Главная --> Публикации --> Нестыковки на властных орбитах Donaldsons прошлась по магазинам Плюсы и минусы жилищных кооперативов Эти недорогие новостройки Строим жилье за городом

Во всем мире малоэтажные дома считаются естественным жильем для людей. Собственно говоря, и в России они были таковыми до второй половины ХХ века, когда усиленно начало развиваться панельное домостроение, и наша страна превратилась в какие-то скопища унылых панельных домов, между которыми - почти безжизненное пространство. Однако сегодня, мода на малоэтажки возвращается в виде таких западных названий, как таунхаусы и коттеджи.

Проблемы и перспективы малоэтажного строительства

Во всем мире высотные дома строятся практически только для деловых центров и офисов. В Швеции, например, вообще запрещено строить дома выше, чем в пять этажей. Делается это для того, чтобы не недопустить нанесения вреда психологическому здоровью населения. В Канаде 65% жилого фонда - это таун-хаусы, то есть квартиры в сросшихся друг с другом малоэтажных домах-близнецах.

Таунхаус - естественный тип жилища

Таунхусы - это естественный тип жилища. Это тип пригородного жилища, который просто необходимо развивать и в России.

Ученые, занимающиеся экологией, доказывают, что жить в многоэтажном доме вредно, и экологические нормы здесь не выдерживаются. Парадокс заключается в том, что страдают не столько жители первых этажей многоэтажного здания, сколько жители последних этажей. Происходит это потому, что лифтовые холлы, пожарные лестницы, воздуховоды действуют как мощные вытяжки, которые выносят все продукты, которые скапливаются внизу, на верхние этажи. Вывод из всего этого очень простой - проживание ближе к земле, в своем собственном доме более естественно и нормально для человека.

В настоящее время рынок таунхаусов в России пока еще ограничен, а этот вид жилья пока еще непривычен для россиян. Однако, как уверяют эксперты, этот рынок уже преодолел начальную стадию своего развития и постепенно становится полноценной частью общего рынка недвижимости.

Рынок уже преодолел начальную стадию развития

Следующий пример - это поселок Куркино. Это, собственно говоря, почти Москва (1 км от МКАД), и там реализуется весьма симпатичный проект коттеджной застройки: общая площадь - 790 га, площадь секций - 200-280 кв. метров

В качестве примера строительства таунхаусов в России можно привести известный подмосковный поселок Княжичи, который находится на границе города Одинцово и Барвихинского лесного массива (7 км от МКАД по Можайскому шоссе). Он был построен одним из первых пять лет назад, весь раскуплен и пользуется большим успехом.

Также недалеко от Москвы ведется строительство поселков Рождествено (250 таунхаусов в 3 км от МКАД по Пятницкому шоссе) и Эдем (300 таунхаусов в 7 км от МКАД по Новокуркинскому или в 10 км по Ленинградскому шоссе).

Еще один малоэтажный поселок называется Росинка. Это один из самых успешных проектов в области строительства таун-хаусов. Он расположен сразу за районом Митино. Жилье здесь практически все сдается в аренду, и в среднем дом площадью в 140 кв. м сдается за 10000 долларов в месяц. Арендуют здесь дома в основном иностранцы.

За минувшие годы в столице построено немало таунхаусов. Это и Сосновка (на пересечении Крылатской и Осенней улиц), и Екатериновка (в конце Рублевского шоссе), и многие другие.

В Москве на Минской улице расположен известный поселок Сетунь, на территории которого находятся 24 таунхауса площадью от 120 до 300 кв. метров. Арендные ставки здесь колеблются от 3500 до 7000 долларов в месяц за секцию.

Каркасные дома - самая низкая себестоимость

Что касается цен, то, например, в поселке Куркино таун-хаус с мебелью и евроотделкой продается за 550000 долларов. Коттеджи стоят еще больше (их цены где-нибудь в районе Рублево-Успенского шоссе доходят до 1,5-1,8 млн. долларов). Как говорится, дорогое удовольствие. С другой стороны, в Москве уже простые однокомнатные квартирки стоят по 100000 долларов и более.

Помимо винилового сайдинга, у каркасных домов есть еще несколько вариантов отделки. Может быть, например, облицовка из кирпича. Такие дома смотрятся более богато и нравятся публике. Люди покупают их, особо не вникая в подробности и считая, что они кирпичные. На самом деле, это тот же самый каркасный дом с утеплителями различного типа, а сверху в один слой положен облицовочный кирпич.

По данным генерального директора компании Национальная жилищная корпорация Михаила Докучаева, самая низкая себестоимость имеет место у каркасных домов, то есть у домов, которые делаются, преимущественно, по канадским технологиям. У них себестоимость составляет 280 у.е. за 1 кв.м (стоимость внешних сетей, безусловно, дает удорожание и зависит от конкретной ситуации). Эти самые 280 долларов - за каркасный дом, обшитый виниловым сайдингом, а это самый дешевый вариант.

Полносборные дома - это не какие-то бытовки

Строители в Подмосковье очень много зарабатывают на этом: себестоимость такого дома составляет примерно 300 за 1 кв.м, а продают их по цене в несколько раз больше. Рентабельность при этом, конечно, очень высока, но сейчас домами такого бизнес-класса Подмосковье перенасыщено, и в продажах наметился спад.

При такой технологии себестоимость строительства, конечно же, еще ниже, потому что имеет место принцип конвейера, дающий высокую производительность труда.

В Америке широко применяются технологии полносборных домов (такие дома там занимают 20% во всем объеме производства жилья). Заключаются эти технологии в следующем: в цеховых условиях собирается дом и потом транспортируется на место в виде объемных блоков. Дом может состоять из двух, трех и более блоков. Каждый блок практически полностью отделан изнутри. Блок грузится краном, транспортируется на место, и на месте собирается.

В Америке такие дома стоят уже многие годы, и люди их с удовольствием покупают. У них есть неоспоримое преимущество - себестоимость их невысока и может доходить до 250 долларов за 1 кв. метр.

К сожалению, проблема здесь заключается в том, что население не воспринимает эти дома, как надежные и расценивает их просто, как бытовки. Такое мнение в общем-то сложилось исторически, потому что раньше эта подотрасль строительства развивалась именно в этом направлении. Каркасно-панельное домостроение было направлено именно на строительство казарм, временных сооружений, домов для освоения северных территорий.

Анализ потребительских предпочтений позволил выявить своеобразный феномен - многие в России предпочитают жить не в многоэтажных панельных домах, а в малоэтажных. При этом есть категории граждан, которым нравятся не в отдельно стоящие малоэтажные дома, а сблокированные. Так например, женщины, которых мужья надолго оставляют, уезжая в командировки, боятся жить в одиночестве. Военные также предпочитают жить не в индивидуальных домах, а в таунхаусах. Они просто привыкли жить так.

Малоэтажное доступное жилье

Сочетание всех вышеперечисленных факторов говорит за развитие малоэтажного строительства, которое при условии разумного уровня цен (они не должны в разы превышать себестоимость строительства) может содействовать решению проблемы доступного жилья в России.
Госстрой России расчитывает решить квартирный вопрос засчет ипотеки, страхования жилья и реформы ЖКХ.

Прилепленные друг к другу таунхаусы, по сравнению с отдельно стоящими домами, дают большую экономию на стенах. Кроме того, экономия идет на соружении сетей и за счет земли, потому что под то же количество квадратных метров в них требуется меньше площади.

Между тем, как отметил Николай Кошман, в настоящее время положение дел со строительством жилья не то, что «неудовлетворительное, а очень и очень плохое». Ежегодно за счет федерального бюджета удается построить только 5-7 млн. кв. м, все остальное - индивидуальные и муниципальные здания. При этом помимо людей, которые уже сегодня нуждаются в жилплощади, нужно учитывать и тех, чьи дома переходят в разряд ветхих и аварийных. А такого жилья только в прошлом году добавилось 22 млн. кв. м. Значит, в стране требуется возводить 22-25 млн. кв. м жилья каждый год. Но сегодня в государстве денег на это нет. И единственное средство исправить ситуацию - ипотека. Система ипотечного кредитования «прорабатывается» в России свыше 10 лет. Но, по словам председателя Госстроя, до сих пор у нас «нет единого концептуального подхода». И самый главный вопрос российской ипотеки - ее залоговый инструмент. В ситуации, когда человек может предложить в залог свою нынешнюю квартиру, все ясно. А вот что делать, если нет квартиры? Что в этом случае может предложить гражданин в залог кредита на жилье? В Госдуме сейчас находится на рассмотрении законопроект о ценных бумагах. Николай Кошман рассчитывает, что с принятием этого документа удастся решить проблему залоговых операций в ипотеке.

По статистике, улучшить жилищные условия мечтают более 80 проц. россиян. Однако тех, кто желает обзавестись лишней площадью на свои средства, вряд ли можно обнадежить. Только за последние несколько месяцев средняя стоимость 1 кв. м по России возросла до 7 тыс. рублей. Причем, как утверждает председатель Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству России Николай Кошман, остановить рост цен в ближайшее время не удастся. Самое страшное, по его словам, что цемент, «хлеб строительства», по неизвестным причинам подорожал на многих производствах страны почти на 60 проц., и из-за этого поднялись цены на другие строительные материалы (в частности, сыпучие и вяжущие).

Но кроме покупки жилья есть еще один способ получить новую квартиру: если ваш дом подлежит сносу. Глава Госстроя отметил, что сейчас ведется большая работа по программе «Жилище», которая состоит из запланированного переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, а также с Севера и Байконура. Кроме того, в эту программу включена и Государственная жилищная сертификация (ГЖС), осуществляемая на средства федерального бюджета.

По оценкам Госстроя России, стоимость 1 кв. м жилой площади в среднем по стране составляет около 7 тыс. рублей. Если рассчитывать на 80-метровую квартиру, значит, выложить придется 560 тыс. рублей. Первый взнос составляет 30 процентов. Для среднестатистического россиянина это большая сумма. А для учителя или врача так и просто астрономическая. Поэтому позиция главы Госстроя - предоставлять бюджетникам беспроцентные и даже бессрочные ссуды на жилье. Кроме того, он выступает против документального подтверждения источников доходов граждан в случае приобретения ими жилья.

За введение в России обязательного страхования жилья (ОСЖ) Николай Кошман уже высказывался неоднократно. В Госстрое рассчитывают, что ОСЖ будет введено в нашей стране уже с начала следующего года. Глава Госстроя убежден, что это «единственный путь к решению проблем выплаты компенсаций пострадавшим от стихийных бедствий». Стоит вспомнить, что недавно в Краснодарском крае на восстановление 45 тыс. домов после наводнения было потрачено 15 млрд. руб. из госбюджета. Если бы эти здания были застрахованы, часть финансовой нагрузки легла бы на страховые компании.

Страхование – норма жизни

Коммунальная страна

Страховку, считает Николай Кошман, нужно оформлять сразу при сдаче строительных объектов в эксплуатацию. Тогда и те, кто вложил в постройку сотни тысяч рублей, их не потеряют. Несомненно, признает он, и у противников обязательного страхования жилья есть на то основания. Однако развивать строительство без страховки - вещь рискованная. Сейчас сотрудники Госкомитета по строительству разрабатывают законопроект, и в соответствии с ним в обязательном порядке предлагается страховать все новое жилье, которое строится: индивидуальное, муниципальное, региональное и федеральное. А через небольшой промежуток времени ОСЖ введут и для вторичного жилого фонда. Правда, закон не должен распространяться на ветхие и аварийные здания.

Без решения этой проблемы говорить о привлечении в жилищно-коммунальную сферу частных инвестиций не приходится. Другая задача - подготовка к зиме. Сегодня, как заявил Николай Кошман, нет ни копейки на эту работу. Поэтому предстоит решить вопрос о привлечении средств федерального бюджета для решения этой проблемы.

По данным Госстроя, к настоящему времени отечественный водопровод износился на 66 проц., канализация - на 63 проц., электросеть - на 58 проц. и на 55 проц. - котельные. Кроме того, предприятиям ЖКХ сегодня нужно разобраться с реструктуризацией долгой. Так, общая кредиторская задолженность коммунальных хозяйств составляет 275 млрд. руб., а дебиторская-170 млрд., сто из которых Госстрой недополучает от льготников и бюджетных организаций. Поэтому первоочередная задача - разобраться со всеми долгами по ЖКХ, рассчитать, по словам председателя Госстроя, «всю кредиторку и всю дебиторку по регионам, сложить данные по всей России», а потом принимать решение на уровне правительства о мерах для преодоления этого кризиса: будут ли это взаимозачеты с бюджетными организациями по долгам или, списание, или расчеты ценными бумагами.

Площадки для дискуссий

Президент РФ назвал национальный проект Доступное жилье самой сложной из приоритетных программ. Уже первые шаги по его реализации показали, что накопилось достаточно проблем в наших экономических и социальных отношениях. Преодолеть их можно, только объединив усилия государства и бизнеса. Взаимодействие всех участников рынка недвижимости в процессе решения задач жилищного проекта и стало темой беседы с депутатом Государственной думы РФ, членом комитета Госдумы по бюджету и налогам Александром Коганом.

 Все участники рынка, в том числе государство, которое законодательно определяет правила игры, поняли, что друг без друга существовать не могут. Поэтому появляется много рабочих групп, временно или постоянно действующих при различных госучреждениях. Это Временная комиссия по законодательному обеспечению проекта в Совете Федерации, Временная рабочая группа при экспертном совете в Госдуме при фракции Единая Россия, Совет по реализации национальных проектов при Президенте РФ, а также Межведомственная рабочая группа при этом совете и прочие.

 Государство и бизнес сегодня полноправные участники рынка недвижимости, а значит, выполнение программы по доступному жилью зависит от их совместных усилий. Александр Борисович, каким вы видите взаимодействие этих структур?

 Не так давно вы были избраны президентом МИК. Не помешает ли эта деятельность вашей основной работе в Госдуме?

Кроме того, сами бизнес‑структуры поняли, что им нужны места для обсуждения действующего законодательства и эффективности его влияния на рынок. Это, как правило, общественные организации, такие как Союз строителей России, Ассоциация российских банков. Дискуссии, которые идут на подобных площадках, выливаются в очень трезвые предложения. Как, например, рекомендации участников Международного ипотечного клуба (МИК), включенные в поправки к Закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

 Кроме тонкостей законодательства есть и сугубо практические вопросы. Совпадают ли в данном случае интересы государства и бизнеса?

 Наоборот, я думаю, она будет только помогать, поскольку клуб стал местом профессионального общения строителей, банкиров, страховщиков, риелторов и представителей власти. Здесь обсуждают все злободневные темы, касающиеся сферы недвижимости, а в результате рождаются конструктивные предложения по совершенствованию взаимоотношений на рынке.

Поэтому оно объявляет конкурсы и выбирает самые интересные с этой точки зрения проекты либо просит выделить дополнительные квартиры взамен предоставления площадок или инженерной инфраструктуры. Муниципальное образование выгадывает что‑то для города, обязав застройщиков ввести в эксплуатацию детский сад или дорогу. Бизнес в свою очередь заботит доходность проекта, реальная экономическая выгода от реализации новых квартир.

 Расхождения могут быть всегда. Важно, чтобы все понимали и принимали правила игры. Конечно, государство старается обеспечить выгодные условия своим гражданам, например снизить стоимость квадратного метра социального жилья.

Кому выгодно тормозить проект

Очень важно, конечно, искать компромиссные варианты, а не рубить с плеча. Сейчас общая задача увеличить объемы работ по возведению домов. Но первый шаг освоение земель и развитие инженерной инфраструктуры опять за государством. На готовых участках строительный процесс будет идти куда быстрее, а квадратный метр подешевеет. И государственные жилищные программы будут работать.

 Один из путей стимулировать предложение. И государство это делает, принимая жилищные программы. Поставлена задача существенно увеличить к 2010 году число граждан, доходы которых позволяют приобрести квартиры с помощью ипотечных кредитов. Необходимо социальное жилье для тех, кто достаточными средствами не располагает. Другими словами, государственная политика гарантирует высокий спрос на квартиры, что, по идее, должно стимулировать рост предложения.

 Часто говорят, что проблемы на рынке жилья из‑за отсутствия баланса между спросом и предложением. Как его добиться? Как заставить строителей возводить домов больше, если отрасль давно в частных руках и регулируется рыночными механизмами, а не государственными директивами?

Нравится это и многим чиновникам, распределяющим участки под будущими домами в соответствии со своими личными интересами. А вот государству это не выгодно. Поэтому надо создать такую законодательную базу, которая позволит сделать прозрачными отношения в сфере жилищного строительства, чтобы на рынке было больше информации, одинаково доступной для всех. Ну и, конечно, чтобы условия добросовестных участников рынка тоже были одинаковыми.

Однако на рынке складывается иная ситуация. Я не хотел бы сегодня обвинять застройщиков, но камешек в их огород могу кинуть. Многие из них, особенно крупные фирмы, не заинтересованы в появлении новых компаний на рынке. Сегодняшняя ситуация их устраивает. Стоимость квадратного метра растет, прибыль увеличивается.

 Значит, дело безнадежное, если законы нарушают с такой легкостью?

Прежде всего это касается распределения участков. Наше законодательство предусматривает соответствующие нормы, но, к сожалению, пока не обеспечивает их. Прокуратура обнаружила серьезные нарушения при использовании земли практически по каждому субъекту РФ. Более 90% всех площадок выделены с нарушениями. И Москва не исключение.

Ну и, конечно, надо бороться всеми средствами с коррупцией и бюрократией: проверять законность сделок, предавать их гласности, усиливать контроль, привлекая прокуратуру. Нужно, чтобы чиновники поняли: они работают в интересах государства, а оно стремится обеспечить своих граждан жильем. Любое неэффективное действие со стороны представителей власти должно расцениваться как действие против государственных интересов. Если удастся внушить это за короткий период, отношение к использованию земли изменится. В противном случае мы станем принимать законы, а участники рынка будут с завидным упорством их обходить.

 Дело не безнадежное. Но наша задача не разогнать чиновников (на их место придут новые), а создать условия, при которых муниципальные образования сами были бы заинтересованы в эффективном использовании земельных участков.

 Может быть, стоит инвестировать бюджетные средства в развитие строительной индустрии, как полагают некоторые участники рынка?

Если бизнес‑сообщество говорит, что развивать строительную индустрию невозможно из‑за бюрократических барьеров, мы готовы вести переговоры, обсуждать, какие меры необходимо принять для решения проблем, выходить на площадки общественных организаций и принимать поправки к действующему законодательству в интересах граждан. Мы хорошо понимаем: если не увеличить предложение, все наши усилия по реализации национального проекта доступности жилья будут напрасны.

 Как Госдума реагирует на факты намеренного затягивания процесса согласования?

 В этом нет необходимости. Сегодня созданы практически все условия для развития строительства. Единственная проблема бюрократические препоны. Существующие технологии позволяют возводить многоэтажный дом за семь месяцев. А документы на этот дом оформляют больше года. Есть проблема подключения к инфраструктуре, взаимодействия с госкомиссией.

даю, хочу нет.

 Мы призываем строителей сообщать о таких случаях. Но соглашаются далеко не все. Логика проста: им в этом городе еще работать. С одним домом они вопрос решат, но больше площадок не получат. Чиновник ощущает себя хозяином: хочу

 Надо ввести жесткий регламент сдачи жилых объектов в эксплуатацию. Если застройщик выполнил все требования, то госкомиссия должна принять дом в обозначенные сроки. Такой регламент сейчас разрабатывают в рамках Градостроительного кодекса РФ. Но, упрощая и ускоряя процесс согласования, надо помнить о необходимой строгости госприемки, чтобы наши сооружения не начали рушиться на глазах.

 И что же делать?

 Вы можете сказать, почему в Китае реализация жилищных проектов проходит успешно, а у нас нет?
 Я бы не сказал, что у них все так хорошо, как говорят в средствах массовой информации. На каждого жителя этой страны приходится 13 кв. м жилья, а на каждого россиянина 20 кв. м (в Европе этот показатель 40 кв. м, в Америке 70 кв. м). Но темпы китайского строительства намного выше, чем наши. Они ежегодно вводят по 1 кв. м на человека, а мы лишь по 40 кв. см. Если так будет продолжаться, через шесть лет нас просто обгонят. Китайцы почти отказались от крупнопанельного домостроения, преимущество отдано монолитной технологии, которая позволяет возводить здания быстро и дешево себестоимость работ в этой стране самая низкая в мире.

Его пример другим наука

 А что можно сказать об ответственности за несоблюдение сроков, за невыполнение договоров или просто за брак в работе?

Но главная особенность их рынка серьезное участие государства. Имеется в виду не только законотворческая деятельность, но и заключение договоров, а также контроль качества работ, исполнения договоров и законов. При этом 70% от общего объема рынка составляет коммерческое жилье. Во время азиатского кризиса, когда спрос на квартиры резко упал, именно активная позиция государства позволила выправить положение. Оперативно были введены строительные и налоговые льготы. Этими действиями власти сохранили объемы строительства, которые уже через два года увеличились.

 Возможна ли в Китае ситуация, подобная той, что сложилась у нас с обманутыми дольщиками? И способно ли государство преду-смотреть законы, которые не допустят такого массового обмана граждан?

 Ситуация, когда заключен договор и хотя бы одно условие не выполняется, в Китае просто невозможна: все знают, что придет контрольная организация и, если обнаружатся какие‑либо нарушения, тут же будут наложены аресты. В отношении качества тоже все строго. Возводимый дом разбивают на квадраты, каждый закрепляют за одним или двумя работниками, чьи имена заносят в компьютер. Если обнаружен дефект, то всегда точно известно, кто его допустил. Руководитель стройки имеет право наказать бракодела: уволить, отправить в ссылку и даже исключить из партии.

У нас граждане могут принимать участие в строительстве, что имеет свои плюсы и минусы. И те и другие хорошо известны. Сейчас государство взяло под контроль ситуацию с обманутыми соинвесторами и поставило задачу найти компромиссное решение. В Госдуме создан экспертно-аналитический центр, который совместно с Министерством регионального развития РФ занимается этой проблемой и помогает муниципальным образованиям разобраться и принять меры. Надеемся, до конца 2006 года все договоры будут перезаключены.

 В Китае такое невозможно. Во‑первых, на этапе котлована квартиры не продают. Участие граждан в строительстве запрещено, возведение жилья регулирует государство. Во‑вторых, как уже говорилось, закон строг к застройщикам за несоблюдение требований. Но справедливости ради надо сказать, что он строг ко всем. Поэтому китайские граждане не пойдут на улицу протестовать, если строящийся объект кажется им неуместным.

 Сейчас власти всех уровней начинают финансировать социальные проекты. Квартиры, которые будут предоставлять по найму людям с низкими доходами, не подлежат приватизации, что правильно. Ведь это социальное жилье. Если у семьи появится финансовая возможность приобрести более дорогие апартаменты, она может купить их на коммерческом рынке, а в социальную квартиру въедет другая семья. Государство хочет сохранить и увеличить этот фонд. Приватизация же его вымывает. У нас уже 70% жилья в собственности, а к 2010 году будет 90%.

 Госдума приняла закон о продлении срока бесплатной приватизации жилья до 2010 года. А зачем нужно было ее прекращать?

 Сопоставима ли стоимость китайского и московского жилья?

И о наболевшем

 Значит, власти могут остановить безудержный рост цен на недвижимость?

 Конечно, в Китае цены гораздо ниже благодаря большим объемам строительства и тому, что землю под застройку предоставляют на очень льготных условиях. Государство обеспечивает новостройки инфраструктурой, у застройщика не болит голова по этому поводу.

Начало начал

 Юрий Лужков недавно сказал: К 2008 году мы полностью решим проблему доступного жилья, потому что любому москвичу, обладателю однокомнатной хрущобы, будет доступно продать ее и купить себе дом на самой дорогой улице, например на Майами-бич, с видом на океан. Вот так. Продать и поехать куда‑нибудь в Майами или Испанию. Жилье там комфортабельное, хорошее. Климат роскошный. Но это шутка, конечно. А если серьезно, о ценах и о том комплексе мер, который позволит их снизить, мы тоже говорим, и очень много. Но надо приступать к реальным действиям.
Первое, что нужно, увеличить предложение, второе поднять доход граждан. Надо увеличить производство отделочных материалов, развивать стройиндустрию, разработать единые регламенты сдачи дома в эксплуатацию. Сделать прозрачными механизмы взаимодействия на рынке жилья и требовать от чиновников исполнения законов и регламентов. Следует добиться, чтобы все земельные участки реализовывали с аукциона, а деньги, которые при этом получает муниципалитет, шли на развитие инфраструктуры и социальные проекты. Необходимо снять со строителей обременения. И, конечно, взаимодействовать с банковским сообществом для того, чтобы сделать более длительным предоставление кредитов и снизить процентную ставку. Вот все те меры, которые необходимы. Они абсолютно очевидны. Но чтобы воплотить их в жизнь в кратчайшие сроки, надо принять ряд законов и поправок. Наша задача в короткий период создать экспертные группы, которые будут работать над поправками в законодательную базу.
На российском рынке торговых центров намечаются серьезные перемены. Усиливающаяся конкуренция, причем не только в столице, но и в регионах, требует более профессионального девелоперского подхода и повышения качества проектов. По словам Олега Войцеховского, управляющего директора Российского совета торговых центров, это приведет к неизбежной реконцепции объектов, потерявших прибыльность, и вытеснению неудачных. Ошибка в выборе формата, основной идеи, месторасположения и даже архитектурного решения здания торгового центра может дорого стоить его владельцу. Как же сделать так, чтобы проект оказался рентабельным, или, другими словами, чтобы человек, однажды пришедший за покупками, превратился в постоянного клиента?

Исходя из собранных данных следует определить тип торгового центра (целевой или транзитный, куда посетители будут заглядывать по пути), понять, станет ли он универсальным магазином или предложит специализированный ассортимент товаров. При этом надо установить уровень торгового объекта (городской, окружной, региональный), а также учесть великое множество иных факторов.

Первым кирпичом в здании торгового центра (ТЦ) должно стать маркетинговое исследование, в котором большое место занимает определение целевой аудитории будущего ТЦ, ее состава, потребностей, уровня доходов. Разумеется, всем угодить невозможно, и разработать концепцию, одинаково подходящую для всех категорий населения, не получится.
Не менее важно оценить конкурентную среду и определиться с профилем торгового центра и составом его арендаторов, то есть выявить так называемый неудовлетворенный спрос и подобрать для него подходящее предложение. Например, если в районе мониторинга уже есть несколько крупных и успешно функционирующих магазинов бытовой техники, то крайне рискованно выбирать арендатора из той же области в качестве якорного. Более того, необходимо умение предвидеть возможные изменения спроса и работать на перспективу.

Не просто штукатурка

Правильно позиционировать ТЦ и формировать его имидж нужно с самого начала, ведь встречают, как известно, по одежке. Более того, сложившийся стереотип может засесть в сознании покупателей надолго и по сарафанному радио распространиться дальше. В данном случае показателен пример Рамстора. Сегодня его ценовая политика довольно демократична, однако он по‑прежнему имеет репутацию дорогого магазина, поскольку именно такими были первые супермаркеты сети.

Здание успешного торгового центра всегда не только красиво, но и информационно. Его фасад уже стимул совершить покупку. Например, за счет панорамного остекления поверхности можно добиться того, что уже на подходе к зданию товар будет показан лицом, а большие рекламные панели расскажут, какие магазины и рестораны в нем представлены.

После подобной маркетинговой разведки можно приступать к строительству нового здания торгового центра или реконструкции старого, внешний и внутренний облик которого сыграет не последнюю роль в завоевании симпатий посетителей. Архитектурное и дизайнерское решение это не просто штукатурка, а некий инструмент коммуникаций, способ создания определенной атмосферы. Проектируя и возводя объект, важно правильно рассчитать и соблюсти баланс между его функциональными и эмоциональными компонентами.

Применительно к торговым центрам успех бизнеса во многом зависит от умения, с одной стороны, быть оригинальным, выделяться на фоне других, а с другой сделать так, чтобы подобная уникальность максимально соответствовала ожиданиям посетителей. Тогда они будут приходить за покупками снова и снова.

Береги честь смолоду

В отличие от традиционных западных брендинговых стратегий, где широко применяют всевозможные программы лояльности, в России основной упор все еще делают на рекламу. Однако, по мнению многих специалистов в области маркетинга, для целей формирования репутации и развития бренда реклама не самое эффективное средство. Гораздо важнее так называемое сарафанное радио информация, которую люди передают друг другу. Часто она пользуется высоким доверием, поскольку ее источник кажется беспристрастным, или, точнее, не заинтересованным в искажении сведений.

Девелопер должен вести работу одновременно в нескольких направлениях. Чтобы быть интересным для покупателей, торговому центру необходимо обладать внушительным и грамотно подобранным пулом арендаторов, сотрудничать с известными компаниями, международными и крупными российскими брендами. Чтобы стать привлекательным для торговых операторов, нужно располагать хорошим покупательским потоком. И наконец, имя самого торгового центра должно быть на слуху, а репутация достойной.

По данным последних социологиче-ских и маркетинговых исследований более 70% посетителей составляют свое мнение о торговом центре, руководствуясь не логикой, а чувствами. Правильно созданное воздействие на эмоциональную сферу способно существенно помочь в деле привлечения и удержания покупателей. Другими словами, обеспечьте 100% эмоций и клиент ваш. Сделать это можно разными способами. Одно из новейших, но уже стремительно набирающих популярность течений аромамаркетинг.

Сколько стоит воздух?

Затраты на ароматизирование торговых площадей с лихвой окупятся благодаря увеличению продаж. То, что запах имеет свою стоимость, наглядно продемонстрировала компания Nike, которая во время одной из недавних акций выставила на продажу обувь без ценников, при этом в торговом зале витал аромат свежей травы и колы атрибутов спортивного матча. В результате посетители оценили кеды и кроссовки в два раза выше их реальной стоимости и без колебаний готовы были расстаться с деньгами.

Запах, минуя разум, влияет на чув-ства и эмоции человека, а подсознание, как известно, не умеет быть критичным по отношению к получаемой им информации. Однажды провели весьма любопытный эксперимент. Когда люди видели надпись кофе, лишь 40% хотели отведать этот напиток. Когда же они наблюдали человека, пьющего кофе, доля желающих к нему присоединиться повышалась до 70%. Если же участники эксперимента чувствовали запах кофе, то лишь 5% смогли устоять перед соблазном выпить чашечку.



Главная --> Публикации