Главная --> Публикации --> Какой будет москва через десять лет? рецепты зарубежных урбанистов Банки выселяют родственников В 2006 году объем подмосковного рынка коттеджного строительства превысил 8,5 миллиарда долларов История рублевских дач: сквозь века по царской дороге Строились, строились и наконец расстроились

О том, что в начале июля между администрацией Саратова, правительством Саратовской области и S. Holding было подписано трехстороннее соглашение об участии московской корпорации в строительстве жилья в регионе, Ведомостям рассказали пресс-секретарь S. Holding Оксана Басова и первый замминистра по строительству и ЖКХ Саратовской области Сергей Шейкин. S. Holding должна будет разработать проект застройки центральной части Саратова и поселка Солнечный-2, расположенного в Кировоградском районе города. В дальнейшем эти проекты будут выставлены на открытые инвестиционные аукционы.

Корпорация S. Holding поможет построить в Саратове около 1 млн кв. м жилья. Сейчас она готовит проекты планировки центра города и областного поселка, в которых будут возводить дома в том числе и серий, принадлежащих S. Holding. При этом впервые на строительном рынке будет опробована схема, при которой застройщики должны будут купить у S. Holding франшизу на использование этих серий.

В СУ-155 и Тресте 1991 сомневаются, что франчайзинговая схема заинтересует крупных строителей. Крупным застройщикам, выходящим в регионы, интересно возводить на полученных участках свои серии, а не чужие. Таким образом они могут загрузить собственные производственные мощности, которые ориентированы на выпуск, например, определенных панелей и т. д., рассуждает замгендиректора Трест 1991 Татьяна Пальчикова. В нашей стране не привыкли платить за такие вещи [техническую документацию на серию домов], соглашается топ-менеджер крупной московской строительной компании.

Всего в центре Саратова и Солнечном-2 до 2012 г. планируется построить по программе Доступное жилье более 1 млн кв. м жилья с использованием в том числе и принадлежащих S. Holding серий С220, С22 По словам Басовой, пока S. Holding только разрабатывает проект планировки, а вот будет ли сама участвовать в строительстве жилья, еще не решила. Однако победители аукционов в случае привязки к участку домов нашей серии получат техническую документацию на эти серии домов по франчайзингу, уточнила она.

Корпорация S. Holding основана в 1991 г. С 1999 г. специализируется на жилой и коммерческой недвижимости в Москве, Подмосковье и регионах России. В состав корпорации входят порядка 20 компаний. Всего компанией проинвестировано и построено около 400 000 кв. м. В 2004 г. ее оборот составил около 10 млрд руб. Основным владельцем считается предправления корпорации Алексей Шепель.
Газеты, щитовая реклама на подмосковных трассах активно предлагают купить большие участки от 1 до 20 га. Это бывшие сельскохозяйственные земли. Покупка, перевод таких земель в другую категорию и перепродажа дело долгое и хлопотное, но выгодное, говорят эксперты. Спекулянты получают до 300-400% прибыли. Но многие компании сегодня застряли со своими тысячами гектаров на процессе оформления документов на землю.

Пока крупные столичные компании на саратовском рынке активности не проявляли московская Синекс-Недвижимость стала единственным исключением, заявив о планах построить в Саратове элитное жилье. По словам Шейкина, при общем жилом фонде в 53 млн кв. м в Саратовской области ежегодно вводится около 790 000 кв. м нового жилья.

Проблемы оформления земель сельхозназначения коренятся в далеких 1990-х, когда Борис Ельцин подписал указ О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР. Согласно этому документу земля колхозов и совхозов была поделена в равных долях между их членами. Но без выделения этих долей в натуре. Условно говоря, каждый владел куском земли, но где именно этот кусок у леса или в овраге, никто не знал. Эта виртуальная собственность долго была тем самым лежачим камнем ее нельзя было выкупить, перевести в другую категорию. В 2001 г. появился Земельный кодекс, чуть позже закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. И тогда рынок земли в Подмосковье перешел в активную стадию.

На категорию сельхозназначения приходится около 69% площади Подмосковья, земли поселений занимают 27%, промышленности 4%. Совокупная площадь земельных угодий сельхозназначения, принадлежащих крупным скупщикам, по данным Vesco Consulting, составляет около 400 000-450 000 га при общем объеме рынка сельхозземли в 1,2 млн га. В 2005 г. объем предложения на рынке земельных участков Московской области в категориях земли ИЖС, сельскохозяйственного и промышленного назначения, по данным компании Blackwood, в совокупности составил 51 500 га. Основной объем предложения составляют земли сельхозназначения.

Землю скупали все: так называемые рейдеры, приобретая ее в чьих-то интересах или для дальнейшей перепродажи, производственные компании, финансовые структуры, инвестиционные компании и т. д.

Скупают все

К этому списку можно добавить компанию Промсвязьнедвижимость, владеющую землей в Солнечногорском, Истринском, Наро-Фоминском районах. А также Земельную агропромышленную корпорацию (Знак), которая имеет земельную собственность в Красногорском, Истринском, Дмитровском, Рузском, Раменском районах. У компании Ведомство около 20 000 га собственной земли. Компания Millhouse Capital купила контрольный пакет акций сельхозпредприятия Матвеевское, в собственности которого примерно 5000 га земли в Одинцовском и Можайском районах.

Свободных земельных участков большой площади в 30-километровой зоне от МКАД, по информации компании Миэль-Недвижимость, практически не осталось, около 70% сельскохозяйственных земель уже скуплены различными крупными финансовыми структурами. По нашим оценкам, рыночная стоимость латифундий, принадлежащих крупнейшим землевладельцам, составляет около $40 млрд, полагает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. В число богатейших латифундистов входят банки, инвестиционные группы и крупные промышленные предприятия. К примеру, Центр Капитал скупил более 120 000 га в Серпуховском, Чеховском, Каширском районах, Абсолют Банк владеет более 100 000 га в основном на западе, северо-западе и севере Московской области, ИК Вашъ финансовый попечитель примерно 40 000 га в Рузском районе, что составляет 90% всей сельскохозяйственной земли района, банк Визави приобрел около 40 000 га в Волоколамском районе.

Продаться по любви

Таких групп, владеющих объемами в несколько сотен тысяч гектаров, несколько, и все они известные игроки в сфере банковского бизнеса, резюмирует Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга ГК КРТ. Однако есть и небольшие структуры, владеющие несколькими десятками тысяч гектаров земли. Впрочем, такой подход вообще характерен для крупных финансовых корпораций, в том числе и за рубежом. Бизнес весьма простой: сегодня выкладывается $20 за сотку, которая перепродается через несколько лет за $40 По информации Агентства антикризисных технологий и инвестиций, 10 крупнейшим земельным собственникам принадлежит 434 000 га земли Подмосковья.

Смена собственников сельхозпредприятий до 2003 г. проходила в единичных случаях по схемам корпоративного поглощения, т. е. через скупку долей, акций, имущественных паев (в зависимости от организационно-правовой формы предприятий) с последующим установлением контроля над колхозом. Бум поглощений начался с весны 2003 г., после выхода закона об обороте земель сельхозназначения. Тогда на рынок вышли такие компании, как Нерль, Ведомство, Вашъ финансовый попечитель и др. Банки тогда не участвовали в скупке.

Московская область относится к зоне рискованного земледелия, и доходность здешнего сельского хозяйства крайне низка. Кроме того, угодья Подмосковья в радиусе 50-70 км от Москвы ежедневно подвергаются прессингу мегаполиса, и хотя бы по этим причинам нежелательно использовать их под производство сельхозпродукции. После выделения колхозов и совхозов в акционерные общества они разделились на эффективные хозяйства и убыточные. Первая группа земель уже давно входит в собственность крупных агропромышленных холдингов и надежно защищена правом собственности, говорит Александр Слета, аналитик Бюро недвижимости Агент 00 Вторая представляет лакомый кусочек для инвесторов и спекулянтов всех мастей.

Наиболее распространенными, как отмечает Алексей Аверьянов, являются два способа скупки сельхозземель: скупка долей в сельхозпредприятиях и поиск крупных участков через связи в местной администрации. Первой схемой в большинстве случаев пользуются компании, обладающие значительным финансовым и административным ресурсами и специализирующиеся на инвестициях в ликвидные земельные наделы, говорит он. По второму пути зачастую идут девелоперы, заинтересованные в развитии проектов в удаленных районах области и не желающие переплачивать перекупщикам.

Стоимость 1 га, по данным Владислава Грачева, руководителя департамента развития компании Росразвитие, составляла от 1000 руб. до $5000, зачастую без гарантии успешной регистрации прав на землю. Рыночную стоимость тогда невозможно было оценить, поскольку земля была ограничена в обороте и рынка, собственно, не было, добавляет он.

Случаи мошенничества и обмана, конечно, присутствуют, но в процентном отношении их по области не так много, рассказывает Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель. А вот случаи, когда после скупки паев у населения возникала необходимость в капитальном ремонте местных автодорог из-за резкого увеличения числа автомобилей у местных жителей, не редкость.

Чаще колхозы и совхозы покупались дружественным способом по договоренности с руководством. Некоторые случаи получили громкую огласку, например скупка совхозов Марфинское, Матвеевское, рузских совхозов им. Доватора и Анненский, кооператива Ранис и Первого московского конного завода на Рублевке, перечисляет Светлана Моисеева, руководитель аналитического департамента Агентства антикризисных технологий и инвестиций.

По некоторым сделкам правоохранительные органы проводят работы, рассказывает Светлана Моисеева. Прокуратура МО возбудила уголовные дела по факту незаконной скупки земельных паев, принадлежащих бывшим колхозам и совхозам в Истринском, Раменском, Пушкинском, Одинцовском районах Подмосковья. Дела слушаются в судах. Однако оспорить покупку паев сложно. Насколько нам известно, каких-либо принципиальных решений, ставящих под сомнение сам процесс приватизации, принято не было, отмечает Антон Белобжесский, заместитель генерального директора инвестиционной компании Визави. Вообще, на рынке существует мнение, что попытки оспорить через суд продажу земли являются частью конкурентных войн за дорогую землю Подмосковья.

Цена пая варьировалась в зависимости от близости к Москве. В Ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) цена могла составлять $7000-9000 за пай площадью от 1 га и более, на окраине 9000-15 000 руб., и пай мог достигать 9 га.
Механизм приобретения сельских земель непрост. По закону первичное преимущественное право выкупа паев у остальных дольщиков, а затем у субъекта Федерации. По закону со стороны зайти практически невозможно, сделку очень легко оспорить, поэтому применялся следующий механизм. Первая сделка была дарение, рассказывает Владислав Грачев, кто-то из крестьян дарил свой пай представителю компании-скупщика, после чего тот становился полноправным долевым собственником на земельный надел колхоза. И уже имел полное право скупать земельные паи.
Этот вариант не абсолютно надежен с юридической точки зрения. В данном случае сделку можно оспорить, доказав мнимость первой сделки дарения. Вообще, сделки по продаже земли регулярно оспариваются. К примеру, в Рузском районе в суд подали несколько бывших пайщиков. Покупка земель шла с многочисленными нарушениями так, колхозникам не выдали копии договоров. В Серпуховском районе пайщики оспаривали сделки на основании того, что земля принадлежит колхозу, а не пайщикам. Этот вариант может сработать, если компания-скупщик не приобрела акции хозяйства.

Но покупатель вместе с землей и хозяйством получал и головную боль. Долги предприятий, продажи активов, оформление прав на землю, землеустройство, социальные проблемы села далеко не полный перечень проблем. И большинство надо решить, прежде чем дальше что-то делать с купленной землей: продавать, строить объекты недвижимости К примеру, в процессе оформления прав могло выясниться, что пропали списки пайщиков или постановление главы местной администрации о передаче земель колхозу. А это правоустанавливающий документ, и без него дальше никуда. Чтобы восстановить его, необходимо обратиться в суд о признании юридического факта его наличия. Утеря списков пайщиков из архивов может привести к необходимости восстанавливать каждого пайщика в своих правах на земельный пай, а это не один десяток судебных процессов. А срок доверенностей от колхозников не может превышать три года.

Скупка шла по двум направлениям: помимо земельных паев приобретали и акции. Все колхозы акционерные общества, и их поглощение шло по обычным рейдерским схемам. В отличие от предприятий в Москве сельхозпредприятия в области были в более сложном положении. В 2003 г. зарегистрировать эмиссию акций у консалтинговых агентств стоило от $70 00 Регистрация кадастрового плана всего земельного надела сельхозпредприятия могла обойтись в сумму, превышающую $100 000, у многих хозяйств просто не было таких денег, говорит Владислав Грачев. А за отсутствие регистрации эмиссии ценных бумаг ФСФР имеет право инициировать процесс принудительной ликвидации акционерного общества. Нарушений в работе обществ и долгов было много, и покупались такие АО легко и дешево.

Приобретением сельхозземли процесс не ограничивается можно сказать, он только начинается. После этапа землеустроительных работ владелец переходит к этапу перевода участка в другую категорию зачастую в земли поселений или земли промышленности. Закон о переводе земель из одной категории в другую вступил в действие с января 2005 г., но порядок перевода земель именно для целей жилищного строительства (для перевода в земли промышленности процедура совсем другая) появился только 15 июля 2005 г. Полгода все стояло, отмечает Юрий Борисенко, руководитель департамента Недвижимость. Земля. Строительство компании Вегас-Лекс. По его словам, процедура ужесточилась, появились новые согласователи. Так, по Московской области в перечень согласующих организаций включена Роснедвижимость, хотя они по закону должны быть просто регистраторами.

Трудности перевода

Если сельхозземля переводится в категорию земель поселений, перевод регулируется законом МО № 179 от 15.07.2005 О порядке установления и изменения черты поселений в Московской области. Процесс можно подразделить на три больших этапа.

После наведения порядка процесс перевода земель стал осязаемым. Процедура наконец-то появилась и прописана достаточно детально, говорит Роман Рыжков. Но, как и все новое, процесс идет с некоторым скрипом,
скорее психологического характера. Человеческий фактор, по отзывам экспертов, в этом процессе не только имеет весомое денежное выражение и большое значение, но и может и вовсе его остановить. К примеру, в той же Роснедвижимости за последнее время поменялось примерно 70% людей, и новые чиновники профедеральной направленности имеют негласное указание землю придерживать, пока власть в области не поменяется. Местные власти не спешат согласовывать перевод земель в Мытищинском районе, Красногорском, выборочно в Одинцове и т. д. Кто-то из принципиальных соображений сохранения стратегического запаса сельхозземель, кто-то напуган тем, что коллеги посажены за взятки, и т. п.

Практически на каждом заседании подмосковного правительства, которые проводятся еженедельно, рассматривается от одного до трех проектов постановлений о переводе земли из сельхозназначения в другую категорию. Необходимо помнить, что, даже после того как проект постановления одобрен и осуществлен перевод земли в другую категорию, правительство Московской области имеет право наложить вето на перевод земель из данной категории, подчеркивает Максим Бородыня, главный юрист Бюро недвижимости Агент 00 Например, такое возможно, если со временем выяснится, что на рассмотрение правительству были предоставлены поддельные документы.

Сначала мы выходим на главу района, рассказывает Юрий Борисенко. Объясняем необходимость изменения категории, пишем заявление. Тот направляет обращение к главе муниципального поселения и ходатайство к губернатору. Первый пишет согласовано, второй принимает решение об одобрении изменения черты поселения. Далее глава района принимает решение о разработке проекта черты населенного пункта, и оно выносится на обсуждение местного совета депутатов. После их согласовано начинается разработка проекта черты: получение градостроительного задания, предварительно согласованного Главархитектурой области, оформление кадастрового плана и общественное обсуждение. Кстати, протокол этого обсуждения не является обязательным к исполнению. Затем Главархитектура вносит изменения в генплан, Государственная экологическая экспертиза пишет свое заключение, и правительство области принимает постановление об изменении черты поселения.

Процесс перевода земель занимает от полугода до полутора лет. Средняя стоимость перевода около $500 за сотку, цена зависит в первую очередь от расположения участка. Так, в престижных районах Московской области цена перевода может достигать трети от рыночной стоимости земли, говорит Алексей Аверьянов. Доля официальных расходов не столь велика, как затраты на убыстрение процесса. К примеру, в Истринском и Одинцовском районах процесс перевода значительно осложнен ввиду большого количества заявок со стороны собственников участков. Стоимость быстрого перевода земли здесь составляет около $1000 за сотку, тогда как средняя рыночная цена земли около $3500 за сотку.
Чем больше участок, тем выгоднее его переводить. По некоторым оценкам, рентабельным является перевод земельных участков от 20 га и более, отмечает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.

Проблемных инстанций в процессе перевода, по словам Юрия Борисенко, три: местный совет депутатов, правительство области и Роснедвижимость, поскольку первые два это органы коллективные и в случае внутренних разногласий повлиять на них сложно, а последний имеет свое видение на процедуру перевода.

Выигрыш в финале

Основным препятствием на пути скупщиков земли стало оформление кадастрового плана участка, который необходим для совершения любых регистрационных операций с землей, в том числе для выделения земельных паев в натуре. Именно из-за землеустроительных проблем проекты в области сильно затянулись. Скупщики, ориентированные на дальнейшую перепродажу, закладывались на один год, прошло уже 2- Критическим, по мнению Владислава
Грачева, для многих будет 2007 год, когда объем вложенных средств станет критическим для доходности проекта, а сроки доверенностей на управление земельными паями будут подходить к концу. Подписать заново 700-1500 доверенностей в том же объеме практически невозможно.

По информации Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость, в большинстве случаев участки выставляются на продажу после объединения в один большой и перевода в категорию, разрешающую строительство. Например, скупив колхозные паи по $8 за сотку и объединив их, собственник может продать земельный участок по $300 за сотку. А после перевода в категорию земель поселений этот же участок будет стоить не менее $1000 за сотку, говорит он.

Купленную сельхозземлю в зависимости от финансовых и прочих возможностей владельцы продают на разных этапах: после объединения паев в один большой участок, перевода под ИЖС, разработки и согласования проекта застройки, подведения коммуникаций к участку. Наибольшая прибыль, естественно, на конечном этапе. Наличие коммуникаций, по данным корпорации Инком-Недвижимость, поднимает стоимость земли на 25-40%.

Стоит учесть, что земельные спекуляции успешны в отношении далеко не любых участков. Ажиотажный спрос существует лишь на наиболее ликвидные участки, расположенные на удалении до 30 км по престижным шоссе: Рублево-Успенскому, Новой Риге, Калужскому, Дмитровскому, Волоколамскому, Минскому, а также в местах пересечения основных транспортных магистралей Подмосковья, к примеру по периметру бетонной кольцевой дороги.

Предпочитают перепродавать свои участки большинство крупных землевладельцев,
считает Алексей Аверьянов. Рентабельность бизнеса по приобретению крупного земельного надела сельхозназначения с последующим переводом участков в категорию под строительство, созданием удобных подъездных путей и сети дорог, оборудованием поста охраны и в итоге перепродажи по 20-30 соток без подряда может составить более 400%. К примеру, стоимость оптовой покупки земли на расстоянии 70 км от МКАД в Наро-Фоминском районе составляет примерно $500-600 за сотку, тогда как перепродать подготовленный участок риэлторы в состоянии за $1500-2000 за сотку.

Важная тенденция рынка сельхозземель необходимой становится подготовка участков к продаже. По мнению Алексея Аверьянова, постепенно спекуляции неподготовленными земельными участками уйдет в прошлое. В руках землевладельцев сосредоточен слишком большой объем предложения, что уже в краткосрочной перспективе вызовет острую конкуренцию. Продажа голой земли сегодня на грани стагнации, соглашается Валех Рзаев. Рентабельность маленьких поселков стремительно падает, и потому небольшие участки в пару десятков гектаров плохо продаются. А в одиночку, купив даже 1 га земли в Московской области, весьма трудно его оформить под жилье и невероятно дорого провести необходимые коммуникации, накладных расходов столько, что выгоднее покупать дом в готовом коттеджном поселке.

Для каких целей скупают в Подмосковье сельхозземли, порой не ясно самим участникам рынка. Вариантов, как обычно, несколько: для перепродажи, для строительства жилой или коммерческой недвижимости и для развития сельхозпредприятия. Каждая из корпораций, вложивших средства в покупку сельхозпроизводителей, имеет свои планы по структуризации приобретенных активов, рассказывает Антон Белобжесский. Современные технологии позволяют оптимизировать процесс производства, и вполне возможно, что часть земель будет использоваться для каких-то иных, не связанных впрямую с нуждами сельхозпроизводства целей. Однако говорить о том, что все земли поменяют свое назначение и будут, к примеру, застроены коттеджными поселками, бессмысленно. Какая именно часть купленных земель планируется под частную застройку, назвать сложно. Это десятки тысяч гектаров, но в процентном объеме, думаю, не выше 10%, полагает Роман Рыжков.

Некоторые скупщики оставляют землю себе, развивая проекты по строительству недвижимости. Но основной проблемой сегодняшнего рынка земли можно считать отсутствие среди его участников достаточного числа профессиональных девелоперских компаний. В настоящее время здесь много дилетантов, которые, начав финансировать проект, затем сворачивают его, поняв, что не смогут довести до конца, отмечает Владимир Яхонтов. Как следствие, среди тенденций прошлого года и начала этого появление на рынке площадок с уже частично разработанной исходно-разрешительной и проектной документацией. Крупные лендлорды зачастую не имеют четких концепций развития своих владений, да и боятся вкладывать деньги в крупные проекты.

В первую очередь тенденция перепродажи подготовленных участков коснется удаленных районов Московской области, где спрос на землю пока не так велик, как в ближнем Подмосковье. Сегодня предложение подготовленных для строительства участков составляет не более 20% рынка.

В Подмосковье есть несколько крупных проектов, которые реализуются непосредственно латифундистами. Среди них проект Рублево-Архангельское компании Нафта-Москва по строительству частного города, проект ИК Вашъ финансовый попечитель Рузская Швейцария по созданию курортной зоны в районе Рузского водохранилища, пять проектов корпорации Знак по строительству жилых, спортивных, торговых объектов в Красногорском и Дмитровском районах.

Тем не менее ситуация, когда скупщик земли самостоятельно строит затем на ней какой-либо объект, становится все более распространенной. Многие пробуют себя в качестве девелоперов, рассказывает Марина Маркарова. Если компания обладает достаточным опытом работы пусть даже не с масштабными проектами, но на рынке купли-продажи отдельных земных наделов, то при грамотном выборе консультанта самостоятельное освоение участка может стать удачным решением.

Однако понятно, что объемы сельхозугодий в Подмосковье будут неуклонно таять, какие бы запреты ни ограничивали операции с ними. Существует общемировая тенденция переселения людей в дальние пригороды и поселки, расположенные в радиусе 70-100 км от многомиллионных мегаполисов. И эту тенденцию невозможно остановить, как снег или дождь.

Компании, располагающие большим объемом финансов, рассматривают земельные проекты как долгосрочные и могут по нескольку лет заниматься оформлением кадастрового плана своих владений. Земельные спекулянты играют на скорости и темпе роста цен. И с тем и с другим многие сегодня промахнулись.

Тенденции рынка загородной недвижимости таковы, что ландшафтным дизайнерам все чаще приходится благоустраивать не отдельные частные территории, а коттеджные поселки целиком. Над созданием наиболее сложных современных проектов работают совместно архитектор, художник-дизайнер и цветовод-озеленитель.



Пруд как приманка

Проектирование и создание ландшафтных объектов отдельная область архитектуры, требующая разносторонних знаний и художественного вкуса, а также дополнительных инвестиций. Зато даже минимальные подготовительные работы над обликом поселка значительно увеличивают стоимость земельного участка.

На цену и ликвидность загородного дома природно-видовые характеристики участка влияют в значительной степени. Общеизвестно, что наличие лесных деревьев наряду с местоположением и близостью водоема важнейшие факторы повышения цены. По данным компании Soho Realty, лесные деревья увеличивает стоимость объекта загородной недвижимости на 40%, в то время как архитектура дома, размер участка и наличие развитой инфраструктуры в коттеджном поселке дают лишь 25% прироста цены.

На заре эры коттеджного домостроения поселки из соображений экономии часто закладывались поближе к автомагистралям и существующим инженерным сетям (газопроводам, линиям электропередачи) зачастую в ущерб ландшафтным характеристикам. Общий дефицит участков с достойным природным ландшафтом в Подмосковье и стремительный рост цен на землю привели к тому, что самые продвинутые девелоперы и застройщики стали сами формировать ландшафты строящихся поселков.

На рынке загородной недвижимости в 2005 г. реализовывали свои проекты десятки операторов, говорит Сергей Елисеев, директор по рекламе и маркетингу корпорации Инком-Недвижимость, но похоже, что практически никто из них серьезно не задумывался над выявлением реальных потребительских запросов и практически ничего не сделал для их удовлетворения. В результате 1-2 оператора обеспечивали подавляющий объем продаж, а остальные жаловались на кризис платежеспособного спроса. Поэтому, разрабатывая концепцию Гринфилда, Инком поставил перед собой крайне амбициозную задачу получить принципиальные конкурентные преимущества перед остальными игроками этого рынка и добиться повышения потребительских характеристик и, соответственно, привлекательности не на проценты, а в разы.
При разработке концепции Гринфилда наряду с архитектурой коттеджей, инфраструктурой и технической оснащенностью особое внимание уделено именно ландшафтной архитектуре. Проект застройки предусматривает разбивку жилой территории широкими, до 30 м, бульварами и обширной зоной отдыха, возведение большого искусственного озера со скалами и островами.

К концу 2005 г. резко возросло количество непроданных домов стандартной комплектации высокого ценового уровня. По подсчетам генерального директора компании Soho Realty Ольги Дороговой, объем нереализованного предложения уже превысил $3 млрд.

На благоустройство общественных зон в клубном поселке Левитан, строительство которого началось на Калужском шоссе, пойдет более 7% от общего объема инвестиций, а с учетом предварительных вложений все 15%, сообщил Юрий Тебин, член совета директоров компании Грин Холдинг, которая в свое время обустраивала Московский зоопарк. Компания разработала ландшафт для поселка. Ценообразование на посадочный материал дело творческое. И за счет предварительной закупки посадочного материала весной с открытой корневой системой можно существенно повысить эффективность инвестируемых средств, говорит он.

Компания, претендующая на звание лидера в своем сегменте рынка, обязана не просто соответствовать существующим эталонам она должна эти эталоны создавать, заметил президент Инкома Сергей Козловский. Можно построить поселок у реки и этим привлечь Митволя, а можно построить искусственный водоем в центре поселка и привлечь покупателя.

Начальник отдела по работе с недвижимостью компании Терра-Недвижимость Наталья Петшик считает, что благоустроенный дом и участок имеют большое значение для человека, принимающего решение о покупке, поскольку покупка в 90% случаев делается на эмоциях.

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп, считает, что для коттеджного строительства благоустроенность прилегающей территории вопрос принципиально важный, а привлечение специалистов по озеленению на сегодняшний день становится нормой. Когда мы создавали проект резиденции Barvikha Hills, то искали такое решение, чтобы максимально сохранить естественную природную среду, рассказывает он. Barvikha Hills, которую на рынке иронично называют поселок хоббитов, в самом деле необычна для подмосковного поселка: внутренние дороги уведены под землю, а дома максимально возможным образом упрятаны в местный ландшафт.

Всем людям хочется жить в цветущем саду, если без искусственных фонтанов, то по крайней мере с аккуратными газонами и клумбами, говорит Наталья Петшик. Если дом строился специально на продажу, то наличие ландшафтных работ напрямую зависит от стоимости объекта. Опираясь на нашу практику, можем сказать, что качественные ландшафтные работы с альпийскими горками и крупномерами делаются на участках, цена которых начинается от $5 млн. Застройщики понимают, что по такой цене люди покупают уже законченный продуманный проект. Однако это не значит, что на участках дешевле застройщики бросают кучи мусора и грязи. Как минимум территория выравнивается и засыпается плодородным грунтом. Некоторые дальновидные продавцы по окончании строительных работ сразу прокладывают на участке дорожки и застилают газон. На покупателей такой вид производит магическое действие: они сразу начинают фантазировать, где они посадят куст роз, а где у них будет стоять барбекю.

Андрей Яловенко, начальник отдела продаж департамента инвестиций в загородное строительство корпорации Бест-Недвижимость, отмечает, что в генплане большинства подмосковных коттеджных поселков предусмотрены различные парковые зоны, искусственные водоемы, элементы декоративного озеленения. То есть на стадии проектирования это практически обязательный элемент для поселка бизнес-класса и выше. Но реализация проекта обычно сталкивается с вопросами финансового и технического характера, например, ландшафтным дизайном можно заниматься, по моему мнению, только после того, как в поселке выполнены основные строительные работы, в том числе возведены дома, а продажи этих домов необходимо начинать с момента их строительства. Поэтому сначала продажи, а потом, если застройщик располагает финансовым ресурсом, выполняется дизайн, добавляет Яловенко. Хотя, разумеется, наличие ухоженной территории с элементами ландшафтного дизайна повышает и стоимость, и привлекательность объекта.
В качестве примера поселков, где озеленение и ландшафтный дизайн централизованно выполнялись для общественных зон и участков, эксперт назвал Резиденции Бенилюкс, Княжье озеро, Лесной ручей, Величъ, Новорижский, ОнегинЪ, Шервуд, Кедры.

Узкая специализация дизайнерских бюро обеспечивает более тонкий подход к данной области прикладного искусства и позволяет им выступать консультантами смежников архитектурных бюро, строительных организаций. Такая интеграция ландшафтников, имеющих специальное образование (дендрологов, почвоведов, биологов, агрономов и т. п.) с архитекторами и дизайнерами распространена во всем мире.

Улавливая веяния времени, ландшафтным проектированием сейчас занялись многие архитектурные мастерские и архитекторы крупных строительных компаний. Но в силу специфики их деятельности главное внимание все же уделяется планам, фасадам, схемам коммуникаций. В результате малый сад или приусадебный участок часто несут на себе отпечатки академизма и некоторой сухости.

Дизайн в массы!

Однако, хотя дизайнерский ландшафт повышает привлекательность участка по сравнению с другими, по мнению Андрея Яловенко, на вторичном рынке на этот фактор обращают внимание в 4-5-ю очередь, после места, цены, окружения, качества строительства и др. На одинаковые объекты разница в цене не будет особенно существенна, в том числе и из-за того, что у всех разные вкусы, да и качество уже готового дизайна трудно оценить,- предполагает он.

Точно так же когда-то создание клумб, газонов было прерогативой городской службы озеленения, ландшафтный дизайн мыслился исключительно в масштабах улицы, площади, микрорайона, городского парка с цветочными часами или портретом Ильича из анютиных глазок. Как вспоминает генеральный директор компании Геоглоб Александр Смирнов, за городом все начиналось с маленьких участков, коттеджей, где люди хотели обустроить территорию и, соответственно, могли за это платить. Величина участка особой роли не играет, ведь профессионал-дизайнер может развернуться и на 6 сотках.
Становление рынка ландшафтного дизайна неразрывно связано с развитием рынка загородной недвижимости; появление новых крупных форматов ставит перед ландшафтными дизайнерами задачи, принципиально отличные от устройства одной альпийской горки или мавританского газона. Вместе с термином land development появился термин land maker.

На одной из конференций, посвященных тенденциям и проблемам развития рынка загородной недвижимости, Олег Маринин, президент компании Парк-Групп, рассказал: Еще каких-то 10 лет назад строительство целого коттеджного поселка было явлением исключительным, а застройщики предлагали отдельные дома на территории существующих садовых товариществ, стародачных поселков. С того времени рынок ушел далеко от точечной застройки через множество небольших коттеджных поселков мы пришли к мегапоселкам и такому понятию, как land development (примеры Рузская Швейцария компании Вашъ финансовый попечитель, предусматривающая развитие нескольких тысяч гектаров территории, Инком-Недвижимость с проектом Золотое кольцо на Новорижском шоссе, проект КРТ Другие берега на берегах Озернинского и Рузского водохранилищ и др.).

По словам Владимира Жмыхова, генерального директора фирмы GeoDecor, существует еще один термин ландшафтное благоустройство, который подразумевает комплекс работ, необходимых перед началом дополнительного озеленения участка.

В России на бытовом уровне понятия ландшафтная архитектура и ландшафтный дизайн практически не различают. Даже профессиональные участники рынка не всегда смогут четко определить, где заканчивается архитектура и начинается дизайн; оба термина одинаково часто применяются, когда заходит речь об оформлении загородных участков.

Ландшафтный дизайн это продуманная концепция всего участка, а обустройство подразумевает необходимые и достаточные меры для цивилизованного вида участка. Ландшафтное благоустройство ведется согласно намеченному и утвержденному плану в соответственном порядке. После устройства инженерно-технических систем приступают к разметке и строительству будущих альпинариев, рокариев, клумб, установке малых архитектурных форм, поясняет Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed.

Как правило, ландшафтные работы связаны с устройством основных коммуникаций: садового освещения, полива, дренирования почвы, планировки существующего грунта (для избежания опасности дальнейшего оседания газона) и укладки замощений. Параллельно ведутся ландшафтные работы по созданию декоративных водоемов, каскадов, ручьев и прочей красоты, строительство подпорных стен для устройства нескольких уровней газона и т. д.

Дмитрий Кунин, генеральный директор фирмы Терралайн, говорит, что все более популярным становится стиль русской усадьбы смешение кантри с монастырским садом. Светлые терема из оцилиндрованного или клееного бревна постепенно вытесняют угрюмые бетонно-кирпичные замки начала 1990-х гг. Соответственно, меняется и характер оформления всего участка. В моде снова беседки для тургеневских девушек, классические павильончики, утверждает он.
Кроме того, по словам Кунина, если раньше клиенты заказывали преимущественно хвойные деревья, то сейчас чаще всего используют плодовые, не требующие особого ухода. Популярны рябина, яблоня, вишня слива, алыча, облепиха все то, что по-прежнему выращивают на 6 сотках садоводы. Но в данном случае основное назначение современного малого сада не сбор урожая, а эстетическое наслаждение.

Яблони в цене

Жизнеутверждающие подсолнухи густо скрывают участки плетеной изгороди, второе дыхание обрели огороды, на которых вместо картошечки высажены декоративные сорта капусты, медоносы и лекарственные растения. А небольшой партер перед самим домом может быть выполнен в голландском духе коротко остриженные деревца и море тюльпанов, описывает распространенный нынче дизайн участка Кунин.

Ирина Могилатова также отмечает, что среди покупателей наблюдается повышенный интерес к исконно русским деревьям в ландшафтном дизайне. Например, особо продвинутые собственники крупных землевладений (от 1 га) часто изъявляют желание иметь на своем участке яблоневый сад.

Размер имеет значение

Лиственные деревья более живописны, продолжает тему Юрий Тебин, вечнозеленые ели могут приедаться, тогда как цветовая гамма лиственных гораздо богаче все цвета радуги! Одних видов берез в Грин Холдинге 16, есть даже деревья с ярко-розовой корой. Игра цвета в ландшафтном оформлении усадьбы несомненный тренд.

Лучше покупать местный посадочный материал, советует Дагир Абукаев, генеральный директор компании Green Woods, специализирующейся на продаже крупномеров VIP-класса. Импортные деревья чаще болеют, им требуется более тщательный уход. Хотя в ряде случаев приходится обращаться за границу. Обычно импортируются экзотические деревья. Хотя в данный момент в дефиците 5-метровые ели, деревья нужного размера и соответствующего качества сложно найти. Крупномеры сажают зимой в это время нет движения соков и меньше шансов травмировать растение.

Каждому владельцу загородного дома хотелось бы сразу видеть на своем участке зрелый ландшафт. Большие деревья и кустарники создают ощущение комфорта, солидности, но изначально это доступно только владельцам лесных участков, говорит Святослав Грандберг, ландшафтный архитектор компании Современное ландшафтное решение. Бюро занимается посадкой сравнительно недорогих отечественных крупномеров из питомников Тульской, Липецкой и Рязанской областей. В ассортименте ель, сосна обыкновенная, береза, липа, рябина, лиственница, каштан конский, береза, орех маньчжурский, ясень, клен остролистный т. д. Популярностью, по словам Грандберга, также пользуются кустовые и многоствольные формы липы, рябины, клена гинала. Расценки на деревья до 4 м высотой начинаются от $400-500, самый дорогой крупномер сосна, 6-8-метровое дерево будет стоить $1000-2000, 4-5-метровое дешевле, $60 Цена на аналогичные крупномеры из немецких питомников составляет 3000-5000 евро без учета стоимости посадки и прочих затрат (4500-7500 евро).

Форматы тенистых аллей

Посадка взрослых деревьев (крупномеров) в зимний период является неотъемлемой частью качественного ландшафтного дизайна территории, считает Грандберг. Однако благодаря современным технологиям посадка крупномеров может осуществляться в любое время года. Минусы этой технологии пересаженный крупномер 1-2 года находится в угнетенном состоянии, но при хорошем уходе за деревом этот недостаток практически незаметен.

Современные сады чаще делят на различные функциональные зоны по возрастным интересам: младшему поколению площадки для игр на газоне, среднему деки для барбекю, старшему обустроенные тропинки меж водоемов для неспешных прогулок и отдыха.

Большую часть декоративных малых садов, создаваемых ныне в России, невозможно отнести к какому-то одному стилю, это всегда эклектика, смешение нескольких направлений или свободные интерпретации традиционных национальных садов, считает Татьяна Ершова, дизайнер Студии BL. На одном подмосковном гектаре встречаются Англия и Япония, элементы средиземноморских террасных садов, строгая регулярная аллея или парадный партер в французском духе.

Что почем

Сложно говорить о каких-то модных или немодных тенденциях применительно к ландшафтным работам. Модным веянием можно назвать и разведение рыбок в искусственных водоемах чаще всего это пестрые карпы-кои, ближайшие родственники аквариумных золотых рыбок, которые быстро становятся почти ручными. Правда, в Подмосковье в открытых садовых водоемах их разводят довольно редко климат не тот, рассуждает Могилатова. По ее словам, сейчас в России, впрочем, как и в Европе, в моде вертикальный дизайн: с помощью подвесных корзин и прочих приспособлений оформляются вход в дом, беседки, террасы, балконы, колонны, фонтаны.

По мнению самих ландшафтных дизайнеров, можно говорить об устойчивом спросе на их услуги, даже о буме, но сам рынок окончательно еще не сформировался. Во многом такое положение сложилось благодаря наличию у клиентов определенных стереотипов. Одни полагают, что услуги ландшафтного дизайнера некий излишек, с такими пустяками легко можно справиться и самому. Второй распространенный стереотип услуги дизайнера слишком дороги и значительно увеличивают расходы по оформлению интерьеров или приусадебных участков.

Рынок услуг ландшафтных дизайнеров по аналогии с рынком загородной недвижимости легко сегментируется на эконом-, бизнес- и премиум-классы. Оптимальная стоимость ландшафтных работ составляет около 15% стоимости дома с участком, затрачивающий меньше обкрадывает сам себя, полагает Юрий Тебин.

В настоящее время рынок услуг ленд-мейкеров выглядит следующим образом: крупные компании занимаются продажей посадочного материала, сам рынок предельно монополизирован, -рассказывает Юрий Тебин. Непосредственное выполнение работ на местности проводят небольшие фирмы и только в сезон. Это приводит к тому, что ландшафтный мастер жестко привязан к конкретным контрактам и местам закупки материала, он ограничен в привлечении специалистов. Большая редкость, когда в одной компании собраны специалисты по всем направлениям: архитекторы и почвоведы, гидрогеологи и лайт-дизайнеры (специалисты по освещению).

Однако основное условие построения устойчивой, долгоживущей композиции правильный подбор видов растений, контейнеров для них, грамотная пересадка и компоновка, обработка, размещению в интерьере или на участке, а для этого надо быть специалистом.

Он описывает процесс обустройства участка следующим образом. В начале с заказчиком обсуждают, что именно он хочет получить в результате работы, а затем корректируют его пожелания. Далее следует выезд на объект. Эта услуга может быть бесплатной или стоить около $10 После обмера участка архитектор делает несколько эскизных вариантов, с дизайнером обсуждаются каждая деталь эскиза и материалы. В итоге составляется конечный вариант эскиза, который и подписывает заказчик.

В штате фирмы Мистер Грин состоит архитектор, который создает проект малого сада или какой-либо территории, а воплощают его дизайнеры, имеющие специальное образование, рассказывает генеральный директор фирмы Игорь Костарев. Непосредственно земляные работы выполняются рабочими, которых, как правило, нанимают на сезон, хотя работы по оформлению участков ведутся практически круглый год.

После утверждения проекта составляются смета и договор на производство работ, в котором указывается стоимость, этапы работы, сроки выполнения, различные местные условия (режим пропуска, погодные условия и т. п.). Далее работники фирмы выезжают на объект, при необходимости может быть развернут бытовой городок для рабочих. Средняя стоимость работ, по словам Костарева, от $1000 до $2500 за сотку, в эту сумму входят все услуги. Стоимость работ не зависит от направления и расположения участка, но будет увеличиваться в зависимости от удаленности от базы и возможности размещения материалов и рабочих. В итоге стоимость ландшафтного дизайна для участка в поселке бизнес-класса может доходить до $100 000, говорит эксперт. В сегменте загородного жилья класса премиум верхнего предела нет.

Эскиз стоит у всех по-разному, но нужно заметить, что эскиз это ключевой момент. Если это наш проверенный клиент, то эскиз бесплатный. Если это клиент со стороны, то мы заключаем договор, и заказчик поэтапно все оплачивает. Эскизный проект стоит от $300 до $50 По желанию клиента составляется смета, или мы сразу приступаем к выполнению проекта, который включает в себя генеральный проект, дендроплан, схему водопровода, схему освещения, сечение, глубину залегания и т. п. К каждому чертежу прилагается подробное пояснение. Для участка в 20-30 соток минимальная цена проекта $1200, средняя цена $2500-3000, рассказывает Костарев.

Самая распространенная ошибка ландшафтного дизайнера приглашают тогда, когда дом уже построен и, по мнению клиента, только остается навести порядок на участке. Но оказывается, что те или иные растения нельзя посадить там, где хотелось, в силу особенностей освещения, или из-за несовместимости разных видов, или из-за того, что на участке не были предусмотрены системы ливневой канализации, дренажа, автоматического полива. Общественные зоны как элемент инфраструктуры коттеджного поселка также часто проектируются без учета мнения ленд-мейкера.

Работа над ошибками

Как правило, к уже находящимся на участке деревьям аккуратно и трепетно относятся при строительстве загородного дома: они огораживаются специальными щитами, при рытье котлованов и прокладке коммуникаций строители стараются не повредить корневую систему. Но дом построен, проходит несколько лет, и вековая сосна без видимых причин начинает погибать такое случается сплошь и рядом. Причина в том, что на участке предварительно не проводились гидрогеологические исследования. Дерево в таком возрасте, как пожилой человек, имеет свои привычки, и чрезмерное бетонирование территории, неверное расположение дорожек нарушают питание влагой корневой системы.

Еще одна проблема дефицит качественного посадочного материала. По оценке специалистов, более 80% это импортная продукция. В России до сих пор нет ни одного полноценного питомника, и заказчику невозможно показать, как через 5-10 лет будет выглядеть молодое деревце. А дерево будет выглядеть предсказуемым образом только в том случае, если это сортовой материал, если в питомнике за ним ухаживали должным образом. Если же брать молодняк из природы, то гарантировать, что после пересадки на участке дерево не изогнется или его крона не сформируется однобокой, по словам экспертов, практически невозможно.


Реклама загородных домов рисует здоровый образ жизни абсолютно здоровых людей на природе. Покупателям коттеджей в большинстве подмосковных поселков ничего другого и не остается, как быть здоровыми, медицинское обслуживание в список услуг входит редко. Живя за городом, многие продолжают лечиться в Москве, прибегают к услугам страховой медицины или в экстренных случаях ищут телефоны платной Скорой помощи в Интернете. Люди, приобретающие загородную недвижимость, решают вопросы медицинского обслуживания самостоятельно.

Специалисты подчеркивают: на лесном участке возможно свободное расположение строений, но необходимо на начальном этапе провести гидрогеологические изыскания и принять оптимальный вариант дренажной системы, который, возможно, даже улучшит условия произрастания деревьев. Стоимость изыскательских работ на участке в 0,25 га сопоставима, например, с ценой всего одной крупной ели.

Внутренняя инфраструктура поселков включает в себя, как правило, магазин, спортплощадку, фитнес-центр. Является ли наличие медпункта и аптеки определяющим фактором при выборе загородного дома на этот счет мнение риэлторов скорее отрицательное. Категория покупателей, для которых важна доступность медуслуг, крайне немногочисленна, поэтому оздоровительные объекты уместнее для продвижения загородного образа жизни, чем объекты здравоохранения.

Как рассказал сотрудник одной из девелоперских компаний, его сестра перед выездом на дачу на лето отводит детей 5 и 7 лет к зубному врачу и другим специалистам для осмотра. Убедившись, что все в порядке, они уезжают на дачу.

Для богатых и здоровых

Вопрос медицинского обслуживания наиболее остро стоит перед коттеджными поселками для постоянного проживания. Но размещение в поселках полноценных медицинских учреждений не стало массовой практикой, говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Во-первых, вряд ли подобные услуги будут пользоваться спросом, ведь большинство владельцев дорогой недвижимости имеют семейных врачей или приписаны к частным клиникам. Во-вторых, даже крупные поселки на 400-500 домовладений не смогут обеспечить медучреждения достаточным количеством клиентов. По его мнению, разделяемому и другими экспертами, перспективнее выглядит развитие сегмента загородной рекреационной недвижимости (баз отдыха, пансионатов) с медицинской направленностью.

Коттеджные поселки Подмосковья могут быть удалены от Москвы на несколько десятков километров, а обслуживание в местных больницах и поликлиниках оставляет желать лучшего. Да и дорогу к тому или иному поселку зачастую найти трудно были случаи, когда приходилось высылать для скорой помощи машину сопровождения от службы охраны поселка либо от родственников больного, рассказывает Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости Doki.

Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости Кирсанова-Риэлти, иронизирует: многие покупатели коттеджей, состоятельные люди, чувствуют себя Дунканами Маклаудами. Генеральный директор компании Вавилон Сергей Багаев подтверждает: приобретая загородную недвижимость, вопрос про медобслуживание люди, как правило, не задают. В Усадьбе Алексино в общественном центре есть аптека и предусмотрено место под кабинет врача, но эта услуга не востребована. Жители поселка, расположенного в 39 км от МКАД, получают постоянное лечение в платных московских клиниках. Вызывать врача из районной больницы не станут, добавляет Багаев.

Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood, уверена: решаясь жить за городом, люди осознают, что лишаются некоторых преимуществ, которые дает жизнь в столице, в том числе профессиональное круглосуточное медицинское обслуживание. В Подмосковье медицина в целом развита слабее, чем в Москве. В ряде городов с населением около 40 000 человек есть только одна поликлиника, может вовсе отсутствовать круглосуточный травмопункт, говорит она.

Между тем, по его словам, риск получить бытовую травму, живя в коттедже, значительно выше, чем в квартире: Появляются новые опасности: ступеньки, скользкие полы, нестандартная планировка и другие непривычные для городского жителя факторы. Надежда Гребенникова, руководитель отдела проектов компании Терра-Недвижимость, продолжает перечислять опасности, подстерегающие вчерашнего горожанина на даче: это бытовые риски ожоги от костра, укусы клещей и т. д. Отдельный разговор про поселки, которые находятся рядом с большой водой, горнолыжными курортами, имеют собственные конюшни. Опасность получить травму во время занятий спортом вполне реальна. Здесь необходимы врачи определенной квалификации и специальное оборудование для оказания экстренной помощи, считает Гребенникова.

Жанна Щербакова, управляющий директор компании Миэль-Недвижимость, заостряет внимание на проблеме именно скорой медицинской помощи. Скорую по 03 из Москвы можно ожидать 2 часа и более. Быстрее приедет скорая, если поселок расположен на окраине крупного населенного пункта.

Предусмотрит ли застройщик строительство на территории поселка собственного медицинского центра, зависит от статуса поселка для постоянного он проживания или для сезонного отдыха, уточняет эксперт. Конечно, больница это роскошь для поселка. Но вот наличие в нем специалиста, который сможет оказать первую медицинскую помощь, несомненно, обязательно, считает Литинецкая.

В министерстве здравоохранения Московской области сообщили, что переезжающие в область на жительство граждане либо прикрепляются к ближайшей поликлинике в рамках программы ОМС (обязательного медицинского страхования), либо, сохраняя московскую прописку, пользуются московскими медучреждениями. По экстренным случаям подмосковные стационары оказывают помощь, даже если нет полиса ОМС, заверили в минздраве области.

Все же Московская область не сибирская тайга, и ЛПУ (лечебно-профилактические учреждения) встречаются здесь гораздо чаще, чем медведи. В системе обязательного медицинского страхования Подмосковья работают медицинские учреждения муниципального, областного и федерального уровня, медцентры различных министерств и ведомств, НИИ. По данным Марка Вдовских, директора департамента стратегического маркетинга компании Северо-Запад, всего их 530: 263 больницы, 232 поликлиники, 35 стоматологических поликлиник. В Подмосковье действуют 12 медицинских округов, объединяющих лечебные учреждения нескольких муниципальных образований в развитую локальную сеть.

Личное дело каждого

Но, по мнению Щербаковой, мощности существующих в Подмосковье поликлиник не предназначены для организации обслуживания новых жителей области. Вопрос обеспечения новых территориальных образований объектами здравоохранения сегодня не только не решен его рассмотрение еще даже не начато, констатирует она.
Наличие первой помощи, не говоря уже о квалифицированной специализированной, это реальная проблема и, когда застраиваемые сейчас поселки начнут обживать, люди это почувствуют на себе, прогнозирует Надежда Гребенникова. Как консультанты, мы всегда рекомендуем инвесторам включать в состав общественного центра поселка по крайней мере кабинет для врача и дежурной медсестры, рассказывает она. Для застройщика это вряд ли станет прибыльным делом само по себе, скорее поможет повысить привлекательность инфраструктурного центра и района в целом. Но, по словам Аверьянова, на практике инвесторы минимизируют предложения консультантов до аптечного киоска в поселковом мини-маркете или пункта первой помощи в общественном центре.

Цена полиса зависит от срока страхования, сезонности, возраста и состояния здоровья застрахованного, удаленности поселка, но не от направления. Нехорошев объясняет, что цена услуг скорой по прейскуранту для СК определяется временем в пути до места назначения. Дело не в потраченном бензине дело в том, что врач задействован для оказания только одной этой услуги все время, необходимое на дорогу туда и обратно, плюс собственно время пребывания у больного.
Кроме того, если та или иная страховая компания имеет небольшой пул застрахованных и все клиенты живут далеко, то полисы будут стоить дороже, напротив, если клиентов много и в основном это молодые здоровые люди, то полис дешевле, говорит Нехорошев. Цена вопроса сильно зависит от численности застрахованных. В случае необходимости вызова врача до 30 км за МКАД стоимость полиса для физических лиц увеличивается на 3000-6000 руб., для коллективов на 1000-1500 руб., уточнил Павел Огурцов, заместитель начальника управления ДМС страховой группы Спасские ворота.

Многие частные страховые и медицинские компании предлагают медицинское страхование и обслуживание в коттеджных поселках. Стоимость таких услуг, по словам Скобкина, может исчисляться сотнями и даже тысячами долларов в год.
Валерий Нехорошев, начальник управления добровольного медицинского страхования компании Стандарт Резерв, уточняет: сезонный полис с вызовом скорой стоит не $50, но и не $50 Услуги специалистов на дому обойдутся значительно дороже. Но, как говорит Нехорошев, если это предусмотрено условиями страхования и полис оплачен, врачи поедут куда угодно и окажут всю необходимую помощь.

По наблюдениям Нехорошева, спрос на услуги страховой медицины со стороны владельцев загородной недвижимости нельзя назвать ажиотажным: число людей, приобретающих полис ДМС, растет медленнее, чем число перебирающихся на
жительство за город. Эксперт объясняет это мобильностью обитателей поселков.

У Спасских ворот есть клиенты, постоянно живущие за городом. Кроме того, есть полугодовая летняя программа с выездом на дом врача общей практики (а также в экстренных случаях скорой медицинской помощи) в пределах до 30 км за МКАД, полис стоит 5800 руб. Спрос на такие программы стабилен последние три года, говорит Огурцов. Возможность вызова врача на дом более чем за 30 км от МКАД согласовывается со страхователем отдельно.

Выгодное соседство

Компания Северо-Запад поделилась информацией о многопрофильном центре Домашний доктор, который готов оказывать всестороннюю медицинскую помощь на дому, если этот дом находится в пределах 50 км от МКАД, и о программе ДМС, разработанной страховой группой Уралсиб специально для жителей подмосковных загородных домов и коттеджных поселков. Новый полис ДМС обеспечивает застрахованного неотложной медицинской помощью (вызов врача на дом или скорая медицинская помощь), стоит он от $53 до $102 в год в зависимости от количества застраховавшихся и удаленности населенного пункта от МКАД.

На той же Рублевке есть такие санатории и дома отдыха, как Поляны, Сосны, Лесные дали и др., недавно открылась частная клиника Уездный доктор. Анатолий Балашов говорит, что поселки вблизи этих объектов выставляют такое соседство как конкурентное преимущество.

Опрошенные Ведомостями эксперты единодушны в том, что большой плюс в плане медобслуживания для поселка соседство с домом отдыха, пансионатом или санаторием. Можно получить не только разовую медицинскую помощь, но и при необходимости пройти курс лечения, включая массаж, грязевые ванны, лечебную физкультуру и др., поясняет Александр Скобкин. По данным Doki, в Подмосковье насчитывается примерно 500 санаторно-курортных объектов.

Генеральный директор компании Калинка-Риэлти Екатерина Румянцева продолжает: На Рублево-Успенском шоссе уже открыты три хорошие аптеки: на Жуковской площади аптека-бутик La Provence и Аптека 36,6, аптека в Перекрестке. Около Веранды у Дачи возводится поликлиника. Скорее всего это будет коммерческая поликлиника, где помещения будут сдаваться в аренду различным врачам. Именно благодаря богатству внешней инфраструктуры Рублевки большинство здешних поселков имеют весьма ограниченный набор инфраструктуры, говорит Новикова.

Жители поселков Барвиха-2, Барвиха Club, Успенское-17, Березовая роща и др. получают первоклассное медицинское обслуживание в санатории Барвиха с собственной поликлиникой. Кроме того, для жителей Рублевки корпорацией Центр семейной медицины разработана специальная медицинская программа, по которой к больному выезжают две машины скорой помощи с двух разных концов шоссе. В экстренных случаях используется медицинский вертолет, приводит примеры Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. Жители поселка Сосны-7 прибегают к медицинским услугам комплекса Управделами президента Сосны.

Анатолий Балашов рассказал, что при подготовке к продажам в поселке Le Vitan агентством Кирсанова Риэлти было проведено исследование близлежащих медучреждений. Теперь мы доводим до сведения жителей, что в 5 км от поселка есть станция Скорой помощи, а сам поселок находится в непосредственной близости от санатория Пахра, где можно получить медобслуживание, говорит он.

Балашов напоминает, что не только Рублевка, но и все основные загородные направления Подмосковья традиционно санаторные. Поселок Зеленый дом Десна по калужскому направлению расположен рядом с санаторием Десна Управделами президента и жители поселка активно пользуются медицинскими услугами, которые предлагает данный курортный комплекс, говорит Новикова. По ее словам, также застройщики поселков, расположенных рядом с крупными городами-спутниками, зачастую отказываются от строительства собственных пунктов медобслуживания, поскольку в этих подмосковных городах есть и собственные аптеки, и поликлиники, и больницы. Через речку Пахру от поселка Григорчиково по Каширке расположен госпиталь МВД. Поселок Росинка по Пятницкому шоссе находится рядом с онкологическим центром, и т. д.

Марк Вдовских, директор департамента стратегического маркетинга компании Северо-Запад, говорит о том, что в Никольской слободе на 9-м км Новой Риги в отдельно стоящем здании сформирован медицинский центр для жителей поселка, в нем оператор медицинских услуг оборудовал стоматологический, массажный, консультационный кабинеты и кабинет экстренной медицинской помощи. В конце августа Северо-Запад планирует на территории Никольской слободы начать возведение малоэтажных домов, часть домовой территории будет использована под создание разветвленной медицинской и аптечной сети.

Менее всего развитой инфраструктурой может похвастаться Новорижское шоссе, однако Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН, приводит пример поселков (Лешково, Усадьба Вельяминово), находящихся рядом с Павловской слободой, где есть и школы, и поликлиники. Но все-таки именно на Новой Риге застройщики вынуждены делать инфраструктуру поселков (особенно крупных и предназначенных для семей с детьми) максимально насыщенной, говорит Новикова.

Круглосуточный медицинский кабинет и аптечный киоск будут организованы в поселке Витро Вилладж (38 км от МКАД по Калужскому шоссе). Кроме того, мы заключаем договор с медицинской компанией на обслуживание наших жильцов, рассказывает Олег Маринин, управляющий проектом Витро Вилладж.

В Княжьем озере, поселке на 600 домовладений по Новорижскому шоссе, строится 12 объектов инфраструктуры, часть из них уже открыта (школа и детский сад, детские площадки, ресторан, автомойка), рассказывает Ирина Мошева, директор по маркетингу компании Сапсан. В конце года открывается торговый центр Княжий двор, на 1-м этаже которого расположится медицинский центр. По словам Мошевой, основным звеном оказания медицинской помощи станет семейный доктор врач общей практики, принцип работы которого системный семейный подход к ведению пациентов, с профилактической направленностью работы, с оперативным привлечением для консультаций квалифицированных специалистов, а также оперативная организация лечения и реабилитации, в том числе срочная медицинская эвакуация специализированным транспортом. В медицинском центре будут организованы комплекс физиотерапевтических услуг, процедурный кабинет, кабинеты врачей. Услуги первичной медико-санитарной помощи будут доступны жителям коттеджных поселков на Новорижском шоссе.

Например, в комплексе дачных поселков Истра Кантри Клаб в зоне рекреации будет строиться здание спортивно-оздоровительного центра, в котором будут представлены некоторые медицинские услуги, сообщили в компании Северо-Запад.

Нине Резниченко, руководителю департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости Интермарк, поселки, имеющие собственные больницы или поликлиники, неизвестны. Алексей Аверьянов, в свою очередь, говорит, что примерно 10% коттеджных поселков в Подмосковье обладают минимальной медицинской инфраструктурой. Но присутствие на территории поселка филиала частной клиники (например, как отделение Европейского медицинского центра в Росинке), стоматологического кабинета (Поляна), собственной поликлиники (Эдем) или службы медицинской помощи (Золотой город, Радуга в Лапино, Istrian Bay, Горки Кантри, Пестово) скорее исключение, чем правило для рынка загородной недвижимости Подмосковья, уточняет он. Зачастую подобную инфраструктуру заменяют оздоровительно-спортивные объекты: финтес-центры, СПА-салоны, спортивные площадки.

Эксперты выражают сомнения в рентабельности строительства отдельно стоящего здания под медицинский центр. Объекты здравоохранения если и будут окупаться, то только в мегапоселках (на 2000-3000 домов), считает директор департамента загородной недвижимости компании Юниформстрой Валерий Лукинов. Либо если они обслуживают сразу несколько поселков. Да и то если инвестором проекта будет медицинская или страховая компания, добавляют в Бесте.
В ряде поселков запланированные центры медобслуживания так и не были реализованы, говорит Евгений Родионов, генеральный директор холдинга Rodex Group. Одна из причин, по его мнению, в том, что медицинская
деятельность подлежит лицензированию и открыть медцентр гораздо сложнее, чем открыть кафе. Кроме того, девелоперу не ясно, какой специализации должна быть больница, какие врачи нужны. И если рестораном или магазином жители пользуются постоянно, то больницей нерегулярно.

Это не бизнес

Александр Скобкин допускает, что в крупных поселках могут быть предусмотрены помещения под медпункты. Но врача, лекарства и медтехнику надо на что-то содержать, и это должно быть предусмотрено бюджетом поселка, что не всегда оказывается экономически целесообразным, напоминает он, добавляя, что по вопросам медицинской помощи в таких случаях рекомендуют обращаться в службу охраны там должна быть аптечка первой помощи. Аптека тот же магазин, она должна приносить прибыль оператору, а в поселке обычно ничего, кроме алка-зельцера, не покупают, говорит Балашов.

Объекты здравоохранения сами пытаются попасть в соседи к крупным поселкам, что может быть рискованно для девелоперов, предупреждает Олег Пучков, руководитель направления элитной недвижимости ГК ПИК. Вряд ли кто-нибудь из жителей поселков захочет жить рядом с территорией, по которой расхаживают люди в халатах. Той же точки зрения придерживается Евгений Родионов. Люди не хотят покупать дом на границе с лечебным учреждением и постоянно созерцать больных рядом.

По оценке Краснова, оснащение такого медцентра может обойтись примерно в $30 000, зарплата у фельдшера может быть $800-1000 в месяц. Обустройство подобного объекта инфраструктуры, безусловно, ложится либо на плечи девелопера либо расходы принимает на себя сторонняя организация сеть аптечных пунктов, к примеру, которая заинтересована в ведении такого бизнеса. Обязывать жителей поселка платить за такой элемент инфраструктуры, который не является востребованным, слишком рискованно это может снизить привлекательность всего поселка, утверждает эксперт.
Медицинское обслуживание будет востребовано, когда на загородном рынке появятся автономные жилые сообщества, требующие полноценной инфраструктуры. Пока же существуют коттеджные поселки, которые воспринимаются жителями как второе жилье, это значит, что всей инфраструктурой [их жители] пользуются все равно в Москве, резюмирует Краснов.

Серьезное медицинское обслуживание в коттеджном поселке сегодня не востребовано, констатирует Дмитрий Краснов, руководитель проекта Антоновка департамента девелопмента УК Масштаб. Наиболее удобный вариант организовать в коттеджном поселке небольшой медпункт, совмещенный с аптекой, который расположен в административном здании и где постоянно находится фельдшер с набором необходимых лекарств, готовый оказать первую помощь.



Главная --> Публикации