Главная --> Публикации --> Москвичи переселяются в пригород Какой будет москва через десять лет? рецепты зарубежных урбанистов Банки выселяют родственников В 2006 году объем подмосковного рынка коттеджного строительства превысил 8,5 миллиарда долларов История рублевских дач: сквозь века по царской дороге

С середины 1990-х годов Бронницы, ранее входившие в состав Раменского района, получили экономическую независимость и стали самостоятельным муниципальным образованием Московской области.

Бронницы расположены в 40 км к юго-востоку от МКАД, численность его населения превышает 20 тыс. человек. Он входит в число городов так называемого второго пояса удаленности от столицы, представляя интерес как для девелоперов, так и для потенциальных новоселов. Не менее важный фактор это экологические и социальные условия, которые здесь весьма благоприятны.

Село Бронничи впервые упоминается в 1453 году в духовной грамоте великой княгини Софьи Витовтовны. О происхождении названия до сих пор нет единого мнения версии существуют самые разные: начиная от предположения, что тут жили мастера-бронники, до теории, что имя города связано с именем славянского князя Бронислава.

Из XV века в XXI

В 1781 году по специальному указу Екатерины II Бронницы получили статус уездного города. В нем были учреждены дворянская опека, городское правление и магистрат, уездный суд. Появились две небольшие фабрики, дубильня и кожевенный завод, питейный дом, десять постоялых дворов, 22 лавки. В 1784 году утвержден генеральный план города: на центральной площади города располагались торговые ряды, а улицы разделяли его территорию на ровные кварталы.

Располагаясь на перекрестке дорог юго-восточного направления, Бронницы быстро разрастались и с каждым годом все чаще стали упоминаться в исторических документах. При Петре I это было богатое село, где в 1705 году на главной площади закончили строительство каменного собора Михаила Архангела, сохранившегося и поныне.

Доехать до Бронниц можно электричкой с Казанского вокзала менее чем за полтора часа или за 25 мин на скоростном поезде Спутник, а также на автобусе № 324 от метро Выхино. На автомобиле сюда добираются по Новорязанскому шоссе. Хорошая экология, обилие сосновых лесов и чистых рек снискали Бронницам славу традиционной подмосковной здравницы. Гордостью жителей города является озеро Бельское с разбросанными по его глади островками. Не менее красива протекающая через город река Кожурновка. В последние годы через нее перекинули новые мосты и украсили их беседками, среди которых нет похожих.

Все для здоровой жизни

Бронницкие новостройки в большинстве случаев представляют собой невысокие дома (пять шесть этажей) и отличаются добротностью: почти все они монолитно-кирпичные здания, возведенные по индивидуальным проектам.
В юго-восточной части города завершается строительство микрорайона, состоящего из кирпичных домов и всей необходимой инфраструктуры. Учитывая существенную разницу с московскими ценами на жилье ($750 800 за 1 кв. м), можно не сомневаться в популярности бронницкой первички.

Малоэтажность залог уюта

В центральной части города, по адресу: Пионерский пер., 5, возводится шестиэтажный монолитно-кирпичный дом. Квартиры одно четырехкомнатные, с застекленными лоджиями (4,84 кв. м) и кухнями площадью 7,3 14,76 кв. м. В кирпичных вставках двухкомнатные квартиры на первом этаже, трехкомнатные на втором шестом этажах. Квартиры сдаются без отделки. Площади квартир: 43 кв. м (однокомнатные), 57,26 59,15 кв. м (двухкомнатные), 71,43 (трехкомнатные), 91,65 кв. м (четырехкомнатные). В кирпичных вставках: 88,14 кв. м (двухкомнатные), 98,74 кв. м (трехкомнатные). Стоимость 1 кв. м от $700.

На ул. Льва Толстого, 1, в исторической части города, реально купить квартиру в пятиэтажном кирпичном доме. Квартиры одно трехкомнатные площадью 46,8 79,2 кв. м.

Вторичный рынок Бронниц выручают пятиэтажные хрущевские панельные и кирпичные дома. Квадрат в них традиционно стоит гораздо выше, чем в новостройках, $1060 161 Квартира в 14-этажном кирпичном доме обойдется покупателю примерно в $1350 за 1 кв. м.

Вторичный рынок Бронниц не отличается ни активностью, ни разнообразием. Особенностью местного вторичного рынка является, например, отсутствие предложений в девяти десятиэтажных кирпичных и панельных домах: они, как известно, вполне соответствуют представлениям местных жителей о комфорте.

В ближайшем будущем аренда может составить серьезную конкуренцию ипотеке. Расчет прост - сегодня однокомнатная квартира в Петербурге сдается в среднем за 400 долларов. Это почти в три раза меньше, чем размер ежемесячных выплат за подобный объект, купленный на ипотечные средства. Однокомнатная квартира, приобретаемая по ипотеке на 15-20 лет, сегодня обходится примерно в 1 тыс. долларов в месяц. Двухкомнатная стоит еще дороже - около 1,5 тыс. долларов в месяц. Ежемесячная арендная плата за двушку в Петербурге составляет 450-500 долларов. При этом съемщик освобожден от необходимости накапливать первоначальный взнос и ежемесячно выплачивать проценты банку.

Вероятно, столь низкая активность вторичного рынка объясняется примерно одинаковым уровнем комфорта, экологии и
инфраструктуры в городе, когда нет необходимости переезжать, например, из промзоны ближе к лесу или спортивным комплексам: и зеленые массивы, и магазины, и спортплощадки распределены почти равномерно.
ВПетербурге аренда становится альтернативой ипотеке

Главный аргумент против ипотечной схемы - серьезная переплата за приобретаемое жилье. В результате оплаты процентов, страховок и т. д. ипотечная квартира подорожает на 30-50 процентов.

Ипотека аренда

Все плюсы аренды перевешивает один существенный минус. Приобретая квартиру по ипотеке, покупатель становится собственником и не зависит от прихотей арендодателя. Кроме того, если жить не только днем сегодняшним, а озаботиться перспективой, то становится очевидным, что рост стоимости недвижимости опережает ипотечную наценку.

Снять жилье в Петербурге можно относительно дешево. Аренду квартир могут позволить себе многие горожане. Вполне возможно, что через два-три года аренда составит существенную конкуренцию ипотеке, - считает начальник информационно-аналитического отдела ГК Бюллетень Недвижимости Сергей Бобашев.

Развитие рынка аренды тормозит институт прописки. Рыночные реалии сталкиваются с устаревшими бюрократическими нормами. Правила регистрации таковы, что граждане могут пользоваться государственными медицинскими услугами только в том регионе, где они прописаны. Это обстоятельство не столь значимо для снимающей квартиру молодежи или бездетных супружеских пар, но является серьезным препятствием для семей с детьми и пожилых людей. Если процедура обязательной регистрации будет упрощена, то это значительно активизирует рынок аренды.

Минусы найма

Гостиница квартирного типа

Есть и другие факторы, сдерживающие развитие рынка долгосрочной аренды. В съемной квартире многие чувствуют себя неуютно. Часто арендатор не защищен от произвола владельца недвижимости. В то же время арендодатель не может быть спокоен за сохранность своего имущества. Некоторую защищенность способно обеспечить заключение договора аренды, - считает С. Бобашев. - Такой документ обычно составляется на год и может служить гарантией того, что арендатор будет своевременно вносить платежи и беречь хозяйское имущество. А арендодатель не попросит освободить квартиру до срока и не поднимет внезапно ежемесячную ставку.

Апартамент-отель - это нечто среднее между гостиницей и квартирой, предоставляемой на условиях коммерческого найма. Такие отели имеют свою постоянную клиентуру, ценник на их услуги значительно ниже, чем в гостиницах, а качество обслуживания ничуть не хуже. С одной стороны, апартамент-отели составляют конкуренцию гостиницам. С другой стороны, предоставляя очень широкий спектр услуг, конкурируют с частными квартирами, сдаваемыми в аренду. В Петербурге широкий выбор апартамент-отелей. От объектов, сравнимых по уровню обслуживания с 4-5-звездочными гостиницами, до самых экономичных вариантов - угол за 300 рублей в сутки.

В начале XX века Петербург застраивался в основном как город доходных домов. Жильцы в подавляющем большинстве были простыми арендаторами апартаментов, квартир, комнат, углов, коек. Накануне революции лишь 4% горожан (высших государственных служащих империи) имели недвижимую собственность в столице. После революции частных собственников квартир в городе не стало вообще, а бывшие доходные дома были уплотнены до предела. В настоящее время институт доходных домов в явном виде пока не развивается. Строить подобные объекты сегодня нерентабельно, - считает С.Бобашев. - Правда, неким аналогом доходных домов можно сейчас считать апартамент-отели. Возможно, в недалеком будущем последние превратятся в доходные дома.

Сейчас наиболее доходный сегмент рынка аренды - это посуточная сдача жилья внаем. Многие туристы при посещении Северной столицы предпочитают посуточную аренду квартир проживанию в гостиницах. В городе не хватает качественных отелей. Кроме того, во многих гостиницах Петербурга стоимость предоставляемых услуг не соответствует их качеству.

Конкуренты гостиниц

Посуточная аренда квартир очень привлекательна для туристов из-за удобного расположения апартаментов. Большинство квартир, сдающихся посуточно, находится в историческом центре города, рядом с Невским проспектом или Дворцовой площадью. Количество предлагаемых в аренду объектов в центре в 1,5-2 раза выше, чем в остальных частях города.

Гости нашего города небезосновательно полагают, что снимать квартиру посуточно лучше, чем бронировать гостиницу. Во-первых, мест в последней может и не быть. Во-вторых, цены на квартиры, сдающиеся посуточно, ниже стоимости гостиничных номеров. В-третьих, уровень сервиса идентичен. Кроме того, снять квартиру в Петербурге можно на несколько человек, заплатив ту же цену.

По данным ГК Бюллетень Недвижимости, в Петербурге сейчас сдается или предлагается к сдаче порядка 250 тыс. квартир. Годовой объем рынка аренды составляет 1,4 миллиарда долларов. Кроме того, сейчас появился новый класс арендодателей - тех, кто приобрел квартиру по ипотеке, но пока в ней не живет. Эти люди сдают жилье в аренду для того, чтобы снизить расходы по ипотечному кредиту.

Квартир становится больше

По материалам порталаБН.ру.

Предложение на рынке растет. Количество квартир в городе с каждым годом увеличивается, - говорит С. Бобашев. - Если сегодня спрос в секторе аренды еще превышает предложение, и рынком дирижирует арендодатель, то через два-три года ситуация может измениться. Из рынка арендодателя он начнет превращаться в рынок арендатора. А это значит, что в ситуации надвигающейся конкуренции будет выигрывать тот, кто сможет предлагать качественный уровень сервиса по разумным ценам.

На совместном заседании Совета Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города и Госстроя России 27 июня был рассмотрен вопрос "О развитии монолитного и индустриального строительства жилых домов по городскому заказу". Председатель Совета, первый заместитель мэра в Правительстве Москвы В.И.Ресин подчеркнул важность затронутой темы, причем не только для столичного стройкомплекса и москвичей, но и всей России.

СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ

Монолитные дома занимают уже 36 процентов в общем объеме годового ввода, они рассчитаны на покупателя с достатком выше среднего. Очередники и переселенцы из сносимых зданий, как правило, становятся новоселами крупнопанельных домов. Однако утвержденная постановлением Правительства Москвы программа жилищного строительства по городскому заказу ориентирована на увеличение финансируемого бюджетом жилья как за счет роста числа крупнопанельных, так и монолитных зданий. В 2003 году на бюджетные средства будет построено 900 тысяч квадратных метров жилой площади, в которой на долю монолита приходится около 1,5 процента. Квартирная заявка Департамента жилищной политики и жилищного фонда в основном удовлетворена за счет сочетания разных типов жилых домов в проектах застроек, но отклонение от заявленного состава квартир оказалось в пределах 7-15 процентов. В 2004 году городом будет профинансировано строительство более 1200 тысяч квадратных метров жилья, при этом площади ряда квартир в крупнопанельных зданиях производства ДСК-3 (серия П-3М), ДСК-1(П-44Т), ДСК-2 (КОПЭ) превышают верхние пределы норм МГСН 3.01-01для жилища второй категории комфорта, то есть социального жилья. Чтобы город не терял свою площадь, при формировании инвестиционных программ 2004 года отклонения от квартирной заявки уменьшены почти вдвое. Добиться этого позволит введение новых серий панельных жилых домов - ГМС-1, улучшенной КОПЭ, КТЖС-13,14 и зданий по индивидуальным проектам, в результате доля монолитных зданий возрастет до 20 процентов. В 2005 году планируется ввод на средства города 1,6 миллиона квадратных метров, в том числе для бесплатного предоставления очередникам - 400 тысяч, переселения семей из сносимых зданий - 1 миллион и по программе "Молодая семья, доступное жилье" - 200 тысяч. При этом доля монолитных зданий составит 25 процентов.

Разговор шел о городском заказе, о перспективах развития в стране монолитного и крупнопанельного домостроения. Ежегодно в Москве растут объемы нового жилья, причем за счет строительства крупнопанельных зданий модернизированных серий и домов нового поколения из монолитного бетона. В соответствии с Генеральным планом развития к 2020 году жилой фонд должен возрасти со 180 до 260 миллионов квадратных метров. То есть предстоит построить 70 миллионов квадратных метров и одновременно подвергнуть капитальному ремонту такой же объем площадей в старых зданиях. Такую грандиозную задачу решают вместе домостроительные комбинаты столицы - производители индустриальных домов, и востребованные развивающимся рынком новые строительные компании, ведущие строительство монолитных зданий по индивидуальным проектам. И те, и другие дома отвечают современным нормативам по эксплуатационным характеристикам. Однако, в отличие от Запада, затраты на монолитные дома превышают статьи расходов на возведение сборных зданий. Гибкая технология монолитного домостроения, использование индивидуальных проектов позволяют обеспечить еще на стадии проектирования заданный набор и площадь квартир, создать свой фасад.

ГУП "МНИИТЭП" совместно с ДСК и ОАО "Моспромстройматериалы" активно ведет разработку и освоение новых эффективных конструктивных схем - сборно-монолитных зданий, успешно сочетающих достоинства каждого вида домостроения и позволяющих эффективно использовать потенциал мощностей существующих. На заседании была подчеркнута необходимость постоянной их модернизации как естественный путь к разработке, освоению и внедрению более совершенных и удовлетворяющих город как заказчика конструктивных схем КПД и одновременно достойного противостояния изготовителей индустриального жилья конкурентам - инвесторам монолитной застройки. Для повышения востребованности производимых серий домов предлагается разработка и дополнение их блок-секциями, учитывающими заявки префектур на количество малых квартир.

Первый заместитель главного архитектора Москвы, директор МНИИТЭПа Ю.П.Григорьев напомнил, что Москва исчерпала возможность расширения своих границ, что требует все больших объемов точечной застройки, в том числе при освоении территорий, освобождаемых при сносе зданий. И именно здесь получают преимущество дома монолитного типа, не требующие на стройплощадке лишних метров дорогой земли для разгрузки панелевозов. В то же время МНИИТЭП совместно с ДСК ведет доработку серийных панельных зданий с целью адекватного соответствия их заявкам Департамента жилищной политики по набору и составу квартир, с площадью, отвечающей действующей социальной норме при предоставлении очередникам и переселенцам - 18 квадратных метров на каждого члена семьи. Важно, чтобы еще на стадии планирования застройки был решен вопрос, на какое заселение рассчитан будет дом - коммерческое или социальное. Их нужно строить отдельно, чтобы не испытывать в дальнейшем сложности при эксплуатации дома. Стоит ли возвращаться к малым "хрущевским" квартирам? Чем меньше площадь, тем больше затраты на ее квадратный метр, но при этом - больше общее число квартир, и соответственно - процент заселения. Только экономический расчет подскажет, что выгоднее из этих двух вариантов.

Директор по строительству ДСК-1 А.В.Константинов сказал, что критикуемый дом ДСК-1 серии П-44Т - единственный из панельных зданий имеет высоту потолков 3 метра, раздельную кровлю, большую площадь кухонь и квартир, что может быть востребовано в случае увеличения существующей социальной нормы при предоставлении муниципального жилья. Но руководитель Департамента экономической политики и развития города Правительства Москвы Ю.В.Росляк возразил, заметив, что существующий норматив закреплен Генпланом - и надолго. Он попросил исключить из обихода "муниципальное жилье" : речь идет о социальном жилье по городскому заказу. Рынок изменил типаж - оно должно быть и социальным, и коммерческим, в том числе элитной категории, а значит, и крупнопанельным, и монолитным, и сборно-монолитным. Выполнение в стране задачи увеличения вдвое ВВП обусловит рост доходности населения и возможность за счет собственных средств улучшать жилищные условия. Работа по снижению затрат на монолитное домостроение становится угрозой для производителей индустриального жилья. В связи с чем Ю.В.Росляк подчеркнул важность постоянной модернизации мощностей ДСК, позволяющей производить панельные и сборно-монолитные здания, адекватно удовлетворяющие социальный заказ города. Альтернативы этому нет.

Участники заседания затронули ряд других вопросов. В частности, почему стоимость квадратного метра в монолитном доме выше, чем в индустриально-типовом? Дано поручение КАСРР продолжить работу по совершенствованию технологии возведения монолитных зданий, оптимизации их конструктивных решений, снижению стоимости с тем, чтобы уже к 2005 году их объем возрос до 25 процентов, а затем в последующие годы, не менее чем до 40 и более процентов.

Подводя итоги обсуждения, В.И.Ресин выразил уверенность, что стройкомплекс, развивая и индустриальное, и монолитное домостроение, находится на правильном пути. Необходимо совершенствовать серии домов и модернизировать оснащение ДСК и предприятий стройиндустрии, чтобы успешно выполнить жилищную программу города и наказ мэра Москвы - улучшить комфортность проживания. Надо активнее решать вопросы снижения стоимости жилья и разработки перспективных серий панельных зданий, монолитных домов повторного применения.

Затронуты и вопросы инсоляции зданий. С повышением этажности и плотности застройки существующий норматив становится фактором, сокращающим площади под новые дома. Требований к соблюдению такого показателя нет за рубежом. Поставлен вопрос о возможном пересмотре норм по инсоляции. Такое предложение поддержал начальник Мосгосэкспертизы А.Л.Воронин.

Резервирование земельных участков осуществляется на землях независимо от их принадлежности к той или иной категории, форм собственности и иных прав на земельные участки, - пишут разработчики этого, по сути, скандального законопроекта. Исключением могут стать только территории особо охраняемых природных зон, а также земли, являющиеся объектами культурного наследия народов России.

Конкретные поручения предприятиям по выполнению жилищной программы Москвы включены в решения Совета.
Вчера правительство без каких-либо шумных дискуссий одобрило революционный документ, ограничивающий защиту прав собственников. Суть поправок в законодательство, регулирующее порядок резервирования земель для госнужд, сводится к тому, что даже занятые добросовестными собственниками территории могут стать казенными по решению властей - как федеральных, так и муниципальных.

Заметим, правда, что отбирать участки, например дачные, просто так никто не будет. Более того, в законе написано, что резервирование участков, находящихся в частной собственности, аренде или пожизненном наследуемом владении, является ограничением прав на землю и допускается в связи с запланированным изъятием путем выкупа участка для государственных и муниципальных нужд. Но вот стоимость выкупа - вопрос, пожалуй, наиболее болезненный, особенно для жителей Южного Бутово, которые в случае одобрения Госдумой этого документа лишатся всякой надежды на достойную компенсацию за свои дома. Ведь по действующему законодательству стоимость участка определяется не рынком, а кадастровой оценкой. Естественно, в выписке, предоставленной региональным отделением Роснедвижимости, цена может быть указана в несколько раз ниже рыночной стоимости. Обуславливается это методикой расчета стоимости недвижимости. Известно, что цены на квартиры в Москве и участки в ближнем Подмосковье непомерно завышены, но выселяемым жителям от этого вряд ли будет легче - приобрести адекватную замену на предлагаемую муниципалитетом компенсацию они уже не смогут.

Выкуп

Интересны и цели, для которых участки могут быть отобраны у законных владельцев. В документе, имеющемся в распоряжении Газеты, в качестве целей обозначены развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также создание особо охраняемых природных территорий.

Не дом, а место жительства

Сыграть на принятом законопроекте, по данным Газеты, решили и московские власти. Столичное правительство намерено на этапе обсуждения законопроекта в Госдуме включить в перечень святых целей не только улучшение социальной инфраструктуры, но и строительство муниципального жилья для очередников. В случае принятия такой поправки бутовская война будет завершена безоговорочной капитуляцией жильцов, не желающих менять собственные дома на однокомнатные квартиры по социальному найму. Впрочем, аппарат правительства эту поправку не стал выносить на обсуждение. Да и гарантии того, что парламентарии примут поправку Лужкова, тоже нет - слишком велик общественный резонанс.

С инженерной и транспортной инфраструктурой все более или менее понятно - здесь государство просто хочет сэкономить, прокладывая новую теплотрассу или автомагистраль. Более того, зачастую провести дорогу в обход не только затратно, но и физически невозможно. Ради таких благих целей частники могут и подвинуться. А вот с социальной инфраструктурой все гораздо сложнее, особенно в городах, где плотность застройки достаточно высока. Главным здесь останется вопрос о том, могут ли муниципальные власти зарезервировать занятые частными собственниками территории под строительство больницы или детского сада. Цели тоже, безусловно, благие, но объекты социальной инфраструктуры можно в отличие от тех же автотрасс расположить на других участках. А если речь пойдет о дачном домике на берегу, скажем, Медвежьих Озер, который хочет забрать муниципалитет под строительство элитного пансионата для чиновников? Вроде бы и в закон вписывается - инфраструктура как-никак социальная. Но достойной замены в соответствии с кадастровой оценкой территории собственник не получит, а это значит, что его условия проживания фактически ухудшаются.

Иван Новицкий / депутат Мосгордумы:

Законный отбор земли



Главная --> Публикации