Главная --> Публикации --> Талион строит коттеджный завод Жилье эконом-класса: ищите в молжанинове В москве идет реконструкция от кремля до мкада Девелоперы собрались на юбилей ярославля Жизнь под парусами. обзор коттеджных поселков с яхт-клубами

Первые загородные дома появились в Древней Греции примерно в IV III веках до н. э. Строительство резиденций за пределами Афин было продиктовано несколькими факторами. Главным из них являлась плотная жилая застройка. Дома отличались небольшими размерами и архитектурным аскетизмом. Усугубило ситуацию сооружение высокой крепостной стены вокруг города. В результате стало еще теснее, нарушилась природная вентиляция, все больше оседало копоти и гари. Сегодня это назвали бы ухудшением экологической обстановки.

Московской области сегодня насчитывается более 300 коттеджных поселков, часть которых предназначена для постоянного проживания. Застройщики постоянно анонсируют новые, все более масштабные проекты. Покупателю, занятому поиском подходящего загородного дома, есть от чего растеряться: каталоги агентств содержат множество внешне неотличимых предложений. Что представляют собой современные коттеджи, из которых состоят подмосковные поселки? Есть ли у них свои архитектурные особенности, или это всего лишь шаблонные проекты, где нет места творческим решениям?

Новейшая история

Причины, по которым современные москвичи обзаводятся домами в области, в сущности мало отличаются от тех резонов, которыми руководствовались древние греки. Можно смело утверждать, что у нас общие мотивы освоения рынка загородной недвижимости.

Руководитель компании АрхСтройДизайн АСД Алексей Иванов, говоря про основные планировочные особенности западноевропейского строительства, отмечает, что для Великобритании традиционным приоритетом являлось сохранение естественной природной среды. Джон Рёскин, выдающийся английский искусствовед и публицист XIX века, объяснял это тем, что ландшафт является носителем истории и своеобразным напоминанием о ней: любой клочок родной земли хранит воспоминания о горделивых днях и дорогих людях, которые превратили каждую скалу в величественный монумент и каждую тропу в напоминание.

Загородная застройка велась во все времена, но коттеджные поселки для среднего класса, возведенные по единому проекту, получили массовое распространение в Америке 30 40 лет назад. С тех пор во многих странах поселки начали строиться с привлечением профессиональных архитекторов, которые продумывают общую концепцию. Интересен подход к проектированию в разных частях мира.

Германии и ряду других европейских стран, наоборот, близок рационализм. Его влияние проявляется очень сильно в архитектуре все стремится к функциональности, простоте и минимализму: прямые линии, прямоугольные участки, ничего лишнего.

Градостроительство во Франции характеризуется в основном планиметрическим картезианским подходом. Предшественник и оппонент Рёскина француз Рене Декарт считал геометрию ключом к созданию красивого поселения.
В США и Канаде массовая планировочная мода переняла скорее английский природный подход. Большинство малоэтажных поселков схожи криволинейной трассировкой дорог, наличием ландшафтных уголков.

Российское изобретение: типовой авангард

А, например, в Китае больше всего поражает масштаб и разнообразие решений. Застройка там идет на таких площадях, что
недавно анонсированные российские мегапроекты выглядят на их фоне весьма бледно. Под постройку освобождают огромные территории, не останавливаясь перед разрушением исторических памятников, что в будущем может стать невосполнимой потерей для всей нации. С архитектурной точки зрения эти проекты интересны смешением стилей как восточных, так и европейских.

Вспомним Новые Черемушки первый район, который застроили пятиэтажками. Сейчас это кажется смешным, но в те годы ведущие архитекторы смотрели на него с нескрываемым восторгом. Обсуждался рационализм, прямые линии и отсутствие лишних деталей. Новые Черемушки вполне были способны стать памятником минимализму, если бы не сделались рядовым явлением и не обезличили целые районы. Архитектура авангарда а Новые Черемушки в свое время были именно авангардом индивидуальна. Но, растиражированная и размноженная в десятках копий, она приводит в результате к массовой безликости. А потому архитектору необходимо не только желание высказаться, но и понимание опасности резких выражений.

Последний период советской власти был временем вынужденного аскетизма и нереализованных проектов. Возводились в основном типовые объекты, что было оправдано экономически, но не давало развиться индивидуальному подходу к каждому отдельному зданию.

Индивидуальность vs вкус

Именно в гипотетическом обезличивании коттеджных поселков Московской области и скрывается главная опасность копирования. Решить эту проблему непросто, она актуальна для многих стран. А. Иванов полагает, что если нельзя избежать применения типовых решений, то меньшим злом является клонирование классических архитектурных образцов. Например, в Англии оно проявилось в подражании викторианскому стилю, что не нанесло сильного урона облику лондонских пригородов.

Заказчики этих дворцов часто строили то, что видели у соседа или придумывали сами, а не то, что советовал архитектор. Впрочем, в большинстве случаев профессионалы к разработке облика дома вообще не привлекались.

Справедливости ради уточним, что индивидуальный подход к проектированию дома тоже не означает, что итоговый результат окажется удачным. Вспомним, к примеру, внешний вид первых постсоветских загородных домов: прекращение государственного диктата в строительной сфере теоретически должно было привести к появлению разнообразных примеров частной застройки, получились же в основном краснокирпичные замки.

Во многих сегодняшних фантастических проектах архитекторы воплотили в жизнь свои мечты, что не слишком правильно с профессиональной точки зрения. Ведь архитектор должен помнить, что его гениальная идея может не получить отклика и обернуться для инвестора и девелопера серьезными финансовыми проблемами. Некоторые архитекторы, желая максимально удовлетворить пожелания заказчика, идут на компромисс с эстетическими и строительными нормами и тогда получается нечто невообразимое, рассказывает руководитель департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба Иван Шульков. Они забывают, что проектируют дом для жизни и для конкретного человека, а не для архитектурных конкурсов.

Теперь очевидно, что люди переросли ту архитектуру, которая преобладала в 1990-х годах на этапе становления капитализма, говорит руководитель проектов департамента девелопмента управляющей компании Масштаб Дмитрий Краснов. Огромные кирпичные дома с бойницами на втором этаже, которые строились тогда, сейчас заброшены.

При создании архитектурного проекта автор помимо обычных вопросов, таких, как поиск выигрышных видовых ракурсов, трассировка улиц, устройство искусственных водоемов, работа с рельефом, ландшафтный дизайн, обязан создать определенную атмосферу в поселке. Ключом способна стать любая деталь, которую автор решает сделать отправной точкой: разноуровневые крыши домов, берег водоема, стилизованный под набережную курортного городка, и многое другое. Огромное значение приобретает профессиональный взгляд на ландшафт.

Нелегкий поиск решений

После определения участка для застройки девелопер, как правило, проводит маркетинговое исследование предпочтений покупателей, анализ удачных поселков, объясняет Д. Краснов. Но соответствие актуальным тенденциям еще не все. Архитектура домов, безусловно, должна вписываться в окружающий ландшафт так, старорусский дом смешно смотрится на фоне горного пейзажа. Все зависит от профессионализма архитекторов способны ли они привязать строения к конкретной местности, а архитектуру каждого здания к концепции всего поселка.

Кроме атмосферы в идеальном проекте требуется главенство определенной идеи. Например, как в авангардном поселке, где все дома построены в форме буквы Х. Эта идея может быть и более завуалирована: в проектируемом поселке отшельников все дома стоят обособленно друг от друга, причем каждый имеет собственный уникальный образ: дом-библиотека, дом-обсерватория, дом-оранжерея, дом-монастырь, дом-крепость и т. д.

Проектирование и строительство загородного жилья гораздо в большей степени бизнес, нежели искусство. Эволюционный подход гораздо безопаснее, чем революционный. Чем необычнее идея поселка и его архитектурный стиль, тем сильнее проект заходит в зону риска. Это обусловлено сужением круга покупателей, которым подойдет именно такое жилье. В данной ситуации начинает действовать фактор нравится не нравится, и, если одни покупатели приходят в восторг от новаторских идей архитектора, другие отнесутся к его детищу более чем холодно.

Искусство и деньги

Архитектору приходится помнить, что он лишь один из разработчиков концепции поселка наряду с инвестором и девелопером, которые рискуют своими деньгами, репутацией и карьерой, воплощая данный проект в жизнь. В связи с этим при создании поселка архитектору надо вести непрерывный диалог с девелопером, быть в курсе, на какую группу потребителей ориентирован проект, и иметь представление о требованиях и вкусах этой категории граждан. Попросту говоря, архитектор должен четко ответить на три главных вопроса: что, где и когда?

Не все формы, предлагаемые застройщиками, находят отклик у покупателей, говорит И. Шульков. Так, не прижились за городом дома в стиле хай-тек, который больше подходит офисным и торговым площадям в городе и диссонирует с природной средой.

Архитекторы, работающие в сфере загородной недвижимости, условно делятся на две группы. Представители одной из них заняты поиском новых решений, другие активно копируют успешно реализованные проекты, меняя только их фасадную часть.

Новаторы и консерваторы

В качестве примера приведем такой архитектурный элемент, как двусветная гостиная, которую начали включать в проекты несколько лет назад. Тогда инвесторы, девелоперы и покупатели отнеслись к этому несколько настороженно, поскольку воспринимали его как пустую трату места. Сейчас, по мнению директора компании GEO Development Максима Лещева, двусветная гостиная является одним из обязательных атрибутов дома в представлении более 50% покупателей домов в коттеджных поселках.

Если говорить о первой группе, то относящиеся к ней архитекторы, конечно, заслуживают большого уважения и вызывают естественный интерес к их работам. Как и любые пионеры, эти люди могут с гордостью сказать: Мы были первыми, вам остается только подражать. Однако их деятельность все же сопряжена с определенным риском для девелопера и инвестора: реакция потенциальных покупателей на новые идеи просчитывается не всегда.

По другую сторону барьера оказывается покупатель. Именно он ездит по поселкам и видит одинаковые дома. Риэлторы утверждают, что все поселки реализуются отлично, правда, тут есть одно но. Надо понимать, что человек, всю жизнь продающий Жигули, хорошо умеет делать это, и будет уверять, что их замечательно раскупают, а сами Жигули очень достойная машина. Но если он начнет торговать хотя бы Фиатами, скорее всего его мнение о качестве Жигулей сильно изменится.

Вторая группа архитекторов, которые используют готовые решения, тоже представляет интерес, правда, несколько другого рода. В основном они привлекают инвестора, который вкладывает деньги в расчете на прибыль, и девелопера, который не хочет вникать в сложные концепции и замысловатые решения, а стремится спокойно распродать поселок и заняться следующим проектом. Естественно, такие архитекторы подарок и для строителей, которым гораздо удобнее штамповать однотипные здания. В итоге выстраивается целый ряд лиц, которые активно принимают участие в создании поселка и для которых проще не придумывать ничего нового.

Российская архитектура несет в себе эмоциональный и часто неосознанно романтический подход. Он выражается в желании создать индивидуальный и красивый поселок (естественно, исходя из представлений инвестора и застройщика о красоте).

Рынок на распутье

Несомненно, России надо учиться перенимать мировой опыт, но следует помнить о примере Китая, где огромные территории отданы на откуп средним западным проектным фирмам, что приводит к потере своеобразия страны. Пожалуй, России лучше оставаться собой, чем встать в строй, приняв готовые архитектурные решения других стран.

Конечно, образ идеального поселка корректируется под влиянием моды, поэтому застройщик обязательно должен идти в ногу со временем и смотреть на два года вперед, несмотря на то, что продажи идут уже сейчас в 70% случаев продаются идеи застройщиков, а не готовые дома, утверждает Д. Краснов.

Наверное, главная задача настоящего времени состоит не в подталкивании девелопера к модной стилистике, а в создании образа поселка или, по мысли Станиславского, в решении некой сверхзадачи. И поэтому проектирование загородных поселков может стать очень интересным делом.

Говоря про современную архитектуру, А. Иванов замечает: Выбор между стилями традиционализмом, историзмом, модернизмом это не вопрос жизни и смерти. Уникальность сегодняшнего дня в архитектуре состоит в том, что ныне нет доминирующей идеологии, в чести представление об уникальности каждого архитектора как автора собственного стиля и почерка.

Необходимость реализовать подобную идею заставила нас вынести из жилых микрорайонов крупные объекты инфраструктуры (торговые, общественные, спортивные, образовательные центры) и создать единый организм конгломерации поселков, имеющих общую транспортно-пешеходную и обслуживающую сеть. Внутри же поселка архитектура присутствует в виде единого стилистического решения общественных зон, в том числе пейзажного парка с искусственным водоемом, который дал вторую жизнь почти заболоченному участку с пятью небольшими заросшими зеркалами воды.
Наши архитекторы придерживаются концепции стилистического единства коттеджной застройки. Так что улицы, а именно их облик влияет на восприятие зрителя, формируются из коттеджей одной серии или коллекции жилая среда складывается вполне гармонично.

Елена Ульянова
Руководитель проектного бюро корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 С нашей точки зрения, архитектура должна идеализировать реальность. Если она нас не совсем удовлетворяет, то посредством архитектуры мы пытаемся ее приблизить к идеалу. Этим объясняется подход к созданию элитных спальных микрорайонов, растворенных в окружающем ландшафте. Скудность пейзажа бывших колхозных полей заставила нас обратиться к идее искусственного ландшафта. Таким образом, наши новые строящиеся поселки являются архитектурой, так сказать, целиком.

В коттеджном поселке Гринфилд, как и в некоторых других поселках, отвергнута любимая архитекторами идея типизации жилья. Каждый дом стремится быть индивидуальным, даже если он возводится в рамках корпоративного заказа.

Дома выполняются в традиционных испытанных материалах: кирпичные стены, монолитные железобетонные перекрытия, капитальные монолитные фундаменты, черепичные кровли, облицовка камнем. Дизайнерам предоставляется максимальная свобода в последующем выборе интерьера.

Покупатели стали более избирательны. Среди главных требований они называют качество строительства, транспортную доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселка. Увеличился спрос на элитное загородное жилье под ключ, то есть на объекты с внутренней отделкой высокого качества, выполненной согласно дизайн-проекту.

Светлана Кондачкова
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости:
 В настоящее время в общем объеме предложения по загородным поселкам существует следующее стилевое распределение: лидирующие позиции по-прежнему занимает проверенная временем современная классика около 30% рынка; на долю домов, выполненных в европейском стиле, приходится порядка 20% поселков, прочное третье место занимают постройки из дерева в стиле кантри. Далее следуют английский стиль и дворянский стиль, идеально подходящий для столь популярного усадебного строительства примерно по 5%. Замыкает шестерку лидеров авангардный хай-тек пока 2%.

Дмитрий Краснов
Руководитель проектов департамента девелопмента управляющей компании Масштаб:
 Любой девелоперский проект на загородном рынке инициируется для извлечения прибыли, которая напрямую зависит от привлекательности продукта для потенциальных потребителей. Архитектура, на мой взгляд, занимает второе место в рейтинге факторов, влияющих на покупку загородного дома. Сначала человек выбирает направление, на котором он хотел бы жить, а потом берет буклеты коттеджных поселков и ищет устраивающий его дом.

В части архитектурных решений загородных коттеджей спрос смещается в сторону уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей. Грамотные девелоперы научились придавать поселкам цивилизованный вид, используя, скажем, единый стиль фасадных ограждений наделов, малые архитектурные формы, оригинальные типы застройки. Кроме того, к будущему дому, который клиент хочет возвести по собственному проекту, предъявляются определенные требования, зависящие от общей концепции поселка. Чаще всего застройщик стремится сохранить единый архитектурный облик территории и предлагает покупателю целый пакет вариантов, объединенных общей идеей, в которые по желанию заказчика реально внести изменения.

Необходимо помнить и о климатических условиях: мы находимся в такой зоне, где игры с плоскими кровлями могут привести к трагическим последствиям. Поэтому девелоперов, строящих дома в русле модных архитектурных решений, но не думающих о дальнейшей грамотной эксплуатации зданий, ждет неудача покупатель, который заботится о своей безопасности, никогда не купит такой дом. Минималистские проекты с огромными плоскими кровлями и остеклением до пола, из-за которого дом плохо обогревается, все это в наших условиях неприемлемо.

Здесь важно эмоциональное восприятие, соответствие архитектурного стиля личным представлениям покупателя об идеальном доме. Приобретение загородного дома серьезное долгосрочное решение, важно, насколько комфортно будет ощущать себя человек в данном пространстве. Кто-то не мыслит себя жителем стеклянного дома, а кому-то не нравятся большие кирпичные постройки.

Актуальны сейчас и дома в стиле шале такой образ близок и понятен нашему покупателю, потому что ассоциируется с тихой и спокойной жизнью в Альпах. Мода на дачную жизнь позволяет застройщикам уходить дальше в область люди готовы отдать за деревянный дом на востребованном направлении в 40 50 км от МКАД ту же сумму, что и за дома, расположенные в 30 км, потому что используют такое жилье для сезонного проживания летом и для отдыха в выходные дни зимой. Расстояние в таком случае имеет меньшее значение, а хорошая экология и чистый воздух большее.

Наступило то время, когда люди стали разбираться в архитектурных стилях и способны оценить действительно качественные проекты. Сейчас на пике популярности находятся дома в стиле известного американского архитектора Фрэнка Ллойда Райта. Он исповедовал идею органической архитектуры, когда здания удачно вписываются в окружающий ландшафт и становятся неотъемлемой частью пейзажа. В таких домах много света, а для строительства используются преимущественно натуральные материалы.

В Домодедово в продаже 429 квартир в трех новостройках. В 10-этажном кирпичном доме на улице 25 лет Октября, который строит Мособлстройтрест № 11, цена кв. м от 832 до 1200 у. е. (где у. е. среднее между долларом и евро), в продаже последние 3 квартиры. В 16-этажном панельном доме компания Инком-Недвижимость продает 3-комнатные квартиры по цене от 32 600 до 38 600 рублей за метр. Оба дома будут сданы в 2006 году. Для тех, кто не торопится с новосельем, еще один кирпичный дом от Инком-Недвижимость будет построен к 4 кварталу 2008 года, в нем к продаже представлены квартиры от 45 до 92 кв. м по цене за квадрат от $ 866 до $ 126

Если говорить о том, что сейчас немодно, стоит упомянуть русскую усадьбу в стиле псевдоампир или сталинский ампир огромные дома с колоннами. Если речь идет об охраняемом коттеджном поселке, а не о родовой усадьбе, которая расположена в чистом поле и легко стилизуется под старину, то такой стиль считается неуместным. Много одинаковых ампирных домов напоминает покупателям павильон на Мосфильме.
Третья часть обзора новостроек Подмосковья, предлагаемых сегодня к продаже, посвящена городам Московской области, удаленным от столицы на расстояние 20 и более километров.

В Жуковском, расположенном в Раменском районе в 21 км от МКАД, квартиры продаются в 6 новостройках. Компания Жилищный капитал продает последнюю 3-комнатную квартиру в сданном 14-этажном монолитно-кирпичном доме. Цена кв. м 19 000 рублей. Бест-Недвижимость реализует последние трехкомнатные квартиры в кирпичном доме на улице Дугина, цена метра от 1200 у. е. (в случае полной единовременной оплаты) до 1250 у. е. (одна условная единица равна 29 рублям). Еще четыре новостройки возводит компания Юит-дом. В панельно-кирпичных домах, планируемых к сдаче в текущем году, кв. метры стоят от $ 1100, в домах со сроком сдачи 3-4 квартал 2007 года от $ 980 до $ 120

Жуковский

Апрелевка

В городе Фрязино, находящемся в Щелковском районе в 23 км от МКАД, компания Славяне возводит 10-этажный кирпично-панельный дом, строительство которого планируется завершить до конца текущего года. В продаже трехкомнатные квартиры площадью 72 и 76 кв. м. Цена метра $ 800, продавец компания МИАН. Те же квартиры можно приобрести у застройщика по 750 у. е. за квадрат, у. е. равна 30 рублям.

Город Раменское порадует новоселов квартирами в домах по адресам: Октябрьская, 6А и Подмосковная, 2 По первому адресу в 14-этажном монолитно-кирпичном доме квартиры предлагает компания Бест-Недвижимость, цена кв. м от 14 890 до 15 200 руб., дом готовится к сдаче. По второму адресу в панельном 17-этажном доме квартиры реализует Инком-Недвижимость, цена метра от 29 600 до 34 600 руб., в продаже двух- и трехкомнатные квартиры. В 10 микрорайоне ведет строительство таунхаусов компания Юит-дом, квартиры площадью 131 и 155 кв. м в сблокированных домах малой этажности поступят в продажу осенью текущего года.

В 29 километрах от МКАД, в городе Апрелевка Наро-Фоминского района, на улице Горького ведется строительство монолитно-кирпичного дома, сдача которого намечена на 4 квартал 2007 года. Представлены квартиры площадью от 47 до 111 кв. м по цене за квадрат от $ 995 до $ 140 Это первый из планируемых пяти 14-этажных домов нового микрорайона, площадь, отведенная под застройку, 5 га, строительство ведет компания Арсенал-Холдинг.

Климовск, расположенный в Подольском районе, также удален от Москвы на 35 км. На Советской улице ведется строительство 16-этажного панельного дома серии И-1723, в продаже квартиры площадью от 76 до 118 кв. м по цене 31 000 руб. за метр, квартиры реализует компания ОСК-сервис.

Ногинск, расположенный в 35 км от границы Москвы, вскоре пополнится тремя новыми панельными домами. Строительство 10-этажного дома серии П-111 на 1-й улице Ревсобраний ведет компания ОСК-сервис, представлены 84 двух- и трехкомнатные квартиры от 22 800 до 24 225 рублей за кв. м. На улице Самодеятельной два дома серии П-46М возводит Главмосстрой, срок сдачи 3 квартал 2007 года, в продаже квартиры от 40 до 83 кв. м по цене от 917 у. е., стоимость у. е. 29 рублей.

В поселке Обухово того же Ногинского района ОСК-сервис ведет строительство двух панельных домов серии П-111, в одном, с более ранним сроком сдачи, в продаже три квартиры, цена кв. м 34 200 рублей, в другом 119 квартир по цене от 21 375 до 24 225 руб. за метр.

В 40 километрах от Москвы, в городе Электросталь Ногинского района, строится четыре дома. На улице Ялагина два монолитно-кирпичных 10-этажных дома возводит ОАО 494 УНР, квартиры площадью от 43 кв. м поступят в продажу уже в конце июня, в декабре текущего года дома планируется сдать ГК. На Ногинском шоссе в 17-этажном панельном доме ОСК-сервис продает последние 8 трехкомнатных квартир по цене 20 500 руб. за кв. м. Компания Инком-Недвижимость продает квартиры в монолитно-кирпичном доме на Советской улице, в продаже 209 квартир от 44 до 117 кв. м, цена метра от 25 500 до 28 500 руб., срок сдачи дома ГК 2 квартал 2008 года.

В 45 км от Москвы расположен город Звенигород, окрестности которого всегда были привлекательны для строительства дач и санаториев. Сегодня в Звенигороде реализуют квартиры в двух новостройках. Компания ЗАО ТМ-СтройПром начала застройку микрорайона Восточный, сейчас возводится монолитно-кирпичный 6-12-этажный дом, который планируется сдать ГК в 3-4 квартале 2007 года. Площади квартир от 46 до 79 кв. м, квартиры можно купить у застройщика от 26 500 за кв. м или в компании Инком-Недвижимость. Другой дом, на правом берегу Москвы-реки, возводит компания Арсенал-Холдинг, участок застройки соседствует с территорией санатория Звенигород, 10-14-этажный монолитно-кирпичный дом планируется завершить во второй половине 2007 года, квартиры площадью от 47 до 108 кв. м можно приобрести от $ 900 до $ 110

Звенигород

Дмитров

Единственное предложение в Чехове, расположенном в 50 км от Москвы, 9 таунхаусов на улице Мира от компании МИАН. Трехэтажные дома площадью от 182 до 313 кв. м сданы госкомиссии в 2005 году и до сих пор ищут своих хозяев. Цена кв. м $ 575-58

В Электрогорске Павлово-Посадского района возводится 10-этажный панельный дом серии П-111, ОСК-сервис предлагает 180 квартир площадью от 41 до 86 кв. м по цене за метр от 15 100 до 15 700 руб. Город расположен в 60 км от Москвы.

В 60 км к северу от МКАД расположен древний город Дмитров. Город активно застраивается компанией ПИК-Регион. В продаже квартиры в четырех новостройках и 23 таунхауса в комплексе Дмитровское подворье. В двух кирпичных 7-9-этажных домах на улице Внуковской в продаже осталось 26 трехкомнатных квартир по цене 633 у. е., дома будут сданы в 4 квартале 2006 года и в 1 квартале 2007 года. Квартиры в 12-этажном кирпичном доме в микрорайоне ДЗФС можно купить по цене от 23 655 до 27 765 руб. за метр, вниманию покупателей предлагаются 156 квартир площадью от 39 до 79 кв. м, дом планируется сдать во 2 квартале следующего года. В июле поступят в продажу квартиры в монолитно-кирпичном доме на улице Космонавтов, компания ПИК-Регион возобновляет строительство замороженного компанией Стройиндустрия жилого дома. Таунхаусы поступят в продажу после завершения обмеров БТИ, ориентировочная цена метра 750 у. е. (у. е. компании ПИК среднее арифметическое между курсом доллара и евро по ЦБ).

Как видно из обзора, цена квадратного метра в Подмосковье зависит не только от расстояния, отделяющего тот или иной город от столицы. Важную роль играет уровень развития города, в котором возводят дом, качество самого дома и удобство сообщения с Москвой. Сегодня большинство покупателей новостроек в области это приезжие из других регионов страны, молодые московские семьи, и лишь 10-15 % покупателей жители подмосковного города, стремящиеся улучшить свои жилищные условия. Московская область привлекает покупателей относительно невысокой, в сравнении с Москвой, ценой квадратного метра.

Закончим экскурсию по новостройкам Подмосковья в городе Серпухове, почти в 100 километрах от Москвы. Сегодня покупателям предлагают квартиры в четырех панельных домах. Компания СУ-155 завершила строительство 10-этажного дома серии П-111 на улице Комсомольской, в продаже последние 5 квартир, цена предложения от 24 000 до 26 000 руб. за метр, площадь квартир от 42 до 68 кв. м. Та же компания ведет строительство микрорайона Ивановские дворики, расположенного на Московском шоссе, три 16-этажных дома серий ИП-46С и И-155 будут построены до конца 2006 года. В продаже 85 квартир площадью от 43 до 100 кв. м, цена метра, в зависимости от срока сдачи и типа дома, варьируется от 19 500 до 24 000 руб.

Это курортные зоны, заполняемые в летнее время почти до отказа. Ведь не каждый россиянин в состоянии поехать хотя бы в Турцию или Болгарию, не говоря уже о более дорогих курортах, включая Кипр, Грецию, Испанию и другие страны. Крым и Сочи пока хорошая альтернатива более дорогому отдыху в дальнем зарубежье, объясняет ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Однако, по его словам, покупка недвижимости в Крыму имеет свою специфику, хоть и является перспективным вложением.

Так повелось, что многие москвичи привыкли считать главным местом отдыха не российское Черноморское побережье, а сменивший в 1991 году юридический адрес Крым. Этот полуостров, несмотря на границу и сложность международных отношений России и Украины, до сих продолжает привлекать каждый год множество российских туристов, при этом преимущественно из столичного региона. Несмотря на то что крымские города не заявляют о таких масштабных строительных планах, как вошедший в число олимпийских финалистов российский Сочи, этот регион тесно связан с российской историей, а следовательно, вряд ли потеряет когда-то свою популярность. Соответственно, и инвестиционный потенциал Крыма вряд ли когда-то сократится.

В первую очередь покупка недвижимости в Крыму осложняется политическим фактором. На рынок недвижимости Крыма могут влиять политические факторы, включая непростые отношения России и Украины, а также сложности взаимоотношений крымской автономии и украинского правительства, говорит Александр Скобкин. Примером этого противостояния, в частности, стал случай с солдатами НАТО в Феодосии. С другой стороны, на сегодняшний день отсутствует сложившаяся инфраструктура для покупки крымской недвижимости за пределами самого полуострова или хотя бы Украины. Например, в Москве только пара компаний продает крымскую недвижимость для российских граждан. Однако связаться в рабочее время удалось только с представителями инвестиционной компании Крымский мост. При этом ее активность в российской столице объясняется договором, подписанным с московской компанией Центр Девелопмент.

Общий взгляд

По данным различных источников, цены на квартиры в Крыму в среднем более чем в 2 раза ниже московских и составляют $ 1,5 тыс. за квадратный метр. Основными объектами для инвестиций со стороны частного, в данном случае иностранного, капитала являются жилые квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке, земельные участки под индивидуальное строительство, земельные участки под многоэтажное строительство жилых домов, земельные участки под строительство торговых центров. Инвестиционные операции на рынке недвижимости Черноморского побережья в настоящее время приносят от 40 до 100 % годовых, добавляет Александр Скобкин.

Кроме того, в регионе отсутствует четкая классификация экспонируемой недвижимости. В целом для рынка жилья Черноморского побережья характерно значительное количество первичной недвижимости, которую застройщики позиционируют как элитную и, соответственно, дорогую. Экономичный сегмент представлен в основном вторичкой, рассказывает Александр Скобкин. По его словам, в Крыму недвижимость понятие широкое: от небольшого дома с земельным участком до крупного отеля, и в этих местах достаточно много индивидуальных домов и санаторно-курортных объектов советской и даже дореволюционной постройки. При этом часть из них в настоящий момент реконструируется. В итоге все эти объекты формируют сегодняшний крымский рынок.

Между Ялтой и Симферополем, в 15 километрах от первого города и 67 километрах от второго, но при этом всего в 400 метрах от моря, в ближайшее время будет построен один из показательных образцов новой крымской недвижимости многоэтажный дом с пентхаусом. На каждом этаже расположено по четыре квартиры: две двухкомнатных площадью 76 и 80 кв. м, а также одна однокомнатная квартира площадью 48 кв. м и одна трехкомнатная 130 кв. м. В каждой квартире предусмотрена собственная лоджия на 25 ли 40 кв. м, на которой можно разбить даже собственный небольшой садик. В здании планируются салон красоты, зона отдыха, кафе, открытый бассейн, рядом с которым находится благоустроенная парковая зона все эти необходимые элементы инфраструктуры сосредоточены на отдельном этаже. Венчает новый дом пентхаус площадью 174 кв. м с пристроенной 215-метровой застекленной террасой. По этим параметрам здание не уступает своим московским аналогам. Единственное, что отличает его от столичных проектов, это цена. На сегодняшний день уже построено 9 из 12 этажей. При этом средняя стоимость квадратного метра составляет $ 2300, а цена не проданного еще пентхауса достигла $ 2700 за квадрат.

Новые объекты

На фоне растущих цен на жилье в Москве крымские цены поражают своей относительной доступностью. Близость моря и приятный климат тоже оказывают свое воздействие на принимающих решение покупателей. А значит, каждый примет решение для себя и, возможно, именно в пользу крымской недвижимости.
Сокращение и даже отмена первоначального взноса по ипотеке стали характерной тенденцией 2006 года. Банки вступают в конкурентную борьбу, делая условия ипотечных кредитов все более выгодными для населения. Однако все мы хорошо помним старую поговорку о бесплатном сыре Собственник опросил экспертов рынка, с тем чтобы составить четкое представление о плюсах и минусах ипотеки без первоначального взноса.

Из проектов загородной недвижимости можно отметить коттеджный поселок Изумрудный Берег, рассчитанный всего на 22 дома. Поселок расположен на земельном участке площадью 1,3 гектара недалеко от Гурзуфа и от детского центра Артек, в 600 метрах от моря и в 200 метрах над его уровнем. Из окон коттеджей открывается вид на Аю-Даг (Медведь-Гора) и скалы-острова Адалары. Площадь каждого дома составляет 214 кв. м. Кроме того, к каждому дому прилагается земельный участок, который можно оформить на всю жизнь в частную собственность. Стоимость одного квадратного метра в этом поселке на сегодняшний день составляет $ 200 Таким образом, дом на берегу Черного моря можно купить всего за $ 450 тыс.

В начале июля об отмене первоначального взноса (выдаче кредита на 100 % приобретаемой недвижимости) по ипотеке для жителей Москвы и Московской области, Екатеринбурга, Красноярска, Новосибирска, Казани, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Ленинградской области сообщил Внешторгбанк 2 Аналогичные меры (правда, только на летний период) приняты ранее Банком Москвы. Отменил первоначальный взнос (на квартиры стоимостью от $ 200 000 до $ 300 000) и ипотечный брокер Фосборн Хоум отказ от первоначального взноса становится характерной тенденцией текущего года.

Плюсы

Казалось бы, намерения банков самые благие, условия становятся все выгоднее, потенциальным клиентам стоит порадоваться и, отринув сомнения, брать ипотечные кредиты на 100 % приобретаемой недвижимости. Однако с точки зрения многих игроков рынка ситуация далеко не столь безоблачна.

Комментируя решение об отмене первоначального взноса, директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев отметил, что нехватка накоплений для первоначального взноса является сегодня существенной проблемой, в том числе и для людей с доходом, достаточным для получения ипотечного кредита. Аналогичные доводы приводит и старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24 Анатолий Печатников: Поскольку ипотечный кредит является средством решения жилищной проблемы, его условия должны обеспечивать возможность ее решения, а именно приобретения жилья с учетом тех условий рынка, которые сложились в течение последнего года.

Так, по мнению начальника управления развития бизнеса и региональной сети Городского

и минусы

О важности первоначального взноса как гаранта серьезности намерений клиента говорит начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг Международного Московского банка Сергей Тропин: Мы пока не готовы кредитовать тех заемщиков, для которых приобретение квартиры является неким спонтанным решением. С точки зрения риск-менеджмента для нашего банка тот факт, что заемщик накопил на первоначальный взнос и решение об ипотечном кредите принял не в одну минуту, является довольно значимым. Это очень положительно характеризует клиента.

ипотечного банка Михаила Бусыгина, мировой опыт однозначно говорит о том, что ипотечные кредиты без первоначального взноса означают повышенный риск для банков (риск невозврата кредита) и клиентов (риск того, что клиент не справится с долговой нагрузкой).

Согласно мнению руководителя службы ипотечного кредитования корпорации ИНКОМ-Недвижимость Льва Плецельмана, ипотечные программы с величиной первоначального взноса до 0 % значительно увеличивают риски банка, но в то же время расширяют круг потенциальных клиентов: При введении подобных программ очень важно, насколько банк сможет быстро и правильно оценить платежеспособность нового клиента, в частности его умение копить деньги и жить в кредит. В свою очередь для заемщика будет гораздо труднее доказать банку свою платежеспособность.

Как отмечает Сергей Тропин, в качестве банковского продукта ипотека с нулевым первым взносом связана с довольно высокими для банка рисками по сравнению со стандартной ипотекой. Дело в том, что при ипотечном кредитовании первоначальный взнос выступает для банка в роли страховки от падения цен на недвижимость, объясняет Тропин. Ведь если предположить развитие ситуации по худшему сценарию: дефолт заемщика и продажу квартиры в условиях снизившихся цен именно первоначальный взнос, который оплатил заемщик при получении кредита, позволит банку избежать серьезных потерь, связанных с реализацией залога по более низкой цене. Мы не считаем, что в обозримом будущем цены на квартиры будут падать, однако мы стремимся минимизировать свои риски при любом развитии ситуации в условиях роста или падения цен на недвижимость.

Свои доводы против выдачи кредитов на 100 % приобретаемой недвижимости приводит и заместитель председателя правления банка ДельтаКредит Лора Файнзилберг: Мы не даем кредиты с нулевым первоначальным взносом, это связано с тем, что портфель подобных кредитов невозможно рефинансировать за рубежом, западные инвесторы не пойдут на подобные риски. Кроме того, люди, которые не вложили ни копейки в приобретаемую по ипотеке квартиру, по своей психологии больше похожи на арендаторов, а не на реальных покупателей тех, кто вложил, например, 20 %. При кризисной ситуации они будут скорее склонны избавляться от кредитов, которые не смогут выплачивать, чем те, кто вложили собственные деньги и рискуют ими. В России не было долгосрочного эксперимента по поводу того, как ведут себя нулевые заемщики, нам кажется, что риски очень высоки. Насколько нам известно, андеррайтинг таких заемщиков банки, предоставляющие ипотеку по программам с 0 % первоначального взноса, проводят по стандартной схеме. Почему банки на это пошли? Чтобы привлечь клиентов. Возможно, эти банки только вышли на рынок ипотеки, и так как здесь уже есть другие игроки, зачастую более сильные, то банкам приходится использовать и такие ходы.

Портрет клиента

Выводы

О своеобразии целевой аудитории по рассматриваемому продукту говорит и Сергей Тропин: Одна из проблем, которую мы здесь видим, потенциально существенный интерес к ипотеке без первого взноса со стороны инвесторов, то есть тех людей, которые приобретают квартиры исключительно с целью вложения средств для получения в будущем прибыли. В условиях снижения цен на недвижимость инвесторы начнут незамедлительно реализовывать квартиры, приобретенные в кредит. Опасность заключается в том, что не исключена возможность цепной реакции, когда при малейшем снижении цен на квартиры инвесторы своими действиями спровоцируют дальнейшее падение рынка. А это в свою очередь, если кредит был выдан без первого взноса, может обернуться для банка значительными убытками, о чем мы уже говорили.

В нашем банке кредит на 100 % стоимости приобретаемой квартиры и даже выше могут получить клиенты, у которых уже есть в собственности какая-либо недвижимость (квартира, индивидуальный дом или загородный участок). В этом случае они оформляют в нашем банке два кредита: первый на приобретение квартиры (до 85 % от стоимости квартиры) и второй под залог имеющейся недвижимости. В этом случае банк может точно посчитать, сколько клиент может платить по кредиту, а клиент достаточно мотивирован на выплату кредита даже при неблагоприятном сценарии. Это намного более разумный вариант, чем просто кредитование на 100 % приобретаемой и закладываемой недвижимости. Важно отметить, что кредиты на 100 % от стоимости заложенной недвижимости очень сложно и невыгодно рефинансировать, объясняет свою позицию в этом вопросе Михаил Бусыгин. По его мнению, кредиты без первоначального взноса не могут и не должны стать обычной массовой практикой за исключением двух случаев:

Таким образом, в ходе разговора с экспертами об ипотеке без первоначального взноса выясняется, что о минусах подобных программ игроки рынка рассуждают больше и подробнее, чем о плюсах. Несмотря на сложившуюся тенденцию уменьшения размера первоначального взноса, отказываться от него в принципе большинство участников рынка пока не готово.



Главная --> Публикации