Главная --> Публикации --> Обмен и ипотека нашли друг друга Время строить отели Коттеджные поселки: лучше меньше, да лучше Выжить в центре может любой магазин – все зависит от старания владельцев Нижегородское направление не участвует в ценовой гонке

Виновный в недоступности жилья наказан

Чтобы оживить национальный проект по созданию доступного жилья, власти предлагают кредитным организациям создавать более привлекательные для населения ипотечные продукты. Однако банки не готовы к значительному снижению процентов и увеличению сроков кредитов. А само развитие ипотеки приведет только к дальнейшему росту стоимости жилья.

Между тем реанимацию программы власти начали именно с этого. 6 июня стало известно, что от занимаемого поста освобожден замминистра регионального развития Владимир Аверченко. Он лишь формально отвечал в министерстве за нацпроект, но кто-то должен был ответить за его срыв, - пишут Ведомости в номере от 7 июня. Среди прочих размышлений о причинах отставки высказывается предположение, что отставка замминистра связана с желанием освободить место для более сильного управленца. Однако последовавшие новости скорее обескуражили, чем обнадежили.

Вы когда-нибудь пытались разогнать автомобиль, в который залили некачественный бензин? Педаль газа уже в полу, а на спидометре все те же 60 км/ч. Что-то похожее происходит сейчас и с национальным проектом Доступное жилье. Можно поменять водителя, хотя опытные автолюбители знают - быстрее машина не поедет.

9 июня газета Взгляд сообщила, что Президент РФ выразил недовольство темпами роста ипотечного кредитования. Несмотря на многочисленные и оптимистичные заявления о том, что ипотека движется по стране семимильными шагами, цифры далеко не впечатляют. С 1994 по 2006 год сумма выданных кредитов выросла всего в 3,5 раза - до 56,3 миллиарда рублей. За неполные шесть месяцев текущего года, благодаря реализации программы Доступное жилье, эта цифра возросла более чем в два раза, до 116 миллиардов.

Если продолжать сравнения на автомобильную тематику, предложено было не прочистить бензобак и всю топливную систему, а в дальнейшем еще и сменить бензоколонку, а поменять, например, свечи.

Идея более чем ясная. Доступное жилье необязательно должно быть дешевым. В конце концов, дешевизна - понятие относительное. Гораздо важнее иметь возможность получить кредит на устраивающий тебя разумный срок и под разумные проценты. Во всяком случае, западные страны, в которых ипотека уже явление состоявшееся, а не формирующееся, смогли поставить дело так, что и волки (организации, выдающие кредиты) сыты, и овцы (получатели кредитов) целы.

Бег на месте

Второй проблемой становится рост цен, связанный с увеличением спроса, вызванного ипотекой. Выданные за полгода в качестве ипотечных кредитов 60 миллиардов рублей - цифра внушительная, особенно на фоне прошлых сомнительных достижений. Однако за это же время цены на столичное жилье, например, выросли более чем на 40 процентов. Конечно, прямой корелляции между двумя явлениями нет, но любой школьник, читавший учебник экономики, может понять, что при условии дефицита предложения повышение спроса по определению вызовет рост цен.

Но в нашем случае ситуация все больше начинает напоминать бег на месте. Года два назад, когда ипотека стала входить (точнее, ее стали вводить) в моду, было замечено, что, несмотря на все теоретические достоинства, она может столкнуться с вполне практическими проблемами. Первая - отсутствие у российских кредитных организаций длинных денег. За последние пару лет многие банки стали так широко использовать потребительское кредитование, что стало ясно - пока этим самым длинным деньгам просто неоткуда взяться, потому что гораздо выгоднее торговать короткими.

Дешевле не будет...

Получается, что за прошедшие два года, по сути, ничего не изменилось. Остаются те же проблемы, для которых предлагаются решения, ранее признанные неэффективными. А покупателям по-прежнему приходится жаловаться на дефицит жилья, дороговизну и краткосрочность ипотечных кредитов.

Пока что не идет речи и об удешевлении кредитов. Несмотря на то, что некоторые банки активно рекламируют снижение ставок, на деле этого не происходит. Отправляясь за кредитом в банк, который объявил ипотеку по ставке от 9%, клиенты должны понимать, что отвечать критериям такой программы сможет не каждый, - указывает представитель одной из банковских структур.

И, судя по всему, в ближайшем будущем эти жалобы не прекратятся. Несмотря на то, что Ведомости от 13 июня сообщают, что многие банки идут на смягчение своих кредитных схем, к реальному улучшению ситуации для заемщиков это не приводит. С учетом нынешнего лавинообразного роста цен на московское жилье клиентам необходимы крупные и длинные кредиты. Газета пишет, что сами банкиры признают - такого продукта на рынке нет. Срок в 25 лет - в большей степени маркетинговый ход банков. По расчетам Городского ипотечного банка, заемщик с доходом 2000 долларов в месяц может претендовать на кредит в размере 72000 долларов при сроке займа 10 лет. А при кредитовании на 15 лет максимальная сумма кредита составит 87000, на 20 лет - 93000, а на 25 лет она увеличится всего на 2500 до 95500 долларов, - указывает автор.

...и не надо

Финанс в номере за неделю с 12 по 18 июня пишет еще об одной проблеме, с которой сталкиваются многие из тех, кто претендует на покупку жилья на первичном рынке. Несмотря на то, что конкуренция на московском рынке ипотеки растет, лишь немногие кредиторы соглашаются работать с новостройками. Но и они предлагают, мягко говоря, не слишком выгодные условия, - пишет автор, делящийся собственным опытом приобретения нового жилья в кредит.

В ожидании перемен

Газета Коммерсантъ в номере от 19 июня предупреждает, что надеяться на серьезное снижение ставок по кредитам не стоит - они и так уже снизились, причем не из-за естественных факторов, а по причине прихода серьезных конкурентов, которые изменили рынок. Впрочем, пока не произошло никаких перемен у строителей, отсутствие сверхпривлекательных предложений по кредитам должно радовать. Страшно предположить, что было бы с ценами, стань ипотека по-настоящему массовой и доступной. Не случайно аналитик, мнение которого приводит издание, говорит, что в ситуации, когда жилье дорожает такими темпами, никакая ипотека не поможет.

В мае темпы роста упали с 9,3 до 6,7 процента. Цифры обнадеживающие, но не успокаивающие. Совершенно понятно, что рост на уровне 9-10% - запредельный, и он не идет на пользу всему рынку. Падение до 6-7 процентов - такой же повод для радости, как если на смену очень плохой погоде приходит просто плохая. Радоваться в этом случае может только оптимист. Впрочем, определенные поводы для этого оптимизма действительно есть.

В самом деле, с начала года стоимость квадратного метра в Москве выросла уже на тысячу долларов. Подмосковная недвижимость также дорожает гигантскими темпами. Что неудивительно: вслед за дефицитом в нижнем ценовом сегменте на первичном рынке наблюдается и снижение объемов предложения на вторичке. Прогнозы о том, что будет дальше, разнятся.

Дефицит покупателей

Так, Независимая газета в номере от 15 июня, пишет, что аналитики некоторых строительных компаний соглашаются, что начавшееся в мае снижение темпов - не результат влияния сезонного фактора. Пока что рано говорить о том, что замедление может стать более или менее долгосрочной тенденцией. Не стоит тешить себя и надеждами, что в настоящее время ситуация похожа на ту, что была весной 2004 года, после чего на рынке на год воцарился штиль. А вот тот факт, что несмотря на сохраняющийся дефицит ажиотаж спадает, может действительно благоприятно повлиять на рынок.

Эта ситуация уже проявилась в экономклассе на первичном рынке. Газета в номере от 22 июня пишет, что значительное число покупателей в этом сегменте уже переориентировалось на Подмосковье, где можно за ту же сумму найти гораздо лучшее предложение. Как считает эксперт, прослеживается явная психологическая неготовность платить за квартиру те суммы, которые требуют сегодня продавцы. Вообще, большинство аналитиков возвращается к умеренным прогнозам - вакханалии цен первых шести месяцев во втором полугодии не будет, однако о стагнации речи также не идет. Цифры колеблются в районе 1-2% в месяц, хотя есть мнение, что планка на уровне 4 тысяч долларов будет преодолена уже в этом году.

В одном из прошлых обзоров мы говорили о том, что волна роста обязательно смоет большой пласт покупателей. Одни отложат покупку из-за нехватки средств. Другие, напротив, поторопятся, понимая, что дешевле не будет. Но при столь высоких темпах роста цен, неподкрепленных ни адекватным ростом благосостояния, ни предложением на рынке кредитования, на их место не придут другие.

Дольщиков защитят повышением цен

То, что российский рынок жилья живет по собственным законам, известно практически всем. Это подтвердил французский физик, об исследование которого рассказала 13 июня газета Взгляд. Итоги, к которым пришел ученый, новизной не отличались - получилась достаточно стандартная схема, при которой семилетний рост сменяет трехгодичный период стагнации и падения. Интересно другое. Российские риэлторы заявили, что в нашей стране эта схема работать не будет - по их мнению, цикл следует увеличить с 10 до 15 лет.

Вопрос, портящий немосквичей

Скандал с обманутыми вкладчиками если не завершается, то, по крайней мере, близится к развязке. В июне стало известно, что Правительство Москвы все-таки смогло найти строителей, согласившихся на роль достройщиков - в обмен на будущие преференции или без оных. Впрочем, говорить о полном и адекватном решении проблемы не приходится. Как пишут Известия (19 июня), в перечне конфликтных адресов, с которыми работает столичное правительство, отсутствуют объекты, возводимые по заказу федеральных ведомств. Не включены в этот список и жертвы двойных продаж. Таким образом, количество пострадавших искусственно снизилось с 6 тысяч (по данным независимых комитетов) до 180 Что, впрочем, можно было предполагать - найти добровольцев на такую благотворительную стройку нелегко, даже обладая ресурсами московского правительства.

Тем более, что для дешевого сегмента было озвучено новое предложение. Заключается оно в том, чтобы построить большое количество мотелей-перехватчиков вокруг МКАД. Делается это для того, чтобы привлечь автотуристов, но, как пишет вгляд, основными гостями этих отелей станут иногородние представители малого бизнеса и дальнобойщики, в то время как задекларированная целевая аудитория скорее предпочтет переночевать ближе к центру города, хотя это и будет стоить дороже.
Бурные темпы развития российской экономики, наблюдаемые с начала нашего века, сделали возможным формирование достаточно многочисленного среднего класса, правда, только в Москве и отчасти в Санкт-Петербурге. Однако в настоящее время эта тенденция прослеживается и в крупных российских городах. Ситуацию на столичном рынке жилья Собственник освещает регулярно. Сегодня же разговор пойдет о строительстве в других городах России нам стало интересно узнать, в каких домах будут жить представители регионального среднего класса

Не как все - это определение в последнее время очень хорошо применимо к столице. Сначала мы столкнулись с дефицитом в наиболее востребованном сегменте жилья. Теперь нехватку предложения создают на рынке гостиничной недвижимости. Трехзвездочные гостиницы закрываются сегодня, новые койко-места того же уровня в строй будут вводиться в будущем, а в это время туристам остается выбор между 4 и 5 звездами. Богатый выбор с точки зрения предложения, но не радующий глаз потребителя ценами. Как пишет Взгляд (номер от 14 июня), мэр Москвы Юрий Лужков пообещал, что в ближайшее время ситуация улучшится. До конца года в эксплуатацию будут введены 15 гостиниц, большая часть которых будет соответствовать уровню три звезды, в будущем году мы построим около полусотни гостиниц, а дальше Москва будет прирастать количеством гостиниц по две в месяц, - пообещал градоначальник. Возможно, так оно и будет, хотя также задекларированная мэром проблема нехватки земель под гостиничную застройку дает повод задуматься - а не решат ли в итоге чиновники отдать имеющиеся участки под более дорогие отели?

Об увеличении темпов строительства в регионах сегодня говорится много. В настоящее время нет ни одного субъекта в России, в котором бы администрация не ставила перед собой задачу удвоения объемов вводимого жилья. И надо отметить, что в большинстве случаев предпосылки для выполнения этой задачи есть, считает генеральный директор ЗАО ПИК-регион Сергей Канаев.

Темпы строительства

Однако, несмотря на всю перспективность регионального рынка, на сегодняшний день приходится констатировать, что даже в городах-миллионниках не хватает качественного жилья. Общий объем вводимого жилья относительно невелик не только по сравнению с российскими городами федерального значения, но и на фоне, например, подмосковного строительства так, город Дмитров, население которого составляет всего 80 000 человек, опережает Москву по темпам строительства, отмечает Сергей Канаев.

По словам проект-менеджера Delta estate Олега Анцибора, тенденция активной застройки наиболее четко прослеживается в крупных российских городах, так называемых миллионниках, в районах, где созданы крупные топливно-энергетические комплексы, и, конечно, в курортных областях Причерноморья.

В прошлом году, например, в Нижнем Новгороде и Волгограде было введено примерно по 280 тыс. кв. м жилья. Несмотря на предпринимаемые усилия со стороны администраций и местных застройщиков по увеличению объемов ввода, в этих городах еще предстоит преодолеть рубеж 20-летней давности (для Нижнего Новгорода 558 тыс. кв. м, для Волгограда 396 тыс. кв. м). Средняя цифра объемов ввода жилья в наиболее привлекательном секторе многоквартирных домов для Ростова-на-Дону и Краснодара колеблется в пределах 370 тыс. кв. м.

К сожалению, говорить о сопоставимых со столицами и Подмосковьем темпах строительства в других регионах пока преждевременно. По словам пиар-директора ГК Пересвет-Групп Ирины Наумовой, если сравнить совокупные параметры по Ростову-на-Дону, Нижнему Новгороду, Волгограду, Краснодару с показателями по Московской области, то получится, что на каждого жителя в перечисленных городах в 2002 году было введено на 40 % меньше жилья, чем в Подмосковье, и эта тенденция продолжает сохраняться.

Что строится

В пересчете на душу населения коэффициент нового строительства колеблется в пределах от 0,21/0,28 кв. м на душу населения в год (для Нижнего Новгорода/Волгограда) до 0,35 для Ростова-на-Дону, что свидетельствует о наличии незанятых ниш и огромном потенциале развития. Несколько особняком здесь стоит Краснодар, где коэффициент строительства жилья сопоставим с показателем для Москвы и составляет 0,47 кв. м/чел. в год, что говорит о достаточно высокой строительной активности и определенной насыщаемости рынка, отмечает Наумова.

В то же время, по словам Ирины Наумовой, несмотря на то что множество строящихся в регионах объектов позиционируются как элитные (например, Даймонд Билдинг ($ 2000 за кв. м) и Волжские Паруса ($ 2000 за кв. м) в Волгограде, Премьер ($ 1700 за кв. м) в Нижнем Новгороде, Наутилус ($ 1600 за кв. м) в Краснодаре), в действительности эти объекты не могут быть отнесены к элитным по представлениям московского рынка. Препятствуют как качество исполнения, размеры, так и местоположение. Ниша элитного жилья в российской провинции остается свободной, за исключением Нижнего Новгорода и Краснодара, в остальных городах речь может идти об объектах бизнес-класса.

Говоря о строительстве в регионах, стоит обратить внимание и на то, какое именно жилье возводится сегодня на российских просторах. По мнению Сергея Канаева, именно возможности крупных столичных домостроительных комбинатов делают возможным застройку Московского региона различными сериями домов, в том числе и индустриальными. В регионах же предпочтение отдают индивидуальным проектам. Это лучше по качеству, но дольше по времени. Поэтому и объемы вводимого жилья ниже, чем в столице, резюмирует Канаев.

Куда вкладывать

Как правило, для диверсификации рисков компании начинают бизнес в регионах с набора точечных объектов эконом- и бизнес-класса и лишь впоследствии рассматривают возможность освоения ниши комплексной застройки микрорайонов. Необходимо понимать, что себестоимость комплексной застройки все равно ниже точечной при прочих равных условиях. Эффект экономии на масштабе съедается просто огромными затратами на инженерную подготовку и магистральные сети при их строительстве за счет инвестора, считает Ирина Наумова.

Кроме того, известно, что срок окупаемости проекта зависит не только от сроков реализации и себестоимости, но и не в последнюю очередь от наличия обременений на участке а в этом вопросе в регионах своя специфика. Как рассказала Собственнику Ирина Наумова, одним из наименее обременительных с данной точки зрения городов для инвестора является Волгоград, где доля города составляет 12 % от полезной площади квартир, из этой суммы вычитаются все подтвержденные затраты инвестора на отселение, строительство объектов инженерной и прочей инфраструктуры. В других городах инвестору приходится сложнее. Так, в Ростове-на-Дону городские власти забирают себе 10 % безвозмездно, еще 10 % следует зарезервировать для выкупа по себестоимости.

После реализации московских проектов застройщик реально может рассчитывать на 40 % прибыли О выгодности строительства за пределами столицы и области свидетельствуют простые цифры: после реализации московских проектов застройщик реально может рассчитывать на 40 % прибыли от вложенных в объект инвестиций, сумма прибыли в региональные постройки может составлять 100 % и даже 120 %, как говорит Олег Анцибор. В то же время, по словам Сергея Канаева, работа в регионах значительно менее прибыльна, чем в столице. Причина этого состоит в том, что себестоимость имеет тенденцию к сближению с московской, а покупательская способность растет в регионах по-прежнему достаточно медленно, считает генеральный директор ЗАО ПИК-регион.

Региональные власти в целом охотнее, чем столичные, идут на контакт с инвесторамиСтоит отметить, что хотя региональные власти в целом охотнее, чем столичные, идут на контакт с инвесторами, что значительно облегчает процедуру оформления юридических документов, проблемы, характерные для столичного рынка, имеют место и здесь. Когда московские инвесторы стали активно осваивать региональный строительный рынок, то и проблемы стали возникать, характерные для столичных застройщиков. Основные проблемы связаны с получением хороших земельных участков. Борьба за них идет нешуточная, что приводит к некоему дефициту площадей и формированию конкуренции среди участников рынка. Длительность прохождения административного барьера тоже не лучшим образом сказывается на сроках реализации проектов, отмечает Олег Анцибор.

В среднем получается, что доля города составляет около 15 %, причем в денежный эквивалент доли города можно зачесть только затраты на отселение. Хуже всего для инвестора дела обстоят в Нижнем Новгороде доля города доходит до 30 %, в среднем не менее 20 %. В зачет можно пустить расселение, да и то с хитрыми понижающими коэффициентами, затраты на инженерные сети засчитываются в минимальном размере. При примерно равных индексах цен на рынке недвижимости (рынок новостроек точечной застройки) в данных городах доходность составляет: в Волгограде до 25 % в год, Ростове-на-Дону до 20 %, Нижнем Новгороде до 15 %, отмечает Наумова.

На российском рынке недвижимости не только столичный регион является привлекательным для девелоперов и инвесторов. Некоторые из них предпочитают вкладывать свои средства в более живописное, чем московские улицы, Черноморское побережье, например в Сочи. Сочи неизменно интересует москвичей, и порядка 50 % жилья покупается именно ими, остальное распределяется между местными жителями и жителями ЮФО. На сегодняшний день наблюдается очень высокий интерес к инвестициям в недвижимость этого города, рассказывает коммерческий директор компании СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев.

Что касается наиболее привлекательных для инвесторов регионов, учитывая такие показатели, как численность населения, общая площадь жилого фонда, объемы годового ввода жилья, промышленного производства, инвестиций в основной капитал, оборот розничной торговли, можно назвать лидерами Центральный, Приволжский, Южный и отчасти Уральский федеральные округа и прежде всего такие города, как Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Волгоград, Краснодар, Липецк, Саратов, Челябинск.

По мнению экспертов, главными покупателями недвижимости в Сочи являются мужчины в возрасте от 30 до 55 лет, которых привлекают небольшие однокомнатные или двухкомнатные квартиры общей площадью до 100 квадратных метров.

Кто покупает

Что почем?

Новостройки бизнес-класса являются на сегодняшний день наиболее востребованными. Данный сегмент равен практически половине от общего числа обращений. Также необходимо отметить тот факт, что к объектам элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса проявляют интерес в большей степени москвичи, добавляет генеральный директор компании Аста Элит Андрей Морозов. Однако, по словам Дмитрия Шмелева, динамичное развитие экономики и инфраструктуры города влечет за собой рост жилищного строительства всех категорий от элитных жилых комплексов до экономкласса.

Цена за квадратный метр в многоквартирном жилом доме зависит от этажа, от расположения квартиры на этаже и предлагаемых условий по срокам оплаты. На данный момент средняя цена квадратного метра для элитных жилых комплексов в центре Сочи составляет 2865 у. е. В свою очередь средняя стоимость квадратного метра в новостройке бизнес-класса $ 1223, считает Андрей Морозов.

Как и в любом другом месте, в Сочи цена квадратного метра зависит прежде всего от местоположения и типа дома. Наиболее высокая стоимость квадратного метра в строящихся объектах наблюдается в Центральном и Хостинском районах города. Данные районы в инвестиционном плане оцениваются как наиболее перспективные. На рынке строящейся жилой недвижимости в Центральном районе Сочи есть предложения в монолитных домах от $ 1000 за квадратный метр, говорит Андрей Морозов. В свою очередь Дмитрий Шмелев называет и более высокие цены. По его данным, в самых дорогих новостройках рядом с морем стоимость квадратного метра варьируется от $ 3000 до $ 12 000, в сегменте бизнес-класса от $ 1200 до $ 2500 тысяч, а в экономклассе этот показатель составляет $ 1000-1200 за квадратный метр. При этом стоимость машино-места в паркинге в среднем равна $ 20 тысячам, но в элитных жилых комплексах этот показатель может доходить до $ 80 тысяч.

Интересные объекты

При этом, по данным аналитиков компании СТ Групп Регион, рост цен на сочинскую недвижимость сохраняется на уровне 40-45 % в год, и, по их прогнозам, цены будут продолжать расти. По словам Дмитрия Шмелева, вложения в землю и квадратные метры жилья на побережье Черного моря на сегодняшний день являются одними из наиболее рентабельных в России как для частных потребителей, так и для крупных инвестиционно-строительных компаний.

В свою очередь компания СТ Групп Регион ведет в черноморском городе строительство нескольких своих объектов. В сегменте бизнес-класса здесь будет представлен жилой комплекс Sunny Hill на улице Невской, переменной этажности общей площадью 20 тысяч квадратных метров. Этот дом расположен на возвышенности, недалеко от побережья, а в самом здании предусмотрены так называемые французские окна от пола до потолка. За 5 месяцев с начала продаж цены на квартиры в этом доме выросли на 25 % и в настоящий момент составляют $ 1500 за квадратный метр. В результате уже продано около 30 % квартир.

К наиболее интересным сочинским проектам жилой недвижимости Дмитрий Шмелев относит жилые комплексы Александрийский маяк, Новая Александрия и Идеал Хаус. Эти здания будут построены в Центральном и Хостинском районах города на расстоянии от 70 до 300 метров от моря. Комплексы предложат будущим жильцам богатую инфраструктуру с широкими возможностями для круглогодичного отдыха. Объекты после ввода в эксплуатацию будут управляться профессиональными компаниями, которые обеспечат жильцам максимально комфортное проживание, рассказывает эксперт.

Что касается более бюджетных объектов, из данного сегмента в районе Лазаревское представлен монолитно-кирпичный комплекс бизнес-класса Coral House общей площадью 44 тысячи квадратных метров, спроектированный по индивидуальному проекту и состоящий из 7 отдельных секций. Из окон дома открывается вид на море, а само здание окрашено в оранжевый цвет. Продажи квартир в этом доме начались совсем недавно, и цена квадратного метра составляет всего от $ 93

На улице Орджоникидзе компания строит элитный жилой комплекс премиум-класса Sea Plaza, который должен стать первым сочинским небоскребом. Фасад комплекса выходит на знаменитую Пушкинскую аллею, а интерьеры холлов разработаны одним из ведущих дизайнерских бюро Израиля. Примечательно, что в комплексе предусмотрены 2 бассейна: внутренний и наружный с подогревом, а также все необходимые компоненты инфраструктуры.

Время - деньги

В целом, в настоящий момент в городе ведется строительство 55 объектов жилой недвижимости, большая часть которых возводится московскими инвестиционно-строительными компаниями, отмечает проект-менеджер компании Delta Estate, строящей в Сочи жилой комплекс Royal Park, Олег Анцибор. Для сравнения: в Москве сегодня около 400 новостроек, что в процентном отношении к количеству жителей двух этих городов говорит о превосходстве Сочи по объему вводимых площадей.
Доля альтернативных сделок, которые еще год назад составляли порядка 80% от всех операций на вторичном рынке жилья в Москве, на фоне стремительного роста цен сократилась, по оценкам экспертов, в 2-3 раза. Специалисты подчеркивают, что выстраивать схемы одновременной продажи одной квартиры и покупки другой становится все сложнее. Они советуют своим клиентам сначала приобретать новое жилье, а затем подыскивать покупателя старой квартиры.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев рассказывает, что средний срок экспозиции на вторичном рынке сейчас снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 68 до 38 дней. Причем прямая продажа свободной квартиры, по его словам, происходит еще быстрее - буквально за неделю - десять дней.

Основные проблемы при заключении альтернативной сделки сегодня связаны со сроками выстраивания цепочки. Дело в том, что пока агент подбирает варианты купли-продажи и пытается согласовать интересы участников альтернативы, цены на жилье возрастают, и участвующие в сделке продавцы меняют сценарий уже по ходу пьесы - разрушая тем самым всю схему.

По оценке директора департамента вторичной недвижимости корпорации МИЭЛЬ-Недвижимость Андрея Троицкого, чтобы собрать все звенья альтернативной цепочки, с момента нахождения покупателя квартиры до выхода на заключение договора, нужно не меньше двух месяцев. А сложный разъезд может занять и до года, - объясняет он.

Вместе с тем, - оговаривается эксперт, - если сделка обременена альтернативным жильем, период продажи увеличивается до 3 месяцев, хотя агент заранее размещает информацию о реализуемом объекте.

Срок экспозиции на рынке практически полностью зависит от ценовых ожиданий продавца, его готовности идти навстречу рыночным тенденциям, - утверждает В. Баринец. - Между тем, высокие темпы роста цен на жилье сильно влияют на поведение собственника квартиры. Некоторые, чувствуя, что количество заинтересованных покупателей велико, продолжают повышать цену. Постепенно они отрываются от ценовой реальности, и перед ними встает проблема, что квартирой вроде бы интересуются, но покупать не спешат. Другие, напротив, выставляют адекватную цену и находят покупателей за пару недель.

Но в ситуации растущего рынка ни у продавцов, ни у покупателей альтернативных квартир такого временного запаса просто быть не может, - отмечает директор по продажам бюро недвижимости Агент 002 Валерий Баринец. По его словам, в сегодняшней ситуации, если риэлтор не может собрать альтернативу за два-три месяца, то провести такую сделку вообще не удастся.

Участники рынка недвижимости подчеркивают, что альтернативные схемы продажи квартир базируются на предварительных устных договоренностях сторон. Однако в условиях роста цен на квартиры, продавцам недвижимости сложно избежать соблазна и соблюсти прежнюю договоренность.

Лишние звенья

По ее словам, возврат задатков за квартиру накануне заключения альтернативных сделок случается сегодня в 10 - 15% случаев. Это особенно бьет по карману тех покупателей, которые при покупке новой квартиры используют еще и ипотечный кредит, так как в этом случае они теряют средства за оценку и страхование квартиры, - поясняет И.Радченко.

Альтернативная сделка с длинной цепочкой до 5-6 квартир возможна только при относительно стабильном рынке. В последнее время очень часто бывает, что продавец, уже получивший аванс за выставленную на продажу квартиру, может передумать перед самой сделкой. Он заключает новый договор не с альтернативщиком, а с прямым покупателем, который готов заплатить за квартиру на несколько тысяч долларов больше, - говорит генеральный директор агентства недвижимости Лаурел Ирина Радченко.

Как отмечает первый вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Михаил Гороховский, от неисполнения обязательств участников альтернативных сделок сложно застраховаться. Он также добавляет, что альтернативные схемы не только небезопасны в финансовом отношении (деньги выдаются на руки только в начале цепочки, а затем передаются по всем звеньям), но и повышают трудозатраты агента.

В то же время эксперт напоминает, что в подобной ситуации агентство недвижимости может помочь своему клиенту возместить ущерб: В каждом конкретном случае мы пытаемся взыскать убытки с виновника срыва сделки. Так, недавно у нас был опыт судебной тяжбы, в результате которой квартира была арестована с тем, чтобы ее не продали другому покупателю.

Единственный выход здесь - бороться с самими такими сделками, особенно на фазе роста цен, - делает вывод эксперт. По словам М.Гороховского, в его компании альтернативные схемы сейчас составляют около 30%, тогда как в прошлом году на их долю приходилось 50% сделок. В других компаниях называют иные цифры - от 40 до 70% от общего числа сделок, но также подтверждают устойчивость тенденции по снижению доли альтернатив.

М.Гороховский рассказывает, что в его практике случались альтернативные сделки с участием пятидесяти человек, причем в таких случаях компания-посредник должна была разбить сделку на несколько этапов, поддерживая часть схемы собственными средствами.

Как признался в беседе с Интерфаксом В.Баринец, чтобы не пугать клиента, посредники не всегда рассказывают ему о сложности сделки, в которой он является одной из сторон. О количестве звеньев в альтернативной схеме можно и не знать, - говорит он. - Некоторые контрагенты, представляющие противоположную сторону сделки, намеренно скрывают их число. А сколько человек реально принимает участие в сделке, выясняется уже в банке при закладке денег.

Эту тенденцию поддерживают и продавцы свободных квартир, которым выгоднее иметь дело с прямым покупателем. Владельцы свободных квартир просто не хотят иметь дело с участниками альтернативных сделок, - считает А.Троицкий. По его словам, собственники, чье жилье не имеет обременения, стараются продать его как можно быстрее.

Эксперты Интерфакса объясняют, что при альтернативной сделке покупатель имеет шанс приобрести квартиру на 5% ниже ее рыночной цены. Однако, если альтернатива распадется вы рискуете потерять гораздо больше. Ведь за те несколько месяцев, в течение которых вы ждали завершения сделки, стоимость жилья поднимется на 10-20%, - предупреждают они.

Альтернатива в кредит

Все эксперты, опрошенные агентством, советуют участникам альтернативных схем (по подсчетам аналитиков, 45-50% таких сделок рассчитано на улучшение жилищных условий их участников) отказаться от привычного в таких случаях порядка действий. Они утверждают, что сначала надо купить новое жилье и только после этого продавать уже имеющееся.

При заключении альтернативных сделок минимизация издержек часто отходит на второй план. Например, расходы по сбору справок и проверок квартир вряд ли кто-нибудь возместит. Вообще в таких случаях надо быть готовыми к дополнительным расходам, - говорит директор департамента территориальных отделений ЗАО МИАН - Агентство недвижимости Елена Бармина.

Тем, у кого нет свободных средств для покупки нового жилья, специалисты предлагают рассмотреть возможность привлечения банковского кредита. Однако, по словам Михаила Бусыгина, начальника управления развития бизнеса Городского ипотечного банка, при нынешних ценах на недвижимость немногие клиенты могут оплатить первоначальный взнос за счет собственных накоплений, а не за счет продажи старого жилья. При средней стоимости двухкомнатной квартиры в Москве в районе $180 тыс., сумма минимального 15-процентного первоначального взноса составит около $27 тыс. - далеко не у всех есть такие накопления.

Одна из основных сложностей альтернативных сделок заключается в появлении заметной разницы между реализуемой и приобретаемой квартирой. Иными словами, пока старое жилье продастся, новое заметно подорожает - придется увеличивать доплату, что не всегда возможно. Для однокомнатной квартиры за $100 тыс. при росте цен в 10% в месяц это означало бы доплату $2 тыс. за неделю или $10 тыс. за месяц, - объясняют эксперты.

Чтобы решить эту проблему, говорит М.Гороховский, Московская ассоциация риэлторов ведет работу с банками, целью которой является создание новых ипотечных и кредитных продуктов, позволяющих осуществлять альтернативные сделки с помощью ссуд.

По его данным, сейчас более половины ипотечных договоров в его организации выдается на покупку квартиры по альтернативе. Однако, констатирует собеседник Интерфакса, даже при условии получения ипотечного кредита не каждый желающий купить новую квартиру по альтернативе сможет это сделать: только чуть более 50% клиентов Городского ипотечного банка, получившие одобрение кредитной организации и подобравшие квартиру, доходят до сделки. Остальные, по словам М.Бусыгина, просто не успевают за ростом цен.

Подобные продукты уже появились или готовятся к появлению в нескольких банках. Так, Фора-банк предлагает своим клиентам валютный кредит Фора-обмен, условия которого предполагают, что клиент этой кредитной организации сможет получить заем на 100-процентную стоимость квартиры, которую он хочет приобрести в собственность.

У москвичей должна появиться возможность сначала купить квартиру на заемные средства, сделать в ней ремонт, переехать, а потом продать свою старую, сильно подросшую в цене, и из этих денег выплатить весь долг банку или его часть, а остаток переоформить в ипотечный кредит, - считает эксперт.

Таким образом, наши заемщики имеют возможность избежать негативных сторон альтернативной сделки и смогут заработать на продаже своего старого жилья за счет роста цен недвижимость в период переезда, - считает А.Федулов.

По словам начальника отдела ипотечного кредитования этого банка Алексея Федулова, заемщики получают возможность переехать в новую квартиру в течение полугода после ее приобретения, но пока прежняя квартира не продана, они платят повышенную процентную ставку в размере 13-14% от суммы кредита. После того, как клиент банка продаст старое жилье, процентная ставка снижается до 10,5%.

Вместе с тем, по мнению И.Радченко, существуют возможности и внебанковского финансирования альтернативной сделки. Она отмечает, что если агентству недвижимости интересна старая квартира альтернативщика, то оно может само выкупить ее у своего клиента, а затем продать ее на наиболее выгодных и удобных для себя условиях.

Глава управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24 Мария Серова рассказывает, что в банке проходит тестирование продукта, рассчитанного на тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Он ориентирован на две категории заемщиков. Первая - люди, зарплата которых не позволяет сначала приобрести более дорогую квартиру, а уже потом заниматься продажей своего жилья. Вторая - те, чей доход достаточен для обслуживания кредита на приобретение новой квартиры и без продажи уже имеющегося жилья, но у них не хватает собственных средств для внесения первоначального взноса. В обоих случаях кредиты выдаются на 100% стоимости жилья, а в залог банк берет обе квартиры, для первого случая на период продажи прежнего жилья устанавливается льготный график погашения кредита.

Но не стоит надеяться, что новые хозяева вашей квартиры согласятся ждать слишком долго. Максимальный период, в течение которого альтернативщик сможет жить на условиях отсрочки - это 3-5 месяцев. Иначе ему необходимо будет задуматься о дисконте при продаже своей недвижимости как минимум в 10 - 15%, - говорит риэлтор.

Если альтернативщик планирует приобрести квартиру в новостройке, И.Радченко предлагает еще один вариант действий - договориться с покупателем прежнего жилья об отсрочке выселения.



Главная --> Публикации