Главная --> Публикации --> Город намерен отобрать несколько площадок у застройщиков Москва приступает к новому этапу реконструкции домов Что нужно знать покупателю виллы на берегу средиземноморья? Лебедеву интересна логистика Стандарты меняются вместе с возможностями

Летом на территории Новосибирского метзавода им. Кузьмина (НМЗ), подконтрольного Вадиму Варшавскому, начнется строительство торгового центра площадью 50 000 кв. м. По словам Мете Догуоглу, гендиректора компании Многофункциональные центры, курирующей девелоперские проекты Варшавского, начальный объем инвестиций составит $25 млн. Инвестором и генподрядчиком строительства станет недавно учрежденная компания Гранд Сити-Сибирь, заказчиком НМЗ-Девелопмент. Исполнительный директор НМЗ-Девелопмент Николай Смыслов говорит, что земельный участок в 2 га в центре находится в собственности завода и разрешение на строительство будет получено в ближайшее время. Якорным арендатором торгового центра будет Рамстор.

Новосибирск Совладелец Русского угля Вадим Варшавский занялся строительством торгово-развлекательных центров. Первый площадью 50 000 кв. м и стоимостью $25 млн появится в Новосибирске, второй в Таганроге. Управлять сибирским центром будет бывший топ-менеджер компании Рамэнка (сеть Рамстор) Мете Догуоглу.

Пресс-секретарь Рамэнки Елена Скальская подтвердила информацию о том, что компания заключила соглашение с застройщиком и будет выступать якорным арендатором торгового центра. Гипермаркет Рамстор займет около 6300 кв. м. Озвучить сумму инвестиций в проект Скальская отказалась.

За развлекательную зону комплекса будут отвечать московская компания Каро-фильм, которая откроет шести- или семизальный кинотеатр площадью 3000 кв. м на 990 мест, и группа Космик, которая на площади 3000 кв. м разместит боулинг, бильярд и другие развлечения. Сеть Эльдорадо откроет магазин площадью 2000 кв. м. Ни с одним из арендаторов договор еще не подписан, пока существуют только предварительные договоренности, подчеркнул Догуоглу.
То, что Рамстор станет якорным арендатором в будущем комплексе Варшавского, не случайно. Догуоглу ранее работал первым заместителем гендиректора Рамэнки, развивавшей сеть Рамстор в России, и в июле прошлого года перешел на работу к Варшавскому.

Это не первый девелоперский проект Варшавского, говорит Догуоглу. Параллельно в рекреационной зоне Таганрога компания строит аналогичный комплекс площадью 50 000 кв. м, состоящий из торгового центра, гостиницы и аквапарка. Начальный объем инвестиций также определен в $25 млн.

Несмотря на дефицит торгово-развлекательных центров в Новосибирске, ТРЦ на территории НМЗ вряд ли будет пользоваться успехом, считает директор новосибирского ТРЦ Континент Тимофей Мельников. По его мнению, прежде всего это связано с неудачным местоположением. Это огромная и унылая территория, промзона, рядом нет даже спальных районов. Вряд ли покупатели поедут в такую даль, чтобы поиграть в боулинг или сходить в Эльдорадо, полагает собеседник Ведомостей.

Вадиму Варшавскому принадлежит 25% акций УК Русский уголь, управляющей активами холдинга Русский уголь, созданной дочкой Роснефти и одной из структур Межпромбанка в 2002 г. До прихода в Русский уголь Варшавский служил управляющим директором Московской нефтяной компании.
В столице появляется все больше торговых центров нового поколения, конкурентная борьба между ними ужесточается. Девелоперы стремятся обеспечить посетителям ТЦ не только качественный шопинг, но и множество дополнительных услуг и развлечений. Следствием этого является увеличение масштабов выходящих на рынок проектов и их разнообразие.

Вадим Варшавский интересуется и сетевой торговлей. В прошлом году бизнесмен приобрел компанию Ле Футур, оператора сети одноименных магазинов, продающей необычные вещицы говорящие фотоальбомы, ручки с исчезающими чернилами.

Мы ожидаем дальнейшего развития формата суперрегиональных торговых центров общей площадью свыше 100 000 кв. м, говорит Ольга Ясько, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers. Так, на 2006 г. помимо уже открывшегося Города запланировано еще три подобных проекта. Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank, добавляет, что продолжится и укрупнение форматов магазинов в сетях сильнейших операторов. В частности, компания Эльдорадо рассматривает помещения площадью 5000-6000 кв. м и Спортмастер планирует открывать магазины площадью до 7000 кв. м, приводит она примеры.

Для комфортного шопинга москвичам нужно больше торговых центров, в один голос твердят аналитики и консультанты. По данным компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, обеспеченность торговыми площадями в столице составляет 147 кв. м на 1000 человек это примерно в два раза меньше, чем в Праге или Лондоне. По подсчетам аналитиков JLL, только в прошлом году предлагаемое количество квадратных метров ТЦ было почти вдвое ниже требуемого. Ежегодно на рынок выходит незначительное количество качественных проектов, говорит Максим Карбасников, глава отдела торговых помещений JLL. С начала года открылся только один торговый центр, соответствующий международным стандартам, это Город площадью 134 000 кв. м, расположенный по адресу: Рязанский проспект, 2 (девелопер ГК ТЭН). Потенциал рынка остается огромным.

Одним из перспективных направлений развития ритейла, говорит Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, можно назвать постепенное превращение МКАД в новый торговый коридор. Количество торговых центров, открываемых поблизости от МКАД, с каждым годом увеличивается, утверждает Лаирова. Их характерной чертой является крупноформатность, все больше жителей Московского региона ездят за покупками в ТЦ на весь день. Для комфортного проведения досуга девелоперы создают все необходимые условия, предлагая посетителям большой выбор операторов фуд-корта, мультиплексы, развлекательные зоны для детей и т. д.

Аналитики отмечают все более активное освоение спальных районов города. Так, второй по величине ТЦ, открытый в этом году, Ритейл-парк общей площадью 47 000 кв. м расположился на Варшавском шоссе. Специалисты отдела исследований и аналитики Praedium говорят, что девелоперы осваивают все новые площади и в ближнем Подмосковье, что объясняется ограниченным количеством участков в центре столицы и нехваткой торговых помещений в окраинных районах Москвы. По словам Дальновой, в Подмосковье ожидается развитие сетей небольших торговых центров: с такой инициативой выступили компании RIGroup, Перекресток, холдинг Douglas Consulting совместно с канадской компанией Midland Group.

Спрос на качественные торговые площади высок, отмечает Журавлев. По нашим данным, основная доля заявок приходится на объекты, расположенные в центре Москвы, и торговые помещения в крупных комплексах на МКАД. Рынок торговой недвижимости Москвы еще не насыщен, заявляет Ольга Ясько. Существующий спрос на торговые площади стимулирует рост предложения, темпы которого увеличивались в последние годы и, как ожидается, продолжат рост и в 2007-2009 гг. Обостряющаяся конкуренция уже начала создавать условия для торговой специализации, активного развития формата универмаг и расширения развлекательной составляющей в торговых центрах.

Развитие транспортной системы Москвы предоставляет девелоперам перспективные площадки для размещения торговых объектов, соглашается Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. С началом строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК) в СВАО на карте Москвы появился новый центр девелоперской активности. В настоящий момент в районе станции метро Владыкино функционирует Молл Гэллери, а на месте будущего пересечения Алтуфьевского шоссе и ЧТК планируется строительство многофункционального высотного комплекса (девелопер компания Стройпрогресс).

По мнению Дальновой, хотя московский рынок по-прежнему остается рынком девелопера, спрос на торговые помещения значительно превышает предложение, а доля вакантных площадей составляет 1-2% владельцам недвижимости приходится сталкиваться с определенными трудностями, чтобы выдержать в торговом центре оптимальное соотношение арендаторов. Это соотношение должно быть точно рассчитано по площади секций и профилю торговли, поскольку максимальное число запросов поступает на площади минимального размера и от операторов одежного профиля.

Конкуренция между сетями ритейла уже сейчас приводит к тому, что арендаторы избирательно подходят к аренде торговых помещений. Все большую значимость при выборе предложений приобретают исследования покупательских потоков в торговых центрах, отмечает Журавлев. Это задерживает открытие магазина в среднем на 1-2 месяца.

Жанна Буллок, президент группы компаний RIGroup, отмечает, что сейчас на рынки Москвы и городов-миллионников приходят глобальные торговые операторы, как российские, так и зарубежные. Торговые центры, построенные предпринимателями-непрофессионалами, продаются, меняют концепции или оказываются нерентабельными, теряя немногочисленных посетителей. Время таких проектов прошло, отмечает она. Можно сказать, что детская болезнь предпринимательства уступила место холодному бизнес-расчету.

Очевидно, что торговый центр, заполненный арендаторами в соответствии со структурой спроса, превратится в рынок, добавляет она.

Что касается арендных ставок, то, по словам Журавлева, в течение первых месяцев 2006 г. их уровень испытывал лишь незначительные коррекции. В сегменте районных и микрорайонных торговых центров стоимость аренды осталась на прежнем уровне, рост цен в пределах 2-3% наблюдался в крупных ТК. Но увеличение арендных ставок коснулось лишь новых арендаторов, открывавших свои магазины в 2006 г., отмечает эксперт. Ставки аренды практически не изменились, а с учетом падения курса доллара можно говорить об их уменьшении, добавляет Лаирова. В целом на рынке наблюдаются противоположные тенденции, происходит дальнейшее сегментирование в профессиональных объектах с хорошим местоположением отмечается повышение ставок, в то время как в проектах с неудачной концепцией или местоположением можно наблюдать их снижение, резюмирует Ясько.

С приходом на российский рынок инвестиционных фондов с иностранным капиталом объем инвестиционных сделок в торговой недвижимости будет расти, надеются консультанты. Пока что, по словам Ивана Вашурина, старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, небольшое количество инвестсделок в данном секторе объясняется не отсутствием интереса инвесторов, а маленьким предложением качественных торговых помещений, заполненных арендаторами. Пока основная часть девелоперов предпочитает получать стабильный денежный доход от функционирования торговых центров и не продавать их, утверждает Вашурин. В текущем году на рынке торговой недвижимости Москвы была зафиксирована лишь одна крупная инвестиционная сделка: покупка у компании СТ Групп прав на четыре ТЦ сети Молл Гэллери австрийской Meinl European Land Ltd (два объекта завершенного строительства во Владыкине и Братееве и две площадки общей площадью 80 000 кв. м, застройка которых начнется в 2006-2007 гг.).



По данным аналитиков Jones Lang LaSalle (JLL), 71% своего дохода москвичи тратят на покупки. Потенциальный объем оборота розничного рынка столицы самый большой в Европе. В 2005 г. он составлял $66 млрд, но на торговые центры приходилось $17 млрд. В 2008 г., по прогнозам специалистов JLL, ситуация должна качественным образом измениться объем рынка вырастет до $123 млрд, половина из которых ($61 млрд) придется на ТЦ. По подсчетам специалистов Colliers International (Colliers), за первые пять месяцев 2006 г. на рынке торговых помещений Москвы прибавилось около 153 000 кв. м (из них торговой площади около 80 000 кв. м). На начало июня 2006 г. общая площадь 45 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составила чуть более 2,2 млн кв. м, торговая площадь около 1,258 млн кв. м.

Как утверждают аналитики Colliers, за I квартал 2006 г. в Петербурге было введено 380 000 кв. м качественных торговых площадей (учитываются только торговые объекты с арендопригодной площадью более 4000 кв. м). Для сравнения: за весь 2005 г. девелоперы успели ввести 340 000 кв. м. Столь резкий рост количества торговых объектов заставляет девелоперов искать нестандартные пути привлечения покупателей.

Санкт-Петербург Петербургские девелоперы торговой недвижимости уделяют все больше внимания развлекательной составляющей проектов. С начала года в составе ТЦ открылся первый океанариум, к концу года ожидается появление аквапарка и, возможно, искусственного моря. Причиной такой изобретательности эксперты называют рост конкуренции за I квартал 2006 г. в городе введено больше торговых площадей, чем за весь 2005 г. Еще одним следствием резкого прироста площадей стала начавшаяся реконцепция торговых центров.

Компания Макромир решила заманить покупателей при помощи аквапарка к концу года она рассчитывает его открыть в составе торгово-развлекательного центра Родео Драйв (общая площадь 50 000 кв. м, открытие запланировано на конец ноября). Директор по маркетингу компании Макромир Дмитрий Пономарев говорит, что комплекс расположен в традиционном месте отдыха жителей ближайших районов, поэтому под развлекательную составляющую было решено отвести около 50% его площадей, а в дальнейшем создать поблизости парк развлечений под открытым небом. Наличие аквапарка увеличит срок окупаемости, поскольку снижаются доходы от аренды, но в долгосрочной перспективе это принесет серьезные дивиденды и значительно повысит популярность объекта, уверен Пономарев. Аквапарк Макромира станет вторым по счету в Петербурге первый (площадью 14 000 кв. м) был открыт весной этого года в составе гостиничного комплекса Прибалтийская и стоил инвестору около $32 млн, говорит Владислав Смирнов, директор аквапарка. Во сколько обойдется аквапарк Макромиру, в компании не раскрывают.

В апреле этого года компания Рубин открыла в составе своего торгово-развлекательного центра Нептун первый в России океанариум он занял около 5000 кв. м из 28 000 кв. м общей площади комплекса. Общая стоимость проекта составила около $36 млн, из которых примерно половина около $16 млн пошла на строительство океанариума. По оценке гендиректора компании Рубин Владимира Давыдова, проект окупится за 5-6 лет при условии, что океанариум будут посещать около 800 000 человек в год.

Управляющий партнер компании АйБи групп и президент Гильдии управляющих девелоперов Юрий Борисов отмечает, что резкий рост конкуренции вынуждает часть владельцев действующих торговых центров на ходу менять концепцию объектов. К концу года ожидается открытие нескольких крупных и качественных торговых центров, таких как две Меги (площадью 120 000 кв. м и 145 000 кв. м) и Питер Радуга (торговая площадь 70 000 кв. м). Многих игроков это заставляет задуматься о реконцепции или даже редевелопменте объекта, говорит он. В качестве знакового примера Борисов приводит закрытие на реконструкцию ТЦ Балтийский на Васильевском острове, принадлежащего компании Адамант. По словам президента холдинга Адамант Игоря Лейтиса, стоимость редевелопмента Балтийского составит около $3,5 млн. Весной этого года компания провела реконструкцию принадлежащего ей ТЦ Академический, потратив на это около $3 млн.

Итальянская Margheri Grоup собирается построить в Ленобласти ТЦ Новый Колизей общей площадью около 100 000 кв. м и стоимостью 120 млн евро. В центре комплекса, внешний вид которого будет напоминать знаменитый римский Колизей, компания планирует создать искусственное море и пляж. По плану строительство начнется в сентябре и закончится в начале 2008 г., окупить проект компания рассчитывает за 8-9 лет.

По словам представителя крупной консалтинговой компании, пожелавшего сохранить анонимность, корректировкой концепции озаботились Светлановский и Ривер хауз. Переговоры о возможном проведении реконцепции проводили и владельцы ТК Космополис (общая площадь около 21 000 кв. м) на момент его открытия компании не удалось привлечь достаточно арендаторов, однако решили сохранить выбранный формат. Евгений Крянин, гендиректор построившей Космополис компании Ольвен-СПб, говорит, что консультанты предлагали сменить формат, перестроив объект, однако мы изначально ориентировались на создание высококачественного комплекса и пришли к выводу, что мы создали объект, который опередил рынок на 2-3 года. Сейчас речь не идет о реконцепции, мы планируем развивать выбранный формат.

По оценке исполнительного директора центра развития проектов Петербургской недвижимости Юлии Дровянниковой, кроме сети торговых центров Адаманта (которые занимают около 60% петербургского рынка крупноформатных торговых площадей) в ближайшие 1-2 года работать над форматом придется еще 5-10% действующих торговых центров.

По данным Colliers International (Colliers ), на конец апреля 2006 г. общая площадь торговых объектов Петербурга составила около 1,9 млн кв. м. Арендопригодная площадь 1,15 млн кв. м. В объеме общих площадей ТЦ занимают 67%, по 9% приходится на продуктовые гипермаркеты, магазины формата cash carry и специализированные мебельные центры. По подсчетам London Consulting Management Company (LCMC), потенциальная емкость всего рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2005 г. была равна почти 6,7 млн кв. м при существующем объеме предложения в 4,6 млн кв. м. В 2006 г., по прогнозу LCMC, она составит 7,2 млн кв. м при объеме предложения в 5,4 млн кв. м. Оборот розничной торговли в I квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом 2005 г., по данным администрации Петербурга, вырос на 14,8% и составил около 76 млрд руб.
В ожидании перемен.
Весь 2002 год оказался для первичного рынка недвижимости на редкость стабильным. При хорошем спросе новостройки выросли в цене всего на 14-15%. Ежемесячный прирост в размере 1,2% специалисты считают нормальным показателем активности рынка. Этот год, похоже, уже не будет таким спокойным. Пока мнения аналитиков разделились: одни полагают, что жилье будет дорожать и дальше, другие пророчат некоторый спад цен уже в феврале-марте 2003 года.

А директор по развитию LCMC Дмитрий Золин, компания которого проводит подготовку к реконцепции торговой части Ривер-хауз, считает, что массовая смена концепций на рынке начнется примерно через два года. К тому времени рынок торговых площадей приблизится к точке насыщения и игроки будут вынуждены принимать меры, чтобы удержаться на плаву. Пока так действуют только провальные проекты, говорит Золин.

Стоимость жилья в Москве уже переросла уровень 1998 года, хотя еще не достигла показателей 1995-1996 годов, когда рынок переживал наивысший подъем цен. "Самые привлекательные и востребованные на московском рынке недорогого жилья квартиры сегодня представлены в районах Люблино и Южное Бутово. Стоимость квадратного метра здесь составляет $710, и это сейчас самые низкие цены в столице", - говорит Дмитрий Кузнецов, директор департамента первичного рынка недвижимости Московского инвестиционного рынка недвижимости МИАН.

В начале прошлого года аналитики предсказывали обвал рынка весной 2003 года. Теперь их прогнозы гораздо более оптимистичны: снижение скорее всего будет незначительным, в пределах 5%, да и то не по всем категориям жилья. В феврале-марте можно ожидать увеличения сроков экспозиции выставленных на продажу объектов и более активного торга между продавцом и покупателем.

Несмотря на растущие цены и довольно большие сроки оформления приобретенных квартир, спрос на новостройки не ослабевает. По словам Наталии Тихоновской, руководителя управления новостроек компании "Миэль-недвижимость", в 2002 году продажи на стадии нулевого цикла - а то и раньше - стали уже обыденными, хотя еще в 2001 году квартиры начинали покупать, только когда 3-5 этажей дома было уже построено. При этом покупатели все больше внимания уделяют качеству строительства, типу дома, экологии района.

На этом фоне очень выигрывает район экспериментальной застройки Куркино. Средняя стоимость продаж здесь составляет $715 за кв. м. Даже сблокированные трехэтажные таунхаусы в шестом микрорайоне, продажу которых МИАН начал на прошлой неделе, сейчас идут по цене от $820 за кв. м. Правда, аналитики полагают, что после завершения застройки района жилье в Куркине на вторичном рынке будет стоить уже более $1 тыс. за кв. м.

Пока девелоперы не боятся остаться без работы. "Конечно, таких площадей для строительства, как, например, в Марьине, ожидать не стоит. Но земля в Москве есть, и в достаточных для поддержания соответствующего темпа строительства объемах. Это и площади ветхого жилого фонда, и земли промышленных зон. Так что объемы строительства вряд ли сократятся. Мы, например, собираемся в этом году построить на 200 тыс. кв. м больше, чем в прошлом", - объясняет Обид Ясинов, первый заместитель генерального директора "МСМ-5".

Стремление клиентов к качеству заставляет застройщиков более тщательно подходить к выбору места для будущего дома. При этом свободных площадок в столице остается все меньше. Аналитики ожидают, что на первом в этом году инвестиционном конкурсе, который правительство Москвы планирует провести 6 марта, развернется нешуточная борьба. На конкурс будет выставлено 11 лотов, многие из которых уже заинтересовали инвесторов.

Цены здесь выгодно отличаются от столичных. Квадратный метр в Балашихе обойдется в $360, в Красногорске - в $610-650, в Химках - в $590-60 Устойчивым спросом сейчас также пользуются Люберцы, Реутов, Видное и Одинцово ($525-690 за кв. м). "Возможности для роста цен имеет именно Подмосковье, а не Москва, - считает Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела агентства недвижимости "Домострой". - Отдельные новостройки - например, в Красногорске - уже давно перегнали по ценам квартиры в районах Марьинский парк или Южное Бутово. Тем более что дома, которые сейчас возводятся в области, по качеству ни в чем не уступают столичным, а многие покупатели стремятся приобрести жилье в экологически чистых районах".

Надо отметить, что вывод промышленных предприятий или снос пятиэтажек под будущую стройплощадку существенно сказывается на конечной цене квартир. Поэтому застройщики, работающие с дешевым жильем, все чаще смотрят на ближнее Подмосковье. Объемы строительства здесь в этом году составят более 3 млн кв. м. Аналитики полагают, что тенденция к "перетеканию" клиентов в Подмосковье продолжится и в 2003 году.



Главная --> Публикации