Главная --> Публикации --> Ресин стесняется бешеных цен на квартиры в москве Технадзор за строительством участка кад достался москвичам Цены на московскую недвижимость взяли новый рубеж и остановились Новый бизнес ехтносилы Регистрация прав на недвижимость упростится

Законодатели прежде всего выполнили главные претензии застройщиков: сняли солидарную ответственность с банков и сократили ответственность девелоперов перед дольщиками. Будут соблюдены и права частных инвесторов. Госрегистрация договоров призвана свести на нет практику двойных продаж квартир в строящихся домах. Кроме того, прежде чем привлекать средства вкладчиков, застройщик обязан будет обзавестись поручительством банка. Будет решена и проблема привлечения ими средств. Помимо обычных долевых договоров, девелоперы получат право выпускать облигации под гарантию будущих квартир - жилищные сертификаты, дающие право их владельцам на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме.

30 июня Госдума в третьем чтении утвердила поправки к закону Об участии в долевом строительстве. Год назад принятие этого закона негативно сказалось на рынке недвижимости. Он серьезно ограничил застройщиков обязательствами перед инвесторами. В итоге частные инвестиции в долевое строительство сократились, повсеместно стали применяться серые схемы, а банковское кредитование отрасли сошло на нет. В стране за полтора года резко сократился объем строящегося жилья, что на фоне высокого спроса привело к небывалому росту цен на квартиры. Поправки в закон призваны исправить положение.

В то же время прекращения роста цен на жилье ждать не приходится. Дефицит предложения жилья сохранится на рынке еще как минимум год-полтора. Поправки в закон несколько уравняют в правах застройщиков и частных инвесторов, в результате чего увеличится количество вводимых объектов, - полагает Олег Репченко из аналитического центра ирн.RU. - Но на динамику цен на рынке это не повлияет. Цены продолжат расти. А Оксана Каарма считает, что неоправданно высокий рост цен на жилье должен прекратиться уже через 2-3 месяца. Дальше скорее всего произойдет стабилизация темпов прироста цены до 1-2% в месяц, полагает эксперт.
Руководство страны поставило задачу сделать ипотеку в России массовой и дешевой.

Участники рынка позитивно восприняли грядущие изменения в строительное законодательство. На мой взгляд, поправки, одобренные в третьем чтении, в основном отвечают требованиям участников рынка, - считает Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - И если нововведения вступят в силу, это может вызвать оживление рынка.

В частности, министр регионального развития В.Яковлев недавно заявил, что в рамках федеральной целевой программы Жилище процентная ставка по ипотечному кредитованию в 2008 году опустится до 10% годовых, а к 2010 году - до 8 процентов.

При этом был намечен ориентир - к 2010 году россияне должны иметь возможность получать до одного миллиона ипотечных кредитов в год. Для этого предполагается существенно снизить ипотечные проценты. Об этом сейчас только и говорят госчиновники различных уровней.

В.Ресин на брифинге после открытия международной выставки Домэкспо-2005 заявил: кредит, выдаваемый более чем под 6% годовых, - это не ипотека.

Некоторые депутаты Госдумы даже предлагают за счет субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам из дополнительных доходов федерального бюджета уже в 2006-2007 гг. снизить процентную ставку по ипотечному кредитованию жилья до уровня 6,5 процента.

Самое печальное заключается в том, что и в среде специалистов в многочисленных комментариях не для печати звучат одни и те же оценки - все это мол красивые слова и пустые обещания. Общие настроения вполне афористично подытожил представитель одного из банков: Можно пообещать ипотеку и под 0% годовых. Почему бы не пообещать, если все равно ничего для этого делать не придется?

Но реально ли такое развитие событий? Как говорится, блажен, кто верует...

НО ЧТО такое даже эти декларируемые 10-15 процентов? Это никакая не ипотека. В промышленно развитых странах процентная ставка по ипотечным кредитам значительно ниже: в Америке, например, она составляет 5-6% годовых, в Испании - 3-4% годовых (это самый низкий уровень в Европе). Наши 10-15% - это, скорее, обычный коммерческий кредит, который может быть выгодным при поездке за товаром в какие-нибудь Турцию или Китай. Если же брать под такие проценты ипотеку (а это делается, как правило, на 10-15 лет), то это становится делом просто разорительным. По сути, заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну.

Пока же сохранение высоких процентных ставок по кредитам является одной из основных причин медленного развития ипотеки в России. В настоящее время они по ипотечным кредитам в рублях в среднем составляют примерно 15-18% годовых, а по кредитам в иностранной валюте - 10-14% годовых. При этом не следует забывать, что это так называемые декларируемые ставки, эффективные за счет различных дополнительных платежей могут доходить до 18-19% годовых.

Но уровень инфляции и не думает снижаться: в планах на 2005 год значилось его сдерживание на уровне 8% годовых, но на практике этого уровня непослушная инфляция достигла уже за первые шесть месяцев. И кто после этого поверит, что в ближайшее время она вдруг возьмет и снизится?

Что можно сказать по этому поводу? Реализация планов снижения процентных ставок по ипотечным кредитам ставится в зависимость от различных факторов, в частности, от увеличения размера государственной поддержки и снижения уровня инфляции.

Теперь - несколько слов о государственной поддержке. В качестве одного из механизмов снижения процентной ставки по ипотечным кредитам называется введение системы компенсации банкам разницы между рыночной и предложенной руководством страны процентными ставками. Называется даже цифра: на предоставление госгарантий и на поддержку системы финансирования ипотечного кредитования в федеральном бюджете предусматривается 30 млрд рублей.

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам ниже уровня инфляции в принципе невозможно.

Удешевление ипотечных кредитов зависит не только от уровня инфляции в стране и размера государственной поддержки. Оно зависит и от степени качества и прозрачности документов, представляемых заемщиками банков. Это очень важный момент, имеющий прямое отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые серые и черные доходы.

Однако снижение процентной ставки - это дело обоюдоострое. С одной стороны, это стимулирует развитие ипотеки, с другой, при снижении процентных ставок спрос возрастет, так как жилье становится более доступным, а это, естественно, не может не привести к его удорожанию. Как видите, имеет место парадоксальная ситуация: становясь более доступным, жилье превращается в еще более недоступное. В данном случае поставленные высшим руководством страны задачи в виде массовости, доступности и дешевизны ипотеки превращаются в известных лебедя, рака и щуку, которые так и не смогли сдвинуть с места пресловутую телегу.

Вышеназванная специфика российского заемщика вряд ли в ближайшее время сильно изменится, следовательно, и процентная ставка по ипотечным кредитам, если вдруг и снизится (бывают же на свете дива дивные), то уж точно не для всех.

Предоставляя кредиты под неподтвержденные документально доходы, банки сильно рискуют. Совершенно очевидно, что условия такого кредитования просто обязаны быть менее выгодными, чем аналогичные, но связанные с белыми доходами. У нас в стране это выглядит примерно так: кредиты под серые и черные доходы предоставляются под завышенные проценты - до 18% годовых. А вот под белые доходы можно получить кредит по ставке в 10-11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки и являются условиями, связанными с официально подтвержденными доходами).

Проиллюстрируем это положение на примере ставки LIBOR, представляющей собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Не следует забывать также, что на размер процентных ставок огромное влияние оказывают не только внутрироссийские, но и внешние факторы.

Основываясь на оценках ряда западных экспертов, можно предположить, что ставка LIBOR USD к концу 2006 года превысит уровень в 6,5% (подобное, кстати, уже было в 2000 году). При этом ни о каком снижении процентных ставок по кредитам в России не будет и речи.

Ведущие игроки на российском рынке ипотеки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR + 1,5-3 процента. Сейчас ставка LIBOR начала повышаться и уже достигла уровня 5,49 процента. Значит, наши банки берут деньги примерно под 7-8,5 процента. Понятно, что отдавать их примерно под те же проценты им нет никакой выгоды.

Согласно данным ряда социологических опросов, свыше 60% жителей России не удовлетворены своими жилищными условиями. По логике ипотека-то и задумывалась как раз для них. Но именно они-то и получают эти самые несчастные 0-250 в месяц, а то и меньше. Так вот, для них наши рассуждения, оценки специалистов и обещания представителей власти - это, к сожалению, пустое и безнравственное сотрясание воздуха.

И наконец, самое интересное. А кто вообще сказал, что именно высокая процентная ставка сегодня является главным препятствием в развитии российской ипотеки? Перефразируя В.Ресина, можно сказать, что и срок в 5-10 лет - это не ипотека, и первоначальный взнос в 30-40% - это не ипотека, и дополнительные платежи, измеряемые тысячами долларов, - это не ипотека. И тут в голову вдруг начинают лезть крамольные мысли... а вообще, то, что имеет место в нашей стране, в которой средние доходы населения до сих пор составляют 0-250 в месяц, ипотека ли это?

Hypo Real Estate International профинансирует строительство двух складских комплексов класса А компании МЛП. Один из них МЛП-Подольск (200 000 кв. м), расположенный в 17 км от МКАД и 10 км от аэропорта Домодедово, другой аналогичный по площади МЛП Уткина Заводь, расположенный в Ленинградской области. Сумма кредита составит $300 млн. Условия сделки стороны сообщить отказались. Думаю, что кредит предполагает различные процентные ставки на разных этапах реализации проекта. Поскольку проектное финансирование от российских банков сложно получить по ставке ниже 11-12% годовых, то Hypo, скорее всего, предложил более конкурентные условия, считает замдиректора департамента инвестиций Colliers International Азамат Кумыков.

Компания Международное логистическое партнерство, акционерами которой являются структуры, близкие к Виктору Вексельбергу и Александру Мамуту, берет кредит на строительство двух складских комплексов. Hypo Real Estate International даcт ей на эти цели $300 млн. Участники рынка говорят, что это самый крупный кредит на российском рынке недвижимости с участием иностранного банка.

Западные банки все чаще кредитуют строительство объектов недвижимости в России. В июле этого года Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank заключили сделку с Capital Partners по рефинансированию кредита на 160 млн евро на строительство отеля Ritz Carlton на Тверской. Ранее тот же Hypo Real Estate дал МЛП $150 млн на строительство Ленинградского терминала, а банк Eurohypo перекредитовал на $130 млн Capital Partners и Lone Star Ventures. Эти деньги пошли на возведение логистического парка класса А Пушкино в Подмосковье.

По словам партнера МЛП Мишеля Паскалиса, выбор Hypo Real Estate в качестве кредитора обусловлен тем, что это один из первых иностранных банков, который стал выдавать кредиты на строительство. А Хэрин Такер, гендиректор Hypo Real Estate Bank International Europe, отмечает, что для банка это крупнейший кредит с момента выхода на активно развивающийся российский рынок коммерческой недвижимости. Впрочем, замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов говорит, что это самая крупная сделка с участием западного банка и для российского рынка недвижимости в целом: Это говорит об улучшении финансовой прозрачности и увеличении доверия со стороны иностранных финансовых структур. С ним согласен и Томас Дукала, замдиректора Jones Lang LaSalle. А по словам Кумыкова, данный кредит является прецедентом на российском рынке недвижимости не только потому, что он крупнейший в складском сегменте: До недавних пор западные банки воздерживались от финансирования девелоперских схем на принципах проектного финансирования, ограничиваясь инвестиционным финансированием, т. е. под залог существующих и приносящих стабильные денежные потоки объектов недвижимости.


Государство мешает региональным банкам развивать ипотечное кредитование. Такой вывод следует из аналитического доклада, подготовленного Ассоциацией региональных банков России совместно с консалтинговой группой БФИ. Основой для доклада стало анкетирование 61 банка из всех семи российских федеральных округов. Активнее всех в обследовании участвовали средние банки - с капиталом от 5 до 30 млн. евро.

Холдинг Международное логистическое партнерство (МЛП) создан два года назад для развития складских проектов в России и на Украине. Под строительство каждого терминала создается отдельная компания. В МЛП, в частности, входит компания Pascalis Gardner Partner, созданная Мишелем Паскалисом, бывшим руководителем компании Jones Lang LaSalle в Центральной и Восточной Европе, и Брюсом Гарднером, бывшим партнером Renaissance Capital. Примерно по 30% акций компании владеют Ренова-Капитал, украинская группа Приват и структуры, близкие к Александру Мамуту. Среди проектов компании Ленинградский терминал (200 000 кв. м) на Ленинградском шоссе и комплекс МЛП Чайка (100 000 кв. м) в Киеве.

Но будущее этого бизнеса внушает серьезные опасения у региональных банкиров. Почти половина опрошенных оценили ипотечный бизнес как перспективный, но неустойчивый.

Их доля в выборке составила более половины всех участников. Доля ипотечных ссуд в балансах опрошенных региональных банков составляет 22,7%. Это почти в два раза больше, чем у московских банков. И хотя две трети всего национального ипотечного кредита сосредоточено именно в Москве, для региональных банков ипотечное кредитование играет куда более важную роль.

В результате ипотечным кредитованием в стране занимаются две сотни банков, тысяча остальных лишь наблюдает за этим. Между тем, по расчетам Международной финансовой корпорации (IFC), для минимального удовлетворения спроса на ипотеку банки должны выдать населению кредитов примерно на сумму 650 млрд. долларов. Нынешнюю же емкость ипотечного рынка IFC оценивает в 355-455 млрд. долларов, хотя состояние счетов не позволяет сделать вывод о том, сколько людей сегодня способны сделать первоначальный взнос.

До сих пор ипотечное кредитование остается сложным бизнесом для региональных банков. Это пока еще весьма дорогое удовольствие для самих банков, требующее серьезных финансовых ресурсов. Данные о структуре портфелей розничных ссуд по разным группам банков позволяют говорить о том, что возможность активно работать на сегменте ипотечного кредитования имеют только крупные и средние банки, - пишут авторы доклада.

Без целевых программ государственного уровня рассчитывать, что что-то произойдет само по себе, невозможно, - утверждает президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. И государство готово придти на помощь развитию ипотеки. Но, судя по результатам исследования, региональные банки серьезно опасаются, что последствия этой помощи могут попросту уничтожить их нормальный бизнес.

Обслужить этот рынок российские региональные банки, безусловно, не смогут - возможностями для рефинансирования они просто не обладают.

По мнению опрошенных Газетой экспертов, развитие государственных ипотечных программ приведет к большей консолидации банковского бизнеса и его огосударствлению. Скорее всего, на рынке ипотеки будут доминировать государственные банки - в силу наличия больших ресурсов и филиальной сети, - уверен эксперт инвестиционной компании ФИНАМ Павел Молчанов. - Даже банки, специализирующиеся на ипотеке, вряд ли смогут принципиально изменить ситуацию.

Банки, по всей видимости, неоднозначно относятся к предпринимаемым сейчас мерам в области государственного стимулирования спроса на жилье, - пишут авторы доклада. - Снижение ставки по кредитам, рефинансируемым Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также расширение активности государственных банков, обладающих неоспоримым преимуществом в возможностях кредитования, могут вскоре негативно повлиять на позиции региональных банков в сфере ипотеки.



Главная --> Публикации