Главная --> Публикации --> Строим жилье за городом Дисбаланс на загородном рынке Арендодатель желает познакомиться Две тысячи обманутых соинвесторов получат квартиры. Земля в окрестностях будущего подмосковного лас-вегаса дорожает на глазах

Член правления и руководитель отдела продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов сообщил, что это финансовое учреждение выдает ипотечные кредиты жителям регионов и иностранным гражданам в соответствии с программами банка: Для получения кредита не требуется ни российского гражданства, ни постоянной регистрации в Москве: заемщиком может стать любое платежеспособное юридическое и физическое лицо.

Ипотека интересует все слои российского общества, вне зависимости от гражданства, национальности и места проживания. В настоящее время многие московские банки предлагают кредиты жителям регионов России, а сотрудников ММБ, Внешторгбанка 24, Городского ипотечного банка и Абсолютбанка не интересует даже гражданство заемщика.

Кредиты для иностранцев

Опыт внедрения ипотечного кредитования в Москве и Санкт-Петербурге стал предпосылкой для развития данного направления работы и в других регионах присутствия Международного московского банка, информировал начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. Это Челябинск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Пермь и Воронеж. Ни в одном из наших филиалов нет требований наличия постоянной прописки в регионе заемщика и даже гражданства РФ. По условиям ипотечной программы ММБ кредит может быть выдан даже заемщику нерезиденту РФ.

Эксперты утверждают, что условия получения кредита в каждом из банков едины для всех их заемщиков. В Банке Москвы выдают кредиты жителям регионов. Процент ставки по ипотечным кредитам, сроки кредитования, валюта кредита, его размер не зависят от того, является ли заемщик москвичом или жителем другого региона, заявляет заместитель начальника управления розничного кредитования Банка Москвы Мария Козырева.

Изначально, с момента запуска Внешторгбанком программы ипотечного кредитования в 2003 году, целевая аудитория не ограничивалась гражданами России. Кредит мог получить также любой иностранный гражданин при наличии соответствующего уровня платежеспособности. Созданный Внешторгбанком Внешторгбанк-24, в чьи задачи входит расширять и улучшать продуктовый ряд, также не накладывает ограничений на гражданство своего потенциального заемщика по ипотечным кредитам, говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги Мария Серова.

Условия кредитования

При андеррайтинге в Городском ипотечном банке рассматриваются документально подтвержденный доход заемщика, источники получения доходов и благонадежность заявителя, как извещает Игорь Жигунов. Затем оформляется кредит, в соответствии с требованиями и процедурами банка. Условия процедуры кредитования в рамках программы банка одинаковы для всех, вне зависимости от гражданства, национальных признаков и вероисповедания, заявляет Игорь Жигунов. Например, для получения $ 10 тысяч любому заявителю необходимо иметь доход $ 400 в месяц.

Если более подробно останавливаться на основных условиях ипотечного кредитования в ММБ, стоит отметить, что процентная ставка кредита составляет 9,9 % в долларах США и 14 % в рублях. Кредит, максимальный размер которого достигает $ 500 тысяч или 12,5 млн. рублей, выдается сроком до 20 лет. Минимальный первоначальный взнос составляет 10 % от стоимости квартиры.

Во всех регионах присутствия ММБ действуют единые условия ипотечного кредитования. Как сообщает Алексей Аксенов, среди немногих отличий региональных условий кредитования от столичных пониженный размер минимальной суммы кредита и сниженный минимальный размер комиссии за организацию кредита: $ 200 или 6 тысяч рублей.

Подходы к оценке вероятности погашения ипотечных кредитов потенциальными заемщиками базируются на оценке стабильности и перспектив занятости, дохода, кредитной истории заемщика и т. д., утверждает Мария Серова. Очевидно, что данные параметры оцениваются как самодостаточные, без привязки к гражданству клиента. Андеррайтинг проводится одинаково, вне зависимости от гражданства и места жительства. Хотя, безусловно, состав документов для гражданина России и иного государства различен мы учитываем особенности подтверждения занятости, доходов, активов и т. д. в той или иной стране.

С 1 июня по 31 августа 2006 года ММБ предлагает пониженные процентные ставки от 9 % в долларах США и от 12,5 % в рублях. Кроме понижения ставок увеличился размер кредита до $ 800 тыс. или до 20 млн. рублей. К тому же мы не требуем обязательного участия риелторов в сделке и нотариального заверения договоров, что существенно снижает издержки заемщика.

Как такового требования к минимальному доходу заемщика в ММБ нет. По словам Алексея Аксенова, все зависит от суммы, сроков получения кредита, размера первого взноса, так как в соответствии с условиями банка 40 % ежемесячного дохода заемщика должно быть достаточно для погашения задолженности. Что же касается условий предоставления кредитов в столице, то никакой дифференциации между теми, у кого есть столичная прописка, и теми, у кого ее нет, не имеется.

Требования к заемщику

По словам Марии Козыревой, более двух тысяч ипотечных заемщиков Банка Москвы не являются жителями Московского региона. При приобретении заемщиком недвижимости в регионах (не в г. Москве или Московской области) независимо от его места жительства минимальная сумма кредита снижена по сравнению с Московским регионом с 10 тысяч долларов или евро до 7 тысяч долларов или евро (либо эквивалент в рублях). Минимальный доход заемщика для получения ипотечного кредита, не зависящий от места его регистрации, должен составлять не менее 8 тысяч рублей.

Главное, чтобы человек работал в регионе получения кредита не менее полугода. Например, кредит на приобретение недвижимости, полученный в столице, может быть использован исключительно на приобретение недвижимости в Москве и Московской области.

Напомним, имущество может наследоваться двумя способами: по завещанию или по закону, т. е. по очередям. Наследование по закону применяется, если завещания нет, оно признано недействительным, лица, указанные в нем, отказались от наследства и в некоторых других случаях. Возможен также смешанный вариант: часть имущества передается по завещанию, а остальное, не упомянутое в завещании, распределяется между очередями наследников по закону.

Как считает Мария Козырева, ипотечные кредиты жителями регионов востребованы. Поэтому продуктовый ряд российские банки, видимо, будут расширять и дальше.
Кто сможет претендовать на ваше имущество и как добиться, чтобы оно досталось желанным наследникам

До начала этого года, пока не был отменен налог на наследство, этот вопрос решался неоднозначно. С одной стороны, наследование по завещанию имеет массу преимуществ. С другой, такие наследники зачастую облагались налогом по повышенной ставке. Сейчас, когда налоговое бремя при наследовании исчезло, специалисты твердо советуют: удобнее передавать имущество по завещанию.

Писать ли завещание

Второе серьезное преимущество наследования по завещанию - это отсутствие проблем, связанных с доказыванием факта и степени родства с наследодателем. Именно на этих процедурах чаще всего спотыкаются, когда идет наследование по закону, требуется масса документов, подтверждающих, что наследник входит в конкретную очередь. Нередко необходимые оригиналы документов отсутствуют, в них обнаруживаются ошибки и несовпадения, приходится их заменять и даже восстанавливать в судебном порядке. А при наследовании по завещанию, в котором четко названы преемники, им достаточно предъявить паспорта.

Основной плюс - возможность свободно выразить свою волю. Так, по закону - при отсутствии завещания - в первую очередь наследников, между которыми поровну распределяется имущество, входят и супруг, и все дети, и родители наследодателя. Как видите, народу немало, а если душа у вас лежит отнюдь не ко всем из этого круга, то в завещании можно указать только достойных преемников. Очень важно и то, что завещание позволяет оставить нажитое не только законным родственникам, которые, увы, иногда оказываются совсем чужими людьми, а человеку, формально не входящему в семью, но фактически ставшему очень близким.

Как оформить свою волю

Это пригодится

В принципе для оформления завещания достаточно одного паспорта. Но, чтобы впоследствии у наследников не возникло проблем с подтверждением признаков завещанных объектов (адреса и других данных), лучше принести с собой документы на недвижимость.

Для этого нужно явиться к нотариусу. Причем необязательно по месту нахождения недвижимости - граждане вправе обращаться за удостоверением завещаний к любым нотариусам на территории РФ.

Плата за удостоверение завещания нотариусом на сегодня - 100 рублей.

Однако обратите внимание: при составлении завещания вы не обязаны подтверждать, что являетесь собственником имущества, насчет которого распоряжаетесь. По закону завещать можно любое имущество, в том числе то, которое может быть приобретено в будущем (ст. 1120 Гражданского кодекса РФ).

Когда права преемников могут быть оспорены

Подводные камни

Преемники, лишенные своей доли, могут попытаться доказать, что наследодатель обидел их, поскольку писал завещание под принуждением или будучи в несознательном состоянии. Автоматически недействительным (ничтожным) является завещание, если не соблюдена установленная форма: оно не удостоверено нотариусом или другим уполномоченным лицом, отсутствовали свидетели, обязательные в определенных случаях.

Юридически завещание является односторонней сделкой, а значит, как и всякая сделка, может быть оспорено.

Оттяпать часть имущества у преемников по завещанию могут так называемые обязательные наследники.

Обратите внимание! По новым правилам, действующим с 2002 г., не могут служить основанием недействительности описки и др. незначительные нарушения порядка составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя (ст. 1131 ГК РФ).

детям наследодателя (несовершеннолетним и взрослым, но нетрудоспособным);

Это лица, имеющие право получить часть наследства независимо от воли наследодателя, то есть даже если все имущество завещано другим преемникам. Обязательная доля полагается:

Обязательная доля составляет не менее половины той части имущества, которая причиталась бы каждому из них, если бы наследование шло не по завещанию, а по закону.

нетрудоспособным родителям, супругу, иждивенцам умершего, если последние находились на его содержании не менее года до смерти.

Если обязательный наследник при жизни наследодателя таким жильем не пользовался, не принимал участия в его приобретении, содержании и т. п., то в суде можно ставить вопрос об уменьшении обязательной доли и даже о полном отказе в ее присуждении.

ВАЖНО! По нынешнему законодательству (п. 4 ст. 1149 Гражданского кодекса РФ) наследник может спасти завещанное ему имущество от выделения обязательной доли. В частности, это возможно, если речь идет о наследовании жилого помещения (дома, квартиры), дачи и т. п., в котором проживает наследник по завещанию.

I ОЧЕРЕДЬ: дети, супруг, родители умершего; его внуки, правнуки и т. д. - по праву представления.

Очередники по закону

III ОЧЕРЕДЬ: родные дяди, тети; двоюродные братья и сестры - по праву представления.

II ОЧЕРЕДЬ: родные братья, сестры (полнородные, т. е. имеющие с наследодателем обоих общих родителей, и неполнородные, т. е. с одним общим родителем), дедушки, бабушки; племянники - по праву представления.

V ОЧЕРЕДЬ: двоюродные: внуки, дедушки, бабушки.

IV ОЧЕРЕДЬ: прадедушки, прабабушки.

VII ОЧЕРЕДЬ: пасынки (падчерицы), отчим, мачеха.

VI ОЧЕРЕДЬ: двоюродные: правнуки, племянники, дяди, тети.

По различным оценкам, в первом полугодии 2006 года в эксплуатацию было введено около 260-300 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В, что соответствует аналогичному показателю первого полугодия 2005 года. При этом в силу того, что все больше девелоперов сталкиваются с проблемами дефицита земельных участков в центре города и сильной загруженностью транспортных магистралей, большая часть этих проектов располагается вне Садового кольца. Как следствие, увеличивается не только общая площадь проектов, но и идет активное развитие таких новых форматов, как бизнес-парки.

VIII ОЧЕРЕДЬ: нетрудоспособные иждивенцы, жившие вместе с наследодателем и находившиеся на его иждивении не менее года до его смерти.

По данным консалтинговой компании Colliers International, в структуре распределения вновь построенных и реконструированных офисных площадей классов А и В за первое полугодие 2006 года только 36% находятся в так называемом центральном деловом районе (из них 73% новое строительство) и 64% в других районах Москвы (из них 63% новое строительство).

Из центра

Помимо Ленинского проспекта идет активное формирование делового района вокруг офиса Газпрома на улице Наметкина.

Учитывая постепенное смещение активности застройщиков за пределы центра Москвы, эксперты отмечают продолжение активного формирования новых деловых районов столицы. Одним из таких направлений в настоящий момент, по данным консалтинговой компании Knight Frank, является Юго-Западный округ города, состоящий из нескольких активно развивающихся бизнес-зон. Так, директор офисного департамента компании Knight Frank Андрей Петров выделяет район Ленинского проспекта, где сосредоточено небольшое количество объектов класса В и ведется активное развитие территорий для реализации крупномасштабных проектов. В первом квартале 2006 года здесь был введен в эксплуатацию бизнесцентр Gorky Park Tower, в котором уже арендовали помещения Raiffeisen Bank (12,6 тыс. кв. м) и Alcatel (7,8 тыс. кв. м).

Многофункциональный комплекс общей площадью 300 тыс. кв. м начал строиться в первой половине 2006 года на месте завода Радикон,- рассказывает Петров.- Первая очередь объекта площадью около 80 тыс. кв. м, согласно планам застройщика, будет завершена к первому кварталу 2008 года.

В связи с децентрализацией рынка офисных помещений постепенно меняются не только приоритеты застройщиков относительно местоположения площадки, но и форматы многих проектов. Так, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-недвижимость Айдар Галеев отмечает, что девелоперы все чаще обращаются к идее строительства бизнес-парков. Заинтересованность в развитии нового формата, а также освоение более крупных земельных участков, нежели это возможно в центре Москвы, позволяет застройщикам существенно увеличивать площадь объектов. К примеру, в марте компания Интеко объявила о реализации проекта бизнес-парка Сетунь-хиллс общей площадью 570 тыс. кв. м на пересечении Минской и Староволынской улиц. Среди других не менее масштабных проектов Андрей Петров называет торговоофисный комплекс Метрополис на Ленинградском шоссе.

Как и в первой половине 2005 года, так и в 2006 году игроки рынка отмечают продолжающийся рост спроса на офисные помещения, заметно превышающий существующее предложение. Высокий спрос при недостаточном предложении удерживает долю свободных площадей на низком уровне и способствует росту ставок аренды и цен продажи,- поясняет начальник отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова. Как следствие, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле прогнозирует сохранение роста арендных ставок на офисы в течение ближайших двух лет. С ней соглашается Андрей Петров. По его оценкам, уровень арендных ставок по итогам первого полугодия 2006 года в классе А вырастет на 2,6% ($640-650), а в классе В- на 3,7% ($490-500 за 1 кв. м) без учета операционных расходов и НДС.

Специфика спроса и предложения

Впрочем, особенно ажиотажный интерес потенциальные арендаторы за почти прошедшее полугодие проявляли не столько к аренде офисных помещений, сколько к их приобретению. Так, Национальная резервная компания (НРК) Александра Лебедева купила проект строительства многофункционального комплекса площадью более 33 тыс.

Рост деловой активности как российских, так и международных компаний наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже свидетельствует о сохранении высокого уровня спроса на офисные помещения классов А и В, констатирует Регина Лочмеле. Также эксперты отмечают постепенное увеличение сроков аренды бизнесцентров от пяти лет и выше. К примеру, компания Газэкспорт, дочерняя структура Газпрома, арендовала бизнес-центр Пушкинский дом на Страстном бульваре (более пяти лет). По оценкам экспертов, компании придется ежегодно отдавать более $7,5 млн за офисные помещения площадью более 12 тыс. кв. м. Также в конце лета ожидается подписание договора компанией Вымпелком по долгосрочной аренде офисного здания Эрмитаж плаза площадью около 38 тыс. кв. м (договор аренды на 7-15 лет). Как считают специалисты Knight Frank, заключение долгосрочных договоров с арендаторами связано с ростом конкуренции в сегменте высококачественной офисной недвижимости среди девелоперских проектов.

Руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина отмечает, что рост стоимости продажи офисных помещений был заметен для всех классов офисной недвижимости. При этом наметившийся в последнее время спрос со стороны инвесторов подогревался нехваткой хороших инвестиционных проектов. При наличии большого количества потенциальных покупателей число проектов, обеспечивающих хорошую прибыльность, существенно ниже.- рассуждает Айдар Галеев.- В результате требования потенциальных российских инвесторов снижаются с 18-20% годовых до 13-15% годовых.

кв. м на проспекте 60-летия Октября. По оценкам экспертов, сумма сделки составила около $36 млн. В середине июня стало известно, что немецкая компания Henkel стала собственником 14,4 тыс. кв. м площадей в строящемся на Земляном валу бизнес-центре Citydel. Сумма сделки не разглашается, однако, по мнению участников рынка, она могла превысить $50 млн.

По данным компании Colliers International, во втором полугодии 2006 года ожидается ввод в эксплуатацию около 450 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В, из которых на класс А придется 40%, а на класс В - 60%. Айдар Галеев добавляет, что при сохранении существующих темпов строительства - в 2007-2008 годах по 0,9-1,1 млн кв. м в год - объем офисных площадей класса А и В удвоится к 2010 году. Учитывая столь серьезный рост предложения, Галеев прогнозирует, что в течение ближайшего года произойдет стабилизация темпов прироста стоимости офисов на уровне не выше 15-17% в год.

В перспективе

Вследствие дальнейшего роста спроса на офисные помещения в условиях, когда прогнозируемый объем нового строительства и реконструкции в 2006-2007 годах сопоставим с соответствующим показателем в 2005 году, Регина Лочмеле предполагает дальнейшее повышение числа сделок по предварительной аренде и продаже. Увеличение же среднего показателя доли вакантных помещений для офисов классов А и В, по ее мнению, будет происходить на фоне роста конкуренции между существующими и вновь построенными бизнес-центрами по мере вывода на рынок новых качественных объектов, соответствующих международным стандартам.
Ипотека, по словам министра регионального развития Владимира Яковлева, должна спасти национальный проект Доступное жилье от полного провала. Сделать кредитование на покупку жилья массовым может снижение процентных ставок, уверен министр. Эксперты считают, что для оптимизма у Минрегионразвития пока нет реальных оснований.

Мы ожидаем стагнацию московского рынка офисной недвижимости во втором полугодии 2007-го - начале 2008 года,- рассуждает Айдар Галеев.- В дальнейшем при благоприятном развитии событий нас ждет уверенное развитие рынка до 2012-2014 годов, либо стагнация может продлиться еще на полтора-два года.

По его мнению, ипотечная программа это одна из основных составляющих нацпроекта Доступное жилье, который решит многие задачи и вопросы.

Министр регионального развития Владимир Яковлев, выступая на общественных слушаниях по проблемам жилищной политики в России, пообещал, что к августу 2006 года процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижены с 12 14% до 11,5%.

И процесс идет в нужном направлении, уверен господин Яковлев. С начала нынешнего года было выдано уже 170 тыс. ипотечных кредитов. Этому способствует также то, что процентная ставка по ним неуклонно снижается. Начиная с августа она также снизится с 12 14% до 11,5%, а к 2010 году до 8%.

В течение 2007 2009 годов, по словам министра, планируется привлечь на реализацию этого нацпроекта 762 млрд. рублей, из которых 151 млрд. рублей будет выделен из федерального бюджета, 135 млрд. рублей в виде государственных гарантий, 62 млрд. рублей в реализацию нацпроекта придется вложить регионам, а 414 млрд. рублей выделят частные инвесторы.

Общественные слушания были организованы по инициативе комиссии Общественной палаты по вопросам регионального развития и местного самоуправления. Но в самой ОП с осторожностью оценивают идею механического снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Директор Института политических исследований Сергей Марков считает, что это приведет к очередному витку цен на рынке недвижимости.

Заместитель гендиректора агентства Energy Consulting Светлана Иванова считает, что для оптимизма у Минрегионразвития пока нет реальных оснований. Единственный механизм привлечения частных инвестиций в строительство это ипотечные ценные бумаги. Но механизм эмиссии до сих пор не прописан. Для его согласования необходим как минимум год, уверена эксперт.

Для решения проблемы, считает господин Марков, необходимо расширять объем строительства. Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам производный и второстепенный параметр, поясняет Марков. Главная проблема уровень цен за квадратный метр жилья. Снизить его или затормозить рост цен можно, только увеличив количество игроков на рынке. Для этого необходимо не снижать в приказном порядке уровень процентных ставок, а создавать стимулы для развития строительной отрасли благоприятный налоговый режим и упрощенную процедуру администрирования.

Это уже было в свое время в Прибалтике, рассказал он газете ВЗГЛЯД. Тогда финансовые власти одной из стран этого региона в приказном порядке запретили устанавливать процентные ставки по ипотечным кредитам выше 5%, после этого цены на жилье взлетели в пять раз в течение месяца.

При этом члены ассоциации уверены, что вступление закона № 214 о долевом строительстве в силу в марте привело к тому, что большинство мелких и средних игроков на рынке было ликвидировано, за счет чего отрасль была фактически монополизирована.

По мнению представителей Всероссийской ассоциации обманутых соинвесторов долевого строительства, изменить в строительной отрасли России ничего нельзя при сложившейся структуре управления. Сегодня администрации большинства регионов, как выразился президент, слились в страстном экстазе с крупными игроками этой отрасли, поэтому им просто невыгодно расширять количество игроков на этом рынке и создавать для этого благоприятные условия, заявили газете ВЗГЛЯД в пресс-службе ассоциации. Если количество игроков на рынке начнет увеличиваться, то рост цен затормозится, как это было в свое время в период с осени 2004 года по март 2005 года.



Главная --> Публикации