Главная --> Публикации --> Дисбаланс на загородном рынке Арендодатель желает познакомиться Две тысячи обманутых соинвесторов получат квартиры. Земля в окрестностях будущего подмосковного лас-вегаса дорожает на глазах Подорожают ли новостройки после взлета цен на металлопрокат?



Как удалось выяснить «Столичной», в ближайшие дни между Москвой и Московской областью может произойти обмен спорными территориями. Если сделка состоится, то Южное Бутово от столицы будет отрезано, как Калининград от России.

– Мне известна аргументация москвичей, я ее уважаю, – говорит заместитель губернатора Московской области Виктория Митина, – но моя позиция проста, как само кольцо в 1960 году – одна полоса в одну, другая – в другую стороны. Со временем полос стало по две в каждую сторону. В 1994 году, когда началась реконструкция дороги, кольцо сдвинулось в сторону областных земель – шесть полос в одну, шесть – в другую сторону. Посчитайте, сколько москвичи прирезали у нас территорий? По документам Совмина РСФСР 1984 года граница Москвы проходит по внешней полосе от МКАД, но полос тогда было две. После расширения МКАД строятся еще транспортные развязки, все – на областных землях. За счет строительства развязок из оборота области выведено свыше 146 гектар дорогой земли.

Одиннадцатого июля может разрешиться один из приграничных споров между Москвой и Подмосковьем. В этот день сопредседатели рабочей группы правительств столицы и области – заместитель мэра Москвы Анатолий Петров и заместитель губернатора Московской области Виктория Митина – сядут за стол переговоров. Как сообщили источники «Столичной» в городском правительстве, впервые Москва готова пойти на компромисс с областью. До этого несколько лет Первопрестольная не уступала ни пяди земли МКАД соседям, на чьих землях частично располагается кольцевая дорога. Доводы столичных властей на первый взгляд безупречны. Дорога строилась на деньги Москвы, реконструировалась тоже на средства из городского бюджета, во многих документах обговорено, что полоса отвода от кольца – 90 метров – имеет отношение исключительно к Москве.

Позиция столицы начала постепенно смягчаться. О том, насколько она изменится, покажут ближайшие переговоры по участку МКАД, примыкающему к Ленинскому району Московской области. В этот район Подмосковья врезается уходящий далеко за кольцевую дорогу столичный микрорайон Южное Бутово. Причем так, что Ленинский район «разрезан» Москвой и Подольским районом. Если признать правоту Москвы, настаивающей на 90-метровом отводе, то подмосковный район как территориальная единица потеряет юридическое право на существование. Вот областные власти и предлагают создать «перешеек» в те самые заветные 45 метров вдоль МКАД. Эти компромиссные 45 метров «убили бы двух зайцев» – соединили в единое целое Ленинский район Подмосковья и перевели отвод в 45 метров МКАД под юрисдикцию области.

Именно поэтому область несколько лет безуспешно настаивала на пересмотре устаревшего договора, чтоб из 90 метров полосы отвода ровно половина – 45 метров со стороны области – достались бы Подмосковью. Но Москва делиться поровну не хотела, объясняя свою «скупость» тем, что на ее стороне закон и содержание дороги, на которой область хочет, якобы, за счет столицы, развивать придорожный бизнес. Проблески компромисса наметились после нескольких встреч Юрия Лужкова и Бориса Громова зимой и весной этого года. Намеки на согласие совпали с несколькими прошедшими подряд судами, инициированными и проигранными Москвой из-за спора о принадлежности аэропорта Шереметьево.

Такой подход Москвы не совпадает с позицией области, настаивающей на «пакетном решении проблемы МКАД». Это означает, что переговоры по территориальным спорам, которые стороны провозглашают «почти решенными», будут все же затяжными.
Президент России недвусмысленно дал понять: банки недостаточно активно участвуют в реализации национального проекта Доступное жилье. Вместо того, чтобы всемерно улучшать условия ипотечного кредитования населения, они возлагают ответственность за срыв президентского задания на застройщиков, которые раскручивают цены на квадратные метры.

Как удалось выяснить «Столичной», команда Лужкова в принципе не возражает против такого обмена территориями: 45 метров отвода со стороны города – Москве, 45 метров – области с ее стороны МКАД. При этом источник «Столичной» в московском правительстве особо подчеркнул, что речь идет лишь о приблизительном 30-километровом участке кольцевой дороги, примыкающем к разделенному Ленинскому району области. На всю остальную зону МКАД, договоренности, если они будут достигнуты, «распространяться не будут». Столица намерена решать приграничные споры с учетом «особенностей каждого земельного участка».

Небольшое лирическое отступление: разговор президента России с руководителем одного из крупнейших госбанков до боли напоминал совсем недавние события. А именно - беседу Владимира Путина с министром сельского хозяйства Алексеем Гордеевым, во время которой президент поставил задачу улучшить условия кредитования сельхозпроизводителей. Практически в тот же день было объявлено, что Россельхозбанк, который и является главным кредитором фермеров, снижает ставку кредитования на 2% - с 16% до 14%, а по особо значимым социальным проектам - до 12%. Так что один банк уже совершил подвиг во имя реализации одного из национальных проектов.

Именно к этому свелась суть недавней беседы президента с главой Внешторгбанка Андреем Костиным: хватит сваливать вину на всех остальных участников жилищного рынка, займитесь ипотечным кредитованием так же активно, как вы занимались до этого и продолжаете заниматься потребительским кредитованием. Страна ждет от вас новых подвигов!

Еще одно лирическое отступление: не надо думать, что кредит без первоначального взноса - новинка последних дней. До этого такие займы предлагали в регионах молодым семьям, решались на такой подвиг и некоторые банки. Специфика текущего момента, пожалуй, в том, что теперь предоставлять такие займы будут крупнейшие участники ипотечного рынка, среди которых банки, традиционно придерживавшиеся весьма жестких правил при кредитовании населения. Например, тот же Внешторгбанк. Теперь ему волей-неволей придется стать ближе к народу, то есть к заемщикам: в конце концов, именно этого потребовал от банков президент страны.

На ипотечном рынке тоже не замедлили отрапортовать о подвигах, правда, пока только грядущих. Банк Москвы, а затем и Внешторгбанк заявили, что они готовы снизить сумму первоначального взноса при предоставлении ипотечного кредита с нынешних 5-10% от общей суммы кредита до нуля. Причем не когда-нибудь, а с 1 июля текущего года. Такие же условия готова предложить своим заемщикам и финансовая группа Уралсиб, которая на сегодняшний день входит в десятку лидеров по объемам кредитования физлиц.

Ответим по порядку: в Банке Москвы заявляют, что предложение о кредите без первоначального взноса пока носит временный характер и действует только в течение двух месяцев - с 1 июля по 31 августа. При этом ставка по этому кредиту будет на 1% выше, чем ставка в случае обычного кредитования с первоначальным взносом. Наблюдатели ожидают, что, вопреки заверениям банков, клиентов, привлеченных обещаниями кредитования без первоначального взноса, ждут еще больше муки чем обычных ипотечников. Их заявления будут дольше рассматриваться, потому что уровень риска по предоставлении таких кредитов по определению выше, а перспектива их секьюритизации на западных рынках капитала почти равна нулю.

На первый взгляд, все выглядит просто замечательно: устранено то самое препятствие, которое мешало очень многим людям обращаться в банк за ипотечными кредитами. 30% первоначальный взнос - а именно таким он традиционно был еще год-два назад - отбивал у потенциальных заемщиков всякую охоту заключать кредитный договор с банком. По мере роста цен на жилье таким же препятствием становился и 20% и даже 10% взнос. Теперь, если верить руководству Банка Москвы, Внешторгбанка и Уралсиба, он станет нулевым. Возникает резонный вопрос - во всех ли случаях, и не слишком ли рискованной окажется для банков подобная программа ипотечного кредитования?

В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию опасаются, что кредитование с нулевым первоначальным взносом действительно может обернуться для банков ростом невозвратов. Способность клиента оплатить первый взнос по ипотеке свидетельствует о том, что этот гражданин в состоянии в дальнейшем расплачиваться за кредит, уверен директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) Александр Комаров. В том случае, если у человека нет минимальных накоплений, он может не суметь рассчитаться за заем. При этом следует учесть, что в данном случае речь идет о самых длинных кредитах, и здесь, в отличие от потребительского кредитования, банкам будет сложно компенсировать свои убытки из-за невозвратов за счет высокой скрытой ставки кредитования. Когда речь идет о крупных суммах люди по определению лучше считают, чем когда речь идет о кредите, рассчитанном на шесть месяцев с ежемесячным взносом в размере 1000-1500 рублей.

В Дельтакредите, например, уверены, что там рефинансировать ипотечные ссуды, выданные без первоначального взноса, никто не захочет. Кстати, этот банк, который является одним из лидеров ипотечного кредитования, заявляет, что он пока не собирается следовать примеру Банка Москвы или Внешторгбанка. Причина та же - слишком велик риск.

Под одной крышей

Покупка загородного дома для многих ассоциируется с обретением личного пространства. В действительности же, свою территорию приходится делить с другими людьми, и не только членами семейства, но и обслуживающим персоналом. Естественно, чем больше поместье, тем больше штат сотрудников, занимающихся поддержанием порядка в нем. Поэтому потенциальному покупателю лучше заранее подумать, где разместить шофера, няню и садовника, чтобы совместная жизнь была комфортной для обеих сторон.

Конечно, сегодня взаимоотношения между домовладельцами и их помощниками принципиально изменились, но необходимость круглосуточного проживания на одной территории не исчезла. Наоборот, в последние годы обеспеченные граждане нуждаются в большем штате сотрудников, стремясь получить максимальное количество услуг на дому. Между тем, по мнению Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, застройщики не спешат даже в централизованно застраиваемых коттеджных поселках создавать отдельные дома, например, многоквартирные, для обслуживающего персонала. И это несмотря на то, что поддержанием порядка в коттеджах премиум-класса занимается множество разных людей: охранники, горничные, кухарки, садовники, водители, экономки и т.д. Очень часто в одном коттедже работает целая семья (муж и жена), где женщина занимается уборкой в доме и приготовлением пищи, а мужчина ухаживает за территорией участка. Естественно, владельцы заинтересованы в том, чтобы обслуга проживала в том же поселке, но вот делить с ними кров на это согласны немногие.

История взаимоотношений хозяев и обслуги насчитывает не одну сотню лет. Естественно, что у дворян, скажем, XIX в. штат помощников был намного больше, чем у современных жителей загородных поселков. Но и два столетия назад каждая группа имела собственную территорию, ведь непосредственно в хозяйском доме постоянно проживали далеко не все слуги: чаще всего это были няня, лакей и горничная. Для остальных было предназначено специальное помещение людская, в которую сами господа наведывались не часто.

Категория поселка во многом определяет, где именно будет размещена обслуга. По словам Ивана Шулькова, руководителя департамента инвестиционного консалтинга компании Усадьба, такая опция, как отдельные помещения для персонала, распространяется исключительно на верхний ценовой сегмент рынка загородного жилья. То есть на коттеджи, чья цена стартует с отметки в $4 млн. Так, почти во всех элитных поселках (от 70 до 90%) жители строят на своих участках дом для прислуги, при этом часто жилье для обслуживающего персонала изначально проектируется застройщиком. В то же время такие помещения предусмотрены лишь в 10 20% поселков бизнес-класса.

Квартира? Дом? Гостиница?

Сторонние жители

Самые распространенные варианты размещения обслуги это апартаменты, находящиеся в цокольном этаже хозяйского дома и имеющие собственный вход, или квартира, построенная над отдельно стоящим гаражом. Их характеристики зависят от многих факторов (размера земельного участка, площади гаража и пр.). Естественно, помещения для обслуживающего персонала оформляют, что называется, без излишеств. Как правило, они состоят из двух комнат (спальни и зала) размером 12 15 кв.м, кухни, ванной с душевой кабиной и комнаты для охраны с пультами видеонаблюдения и контроля доступа на участок. Общая площадь квартиры составляет 50 60 кв.м. Такой вариант, например, используется в строящемся поселке M.O.N.A.K.O.V.O., где в домах большой площади запланированы двухкомнатные апартаменты для прислуги. При этом и маршруты передвижения продуманы так, чтобы персонал не пересекался с хозяевами дома, если этого не требуется. Безусловно, среди обслуги есть люди, в которых владельцы дома нуждаются буквально 24 часа в сутки. Прежде всего, речь идет о няне, если в семье есть маленькие дети. Поэтому сегодня при строительстве дорогого загородного жилья предусматривается и комната для гувернантки (или гувернера), располагающаяся рядом с детскими спальнями, комментирует Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty.

Востребованной услугой среди покупателей загородного жилья уровня бизнес-класса и de luxe сегодня является строительство гостиничных комплексов при коттеджных поселках: в них проживает обслуживающий персонал, и, кроме того, в номерах могут останавливаться припозднившиеся гости. Такие локальные гостиницы с отдельным крылом для обслуги будут построены в поселках Княжье озеро, Резиденции Бенилюкс и Монолит. Комнаты для размещения прислуги хозяева смогут снять в долгосрочную аренду. По мнению Ирины Мошевой, директора по маркетингу и PR поселка Княжье озеро, подобные помещения очень востребованы, т.к. часто обеспеченные люди предпочитают, чтобы прислуга жила отдельно. Более того, такой вариант удобен и для людей, работающих в доме, потому что они имеют приватную территорию, где могут проводить свое личное время.

Все более распространенным явлением становится строительство отдельного дома для обслуживающего персонала. Такие здания обычно возводятся на больших участках (более 50 соток), и их площадь составляет порядка 150 200 кв.м, считает Наталия Курашова, PR-директор Renaissance Realty. Здесь кроме комнат могут размещаться разные помещения специального назначения, например, прачечная. Однако размер дома для прислуги зависит и от штата сотрудников. Бывают и совсем небольшие здания площадью до 80 кв.м. Иногда жилье для обслуживающего персонала совмещает в себе функции гостевого дома, например, для водителя и охраны гостей, приезжающих к владельцу коттеджа. Площадь таких совмещенных вариантов может превышать 200 кв.м.

Вопрос не только в цене

Востребованность такого сервиса зависит от нескольких факторов: транспортной доступности коттеджного поселка, его размера, уровня жилья. В основном подобные отели появляются на большом удалении от Москвы. Так, до поселков 30-километровой зоны, расположенных вблизи железнодорожных платформ, прислуга может добираться самостоятельно на электричках, а значит, строительство подобных гостиниц в данном случае нецелесообразно. Однако чаще всего малоэтажные дома гостиничного типа оказываются экономически эффективными. Впрочем, по словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость: Сегодня подобный сервис в Подмосковье практически не развит, загородные гостиницы преимущественно действуют в закрытых корпоративных коттеджных поселках, один из них, к примеру, располагается по Пятницкому направлению на берегу Истринского водохранилища. Тем временем, уже сейчас владельцы загородной недвижимости склоняются к тому, чтобы селить прислугу отдельно.

Некоторые игроки рынка утверждают, что данная опция примерно на 30% увеличивает стоимость всего проекта. Можно быть уверенным, что при последующей перепродаже такого дома спрос оправдает сделанные вложения.
Риэлторы делятся на порядочных и недобросовестных. Последние - самые настоящие мошенники - заведомо ищут тех, кого можно облапошить. О них мы поговорим в другой раз. А сейчас хочется заострить внимание на законных способах вытягивания денег из карманов клиентов.

Помещения для прислуги сегодня неотъемлемый атрибут дорогого жилья, дополнительная опция, которая обеспечивает хозяину комфортный быт. Поэтому подобные комнаты или отдельные дома запланированы во многих строящихся сегодня поселках: Зеленый мыс, Новахово, Горки-2, Горки-8, Эдем, Жуковка, Барвиха, Николо-Урюпино, Вельяминово. При этом специалисты рынка неоднозначно отвечают на вопрос о влиянии данной опции на конечную стоимость квадратного метра. По мнению одних, в высшем ценовом сегменте жилые помещения для прислуги никак не влияют на цену объекта, поскольку их наличие является обязательным параметром. Однако их отсутствие (или отсутствие возможности построить подобные помещения) негативно сказывается на привлекательности объекта в целом.

Чтобы лучше понять, как происходит вытягивание денег, разберем несколько наиболее часто встречающихся ситуаций:

Стараясь привлечь клиента, современный специалист по недвижимости нередко указывает недостоверную информацию о величине своего вознаграждения. Занижает ее на словах. Или вынуждает клиента оплачивать работу, которую фактически не производит. В обоих случаях расходы ложатся на плечи обратившегося за помощью человека. Однако неразумных трат можно избежать, хотя это и стоит определенных моральных усилий, поскольку риэлторы расстаются с деньгами крайне неохотно. Самое сложное выдержать психологический прессинг.

Как известно, чтобы удержать выбранную квартиру, необходимо заплатить некую сумму. В этом случае, продавец квартиры не имеет право увеличивать цену или искать другого покупателя. Такой денежный взнос называется задатком. Задаток несет в себе определенные юридические обязательства. Согласно договора, отказ от сделки по вине покупателя, внесшего задаток, кончается для него потерей внесенных денег. Если же сделка срывается по вине продавца, то он возвращает задаток покупателю, причем довольно часто в двойном размере.

Аванс или задаток?

Элементарное незнание этих понятий приводит к тому, что продавец не может воспользоваться более выгодным предложением, возникшим после получения им аванса. Выгода может измеряться несколькими тысячами евро. При этом, если риэлтору нужно провести эту сделку, он сделает все возможное в рамках закона, чтобы вы даже и не подумали о возникшем предложении.

Аванс - это фактически предоплата, поэтому в случае отказа от сделки авансодатель получает внесенные средства обратно и все.

Между де юро и де факто

Совет здесь. Обязательно изучайте свои права! Риэлтор не должен навязывать вам свою игру.

Совет здесь. Обсуждайте вопрос о скидках вместе с покупателем и обязательно после того, как уточните последние рыночные цены.

Предположим, вы продавец. Вашу жилплощадь решено продавать за 100 тыс. у.е. Покупатели не спешат с предложениями. Вдруг появляется тот, кто готов совершить покупку, но не более, чем за 98 тыс. у.е. Поскольку, вы давно ждете и были уже готовы снизить продажную стоимость, то соглашаетесь на эту уступку. Однако реально квартира может быть продана за 103 тысячи или больше, просто вы об этом не знаете. Наоборот, вы довольны, потому что риэлтор сделал вам скидку за обслуживание запросил не 6%, а 5%. То есть 98х5:100 =4,9 тыс. у.е. (в итоге вы получили на руки 98-4,9=93,2 тыс. у.е.) Мог бы запросить и 4%, при этом организовав продажу за 107 или 110 тыс. у.е.

Как известно, на рубеже 90-х годов жилищный рынок лихорадило от всякого рода обманов и мошенничества. Страх столкнуться с подобным прочно засел в сознании собственников жилья, подумывающих об улучшении своих жилищных условий. Поэтому риэлторские агентства предлагают оформить гарантийный полис или страховой сертификат или еще какую-нибудь бумагу (свидетельство), якобы обеспечивающую покупателю отсутствие каких бы то ни было проблем с юридической точки зрения по этой квартире. Разумеется, эта услуга платная (может входить в общую стоимость оплачиваемых вами услуг).

Всемогущая гарантия

Совет здесь. Изучите внимательно все, что предлагается в ценной бумаге и если Вам это не нужно - не тратьте лишних денег. Кстати, очень часто, понять, что именно написано в этом документе не так-то просто.

В действительности такая бумага не является документом, подтверждающим права на недвижимость честного приобретателя. Все спорные случаи решаются только в суде! И владелец ценной бумаги при возникновении неблагоприятной ситуации, в лучшем случае может проконсультироваться с юристом из риэлторской фирмы.

Юридическая чистота, правильность оформления документов, проверка по своим каналам, сбор и рентген всех бумаг, ускорение процесса получения необходимых выписок, подтверждений и отказов и пр. Сколько всего! Жуть, сколько всякой лапши можно навешать на доверчивые уши. И как можно запугать очередями, подводными камнями и прочими сложностями, которые по плечу только опытному специалисту.

Мягкая психика

Кстати, на деле все проверки по квартире ограничиваются, как правило, просмотром выписки из домовой книги. Также можно попросить продавца показать паспорт, водительское удостоверение (или справки из психоневрологического и наркологического диспансеров), свидетельства о браке (его расторжении).

Только не стоит забывать, опытный специалист для рядового дела - вчерашний стажер. Ибо люди с 7-10-летним опытом - в прошлом великие комбинаторы, да и попросту удачливые махинаторы и жулики - сегодня занимаются только стрижкой купонов (или отошли от дел по разным причинам).

Совет здесь. Постарайтесь сделать так, чтобы риэлтор демонстрировал вам хотя бы копии всех документов, которые он просматривает и собирает.

Поэтому, как говориться фильтруйте поток, сливающейся на вас информации. Сегодня нельзя не понимать того, что предстоит сделать риэлтору. В противном случае вам придется платить за каждый поворот его головы!

На самом деле в настоящее время самостоятельно совершить продажу, покупку или обмен сложно не столько технически, сколько по причине того, что на рынке недвижимости все схвачено. Даже позвонив по частному объявлению, в 90% случаев натыкаешься на риэлторское агентство, которое бесплатно не предоставит ни одного адреса. Однако, если вам посчастливилось самостоятельно подобрать удобный и чистый вариант (в общедоступной базе), составить договор, подписав его у нотариуса не составит труда.

Сами с усами

Конечно, перечисленными вариантами риэлторские ухищрения не заканчиваются, и мы в дальнейшем будем возвращаться к этой теме. А в завершении этой статьи хотелось бы сказать, что заработок риэлтора равен цене иллюзий его клиента!

Передача денег традиционно производится через банковскую ячейку. Если же вы не очень себе доверяете и плохо разбираетесь в юридических бумагах, попросите риэлтора только сопровождать вашу сделку (вариант-то вы нашли себе сами, да и документы возможно собрали самостоятельно). Платить ему в этом случае вы будете меньше, но тоже только за ощущение собственного спокойствия.



Главная --> Публикации