Главная --> Публикации --> Московская земля ищет собственников "москва строилась, строится и будет строиться" Недвижимость как способ вложения денег Чувство пространства На месте деревень

С начала года многие банки отменили или сократили размер первоначального взноса по ипотеке. ВТБ 24 объявил об отмене первоначального взноса по ипотечным кредитам 3 июля. Банк Москвы в начале июня увеличил срок кредитования по собственной программе с 15 до 25 лет и одновременно отменил размер первоначального взноса. Акция Ипотека без первоначального взноса рассчитана на июнь август. В середине июня КИТ Финанс ввел услугу Ипотека с отсрочкой первоначального взноса на шесть месяцев. Абсолют Банк установил в этом году дифференцированную сумму первоначального взноса по ипотеке в пределах от 10% до 20% от стоимости жилья. Снижение суммы первоначального взноса закономерный шаг в условиях постоянно растущих цен на жилье, которые обесценивают накопления клиентов, ссылается пресс-служба на слова председателя правления Абсолют Банка Николая Сидорова. Райффайзенбанк весной 2006 г. запустил новую ипотечную программу, понизив первоначальный взнос с 30% до 14,5%. Промышленно-строительный банк с 10 июля 2006 г. намерен сократить первоначальный взнос на приобретение готового жилья с 20% до 5%, на приобретение строящегося жилья с 30% до 5%. Также будут снижены ставки и увеличен срок предоставления кредита. Срок предоставления кредита увеличен с 15 до 25 лет. Ставки на приобретение строящегося жилья до оформления квартиры в собственность снижены в рублях с 16,9% до 15% и в долларах или евро с 13,9% до 11,8%, после оформления в рублях с 13,9% до 13% и с 10,9% до 9,8% в долларах или евро.

Банки делают ипотеку более доступной для населения. За последние несколько месяцев многие игроки сократили или совсем отменили первоначальный взнос по ипотеке. Представители банков говорят, что условия по кредитам не изменятся. Однако участники рынка уверены в том, что риск отмены взноса должен быть компенсирован более высокой ставкой, а снижение первоначального взноса приведет к двукратному увеличению объема выдаваемых кредитов.

Потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, поэтому остается снижать первоначальный взнос и удлинять сроки кредитования, говорит он. Пашков считает, что отмена первоначального взноса не вызовет рост ставок по ипотеке. Банки снижают сумму первоначального взноса, поскольку рынок недвижимости растет, квартиры существенно дорожают, и заемщик не в состоянии обеспечивать те требования к первоначальному взносу, которые предъявлялись раньше, замечает Сергей Даньков, начальник управления ипотечного кредитования банка Абсолют. Он считает, что отмена взноса не повлияет на ставки кредитов.

Отмена банками первоначальных взносов по ипотеке вызвана ужесточением конкуренции на рынке ипотечного кредитования, считает начальник отдела маркетинга агентства Петербургская недвижимость Николай Пашков.

С ним соглашается Дарья Рудакова, эксперт отдела кредитования физических лиц Петербургского филиала Международного московского банка. Для банков ипотека без первоначального взноса является рискованным продуктом, потому как при кредитовании 100% стоимости квартиры существует риск, что клиент может оказаться в ситуации невозможности платить по кредитным обязательствам, а банк, реализуя залог, может получить сумму, меньшую, чем остаток долга, проценты и штрафы по просроченным платежам, рассуждает она. При этом Рудакова уверена, что ипотечные программы без первоначального взноса позволят увеличить объемы выданных кредитов, а также привлечь больше клиентов.

Однако другие банкиры утверждают, что ставки по таким кредитам выше. С точки зрения банка кредит без первоначального взноса более рискованный, утверждает старший вице-президент МДМ-банка Иван Артамонов, добавляя, что банки руководствуются логикой высокий первоначальный взнос низкие проценты, низкий первоначальный взнос высокие проценты. По мнению Алексея Кошелева, существует зависимость между объемом первоначального взноса и ставкой по кредиту. Банки могут выдать кредит с первоначальным взносом 10, 5 и даже 0%, но при этом ставка по кредиту увеличится на два-три пункта, говорит Кошелев. Представитель петербургского банковского сообщества уверен, что банки при отмене первоначального взноса должны компенсировать риски более высокой ставкой по кредиту. Банки не готовы снижать первоначальный взнос и ставки одновременно, рассуждает он. На сегодняшний день ипотека без первоначального взноса пока достаточно рискованна для банков, говорится в сообщении пресс-службы Райффайзенбанка со ссылкой на председателя правления банка Йоханна Йонаха. Первоначальный капитал заемщика, цитирует пресс-служба слова председателя правления, служит для банков дополнительной страховкой от увеличения невыплат по ипотечным кредитам. Внося личные накопления, заемщик чувствует большую ответственность за своевременное погашение кредита, так как в случае невыплат он рискует потерять не только квартиру, но и достаточно солидную сумму собственных средств, цитирует пресс-служба слова Йонаха.

Тем не менее снижение первоначального взноса выгодно как заемщикам, так и банкам. Судя по количеству поданных заявок в июне по программе ипотеки без первоначального взноса, количество ипотечных кредитов может вырасти в 2-3 раза, уверена Татьяна Иорданова, специалист отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала Банка Москвы. Мы уверены, что введение новой услуги востребовано покупателями жилья и поможет увеличить количество успешных ипотечных сделок в условиях нестабильного рынка недвижимости как минимум в два раза, считает Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента инвестиционного банка КИТ Финанс.

Участники рынка говорят, что за последний год размер первоначального взноса сократился примерно в два раза. Первоначальный взнос по рынку снизился примерно на 50% за последний год, до 10-15%, говорит Даньков из Абсолют Банка. За последний год первоначальный взнос по ипотеке сократился с 20% до 10% от суммы кредита, соглашается с ним Кошелев из Бекара. Такая мера диктуется рынком. В условиях, когда цены на жилье постоянно растут, зачастую накопленных средств хватает только на процедуру оформления кредита, считает он. На примере Прибалтики можно сказать, что снижение первоначальных взносов это инструмент для привлечения новых клиентов в условиях все возрастающей конкуренции на рынке розничного кредитования, и этот инструмент будет все более популярным, пока продолжается рост цен на недвижимость, рассуждает представитель Хансабанка в России. А директор по Северо-Западному округу Городского ипотечного банка Игорь Жигунов уверен, что услуга ипотеки без первоначального взноса маркетинговый ход участников рынка.


Исторически сложившийся архитектурный облик Москвы ежегодно дополняется новыми штрихами. Но здания и сооружения, как известно, строятся не только ради красоты и архитектурной выразительности. Гораздо важнее их функциональные качества, обеспечивающие те или иные потребности пользователей, в роли которых могут выступать владельцы квартир в жилом доме, фирмы-арендаторы в офисном здании, покупатели в магазинах, остановившиеся в гостинице приезжие, а также все жители и гости муниципального района, административного округа и даже города в целом, если речь идет о важных объектах культуры, отдыха, торговли, инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры. Для инвестора, будь то городской бюджет, юридическое или частное лицо, не менее важен и экономический эффект от реализации проекта. Объекты, наиболее удачно сочетающие эти три составляющие, участвовали в недавно завершившемся городском конкурсе "Лучший реализованный проект 2002 года в области инвестиций и строительства". Рассказывает член жюри конкурса и сопредседатель рабочей группы, президент Ассоциации инвесторов Москвы Борис Леонидович ФРОЛОВ.

По данным группы компаний Бекар, в 2005 г. петербуржцы получили 4356 ипотечных кредитов это в три раза больше, чем в 2004 г. Ипотечные кредиты в Петербурге предоставляют около 25 банков и филиалов. По оценке директора департамента Ипотечное кредитование АН Бекар Алексея Кошелева, размер первоначального взноса по ипотеке за год сократился в два раза.

Основная задача инвестиционно-строительного конкурса, который пока не имеет аналогов в России, заключается не только в определении качества проектных решений и их исполнения, но и востребованности представленных объектов, полноты и уровня предлагаемых потребителям услуг, их соответствия современным мировым требованиям, экономической отдачи для инвестора. Для нас принципиально важно, чтобы объект был не просто построен и принят Госкомиссией, гармонично вписывался с окружающую застройку, обладал архитектурными и конструктивными достоинствами, но и реально "работал" по всем функциональным и экономическим показателям. Формулировка "реализованный проект" включена в название конкурса отнюдь не случайно. Если помещение для охраны в жилом доме используется не по назначению, а предусмотренная проектом новая подъездная дорога к торговому комплексу по каким-то причинам так и не была построена, значит замысел проектировщиков до конца не реализован, набор предоставляемых услуг не является полным и объект, путь даже очень хороший, не может претендовать на успех в конкурсе. Если отличные квартиры и офисные помещения почему-либо не пользуются спросом, объем продаж в неплохом вроде бы магазине низок, а люди неохотно посещают аквапарк, значит инвестор где-то ошибся в расчетах. Своя специфика критериев оценки есть и на объектах бюджетного финансирования. Медицинские учреждения, например, должны давать экономический эффект за счет увеличения пропускной способности, что снижает необходимость в строительстве дополнительных аналогичных объектов.

Ежегодные конкурсы на лучший реализованный проект года в области инвестиций и строительства проводятся в соответствии с Распоряжением мэра Москвы от 17 октября 2000 года. Идея их организации родилась у членов АИМ, участвовавших в похожих конкурсах MIPIM Awards во Франции, лауреатами которых в разные годы стали 4 наших проекта. Руководители наших организаций-участников и я, как член международного жюри MIPIM Awards, ознакомившись с его целями и задачами, пришли к выводу, что в новых условиях рыночной экономики нам тоже нужны не просто архитектурно-строительные, а именно инвестиционно-строительные конкурсы. Наша инициатива, к которой присоединились Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, Москомархитектура и журнал "Моя Москва", была поддержана мэром. Первый конкурс подвел итоги работы за целое десятилетие рыночных реформ 1990 - 2000 годов, а в дальнейшем он стал проводиться ежегодно.

Заявленные объекты оцениваются по семи критериям авторитетным жюри под председательством первого заместителя мэра в Правительстве Москвы В.И.Ресина. В состав конкурсной комиссии входят заместители председателя жюри, руководитель Департамента экономической политики и развития Ю.В.Росляк и министр Правительства Москвы А.И.Музыкантский, сопредседатель рабочей группы, заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города А.С.Максименко, начальник Управления транспорта и связи Правительства Москвы А.В.Беляев, главный редактор журнала "Моя Москва" В.Н.Истомин, президент Российской академии архитектуры и строительных наук А.П.Кудрявцев, главный архитектор Москвы А.В.Кузьмин, президент Союза московских архитекторов В.Н.Логвинов, начальник Управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Н.В.Павлов, заместитель начальника Мосгосэкспертизы Ю.М.Пирогов, руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы П.В.Сапрыкин, начальник Главного управления охраны памятников Москвы В.И.Соколовский, первый заместитель начальника Управления бюджетного планирования городского заказа Правительства Москвы Ю.В.Марков. Мы считаем, что такой состав жюри при использовании в работе материалов надзорных органов и заключений экспертов позволяет объективно, квалифицированно и всесторонне оценивать любые конкурсные объекты.

Особое внимание к функциональности конкурсных объектов проявляется в подборе номинаций, в которых соревнуются участники. Говоря спортивной терминологией, проекты борются в своих "весовых категориях". Названия и число номинаций определяются потребностями города и москвичей. Наш конкурс динамичен, и количество номинаций в нем постоянно растет в зависимости от появления и развития новых городских программ. Первый конкурс проводился в восьми номинациях, третий - уже в тринадцати. В каждой из них определяется победитель и лауреат. В качестве поощрения им предоставляются льготы и преимущества на различных тендерах. Кроме того, жюри называет и абсолютно лучший реализованный проект года во всех номинациях. Представившая его компания получает право на застройку на льготных условиях одного из трех предложенных Москомархитектурой земельных участков. Победители награждаются оригинальными призами и дипломами мэра и руководителя КАСРР, лауреаты - дипломами, всем участникам вручаются свидетельства. На объектах-победителях будут устанавливаться памятные доски.

Конкурс 2002 года завершен. Подведению итогов предшествовала выставка конкурсных проектов в Москомархитектуре. В ближайшее время мэр Москвы Ю.М.Лужков будет вручать награды победителям. Торжественная церемония награждения состоится на абсолютно лучшем объекте года - гимназии №1529 во 2-м Обыденском переулке, реконструкция которой проведена компанией "Главмосстрой".

Тем не менее в этом году комиссии пришлось очень серьезно потрудиться. Возросло число участников конкурса, появились совершенно новые номинации, например "Реконструкция бывших промышленных зданий под новое назначение, вывод, реформирование предприятий и реабилитация высвобождаемых территорий". Традиционно острая конкуренция была в номинациях "Жилые здания и комплексы (массового потребления)" и "Жилые здания и комплексы (повышенной комфортности)", в последней из которых победитель был определен с минимальным преимуществом. В номинациях "Офисные помещения и здания, бизнес-центры, банковские здания и помещения" и "Объекты инженерной инфраструктуры, транспорта и связи" было представлено столько достойных объектов, что жюри приняло решение определить не двух, а трех лауреатов. В то же время нас серьезно разочаровала номинация "Торговые центры (здания, помещения)". Объектов торговли в Москве строится предостаточно, но на конкурс почему-то были представлены лишь три проекта. К сожалению, из-за не полной завершенности на конкурс не попали некоторые объекты, способные по своим характеристикам претендовать не только на победу в номинациях, но и на звание абсолютно лучшего проекта.

Поводом к нему может стать принятое московским правительством в конце июня постановление О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность. Новый документ четко указывает правила и инстанции, которые надо пройти компании или физическому лицу, для того чтобы стать собственником земли. Участники рынка считают, что постановление станет началом рыночных отношений на земельном рынке, однако власти более сдержаны и не ожидают кардинальных перемен.

Уже через несколько недель в Москве может начаться ажиотаж вокруг городской земли.

Однако в середине прошлого года, когда Высший арбитражный суд разъяснил порядок применения федерального законодательства и Москва начала проигрывать судебные споры владельцам домов и предприятий, тон заявлений представителей столичных властей начал меняться. С 1 января 2006 года столичные власти объявили о возможности приватизации земель под частными домами и вынесли несколько показательных решений. Отныне постановление городского правительства О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность закладывает совершенно новую схему отношений между городом и потенциальными землевладельцами, определяя порядок передачи земельных участков собственникам зданий.

В 2001 году Москва практически открыто отказалась от применения на ее территории норм Земельного кодекса РФ в отношении приватизации земель. Вплоть до 2005 года на территории города действовала исключительно арендная форма отношений, по которой компании брали землю в долгосрочную аренду.

Многие участники рынка и юристы, специализирующиеся на теме земельных отношений, считают, что подписанное мэром Москвы постановление - революция в политике столицы. С принятием постановления в Москве начнется бум приватизации земель. Сегодня сложился громадный отложенный спрос.

Примечательно, что параллельно с подготовкой постановления шел процесс разграничения прав на некоторые объекты и земельные участки между Москвой и федеральными властями. Ранее большей частью земель в столице распоряжалось Росимущество, теперь, сконцентрировав в своих руках все права по распоряжению землями, Москва готова передавать их пользователям.

Строительство компании Вегас-Лекс Юрий Борисенко. По его словам, через пару месяцев Москомзем может быть завален заявлениями на выкуп земли. С ним согласен и юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев, который полагает, что принятый документ положит начало рыночным отношениям в земельном секторе.

Поскольку раньше приватизировать земли приходилось в большинстве случаев в судебном порядке, то во избежание конфликта с городскими властями сотни предприятий отказывались от этой затеи, несмотря на все финансовые выгоды, которые сулит выкуп,- рассказывает руководитель департамента Недвижимость. Земля.

Так, первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков говорит, что порядок приобретения земли в Москве не изменится. Создатели документа лишь обобщили все ранее принятые на городском уровне документы и привели их в соответствие с федеральным законодательством,- говорит он. Эксперт Мосгордумы Роман Клычников отмечает, что принятие постановления - вынужденное решение столичного правительства. С одной стороны, московские власти не хотят допустить повального передела земли, с другой - утвержденный порядок передачи земли в собственность позволит столичным властям сохранить контроль за процессом. Ведь федеральное законодательство предусматривает частную собственность на землю, в том числе для ТСЖ, отдельно стоящих зданий,- говорит он.

Однако чиновники настроены не столь оптимистично.

Приватизация земель повлияет на строительный рынок, так как площадки, находящиеся в частной собственности, вероятнее всего, не будут дополняться долей города и иными обременениями. Тем самым будет создана альтернатива городским конкурсам по получению площадок под застройку.
Правительство Москвы предлагает передать префектурам права на проведение специализированных аукционов по сдаче в аренду городских помещений для предприятий бытового обслуживания, общепита и магазинов шаговой доступности. При этом участвовать в торгах смогут любые компании независимо от их вида деятельности. Главное условие для арендатора - сохранение профиля предприятия. В противном случае, обещают чиновники, город просто расторгнет с компанией договор аренды. Эксперты расходятся в оценках эффективности такого предложения. Открытые аукционные торги могут лишить малый бизнес последней возможности получить городские помещения в аренду по доступной цене, предупреждают они.

По оценкам экспертов, в течение ближайших двух лет через процедуру приватизации смогут пройти не менее 20 тыс. га земли, которые в настоящее время заняты промышленными предприятиями и жилым фондом. Несмотря на то, что стоимость выкупа с 1 января 2006 года выросла в среднем в 1,7 раза, выкуп обойдется промышленным предприятиям в среднем в $780 тыс. за 1 га, а в ЦАО - около $2 млн за 1 га,- говорит Борисенко. Кроме того, с появлением частной собственности на землю на столичный рынок смогут активнее выходить западные игроки, которых до сих пор пугало отсутствие института земельных собственников. В полноценный рыночный оборот вовлекается огромный массив национального богатства, повышается капитализация компаний, владеющих землей, увеличивается их способность привлекать заемные средства на развитие, так как возникает полноценный объект залога,- рассуждает руководитель отдела аналитики и оценки компании Миэльнедвижимость Айдар Галеев.

Однако в департаменте имущества убеждены, что проводить такие спецаукционы правильнее в префектурах, которые будут сдавать в аренду свободные помещения с учетом потребностей округа в том или ином предприятии бытового обслуживания, общепита или необходимости появления нового магазина шаговой доступности. В этом случае префектура должна согласовать акт проведения специализированного аукциона с департаментом имущества, который проведет расчет стартовых цен аренды, учитывая значимость предприятия и льготный коэффициент арендных ставок. И только после этого префектура сможет провести такой аукцион,- рассказывает глава департамента имущества правительства Москвы Владимир Силкин.

Специализированные аукционы по определению ставки арендной платы и сдачи помещений в аренду проводятся в Москве не более двух лет, причем на одной и той же площадке на ул. Большая Полянка, а организатором выступает СГУП по продаже имущества Москвы. Участвовать в таких аукционах могут исключительно компании малого бизнеса или предприятия бытового обслуживания, а победителем признается та компания, которая предложит большую ставку аренды помещения в год. Как рассказали Бизнесу в СГУП по продаже имущества Москвы, за прошедшие полгода средняя арендная ставка городской недвижимости составила $300 за кв. м в год.

Между тем предложение департамента имущества изменить систему проведения спецаукционов по сдаче городских площадей в аренду предприятиям потребрынка вызвало неоднозначную реакцию как у чиновников, так и экспертов. Так, директор химчистки-прачечной ООО Зико Роман Гордеев опасается, что свободный доступ к спецаукционам лишит малые компании последней возможности получить то или иное помещение в аренду, поскольку они не смогут предложить более высокую цену за аренду. Префект Центрального округа Москвы Сергей Байдаков настаивает на возврате конкурсной системы, которая предусматривает предварительный отбор участников. А руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин предложил независимо от новой системы сдачи в аренду городской недвижимости создать специальную комиссию, которая обезопасит город от недобросовестных арендаторов. К какому окончательному решению придут столичные чиновники, станет известно через месяц - за этот срок департамент потребительского рынка должен доработать и представить в правительство городскую целевую программу развития потребительского рынка и услуг Москвы на 2007-2009 годы.

Правда, нововведения, оговаривается чиновник, предусматривают изменения правил для арендаторов городской недвижимости. Так, предполагается допускать всех желающих к участию в специализированных аукционах, проводимых в префектурах. Причем предквалификационный отбор компаний по-прежнему не предполагается. Зато в договоре аренды будет предусмотрено требование, согласно которому арендатор помещения в течение всего срока действия договора аренды должен сохранить профиль предприятия. В противном случае власти расторгнут с ним договор.



Главная --> Публикации