Главная --> Публикации --> Не салом единым Что приостановило темпы роста цен? Торговые центры ищут, чем отличиться Капитан нейминг Планы по грандиозной застройке самого северного района столицы

Если на энергоснабжение каждой квартиры в пресловутых хрущевках закладывалось по 3-4 киловольт-ампер (кВА), то в современных домах, говорят застройщики, приходится предусматривать уже не менее 14 кВА. А в случае, когда дом подпадает под категорию элитного и напичкан соответствующей инфраструктурой, энергозатраты могут достигать и 50 кВА с квартиры.

Столица развивается, строится и, как следствие, потребляет все больше электроэнергии. Как подсчитал Департамент имущества, только производство в Москве растет на 20% в год, соответственно увеличивая энергонагрузки на 6%. По данным стройкомплекса города, ежегодно жилой фонд прирастает примерно 5 млн кв. м, еще больше обременяя существующие мощности.

Проблема энергоснабжения столицы и ее новостроек обсуждается не первый год. В московской энергосистеме ежегодно прибавляется 35 000-45 000 новых абонентов. В январе 2006 г., когда ударили 30-градусные морозы, потребление электроэнергии достигло исторического максимума 16 200 МВт. По оценке первого заместителя мэра столицы Юрия Росляка, прирост потребления электроэнергии в московском регионе к 2010 г. составит более 17% и оно может вплотную приблизиться к 19 000 МВт. Однако ввод новых мощностей катастрофически отстает от потребностей города. По заявлениям представителей Мосэнерго, в 2006 г. для присоединения одних только социально значимых объектов им не хватает 2,8 млрд руб.

Добавить энергии

До 2011 г. в Москве планируется построить 5800 МВт электрической и 4785 Гкал/ч тепловой мощности, а также 2600 км линий электропередачи и 276 подстанций. Общий объем инвестиций оценивается в 400 млрд руб. Планируется, что эти средства поступят не только от РАО ЕЭС и из городского бюджета, но и от сторонних инвесторов, которых намеревается привлечь московское правительство. Однако у экспертов есть серьезные сомнения в том, что найдется много желающих на добровольной основе вкладываться в подобный бизнес.

Последние семь лет мэр Москвы Юрий Лужков не раз выступал с заявлениями о необходимости срочно вкладывать деньги в энергосистему московского региона. В феврале 2006 г. правительство Москвы приняло трехлетний план мероприятий по повышению надежности энергоснабжения города, на которые, по оценкам властей, потребуется 60 млрд руб. А в конце мая 2006 г. председатель правления РАО ЕЭС Анатолий Чубайс и Юрий Лужков подписали соглашение о совместном развитии столичной энергетики.

Городские сети в 60% случаев эксплуатируются больше нормативного срока и нуждаются в огромных инвестициях [на ремонт или замену изношенных сетей], признавался Владимир Силкин, руководитель Департамента имущества правительства Москвы в интервью Ведомостям. Однако ни федеральный бюджет, ни РАО ЕЭС или частные инвесторы делать их не будут. Сетевое хозяйство, мягко говоря, не является привлекательным бизнесом. Электроэнергетика это затратная сфера, затрагивающая ряд смежных отраслей, говорят специалисты компании Квартал. Найти инвестора для строительства частных подстанций задача не из легких. Подобные проекты требуют немалых вложений, скорее всего при их реализации стоимость электроэнергии возрастет, что неминуемо отразится на затратах на содержание городской недвижимости.

Инвесторы замыкаются

И на себя, и на дядю

Московская электроэнергетика требует огромных средств, поэтому в инвестициях в нее заинтересованы в первую очередь профильные инвесторы, обладающие серьезными ресурсами, соглашается Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити XXI век. Но поскольку проблемы энергетиков напрямую влияют на деятельность девелоперов, то и последние имеют большой интерес к программе модернизации столичной системы энергообеспечения. Однако возможные схемы участия застройщиков появятся при более детальной разработке инвестиционных планов.

Российский рынок энергетики монополизирован, и у застройщиков не так уж много вариантов, заявляет Анатолий Кузнецов, вице-президент по коммунальным системам RIGroup. Получить разрешение на подключение к электросетям стоит немалых усилий. Но еще более трудоемкий и дорогостоящий процесс строительство собственной газовой котельной, которая будет вырабатывать электричество.

На сегодняшний день обеспечение электроэнергией является основной проблемой при закладке новых районов, признает Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион. Застройщик вынужден за свой счет вкладываться в развитие сетей, а это сильно увеличивает стоимость 1 кв. м, поскольку цена вопроса велика. Получается, что застройщик инвестирует в развитие сети другой организации, развивает чужие сети, чтобы в конечном итоге подать на свои объекты электроэнергию. Иногда даже выгоднее найти альтернативный источник, например построить свою установку. Но это тоже довольно дорого.

Решать проблему присоединения застройщик начинает с получения в Мосэнерго или территориальной организации соответствующих технических условий. Как говорит Кузнецов, цена может колебаться от 11 000 до 14 000 руб. за 1 кВт ч. После чего застройщик обращается в местные муниципальные компании, которые должны протянуть кабели и установить необходимое оборудование на пути от источника мощностей до непосредственного потребителя. Стоимость этих работы зависит от их объема и составляет от 6000 до 20 000 руб. за 1 кВт ч. Когда работы завершены, застройщик заключает договор с местной организацией Энергосбыта по оплате электроэнергии согласно показаниям счетчика.

Сейчас у застройщиков есть несколько возможностей по обеспечению строящихся объектов электроэнергией. Одна из самых простых подключение к государственным электросетям. Серьезным минусом подобной схемы являются сложность и длительность согласования и получения соответствующих технических условий. Вторым способом является создание индивидуальных источников электроэнергии, например газотурбинных генераторов. Их можно запрограммировать практически на любую мощность. Но создавать и развивать систему таких электростанций можно, если в регионе есть газ. Наконец, можно построить дизельный генератор. Проекты индивидуальных электростанций существуют давно. Девелопер должен рассчитать, что для него выгоднее установка и эксплуатация собственных электростанций либо присоединение к уже существующим мощностям.

Застройщикам приходится не только вкладывать свои средства в подключение,
но и платить за прокладку сетей, которые потом будут переданы в эксплуатацию энергетикам, отмечает Виктор Козлов, коммерческий директор Авгур Эстейт. В среднем девелоперы вынуждены платить ресурсоснабжающим организациям около 1000 евро за 1 кВт. По его словам, специфическая политика РАО ЕЭС по предоставлению энергии создает застройщикам множество проблем.

Сейчас подключение к существующим сетям происходит на кабальных условиях, сетует Владимир Костычев, заместитель генерального директора корпорации Конти. Продавцы электроэнергии выдвигают довольно серьезные обременения при подключении к их мощностям. Стоимость присоединения к существующим сетям может достигать 20% от общей цены проекта. Конечно, все зависит от того, сколько электроэнергии необходимо и в каком районе вы строитесь: например, на западе Москвы цена подсоединения будет максимальной.

Нехватка электрических мощностей стала проблемой для многих девелоперов, высказывают общую точку зрения специалисты Квартала. В настоящий момент введены ограничения по питающим центрам. Несомненно, застройщики, которые планировали перспективные объекты, решили эту проблему заблаговременно. Наша компания обеспечила себе стратегический запас, вовремя оформив технические условия. Это позволило нам вести строительство пяти новых объектов и проектировать еще три. Канаев заметил: Мы бы могли строить больше, если бы приход электроэнергии был прогнозируемым.

Девелоперы не отказываются нести обременения, но хотят рассчитывать хотя бы на компенсацию собственных потерь. Однако, говорит Сергей Лядов, практика показывает, что у энергетиков справедливые взаимоотношения не в почете. Сити ХХI век изучала условия вхождения в один из проектов в Кашире (Московская обл.), рассказывает он. Там требовались дополнительные мощности. Мы были согласны профинансировать строительство энергоцентра, но в дальнейшем от тех, кто стал бы к нему подключаться, хотели получать компенсацию. Директор районной сетевой компании от такой схемы наотрез отказался. Он предложил нам просто построить мощности и передать их ему на баланс. Разговор на этом закончился. В некоторых случаях энергетики просят заплатить за них налоги мол, объект построен не собственными силами и поэтому идет им в прибыль.

В последнее время у застройщиков значительно возросли сроки присоединения объектов к сетям, продолжает Лядов. Сейчас они колеблются от полугода до двух лет. К примеру, по одному из наших домов мы получали техусловия полтора года. Но даже если они у вас на руках, это вовсе не означает, что объект подключат. Некоторые стройки по этой причине просто стоят. Впрочем, отмечает Лядов, по текущим объектам решения с трудом, но все-таки находятся. Наиболее тяжелая ситуация сложилась с новыми проектами из-за высоких обременений по энергетике они теряют свою привлекательность. Лядов предполагает, что у каждого столичного застройщика в инвестиционном портфеле есть проекты, которые он не может реализовать по этой причине.

По словам Валеха Рзаева, руководителя управления маркетинга ГК КРТ, возможный энергетический кризис вряд ли можно назвать лишь страшилкой для обывателя, если некоторые застройщики уже сегодня вынуждены отказываться от приобретения участков, под которые энергетики не гарантируют выделение лимитов. В этом смысле столица и весь московский регион являются зоной напряженного дефицита энергоресурсов, говорит Рзаев. В Подмосковье под вопросом развитие проектов малоэтажной и коттеджной застройки. Ситуация усугубляется с каждым днем, ибо изношенность оборудования, производящего и передающего электричество, на грани предельной, а в некоторых случаях просто запредельна. Острота данной проблемы может затормозить не только частные проекты небольших компаний в сфере городского и загородного жилья, но и такой важный национальный проект, как Доступное жилье, и даже легко похоронить его.

Покупатель заплатит за все

Поэтому девелоперы обеими руками за увеличение столичных энергомощностей. Совместная программа мэрии и РАО ЕЭС по энергостроительству в столице это долгожданный шаг в правильном направлении, полон оптимизма первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е.-Плаза Михаил Михайлов. Москве давно необходимо заняться производством новых дополнительных генерирующих мощностей в этом заинтересованы все. Любой крупный и ответственный застройщик согласится, что это необходимо. Мы готовы участвовать в этой программе.
Однако другие застройщики делать аналогичные заявления не спешат. Хотя в приватных беседах сетуют на то, что существующие сегодня тарифы непрозрачны, как и механизмы принятия решений о выделении лимитов. Так что каждый девелопер решает собственную энергетическую проблему индивидуально, в меру толщины кошелька и имеющегося административного ресурса. Инвестировать в электроэнергетику интересно тем, кто от этого в дальнейшем получит прибыль, считает Владимир Костычев, например алюминиевым производствам. Но на территории Москвы таковых нет. Девелоперы вряд ли будут заинтересованы в таких проектах, а дополнительные обременения могут только привести к удорожанию недвижимости.

В любом случае обеспечение коммуникациями и затягивание решения этой проблемы имеют свою цену, которая компенсируется за счет покупателей, добавляет Козлов. Поскольку затраты на энергетику включены в себестоимость 1 кв. м жилья, существенное подорожание жилья становится неизбежным.

Когда растет себестоимость стройматериалов и энергоресурсов, все затраты на подключение к электросетям в итоге ложатся на будущих жильцов, признает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп. В стоимость 1 кв. м закладываются и затраты на энергоресурсы. Проведем простую оценку: средняя площадь квартиры в новостройке
составляет 100 кв. м. Учитывая современные требования, для того чтобы квартира имела нормальное энергоснабжение, требуется 14-15 кВА. При средней цифре в $1000 за 1 кВА получается, что на 1 кв. м приходится около $100-150 прямых затрат только по энергоснабжению. Это объективная реальность, от которой никуда не денешься, говорит он.

Чем качественнее дом, тем больше электроэнергии ему требуется. На объемы потребляемых мощностей сильно влияет начинка жилого дома, поясняет Кузнецов. В зависимости от типа плиты (газовой или электрической), класса лифта, наличия бойлеров для воды, больших плазменных панелей и прочих атрибутов эти потребности растут или уменьшаются. Но даже на квартиру в типовой двухподъездной 16-этажке приходится уже около 5 кВА. Сейчас сильно возросли требования потребителей к жилью и его обеспеченности инфраструктурой, все это требует дополнительной электроэнергии, развивает мысль Михайлов. Современный жилой комплекс премиум-класса потребляет гораздо больше энергии, чем типовая пятиэтажка или панельное жилье. Но, к сожалению, все наши действия как застройщика по прокладке сетей, возведению и модернизации подстанций никак не влияют на количество генерирующих мощностей.

Подключение нового жилого комплекса к электросети в Москве это больной вопрос, говорит Михайлов. Те технические условия, которые выдвигаются городом, для инвестора-застройщика порой бывают просто невыносимы. По его словам, все, что компания может осуществить своими силами, она делает прокладывает подводящие сети (к своим жилым комплексам и не только), модернизирует трансформаторные подстанции.

Тарифы вывести на свет

Увеличение числа жителей столицы, постоянно растущие объемы возводимого жилья и, как следствие, увеличение потребности в электричестве все это становится причиной перегрузки подстанций с этим мнением специалистов Квартала согласны все участники рынка. Результат неконтролируемого использования одного из питающих центров Москва наблюдала прошлой весной, когда произошла авария на подстанции Чагино.

Главное создать прозрачную систему стоимости и оплаты присоединения к сетям, утверждает Михайлов. Мы должны четко понимать, сколько за потраченные деньги нам будет выделено электричества. Чем прозрачнее схема, тем меньше возможностей для коррупции. Плата за присоединение к сетям всегда была и будет, особенно для коммерческих объектов, признает Костычев. Цена при получении технических условий присоединения к сетям устанавливается из расчета необходимого количества киловатт. Плату, естественно, необходимо вводить, так как необходимо дальнейшее развитие сетей, а это довольно затратное дело.

Для осуществления программы развития столичной энергетики РАО ЕЭС предложило взимать с потенциальных потребителей плату за подсоединение к электрическим сетям. Большинство делелоперов против этого не возражают. Де-факто плата существует в форме тех же технических условий, говорит Кузнецов. Хотя де-юре подключение не должно подразумевать под собой какой-либо оплаты. Для RIGroup, как и для других девелоперов-застройщиков, более удобной была бы четко обозначенная цена. Большинство компаний готовы платить, если деньги действительно пойдут на целевые расходы на подключение. Если плата за подсоединение к сетям полностью покрывает приход электроэнергии и стоимость работ, то это нормально, лишь бы электроэнергия поступила в нужные сроки, заявляет Канаев.

Основных источников финансирования новых мощностей немного: бюджет города, инвестиционная составляющая тарифа и плата за подключение объектов к сетям, перечисляет Лядов. Чтобы отказаться от ставки за подсоединение, тариф на электроэнергию должен учитывать расходы инвесторов. Но из-за социальных аспектов государство вряд ли решится на значительное повышение тарифа (на 2007 г. запланирован рост тарифов на электроэнергию на 10%. Ведомости).

В настоящее время плата за подключение новых объектов к электросетям не установлена официально, ее размер определяется компаниями, осуществляющими подключение, заявляет Козлов. Новые официальные тарифы будут установлены Федеральной службой по тарифам (ФСТ). В частности, Московская городская и Московская областная электросетевые компании уже обратились в ФСТ с просьбой установить для них размер оплаты.


Санкт-Петербург - На петербургском рынке жилья складывается парадоксальная ситуация. Ажиотаж схлынул, но спрос остается высоким. Чуть лучше или несколько хуже, но продажи идут практически у всех застройщиков. А предложение не растет и не факт, что заметно вырастет в ближайшем будущем. Значит, тенденция дальнейшего роста цен будет сохраняться и ожидаемая стабилизация откладывается на неопределенный срок.

Следовательно, при существующем энергодефиците от введения платы за подключение к сетям не уйти. Однако она должна быть обоснованной и приемлемой для застройщиков. При единых правилах девелоперам будет намного легче вести бизнес-планирование и выстраивать долгосрочную инвестиционную политику.

Перед концом II квартала на одном из совещаний руководители строительного комплекса назвали предварительные цифры: за полгода введено примерно 800 000 кв. м (для сравнения: в прошлом году 2,3 млн кв. м). Петербургским девелоперам мягко напомнили о доброй традиции рапортовать ко Дню строителя (второе воскресенье августа) о новых достижениях. 1 млн был бы вполне уместной цифрой Администрация недовольна. Но реально на ситуацию повлиять не может.

В I квартале текущего года в Петербурге было сдано в эксплуатацию около 200 000 кв. м жилья. По сведениям объединения Союзпетрострой, в первые три месяца на рынок было выведено всего 100 000 кв. м новых проектов. За этот же период, по данным Петербургской недвижимости, граждане приобрели около 800 000 кв. м. Прогноз Союзпетростроя в ближайшие два года объем предложения сократится на 30-40%, а цена в $2000 за 1 кв. м представляется вполне умеренной.

Одной из главных причин повышения цен некоторые аналитики и участники рынка называют развитие ипотеки. Отчасти это справедливо. Но только отчасти. Доля ипотеки в финансировании новостроек менее 10%. По мнению Александр Романенко, президента компании Адвекс, ипотека лишь один из инструментов, который способствовал росту цен. Просто потому, что ипотечное кредитование дает части населения возможность участвовать в рынке жилья. Если бы не было ипотеки или процент по кредитам был бы выше, рост цен все равно имел бы место, считает Александр Романенко. Но стабилизация наступила бы раньше. А ключевые причины приток на рынок нефтедолларов и валютный курс.
Президент группы компаний Бекар Александр Шарапов согласен с такой оценкой: Цены на жилье растут параллельно ценам на нефть. И благодаря росту доходов уважаемых граждан. При этом агенты уговаривают покупателей взять кредит и купить квартиру подороже, эти расходы себя оправдают буквально за год-два.

Факторы роста

Политэкономия территорий

Заместитель генерального директора Балтийской ипотечной корпорации Галина Афанасенко отмечает, что спрос на недвижимость низкоэластичный. И в период стагнации он накапливался. Основная причина ценового скачка, считает Галина Афанасенко, рост доходов. Затем на ситуацию повлияли отложенный спрос и сокращение предложения. Важную роль сыграл и политический фактор: граждане ненадолго поверили в эффективность программы Доступное жилье. А когда они увидели, что квартиры, несмотря на заклинания чиновников, дешеветь не собираются, деньги выплеснулись на рынок.

Участки под строительство в Приморском районе (кварталы 56-АБ и 59-А) вызвали ажиотажный спрос. Стартовая цена выросла в 3-4 раза. Компания ЛенСпецСтрой заплатила за 14 746 кв. м на Мебельной улице (участок 7) $3,488 млн. Ей разрешено построить 30 280 кв. м. Переводим в более понятные величины: 1 кв. м $236, доля города в будущей стоимости жилья $11 Это без налогов. Более $700 000 добавит Ленэнерго (стоимость подключения мощностей), плюс еще $23 за каждый будущий квадрат жилья.

Запредельно высокой остается цена земли под застройку. Показательными получились торги, которые петербургский фонд имущества проводил в начале июня.

Фирма Ойкумена купила участок на Туристской улице площадью 13 700 кв.м, общая сумма $6,114 млн: $446 земля, $151 будущие улучшения (т. е. жилье). За другой участок по этому же адресу компания заплатит $4,453 млн ($370 земля, $204,5 жилье).

Компания Ленстройтрест купила участок площадью 12 329 кв. м на ул. Оптиков: $3,74 млн, $303 за 1 кв. м земли, $118 1 кв. м жилья, от Ленэнерго плюс $17 за 1 кв. м.

Рекорд установила фирма СИН-строй. За участок 3 на Туристской улице (юго-западнее пересечения с ул. Оптиков) компания готова заплатить $8,634 млн. 1 кв. м этой территории строители оценили в $73 В домах, которые здесь будут построены в ближайшие три года, доля города составит $248 за квадрат. Наценка от Ленэнерго: плюс $62 к стоимости земли, плюс $22 на каждый квадрат жилья

Корпорация РосСтрой, площадка на Туристской: площадь 9605 кв. м, сумма $1,544 млн. Земля обошлась РосСтрою в $441 за 1 кв. м, в будущую жилплощадь заложены затраты в $159,5.

В 2005 г. на торгах по полному пакету стоимость права застройки укладывалась в диапазон от $50 до $150 за 1 кв. м участка. Теперь каждый квадрат стройплощадки обходится девелоперам до $80 И эти затраты придется оплатить покупателям жилья.

Важно и другое: более 10 участков, выставленных на аукцион, остались невостребованными на них не было подано ни одной заявки! Причина проблемы с инженерным обеспечением; кроме того, не пользуются спросом участки в новых, неблагоустроенных зонах.

Один из крупнейших городских застройщиков компания ЛЭК в торгах практически не участвует, предпочитая покупать землю у собственников. На сегодня ЛЭК располагает участками, которые приобрела у предприятий: завод Пигмент 7 га, завод Вулкан 4,5 га, СПАРЗ 4,5 га И т. д. всего более 30 га. Стоимость сделок не разглашается, но, по словам руководителей ЛЭК, земля приобретена не дороже, чем если бы ее приобретали на торгах. А ситуация с правами проще, и санкции, к примеру, за срыв нормативных сроков строителям в этом случае не грозят.

Строители винят в сложившейся ситуации администрацию. По их мнению, именно городские власти выставляют на торги в несколько раз меньше земли, чем готов освоить строительный комплекс, оттого и цены неадекватны. По словам генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, экономически обоснованной остается цена до $120 за 1 кв. м, все, что дороже, рискованные вложения.

Долевка кончается

Генеральный директор средней строительной фирмы С.Э.Р. (компания строит несколько объектов площадью около 100 000 кв. м) Павел Белоусов говорит: Мы на торги не выходим. И участков подходящих нет, и денег таких пока еще не накопили.

Долевое участие и сегодня остается приоритетным источником средств. Только теперь строителям приходится его камуфлировать. Компания заключают предварительные договоры, договоры с отложенными обязательствами, приглашают будущих жителей приобрести пай в кооперативе и т. д. Пока это не приводит к неприятностям. Но, в принципе, довольно высока вероятность, что при судебном рассмотрении такие обходные сделки могут быть признаны ничтожными или мнимыми.

Может быть, смягчить ситуацию помогут новые схемы финансирования? В Петербурге традиционно от 85% до 90% жилья строится на средства дольщиков. До вступления в силу закона № 214 долевка была основным и главным способом финансирования строительства.

В рамках Петербургского экономического форума проходил круглый стол, посвященный проблемам строительства и ипотеки. В ходе дискуссии вокруг закона № 214 и печальной судьбы предполагаемых поправок выступил специалист Экспертного управления администрации президента Александр Плутник. Он сказал, что федеральные власти и так максимально учли интересы строителей и дальнейшего смягчения условий их работы за счет корректировки закона № 214 не будет. А руководитель Института экономики города Надежда Косарева (она и является ведущим разработчиком упомянутого закона) добавила, что теперь корректировка закона возможна только после испытания его на практике. Кроме того, по словам Косаревой, до сих пор строители уклонялись от исполнения документа за счет схем предварительной продажи и оформления договоров долевого участия через продажу векселей. Но после 1 января 2007 г. теми, кто будет применять эти схемы, займется прокуратура.

В городской прокуратуре создана специальная группа, которая занимается именно долевым участием. И в отношении одной из строительных компаний вынесено определение, касающееся именно договорной базы. Подробности пока не разглашаются, однако строители уже насторожились.

Недавно по лентам агентства новостей прошло сообщение о том, что мэр Москвы Юрий Лужков для защиты соинвесторов собирается запретить девелоперам продавать квартиры на стадии строительства. Кроме того, в инвестиционных контрактах московские власти обяжут строителей формировать резерв квартир в размере 15% от общей площади дома. Юристы полагают, что такие решения противоречат федеральным законам. Но тем, кого не устраивает предложенный мэрией вариант, предложат строить по 214-му Эксперты полагают, что ужесточение контроля над отраслью приведет к дополнительному повышению цен до 30% за квартал.

Вот в такие новости строители верят охотно. Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации Петербургская недвижимость, уверен, что главная причина повышения цен и сокращения объемов застройки неэффективная позиция государства в сфере регулированию рынка недвижимости.

Синусоида финансовых отношений

Развитие событий по московскому сценарию в Петербурге маловероятно. В столице рынок административно зарегулирован, а у нас больше значения имеют процедуры, напоминает Павел Белоусов. Однако многие застройщики вовсе не против того, чтобы продавать квартиры в уже готовом доме. Это и менее рискованно, и более выгодно. Только для этого надо иметь оборотные средства.

Павел Белоусов вспоминает: Мы брали кредиты год-полтора назад, когда были сложности с реализацией квартир. Обегали все банки. Дело даже не в процентной ставке и не в гарантиях просто не давали денег. Не было у них такой политики кредитовать строителей. Теперь мы их кредитуем, приобретая векселя. По словам Павла Белоусова, юристы компании С.Э.Р. полгода собирали документы, чтобы получить в Сбербанке кредит в $500 00 Банк предложил нам передать в залог 100% акций. Мы отказались.

У строителей с банками отношения складываются непросто. Получается как в ипотеке: банки охотно готовы предоставить кредит тому, кто в нем не нуждается. И тогда, когда в этом нет острой необходимости.

Но схемы такого рода все равно связаны с долевкой, а значит уязвимы. Другим источником денег может стать фондовый рынок.

Виталий Демидов, директор департамента по развитию бизнеса Абсолют Банка, подтверждает: Мы не давали кредиты в период застоя на рынке жилья, потому что не видели динамики продаж и не понимали сроков возврата. Сейчас Абсолют Банк, как и другие петербургские финансовые организации, весьма охотно предоставляет кредиты дольщикам под залог права требования. Для этого банк проводит тщательный строительный аудит, отбирает застройщиков и объекты. Например, в программе Абсолют Банка пять застройщиков, несколько объектов. В кредит можно купить жилье в строящемся комплексе Фаворит компании Петербургреконструкция, в доме Максимум на Крестовском, в проекте Лазурный компании Строймонтаж и некоторых других. Ставка на период строительства 13,5%, с момента регистрации права собственности на квартиру 11%. Разница в ставках обусловлена не столько уровнем риска, сколько тем, что банк кредитует дольщика собственными деньгами, без возможности рефинансирования.

Петербургская недвижимость не первая из петербургских фирм, привлекающая средства на фондовом рынке. Северный город размещает облигации с 2002 г. В начале 2005 г. та же Планета Капитал помогла холдингу Адамант занять 500 млн руб. для возведения торгово-развлекательного комплекса. В марте 2005 г. группа ЛСР с помощью ПСБ и Уралсиба разместила первый выпуск облигаций 1 млрд руб. на три года, ставка получилась 14% годовых. В апреле 2005 г. компания ЛенСпецСМУ привлекла на ММВБ 1 млрд руб. на пять лет; второй выпуск (в июне текущего года) запланирован в объеме 1,5 млрд руб.

Например, корпорация Петербургская недвижимость в этом году займет на бирже 1 млрд руб. Эмитентом займа выступит Сэтл Групп (головная компания корпорации). Ее учредители на внеочередном собрании решили разместить на Московской межбанковской валютной бирже 1 млн облигаций номиналом 1000 руб. Размещение пройдет путем открытой подписки. Срок обращения ценных бумаг 1820 дней. В роли ведущего организатора выпуска выступит инвестиционная компания Планета Капитал.

Для фондового рынка принципиально важной является прозрачность компании. Консолидированную финансовую отчетность Петербургской недвижимости за 2005 г., подготовленную в соответствии с международными стандартами (IFRS), будет заверять компания КПМГ. В перспективных планах развития компании расписаны выход на международные финансовые рынки и IPO (размещение акций).

Компания М-Индустрия заявила о своих планах привлечь на ММВБ заветный миллиард, и тоже с помощью ИК Планета Капитал. По расчетам специалистов, процентная ставка не превысит 12,5% годовых.

В период строительства граждане заключают договор резервирования выбранной квартиры. В Сбербанке открывается целевой накопительный счет, через который покупатель оплатит стоимость жилья до окончания строительства. Когда дом введен, заключается обычный договор купли-продажи, а деньги со счета идут застройщику.

Интересный вариант предлагает лидер кредитного рынка Сбербанк: целевое фондирование кредита. Чтобы получить средства для сооружения конкретного дома, заемщик не должен привлекать деньги участников долевого строительства, зато обязан вложить в проект не менее 20% собственных средств. В эту сумму входят затраты на получение прав на участок и разработку документации. Остальное банк дает строителям в долг. В обеспечение кредита сгодятся оборудование, недвижимость или права на возводимые площади. Продавать квартиры конечным покупателям можно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и застройщик получит право собственности на объект.

Вячеслав Семененко напоминает: рынок жилья важнейший из потребительских рынков. Его состояние ключевой индикатор власти. У правительства есть достаточно рычагов влияния: налоговые и инвестиционные льготы, нормативные акты. Надо только уметь ими пользоваться. Пока получается не очень

Банкиры обещают, что минимальная ставка для застройщика составит 5%. Величина ставки будет зависеть от объема средств, поступивших на накопительные счета. Чем больше денег принесли граждане, тем ниже процент для застройщика. Кроме того, ставка зависит от параметров конкретного проекта и надежности строительной фирмы. Первое соглашение специалисты Сбербанка планируют подписать в начале III квартала. Участники рынка говорят, что схема перспективная, но как она будет работать, еще не ясно.

В мае столичный рынок недвижимости рос ударными темпами. Количество продавцов, покупателей и сделок увеличилось почти на четверть. Цены подросли скромнее - в среднем на 2-3%. Ценовой рекорд мая поставили новостройки в подмосковных городах-спутниках. Цены на них выросли на 15-20% и достигли практически московского уровня.



Московский рынок новостроек давно не ограничивается административными границами города. Квартиры в городах ближнего Подмосковья прочно вошли в базы данных столичных риэлтеров. Именно этим квартирам принадлежит майский рекорд роста цен на столичном рынке недвижимости. Самый большой спрос отмечен на квартиры в Красногорске, Реутове и Видном. Цены на новостройки в этих городах в мае поднялись в среднем на $50 за кв. м — до $600-800 за кв. м. Это на 20-30% ниже, чем цены на новостройки в московских районах массовой застройки ($800-950 за кв. м). В принципе за одну и ту же сумму покупатели могут приобрести квартиру с одинаковым количеством комнат и в Бутове, и в Красногорске. Только в Красногорске эта квартира будет не в панельном доме, а в монолитном, а ее общая площадь - на 20-25 кв. м больше. Достаточные основания для миграции москвичей за МКАД.

НОВОСТРОЙКИ

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

В самой Москве средний рост цен на новостройки в мае составил 2%. В традиционных районах массовой застройки - в Бутове, Марьине - это объясняется резко снизившимся предложением. Новые квартиры там не поступают в продажу уже несколько месяцев. Отсутствие серьезной конкуренции со стороны Бутова и Марьина позволило поднять цены застройщикам других районов - Солнцева и Куркина. В районах точечной застройки цены на панельные новостройки в мае поднялись до очередного максимума $950-1350 за кв. м. Среди монолитных домов эконом-класса по-прежнему самыми недооцененными остаются новостройки компании МФС-6, возводимые в Северном административном округе Москвы. Цены на них не превышают $1 тыс. за кв. м. Предложение привлекательное, тем более что большинство столичных застройщиков, планировавших строить недорогие монолитные дома, сейчас переключилось на более дорогой сегмент бизнес-класса.

АРЕНДА

В мае продавцы, не желая откладывать продажу квартир на сезон летних отпусков, резко активизировались. В результате количество поступивших на рынок квартир увеличилось почти на 20%. Покупатели от продавцов решили не отставать — количество клиентов риэлтерских компаний, желающих приобрести квартиру в мае, увеличилось на те же 20- 25%. В результате существенно возросла ликвидность рынка. По словам директора департамента вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Романа Мурадяна, однокомнатные квартиры в мае продавались за неделю-полторы, двухкомнатные - за три недели, трехкомнатные - в среднем за полтора месяца.
Цены на вторичном рынке в мае росли далее быстрее, чем на рынке новостроек, - до 3% в месяц. Фаворитом рынка по-прежнему являются 9-12-этажные панельные дома 70-х годов. Цены на них находятся в интервале $950-1400 за кв. м. Отметим, что квартиры в 9-12-этажных домах почти догнали по цене более респектабельное жилье в 16-22-этажных. В большинстве районов разница между ними сейчас составляет $50-100 за кв. м. Тенденция к росту цен на вторичном рынке в ближайшее время сохранится. Летом темпы роста, скорее всего, замедлятся до 1-2%, осенью возрастут до 3%. Причины ценового роста те же: стабильный приток в страну нефтедолларов, отсутствие конкурентных видов вложения денежных средств и увеличивающийся с каждым месяцем поток поступающих на рынок ипотечных денег.

На дорогие квартиры цены в мае остались почти без изменений, но их ликвидность существенно упала. Если квартиры стоимостью до $500 в месяц снимают за неделю, до $1 тыс. - за две недели, то квартиры по цене $1-3 тыс. сдаются за месяц-полтора, а стоимостью свыше $3 тыс. - в среднем за три месяца. На рынке загородной недвижимости в мае появились новые коттеджи из числа тех, которые были арендованы на год весной прошлого годы. Цены - от $1 тыс. в месяц за банальный щитовой двухэтажный домик, $2 - 3 тыс. - за приличный кирпичный коттедж в неохраняемом поселке; загородные дома в VIP-поселках стоят около $5 тыс. в месяц.
Сегодня в Москве ведется строительство многих гостиниц разных классов от 2* до Luxury. И перед владельцами стоит вопрос: как ими управлять? Какая форма принесет максимальную прибыль при минимальных рисках? Самим управлять своей гостиницей или пригласить стороннюю управляющую компанию? Входить ли в гостиничную сеть или только воспользоваться известным брендом? Ответы на эти вопросы могут существенно повлиять на эффективность инвестиций в гостиничный бизнес.

Как и прогнозировали «Деньги», арендные ставки в наиболее массовом и дешевом сегменте - до $500 в месяц - в мае снизились в среднем на $5 Однокомнатную квартиру сейчас вполне можно найти за $250 в месяц на длительный срок и за $200 на летний сезон. С наступлением лета связана и еще одна новация рынка. Владельцы квартир, сдающие в аренду одну из комнат, стали предлагать арендаторам доплатить по $50 в месяц за то, что они закрывают свои комнаты, уезжают на все лето на дачу и фактически оставляют арендатору однокомнатную квартиру. По словам руководителя отдела аренды агентства МИАН Ирины Бобко, этот трюк пытается проделать около 50% сдатчиков комнат. Большинство арендаторов поддается: подыскивать комнату с более приемлемыми условиями и к тому же платить за это комиссионные риэлтеру хотят немногие.

управление собственной или арендуемой гостиницей;
приглашение сторонней управляющей компании;
вхождение в гостиничную сеть;
приобретение франшизы;
вхождение в консорциум.

Сегодня применяются различные варианты управления гостиницей. Одни владельцы назначают внешнее управление, другие предпочитают работать самостоятельно. Можно выделить следующие основные типы:

Аренда помещения гостиницы

Кроме того, возможны сочетания этих типов.

Для снижения собственных рисков потенциальный арендатор должен:

При аренде владелец здания заключает с управляющей компанией (УК) договор операционной аренды. Сдача площадей отеля в аренду в финансовом плане не отличается от сдачи в аренду помещений под иные бизнесы. УК берет на себя большие риски, генерируя при этом меньшую доходность, чем может получить собственник при других вариантах. Арендатор должен вложить значительные средства в оборудование гостиницы.

Договор операционной аренды предусматривает достаточно жесткие условия размера платежей и их выплат. В процессе согласования условий определяется и степень готовности помещений отеля: уровень и качество отделки, оборудование номеров и других помещений, иные вопросы, связанные с затратами.

заключить договор аренды на длительный (не менее 20 лет, часто более 50) период, гарантирующий ему возврат вложенных средств. Такой договор не позволит владельцам здания влиять на деятельность отеля (при условии, что он будет выполнять условия аренды);
иметь невысокую ставку аренды, так как арендуются большие площади.

Варианты управления гостиницей

После заключения договора аренды УК становится фактическим владельцем гостиницы и должна решать все вопросы, связанные с ее управлением. Поэтому владение и аренда рассматриваются вместе.

Во-первых, необходимо определиться с управляющей компанией: создавать собственную или пригласить профессиональную. Если выбрать профессиональную УК, то она может быть автономной или входить в состав гостиничной сети.

У владельца здания есть возможность выбрать один из вариантов управления отелем.

Можно через франшизу получить известный бренд как при собственной, так и при независимой УК. Но гостиница, не входящая в сеть, может работать под собственным именем.

Во-вторых, необходимо определиться с брендом. Если УК сетевая, то выбирается один из брендов сети, в зависимости от уровня создаваемой гостиницы.

Собственная управляющая компания

Не входящая в сеть гостиница может вступить в консорциум (ассоциацию) с другими отелями, что позволяет ее УК решать многие вопросы. Заметим, для владельца здания нет принципиальной разницы, входит ли управляющая компания в сеть или нет.

подобрать и обучить персонал;
организовывать управление отелем;
контролировать уровень профессионализма и результативность работы персонала;
подключить гостиницу к различным системам бронирования и резервирования;
разработать и организовывать стратегию продаж и продвижения отеля как на внутреннем рынке, так и в мире.
Все эти мероприятия требуют значительных финансовых затрат и не гарантируют достижения высокой эффективности работы. Особенно накладно создавать собственную УК для одного отеля, так как для управления сетью гостиниц в одном городе необходимы те же топ-менеджеры, что и для одной.

Создание собственной УК требует значительных затрат, так как необходимо самим:

Как правило, успешное управление собственным отелем реализуется только при том условии, что это семейный бизнес. Так, один из самых известных отелей Мюнхена (Германия) Bayerischer Hof управляется одной семьей с 1841 года. И сегодня представители трех поколений семьи стоят во главе этой пятизвездочной гостиницы. За 165 лет в отеле сформировалась профессиональная команда, и появилось свое имя, известное всем, кто приезжает в столицу Баварии.

Сегодня, в условиях дефицита гостиничных мест в Москве, продолжают действовать гостиницы с собственным управлением. Однако их эффективность невысока, и они ориентированы в основном на гостей из России и СНГ. Даже прекрасно расположенные гостиницы, давно находящиеся на рынке, не являются высокоэффективными.

ведет текущую деятельность отеля;
подбор, обучение и управление кадрами;
разрабатывает стратегию и тактику работы отеля.
При заключении договора на управление собственник и управляющая компания определяют, что все финансовые потоки являются открытыми для собственника. Иными словами, собственник может полностью контролировать деятельность УК.

Профессиональная управляющая компания

Привлеченная профессиональная УК выполняет следующие работы:

Основой взаимоотношений соб-ственника и оператора является договор управления и бюджет, обсуждение которого происходит в начале года, а результаты выполнения докладываются раз в квартал. Кроме того, любой договор содержит положение о том, что собственник или юридически уполномоченный им представитель имеет право доступа к документам по текущим операциям или право направления запросов, а оператор не имеет права отказать в таком доступе или предоставлении данных без мотивированных обоснований. При этом собственник обращается исключительно через управляющего отелем, а не через его сотрудников.

В договоре также указывается, при каких условиях договор управления может быть расторгнут. УК согласует с владельцем назначаемых в гостиницу топ-менеджеров.

Франшиза

Принципиально важно, что привлечение профессиональной УК позволяет прогнозировать сохранение качества отеля на значительный срок. Сейчас, когда в Москве налицо дефицит гостиничных мест, хорошо расположенные отели могут предоставлять номера по высоким ценам и иметь высокую заполняемость. Однако уже в ближайшее время в городе будет введено достаточно много отелей разного уровня. Как следствие, начнется реальная конкуренция между отелями, которая приведет к падению цен, и прибыль будут приносить только гостиницы с качественным управлением.

Первый вариант ничем не отличается от вхождения в сеть. Разница заключается только в привлеченной УК является ли она независимой или входит в сеть.

Франшиза приобретается как при приглашении профессиональной независимой управляющей компании, не входящей в сеть, так и в том случае, если владелец сам управляет отелем.

Соглашение о франшизе в косвенном виде заключается и в случае вхождения гостиницы в сеть. При этом, как правило, действует несколько уменьшенная ставка по соответствующим платежам, так как правообладатель торговой марки сам управляет отелем. В этом случае франшиза трансформируется в лицензию или в базовую ставку.

Второй вариант используется в том случае, если семейный отель становится неэффективным. Тогда, для повышения его конкурентоспособности, приобретается франшиза. Такой отель получает выбранный бренд и становится привлекательным для большого числа потенциальных гостей.

Сеть стремится увеличить срок контракта, что является как преимуществом (гарантии длительной и устойчивой работы гостиницы), так и недостатком (затруднена смена гостиничного оператора).

Работа в составе международной гостиничной сети
Взаимоотношения с гостиничной сетью для владельца здания ничем не отличаются от работы с независимой УК, за исключением получения бренда.

готовы предоставить некоторые финансовые гарантии работы гостиницы;
сокращается срок контракта;
снижаются требования по поставщикам;
сокращаются требования по дополнительным затратам.
Что выбрать
Сегодня в Москве применяются различные варианты организации управления гостиницами. В табл. 2 указаны некоторые гостиницы, реализующие различные варианты управления.

Сегодня многие гостиничные сети очень заинтересованы в том, чтобы развиваться в Москве. Как следствие, они становятся более гибкими. Можно назвать такие преимущества:

на кого ориентирована гостиница на туристов или бизнесменов, на граждан России или иностранцев;
уровень и местоположение гостиницы;
размер гостиницы;
объем инвестиций в гостиницу;
необходимость получения высокой доходности или высокая капитализация;
конкурентная среда.
Привлечение профессиональной управляющей компании потребует дополнительных расходов на оплату ее услуг. Но при этом УК обеспечивает большую эффективность, в первую очередь, за счет масштаба своей деятельности.

Выбор варианта зависит от многих факторов, в том числе:

Профессиональная УК позволяет снизить риски в работе гостиницы и гарантирует сохранение эффективной работы отеля в будущем.

Работа гостиницы в составе международной гостиничной сети позволяет привлечь в нее больше иностранных гостей, что повышает доходность.



Главная --> Публикации