Главная --> Публикации --> Банки выселяют родственников В 2006 году объем подмосковного рынка коттеджного строительства превысил 8,5 миллиарда долларов История рублевских дач: сквозь века по царской дороге Строились, строились и наконец расстроились Капремонт дома - это проблема владельцев квартир

Прошлое

В этом году Западный округ рекордсмен по количеству вводимого жилья. Сейчас в планах строителей ввод 1432,4 тыс. кв. м это более 20 процентов общегородской сдачи. Строительство в Западном округе идет строго по графику, отметил недавно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Совокупная доля города в инвестиционных контрактах в ЗАО в этом году составит 374,6 тысячи кв. метров. В эти дома переедут очередники и жильцы сносимых пятиэтажек округа. За счет средств городского бюджета будет построено 271,7 тыс. кв. м муниципального жилья.

Как рассказывает портал mos-zao.ru, еще во втором тысячелетии до нашей эры в этих местах проживали скотоводческие племена. Орудия их труда обнаружены в ходе раскопок в Дорогомилово, Крылатском и на Воробьевых горах. Места древних поселений можно определить по курганным могильникам. Один из таких могильников был раскопан на территории Давыдково.

Современный Западный округ возник на месте старинных поселений.

С IX-XI веков нашего века здесь появились первые славяне. Группы курганов в Филях, Матвеевском, Очаково, Крылатском, Раменках и Тропарево свидетельствуют о заселении этой территории племенами вятичей. По соседству с курганами были расположены вятические деревни. Они-то и составили первоначальное ядро населения Подмосковья в тот период, когда в летописи впервые упоминается о Москве.

Культуру бронзового века сменили поселения раннего железного века, датируемые примерно VII в. до н.э. Одно из городищ располагалось на реке Сетунь, а другое там, где сейчас располагается Филевский парк.

В конце XIX века здесь прошла железная дорога до Смоленска, а позже была проложена магистраль на Киев. Поэтому сюда из центра Москвы были переведены фабрики и заводы. Вдоль железных дорог возникли склады, поселились люди. Возникли многочисленные дачные поселки.

В конце XIII века образуется самостоятельное Московское княжество, и тогда же появляются села Аминьево, Волынское, Тропарево, бывшие вотчинами боярских родов. В это время возникают и княжеские (а затем и царские) вотчины в Воробьеве и Крылатском. Село Троицкое-Голенищево с XVI века было владением митрополитов, а позднее патриархов всея Руси; село Крылатское на протяжении нескольких столетий находилось в числе царских вотчин. Земли нынешнего Западного округа практически полностью входили в состав Сетуньского стана Московского уезда.

На территории современного Очаково-Матвеевского находилась знаменитая кунцевская дача Сталина. В годы войны здесь пролегла одна из резервных линий обороны Москвы.

После 1917 года на территории быстро развивалась местная промышленность, строились школы, больницы, велось жилищное строительство. Появились крупные предприятия оборонной промышленности и воинские части.

Но и кольцевая дорога не была границей Москвы. Город расширялся, и в 80-х годах в состав Москвы вошел район Солнцево.

С начала 50-х годов началось строительство пятиэтажных домов. Возводится комплекс зданий университета на Ленинских горах. Все это привело к тому, что в 1960 году границы города расширились до кольцевой автодороги, и основная территория округа вошла в состав Москвы. В этот период она состояла из трех районов Кунцевского, Киевского и Гагаринского.

Будущее

В связи с новым административным делением Москвы в 1991 году появился один из десяти округов Москвы Западный. В его состав вошли и подмосковные поселки Рублево, Толстопальцево, Внуково.

Например, в ЗАО будет на 572 га увеличена территория природного комплекса за счет реорганизации производственных, коммунальных и других территорий. Пройдут реабилитация и благоустройство малых рек: Сетуни, Очаковки, Самородинки, Натошенки, Раменки.

У Западного округа есть четкий план развития до 2020 года. Согласно ему округ должен в скором времени преобразиться.

Прибрежные зоны Москвы-реки благоустроят и укрепят. Появятся новые пляжи.

Будут созданы или реконструированы природно-ландшафтные системы озеленения, в том числе Юго-Западный зеленый клин, пойма реки Москвы (спортивно-рекреационная зона Крылатское, Парк Победы) и ее притоки Сетунь, Раменка, Очаковка, Самородинка и Натошенка.

Планируется бурное развитие системы городских центров, общественных и рекреационных пространств, в том числе: создание крупных многофункциональных комплексов вдоль главных магистралей округа и на площадях. Такие центры появятся на пересечении Кутузовского проспекта и Минской улицы, у станции метро Университет, в районе пересечения Ломоносовского и Мичуринского проспектов, в районе пересечения Можайского шоссе и МКАД, недалеко от железнодорожной станции Очаково на пересечении Веерной и Матвеевской улиц и у станции метро Багратионовская.

В округе раскинутся новые скверы, бульвары и сады. А старые будут комплексно благоустроены.

Вырастут новые объекты городского значения социальной и коммерческо-деловой сферы: крытый конькобежный центр, аквапарк, воднолыжный спортивный центр в Крылатском, аквадром в Очаково-Матвеевском, спортивно-оздоровительный и теннисный центр в Филевском парке, гольф-клуб и теннисный центр в Раменках.

Вдоль юго-западной оси города (за МГУ вдоль проспекта Вернадского и Мичуринского проспекта) будет развиваться общественная застройка: появятся системы локальных центров (в том числе, в периферийных районах округа).

А еще в округе появятся новые станции метро. Запланировано строительство на нескольких линиях:

Откроются новые крупные торговые объекты в районах Очаково-Матвеевское, Фили-Давыдково, Можайский, Раменки, Внуково.

Кроме метро будут сооружены скоростная транспортная система на направлении ММДЦ Москва-Сити Внуково и монорельсовая дорога с использованием трассы Усовской ветки Смоленского направления Московской железной дороги.

Солнцевской: от станции Парк Победы в районы Солнцево и Переделкино
Митинско-Арбатско-Покровской: участок Киевская Кунцевская
Митинско-Калининской: участок Москва-Сити Филевский парк
Сокольнической: продление линии от станции Юго-Западная за МКАД с сооружением депо
А также строительство станции Российская на кольцевой линии и пересадки со станции Площадь Свободы России Митинско-Калининской линии.

Округ состоит из 13 районов. Они получили свои названия по когда-то существовавшим здесь селениям или же по основным магистралям: Внуково, Дорогомилово, Крылатское, Кунцево, Очаково-Матвеевское, Можайский, Раменки, Ново-Переделкино, Проспект Вернадского, Солнцево, Тропарево-Никулино, Филевский парк, Фили-Давыдково.
Территория 15300 га (14% территории Москвы). Округ ограничен на севере, северо-востоке и востоке Москвой-рекой, на юго-востоке и юге проспектами Вернадского и Ленинским, на западе Московской кольцевой дорогой.
Население. 1 млн. 58 тыс. человек (10,2% от населения города)
Плотность населения 6,9 тыс. человек на кв. км, что ниже средней плотности населения по Москве (7,8 тыс. чел.).
Самый густонаселенный район Кунцево (124 тыс. чел.).
Самый малонаселенный район Внуково (20 тыс. чел.).
Транспортные магистрали: проспект Вернадского, Ленинский проспект, Мичуринский проспект, Кутузовский проспект, Аминьевское шоссе, Минское шоссе, Рублевское шоссе.
Метро. 3 линии: Сокольническая, Филевская, Арбатско-Покровская.
Наземный транспорт. Свыше 120 маршрутов.
Официальный сайт префектуры ЗАО
Купить жилье по новой схеме им поможет эксперимент, который с января 2007 года стартует в силовых ведомствах.

СТАТИСТИКА:

- Мы планировали, что первые участники военной ипотеки сыграют новоселья через три года после введения новой жилищной программы, то есть в 2008-м. Но появилась возможность сделать это чуть раньше, - рассказал РГ генерал Александр Рыльский из Службы расквартирования и обустройства войск министерства обороны.

Вкратце суть его такова. На именные счета специально отобранных лейтенантов в январе 2007-го переведут суммы, которых вкупе с уже имеющимися в банке деньгами должно хватить на уплату первого квартирного взноса. Офицеры получат крышу над головой, а дополнительный кредитный долг банкам государство погасит позже.

На проведение эксперимента, по словам генерала Рыльского, в федеральный бюджет-2007 на возвратной основе заложат 85 миллионов рублей. Наличие средств - главное, но не единственное условие дополнительного квартирного кредитования. До конца года надо подготовить и принять пакет документов, позволяющих молодым офицерам оформить жилье в собственность без отрыва от выполнения служебных обязанностей. Этим сейчас занимаются в службе расквартирования и обустройства войск. Концепция эксперимента и план подготовки нормативно-правовой базы утверждены, теперь дело за так называемыми регламентирующими приказами и директивами.

Напомним, что по указу президента военное ведомство назначено ответственным за реализацию накопительно-ипотечной системы в силовых структурах. Вооруженные силы многочисленны, там служит больше всего участников ипотеки. Потому под эксперимент армии отдали максимальное количество мест - 230 из 28 Еще полсотни вакансий пропорционально распределят между Внутренними войсками МВД, пограничниками, военными спасателями и т.д.

- По решению правительства оно будет управлять ипотекой во всех силовых структурах и заниматься финансированием накопительных счетов ее участников, - уточнил Рыльский. - Новое учреждение включено в перечень получателей бюджетных средств, в Федеральном казначействе открыты два лицевых счета.

Между прочим, именно с бумажной стороной военной ипотеки возникали главные трудности на старте жилищной программы. Всевозможные согласования заняли немало месяцев. Лишь недавно был подписан последний из полсотни необходимых документов, куда вошли в том числе 20 правительственных постановлений. Соответственно и органы армейской ипотеки окончательно выстроились в цепочку только спустя два года после принятия федерального закона о военно-жилищной программе. Своеобразным дембельским аккордом можно считать создание в прошлом месяце в министерстве обороны Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

В последнее время в Москве стремительно сокращается количество стройплощадок. Если в прошлом году московские чиновники подписывали ежемесячно около семидесяти решений о возведении объектов недвижимости, то сейчас почти в два раза меньше. Гораздо реже стали проводиться городские торги. По подсчетам участников рынка, два года назад на торгах были проданы лоты общей жилой площадью около 140 тыс. кв. м, а в прошлом году объем торгов не превысил 70 тыс. кв. м.

Военные считают, что эксперимент поможет не только ускорить офицерские новоселья, но и выявить узкие места на стадии реализации ипотеки. Это действительно важно, ведь число участников новой жилищной программы растет не по дням, а по часам. Только в министерстве обороны на ипотеку уже записались 14 тысяч военнослужащих. За полтора года на именные счета лейтенантов из федерального бюджета перевели почти четыре с половиной миллиарда рублей.

Раньше арендаторы могли договориться с городом, заключить инвестиционный контракт с мэрией, снести старые строения и построить вместо них новые здания, отдав чиновникам так называемую долю города от 30 до 50% площадей в натуральном или денежном выражении. Теперь же этот механизм вдруг забарахлил многие участники рынка не могут оформить пакет документов, необходимый для начала строительства, и преодолеть барьеры, установленные органами власти, прежде всего федерального подчинения.

Все бы ничего, ведь доля относительно честных площадок (так участники рынка называют участки под застройку, реализуемые на торгах) все равно мизерна и составляет около 1,4% в общем объеме жилищного строительства (ежегодно в Москве возводится около 5 млн кв. м жилья). Однако в последнее время резко сократилось количество проектов, реализуемых по альтернативным схемам, в частности по инвестиционным контрактам, которые заключали с городом собственники недвижимости, арендующие московскую землю.

Ни пяди земли

По одной из версий, федеральные ведомства сознательно тормозят инвестиционный процесс из-за перекосов в развитии мегаполиса и хотят задавить строительство коробок ввиду угрозы инфраструктурного кризиса в столице. По другой версии, которую высказывают многие участники рынка, федералы твердо намерены установить новые правила игры на столичном рынке недвижимости, сломав сложившуюся в городе систему распределения земельных участков под застройку.

Некоторые участники рынка утверждают, что в последнее время участились случаи отказов в регистрации договоров аренды земельных участков, арендаторы которых намеревались заняться редевелопментом занимаемых территорий, то есть возведением новых объектов недвижимости на месте старых построек. Основание для отказа нормы Земельного кодекса, устанавливающие аукционную процедуру получения земли под застройку.

Главным инструментом борьбы с московскими схемами, основой которых является не вполне легитимная и непрозрачная система инвестиционных контрактов, стала Регистрационная палата. Еще несколько лет назад это учреждение, которое занимается регистрацией сделок с недвижимостью, контролировалось столичной мэрией. Однако два года назад Москомрегистрация перешла в федеральное подчинение и была переименована в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве.

Участники рынка в недоумении. Им, например, известны случаи, когда компаниям, имеющим оформленный земельный участок под строительство и инвестиционный контракт на период строительства, требовались дополнительные площади для складирования материалов, проезда техники. Однако оформить такой дополнительный участок застройщики не могли. Выяснялось, что землю можно взять только на аукционе.

Большинство компаний, которые обратились за регистрацией таких договоров аренды земли, получают извещение о приостановке этой процедуры либо отказ. Регистраторы ссылаются на нормы федерального законодательства и требуют торгов. Однако порядок их проведения для подобных случаев не урегулирован. Каковы конкурсные условия? Кто будет собственником новых строений? На эти вопросы федеральное законодательство ответов не дает. Собственник, решивший построить на месте старых строений новый объект, пусть даже без увеличения полезных площадей, не может приступить к строительству из-за проблем с оформлением документов. А таких объектов в структуре городских строительных программ не меньше пятидесяти процентов. Полностью свободных площадок в черте города уже не осталось, утверждает директор по развитию девелоперской компании КомСтрин Алексей Злобин. Заметим, что сложившаяся ситуация очень удивляет юристов. Так, по мнению юрисконсульта компании Велес Лекс Асии Шуличенко, регистрирующий орган вообще не вправе оценивать законность способа заключения договора аренды (а именно выяснять наличие или отсутствие торгов при заключении договора): Регистраторы вправе лишь проверить подлинность представленных документов и достоверность указанных в них сведений.

Однако, судя по всему, при регистрации данного объекта возникнут сложности, опасается начальник отдела капитального строительства компании Пересвет-Девелопмент Лидия Попова.

По словам пресс-секретаря компании Сити XXI век Сергея Лядова, если для строительства или реконструкции требуется земля вне пределов участка, относящегося к зданию, необходимо выходить на торги. И трудозатраты в этом случае сопоставимы с затратами на реализацию нового проекта. Наша компания купила здание у собственника. У нас на руках постановление московского правительства, позволяющее нам снести ветхое здание и построить на его месте новое.

Между молотом и наковальней

В управлении по связям с общественностью Федеральной регистрационной службы по Москве Эксперту заявили, что ничего о подобных проблемах не слышали.

В свое время в Москве было создано правовое поле, которое не вполне соответствовало федеральному законодательству. В нем варились все инвесторы и застройщики. Все споры обычно решались не в суде, а с помощью административных процедур. Сейчас федеральная власть идет твердой поступью, предлагая свои правила игры. По сути они правильные, но не до конца проработанные, сетует один из наших собеседников.

Участники строительного рынка признают, что в возникновении земельных проволочек виноваты не только федералы, но и столичные власти, которые издавна не очень аккуратно относятся к регулированию инвестиционно-строительной деятельности и не особо оглядываются на федеральное законодательство. В частности, инвестиционные контракты на строительство, заключаемые между городом и застройщиками, не обеспечивались надежной юридической защитой и допускали расширенное толкование. В свою очередь, московские власти получали возможность без проблем взимать значительный доход, исчислявшийся десятками миллионов долларов, в виде долей города в инвестиционных проектах.
Полностью переходить на новую, аукционную схему распределения земли город не торопится, поскольку рискует потерять значительную часть доходов. Ведь по инвестконтрактам доля города на 100% попадала в московскую казну. А в случае открытой торговли землей на аукционах Москва будет вынуждена делиться прибылью с федерацией. Земля в Москве не разделена на московскую и федеральную, поэтому федералы наверняка будут претендовать на значительную долю выручки от земельных аукционов, предполагает один из экспертов.

Участники рынка полагают, что до тех пор, пока на московском рынке не будут установлены внятные правила игры, цены на недвижимость и размеры взяток чиновникам будут только расти. Определенные надежды они связывают с принятым на днях постановлением правительства Москвы, которое разрешает собственникам недвижимости выкупать землю (правда, с большим количеством ограничений).

Участники рынка призывают либо полностью сломать систему инвестиционных контрактов, либо привести ее в соответствие с федеральным законодательством. Пока же многие компании оказались между молотом и наковальней. Столкновение двух мощных систем федеральной и московской привело к возникновению правового вакуума. Эксперты предупреждают: если не навести порядок в области земельных правоотношений, то уже в самое ближайшее время город рискует столкнуться с масштабным инвестиционно-строительным кризисом и резким снижением объемов строительства. Это отчасти снимет остроту инфраструктурных проблем. Но цены на недвижимость могут взлететь на совсем уж недосягаемую высоту, а в городском бюджете возникнут огромные дыры.


На территории завода Чайка недалеко от станции метро Каховская в скором времени будет построен крупный многофункциональный комплекс площадью 105 тыс. кв. м. Инвестором проекта выступит инвестиционно-строительная компания Декра, которая уже имеет в этом районе ряд строительных площадок. По оценкам участников рынка, себестоимость строительства составит около $120 млн, а после реализации только жилой части, которая занимает половину проекта, компания выручит около $150 млн.

Впрочем, чтобы ситуация изменилась кардинально, в городе должен заработать конвейер по продаже участков. Г-н Злобин из компании КомСтрин утверждает, что в Москве нет дефицита земли. Ее много под не функционирующими заводами, ветхими и аварийными зданиями. Да что там говорить в радиусе трех километров, где бы вы ни находились, можно найти объект незавершенного строительства, который простаивает годами. Всю эту недвижимость нужно быстро переваривать и выставлять на аукционы. Это большая работа, но, как только она будет отлажена, все разговоры о дефиците земли тут же прекратятся. Если же ничего не предпринимать, инвесторы а вместе с ними и жители города так и останутся заложниками противоборства двух систем.

Согласно концепции проекта, по окончании строительства 100% площадей жилого и нежилого назначения будут переданы в собственность инвестора, который в свою очередь выплатит городской казне более $7 млн в качестве компенсации за строительство объектов инженерной инфраструктуры.

О проекте строительства многофункционального комплекса на месте выводимого завода Чайка Бизнесу рассказал директор управления по рекламе и маркетингу инвестиционного агентства Декра Олег Богатов. По его словам, начало реализации проекта намечено на конец лета. В результате к 2009 году на территории завода на Малой Юшуньской улице, вл. 3 (близи станции метро Каховская) возведут комплекс площадью более 105 тыс. кв. м с подземной автостоянкой на 590мест. Планируется, что более 50 тыс. кв. м комплекса займет жилье бизнес-класса. Впрочем, мы еще не определились с ценами продажи,- заявил Богатов. Стоимость кв. м жилья бизнес-класса в районе м. Каховская составит $2,8-3,5 тыс. за квадратный метр,- предполагает заместитель директора управления новостроек компании Миэль-недвижимость Оксана Каарма. С ней спорит ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев, по мнению которого, стоимость жилья уровня верхней планки эконом-класса - нижней планки бизнескласса составит $3,5-4,7 за квадратный метр.



Главная --> Публикации