Главная --> Публикации --> Две тысячи обманутых соинвесторов получат квартиры. Земля в окрестностях будущего подмосковного лас-вегаса дорожает на глазах Подорожают ли новостройки после взлета цен на металлопрокат? Застройщиков отправят в одно окно Золотая середина: офисы класса «b»

Сибцем намерен построить 80 000 кв. м жилья на площадке бывшего Завода электротехнической аппаратуры (ЗЭТА), расположенного в центральной части Кемерова, сообщил председатель совета директоров цементного завода Олег Шарыкин. Площадь земельного участка ЗЭТА около 5,5 га. Имущественный комплекс завода приобретен в собственность несколько лет назад компанией, близкой к Сибцему, говорит Шарыкин. Сейчас разработан проект, и в случае одобрения городскими властями все заводские корпуса будут снесены. Объем инвестиций, сроки реализации проекта и предполагаемую стоимость жилья в Сибцеме не раскрыли, сказав лишь, что оператором строительных проектов в Кемерове будет строительное подразделение компании Кемеровогражданстрой. Президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой оценил объем инвестиций в проект в $44,5-60 млн.
Строительство жилья логичный шаг для компании, производящей стройматериалы (цемент и ЖБИ), поясняет вице-президент Сибцема Сергей Филенко. В дальнейшем Сибцем планирует строительство также и коммерческой недвижимости. Однако, по словам Филенко, это произойдет лишь после реализации жилищных проектов. Администрация Кузбасса обещает поддержать Сибцем. По словам замгубернатора Кузбасса по строительству Евгения Буймова, которого цитирует Интерфакс, власти окажут поддержку компании в выделении участков под строительство.

Мода на перенос промпроизводств из центральной части города на окраины докатилась и до Кемерова. Крупнейший производитель цемента региона холдинг Сибцем решил застроить центральную часть города, снеся корпуса Завода электротехнической аппаратуры. В Новосибирске и Красноярске девелоперы давно облюбовали бывшие промплощадки для застройки дорогого жилья и коммерческой недвижимости.

Традиционно самые престижные дома строятся именно здесь, резюмирует риэлтор.

Это первый в Кемерове случай переноса из центра промпредприятия и застройки его жильем, констатирует риэлтор кемеровского агентства недвижимости Панацея Александр Кабанов. В целом по городу нет дефицита участков под строительство, но площадка завода ЗЭТА исключительно привлекательное место, уточняет Кабанов. Она находится в самом центре города рядом с площадью Советов, где расположены обладминистрация и другие структуры города .

Девелоперы соседних городов Новосибирска и Красноярска уже давно распробовали привлекательность промплощадок в центре своих городов и ведут на них активное строительство.

По мнению риэлтора кемеровского агентства недвижимости Связист Ирины Сеткиной, жилье в будущем комплексе будет стоить от $1500 за 1 кв. м. Квартиры в новостройках Кемерова сейчас продаются в среднем по $800-1000 за 1 кв. м, а самые дорогие новостройки уходят от $1500-1600 за 1 кв. м и будущий комплекс Сибцема не будет продаваться дешевле, прогнозирует она.

В Красноярске в результате переноса городского аэропорта, расположенного рядом с центром города, освободилась территория в 150 га. В 80-х гг. она начала застраиваться жильем, рассказала риэлтор агентства недвижимости и независимой оценки ИЖИ Наталья Литвиненко. Сейчас приступили к ее застройке коммерческой недвижимостью. В прошлом году Росевродевелопмент начал там строить торговый центр площадью 140 000 кв. м, а местный Монолитхолдинг совместно с Mirax Group планируют строительство бизнес-центра класса А площадью 45 000 кв. м.
Строительство на месте промплощадок выгодно, считает директор девелоперской компании Славянка Юрий Тиунов. Покупая промышленный объект, девелопер экономит не только время на поиск и оформление участка, но и деньги подключение к коммуникациям может утяжелить проект на 100% и более, добавляет он.

В Новосибирске собственники нескольких предприятий предпочли свернуть или перенести производство, а освободившиеся участки в центре застраивают дорогим жильем. Фабрика Новосибирскмебель обанкротилась в 2003 г., ее имущественный комплекс приобрела компания Запсибмебель. Сейчас она заканчивает строительство комплекса Солярис общей площадью 35 000 кв. м, где квартиры продаются от 35 000 руб. за 1 кв. м. Примеру мебельной фабрики последовали Завод пластмасс и Эталон, решившие построить на своих промплощадках 60 000 кв. м и 40 000 кв. м жилья. Стоимость квадратного метра там от 35 000-40 000 руб.


Термин инфраструктура на рынке недвижимости популярен и в жилом сегменте (про инфраструктуру коттеджных поселков, например, хорошо осведомлены не только специалисты, но и все заинтересованные граждане), и в сфере коммерческой недвижимости. Девелоперы гостиничных проектов также не забывают про инфраструктуру, ведь постояльцам отеля должно быть удобно. Например, у них должна быть возможность не только выпить в баре, но и приобрести, не выходя из гостиницы, что-то на память или просто по необходимости. Поэтому считается, что в хорошей гостинице должен быть бутик, и лучше не один.

Холдинговая компания Сибирский цемент (Сибцем, Кемерово) владеет четырьмя цементными заводами в Сибири. В 2005 г. предприятия холдинга произвели 3,6 млн т цемента, выручка достигла $203,5 млн, чистая прибыль $34,2 млн. По данным участников рынка, стоимость 1 кв. м жилья в новостройках в Кемерове составляет $800 1000, в Новосибирске $900 120 В Кемерове в 2005 г. введено 140 000 кв. м жилья.

Первые бутики в престижных отелях открылись в середине 1990-х гг., когда на рынке коммерческой недвижимости наблюдался острый дефицит качественных торговых помещений, говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. Заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова также говорит, что магазины в отелях не есть изобретение современных девелоперов. В частности, по ее словам, отели старой советской постройки (Космос, Украина) также имеют различные киоски и небольшие магазины.

Торговые нормативы

Международные требования более конкретны. В рекомендациях Всемирной туристской организации по классификации гостиниц сказано, что в гостиницах обязательно должны быть журнальные киоски, а также должны продаваться почтовые принадлежности, фототовары, сигареты, косметика и сувениры, рассказывает Смирнова. Предполагается, что именно эти товары могут прежде всего понадобиться туристу. Гость отеля может купить либо то, что ему знакомо там [в бутике], либо что-нибудь на память о России, утверждает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости Doki Александр Скобкин. По его словам, в таких магазинах обязательно должны присутствовать обычные для западного туриста аксессуары знакомых ему марок, например ручки Montblanc или канцелярские принадлежности Lerche и El Casco.

Объясняется наличие бутиков даже в не самых престижных отелях, по мнению эксперта, довольно просто: Магазины в гостиницах обязательное требование российских стандартов (ГОСТ Р 50645-94, а также межгосударственный стандарт 28 681.94 Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц), предъявляемых к гостиницам от 4 звезд и выше. Однако, по словам Смирновой, в российских нормативных документах не уточняется, какие именно магазины необходимо открывать в гостиницах.

В настоящий момент большинство известных московских отелей включают в себя бутиковую зону. По словам управляющего партнера

Четыре или пять звездочек

В небольших отелях класса не выше 3 звезд, рассчитанных на 100-200 номеров и расположенных в периферийных районах Москвы, магазины встретишь редко. Обычно максимум, что в них расположено на 1-м этаже помимо ресепшена, это киоск с прессой и сувенирами, иногда аптека, реже бывают небольшие витрины с кожгалантереей, как в отеле Варшава, говорит Ковалев.

компании Blackwood Константина Ковалева, наличие и состав магазинов в гостиницах прежде всего зависят от номерного фонда и класса объекта. Бутиковую зону можно найти в основном в крупных отелях, например Radisson SAS Славянская, Marriott, Sheraton и т. д. Как правило, эти отели обладают большим номерным фондом не менее 100 номеров и высоким уровнем обслуживания. В таких отелях представлены мировые бренды, соответствующие уровню потенциальных клиентов, рассказывает директор по развитию инвестиционно-консалтинговой компании ITF Development Алексей Самсонов.

В 5-звездочной гостинице Ренессанс Москва торговая зона представлена магазином спортивной одежды, который находится при входе в фитнес-клуб гостиницы, сувенирным и сигарным бутиками, магазином оптики, а также стендом печати. В отеле Марриотт Гранд Москва, также имеющем статус 5 звезд, при фитнес-клубе есть спортивный магазин. Вообще, газетный киоск и магазин сувениров есть при любой гостинице уровня 4-5 звезд, напоминает Константин Ковалев.

По его словам, самое большое количество магазинов в гостинице Radisson SAS Славянская, имеющей статус 4 звезды. В этом отеле магазины занимают площадь около 1000 кв. м и образуют так называемый торговый пассаж, который, по мнению эксперта, является неоспоримой изюминкой этой гостиницы.

как в Марриотт Тверская, магазин модной одежды, цветов, аксессуаров для бизнеса. В курортных отелях добавляются магазины пляжной и спортивной одежды, говорит она.

По данным Марины Смирновой, в средней столичной гостинице можно увидеть 2-3 бутика общей площадью 100-200 кв. м. Это могут быть ювелирный магазин, магазин часов,

Как объясняет Владимир Журавлев, в отелях категории 5 звезд в большинстве случаев располагаются магазины luxury-брендов: эксклюзивных часов, аксессуаров, пишущих принадлежностей, дизайнерской одежды, тогда как в экономичных отелях можно встретить даже продовольственные магазины. К примеру, в цокольном этаже гостиницы Москва располагался супермаркет Седьмой континент. Однако, по его словам, специфика московского рынка такова, что последний пример является скорее интересным исключением. Более 70% магазинов монобрендовые luxury-бутики или антикварные салоны, утверждает Журавлев. В московских отелях зачастую встречаются сетевые бренды: Canali, 007, Fashion Continent, S. T. Dupont, Wolford, Mercury, Brioni, Cesars, Korloff и др., перечисляет Александр Скобкин.

Четыре или пять звезд украшают фасад отеля общая площадь торговой зоны в отеле от этого практически не меняется, но звездность определяет портрет будущего арендатора. Разумеется, существует своеобразный фейс-контроль для арендаторов, говорит Владимир Журавлев. Если речь идет о гостиницах уровня 4-5 звезд, то, как правило, это всемирно известные бренды: элитная одежда и аксессуары, элитные алкогольные и ювелирные изделия, сувениры. Класс магазинов должен соответствовать платежеспособности постояльцев гостиницы, объясняет Алексей Самсонов. В частности, по мнению Александра Скобкина, молодежные бренды лучше размещать в гостиницах, ориентированных на активный отдых, а более консервативные марки в фешенебельных отелях в центре города. Важно, чтобы концепция розничной сети отвечала концепции того или иного отеля, а также предпочтениям его обитателей, соглашается эксперт.

По мнению специалистов, бутики в московских гостиницах размещаются по определенным правилам. В большинстве случаев под торговлю отводится не более 5% площади на первых этажах гостиничного комплекса в непосредственной близости от входной группы. Как правило, торговая зона отеля представлена магазинами не более пяти арендаторов, говорит Владимир Журавлев. Константин Ковалев считает, что под бутики в отелях отдается даже меньше площади 1-3%.

Тактика размещения

По его словам, существуют также два особых вида организации торговой зоны в отеле. Во-первых, когда отель расположен в рамках многофункционального комплекса. Часто обширная бутиковая зона располагается на территории многофункционального комплекса, куда наряду с торговыми площадями входят бизнес-центр, зона food court и собственно отель, говорит эксперт. В частности, по его словам, в настоящий момент Bonita Group развивает два проекта строительства многофункциональных комплексов в Санкт-Петербурге и Череповце и в обоих этих проектах предусмотрено наличие гостиницы.

Площадь торговой зоны зависит от общей площади и концепции гостиницы. Наиболее востребованы бутики, расположенные в туристических отелях центральной части города, где есть деловая активность и организованные людские потоки. Обычно бутиковая зона находится в проходной части отеля на 1-м этаже, в районе лобби-бара. Как правило, это небольшие магазины, где представлены дорогие часы или дорожные аксессуары высоких марок, уточняет президент холдинга Bonita Group Николай Шеховцов.

Другой нестандартный способ размещения бутиков предполагает подход к торговой зоне в гостиницах с точки зрения девелоперов жилой недвижимости. В частности, многие из них предпочитают развивать так называемую внешнюю инфраструктуру, например, когда школы и крупные торговые центры находятся не в самом коттеджном поселке, а в нескольких километрах от него.

Полифункциональная концепция объектов продиктована конъюнктурой местных рынков и длительными сроками окупаемости гостиничных объектов. Схема многофункциональных комплексов позволяет значительно сократить период окупаемости гостиницы. После завершения проекта мы планируем оставить в собственности гостиничную часть, а остальные площади комплексов отойдут соинвесторам, объясняет Николай Шеховцов.

По словам директора отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлии Дальновой, даже если открыть магазины для посторонних посетителей, количество клиентов значительно не вырастет. В частности, по ее словам, размещение магазинов, торгующих одеждой, в отелях вообще невыгодно, так как более вероятно, что постояльцы гостиниц предпочтут совершать покупки в крупных торговых центрах, которые предлагают более широкий ассортимент.

Бутики могут быть вынесены и за пределы здания гостиницы. Отели класса 4 и 5 звезд обычно размещаются в респектабельных районах и влияют на формирование определенной инфраструктуры. Например, в районе ул. Кузнецкий Мост в Москве сосредоточено несколько 5-звездочных отелей, здесь же, в Петровском пассаже и Столешником переулке, открыто большое число бутиков высоких марок, говорит Николай Шеховцов. По мнению некоторых экспертов, этим объясняются невысокая концентрация магазинов в московских отелях, а также небольшая величина занимаемой ими площади: владельцы отелей не видят смысла в конкуренции с крупными магазинами. Магазин просто не будет окупаться, даже если попробовать привлечь в него покупателей со стороны.

Тех же принципов придерживались девелоперы отеля Ripamonti в Милане. В самой этой гостинице магазинов нет вообще. Однако постояльцы отеля и жители города могут посетить несколько бутиков, расположенных с торца здания. Стоит также отметить, что иностранные коллеги российских девелоперов используют подчас нетрадиционные решения для размещения магазинов. Например, в лондонском отеле Landmark фирменный одноименный бутик расположен в специально построенном мезонине.

Примечательно, что некоторые зарубежные отели также предпочитают не создавать собственную торговую инфраструктуру, ориентируясь прежде всего на инфраструктуру самого района. В частности, в лондонском отеле Berkeley есть только магазин сувениров. Подобный минимализм его создатели традиционно объясняют тем, что гостиница расположена в известном районе бутиков, рядом с фешенебельными магазинами на Слоан-стрит и Найтсбридж.

Как говорит Константин Ковалев, элитный бутик в отеле это выгодный симбиоз и для отеля, и для бутика, но выгодный прежде всего с точки зрения престижа и репутации, так как говорить о высоких продажах товаров в гостиницах, конечно, не приходится. По словам эксперта, наличие торговых точек в отеле не является серьезным конкурентным преимуществом для самой гостиницы, поэтому гостиницы мало рекламируют бутиковую зону как свое уникальное предложение. В рекламных материалах они не упоминают торговых операторов. Как преимущества указываются офисные сегменты, кафе и рестораны, фитнес и услуги, кинотеатры, перечисляет Ковалев.

Выгодный симбиоз

Московский гостиничный рынок еще достаточно молод, и устоявшихся тандемов гостиниц и торговых сетей пока не наблюдается наборы ритейлеров в гостиницах редко

По мнению большинства специалистов, на сегодняшний день в Москве гостиничные операторы не заключают деловых союзов с торговыми сетями на постоянной основе. Поэтому выбор той или иной марки обычно определяется ее репутацией на рынке, а не сложившимися партнерскими отношениями, как это происходит, например, при подборе арендаторов в крупных торговых центрах.

Несмотря на изначально невысокую доходность бутиков в отелях, девелоперы гостиниц все-таки пытаются, с одной стороны, повысить прибыльность этих торговых точек, а с другой завлечь наиболее имиджевые марки, предоставив им прекрасную возможность для рекламы своего товара. Мы изучаем, какие торговые сети уже представлены в регионе, анализируем уровень конкуренции и уровень узнаваемости бренда. Размещение популярной торговой сети существенно повышает посещаемость объекта, рассказывает о выборе потенциальных арендаторов Николай Шеховцов.

пересекаются, утверждает Александр Скобкин. Однако, по мнению Марины Смирновой, из этого правила есть одно исключение. Существуют совместные проекты гостиниц и домов высокой моды. Именно таким образом развивалась сеть гостиниц под брендом Versace. В настоящий момент отель Резидор имеет намерение реализовать в Санкт-Петербурге новый проект под маркой Missori. Других сетевых операторов, сотрудничающих с гостиницами, кроме магазинов высокой моды, назвать сложно, говорит Смирнова.

Два этих фактора имиджевость бренда и возможность увеличения потока клиентов могут влиять и на один из самых важных показателей рынка арендные ставки. Если гостиница может обеспечить бутику витрину с выходом на торговый коридор, то ставка аренды может быть сопоставима со ставками аренды на данной улице в той же Марриотт Тверская продукция магазина часов выложена на витрине, выходящей на улицу, что повышает посещаемость магазина, рассказывает Марина Смирнова.

Для этого, как и в случае с разработкой инфраструктуры для жилых проектов, разработчики проекта открывают ее для посетителей со стороны. В основном, если вход в отель открыт не только для постояльцев гостиницы, магазины рассчитаны на посторонних клиентов, которые приходят на встречи или другие мероприятия, проводимые на территории отеля, говорит Алексей Самсонов. В последнее время бутики имеют еще и отдельный вход с улицы, чтобы привлекать не только постояльцев отеля, соглашается Александр Скобкин. В помещении с отдельным выходом на улицу расположен в гостинице Националь бутик S. T. Dupont, приводит пример Владимир Журавлев.

Арендные ставки зависят от месторасположения и класса гостиницы. Важно, сколько человек теоретически могло бы посетить данный бутик, от этого зависят доходы бутика и арендные ставки, которые обсуждаются индивидуально, подтверждает Александр Скобкин. По мнению Юлии Дальновой, даже если открыть магазины для посторонних посетителей, количество клиентов значительно не вырастет. В частности, по ее словам, размещение магазинов, торгующих одеждой, в отелях вообще невыгодно, так как более вероятно, что постояльцы гостиниц предпочтут совершать покупки в крупных торговых центрах, которые предлагают более широкий ассортимент.

В связи с тем, что не все гостиницы позволяют торговым арендаторам использовать небольшой бутик в качестве респектабельной витрины, арендные ставки подчас могут и не доходить до среднего показателя по конкретному торговому коридору. Арендные ставки в таких магазинах соответствуют среднему уровню арендных ставок в районе размещения. Однако могут быть ниже, так как обычно степень проходимости бутиков в отеле не столь велика, как у обычного элитного магазина на той же улице, например на Тверской [в среднем $4000 за 1 кв. м в год], считает Алексей Самсонов.

В будущем, по мнению специалистов, ситуация в этом сегменте рынка вряд ли изменится: площадь общей бутиковой зоны не увеличится, а популярность таких магазинов не возрастет из-за слишком большой специфичности этого рынка. Единственное, чего можно ожидать, повышения профессионализма участников этого процесса. Бутиковые зоны в отелях весьма перспективное направление для розничного ритейла, прежде всего в силу активного развития крупных гостиничных сетей международного уровня, которые оценили российский рынок и скорее всего и дальше будут продолжать активную экспансию в российские регионы. Присутствие в высококлассных гостиницах положительно влияет на имидж и бренд торгового оператора, утверждает Юлия Дальнова.

В целом, по данным Владимира Журавлева, арендные ставки на торговые помещения в престижных отелях все-таки сопоставимы со стоимостью аренды аналогичных по статусу помещений в торговых центрах и автономных помещениях. К примеру, на Тверской стоимость аренды торговых площадей в отелях категории 5 звезд варьируется от $2500 до $3400 за 1 кв. м в зависимости от удаления отеля от центра города. Минимальная стоимость аренды подобных помещений в черте Садового кольца составляет $1900 за 1 кв. м, рассказывает эксперт.

Русская дворянская усадьба такая же неотъемлемая часть отечественной культуры, как и Эрмитаж, полотна Ильи Репина и русские национальные праздники. До 1917 года на территории России существовали тысячи усадеб, аккумулировавших вокруг себя культурную жизнь и служивших своеобразным магнитом для мастеров архитектуры, скульптуры, живописи.

Развитие данного направления возможно в бизнес-отелях, но при условии, что будет создан дополнительный приток людей, например за счет проведения выставок, конференций, считает Алексей Самсонов. В высококлассных отелях бутики необходимы, но вряд ли занимаемая ими площадь будет увеличиваться, скорее всего существующее соотношение и профиль будут сохраняться, прогнозирует Константин Ковалев.

Почти 15 лет усадебные комплексы по всей стране медленно, но верно превращались в руины. Государство не отказывалось от своей ответственности за уникальные архитектурно-ландшафтные памятники, но помочь ничем не могло бюджет на культуру все эти годы был ничтожно мал. И тогда на помощь усадьбам пришли общественные деятели: сначала было воссоздано Общество изучения русской усадьбы, затем создан национальный фонд Возрождение русской усадьбы. И если первая организация занимается только сбором информации о нынешнем состоянии российских имений, то фонд разработал и пытается внедрить в жизнь стратегию реального спасения дворянских гнезд.

Не секрет, что большевики уничтожили институт частной собственности, а усадьбы превратили в дома отдыха, санатории, больницы. В начале 1990-х годов многострадальные дворянские гнезда пережили еще одно предательство: советские хозяева испарились вместе со строем, который их породил.

Сейчас в обществе вновь возник интерес к усадьбе не только как к памятнику истории и культуры, рассказывает Виссарион Алявдин, президент национального фонда Возрождение русской усадьбы. Само явление усадебной культуры постепенно становится реальностью современной жизни. Фактически сейчас уже можно говорить о постепенном появлении нового сегмента рынка элитной недвижимости загородных исторических усадебных комплексов, главная особенность которых заключается в том, что это одновременно и объекты недвижимости, и значительные земельные территории. Виссарион Алявдин искренне надеется, что Россия со временем сможет перенять европейский опыт, где большинство памятников истории и культуры находится в частной собственности. Но действительно ли в России могут появиться собственные Фонтенбло и замки Луары прекрасные архитектурные сооружения, доступные для всеобщего посещения?

Усадебная культура

Пока же наиболее вероятный способ законно завладеть усадьбой это взять ее в долгосрочную аренду (на 30, 35 или 49 лет). В этом случае вы также будете обязаны отреставрировать усадьбу за свой счет, соблюдать суровые правила эксплуатации памятника архитектуры и позволять хотя бы в определенные дни года всем желающим знакомиться с ее красотами. Конечно, довольно страшно вкладывать немалые средства в то, что через какое-то время перестанет быть твоим, но на самом деле риск не так уж велик. Дело в том, что по закону государство через 49 лет будет обязано либо продлить с вами договор аренды, либо возместить вам стоимость проведенных работ.

Увы, прогноз риелторов довольно пессимистичен. Теоретически усадьбу можно приобрести в собственность, но это сопряжено с очень большим количеством трудностей, или, если говорить языком профессиональных юристов, обременений. Во-первых, она должна быть памятником архитектуры местного значения (оговоримся, что с прошлого года и на их приватизацию введен временный мораторий), во-вторых, будущий владелец обязан отреставрировать ее за свой счет, не меняя ни внешнего облика здания, ни его планировки, ни исторического ландшафта парка. Понятно, что все эти работы грозят вылиться в очень круглую сумму, которая, как считает Виссарион Алявдин, не испугает покупателя только в том случае, если усадьба будет продаваться по совершенно номинальной цене. Я бы предложил иную схему: отдавать усадьбу бесплатно и компенсировать энтузиасту часть расходов на реставрацию, считает Алексей Комеч, директор Института искусствознания РАН. Главное здесь, чтобы проект реставрации был разработан специалистами с учетом всех требований по охране памятника.

По словам Виссариона Алявдина, за последний год число состоятельных граждан, готовых вложить средства в усадьбы, существенно увеличилось. Фонд в данном случае выступает как посредник между государством и потенциальными покупателями, предлагая последним полную информацию о расположении усадьбы, ее состоянии, перспективах восстановления, а также при необходимости проекты освоения памятника. Несколько таких проектов фонд успешно реализует уже сейчас. Например, совместно с потомками дворян Леонтьевых он оформил в собственность усадьбу Воронино заброшенный комплекс конца XVIII начала XIX веков в Ярославской области.

Инвестиции

Кстати, гостиницы с историко-культурным уклоном один из наиболее распространенных сценариев перевоплощения усадеб. Второй вариант это превращение дворянских гнезд в корпоративные резиденции, что чаще всего происходит, когда покупателем усадьбы выступает банк или иная коммерческая структура. Третий вариант возвращение усадьбе ее исконной функции частного жилища.

Теперь там ведутся восстановительные работы, планируется, что в будущем усадьба превратится в многофункциональный туристический объект.

Снаступлением тепла многие стационарные кафе и рестораны прирастают столиками, которые располагаются на огороженной территории в непосредственной близости от заведения. Такое уличное кафе дает возможность его владельцу на время летнего периода расширить площадь зала и увеличить количество посадочных мест, говорит руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН Агентство недвижимости Сергей Лобкарев.

Сегодня позволить себе купить усадьбу могут очень немногие граждане, но специалисты по недвижимости убеждены: причина не в отсутствии материальных ресурсов, а в недостаточной прописанности самого механизма приобретения историко-культурного имения. Как только весь этот процесс будет расписан до мелочей, усадьбы начнут интенсивно раскупаться. Ведь для них, дважды познавших горечь забвения, частный капитал последний шанс на возрождение.
С началом лета большинство москвичей перебираются за город. И хотя часть жителей столицы остаются верны мегаполису, общее число клиентов у московских рестораторов летом снижается, а, следовательно, владельцы таких заведений вынуждены искать новые способы привлечения посетителей. Одним из самых действенных методов, по мнению экспертов, является открытие летнего кафе.

Границы жанра

Открытие летнего кафе помогает завлечь в заведение дополнительных клиентов. Обычно стационарные кафе уже имеют своих постоянных посетителей, но кафе на открытом воздухе притягивает новых клиентов и является дополнительной рекламой самого заведения.

Деятельность летних кафе регулируется законом РФ О защите прав потребителей, законом РФ Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ и Правилами оказания услуг общественного питания, санитарными правилами для предприятий общественного питания, уставом предприятия и другими документами, перечисляет ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости Doki Александр Скобкин. Кроме того, работу летних уличных кафе регламентируют два постановления правительства Москвы. Первое из них, от 28 декабря 2005 г. О мерах по выполнению нормативных правовых актов Российской Федерации в области государственного регулирования оборота алкогольной продукции, запрещает продавать алкоголь в летних кафе, открытых не при стационарных предприятиях. Второе постановление, от 25 апреля 2006 г. Об упорядочении размещения объектов мелкорозничной сети на территории г. Москвы, также вводит ряд ограничений для уличных кафе.

Чаще всего уличные кафе открываются не отдельно, а при уже существующем заведении, работающем в помещении, говорит заместитель генерального директора компании Новый город Александр Гениевский. Как рассказала заместитель руководителя столичного Департамента потребительского рынка и услуг Валентина Варфоломеева, летом 2006 г. в Москве планируется открыть 1586 уличных кафе, 990 из них будут расположены при стационарных заведениях, работающих круглый год. 25% летних кафе оборудуют детскими площадками, а 15% будут ориентированы на семейные встречи.

летнее кафе должно быть демонтировано. В связи с этим к таким заведениям не относятся объекты, построенные с помощью кирпича, строительных блоков и плит и предусматривающие прокладку инженерных подземных коммуникаций и проведение строительно-монтажных работ, гласит документ.

Согласно последнему постановлению летним кафе считается нестационарный объект сезонной торговли, работающий с 1 апреля по 1 ноября, размещенный возле стационарного предприятия общественного питания или стоящий отдельно, без оформления земельно-правовых отношений. По окончании сезона

Чтобы открыть летнее кафе, его будущему владельцу необходимо собрать пакет документов. По данным участников рынка, чтобы такой сезонный зал принял посетителей в мае, заявки лучше подавать уже в феврале. Требования, предъявляемые местными властями, достаточно жесткие. Во-первых, летнее кафе должно быть удалено от жилых домов. Во-вторых, территории кафе должны быть благоустроены, оснащены урнами и туалетами, а также обеспечены подъездными путями. В-третьих, предприниматели обязаны представить санитарно-эпидемиологическое заключение, договоры на вывоз мусора и обеспечить освещение. Кроме того, они должны не только соблюдать санитарные нормы, но и выдерживать определенную громкость музыки, звучащей в летнем кафе, рассказывает Сергей Лобкарев.

Все по закону

Как отмечают многие участники рынка, помимо этого, еще до представления проекта в управу необходимо внести свое будущее летнее заведение в так называемый ситуационный план, в котором записаны все летние кафе Москвы. В этом документе точно указаны все адреса будущих заведений, что, в частности, дает возможность столичным властям сообщать о точном количестве будущих уличных заведений заранее. Если кафе не внесено в ситуационный план, то разрешение на его открытие никто не выдаст. В свою очередь, Москомархитектура должна подтвердить, что сезонное кафе не нарушает общей архитектурной концепции города и вписывается в окружающую застройку.

По данным Александра Скобкина, необходимо также утвердить так называемый проектный план. В проектный материал входят паспорт земельного участка, выданный администрацией района, выкопировка генплана города, эскизный проект, технологическая карта размещения оборудования со спецификацией, ассортиментный перечень и т. д., говорит эксперт. По его словам, проект придется согласовывать в районной администрации, санэпидемнадзоре, коммунальном отделе района, Комитете по товарному рынку, Управлении архитектуры и градостроительства, других организациях. В Москве, по данным экспертов, функции Комитета по товарному рынку выполняет Роспотребнадзор.

По данным участников рынка, зачастую владелец торгового или развлекательного центра, в котором находится кафе, арендует дополнительно небольшой участок возле самого здания, в котором легко может разместиться летняя веранда. В таком случае собственник летнего кафе не должен заключать с городом договор об аренде земли. В случае, если летнее кафе открыто на городской земле, оформляется договор аренды, однако сумма договора определяется в каждом случае индивидуально.

Последним этапом, на котором, кстати, может споткнуться желающий открыть такое заведение, по мнению экспертов, является неофициальная обязательность озеленения. В частности, районные управы требуют, чтобы в каждом летнем кафе были элементы этого озеленения, хотя бы цветы в кашпо.

Несмотря на сложную процедуру оформления разрешения, по мнению экспертов рынка, открытие летного кафе может принести его владельцу определенные дивиденды. И в первую очередь это касается уличных залов при стационарных заведениях. Открытие уличного зала не только расширяет площадь заведения, тем самым увеличивая количество посетителей, которые могут находиться в этом ресторане единовременно, но и является, по сути, идеальной рекламой. Часто решение посидеть в кафе возникает потому, что, проходя мимо, пешеходы видят людей, сидящих за столиками, ощущают атмосферу, может, даже чувствуют приятные

Славы ради

Как правило, в летний период наблюдается спад доходности заведения общественного питания в среднем на 30-40%, связано это с популярностью дачного отдыха и туризма. Поэтому открытие летнего кафе рядом со стационарным залом является хорошей возможностью сохранения доходности на прежнем уровне, тем более что в хорошую погоду гораздо приятнее отдохнуть и перекусить на свежем воздухе, чем в помещении, объясняет заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Элина Занина.

запахи, и появляется импульс ненадолго присесть, рассказывает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Рекламная выгода от открытия уличного зала настолько велика, что некоторые владельцы таких заведений, по словам Сергея Лобкарева, заключают договоры на весь сезон на размещение рекламы других компаний. Часто сезонные кафе в качестве партнера привлекают какую-либо пивоваренную компанию, которая частично предоставляет мебель и оборудование, а взамен размещает бренд продукта компании и рекламу. Также в условия сотрудничества может входить пункт о продаже определенного пива, напитка и т. д., говорит эксперт.

За счет открытия летней площадки заведение увеличивает количество посадочных мест на 25-30%, в отдельных случаях, когда ресторан владеет собственной эксплуатируемой кровлей или закрытым двориком, количество дополнительных мест на улице может достигать 40-50% от общего объема столиков, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. По его словам, значительного роста спроса на ресторанном рынке в летний период не наблюдается, поэтому открытие уличных площадок в первую очередь играет роль дополнительного конкурентного преимущества заведения.

Помимо очевидных рекламных преимуществ летнего кафе открытие уличного зала позволяет его владельцам быстрее всего привлечь новых клиентов, которые, возможно, останутся посетителями стационарного заведения и после закрытия летнего сезона. Несомненно, летнее кафе, расположенное в месте с хорошей проходимостью, увеличивает доход за счет более быстрой ротации посетителей. Но летняя площадка также помогает избавиться от проблемы порога, когда потенциальному посетителю не хочется заходить в незнакомое заведение: летнее кафе открытый формат, обслуживающий персонал, публика и атмосфера видны сразу. Посетитель скорее предпочтет впервые зайти на летнюю террасу, нежели в закрытое заведение. Это более легкий вариант отношений клиент заведение, который может стать одним из инструментов формирования лояльности, говорит директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний РИГрупп Янис Жуков.

Будем знакомы

В летнее время столики, расположенные на открытом воздухе, более востребованы, нежели те, которые находятся в закрытом помещении. В теплую недушную погоду посетители всегда предпочитают сидеть на улице, и, если все столики будут заняты, они не пойдут в помещение, а найдут свободные места в соседних уличных кафе. Конечно, это не касается лояльных клиентов, которые нацелились посидеть в конкретном заведении, говорит Марина Маркарова. Подойдут уличные столы и для желающих провести время в непринужденной обстановке, что не всегда удается в помещении, где столы засервированы по полной программе и волей-неволей приходится соблюдать этикет, добавляет Александр Скобкин.

Последующему узнаванию стационарного заведения также способствует тот факт, что большинство уличных залов оформляются в стиле основных помещений кафе. В большинстве случаев избирается дизайнерское решение, вписывающееся в общую концепцию ресторана. Также в соответствии с форматом заведения выбирается и количество посадочных мест, и планировка столиков в уличной зоне. Проблема дефицита персонала для обслуживания дополнительных мест решается за счет перетасовки уже работающего коллектива либо нанимается сезонный персонал, говорит Владимир Журавлев.

Конечно, нестандартное оформление или интересный обзор прибавляют посетителей заведению подобного формата. Немаловажное значение имеют ассортимент и стоимость предлагаемых напитков и закусок, рассуждает Янис Жуков. В качестве примера он приводит проект, который реализует РИГрупп в Сергиевом Посаде. В июле компания открывает рынок Торговые ряды в Сергиевом Посаде, на части кровли которого расположится летнее кафе с видом на Свято-Троицкую Сергиеву лавру.

По данным Миэля, в Центральном округе столицы летом 2006 г. будет работать более 600 летних кафе. В условиях такой конкуренции владельцы уличных кафе стараются выделить свое заведение в ряду соседних в первую очередь за счет дизайна. Наиболее привлекательно выглядят огороженные летние кафе, полностью накрытые тентом, качественно оформленные с использованием растений в кадках, цветников. Выделиться на фоне других позволяет яркий стиль: кафе может быть декорировано и оформлено в деревенском стиле, кантри и любом другом, главное чтобы это сочеталось с предлагаемым меню, отмечает Элина Занина. Кроме того, по словам Марины Маркаровой, часто на таких площадках независимо от погоды устанавливают газовые уличные обогреватели, которые включают вечером, а также посетителям раздают теплые пледы, чтобы в случае чего можно было ими укрыться. Например, совершенно безвозмездно пледами могут воспользоваться посетители летней веранды кафе Гоголь в Столешниковом переулке.

Факторы успеха

Другой пример того, как выгодное расположение способствует притоку посетителей, летняя веранда кафе Фасолька, ранее известного как Огород. Клиенты этого заведения могут полюбоваться историческим филиалом Ботанического сада МГУ (который раньше назывался Аптекарским огородом) или погулять среди редких видов деревьев.

По мнению Марины Маркаровой, если закрытый ресторан, удобный для посетителей и престижный, расположен на Садовом кольце, то открытая веранда при нем может совсем не пользоваться популярностью из-за большого количества машин, шума, загазованности. Поэтому уличные кафе лучше открывать при ресторанах на тихих московских переулках, во дворах или пешеходных зонах, добавляет эксперт. По ее данным, можно выделить несколько главных летних зон Москвы: это Камергерский переулок, в котором находится более 10 открытых веранд, сад Эрмитаж и ресторанный дворик в Староваганьковском переулке.

Как и в любом другом сегменте рынка недвижимости, одним из главных факторов, определяющих будущую прибыльность того или иного проекта, является прежде всего его местоположение. Доходность уличных столиков зависит в первую очередь от живописности места. На Чистых прудах есть ресторан, веранда которого находится практически на воде, понятно, что там приятно находиться. А если кафе расположено на оживленной улице, ставить столики там бесполезно за ними просто находиться неприятно, не то что есть, считает Александр Гениевский.

Другим фактором, определяющим успешность летнего кафе и ограничивающим возможную ротацию посетителей, является количество посадочных мест. Количество посадочных мест ограничивается площадью участка, например тротуара, и обычно колеблется в районе 30, говорит Элина Занина. В каждом случае прирост дохода заведения может быть разный кому-то удастся втиснуть пару-тройку столиков у входа прямо на тротуаре, а для кого-то на уличный зал приходится большая часть посадочных мест, что особенно характерно для летних кафе. В любом случае даже за счет дополнительного привлечения внимания потенциальных клиентов летние столики могут увеличить доход заведения на 20-30% и более, утверждает Александр Скобкин.

Открытое кафе в рекреационной зоне парке, Ботаническом саду, на берегу водоема особенно привлекает жителей мегаполиса, добавляет Янис Жуков.

Кто открывает?

По данным экспертов, с учетом среднего счета с человека на уровне 500 руб. каждый столик может приносить владельцу около 100 000 руб. в неделю. Таким образом, летняя веранда с 10 столиками добавит в копилку ресторатора около $150 000 в месяц. Однако, как отмечают специалисты, большая часть этих средств снова вернется в дело, а чистая прибыль составит не более 30%, т. е. в среднем около $45 000.

По ее словам, можно выделить три типа уличных кафе. К первому типу относятся летние веранды, открытые при обычных ресторанах, чаще всего имеющих собственный двор. В качестве примеров эксперт приводит кафе Джусто с японским уклоном, расположенное недалеко от Третьяковской галереи, и кафе-клуб Дача. Уютные кафе находятся возле бассейна Чайка на Остоженке, среди них ресторан Оранжерея с восточным уклоном, говорит Марина Маркарова.

Уличные кафе могут быть совершенно разного уровня: это может быть и вагончик, где жарят сосиски, и несколько пластиковых столиков, а может быть и солидный дорогой ресторан, говорит Александр Гениевский. Соответственно классу эти заведения оформляются, иногда для них создается специальное летнее меню, в большинстве случаев они имеют своих официантов, добавляет Марина Маркарова.

Чаще всего можно встретить уличные кафе при стационарных заведениях быстрого питания. Из известных McDonald's, Елки-палки. Также часто уличные кафе открываются при пивных пабах, пиццериях. Такие заведения, как правило, уже обладают необходимой территорией на внутренних двориках, приспособленных для размещения летних кафе. Открытые веранды можно встретить и в более дорогих ресторанах, приводит похожую классификацию Сергей Лобкарев.

Ко второму типу летних кафе эксперт относит уличные заведения, которые трансформируются из закрытых ресторанов, т. е. дополнительные столики не выставляются, а снимаются стекла и существующий зал словно оказывается на улице. Примером такого кафе является Cotton на Пушкинской площади. И последняя модная тенденция это летние кафе на крыше. Такого типа веранды можно встретить на Лубянке в кафе Лофт, расположенном в торговом центре Наутилус. Столики на крыше есть у кафе Пушкинъ и ресторана Желтое море на Большой Полянке, приводит примеры эксперт.



Главная --> Публикации