Главная --> Публикации --> Земля в окрестностях будущего подмосковного лас-вегаса дорожает на глазах Подорожают ли новостройки после взлета цен на металлопрокат? Застройщиков отправят в одно окно Золотая середина: офисы класса «b» Ресин стесняется бешеных цен на квартиры в москве

Первый магазин, торгующий товарами класса люкс, открылся в Москве в 1993 г. Торговый дом Москва предлагал вещи от Chanel, Gucci, Jil Sander. На сегодняшний день Москва превратилась в одну из самых модных европейских столиц. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, в Москве представлены бутики любого профиля от традиционных, торгующих одеждой, обувью, аксессуарами, часами и ювелирными украшениями, до гастрономических (рыбных, винных, шоколадных и т. д.) вплоть до магазинов, торгующих эксклюзивной мебелью, автомобилями, текстилем и прочей роскошью.

Москва по обеспеченности населения торговыми площадями остается позади многих европейских столиц, но всемирные бренды класса люкс в ней представлены достаточно широко. Дистрибуторы постарались не только привести в российскую столицу самые известные модные дома и марки, но и обеспечить их достойными торговыми площадями. Без их помощи экспансия товаров класса люкс в Москву растянулась бы на десятилетия.

Бутиковый концентрат

Сейчас на московском рынке представлены около 120 марок известных мировых брендов, говорит Ирина Задорожко, руководитель агентства в составе компании Магазин магазинов. Среди них Louis Vuitton, Cartier, Van Cliff Arples, Gucci, Prada, Armani, Chanel, Christian Dior, Hermes, Tod's, Versace, Jimmy Choo, Tiffany, Bvlgari, Ermenegildo Zegna, Brioni, Dolce Gabbana, Chopard, Chaumet, Roberto Cavalli, Zenith, Graff, Rolex, Fendi, Jil Sander, John Galliano, Alberta Feretti, Hugo Boss, Calvin Klein, Givenchy, Marina Rinaldi, MaxMara, Nina Ricci, Kenzo, Mandarina Duck, Moschino, Carrera y Carrera, Byblos, Chloe, Cerutti, Gianfranco Ferre и др..

Постепенно картина меняется: доходы россиян растут, что позволяет западным модным домам пересматривать свою взгляды на Россию. По словам Нины Новиковой, начальника отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis / Noble Gibbons, столичный рынок марок класса люкс сейчас представлен несколькими основными игроками, среди которых выделяются компании Mercury, Bosco di Ciliegi, Crocus Group, ДжамильКо.

Эльза Розенталь, коммерческий директор управляющей компании Торговый квартал, отметила, что выход на российский рынок любой успешной мировой марки класса люкс не так прост. Специфика развития российской экономики индивидуальна и местами непонятна иностранным инвесторам. Общаясь с российскими бизнесменами, деловыми партнерами из высших кругов общества, многие западные инвесторы анализируют уровень жизни в Москве, опираясь на этот свой опыт. И приходят в недоумение, знакомясь с официальной статистикой социального и экономического положения российского общества. Экспансия на российский рынок связана с определенными затратами, основная часть которых покрывается за счет банковских кредитов. Но под данные об уровне жизни в России в качестве экономического обоснования кредиты получить не всегда удается.

Bosco di Ciliegi самостоятельно с нуля сформировала рынок класса люкс в России, рассказывает Константин Андрикопулос, директор по развитию ГК Bosco di Ciliegi. Философия этого рынка заключается в создании критической массы предложения. Иными словами, не предлагать отдельно одну какую-либо марку, а предлагать сразу несколько марок под одной крышей. Наша цель, которой мы добиваемся, достойный выбор как в рамках монобрендовых бутиков, так и в рамках мультибрендовых магазинов. В свою очередь, концентрация предложения позволяет нам выйти за рамки рынка одежды и аксессуаров, предоставляя иные услуги, разместив рядом с нашими магазинами кафе, аптеку, как, например, в Петровском пассаже, и т. д. Концентрация усиливает наше предложение.

Как пояснила Екатерина Сояк, генеральный директор компании Expofar, в западных столицах более популярны монобрендовые бутики с отдельным входом все делается для того, чтобы посетитель чувствовал эксклюзивность марки. Многие потребители товаров класса люкс пользуются продукцией одной определенной марки на протяжении 3-4 поколений. В России ситуация, естественно, другая лишь недавно сформировалось поколение людей, способных оценить и приобрести эксклюзивные вещи. К тому же большинство крупных игроков рынка привозит в Россию довольно большое количество брендов, и концентрировать эти бренды для них гораздо выгоднее, отмечает она.

Mercury принадлежат бутики и магазины Armani, Dolce Gabbana, Fendi, Gucci, Brioni, Tiffany, Bvlgary, Chanel и др. Начиная с 2003 г. компания также является дистрибутором четырех люксовых марок автомобилей Maserati, Ferrari, Bentley, Lamborghini. Первый салон Lamborghini открылся в конце апреля 2006 г. (в Третьяковском проезде, рядом с шоу-румами Maserati, Ferrari, Bentley). Если в 2002 г. в Москве салон решился открыть разве что Porsche, то сегодня число магазинов, торгующих самыми престижными марками автомобилей, постоянно увеличивается, говорит Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. Российская столица становится все более успешным рынком сбыта.

В настоящее время компанией Bosco di Ciliegi в России открыто более 50 монобрендовых бутиков (Moschino, Marina Rinaldi, Max Co, Etro, Kenzo, MaxMara, Alberta Ferretti, Ermanno Scervino, Pomellato, Mandarina Duck), ей принадлежат мультимарки Bosco Family Donna, Uomo, Bambino, Bosco Sport, Bosco Scarpa. Bosco di Ciliegi также представляет магазины косметики, парфюмерии и аксессуаров Articoli, которые вывели на российский рынок такие известные парфюмерные марки, как Ermenegildo Zegna, Boucheron, YSL, Van Cleef Arpels, Roger Gallet, Alexander MacQueen, Rance, Stella MсCartney, E. Coundray, L'Artisan Parfumeur и др.

Наряду с магазинами, торгующими товарами самых престижных мировых производителей, в столице начали открываться продовольственные магазины класса люкс. На данный момент это Hediard, два Fauchon и Глобус-Гурмэ. Сеть бутиков Hediard была основана в Париже в 1854 г. торговцем экзотическими фруктами Фердинандом Эдьяром. Сейчас около 400 магазинов сети работают почти в 30 странах мира.

Компания Crocus Group представляет такие марки, как Sergio Rossi, Emanuel Ungaro, Iceberg, Pal Zileri, Lanvin, Vicini, Byblos, Calvin Klein, Chloe, Celine, Casadei, Emilio Pucci и др. А ДжамильКо Christian Dior, Burberry, Hermes и др.

В последние 2-3 года количество люксовых марок в Москве выросло незначительно в отличие от объемов продаж товаров класса люкс, констатирует Екатерина Сояк. В числе новых марок парфюмерия Bottega Verde, часы Vacheron Constantin, одежда Gieves Hawkes, Richard James, John Lobb, Schedoni.

Франшизу Hediard приобрел Аркадий Новиков, основатель нескольких десятков известных московских ресторанов. Французский бренд Fauchon стоит в ряду Chanel, Citroen, Chaumet, Notre Dame de Paris, Louis Roederer, Galoise, Comedie Francaise и, как все прочие, является национальным символом Франции. Это магазин съедобных подарков, говорят эксперты.

Оазисы de luxe

Как пояснил Константин Андрикопулос, до недавнего времени существовало достаточно предложений по недвижимости и операторы успешно развивали рынок и раскручивали центр. Сейчас, когда подавляющее большинство марок класса люкс уже представлено на рынке Москвы, недостаток свободных площадей в центре города ограничивает не ассортимент марок, а появление новых операторов.

В это же время, по заключению экспертов, люксовые марки постепенно уходят с Тверской улицы, бывшей исторически местом сосредоточения дорогих магазинов. Исключением можно назвать недавнее открытие на Тверской, 6, ювелирного бутика класса люкс Аркада Grand Exclusive, а также магазина Ferre Forma на Тверской, 2 Сергей Лобкарев, руководитель

В Москве есть несколько бутиковых торговых зон: Третьяковский проезд, Кузнецкий Мост, Петровка и Кутузовский проспект, рассказывает Ирина Задорожко. По мнению Константина Ковалева, интересны для открытия люксовых бутиков также Столешников переулок и ул. Большая Никитская. К примеру, в Столешниковом переулке находятся бутики Burberry, Umanuel Ungaro, Escada, Christian Dior. В Третьяковском проезде Ermenegildo Zegna, Giorgio Armani, Brioni, Roberto Cavalli. На Кузнецком Мосту Gianfranco Ferre, Versace, на Кутузовском проспекте Gucci и Prada.

В связи с дефицитом площадей постепенно начинают формироваться и новые бутиковые коридоры на улицах Б. Дмитровка, Рождественка, рассуждает Андрей Машков, ведущий консультант департамента торговой недвижимости компании Paul's Yard. Вполне возможно, в ближайшее время будут появляться инвесторы, которые сформируют новые районы расположения магазинов подобного рода.

направления коммерческой недвижимости МИАН Агентство недвижимости, видит причину в малых потоках целевых аудиторий (в большей степени на этой улице можно найти людей среднего достатка) и отсутствии парковочных мест.

На сегодняшний день в Москве существуют только оазисы торговли товарами класса люкс, тогда как в большинстве зарубежных столиц есть специальные улицы, где располагаются магазины самых престижных торговых марок. Как говорит Милена Морозова, заместитель генерального директора компании Santa Real Estate, в Лондоне это Пикадилли, в Париже ул. Риволи, б-р Осман, где находится знаменитый торговый комплекс Galerie Lafayette. Одна из главных составляющих его имиджа показы дизайнерских коллекций ведущих домов моды, предваряющие их продажу. Кстати, в Galerie Lafayette бренды распределены таким образом, что наименее дорогие занимают 1-й этаж, а наиболее дорогие 5-й, с увеличением количества ступенек растут и цены.

Как отметила Екатерина Сояк, в отличие от Европы в России наметилась довольно отчетливая тенденция к открытию новых бутиков в торговых центрах класса А. Идеальными вариантами для компаний, осуществляющих в России торговлю предметами роскоши, являются московские ГУМ, ЦУМ, Петровский пассаж.

Неожиданным для мировой практики шагом стало открытие магазинов класса люкс за пределами не только центра города, но и МКАД. Но оба раза эксперимент увенчался успехом. По словам экспертов из Торгового квартала, открытие Крокус Сити Молл на МКАД сопровождалось непредсказуемыми рисками: неизвестно, удалось бы привлечь арендаторов в торговые галереи, если бы не взаимоотношения на уровне первых лиц компаний и владельцев марок pret-a-porte, а также привлечение на себя большинства франшиз. На данный момент, по словам Ирины Задорожко, Crocus Group самая динамично развивающаяся из крупных компаний класса люкс. Она на своих площадях размещает 80% собственных магазинов. Г-н Агаларов, владелец компании, сам купил франшизы и управляет брендами, отмечает она.

Интересная ситуация сложилась в Гонконге, где существуют две улицы, идущие параллельно друг другу, на одной продаются товары класса люкс, а на другой их подделки, практически идентичные, но значительно дешевле. По словам Екатерины Сояк, в США, в Нью-Йорке, большинство бутиков класса люкс находится на 5-й авеню, Мэдисон-авеню и Бродвее, а, например, во Флориде дорогие бренды предпочитают крупные торговые центры. В Китае существуют специальные комплексы для новых китайцев, в такой типичный комплекс входят эксклюзивный ресторан, картинная галерея и SPA-источники с подогретой минеральной водой.

В поисках особых условий

В Barviha Luxury Village (крупномасштабный проект компании Mercury) сосредоточены все мировые имена в сегменте одежды, обуви, аксессуаров и ювелирных изделий. Это первый торговый район класса люкс в Подмосковье, добавляет Андрей Патрушев, PR-директор Knight Frank LLC. Планируется, что в Luxury Village откроются бутики DG и Gucci, автосалоны Bentley и Ferrari-Maserati.

Нина Новикова говорит, что при единичных выходах западной компании на московский рынок напрямую помещение покупается. Подбор помещения под бутик престижной марки может занять и несколько лет.

Для размещения товаров класса люкс требуются торговые площади соответствующего качества. Как рассказала Анна Савенко, консультант департамента торговой недвижимости Jones Lang LaSalle, как правило, поиск ведется в двух направлениях: самостоятельно представителями брендов или их дистрибуторами и с привлечением консультантов. Как показывает практика, самостоятельный поиск чаще заканчивается успехом. Во-первых, оператор лучше знает, что ему нужно; во-вторых, при поиске используются личные контакты (знакомство с собственниками помещений), а значит, проще договориться по условиям; в-третьих, не все консультанты четко понимают требования люксовых операторов.

в Столешниковом, однако за время, прошедшее с момента получения заявки, там не появилось ни одного свободного торгового помещения, сдающегося в аренду.

В прошлом году в числе наших клиентов оказался глава известной итальянской компании Kiton (элитная мужская одежда) Чиро Паоне, рассказывает Андрей Машков. Он приехал в Москву с целью открыть здесь первый фирменный бутик. Клиент обратился к нам с конкретным запросом на помещение в Столешниковом переулке. И несмотря на то что ему неоднократно предлагались площади в Третьяковском проезде, на Тверской и Кузнецком Мосту, г-н Паоне категорически отказывался рассматривать альтернативные предложения. Итальянец согласился ждать помещение

Мы не руководствуемся исключительно желаниями партнеров, поскольку это может быть неразумным и даже губительным для проекта. Прежде чем что-либо предлагать нашим потенциальным партнерам, мы сами оцениваем реальные возможности проекта, его месторасположение, ассортимент, окружение в рамках соответствующего рыночного сегмента. Другими словами, мы никогда не пойдем в то место в городе, которое нравится марке, но, по нашим оценкам, не имеет должного потенциала в рамках ее рыночного сегмента, говорит Константин Андрикопулос. Что же касается внутреннего пространства магазина, то, безусловно, здесь отдается приоритет пожеланиям фирмы, ее стандартам.

В основном занимаются помещениями дистрибуторы, и у них в наличии уже есть собственные галереи и отделы в торговых домах, констатирует Андрей Патрушев. С приходом в столицу какого-либо нового бренда они, естественно, ориентируются на возможности свободных площадей на своей территории, где уже сосредоточены известные компании и есть широкая клиентура.

Мы идем от обратного, говорит Халед Джамиль, президент группы компаний ДжамильКо. Мы девелоперы люксовых зон. Наш подход заключается в развитии зон с особой атмосферой, куда мы можем потом приглашать марки. Это актуально как для Москвы и Санкт-Петербурга, так и для крупных региональных городов России. Люксовую зону можно создать на улице, например в Столешниковом переулке в Москве, или в торговом центре, например в ГУМе.

На сегодняшний день большинство магазинов Bosco di Ciliegi расположено в торговых центрах в ГУМе, Петровском пассаже, ТД Весна. В недалеком будущем магазины откроются также на 1-м этаже Смоленского пассажа. Есть, конечно, и примеры иного рода MaxMara на Кутузовском, но это относится только к местам раскрученным, с высокой проходимостью и, соответственно, большим коммерческим потенциалом, добавляет Андрикопулос.

Мы достаточно гибко подходим к площадям: это может быть отдельно стоящее здание, торговый дом, торгово-развлекательный центр или отдельный корнер, делится Александр Шабанов, директор по развитию сети магазинов Ручка. ру. Соседство и окружение непременно играют роль, не обязательно наличие люксовых бутиков, но известные серьезные марки должны быть рядом с нами. На сегодняшний день компания Ручка.ру имеет 14 магазинов. Они располагаются в торгово-развлекательном комплексе Атриум, бизнес-центре Новинский пассаж, в Петровском пассаже, Смоленском пассаже, торговых центрах Наутилус, Галерея ЗАР, ТД Дружба и др.

Как отметила Милена Морозова, мировые бренды, как правило, имеют единую для всех стран маркетинговую политику, которая определяет в том числе и выбор месторасположения бутика данной торговой марки, его соседство с другими брендами, организацию торгового зала и т. д. В зависимости от типа продукции для одних компаний важно наличие конкурентов в непосредственной близости, а для других подобное совершенно недопустимо. Например, одежда, обувь, аксессуары вполне могут сосуществовать рядом, дополняя друг друга. Автомобили и мебель менее сочетаемы, но их соседство не противопоказано в том случае, если бренды привлекают разную целевую аудиторию. А вот любая лицензионная продукция, дорогая бытовая техника (Miele, Bang Olufsen и др.) не терпят конкурентов рядом с собой, в одном торговом центре или торговом коридоре их соседство противопоказано, подчеркивает она.

Востребованы бутики в отелях класса 4-5 звезд в центре города, где есть деловая активность и организованные людские потоки. По словам Николая Шеховцова, президента холдинга Bonita Group, Марриотт отдает предпочтение бутикам одежды и обуви, в Золотом кольце располагаются ювелирный магазин и бутик часов, в Radisson SAS Славянская организована галерея разноплановых бутиков.

По словам Нины Новиковой, представители эксклюзивных марок рассматривают либо отдельные магазины на самых престижных торговых улицах, либо первые этажи дорогих отелей, либо помещения в торговых центрах, рассчитанных на потребителей с высокими доходами. Люксовые бренды не могут продаваться в обычных торговых центрах, под них создаются или строятся только специализированные помещения, подчеркивает Ирина Задорожко. Могу с уверенностью сказать, что ни одна из вышеупомянутых компаний не разместит свой бутик в только что построенном офисно-жилом комплексе на 100 или 200 квартир, а также в соседнем доме с другим бутиком, где схожий ассортимент, добавляет Ирина Жарова-Райт.

Традиционно крупнейшие luxury-бренды уделяют большое внимание архитектуре и дизайну своих пространств. Архитекторы и дизайнеры со своей стороны ведут поиск современного luxury-образа, который немыслим без грамотного, высокотехнологичного освещения, поддерживающего средствами светодизайна концепцию и стиль бренда. Интересно, что, по мнению экспертов, Barviha Luxury Village это единственное в мире место, где общая пространственная и световая концепция объединила такое количество ведущих брендов. Автор проекта торгового комплекса архитектор Юрий Григорян (Проект Меганом, разработал и осуществил подсветку всего комплекса Центр светодизайна (Illuminator Group).

Основные требования, предъявляемые операторами этого сегмента, расположение магазина на люксовых улицах, достойное окружение, оговоренная площадь помещений, только долгосрочный договор аренды, только официальные платежи, говорит Анна Савенко. Андрей Машков добавляет к этому списку требование по расположению торговой площади в красивом историческом здании, желательно дореволюционной или сталинской постройки, наличие больших витрин, высокие потолки (5-6 м), отсутствие высокой проходимости по улице, где расположен магазин, а также наличие парковки или возможности свободно припарковать машину у тротуара.

Постепенно столицу обживают монобрендовые магазины. Важная деталь оформление таких бутиков осуществляется по единой концепции независимо от страны, где они открыты.

Единственные в своем роде

Концепция такого магазина предполагает наличие примерочной без зеркал. Зеркала же располагаются в зале со специальным освещением. Поэтому особое внимание при выборе помещения уделяется возможностям электросети, высоте потолков, оценивается возможность установления специальной подсветки потолка. Помещение может быть небольшим, но не менее 25 кв. м, так как товар располагается в застекленных выдвижных ящичках. Бутики выдерживаются строго в черном цвете. Для изготовления мебели используется специальное дерево Sapelli.

К примеру, как рассказала Эльвира Антонова, консультант департамента торговой недвижимости агентства Новое качество, все 80 бутиков Cafe Cotton (производителя мужских рубашек, галстуков и запонок) выполнены в едином стиле. Место расположения строго центр города. Рядом не должно быть никаких магазинов-дискаунтеров и магазинов сетевых марок. Cafe Cotton предпочитает открывать собственные монобрендовые магазины.

В конце 2005 г. состоялось открытие после реконструкции бутика ювелирного дома Chaumet в Столешниковом переулке. Он расширился и теперь занимает площадь 300 кв. м. Реконструкция велась по концепции, разработанной французским архитектором Жан-Мишелем Вильмоттом. В отделке интерьера использовались оттенок состаренной бронзы, ставший символом Chaumet, редкая порода дерева Louro Faya с бронзовым напылением, настланы полы из бургундского камня, стенные панели выполнены из белого рифленого стекла.

В Москве компания пока не нашла помещение, соответствующее ее требованиям, под магазин, поэтому первый бутик открыт в многофункциональном комплексе Галерея Актер. Как сообщили в Новом качестве, недавно они подобрали помещение для магазина в Дворянском доме.

Часто поиск площадей под какую-то

Как рассказал Константин Ковалев, в Санкт-Петербурге уже давно действует сеть бутиков под маркой Vanity. До недавнего времени в Москве существовал единственный магазин этой марки в Крокус Сити Молл. Успех первого магазина стал стимулом к расширению. На помещение, которое сдавала компания Blackwood, марка вышла довольно традиционно, а именно увидев баннер, висевший на фасаде приглянувшегося здания. В результате на Петровке, 28, были сданы в аренду на три года 180 кв. м. Помещение находится в 3-этажном здании после реконструкции, бутик занимает 90% 1-го этажа и 10% полуподвального.

Размер имеет значение

монобрендовую марку осуществляется анонимно, признается Ирина Задорожко. Это коммерческая тайна. Но общая тенденция такова: размещение марок в собственных помещениях с отличным ремонтом и отделкой.

Чем меньше площадь [магазина], тем больше должна сохраняться однородность предложения, схожесть марок по их уровню, чтобы обеспечить концентрацию предложения, отмечает Константин Андрикопулос. Чем площадь больше, тем сильнее необходимо расширять предложение в сторону предоставления услуг, развлечений, а также в сторону среднего сегмента рынка, а не останавливаться только на luxury.

По словам Екатерины Сояк, как правило, марки класса люкс не нуждаются в слишком больших помещениях, довольствуясь площадями от 30 до 200 кв. м, если это одежда, и от 16 до 80 кв. м для часовых или табачных салонов. Но бывают случаи, когда монобрендовые магазины занимают площадь до 400 кв. м, как, например, 3-этажный магазин Prada в Третьяковском проезде. Многое зависит от ассортимента бутика и его месторасположения, объясняет Ирина Жарова-Райт. Если, например, магазин ориентирован на продажу ювелирной продукции в отеле 5 звезд, то достаточно одного прилавка.

Слишком дорого для luxury

Как рассказали в компании Магазин магазинов, в Москве, как и во всем мире, намечается тенденция к укрупнению магазинов. Успешный парк бутиков Крокус Сити Молл занимает более 60 000 кв. м. При строительстве и отделке ТЦ применялись самые современные материалы (в отделке интерьеров, например, использован специальный сорт песчаника, который стоит дороже мрамора). Внутри магазина имеется бассейн, где проходят показы коллекций купальников от модных домов моды. В стеклянной галерее, вдоль которой расположены бутики, разбит сад из 5000 тропических растений. В Крокус Сити Молл открылись бутики самых известных модельеров Gucci, Prada, DG, Versace, Cartier, Chopard, Tiffany, Bvlgari и др.

Основная проблема при выходе на московский рынок заключается в высокой инфляции цен на площади, сдаваемые в аренду либо продаваемые в собственность, говорит Константин Андрикопулос. Уровень инфляции цен на недвижимость не соответствует потенциалу рынка luxury, он скорее отражает некую внутреннюю логику рынка недвижимости.

Для торговых марок класса люкс подходят самые лучшие предложения, ставки на аренду которых достигают $5000 за 1 кв. м в год, отмечает Сергей Лобкарев. Но, как правило, предложение ограниченно, говорит Анна Савенко. По ее данным, помещение на Петровке (рядом со Столешниковым переулком) общей площадью около 400 кв. м обходится для арендатора в $100 000 в месяц. Помещение на Тверской (в люксовой зоне) общей площадью 200 кв. м в $50 000 в месяц.

Гигантские проекты

Одна из причин, которая тормозит продвижение марок класса люкс, высокие цены на продукцию в России, связанные с высокой арендной платой, соглашается Александр Шабанов. У клиентов есть возможность покупать товары по ценам ниже, но не в Москве, а в Европе.
Экономический бум в странах Персидского залива Бахрейне, ОАЭ, Кувейте, Омане, Катаре и Саудовской Аравии стал общепризнанным фактом. Особенно ярко выражен экономический подъем в Дубае, который меньше чем за 10 лет стал одним из самых влиятельных в мире мегаполисов. Власти Дубая управляют как крупнейшими инвестиционными потоками внутри страны, так и масштабными проектами за ее пределами. Между тем существуют и определенные проблемы, проигнорировав которые можно проститься с экономическим чудом.

Общее в этих стратегиях, однако, то, что корпорации стремятся развернуть самые масштабные в своей отрасли проекты. Иногда это удается. Так, например, компания Emaar Properties строит самую высокую в мире башню Burj Dubai. Точная высота башни хранится в строгом секрете, однако директор проекта, представитель бельгийской компании-застройщика Besix Иван Брюнинкх сообщил Ведомостям, что башня будет высотой более 800 м (160 этажей). Это высота башни, не считая наконечника шпиля. Площадь башни составит 279 000 кв. м, а подиума 186 000 кв. м. На строительство башни и подиума планируется затратить 145 000 и 115 000 куб. м бетона соответственно. Архитектор проекта известное бюро Skidmore, Owings Merill. Строительство ведет дубайская компания Emaar Properties, для которой работают три субподрядчика бельгийская компания Besix, корейская компания Samsung и дубайская Arabtec. Менеджером проекта выступает американская Turner Construction.

Вся экономика Дубая так или иначе связана с руководством эмирата. Взять хотя бы инвесторов. Крупнейшими инвестиционными структурами в эмирате являются Dubai Investment Group (DIG) и Dubai International Capital (DIC), входящая в состав Dubai Holding. Наряду с этими компаниями активную роль в экономике Дубая играют проправительственные Dubai Ports World, Emaar Properties и Emirates Telecommunications Corporation (Etisalat). Все эти инвестиционные инструменты имеют общие цели, но различные стратегии распределения инвестиционных рисков и получения доходов, отмечает исполнительный директор компании Emirates Financial Services Суреш Кумар.

Жилые апартаменты разместятся сразу над гостиничными номерами, до 108-го этажа. На 123-м этаже будет находиться смотровая площадка. Офисные помещения займут верхние 20 этажей со 124-го до 153-го этажа.

До 39-го этажа будет размещаться отель. Брюнинкх не исключает возможность того, что оператором фешенебельного отеля будет региональная гостиничная сеть. Местные гостиничные сети все активнее действуют на рынке, отметил он. Если раньше участие влиятельных иностранных партнеров приветствовалось, то теперь региональные операторы все чаще предпочитают обходиться собственными силами.

Башня будет окружена искусственным озером, что станет дополнительным элементом привлекательности.

По словам Брюнинкха, форма башни в виде неправильной буквы V оптимальная для высотных зданий: три крыла, расположенных вокруг центрального ядра, создают определенное равновесие, каждое крыло поддерживается двумя другими. Кроме того, подобная форма максимизирует периметр остекления. Проект башни подвергся проверке на экстремальные обстоятельства землетрясение, устойчивость к порывам ветра. Так, в зависимости от высоты смещение здания вследствие воздействия ветра за 50 лет составит 0,54 м для нижнего уровня (верхняя часть жилой зоны, высота 375,3 м) и 1,25 м для верхней части офисной зоны (высота 569,7 м). Таким образом, ежегодное смещение здания вследствие воздействия ветра составит всего 1 см для жилой зоны и 2,5 см для офисной зоны.

The World этот безумный мир

Строительство гигантской башни продлится 47 месяцев до декабря 2008 г. По предварительным оценкам, инвестиции в проект составят $876 млн.

(жители Ближнего Востока не считают, что европейская часть России может быть причислена к Европе), островом Большевик, Пекином, Таиландом и Ливаном, своя Европа, в которой отсутствуют названия стран Центральной и Восточной Европы, своя Антарктида и Австралия и своя Северная Америка с Нью-Йорком, Сан-Диего, Лос-Анджелесом и Колорадо, но без Вашингтона Правда, все официальные материалы застройщика проправительственной корпорации Nakheel подчеркивают, что генеральный план проекта The World не является окончательным и может быть изменен, равно как форма и названия островов.

Если коренное население Дубая может обойтись без виллы с видом на воду, то иностранные покупатели недвижимости вряд ли. Для них и придуманы искусственные острова. Но если к пальмам комплексам искусственных островов в виде пальм The Palm Jumeirah и The Palm Jebel Ali уже привыкли, то новый гигантский комплекс частных искусственных островов The World (Мир), который будет состоять из 300 островов, привлекает оригинальностью концепции и естественным для собственника желанием иметь свой и только свой участок суши. Мир в Персидском заливе очень похож на настоящий, только представлен в миниатюре и с некоторыми купюрами. Здесь есть своя Африка с Конго и Мозамбиком, своя Южная Америка с Сантьяго и Кубой, своя Азия с Москвой и Санкт-Петербургом

Значительные инвестиции (как частные, так и государственные) направляются в развитие инфраструктуры. Дубай рассчитан в первую очередь на жителей с доходом выше среднего. Общественный транспорт автобусы здесь функционирует для малообеспеченных граждан. Согласно официальной статистике общественным транспортом в Дубае пользуется менее 5% населения эмирата, составлявшего на конец 2005 г. 1,4 млн человек. Количество автомобилей в Дубае ежегодно возрастает примерно на 45 00 Правда, крен в сторону личного транспорта решено изменить. Дубайским дорожно-транспортным ведомством (Dubai Roads and Transport Authority, RTA) в эмирате разрабатывается легкое метро. Работы сразу по 35 станциям начались в феврале 2006 г. Директор дубайского метро Абдул Махид Хайя отмечает, что метро будет введено в строй уже через три года, к февралю 2009 г. Метрополитен Дубая сможет ежедневно обеспечивать провоз 1,2 млн пассажиров, а в год 355 млн пассажиров. Во-первых, это будет способствовать разгрузке автомагистралей, во-вторых, увеличит пассажиропоток и, в-третьих, сделает комфортнее жизнь малообеспеченных слоев населения. Таким образом, доля общественного транспорта в общей массе пассажирских перевозок в Дубае может возрасти в ближайшие 15 лет с 4,7% до 17%.

Все начинается с инфраструктуры

Некоторые экономисты склонны относить экономическое чудо Дубая на счет скачка цен на нефть. Оптимистические прогнозы предполагают сохранение темпов экономического роста в пределах 6-10% в ближайшие несколько лет. Действительно, статистика выглядит весьма жизнеутверждающе: доходы стран Персидского залива от продажи нефти в 2006 г. планируются в размере $305 млрд, что в пять раз больше, чем в 1998 г. Аналитики Международного валютного фонда предсказывают, что положительный баланс на текущем счету у стран поставщиков нефти в ближайшие пять лет достигнет $470 млрд при среднем уровне цен на нефть $59 за баррель. По оценке экономистов, рост цен на нефть подпитывают также нужды таких гигантских стран с переходной экономикой, как Китай и Индия. Галопирующий рост цен на нефть (42% в 2005 г. по сравнению с 2004 г.) позволяет странам Персидского залива аккумулировать свободные средства. Примечательно, что эти средства инвестируются главным образом на территории региона. Например, в докладе ООН Мировая экономическая ситуация и перспективы 2006 говорится, что значительная часть капитала, заработанного на фондовом рынке Саудовской Аравии, инвестируется в Иорданию, Ливан и ОАЭ. Подобную стратегию подтверждает и старший экономист по Ближневосточному региону, главный аналитик по энергии в составе EIU (European Intelligence Unit) Дэвид Баттер. Государства Персидского залива сделали значительные успехи в диверсификации своих экономик, поэтому существенная часть доходов от продажи нефти и газа распределяется непосредственно на территории региона, подчеркивает Баттер. Основная доля нефтяного капитала вкладывается в недвижимость и опять-таки в финансовые инструменты.

Экономические предпосылки

Вместе с тем ОАЭ в целом и Дубай в частности существуют не только за счет нефтедолларов. В ОАЭ отмечается и активный рост фондового рынка. Высокий спрос на недвижимость в ОАЭ и активное развитие строительных технологий привели к тому, что в 2005 г. цены на аренду домов возросли в зависимости от района страны на 20-40%. Значительно повысились и цены на строительные материалы. Все это приводит к тому, что инвестиции в недвижимость в странах Персидского залива лидируют по популярности. Отсутствие других столь же надежных и доходных инвестиционных инструментов способствует тому, что доходы от деятельности нефтегазового и финансового секторов направляются непосредственно в недвижимость.

Кувейтская компания IFA Hotels Resorts также своевременно оценила перспективы инвестиций в ОАЭ. В Дубае сегодня находится почти половина объектов недвижимости, являющихся собственностью компании. Особенно удачным получился совместный проект IFA Hotels Resorts и известной швейцарской гостиничной сети Movenpick Hotels Resorts высотный комплекс жилых апартаментов Laguna Tower на берегу Персидского залива. Апартаменты в высотном 40-этажном комплексе, оснащенном бизнес-центром, многочисленными кафе и ресторанами и элитным спорт-клубом с просторными бассейнами, были распроданы со значительным опережением графика. В нижней части здания расположен 5-звездочный отель Movenpick, а с 9-го по 38-й этажи комфортабельные апартаменты (студио и с двумя спальнями). В верхнем уровне (39-40-й этажи) размещаются 12 пентхаусов. Владелец комплекса IFA Hotels Resorts, а управляющая компания Movenpick Hotels Resorts. Соинвесторам апартаментов в комплексе IFA Hotels Resorts гарантирует стабильные 8% годовых в течение первых трех лет, а начиная с четвертого года половину доходов от сдачи собственности в аренду.

Впрочем, жизнь в Дубае вовсе не так безоблачна, как можно было бы подумать. Главная проблема эмирата кадровый вопрос. В Дубае не ощущается нехватки работников сферы обслуживания. Стремясь сохранить за собой место и улучшить свое благосостояние, эмигранты жители стран Азии (включая Узбекистан, Таджикистан, Индию, Филиппины и др.) охотно учат английский язык, понимая, что знание языка наряду с широкой улыбкой единственный шанс преуспеть в обстановке жесткой конкуренции. Совсем другое дело работники строек, тоже эмигранты, но только менее квалифицированные. Здесь работают представители Индии и Пакистана, реже Турции и Египта. Даже в жаркие летние дни жизнь на стройках не затихает темпы строительства не снижаются. Мир ждет нового чуда, а Дубай его обещал и поэтому должен предоставить Подобная ситуация, естественно, не проходит для здоровья трудящихся бесследно. Волнения и недовольства на стройках эмирата уже освещались в мировой прессе. Это заставило застройщиков не только считаться с человеческим фактором, но и принять определенные меры предосторожности, например не принимать свыше 1000 человек одной национальности на строительный объект.

Deja vu

Глобальные задачи дубайских инвестиционных корпораций нередко выходят за пределы эмирата и даже региона в целом. История египетского миллиардера Мохаммеда аль-Файеда, владеющего престижным лондонским универмагом Harrod's и английской футбольной командой Fullham, не может не вдохновлять успешных арабских бизнесменов. Они покупают контрольные пакеты акций в крупнейших в мире автомобильных и нефтяных компаниях, инвестируют миллиарды в инфраструктуру мегаполисов. Феномен Дубая работает на улучшение имиджа региона в глазах международного сообщества. Ближний Восток это не только горячие нефтедоллары и бесконечные горячие точки, но и еще что-то, вечное, как мир. Взять хотя бы комплекс The World. Знакомые города и острова. Где-то мы уже с этим сталкивались. Например, в США, где тоже есть своя Москва и свой Санкт-Петербург Но Дубай всего лишь эмират, и его роль в мировой экономике, несмотря на огромный потенциал, пока незначительна.

Впрочем, ситуацию в Дубае едва ли можно назвать уникальной. Московские высотки в 50-е гг. тоже строили главным образом не москвичи, а заключенные и военнопленные. Да и сегодня на московских стройках работают жители других регионов и бывших стран СНГ. Охрана труда и социальная защита оставляют желать лучшего. Единственное, в чем Москва отстает от Дубая, это переводчики. Чтобы строить гигантские чудо-башни, конечно, нужны переводчики, которые доходчиво объясняют приезжим строителям их задачу.

Впрочем, ничто не может воспрепятствовать Дубаю инвестировать в строительство архитектурных шедевров. Но надо учитывать, что слава бывает мимолетной. Имена архитекторов создателей шедевров хранятся и передаются на протяжении веков, а вот имена правителей, при которых эти шедевры были построены, или меценатов, пожертвовавших средства на благое дело, увы, забываются. Исключение составляют, пожалуй, префект парижского департамента Сена барон Жорж Эжен Осман и московский мэр Юрий Лужков, а также многочисленные египетские фараоны. Возможно, дубайским правителям удастся продолжить этот список.

В рейтингах UNCTAD (United Nations Conference on Trade and Development) Конференции ООН по торговле и развитию Дубай практически не фигурирует. Хотя, по оценкам Института международных финансов (Institute of International Finance, IIF), cовокупный экспорт стран Персидского залива в 2006 г. составит $416 млрд, что примерно равно совокупному экспорту Бразилии, Индии и России.

А мы строители, монтажники

На днях девелопер бывшего Всемирного торгового центра в Нью-Йорке Ларри Сильверстейн обвинил страховые компании в том, что они затягивают выплату 3,5 миллиардов долларов компенсации за разрушенное здание. По его словам, страховщики пытаются уклониться от своих обязанностей и тем самым тормозят новое строительство на месте печально известного небоскреба. В России такую ситуацию представить сложно. Еще недавно почти ни один крупный объект в столице не был застрахован, а о рядовых домах и говорить нечего. Как показали пожар в здании МГУ и обрушение Басманного рынка в Москве, страхование зданий в столице встречается не так часто. Однако столичные застройщики уже давно пользуются услугами страховщиков и стараются защитить свои инвестиции от случайных неприятностей.

Такую практику используют почти все московские строительные компании. Корпорация MIRAX GROUP, естественно, пользуется услугами страховщиков. Все наши объекты застрахованы. В основном страхуются строительно-монтажные риски. Самый крупный объект, застрахованный от всех возможных страховых случаев, деловой комплекс Федерация, рассказывает руководитель департамента логистики строительства и подбора подрядчиков корпорации MIRAX GROUP Михаил Чиженок. Кроме того, страховщики обеспечивают надежность строительно-монтажных работ при реконструкции зданий. В частности, в июне 2006 года сразу две известные столичные перестройки получили такую поддержку. Компания Ренессанс Страхование застраховала на 31 млн долларов все риски, связанные с демонтажем гостиницы Россия, а Первая страховая компания на 26 млн долларов застраховала риски при проведении строительно-монтажных работ по реконструкции Ленинградской.

Одним из страховых продуктов для застройщиков является страхование строительно-монтажных работ. Страхование строительно-монтажных рисков является частью строительного инвестиционного процесса и позволяет на всех его стадиях от разработки технико-экономического обоснования до запуска объекта в эксплуатацию не только возместить клиенту внезапные и непредвиденные расходы, возникающие при строительстве, но и защитить капиталовложения в строительство, рассказывает ведущий аналитик компании DOKI Александр Скобкин. По его словам, при наступлении страхового случая объект будет восстановлен значительно быстрее за счет компенсации страховщиком дополнительных расходов, связанных, например, со срочной доставкой стройматериалов, техники, а также оплатой расходов по расчистке территории.

В случае если компания построила сложный с конструктивной точки зрения объект, тогда эксплуатирующая его организация может добровольно застраховаться от связанных с этим рисков. Застраховать также можно исключительно строительное оборудование. Сити-XXI век страхует имущество, в основном риски его гибели или повреждения. Это определяется условиями предоставления имущества лизинг или аренда, или желанием компании как собственника принять меры по его сохранению, отмечает пресс-секретарь этой компании Сергей Лядов.

Строительные компании также опасаются, что может пострадать не только сам ход работ, но и случайно оказавшиеся на стройке люди или расположенные поблизости объекты недвижимости, например, в случае падения башенного крана. Еще одним видом страхования для застройщиков является страхование ответственности при проведении строительно-монтажных работ. Ущерб может возникнуть не только в отношении объектов строительства и иного имущества, находящегося на строительной площадке, но и в отношении имущества, а также жизни и здоровья посторонних людей третьих лиц, находящихся в пределах территории производства работ или в непосредственной близости от нее, отмечает Александр Скобкин.

Игра в одни ворота

Примечательно, что на строительном рынке есть прецеденты страхования практически от всех случаев повреждений. В частности, в 2005 году АльфаСтрахование застраховала комплекс Федерация от пожара, стихийных бедствий, кражи, а также от любых других внезапных и непредвиденных событий на строительной площадке, не исключенных Договором и Правилами страхования.

В такой ситуации покупатели квартир вынуждены искать другие пути минимизации рисков, и в этом им, как ни странно, подчас помогают агентства недвижимости. Каждый клиент компании может бесплатно получить Гарантийное обязательство документ, свидетельствующий о проведенной юридической экспертизе объекта недвижимости и гарантирующий качество этой проверки, рассказывает директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юрий Стретович. По его словам, всего компания выдала около 10 тысяч таких обязательств, из них 20 клиентов обратились с просьбой их выполнить. В итоге в 19 случаях удалось отстоять интересы клиентов, в одном случае по Гарантийному сертификату на рынке аренды был возмещен ущерб.
На вчерашнем заседании правительства Москвы вице-мэр Валерий Шанцев предложил запретить перепрофилирование продовольственных магазинов и предприятий бытового обслуживания. Если инициативу Шанцева закрепят законодательно, неудачливые предприниматели не смогут открывать на своих квадратных метрах бутики, казино и клубы. Они будут вынуждены продавать недвижимость городу, причем по ценам ниже рыночных.

При этом участники долевого строительства, в том числе финансирующие возведение жилых объектов, зачастую лишены возможности застраховать свои многочисленные риски. Российские страховые компании не спешат участвовать в страховании от всех рисков при долевом участии в строительстве. Страхование от всех рисков означает, что потеря денежных средств при неполучении страхователем объекта по любой причине, от него не зависящей, признается страховым случаем, объясняет Александр Скобкин. Следовательно, все обманутые соинвесторы придут не на Горбатый мост возле Дома Правительства, а в офисы страховщиков. Аналогичная ситуация, по мнению экспертов, зачастую складывается и в других сегментах жилой недвижимости.

Наиболее активно перепрофилируются магазины, парикмахерские и прачечные, расположенные вдоль центральных улиц города. Например, магазин подарков «Красный куб» на Кутузовском проспекте находится в здании бывшего магазина «Молоко», а в помещении магазина «Товары для детей» теперь продаются стройматериалы. Магазин «Диета» на Ленинском проспекте превратилась в супермаркет «Молочные реки», а «Диету» на улице Клары Цеткин просто закрыли.

Продавцы меняют ориентацию
На вчерашнем заседании правительства Москвы были одобрены основные направления реализации социальной политики города в сфере потребительского рынка и услуг до 2008 года. Городские власти обеспокоены тем, что для реализации программы может просто не хватить площадей - их слишком активно осваивают частные предприниматели.

Власти запретят снимать вывески
Вице-мэр Валерий Шанцев решил внести в этот закон коррективы. Он предложил законодательно закрепить преимущественное право города на выкуп торговых площадей у предпринимателей, которые собираются закрывать социально значимый, но неприбыльный бизнес. «Если у человека не заладилось с булочной, ну не знает он, как сделать ее прибыльной, пусть продаст ее нам, мы найдем человека, которые умеет делать на этом деньги», - сказал Шанцев.

Руководитель департамента потребительского рынка и услуг Владимир Малышков рассказал, что за первые месяцы 2003 года к нему поступило уже 40 предложений по перепрофилированию торговых предприятий, "но департамент не пошел на это". Правда, по федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ" департамент потребительского рынка может вмешиваться в политику собственников только первые пять лет после приватизации.

В департаменте потребительского рынка и услуг правительства Москвы уже подсчитали, что к 2008 году по такой схеме можно найти место для 2000-2300 магазинов.

Если столичные законодатели согласятся с вице-мэром, владельцы убыточных магазинов не смогут открыть в собственном помещении салон красоты или ночной клуб без ведома властей. Они должны будут предложить городу выкупить недвижимость (по неофициальным данным, помещения будут выкупаться по остаточной стоимости, которая зачастую на 30-50% ниже рыночной).



Главная --> Публикации