первоначальный взнос, и именно за счет этих денег получают почти беспроцентную ссуду те, кто пришел в кооператив раньше. К тому же законодатели решили, что, во-первых, в кооперативе не может быть более пяти тысяч членов, во-вторых, все пайщики должны накопить не менее 30% суммы, а в-третьих, общий срок ссуды должен превышать период накопления не больше, чем в полтора раза. При этом члены кооператива должны состоять в нем не менее двух лет. Все эти нормы сильно ограничили работу ЖНК. Если раньше любой желающий мог вступить в кооператив, внести, например, 40% суммы и получить свою ссуду, то по новому закону ему придется подождать. Особую сложность представляет новая практика регистрации пайщиков ЖНК, по которой новый член должен обязательно пройти через Федеральную налоговую службу. Нам просто усложнили жизнь. Например, необходимость регистрировать каждого члена кооператива в ФНС это совершенно ненужная обязанность. Не говоря уже о том, что теперь пайщики существенно ограничены в возможности купить любой другой объект недвижимости, кроме квартиры, рассказывает председатель жилищного кооператива Зеленая дорога Олег Маслов.

Пытаясь защитить интересы пайщиков, законодатели выхолостили суть кооператива. По решению законодателей, пайщики ЖНК не могут теперь купить ни комнату, ни земельный участок. Более того, разработчики серьезно ограничили процедуру получения рассрочки на покупку квартиры. Дело в том,

Со времени вступления в силу нового закона некоторые старые ЖНК и новые кооперативы начали искать способ обойти злополучный закон. И подобно тому, как строители начали продавать квартиры по вексельной схеме, ЖНК реорганизовались в потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Дело в том, что такие организации не подпадают под действие 215-го закона, а их деятельность регулируется исключительно статьей 116 Гражданского кодекса РФ, определяющей их какдобровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Эта правовая форма практически не защищает интересы ее участников, и поэтому неудивительно, что недавно деятельностью ПИКов заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба.

Способы выхода

Последним послаблением от российских законодателей стало разрешение жилищным накопительным кооперативам участвовать в долевом строительстве многоквартирных домов в качестве соинвесторов. Такое утверждение содержится в поправках к закону о долевке, вступивших в силу с июля 2006 года. В результате законодатели интересным способом соединили два очень спорных закона в одной графе. Стоит лишь отметить, что на сегодняшний день строители полностью прекратили заключать договоры долевого участия. Поэтому поправки вряд ли помогут снова наладить работу столь популярных ранее кооперативов. В итоге была уничтожена единственная альтернатива ипотеке, а у россиян осталась только одна надежд - на двухуровневую американскую модель. Хотя для российского уровня доходов больше бы подошла именно кооперативная схема. Может быть, поэтому на рынке упорно ходят слухи, что закон о ЖНК был пролоббирован ипотечными банками.
Рынок складских помещений еще года три назад обещал гигантский скачок предложения. Дефицит площадей нужного качества уже тогда был налицо, и аналитики дружно прогнозировали, что застройщики заметят это и восполнят недостаток. Но, как показывает практика, и сейчас найти стоящее помещение целая проблема. С чем это связано и будет ли меняться ситуация?

По инициативе группы компаний ПИК, использующей это название уже больше 10 лет, ФАС обвинила новоявленные кооперативы в плагиате и запретила использовать эту аббревиатуру, так как она является товарным знаком другой строительной организации. Законно или нет, но правовая лазейка под этим названием была закрыта.

С начала 2006 года на рынок было выведено порядка 250 тыс. кв. м качественных складов вместо 400 тыс. кв. м, заявленных девелоперами в конце 2005 года.

По данным аналитиков компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, для первых 3 месяцев года было характерным заключение предварительных договоров аренды. Во втором и начале третьего квартала 2006 года мы наблюдаем снижение активности арендаторов, которое обернется новым всплеском активности в сентябре, с возвращением компаний к работе после отпускного периода. По нашим оценкам, объем существующих площадей на рынке составляет порядка 2,5 млн кв. м, отмечают специалисты компании.

Опрошенные Собственником специалисты рынка единодушно констатируют, что на рынке складской недвижимости по-прежнему сохраняется высокий уровень неудовлетворенного спроса. В частности, как говорит Татьяна Скок, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG (Russian Research Group), сегодня крайне сложно выбрать склад, полностью соответствующий предпочтениям той или иной компании. Прежде всего это связано с общим для всех сегментов коммерческой недвижимости превышением спроса над предложением. Однако есть и еще одна, специфическая причина: несоответствие спроса и предложения, поясняет эксперт.

Спрос и предложение

По словам Регины Лочмеле, руководителя отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, основной первичный спрос на качественные складские помещения по-прежнему формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 65% от общего объема поглощенных складских площадей).

По словам Татьяны Скок, в настоящее время на рынке предлагаются складские площади в промзонах Москвы, а также вновь построенные современные логистические комплексы. При этом первая категория не устраивает потенциальных арендаторов прежде всего отсутствием современной инфраструктуры и зачастую высокими арендными ставками. Хотя спрос на небольшие площади в непосредственной близости от офисов среди московских компаний крайне высок. Новые логистические комплексы, безусловно, отвечают всем современным требованиям. Однако площади в новых комплексах, как правило, предлагаются крупными блоками, тогда как основной спрос приходится на сегмент 1-3 тыс. кв. м. К тому же не всех устраивает их местоположение. Как видим, представления об идеальном складе у арендаторов и застройщиков пока расходятся. Что не мешает последним диктовать свою цену, а первым довольствоваться тем, что есть.

Также имеет значение максимально возможная нагрузка на пол, наличие рампы или пандуса и т. д. Кроме того, важно, какова сфера деятельности прежнего арендатора склада. Если предыдущий арендатор занимался тем же видом деятельности, и склад оборудован соответственно (стеллажная система, система климат-контроля, размеры площадки для погрузки-разгрузки и т. д.), то это, безусловно, плюс. То же самое касается специализированных складов, комментирует ситуацию специалист RRG.

Вторичный рынок складских помещений также не добавляет арендаторам оптимизма. Ведь при выборе помещения под склад прежде всего важна высота потолков и шаг колонн. От этих параметров зависит, к примеру, сможет ли арендатор установить стеллажное оборудование. Многие требования к помещению зависят от вида деятельности компании-арендатора, от логистической схемы, предполагаемого грузооборота склада. Например, для компаний с низким дневным грузооборотом, для складов длительного хранения зона погрузки и разгрузки может быть совмещена, тогда как для распределительных центров такой вариант не подходит.

Куда идет рынок?

Далеко не всегда компания может найти помещение, удовлетворяющее ее требованиям. Практика показывает, что многие компании приспосабливаются к эксплуатации складов, по техническим параметрам не полностью их удовлетворяющих, в силу недостаточного предложения и высоких цен на рынке, говорит Татьяна Скок.

Регина Лочмеле прогнозирует, что в ближайшем будущем ситуация соотношения спроса и предложения может измениться. Этому, по ее словам, должны способствовать несколько факторов. Во-первых, это рост числа заявленных крупных девелоперских проектов, каждый из которых предусматривает строительство 300-500 тыс. кв. м качественных складских площадей. Во-вторых, сохранение в общем объеме нового строительства высокой доли складских объектов, реализуемых на основе built-to-suit. В-третьих, рост интереса со стороны девелоперов к строительству индустриальных парков, включающих складские комплексы.

По данным аналитиков RRG, ставки аренды на современные складские комплексы класса А держатся на уровне $130-160 за кв. м в год без НДС и операционных платежей. В то же время класс B предлагается по цене $110-140 за кв. м в год. С этими цифрами согласны аналитики компании Stiles Riabokobylko. По их данным, 8 месяцев 2006 года арендные ставки на складские площади класса А за пределами Москвы остаются на уровне $140 за кв. м в год (базовая ставка). Цены продаж объектов складской недвижимости продолжают расти по причине продолжающегося роста стоимости земли и строительства, комментирует Юлия Мещерина, аналитик рынка складской недвижимости Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko.

По мнению Юлии Мещериной, с выходом на рынок складских объектов, заточенных под региональную дистрибуцию и находящихся на значительном удалении от Москвы, объекты вблизи МКАД сохранят привлекательность для компаний-арендаторов, чьим рынком будет по-прежнему являться Москва. При этом специалисты Colliers International прогнозируют сохранение арендных ставок на текущем высоком уровне в течение ближайших 1-1,5 лет.

Срдеи других тенденций складского рынка Регина Лочмеле называет, в частности, повышение активности профессиональных инвесторов финансирование и рефинансирование проектов, осуществление инвестиционных покупок. Формировать основной спрос на рынке будет ожидаемый выход сетевых девелоперов на региональные рынки России в ближайшие 2-3 года. О планах по созданию разветвленной сети складских и логистических центров объявили ряд крупных российских сетевых девелоперов (Международное логистическое партнерство (МЛП), РосЕвроДевелопмент, ГК Каскад).



Главная --> Публикации