Главная --> Публикации --> Расширение боровского шоссе: ни один землевладелец не пострадал Город намерен отобрать несколько площадок у застройщиков Москва приступает к новому этапу реконструкции домов Что нужно знать покупателю виллы на берегу средиземноморья? Лебедеву интересна логистика

Само Дмитровское шоссе начинается еще в столице от станции метро с одноименным названием и 17 км тянется по городу до пересечения с МКАД. Именно здесь, на севере Лианозова, и возводят жилой комплекс Магнолия Парк.

Жилые московские окраины сегодня выглядят зачастую более современными, чем некоторые кварталы центральных районов города. Существует одна проблема удаленность таких районов от центра, но и она перестает пугать людей, как только сюда приходит метро или здесь строят новую транспортную магистраль. Зато прямо под боком зеленые просторы Подмосковья, а если речь идет о Дмитровском направлении, то еще и крупные водоемы, начиная со знаменитого Пироговского водохранилища и заканчивая Яхромским. И конечно, канал имени Москвы. Неслучайно в последнее время земли по Дмитровке так активно застраивают коттеджными поселками.

Район Лианозово входит в состав Северо-Восточного административного округа (СВАО) Москвы. Территория его ограничена осью Алтуфьевского шоссе, Московской кольцевой автодорогой, линией Савеловской железной дороги, северными границами завода Универсал и Бескудниковского комбината строительных материалов. В границах района находится ст. м. Алтуфьево.

О районе

Сам парк является излюбленным местом отдыха жителей. Здесь можно увидеть искусственный водопад с ажурным мостиком и музыкальный светодинамический фонтан на центральном пруду. Дубовые рощи парка взяты под охрану. Гирлянда из листьев этого дерева изображена даже на гербе района.

Лианозово можно охарактеризовать как средний по размерам и численности населения район. Из 660 га площади 60 га занимает промышленная зона, 470 га жилая застройка, а 130 га приходятся на лесопарковую территорию.
К достопримечательностям Лианозова можно отнести музей художника Константина Васильева, который разместился на земле Лианозовского парка, в усадьбе Георгия Лианозова, построенной в конце XIX века; Кресто-Воздвиженскую церковь; усадьбу князя Куракина, в которой бывали Ф. Рокотов, Д. Фонвизин, И. Крылов.

Жилой комплекс Магнолия Парк расположен на Псковской улице. С севера территория застройки граничит с МКАД, на востоке со старыми жилыми кварталами, а западной границей служит Дмитровское шоссе.
Специалисты утверждают, что корпуса жилого комплекса с высоты птичьего полета напоминают распускающийся цветок. Благодаря возникшему образу и появилось название Магнолия Парк.

Концепция проекта

Кроме того, здесь расположен Лианозовский парк, что является еще одним преимуществом данного жилого комплекса.

При разработке концепции комплекса проектировщики старались учесть требования, предъявляемые не только к уровню комфортности его жилой части, но и к насыщенности его объектами инфраструктуры. Поэтому в Магнолии предусмотрено строительство школы, детского сада, плавательного бассейна, фитнес-центра, поликлиники, банка, магазинов и предприятий службы быта. Планируют также провести озеленение территории, разбить скверы, оборудовать детские и спортивные площадки.

Жилой комплекс экономкласса Магнолия Парк включает шесть корпусов, из них три 14-, 17- и 19-этажный панельных дома серии П-111М и три 24-этажных монолитно-кирпичных дома, построенных по индивидуальному проекту.
Внешняя облицовка монолитно-кирпичных корпусов произведена из кирпича, внутренняя стена сделана из полистиролбетонных блоков. В панельных домах первая выполнена из фактурных панелей, а вторая из бетонных блоков.
Проектом предусмотрен большой выбор планировочных решений квартир от стандартных до малогабаритных квартир‑студий (26,8 кв. м) или просторных трехкомнатных (86 кв. м). Будущих жителей порадуют вместительные кухни, большие застекленные лоджии, эркеры, пластиковые стеклопакеты. В домах установят лифты Карачаровского механического завода, изготовленные по лицензии компании OTIS. В каждом подъезде по три лифта два грузовых и один пассажирский. Все подъезды оборудованы пандусами.

Характеристика комплекса

Инфраструктура, экология, транспорт

Первые этажи жилых корпусов предназначены для расположения там объектов инфраструктуры магазинов, кафе, отделений банка, предприятий службы быта и т. д. Под монолитно-кирпичными корпусами разместятся поземные паркинги на 100 машиномест. Кроме того, на территории комплекса намечено строительство придомовых многоярусных автостоянок.

Транспортную доступность Магнолии Парка обеспечивают метро, железная дорога и автомагистрали. Добраться от комплекса до станции метро Алтуфьево можно на автобусе (шесть остановок) или на маршрутном такси, а до платформы Лианозово Савеловского направления железной дороги пешком. На легковом транспорте возможен подъезд с Алтуфьевского, Дмитровского шоссе и с Московской кольцевой автодороги.

Объекты инфраструктуры возводят одновременно с жилыми домами. Хотя уже сейчас в сложившейся застройке района есть все необходимое. Так, рядом с комплексом расположен гипермаркет Мосмарт, где можно приобрести все от продуктов до бытовой техники и электроники.

В мае цены на элитное жилье продолжали расти, говорит Кайдо Каарма, директор отделения управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. В Центральном административном округе Москвы квадратный метр элитного жилья обойдется потенциальному покупателю в среднем в $ 10 тысяч, а на Остоженке эта цифра уже вплотную приблизилась к $ 30 тысячам. С начала года ценовой прирост на элитное жилье составил 35 %, и теперь в ЦАО элитную квартиру можно купить не меньше чем за $ 2 млн..

Относительно недалеко от строящегося жилого комплекса располагается Лианозовский парк. Это прекрасное место для прогулок, занятий спортом, проведения досуга всей семьи. В распоряжении жителей парк аттракционов, живописные водоемы, многочисленные спортивные и игровые площадки, кафе, летний театр. Близость Дмитровского шоссе позволяет всего за полчаса езды на автомобиле или автобусе переместиться в курортную зону Подмосковья на Клязьминское и Пироговское водохранилища.
Ситуация с элитными новостройками повторяет то, что происходит на рынке недвижимости в целом. В последние месяцы там наблюдается рост цен на фоне сокращающегося объема предложений.

Аппетиты застройщиков, понятно, воспринимаются покупателями без восторга. По данным МИЭЛЬ, с середины мая зафиксирован спад покупательской активности, вылившийся даже в некоторое замедление темпов роста цен и спад активности продаж. Однако риелторы полны оптимизма и уверяют, что затишье продлится максимум три летних месяца, а с сентября, скорее всего, рынок вновь активизируется.

Одно из ключевых отличий элиты от экономкласса состоит в том, что количество предложений здесь ограниченно
Впрочем, когда речь заходит о процентах, мнения экспертов разделяются. Некоторые вообще говорят, что вывести четкую цифру тут невозможно. Одно из ключевых отличий элиты от экономкласса состоит в том, что количество предложений здесь ограниченно. Если в районе продается всего 3-4 новых дома, то сложно понять, в какой степени увеличение цены объясняется общим ростом рынка, а в какой готовностью данного объекта. Кроме того, застройщики, конечно, повышают цены не строго один раз в месяц для удобства аналитиков. Рост процесс скачкообразный, утверждает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Единовременно подорожание в этом сегменте может достигать и $ 5000 за кв. м мы сталкивались с подобным.

Предложение сокращается. По оценкам независимых экспертов, уровень предложения снизился по сравнению с прошлым годом на 25-30 %. Застройщики дружно кивают на ставший уже знаменитым закон О долевом строительстве (№214-ФЗ от 1 апреля 2005 года), который, по их словам, настолько затруднил работу, что строить теперь просто невозможно.

Предложение

В качестве иллюстрации эксперт приводит ситуацию с одним очень интересным домом в Замоскворечье. Сначала застройщик активно пиарил его, потом на стадии возведения средних этажей предложение исчезло с корпоративного сайта и из объявлений в прессе. Продано решили все и ошиблись: когда с дома были сняты строительные леса, в продаже появились последние пять квартир. По очень немаленькой цене

214-й закон, безусловно, веская причина сокращения предложения. Но не единственная. Рост цен привел к той парадоксальной ситуации, что продавцам стало невыгодно продавать. Значительно разумнее придерживать квартиры, если они так прытко растут в цене. По словам Н. Ветлугиной, многие застройщики теперь строго дозируют предложения, продавая ровно столько, сколько требуется для финансирования строительства. Сначала выставляется то, что труднее всего продать, низкие этажи, менее удачные планировки. Пока они не будут реализованы, более интересные квартиры в продаже не появятся. А самые интересные предложения будут выставлены тогда, когда готовность дома будет максимальной. И, понятно, по самой высокой цене.

Новые объекты

Уже упоминавшийся 214-й закон запретил, среди прочего, реализацию квартир, если компания-девелопер еще не получила разрешение на строительство. Но это в теории, а на практике сегодня достаточное количество продается именно на этой стадии. Отношение специалистов к такой практике двоякое: с одной стороны, это, безусловно, колоссальный риск. С другой едва ли не единственная при нынешней ситуации на рынке возможность купить недвижимость по цене, которую с большой натяжкой можно назвать невысокой.

Не остывает интерес к Копернику зданию, которое МИАН строит на Якиманке, рядом с Президент-Отелем. Дом этот несколько выбивается из привычных представлений об элитном жилье в нем, к примеру, 146 квартир, тогда как считалось общепринятым, что в элитном доме их может быть 10-12, максимум 2 Но застройщик убежден, что преимущества проекта, к числу которых относятся интересная архитектура, современнейшая техническая начинка и прекрасное местоположение, привлекут покупателей. Так оно и получилось: реализация Коперника завершается.

Одним из наиболее интересных эксперты называют Петровъ дом по адресу: Дмитровский пер., вл. 5-7
Они появляются, причем в достаточном количестве. Одним из наиболее интересных эксперты называют Петровъ дом по адресу: Дмитровский пер., вл. 5- В здании переменной этажности (3-7 этажей), инвестором строительства которого выступает инвестиционно-финансовая группа Яресс, а продажи ведет компания Аvenue Realty, всего 10 квартир. Уникальным у данного объекта является, безусловно, местоположение самый центр, всего 5-7 минут от метро Театральная.

Явной тенденцией последнего времени можно считать переход застройщиков от возведения отдельных домов к целым кварталам. Данные объекты представляют собой комплексную застройку территории в несколько гектаров, при этом количество квартир в них приближается к 20 Сохраняя все атрибуты элитных жилых комплексов (паркинг, охрана и прочие сервисы), такие кварталы располагают еще и обширной придомовой территорией. Если при точечной элитной застройке внимание проектировщиков акцентируется в основном на обеспечении уюта внутри дома, то здесь комфорт будет окружать жильца повсюду. В качестве наиболее привлекательных объектов этого класса можно назвать жилой комплекс на Малой Трубецкой, 1 (строится первый этаж), Итальянский квартал на Долгоруковской, 21 (завершена закладка фундамента) и Английский квартал на Мытной, 13 (завершена закладка фундамента).

Продолжается освоение района Остоженки. В частности, компания Баркли реализует там клубный особняк по адресу: Хилков пер., В доме будет всего 18 квартир площадью 150 350 кв. м.

Ограничения наложены и на инвесторов, которых теперь обязали заблаговременно информировать правительство города о намерениях изменить состав учредителей строительной организации и ежеквартально предоставлять отчет по расходам денежных средств участников долевого строительства. Застройщиков заставят устанавливать на ограждениях вокруг стройплощадки специальные щиты, на которых будет помещаться информация об утверждении проекта на возведение жилого дома и проданных квартирах. В течение ближайших двух месяцев на сайте московского департамента жилищной политики будет опубликован перечень жилых домов, разрешенных к продаже, а также информация о зарегистрированных договорах инвесторов с физическими лицами с указанием квартир. Кроме этого, столичные власти разработают типовой договор долевого участия граждан в финансировании строительства жилья на территории города.

Московские власти собираются серьезно ополчиться на недострой. Теперь жилье в столице будет продаваться только после завершения строительства домов. Как сообщили в столичной мэрии, городские власти для защиты прав соинвесторов решили ввести ограничения на продажу жилья до полного завершения строительства дома. Помимо этого, строительные компании должны будут формировать резервный фонд квартир в размере 15 проц от общей площади жилого дома. Все это будет предусматриваться при заключении инвестиционных контрактов, - уточнили в мэрии.

Городские власти пообещали решить проблемы москвичей - обманутых соинвесторов строительства жилья до конца 2008 г. Ранее руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин говорил о том, что только в столице обманутых новоселов насчитывается порядка 25 тысяч. По его словам, московская власть не бросит дольщиков в беде. Все договоры, которые обманутые соинвесторы заключали с недобросовестными застройщиками, теперь будут выполняться другими компаниями. Те, договоры, которые были у людей, мы переложили на новых строителей, - уточнил В.Ресин. По его данным, московским властям известны каждое физическое лицо, все условия и контракты. Громкие аресты и возбуждения уголовных дел против руководителей компаний-недостройщиков призваны были смягчить волну социального протеста, ведь обманутые соинвесторы митинговали в центре столицы, перекрывали федеральные трассы и обращались лично к президенту Владимиру Путину.

Эти и другие меры призваны решить проблемы многочисленных обманутых соинвесторов жилищного строительства. Как известно, после вступления в силу закона № 214 О долевом строительстве многие из них потеряли вложенные в новые квартиры деньги. Тогда банкиры из-за солидарной ответственности с застройщиками за завершение строительства перестали их кредитовать. Было и немало застройщиков-мошенников, которые либо исчезали со всеми собранными деньгами, либо неоправданно затягивали строительство. В итоге по всей стране обанкротилось множество строительных компаний, а участники долевого строительства остались ни с чем. По словам столичного мэра Юрия Лужкова, в городе насчитываются 1779 семей, которые были обмануты недобросовестными строительными компаниями, предлагавшими им вложить деньги в возведение жилья. По словам мэра, нам известны 17 фирм, которые не в состоянии справится с обязательствами, взятыми перед соинвесторами. По некоторым из них прокуратурой уже возбуждены уголовные дела, касающиеся проведенных ими афер.

ФЗ № 214 и без того поставил застройщиков в жесткие рамки. Согласно принятым недавно поправкам, им придется выбрать один из двух вариантов: продажа строящегося жилья посредством жилищных сертификатов или через договор долевого участия в строительстве. Обе схемы подразумевают довольно жесткие требования к застройщикам. Например, застройщик может выступать эмитентом только тогда, когда имеет оформленный земельный участок под строительство и проектную документацию на объект. Аналогичные правила действуют и в случае привлечения денежных средств по договору долевого участия: сбор денег можно начинать только после получения разрешения на строительство и госрегистрации права собственности или права аренды на земельный участок. Вся подготовка к строительству занимает у застройщика порядка полутора лет, а, значит, продажа жилья на старте становится невозможной. Теперь купить квартиру можно будет и вовсе после завершения строительства, а, значит, по полной стоимости.

На федеральном уровне попытки разрешить конфликт вылились в оперативное принятие поправок в закон № 21 Они сняли солидарную ответственность с банков и сократили ответственность застройщиков перед дольщиками. Замороженное строительство вскоре после принятия поправок снова начало продвигаться, а рост цен на жилье стал замедляться. Но решение московской мэрии предполагает установление жесткого контроля над отраслью, которая отреагирует на это новым витком роста цен. Во-первых, москвичи потеряют возможность приобрести жилье на стадии котлована по сравнительно низким ценам. Такая возможность, особенно учитывая динамику роста стоимости жилья в Москве, является для многих единственной надеждой улучшить жилищные условия. Во-вторых ужесточение требований к застройщикам защищает соинвесторов, но и удорожает себестоимость строительства. Все это, по мнению участников рынка, даст увеличение цен на недвижимость в столице на 20-30 проц в год, а то и выше.

Впрочем, многие эксперты рынка недвижимости отмечают, что запрет на продажу квартир в недостроенных домах если и повлияет на цены на недвижимость в столице, то в минимальной степени. Стоимость квадратного метра здесь и без того растет, как на дрожжах, и уже достигнут тот ценовой предел, выше которого подорожание просто не имеет смысла. При средней зарплате в 20-30 тысяч рублей /в зависимости от отрасли/, приобрести жилье по ипотечному кредиту и тем более сразу, пусть даже на котловане невозможно. При постоянном росте стоимости жизни в столице людям не под силу накопить даже 10 проц на первый взнос за квартиру /а это порядка 20-30 тысяч долларов/, не говоря уж о недостроенном жилье. Тем более квартира в недострое стоит порядка 60-70 проц от ее рыночной стоимость после завершения строительства. Времена, когда можно было вложить в котлован 25 тысяч и получить на выходе полноценное жилье, давно миновали. Да и люди, напуганные скандалами с обманутыми дольщиками, с все меньшим желанием вкладываются в такие квартиры, предпочитая переплатить, но получить гарантии. Действительно, многие предпочитают ждать, пока дом будет построен хотя бы на две трети, и только после этого совершать покупки. Ведь если котлован под дом готов, а строительство не ведется длительное время, это может говорить о финансовой несостоятельности застройщика со всеми вытекающими последствиями. А купить квартиру в почти построенном или полностью построенном доме особенной разницы нет. Скорее, на цену жилья повлияют поправки в ФЗ № 214 как было сказано выше, они поставят застройщиков в жесткие рамки, что скажется на цене конечного продукта. Впрочем, до тех пор, пока есть спрос есть и предложение, и цена растет, пока есть покупатели. А, значит, цены на жилье будут подниматься и подниматься до тех пор, пока у покупателей не иссякнут деньги. А это, судя по всему, произойдет нескоро ведь для тех, у кого есть возможность купить квартиру за 200 тысяч долларов, добавить еще 30-40 тысяч долларов не так уж тяжело.
Школа экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ объявила набор на магистерскую программу высшего образования Менеджмент недвижимости. Ведущие брокерские компании серьезно заинтересованы в сотрудничестве с Академией, готовы приглашать выпускников к себе на работу и оплачивать обучение своих сотрудников.

Жилищные сертификаты - это разновидность облигаций, которые дают право владельцу на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме. Некоторые участники рынка видят в их появлении позитивные стороны. Сертификаты закрепляют право их владельцев на получение от застройщика жилья и требуют от самих застройщиков определенных гарантий того, что дольщики не останутся на улице. Таким образом, можно будет предотвратить появление новых обманутых дольщиков. Но многие застройщики с большей опаской относятся к жилищным сертификатам. Нарекание вызывают требование о заключении договора поручительства, потому что эта процедура ведет к дополнительным расходам что, в свою очередь, удорожает стоимость строительства. Кроме того, застройщиков настораживает право владельца сертификатов по первому требованию вернуть вложенные средства. Иными словами, эта мера также будет способствовать дальнейшему удорожанию квартир на стадии продаж, полагают специалисты строительного рынка.

Академия народного хозяйства (АНХ) при Правительстве РФ первое в России высшее учебное заведение, где решили взяться за подготовку профессиональных менеджеров в сфере недвижимости. Три года назад там была запущена соответствующая программа MBA. А сейчас Школа экономики земельных рынков АНХ объявила об открытии осенью 2006 года магистерской программы Менеджмент недвижимости.

Рынок недвижимости в России цивилизованным назвать трудно. Все специалисты на нем люди, пришедшие из других отраслей, навыки и знания они получили путем проб и ошибок, шаг за шагом осваивая азы профессии. Если на западе университеты уже много лет готовят профессиональные риэлтерские кадры, в том числе по программе МВА, то в России специализированного образования для управленцев в сфере недвижимости до недавнего времени просто не было.

Программа разработана специально для студентов старших курсов и выпускников отечественных ВУЗов и рассчитана на два года. Первый набор будет ограничен пятнадцатью слушателями. В последующие годы это количество увеличится до 20-25 человек. За время обучения планируется подготовить высококлассных специалистов, обладающих не только багажом теоретических знаний, но и большим практическим опытом.

Уникальной программой тут же заинтересовались крупнейшие управляющие, риэлтерские и консалтинговые компании. Многие из них выразили готовность приглашать выпускников к себе на работу и оплачивать обучение своих сотрудников в АНХ. Сейчас рынок растет бешеными темпами, новые объекты, нуждающиеся в профессиональном управлении, появляются, как грибы, рассказывает генеральный директор компании United Realty Group Тони Кагановский. До сих пор нам приходилось привлекать людей из-за границы или обучать сотрудников за рубежом. Мы рады, что теперь возможность получить образование в сфере недвижимости есть и в России, и планируем активно сотрудничать с АНХ. Хочется надеяться, что благодаря программе МВА и магистратуре Менеджмент недвижимости в нашей стране наконец-то появятся свои профессиональные управленцы.

Об Академии народного хозяйства

По нашим прогнозам, в ближайшие годы количество управляющих кампаний в России увеличится в несколько раз, делится своим мнением заместитель декана Школы экономики земельных рынков АНХ Иван Федотов. Соответственно, спрос на специалистов в этой области будет только расти. Успех магистерской программы Менеджмент недвижимости в данном случае предопределен.



Главная --> Публикации