Главная --> Публикации --> Столичные офисы: куда идет рынок? Ленинградской нашли управляющего 250% годовых могут принести вложения в строительные компании Менее трети регионов серьезно заняты проблемой жилья На рынке недвижимости собирается буря

О намерении первым в России разместить ипотечные еврооблигации на $100 млн Внешторгбанк (ВТБ) объявил еще в августе прошлого года. Однако подготовка эмиссии затянулась, и ее окончательные параметры банк объявил только в минувшую пятницу. Размещение запланировано на вторую половину июня, а объем выпуска составит $88,3 млн. Таким образом, госбанк рефинансирует около трети своего ипотечного портфеля ($300 млн).

Внешторгбанк, впервые в России эмитирующий ипотечные еврооблигации, определился с параметрами выпуска. До конца июня он предложит инвесторам бумаги на $88,3 млн, которые обеспечены кредитами со сроками погашения до 25 лет.

Период обращения бумаг ВТБ может составить до 25 лет (максимальный срок ипотечных кредитов в банке). Срок жизни бумаги будет зависеть от того, насколько быстро заемщики будут гасить кредиты,- поясняет Артем Бойко, аналитик Barclays, который вместе с HSBC является организатором выпуска. По оценкам ВТБ, около 15% ипотечных кредитов в год погашается досрочно. Таким образом, бумаги старшего транша (класс А, на сумму $74,2млн) будут обращаться на рынке в среднем 3,6 года, отмечает Бойко. Однако формальный срок всего выпуска, установленный банком, равен 29 годам: таков максимальный срок возможного завершения расчетов по сделке.

Мы решили ограничиться таким объемом, посмотрим, каким будет спрос,- пояснил Бизнесу старший вице-президент ВТБ 24 (дочернего банка ВТБ) Анатолий Печатников.

Формально у ВТБ и Газпрома есть тридцатилетние выпуски, но в них встроены оферты в 2015 и 2014 годах соответственно,- отмечает аналитик инвестиционного банка Траст Михаил Галкин. Аналитик Атона Алексей Ю говорит, что в случае с ипотечными бондами ВТБ досрочное погашение также возможно, однако его нельзя точно предсказать, что создает дополнительный риск. Этот риск принимают на себя младшие транши выпуска.

До сих пор российские заемщики не выпускали столь долгосрочных инструментов.

Эксперты считают, что бумаги ВТБ будут пользоваться спросом в первую очередь в связи с низким уровнем риска (выпуск получил рейтинг A1 от агентства Moody's и BBB+ от Fitch). Ю полагает, что доходность по ипотечным бондам не превысит пределов одномесячной Libor + 1-1,5%.

Сейчас из-за неопределенности дальнейшей динамики ставок в мире инвесторы предпочитают краткосрочные бумаги,- добавляет Галкин.

Не откажут ли, если была проведена самовольная перепланировка?

Банк выдает ипотечные кредиты в долларах в среднем под 10-11,5% годовых, занять средства может под 6-6,5%, соответственно доход ВТБ составит примерно 4% в год от объема выпуска,- рассчитывает он. Меньше чем через год мы можем стать свидетелями падения ставок по ипотеке в ВТБ,- не исключает директор департамента операций на рынках капитала Банка Москвы Анатолий Лемперт. По его словам, Банк Москвы также рассматривает возможность секьюритизации ипотеки, но у нас пока небольшой объем портфеля - всего около 2 млрд руб..
Вопросы, связанные с оформлением квартир в собственность, не теряют актуальности. Отвечаем на них вместе с нашим экспертом - руководителем отдела вторичного жилья агентства недвижимости Кутузовский проспект Валерием Филатовым.

Строго по закону это не является основанием для отказа в приватизации. Однако по сложившейся практике такие документы районные управы обычно не принимают. Так что, если не хотите долго и нервно судиться, сначала узаконьте перепланировку.

Среди документов, необходимых для приватизации, значатся экспликация и поэтажный план БТИ. Если специалист БТИ, проведя осмотр жилья, выявит несанкционированную перепланировку, то вам выдадут план с красными линиями.

С 1 сентября вступил в силу закон, продлевающий бесплатную приватизацию жилья до 1 января 2010 года.

Кстати

По закону в приватизации квартиры вправе участвовать все лица, зарегистрированные в ней по месту жительства (имеющие прописку).

Обязательно ли участие детей?

Дети, зарегистрированные в квартире, имеют равное со взрослыми право стать сособственниками приватизируемого жилья. Однако если взрослый гражданин может осознанно отказаться от своего имущественного права, то несовершеннолетний ребенок - нет.

Совершеннолетний гражданин может добровольно отказаться от участия в приватизации в пользу кого-либо из других жильцов. Для этого оформляется соответствующее заявление об отказе и заверяется у нотариуса.

Поэтому детей, зарегистрированных по месту жительства в квартире, обязательно нужно включать в число ее собственников при приватизации.

Родители также не вправе принять за него решение об отказе, т. к. папа и мама не имеют полномочий на самостоятельное распоряжение имуществом ребенка.

Ребенок, участвовавший в приватизации жилья, после достижения совершеннолетия имеет право еще раз бесплатно приватизировать другое жилое помещение (ст. 11 Закона РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Важно!

Новое исследование от Аналитического центра ирн.RU: Исследование рынка загородных жилых комплексов
(Все заявленные на рынке загородные жилые комплексы (ЖК, расположенные вне Москвы и городов Подмосковья), строящиеся и предлагаемые к продаже в настоящий момент. ))



Обитателей ставших элитными еще в советские годы стародачных поселков на Рублево-Успенском шоссе сегодня со всех сторон теснят представители новой элиты. Господа, может быть, с меньшими связями, зато с несметными деньгами.

Почем сотка на Рублевке?

Впрочем, старожилы здешних мест весьма неохотно говорят о том, что творится сейчас в их элитном поселении, имен просят не называть и на них не ссылаться. Но нашумевшую историю о том, как некие коммерсанты, чтобы извести местный лес и развернуть стройку, поливали деревья химией, поведали. Лес спасти не удалось, что и понятно: даже корабельные сосны не устоят под напором не просто больших, а очень больших денег. Пришельцы готовы выложить миллион зеленых за элитный гектар, к примеру, в Жуковке (ценовой рекорд этого сентября - $200 тыс. за сотку ), а за дом в той же Жуковке размером в 1000 кв.м на участке в 41 сотку - отвалить $17 млн. Для сравнения: среди выставленных сегодня на продажу старинных замков Австрии, Италии и Франции, со всеми их мраморными лестницами, наборным паркетом, картинами, средневековыми доспехами и прочей роскошью, только один - площадью в 2300 кв.м и с территорией в 7 га - стоит 15 млн. евро. Остальные в разы дешевле рублевских новостроев.

Пришельцам удается заполучить под коттеджное строительство куски здешней, самой дорогой в Подмосковье земли, всеми правдами и неправдами переводя их из лесного фонда в нелесной и превращая некогда сказочное, окруженное заповедными сосновыми лесами дачное место в дорогую и неуютную коммуналку.

Этим летом замначальника Росприроднадзора Олег Митволь приостановил сделки по продаже заповедного леса на Николиной горе. Недавно он рассказал, что взялся за это дело после разговора с одним очень известным пианистом: Он мне звонит по телефону и говорит: Олег Львович, спасите, помогите. Я говорю: Дайте мне официальное заявление, мы госорган, обязаны рассматривать официальные заявления. Только подпишитесь. - Ой, ну что вы. Меня убьют, мне голову пробьют.

Чужаки разбили на два враждебных лагеря даже такую твердыню, как былой оазис благополучия и спокойствия - набитый знаменитостями ДСК РАНИС на Николиной горе, объединяющий около 350 хозяев и занимающий 131 гектар бесценной земли на берегу Москвы-реки, покрытой по большей части заповедным лесом. Сегодня вся жизнь здесь крутится вокруг одного - сомнительного передела общей земли кооператива. В результате которого 20 га общественной земли РАНИСа (напомним, что одна никологорская сотка продается сегодня за $25 тыс.) получили в собственность неизвестные люди, тут же перепродавшие лес третьим лицам. На его месте после лесоповала должен появиться новый дачный поселок.

Ранисовцы со стажем напуганы. Боятся, что Николина гора очень скоро станет похожей на Жуковку и Барвиху, в окрестностях которых обитает российский президент. Современная реальность этих самых дорогих на Рублевке мест - элитный поселок Барвиха Club, где на 5.8 гектара уместились 110 коттеджей (таунхаусов) площадью от 287 до 380 кв.м.

Пианист, признался Митволь, так ничего и не написал. Зато скоро оказался в больнице.

Впрочем, несмотря на все эти ужасы, состоятельные обитатели элитных мест - а имена многих из них известны всем - пока не готовы объединиться для борьбы с пришельцами, как это пытаются сделать рублевские индейцы. Видимо, итог борьбы для них не очевиден.

- Жизнь у нас изменилась, в лес не пройдешь, всюду заборы и стройки, - делится обитатель старинного академического поселка, одного из соседей РАНИСа. - Недавно встретил знакомого, тоже живет в этих местах с незапамятных времен. Он рассказал, что несколько лет сдавал свою недвижимость каким-то богатым людям, а недавно они чуть ли не с ножом к горлу пристали: продай да продай дачу. Не уговорили, съехали. А спустя некоторое время дом странным образом сгорел. Восстановить его сил у него нет - говорит, наверное, продавать буду.

- Был ли смысл в этой акции? Время покажет, этим вопросом занимаются юристы, - говорит он сегодня. - А я просто поддержал людей, которые хотят спасти этот лесопарк, но не собираюсь делать борьбу против застройщиков своей работой.

Леонид Ярмольник, 17 лет назад построивший дом в барвихинской деревне Подушкино, этим летом присоединился к группе граждан, открыто заступившихся за Подушкинский лесопарк - древний лес, где начали прокладывать дороги и возводить шестиметровые заборы.

Есть предложение

Положить жизнь на эту борьбу не готов никто. Так что желающим видеть Рублевку прежним благодатным природным заказником остается одно - ждать, что спрос на землю рядом с царем, где, по словам Оксаны Ярмольник (супруги Леонида), везде, куда ни сунься, идет стройка, а хозяева новых особняков не думают или не понимают, что жить в таком месте, в какое скоро превратится Рублевка, их собственные дети не смогут или не захотят, сойдет на нет сам собой.

Вслед за такими крупными западными игроками, как Raven Russia и ImmoEast, на российский рынок коммерческой недвижимости планирует выйти частный фонд Quinn Group, контролируемый влиятельным ирландским бизнесменом Шоном Куинном. Еще осенью прошлого года представители Quinn Group вели переговоры с владельцами торгового центра Глобал Сити, расположенного на Кировоградской улице на юге Москвы. Ирландцы намеревались приобрести первую очередь комплекса, включающего торговые площади. Однако сделка так и не состоялась.

Если очевидно, что наша элита готова на любые траты и неудобства, чтобы жить поближе к вождю, есть замечательный способ направить эту энергию и эти капиталы на дело обустройства всего ближайшего Подмосковья. Раз в несколько лет переносить основную резиденцию президента России на пока еще не так активно, как Рублевка, обжитые территории - вокруг Москвы хватает красивых мест. Плюсы налицо: оживление коттеджного строительства в новых районах, развитие инфраструктуры и подъездных трасс к ним, падение цен на рынке загородной недвижимости по ныне престижным направлениям и, конечно, спасение остатков заповедных рублевских лесов.
Один из богатейших людей Ирландии Шон Куинн решил инвестировать в московскую недвижимость. Как стало известно Бизнесу, его компания Sean Quinn Group уже купила у экс-владельца торговых центров Золотой Вавилон и заместителя председателя правления банка Славянский кредит Пааты Гамгонеишвили недостроенный бизнес-центр на ул. Ивана Франко. Кроме того, компания сейчас пытается найти подходящий объект для инвестиций в складскую недвижимость. Эксперты считают, что говорить о масштабном выходе фонда на рынок пока рано, но не исключают этой возможности.

Кроме офисной недвижимости инвесторы во главе с Шоном Куинном активно интересуются складским сегментом. Как рассказал источник, знакомый с планами Quinn Group, компания рассматривает возможность реализации в России проектов по складской недвижимости. Это еще одна из многих западных компаний, которые присматриваются к российскому складскому рынку.

Вторая попытка компании войти на российский рынок недвижимости оказалась более удачной. Как рассказал источник Бизнеса, знакомый со сделкой, недавно представители Quinn Group выкупили недостроенное здание на западе Москвы на улице Ивана Франко. Этот проект предполагает строительство офисного комплекса,- уточнил один из инвестконсультантов. По его сведениям, объект на западе столицы был продан Quinn Group бизнесменом Паатой Гамгонеишвили - экс-владельцем торговых центров Золотой Вавилон, президентом ЗАО Коммерческое агентство Гепард", зампредом совета банка Славянский кредит.

Какова будет бизнес-стратегия Quinn Group, которая позволит ей закрепиться на российском рынке, пока не ясно. Вчера Бизнесу не удалось связаться с фондом. Эксперты сомневаются, что компания пойдет по пути Raven, которая была создана акционерами только для работы в России. При этом игроки рынка считают, что желание Quinn Group прийти на российский рынок вполне оправданно.

Однако, по мнению большинства участников рынка, пока не стоит ожидать того, что Quinn Group сразу будет инвестировать так же масштабно, как этоудалось компании Стройинком-К, имеющей площадки на $600 млн, или Евразии, активы которой на рынке недвижимости оцениваются экспертами более $1 млрд.

Приход Quinn Group, как и любого другого зарубежного игрока, на российский рынок офисной и складской недвижимости логичен: эти сегменты высокодоходны и имеют потенциал для роста,- считает генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников.

Многие крупные иностранные компании ищут в России объекты для вложения,- отмечает директор по развитию бизнеса и партнер Knight Frank Андрей Петров. Он также уточнил, что в отличие от других частных фондов Quinn Group ведет активный поиск новых рынков и не ограничивается Великобританией: Шон Куинн сам активно принимает участие во всех переговорах.



Главная --> Публикации