Главная --> Публикации --> Застройщиков отправят в одно окно Золотая середина: офисы класса «b» Ресин стесняется бешеных цен на квартиры в москве Технадзор за строительством участка кад достался москвичам Цены на московскую недвижимость взяли новый рубеж и остановились

Порядок признания дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, а также другие вопросы ветхого и аварийного жилья регулирует специальное Положение, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. (далее Положение). Поговорим сегодня о том, что предусматривает данный документ.

Дома имеют разный срок жизни. Постепенно они стареют и становятся небезопасными для проживания. По последним данным в России 92 млн кв. м жилья отнесены к категории ветхого. Но даже сравнительно молодое строение может оказаться проблемным, если по каким‑то причинам резко ухудшилось его техническое состояние: пошли трещины по стенам, деформировался фундамент, перекосились двери. Если в здании или помещении обнаружены подобные признаки аварийности, то людей из него необходимо отселить.

Положение определяет требования, которым должно отвечать помещение, предназначенное для проживания. В большинстве своем это технические характеристики, не очень понятные неспециалисту, поэтому приведем лишь некоторые из них.

Где жить можно

Помещения, предназначенные для жилья, а также входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, должны быть защищены от поступления талой, дождевой или грунтовой воды, а также от возможных бытовых утечек из инженерных систем.

Прежде всего, жилые помещения должны располагаться в домах, находящихся в зоне жилой застройки, определенной схемой функционального зонирования. Следующее обязательное условие обеспечение инженерными системами: электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, отоплением, вентиляцией, а в газифицированных районах газоснабжением. Однако в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- или двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы должны отвечать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Кроме того, установлены температурно-влажностные нормативы, согласно которым допустимая относительная влажность в межквартирных коридорах и квартирах не более 60%, а температура воздуха в отапливаемых помещениях не менее 18 °С.

Положение регулирует даже уклон и ширину лестничных маршей и пандусов, высоту ступеней, ширину лестничных площадок, высоту проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов.

Не допускается размещение над комнатами уборных, ванных (душевых) и кухни. Комнаты и кухня должны иметь непосредственное естественное освещение. Для вспомогательных помещений, используемых гражданами для удовлетворения бытовых и иных нужд, а также для общих помещений многоквартирного дома (коридоры, вестибюли, холлы) это требование не обязательно. Квартиру нельзя располагать в подвальном и цокольном этажах, недопустимо, чтобы пол в жилом помещении на первом этаже был ниже планировочной отметки земли.

Помимо этого в Положении предусмотрены определенные требования, касающиеся предельно допустимой концентрации вредных веществ в воздухе, высоты потолка, уровня звукового давления и т. д.

Есть требования и к обеспечению жильцов лифтами. Они в обязательном порядке должны присутствовать в многоквартирных домах выше пяти этажей (не считая мансардного).

Жилое помещение признается непригодным для проживания, если оно расположено в опасных местах, таких, как зоны оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно заливаются паводковыми водами, и уберечь их от подтопления нельзя никакими инженерными мероприятиями. Если многоквартирный дом находится в такой зоне, то он считается аварийным и подлежащим сносу.

Где жить нельзя

Третья группа причин, по которым многоквартирный дом власти обязаны признать аварийным, это ущерб, нанесенный строению пожаром, аварией, взрывом, землетрясением, неравномерной просадкой грунта и другими явлениями. Правда, при условии, что проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически невыгодно. Такие здания подлежат сносу.

К категории аварийных относят также дом, имеющий деформацию фундамента, стен, несущих конструкций, что свидетельствует об исчерпании несущей способности здания и опасности обрушения.

Положение признает недопустимым проживание в помещениях, над и или рядом с которыми расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки.

Фактором, мешающим нормальной жизни, является шум, например, от расположенной рядом с домом дороги. В Положении указано, какие дома и помещения вблизи оживленных магистралей могут считаться непригодными для проживания. Например, комнаты, окна которых выходят на дорогу, при уровне шума выше предельно допустимого (в дневное время 55 дБ, в ночное 45дБ), если с помощью инженерных и проектных решений его невозможно снизить до нормативных показателей.

Сама окружающая среда может послужить фактором, делающим жизнь людей в данном месте небезопасной. Например, в случаях, когда воздух по каким‑то причинам становится насыщен потенциально опасными для человека химическими и биологическими веществами или резко повышается уровень радиационного фона, появляются источники шума, вибрации, электромагнитных полей, и при этом микроклимат жилого помещения меняется так, что нельзя обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов.

Как уже было отмечено, отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме не может служить причиной признания объекта непригодным для проживания.
В хорошо известных нам пятиэтажках допустимо отсутствие лифта и мусоропровода, если дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции.
Если исследование показывает ухудшение эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных частей и это снижает его надежность, прочность и устойчивость строительных конструкций и оснований до недопустимого уровня, то дом непригоден для проживания.

Судьбу жилого помещения или всего дома решает межведомственная комиссия (МВК). Ее создает федеральный орган исполнительной власти, если жилищный фонд находится в собственности Российской Федерации, или орган исполнительной власти субъекта РФ, если помещение относится к жилищному фонду субъекта РФ. Такие же полномочия есть и у органа местного самоуправления, если речь идет о собственности муниципалитета.

Каков порядок?

Для рассмотрения этого вопроса заявителю необходимо представить в МВК ряд документов, в том числе нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, его план и технический паспорт, а в случае с многоквартирным домом еще и заключение специализированной организации, проводящей его обследование на предмет аварийности.

Комиссию создают на основании заявления владельца или нанимателя помещения либо органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции. Данная комиссия проводит оценку соответствия здания требованиям, установленным Положением, и признает помещение пригодным (непригодным) для проживания, а многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Решение принимают большинством голосов членов комиссии. На основании полученного заключения федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным или о признании необходимости проведения ремонтно‑строительных работ.

МВК рассматривает поступившее заявление в течение 30 дней с момента регистрации и выносит решение. Заключение не всегда имеет категоричный характер признать или не признать дом аварийным. Иногда комиссия может принять постановление о дополнительном обследовании и, например, рекомендовать проведение капитального ремонта или реконструкции здания (помещения) с целью восстановления утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения до уровня установленных требований. А после этого продолжить процедуру оценки.

Небывалый рост цен на московские квартиры, который пришелся на первое полугодие 2006 года, возможно, останется в истории этого рынка абсолютным рекордом. За первую половину 2006 года московский рынок недвижимости превысил все даже самые оптимистичные прогнозы, сделанные в начале года.

Если многоквартирный дом признают аварийным и подлежащим сносу, то договоры найма и аренды расторгают. Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты в судебном порядке по требованию любой из сторон.
Рост стоимости московских квартир за полгода побил все рекорды: за 6 месяцев квадратный метр в столице подорожал на 1130 долларов. Иными словами, ежедневно цена квадрата увеличивалась на 6 долларов. Сильнее всего в Москве дорожали однокомнатные квартиры за 6 месяцев они прибавили в цене почти 60%. А лидером роста стал район Северное Бутово метр вырос в цене на 85,5%.

Сильнее всего за это время в столице дорожали квартиры в так называемой плохой панели (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) стоимость квадратного метра по сравнению с декабрем прошлого года в этих домах увеличилась на 58,2% до 3155 долларов. Не отстает и обычная панель (9 14 этажей, типовые площади) рост 57,1%, средняя цена квадрата 3198 долларов. За полгода более чем на 50% подорожали практически все квартиры. Исключение составило лишь жилье в сталинских домах там квадрат вырос на 45,7% до 3750 долларов.

Жилье за МКАДом

Такой рост цен заставил людей все больше обращать внимание на квартиры в ближайшем Подмосковье. Однако ажиотаж вокруг жилья за МКАДом привел к тому, что именно эти квартиры и стали лидерами роста, если судить по округам Москвы. В итоге жилье в Южном Бутове или Люберцах сравнялось по цене с квартирами во многих районах Москвы.

Лидером роста являются однокомнатные квартиры за полгода они подорожали почти на 60% за квадратный метр. Двушки, трешки и многокомнатное жилье прибавили в цене 50%.

Рост в цене свыше 50% показали квартиры практически во всех административных округах Москвы: Юго-Западный АО рост 52,5% (средняя цена 3853 доллара), Северный АО 52% (3397 долларов), Северо-Западный АО 53,8% (3313 долларов), Северо-Восточный АО 53,3% (3219 долларов), Восточный АО 53,8% (3196 долларов), Южный АО 56,6% (3076 долларов) и Юго-Восточный АО 57,5% (2989 долларов).

За 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра в квартирах за МКАДом подорожала на 66,8% до 2866 долларов. А Северное Бутово стало лидером роста цена квадрата выросла на 85,5% и достигла 3190 долларов. В итоге жилье в этом районе по стоимости обгоняет такие районы Москвы, как Орехово, Медведково, Печатники, Измайлово, Кузьминки, Вешняки, Алтуфьево и многие другие.

Рынок замер

Исключение составили квартиры в Центральном и Западном административных округах. В ЦАО цена квадратного метра выросла на 41,6% до 4434 долларов, а в ЗАО на 43,4% до 3662 долларов. В центре медленнее всего жилье дорожает в районе метро Кузнецкий мост, Китай-город и Охотный Ряд за 6 месяцев цена квадрата здесь выросла всего на 34% до 4656 долларов. Самые дорогие квартиры в столице по-прежнему на Тверской 5580 долларов за метр (рост 47,7%).

Вторая проблема связана с ростом количества инвестиционных покупок квартир. Несколько лет назад во время аналогичного ажиотажа на московском рынке жилья (2003 2004 годы) аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости в статье Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал рынка недвижимости? указал на то, что немало квартир (до 30%) приобретается с целью вложения свободных денег, на перспективу или для последующей перепродажи. В нынешних условиях этот механизм реализуется уже не разрозненными покупателями-частниками, а профессиональным сообществом застройщиков и риелторов.

Специалисты считают, что основная проблема такого ненормального (именно так характеризуют специалисты ситуацию на московском рынке недвижимости) роста цен продолжающееся нагнетание дефицита квартир. Новые объекты-новостройки на рынок по-прежнему практически не поступают, констатируют эксперты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. Поэтому не исключено, что в 2006 году впервые за несколько лет объемы вводимого в Москве жилья пойдут на спад.

Прошлогодние опасения аналитиков по поводу возможного спада на рынке столичного жилья к середине этого года пока не оправдываются. На протяжении последнего времени устойчиво сохраняется тенденция плавного роста цен в пределах 1,7 - 2,3% в месяц. Только за последнюю неделю, по расчетам аналитического центра ирн.RU, индекс стоимости жилья вырос на 0,7% и достиг отметки $1183 за 1 кв. м против $1175 на прошлой неделе.

С экономической точки зрения их позиция понятна зачем продавать жилье сейчас, если рост цен достигает 10% в месяц, а по отдельным объектам даже выше. В результате сейчас не менее половины объектов-новостроек придерживается продавцами, продажи временно приостановлены или же предлагаются только самые неликвидные квартиры по изначально завышенным заградительным ценам. Проще говоря, в нынешних условиях застройщики и риелторы фактически сами стали инвестиционными покупателями, еще больше усиливая дефицит.

Поэтому новостройки остаются привлекательными не только для обычных приобретателей жилья, но и для частных инвесторов, которые рассматривают их как финансовый инструмент. Конечно, сейчас он перестал быть таким доходным, как в 2000 г. , когда прибыльность порой достигала 250% годовых, но тем не менее полностью своей привлекательности не утратил. Так что у компаний, подведомственных стройкомплексу Москвы, и независимых застройщиков сохраняются перспективы для роста не только благодаря предвыборному году и понятному желанию городских властей отрапортовать о рекордных объемах возведения жилья, но и в связи с общей благоприятной рыночной ситуацией.

"Учитывая слабую позицию доллара, в ближайшем будущем эта тенденция сохранится, - считает руководитель ирн.RU Олег Репченко. - Также постепенно повышается индекс доходности жилья, достигнув на этой неделе величины в 4,14 от средней доходности по банковским валютным депозитам".

За первые шесть месяцев в столице было возведено, по предварительным данным, примерно 2,4 млн кв. м жилья - это чуть более 50% запланированной городской программы. Обычно основной объем ввода жилья приходится на конец года с неизбежной "штурмовщиной" и недоделками. Но в этот раз, похоже, московскому стройкомплексу удастся более ритмично выйти на намеченные рубежи и, может быть, даже перекрыть рекордную отметку в 5 млн кв. м при официальных планах в 4,8 млн кв. м.

С начала года первичное жилье пристально рассматривается в качестве объекта инвестиций: многие покупатели вкладывают деньги в квартиры с целью дальнейшей перепродажи, говорит Оксана Новикова, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". По ее мнению, во многом это связано с разрывом между курсами доллара и евро, который достиг уже 17%. Если оценить структуру продаж, то в основном продается дешевое жилье в ближнем Подмосковье и в относительно недорогих московских районах (таких как Новопеределкино, которое заканчивает сейчас застраивать ДСК-1). Следующими по массовости идут продажи квартир в домах бизнес-класса с ценами от $1000 за 1 кв. м.

В панельном жилье точечной застройки на сегодняшний момент недостатка нет, хотя спрос на однокомнатные квартиры все равно превышает предложение.

Развитие рынка сейчас в большей, чем раньше, степени ориентировано на точечную застройку. Почти завершилось освоение наиболее крупных районов массовой застройки. Как отмечают аналитики Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) , если говорить о районах массовой застройки, где квартиры традиционно пользуются большим спросом из-за самой невысокой цены по Москве, то здесь спрос превышает предложение. Причина - почти полное отсутствие предложения в Южном Бутове и Люблине, где последние квартиры были реализованы в начале I квартала этого года, единичные предложения "панели" в Марьине и Митине, где остались в наличии только 3 - 4-комнатные квартиры. Если говорить о ценах, то в 10-м микрорайоне Митина 3-комнатные квартиры сегодня предлагаются по $850 за квадратный метр, 4-комнатные - по $760 (дом серии И-155 производства СУ-155). Большинство же предложений в Митине - квартиры в монолитно-кирпичных домах.

Активизировалась точечная застройка в Северном Бутове. Район достаточно популярен, однако площадок для массового строительства здесь нет, говорит Дмитрий Кузнецов, директор департамента первичного рынка недвижимости МИАНа. Соответственно, и стоимость квадратного метра в этом районе возросла. Так, в комплексе "Синяя птица - 2" (застройщик - "С. Холдинг") , состоящем из нескольких корпусов домов 222-й серии, реализуются большие объемы 1,2,3-комнатных квартир. Стоимость 1 кв. м здесь составляет от $870 до $1070.

На Юго-Западе в Конькове идет реализация панельного жилья в строящемся квартале в Обручевском районе. Здесь хорошо сложившаяся инфраструктура, кроме того, его территория является одной из наиболее благоприятных для проживания экологических зон города. В непосредственной близости от корпусов находится Тропаревский лесопарк. Здесь реализуются квартиры в домах серии И-155 со сроком сдачи в III - IV кварталах 2003 г. по цене 1 кв. м от $850.

Постепенно дорожает Куркино. Средняя стоимость квадратного метра в настоящее время составляет $882, а начинались продажи первых объектов с отметки ниже $70 По мнению экспертов МИАНа (одного из четырех основных продавцов района) , после завершения застройки стоимость куркинского квадратного метра превысит $120 Уже сегодня в отдельных квартирах цена преодолела важный психологический рубеж в $1000.

По цене $800 - 820 за квадратный метр сегодня можно приобрести квартиры в сданном монолитно-кирпичном доме в микрорайоне 8Б Митина. На сегодняшний день это одно из самых выгодных предложений жилья такого класса, учитывая, что дом уже сдан госкомиссии. Также в этом районе идет реализация квартир в 3 - 5-этажных монолитно-кирпичных домах индивидуальной планировки. Площадь квартир - от 95 до 168 кв. м. Стоимость - от $930 за 1 кв. м. Срок сдачи домов - III - IV квартал 2003 г.

В беседе затрагивались темы перспектив строительства жилого фонда, разработки новых проектов федерального строительства в центре нашей столицы и развития туристического направления. Нельзя не отметить, что за прошедшие 15 лет облик столицы сильно изменился. Было построено множество новых зданий, реконструируются старые, возводятся памятники.

По оценке МИАНа, в целом во II квартале 2003 г. на первичном рынке жилья цены выросли на 6,7%. Рост цен на панельное жилье составил 6,9% , а на монолитно-кирпичное - 6,5%. "В III квартале 2003 г. цены продолжат расти, - считает Дмитрий Попов, аналитик агентства недвижимости "Домострой". - При неизменной экономической ситуации первичный рынок недвижимости останется стабильным, общий рост цен за год будет на уровне инфляции".
В здании библиотеки Русское зарубежье прошла пресс-конференция с участием префекта ЦАО Байдакова на тему Градостроительная политика ЦАО.

Тоннель под Новым Арбатом

С точки зрения архитектуры мнения насчет облика Москвы расходятся, кто-то говорит, что город стал слишком эклектичен, кто-то не может сдержать восхищенных эмоций. Но как бы там ни было, Москва преобразилась. А Центральный административный округ по сути представляет собой визитную карточку всего города. Именно по ней во многом судят о столице москвичи и туристы.

На сегодняшний день идет подготовка документации по проектированию реконструкции, наверно, одного из самых популярных мест в Москве Старого Арбата.

Старая Москва с ее уютными переулками, старыми домами и церквями или же современная урбанистическая культура? Одним из самых главных аспектов, обсуждаемых на пресс-конференции, стал вопрос, как же сохранить тот хрупкий баланс между стариной и нововведениями в строительстве.

Другая проблема Нового Арбата катастрофическая нехватка мест для паркинга. Один из предложенных выходов использование под парковку одного из зданий на Новом Арбате. Также московские архитекторы не оставляют идею использования подземного пространства. Чтобы решить проблему заторов, разрабатывается идея строительства тоннеля под Новым Арбатом.

Планируется, что уже в следующем году начнется реконструкция пешеходной зоны. Все будет выдержано в стиле старой Москвы, приведутся в порядок фасады домов, пройдут серьезные работы по озеленению близлежащих территорий. Вместо наглых продавцов русского китча префект пообещал цивилизованно организованную продажу сувенирной продукции. Что касается Нового Арбата, то 2-3 года назад была проведена реконструкция его нечетной стороны. Реконструкция четной стороны осложняется тем, что там нет такого широкого проспекта.

Среди целей, которые назвали участники конференции, одна из главных это привлечение как можно большего числа туристов. Поэтому в районе Болотной площади будут строиться гостиницы. В здании фабрики Красный октябрь откроется Музей шоколада. Сама же фабрика переедет на территорию Бабаевского завода.

А вот проектировочные работы так называемого Золотого острова, который располагается от гостиницы Балчуг до памятника Петру I (туда же входит и известный Дом на набережной, фабрика Красный октябрь и Болотная площадь), заканчиваются, и уже определены приоритеты в строительстве.

Активное развитие туристического бизнеса требует возведения новых гостиниц, причем не только класса люкс, вроде тех, что будут располагаться на местах Интуриста, Минска и Москвы, но и отелей для людей среднего достатка. Исследование туристического потока определило, что в первую очередь требуются именно такие гостиницы, поэтому до 2010 года префектура и мэрия Москвы обещают около ста новых гостиниц категории 3-4 звезды.

Ранее предполагалось, что на набережной будет строиться элитный жилой комплекс, но, по словам первого заместителя префекта ЦАО по строительству Сергея Федорова, мэр Москвы Юрий Лужков отказал инвесторам. Зато продолжится строительство пешеходного моста, что ведет к храму Христа Спасителя. Мост перешагнет обводной канал и подойдет к улице Большая Якиманка. Для удобства туристов и отдыхающих будут строить подземный паркинг под обводным каналом. Канал на время проведения работ будет осушен, затем снова наполнен водой.

Наверное, каждого москвича волнует одна из самых неприятных проблем это бесконечные пробки. Чтобы хоть как-то повлиять на изменение этой ситуации, некоторые из переулков в районе Лубянки, Сретенки и Садового кольца станут односторонними. Это позволит немного разгрузить плотность автодорог в центре.

Бесконечные пробки

Сергей Байдаков сообщил, что Ленинградка в обязательном порядке будет расширяться. Район Пушкинской площади волнует автолюбителей не меньше. Здесь обещают сделать бессветофорный тоннель с использованием подземного пространства под стоянку. Еще одну большую подземную парковку сделают на площади Революции и Театральной площади, а на Сухаревской построят переход.

Ранее Садовое кольцо предполагалось сделать односторонним, но во избежание создания новых заторов от идеи пришлось отказаться. На площади Тверской заставы будет сделана бессветофорная развязка, под ней планируется строительство подземного паркинга и торговых центров. Всем известно, что одно из самых загруженных направлений Ленинградское шоссе.

Идеальный сценарий, озвученный префектом ЦАО, это размещение офисов в Сити. Однако из-за отсутствия конструктивных предложений по этому поводу, как признался Сергей Федоров, проект осуществим лишь частично. Если офисы все же будут строиться в пределах Садового кольца, то здания в обязательном порядке будут оборудованы подземными парковками.

Как заявил господин Федоров, около 50% всей территории центральной части Москвы занимают федеральные здания, а это сильно влияет на загруженность автодорог, поэтому правительство намеревается вывести часть федеральных структур за пределы центра или хотя бы на границы с ним.

Программа жилищного строительства на территории Центрального административного округа остается важнейшей задачей в реализации комплексной программы реконструкции исторического центра Москвы. В рамках этой программы, начиная с 1998 года по настоящее время на центральной территории города снесено и передано под реконструкцию 432 ветхих жилых дома.

Ликвидация ветхого и аварийного фонда

Подготовлено предложение от мэра Москвы, что при подготовке типового инвестиционного контракта при реализации строительства на инвестора будет возлагаться юридическое обязательство расселять жителей только в пределах ЦАО. Вся строительная политика правительства Москвы в отношении развития социальной инфраструктуры центра говорит о том, что центр всегда будет жилым.

Ежегодно проводится плановое обследование технического состояния жилищного фонда. За последние 5 лет аварийными были признаны около 160 домов. Префектурой ЦАО сформирован предварительный адресный перечень из 1139 жилых домов с деревянными перекрытиями, некоторые из них имеют износ более чем на 60%. Если будет принято решение о сносе, то всем жильцам будут предоставлены квартиры в этом же округе.



Главная --> Публикации