Главная --> Публикации --> Стандарты меняются вместе с возможностями Новоселы московских промзон Сеть проинвестирует строительство склада Застройщики осторожничают Закон №214 замедлит рост цен

Как сообщает министерство торговли США, продажи новых домов выросли в мае 2006 года более чем на 4,5 % по сравнению с апрелем. В апреле, по уточненным данным, в США было продано 1 млн 180 тысяч новых домов, рассчитанных на одну семью, а в мае продажи уже дошли до 1 млн 234 тысяч.

С мая в США отмечен резкий всплеск интереса к недвижимости. Западные эксперты объясняют это благоприятными тенденциями в развитии экономики в целом. А что скажут отечественные профессионалы? Куда идет американский рынок недвижимости?

В США продано свыше 1 млн 200 тысяч домов только за май
Ранее СМИ сообщали о продажах 1 млн 198 тысяч домов за месяц. Аналитики, опрошенные Reuters, даже ожидали снижения продаж домов в США в мае до 1 млн 150 тысяч на основе этих данных. Однако строительные компании предложили дополнительные услуги при покупке жилья, привлекая клиентов, число которых сократилось после повышения ипотечных ставок, и ситуация изменилась.

Сводки западных СМИ

Предыдущий скачок спроса был отмечен в феврале. Тогда аналитики назвали объемы продаж недвижимости в США рекордными за последние 30 лет работы данного рынка. Министерство финансов США сообщало о том, что индекс активности увеличился на 14,5 % только в январе 2006 года. В натуральном выражении это отразилось в строительстве 2,27 млн единиц жилья. Это рекордный показатель темпов роста, который последний раз наблюдался в 1973 году. Вместе с тем, аналитики утверждают, что столь высокие темпы роста рынка жилья в США обусловлены чрезвычайно теплой погодой, которая установилась в США в январе нынешнего года. В дальнейшем специалисты предсказывают снижение показателей до их стандартных значений.

Увеличение продаж новых домов подтверждает прогноз ФРС о том, что ослабление рынка недвижимости США не будет резким и позволит Центробанку продолжить повышение ставок. Рынок жилья по-прежнему медленно охлаждается, говорит главный экономист Wells Fargo Co. Скотт Андерсон. В любом случае, рост продаж повышает вероятность подъема ставки в августе. Средняя стоимость нового дома выросла в мае на 3,1 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила $ 235,3 тыс. Продажи на первичном рынке составляют около 15 % от общего оборота рынка жилья в Америке.

Немаловажной для тенденции развития рынка оказалась также серия последовательных повышений учетной ставки. Об этом говорят показатели, отражающие рыночную ситуацию и ожидания участников рынка в мае нынешнего года.

Падение объемов рынка наблюдалось в декабре прошедшего года, когда соответствующие показатели буквально рухнули на 6,9 %. За прошедший год в США наблюдался самый настоящий строительный бум вследствие благоприятных условий, созданных американским правительством для развития рынка жилья.

Взгляд из России

По сообщениям Федеральной Резервной Системы, в течение следующего месяца учетная ставка будет вновь повышена. На этот раз до уровня 5,25 %. Если правительство решится совершить такой шаг, то это станет 17-м ее повышением с конца 2004 года.

Если говорить об отдельных городах и районах, то тенденция роста спроса тоже налицо. Нью-Йорк постоянно испытывает приток брокеров, и, соответственно, возрастает потребность в жилье. Во Флориде увеличивается число эмигрантов из Латинской Америки, приток южноамериканских нефтедолларов также вызывает рост спроса на квартиры. В Майами в прошлом году зафиксирован рекордный годовой рост спроса на недвижимость 20-30 %.

Нью-Йорк постоянно испытывает приток брокеров, и, соответственно, увеличивается потребность в жильеОтечественные эксперты находят свои логичные объяснения росту цен на недвижимость в США. Так, Светлана Скотникова, консультант по зарубежной недвижимости компании Кирсанова риэлти, считает, что на сегодня рынок недвижимости США один из самых горячих в мире. При этом она говорит о том, что сегментировать спрос сложно каждый день он изменяется, но востребовано и типовое жилье, и элитные проекты. Она объясняет это высокой доступностью ипотеки: относительно низкие ставки по ипотечным кредитам (от 4-6 % при кредитовании на 30 лет) и 10 % вступительный взнос делают ипотеку доступной для большинства покупателей недвижимости. Кроме того, экономика страны в целом стабильно развивается, ставка рефинансирования растет, а колебания ситуации если и есть, то на спросе на рынке недвижимости они отражаются незначительно, комментирует ситуацию Светлана Скотникова. Также, по ее словам, в высокой степени рост спроса спровоцирован притоком иностранного капитала в страну.

Что касается возможных перспектив, то Светлана Скотникова считает, что в ближайшее время рост спроса на рынке недвижимости США сохранится. Аналитики утверждают, что повышение ставок по ипотеке, влияющих на активность внутреннего рынка, особо не повлияет на структуру спроса, и в целом ожидать снижения покупательской активности не приходится.
Летом так хочется уехать из душного и пыльного мегаполиса на юг, к морю. Однако отдых может быть испорчен: летом выше риск квартирных краж, порчи имущества, оставленного без присмотра из-за пожара, залива и т. п. Страховые компании на период отпусков предлагают специальные программы страхования квартир.

Долгое время жители стремились уехать из города, а когда дети выросли и содержать дома стало хлопотно, появилась обратная тенденцияИнтересное видение тенденции провинциального рынка недвижимости в США предложил Георгий Лукьянчиков, заместитель руководителя аналитического отдела компании Новая Площадь. По его мнению, причиной роста спроса на недвижимость и роста цен в Бостоне стали несколько факторов. Первый из них демографический сдвиг. Меняется стиль жизни людей. Растет количество людей, живущих в одиночку. Нарастает процесс джентрификации, который кратко можно описать так: долгое время жители стремились уехать из города в пригород и построить там дом своей мечты. А через несколько лет, когда дети выросли и содержать дома пожилым людям стало хлопотно, появилась обратная тенденция стремление в комфортабельные квартиры в Бостоне. Земля в городе стала дорожать. Второй фактор сокращение объемов строительства, субсидируемого государством. В результате рост цен на аренду в период 1995 1990 гг. составил 47 %, а цены в Бостоне с 1998 по 2003 год выросли на 112 %. Немаловажную роль сыграли правительственные программы по созданию доступного жилья и улучшению условий проживания в городе, в том числе борьба с преступностью. Все эти факторы способствовали росту спроса на недвижимость в Бостоне. Видимо, в остальных городах ситуация может развиваться похожим образом.

Клиент может застраховать квартиру на время своего отсутствия Директор по страхованию страхового холдинга Prime Insurance Вадим Клементьев рассказывает, что по новой программе Отпуск под защитой клиент может застраховать на время своего отсутствия в городе квартиру (несущие конструкции, отделку, инженерное оборудование) и движимое имущество от пожара, взрыва, залива, попадания молнии или стихийных бедствий. При желании можно застраховать изделия из драгоценных металлов или драгоценных камней, а также картины, скульптуры и иные произведения искусства.

Отпуск под защитой

Компания РОСНО предлагает защиту имущества квартиры, загородного дома, дачи на время отпуска по специальной программе Ваш дом и отдых. По словам директора департамента имущественного страхования РОСНО в Московском регионе Артема Искры, эта программа специально рассчитана на тех, кто уезжает в краткосрочный отпуск, на отдых или в командировку. Застраховать можно оставленную квартиру, включая внутреннюю отделку, инженерное оборудование и домашнее имущество, от пожара, взрыва газа, залива, стихийного бедствия, кражи со взломом, грабежа, разбоя, умышленного повреждения или уничтожения.

Востребованность сезонной программы страхования квартир и находящегося в них имущества не вызывает сомнений, говорит Вадим Клементьев, поскольку именно в период летних отпусков возрастает число квартирных краж (то есть примерно на 20 % увеличивается количество страховых случаев по рискам кража со взломом, противоправные действия третьих лиц, направленные на повреждение имущества), а также число случаев, связанных с заливами квартир по причине беспечности отдельных жильцов.

Быстро и недорого

Аналогичные программы предлагают и другие компании. Как отмечает начальник управления страхования имущества физических лиц страховой компании МАКС Елена Фокина, программа страхования Интерьер плюс (отдых) это полис комплексного страхования домашнего имущества, отделки и гражданской ответственности при эксплуатации квартиры на время отпуска или длительной командировки. Несмотря на то что в отпуск уезжают круглый год, пик активности продаж наблюдается в теплое время года, с мая по сентябрь.

Программа Интерьер плюс (отдых) позволяет принять на страхование практически все, о чем человек волнуется, оставляя свое жилище без присмотра: домашнее имущество, отделку и инженерное оборудование, говорит Елена Фокина. Исключение антиквариат, коллекции, ювелирные изделия, дорогостоящая одежда из натурального меха. Эти исключения применяют все страховщики, да и владельцы такого рода имущества не склонны страховать его оптом. Отделку помещений дороже $ 400 за кв. м по этой программе страховать мы не рекомендуем.

Страхование квартиры и домашнего имущества на время отпуска вполне посильные траты практически для любого квартировладельца

Как говорит Вадим Клементьев, для каждого принимаемого на страхование имущества страховой тариф рассчитывается отдельно с учетом вида имущества, условий его хранения, набора неблагоприятных событий, на случай которых проводится страхование, а также самого срока страхования и иных индивидуальных особенностей. Величина тарифных ставок зависит от наличия охранной сигнализации, средств пожаротушения и некоторых других факторов.

Срок действия полиса устанавливается по желанию клиента, в зависимости от того времени, которое он планирует отсутствовать, сообщает Артем Искра. Страхование квартиры и домашнего имущества на время отпуска вполне посильные траты практически для любого квартировладельца. Полис обойдется $ 1-2 за день. По словам Вадима Клементьева, в отличие от традиционной программы страхования квартир, рассчитанной на весь год, застраховать квартиру и имущество по программе Отпуск под защитой можно на срок от одного до трех месяцев. Договор страхования заключается без осмотра и без описи имущества, защита предоставляется по полному пакету рисков на общепринятый отпускной период на 14 или 30 дней, добавляет Елена Фокина.

Все включено

В компании МАКС страхователю предоставляется выбор из пяти вариантов страховых сумм, информирует Елена Фокина. Минимальная стоимость двухнедельного полиса необременительна для семейного бюджета и составляет 290 рублей. При этом домашнее имущество будет застраховано на 300 тысяч рублей, а ответственность перед соседями на 60 тысяч руб. Аналогичный полис сроком действия в 1 месяц обойдется в 390 рублей. Самый дорогой вариант предполагает максимальную страховую сумму в 1 миллион рублей за домашнее имущество и 200 тысяч рублей за гражданскую ответственность, при этом двухнедельный полис будет стоить 980 рублей, а 30-дневный 1300 рублей.

При уничтожении или краже застрахованного имущества страховое возмещение выплачивается в размере реального ущерба, заверяет Вадим Клементьев. При повреждении имущества возмещение выплачивается в размере стоимости затрат на проведение ремонта. Выплаты производятся в течение 14 дней с момента принятия решения о выплате страхового возмещения. При наступлении страхового случая клиент обязан в течение трех рабочих дней известить страховую компанию о произошедшем событии. Для получения страхового возмещения ему необходимо будет написать заявление и приложить к нему документы, полученные от милиции, аварийной службы, судебных органов и так далее. Однако стоит учитывать, что не всякое имущество можно застраховать. Не страхуется имущество в аварийных строениях, находящееся в зоне возможного стихийного бедствия или под угрозой обвалов, оползней, наводнений.

Вещи часто теряются в дороге, пропадают в отелях. Поэтому в программу Ваш дом и отдых включено страхование багажа и имущества, которое находится в пути или на месте прибытия, в гостинице, утверждает Артем Искра. Страхованию подлежат аудио-, видео-, радиоаппаратура, спортивное снаряжение, оборудование, чемоданы, сумки, одежда, обувь. Можно застраховать даже ювелирные изделия, при условии их хранения в специально оборудованных сейфах. Взнос по страхованию имущества в гостинице составляет от $ 2 до $ 10 в день и зависит от страховой суммы ($ 1-5 тысяч). Имущество в гостинице можно застраховать от пожара, стихийного бедствия, кражи со взломом, грабежа, разбоя, умышленного повреждения или уничтожения.

От тридцати и выше

Уже несколько лет на рынке недвижимости наблюдается закономерность чем выше этаж новостройки, тем дороже квартира. Желающих воспарить над шумными автострадами и полюбоваться городским пейзажем с высоты птичьего полета находится немало. И все же помимо этих и других удовольствий проживание в небоскребах имеет определенные отрицательные стороны. Поэтому, принимая решение о покупке квартиры у самого неба, взвесим все за и против.

Впрочем, понятие высотности можно измерять не только количественно, но и, скажем так, ситуационно. В 1971 году на Международной конференции по пожаробезопасности высотных зданий высоткам дали другое определение. Высотное здание это здание, в котором в экстренной ситуации эвакуация невозможна, а при пожаре с огнем можно бороться лишь изнутри.

Во-первых, определимся, где начинается та самая высота, которую имеет смысл рассматривать как отдельное явление. Согласно определению технического комитета ASHRAE по высотным зданиям, таковым может считаться сооружение высотой от 91 метра. Этажность такого здания может составлять от 30 этажей.

Жилищные особенности

Хотя эта неутешительная характеристика была дана высотке более тридцати лет назад, у сегодняшних небоскребов проблемы те же: пожарная безопасность, сложности с экстренной эвакуацией и другие особенности, связанные со стремлением забраться настолько высоко, насколько возможно.

Тем не менее, на самочувствии жильца высотность практически не отражается (конечно, если лифты исправно работают и не приходится время от времени совершать восхождения к собственной жилплощади). У медиков претензий к высотным этажам практически нет. И все же есть мнение, что небоскребы должны использоваться в качестве деловых, а не жилых комплексов. В этом убежден Георгий Стоилов, глава Международной академии архитекторов. Его точка зрения основывается на психологическом комфорте, а именно пределе плотности жильцов на один земельный участок. А также на европейских традициях, по которым высотные здания используются под офисы и вообще, по возможности, располагаются на окраинах городов (как, например, деловые центры Парижа).

Исторически человеку было не свойственно забираться так высоко от поверхности земли. Когда-то многоэтажным считался дом от трех этажей, затем от пяти, а спустя некоторое время выше девяти. Рост зданий обуславливался потребностью в новых жилых площадях и отсутствием земель для их строительства. И, конечно, появлением новых инженерных возможностей.

Как ни странно, в небоскребах имеют место проблемы с чистотой воздуха. Приток воздуха снаружи, наблюдаемый на нижних этажах, и эксфильтрация, происходящая на верхних, создает движение загрязненного воздуха c нижних этажей на верхние. Высотность сказывается и на работе вентиляционной системы в целом. Причиной тому служат все те же воздушные потоки. Добавим, что выше 20-го этажа не рекомендуется использовать открытые балконы, а выше 22-го этажа лучше установить окна с неоткрывающимися наружными створками.

Владельцам престижных апартаментов на высотных этажах придется столкнуться и с такими явлениями, как ветер (его скорость увеличивается с 4 до 7,5 метров в секунду по мере подъема до 35-го этажа), мощные турбулентные потоки (возникающие у стен здания, они могут даже затруднить подход к нему) и вызванный ими шум.

Впрочем, как мы уже говорили, существует ряд проблем, гораздо более существенных, чем психологический комфорт и размышления о том, сколько еще людей делит с тобой данный квадратный километр.

Архитектурные проблемы

Другой сверхактуальной проблемой является уже упомянутая пожарная безопасность. Поэтому неудивительно, что более трети московских городских строительных норм, разработанных столичным ЦНИИЭП жилища, посвящено безопасности небоскребов. Согласно новым нормам, здания высотой от 100 м должны выдерживать огонь в течение четырех часов, что обеспечивают горизонтальные и вертикальные огнезащитные отсеки, которые смогут служить своеобразными защитными бункерами для тех, кто не успеет эвакуироваться по изолированным лестницам.

Прежде всего это проблема проектирования. Притом что в Москве продолжается довольно активное строительство зданий высотой более 75 м (в том числе жилых домов этажностью в 35-40 этажей высотой до 130 м), федеральные и московские нормативные документы рассчитаны на жилые высотки до 25 этажей. В помощь строителям научно-исследовательские и проектные институты Москвы разработали Общие положения к техническим требованиям по проектированию жилых зданий высотой более 75 метров, согласованные со всеми органами надзора. И все же многие строительные компании уделяют гораздо меньше внимания проектным работам, чем следовало бы. Ведь инвестор, получивший право строить небоскреб, должен 20-30 % стоимости строительства потратить именно на предпроектные исследования.

Для иностранцев, которые предпочитают работать и получать доход на рынке коммерческой недвижимости России, в том числе за счет длинных денег, появилась еще одна возможность. Одним из новых проектов Fleming Family Partners (FFP) стало создание компании Fleming Family Partners Russia Real Estate Development Limited, управляющие которой московские и зарубежные профессионалы собираются провести IPO на Лондонской бирже. И в результате привлечь $300 млн. На эти деньги будет создан фонд, и средства из него будут направлены в девелопмент офисных, производственных, торговых и других объектов в Москве, Подмосковье и крупных российских городах. В целом же команда рассчитывает на такой объем проектов в РФ, на который понадобится потратить $1 млрд.

Здания становятся все выше. Но, к сожалению, инженерную мысль подстегивает не этот факт, а несчастные случаи, подобные пожару в жилой двадцатипятиэтажке во 2-м Сетуньском проезде. Поэтому если и заканчивать статью назидательной мыслью, то адресованной инженерам и строителям: технологии должны развиваться не за счет жизней, а во имя жизни. А будет эта жизнь на третьем или тридцать третьем этаже это уже вопрос второстепенный.
Московский рынок коммерческой недвижимости заманивает иностранных инвесторов. Но если раньше многие только присматривались, то теперь они открывают в столице офисы, покупают действующие объекты и фирмы, а также создают новые компании и фонды для финансирования проектов.

До сих пор сделки на рынке совершались фондами, предпочитающими покупать готовые объекты (Yield-фонды) и, соответственно, нести меньшие риски. Так было в первые годы работы компании FFP в Москве, когда созданные ею фонды приобрели бизнес-центр класса А на Гоголевском бульваре, 11, за $25-30 млн (2003 г., здание построил в 1998 г. инвестиционный банк Credit Suisse First Boston) и офисно-торговый комплекс на ул. Лесной, 3/9, у Sino Real Estate примерно за $25-30 млн (2005 г.).

Средства управляющие собираются привлечь в том числе за счет банковских кредитов. Создающийся фонд так называемый девелоперский станет принципиально новым продуктом на рынке. С одной стороны, это большие риски, но с другой более высокая доходность. Фонд относится к разряду публичных (в отличие от частных), созданных на деньги институциональных инвесторов.

Компания РосЕвроГрупп кроме Крекшино продала и часть себя. В октябре 2005 г. 38% Национальной логистической компании, входящей в ее структуру, купили Citigroup Venture Capital и немецкая компания DTB. 20% акций другой ее компании РосЕвроДевелопмент приобрел американский фонд Moore Capital.

Среди активных инвестфондов, работающих в Москве и РФ, можно отметить также фонд британской компании Raven Russia Limited, которая начала предпринимать конкретные шаги в 2005 г. В целом фонд собирается вложить в российскую недвижимость не меньше 500 млн фунтов стерлингов ($800 млн). Частично эти средства были привлечены в июле 2005 г. в ходе IPO на Лондонской фондовой бирже (компания разместила примерно 30% своих акций на сумму более $266 млн). Raven Russia Limited приобрела строящийся терминал Крекшино у Национальной логистической компании, входящей в РосЕвроГрупп, сделка стала событием 2006 г. Сумма ее составила $110 млн.

Участниками сделок на столичном рынке становятся не только инфестфонды, но и девелоперские компании или крупные холдинги и банки.

Из покупок 2005-2006 гг. в офисном секторе можно отметить кроме приобретения FFP комплекса на Лесной, 3/9, также и купленный Amerop Investment Fond офисный комплекс George Plaza.

На другом участке, принадлежащем Capital Partners, возводится склад Пушкино на 35 га земли. Capital Partners в 2005 г. рефинансировала кредит, выданный на строительство этого склада. Вместо группы казахских банков проект теперь финансирует немецкий Eurohypo, который предложил более выгодные условия (выдал ипотечный кредит вместо строительного под 4-5% годовых вместо бывших 12-13%).

Сделка в 2005 г. состоялась между инвестиционно-девелоперскими компаниями Coalco с русскими корнями и Capital Partners, ICD international и Lone Star Ventures, которым Coalco продала свой участок в 120 га вместе с проектом складского комплекса. Теперь Capital Partners строит на этом месте Логистический парк Домодедово. Стоимость продажи участка с проектом могла составить, по оценкам экспертов, около $350 000-450 000 за 1 га.

Что касается сектора складов и повышенного интереса к нему иностранцев, есть точка зрения, что русские в большей степени ориентированы на рынки офисных и торговых помещений. Там доходность выше, а срок окупаемости проектов короче. Западные же инвесторы интересуются складским бизнесом, так как у них есть дешевый капитал, а доходность инвестиций в 11-14% их вполне устраивает. В среднем, как принято считать, инвестиции в складскую недвижимость приносят около 16-18% доходности в год. В Европе же она может составлять 8%.

Такие низкие ставки по кредиту может позволить себе европейский банк, но не российский. На рынке говорят, что крупные ипотечные банки активно ищут возможности для выдачи кредитов под залог недвижимости, но пока немного объектов, которые соответствуют их требованиям.

Приход фондов и других видов институциональных инвесторов на рынок, покупка ими объектов недвижимости нормальная практика для развитой страны. В Европе большая часть недвижимости и проектов в этой сфере принадлежит фондам.

Аналитики Центрального банка и Росстата пришли к выводу, что уже с 2005 г. помимо нефтяного сектора иностранные инвесторы активно взялись за рынок коммерческой недвижимости.

Теме иностранных инвестиций и положению внешних инвесторов в РФ в соглашениях ВТО уделяется повышенное внимание. Для внешних инвесторов в России должны быть созданы максимально благоприятные условия работы на законодательном уровне. Когда страна станет участником ВТО, ее финансовый сектор будет регулироваться Генеральным соглашением о торговле услугами, в которое включены интеллектуальные и финансовые услуги. Главная цель соглашения в том, чтобы сократить и устранить государственные меры, которые как-либо препятствуют свободному предоставлению услуг через государственные границы или дискриминируют компании с участием иностранного капитала. Как говорится в документе, поставка услуг будет осуществляться несколькими способами. Среди них коммерческое присутствие. Оно позволяет иностранцам учреждать и приобретать компании разных форм собственности в России.

Объяснить растущую активность иностранцев можно несколькими причинами. Помимо высокой доходности от проектов, несмотря на которую не все желающие до сих пор решались работать в РФ, это и макроэкономические причины. Например, грядущее вступление России во Всемирную торговую организацию (ВТО), которое должно произойти уже в 2006-2007 гг.



Главная --> Публикации