Главная --> Публикации --> Недвижимость с родословной. советы начинаещюму помещику Нестыковки на властных орбитах Donaldsons прошлась по магазинам Плюсы и минусы жилищных кооперативов Эти недорогие новостройки

Продаем и сдаем

Московские девелоперы осваивают профессию рантье. Покупателям квартир в крупных жилых комплексах застройщики теперь предлагают помощь по сдаче их в аренду. Эта услуга должна стать востребованной у покупателей, рассматривающих квартиру как объект инвестиций.

Непрерывный рост цен удерживает тех, для кого покупка квартиры является инвестиционным проектом, от ее перепродажи. Для многих выбор остается за умелым управлением купленным жильем и ожиданием того момента, когда квартира в Москве будет еще дороже, чем сейчас. Поэтому все чаще девелоперы сталкиваются с просьбами покупателей квартир в своих жилых комплексах не только подыскать им вызывающего доверие постояльца, но и проконтролировать условия выполнения договора аренды.

Цены на квартиры растут как на дрожжах, растет спрос на них и со стороны покупателей. Подливают масла в огонь и эксперты рынка недвижимости, настаивающие на том, что в скором времени стоимость квадратного метра в Москве достигнет уровня Лондона или Парижа. Друзья и коллеги по работе, поддавшись общему волнению, также непрерывно твердят, что пора поспешить с выбором пока еще все-таки доступного жилья.

Аренда для своих

Впрочем, несмотря на растущий спрос со стороны квартирных инвесторов на подобные услуги, многие застройщики с настороженностью и явно скептически относятся к сдаче в аренду уже проданных квартир. Заинтересованность же тех, кто рассматривает такую возможность, подогревается успешным опытом западных коллег. Так, директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн рассказывает, что, к примеру, в Лондоне сдача квартир в аренду застройщиком (guarantee rent) очень распространенная услуга. По словам госпожи Тейн, такая схема удобна покупателю, поскольку основные риски при поиске потенциального арендатора квартиры ложатся на строительную компанию: Вне независимости от того, сдается она в аренду или нет, ее владелец получает гарантированный доход в размере 4-6% в год.
Схема предоставления подобной услуги выглядит примерно следующим образом: клиент приобретает квартиру, заключает договор страхования со страховщиком и договор guarantee rent с девелопером; также застройщик обычно предоставляет услуги по управлению квартирой, ремонт и т. п. Как правило, максимальный срок договора, заключаемого с клиентом, не превышает трех лет.

Если же говорить о guarantee rent по-московски, то первой компанией на столичном рынке недвижимости, решившей заняться сдачей в аренду уже проданных квартир в своих жилых комплексах, стала группа Дон-строй. В конце прошлого года нами была создана управляющая компания 'ДС-Риэлти', одним из направлений деятельности которой является работа по аренде квартир, рассказал заместитель гендиректора компании 'Дон-строй' Тимур Баткин. Прежде всего это квартиры в жилых комплексах компании, а их насчитывается сегодня более 5 тыс.. Господин Баткин уверен, что для компании это не только доходный бизнес, но и возможность предоставлять своим клиентам полный цикл услуг. По его словам, теперь клиент Дон-строя не только может купить квартиру, но и сдать ее в аренду, не обращаясь к услугам сторонних риэлтеров. Вслед за Дон-строем услугу по сдаче квартир своих покупателей планирует предоставлять и корпорация Mirax Group. Это направление вполне перспективно. Для клиента решаются проблемы по поиску арендатора, что, самое главное, экономит его время, говорит Максим Привезенцев.

В Москве в сфере доверительного управления жильем, принадлежащим частным инвесторам, пока делаются только первые шаги. Впрочем, утверждать, что для столичных застройщиков схема сдачи в аренду квартир будет в новинку, все-таки не совсем верно. Многие компании уже давно ввели практику бронирования для себя нескольких так называемых инвестиционных квартир в своих жилых комплексах. По оценке директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, как правило, московские девелоперы резервируют около 30-35% квартир в строящемся доме, часть которых потом может быть продана по рыночной стоимости готовых предложений, а часть сохранена для себя. Цель подобной политики повышение капитализации компании. По словам вице-президента корпорации Mirax Group и руководителя компании Mirax Service Максима Привезенцева, застройщики получают в свое распоряжение актив, который может приносить сразу три вида дохода от аренды квартир, от роста их стоимости и упрощение процедуры получения банковских кредитов.

И все же так как в Москве рынок услуг по управлению жилой недвижимостью частных инвесторов только начинает развиваться, правила игры на нем до конца еще не определены. Это отмечают не только сами застройщики, но и риэлтерские компании, которые, по словам Веры Лукиной, лишь в редких случаях соглашаются на доверительное управление на условиях не менее 20% месячной платы, причем агентствам неинтересны квартиры с арендными ставками менее $2 тыс. в месяц. Обычно в комплекс услуг по управлению жильем включаются поиск арендаторов, юридическое сопровождение сделки, контроль за соблюдением условий договора найма.

Игра на доверие

Так как подобное предложение, особенно от застройщика, для многих все-таки в новинку, дерзкие первопроходцы вполне успешно могут устанавливать свои расценки в этом сегменте. К примеру, разовая комиссия ДС-Риэлти составляет 50% от месячной арендной платы и взимается либо с арендатора, либо с арендодателя в зависимости от того, кто обратился за предоставлением услуги. Одной из дополнительных услуг компании является бесплатная оценка квартир. И, конечно, по словам Тимура Баткина, ДС-Риэлти может взять на себя и работы по отделке квартир для дальнейшей сдачи в аренду. Вопросы безопасности решаются службой безопасности компании Дон-строй. В корпорации Mirax Group условия предоставления услуги по сдаче в аренду несколько иные, а комиссия составляет одну месячную ставку аренды. Помимо поиска арендатора в стоимость услуги входит стандартный пакет услуг жилого комплекса: одно паркоместо, охрана, рассказывает Максим Привезенцев. Отдельно постояльцы платят за интернет, телефон, электроэнергию, уборку квартиры.

Впрочем, при очень схожем предложении по сравнению с риэлтерским агентством у застройщика есть и неоспоримое преимущество. Его услуги интересны клиенту с точки зрения максимальной экономии времени. Покупая квартиру у одной компании в еще строящемся здании, он с ней же заключает договор доверительного управления объектом, и недвижимость начинает приносить доход уже сразу после завершения отделочных работ. Без лишних хлопот, не вникания в тонкости процесса, человек, раз уж он заплатил застройщику немалую сумму за саму квартиру, с большой вероятностью доверит ему и сдать ее в аренду. К тому же таким образом он получает максимальный комплекс услуг в одной компании, что позволяет ему почти единовременно решать все проблемы, связанные с новой квартирой, не разрываясь между девелопером и риэлтерским агентством.

Несмотря на столь радужные перспективы развития, не все разделяют энтузиазм новичков на рынке квартир в аренду от застройщика. Многие сетуют на непопулярность доверительного управления в России как такового. Большинство подобных квартирных инвесторов уже давно превратились в профессиональных управленцев приобретенными активами и отнюдь не хотят делиться доходами с ушлыми риэлтерами. К тому же, по мнению заместителя гендиректора компании Новый город Натальи Ветлугиной, мешает развитию этой услуги наличие у собственников жилья настойчивого желания контролировать процесс по сдаче его квартиры в аренду от начала до конца. Работает принцип: 'Я хочу знать, кто и как живет в моей квартире, уж больно тяжело она мне досталась', делится опытом госпожа Ветлугина. Она уверена, что если этот бизнес и будет развиваться, то скорее путем создания доходных домов.

Спорное решение

Впрочем, некоторые девелоперы все же не исключают того факта, что иногда подобная услуга оправданна, особенно если клиент, купивший квартиру с целью инвестирования средств, не хочет вкладывать деньги в ремонт. Кому как не застройщику проще и быстрее всего обустроить апартаменты, разработав для покупателя индивидуальный дизайн интерьера. После того как квартира готова к вселению, девелопер подыскивает арендатора и получает свою долю от стоимости аренды, чтобы компенсировать затраты. Окупить ремонт можно в среднем за год-полтора, рассказывает гендиректор компании 'Пересвет-Реал Эстейт' Игорь Конюхов. Первый год владелец квартиры платит больший процент компании, чем последующие.

Свою незаинтересованность в новом предложении многие девелоперы объясняют также тем, что в квартирах в их жилых комплексах живут сами покупатели и необходимость в услуге по сдаче их квартир в аренду отпадает сама по себе. Общий процент инвестиционных квартир в 'Авгур Эстейт' не более 15-20%. Главным образом потому, что они приобретаются для проживания, утверждает гендиректор управляющей компании Управление по ремонту и эксплуатации Андрей Шаров. Заместитель гендиректора компании Новая площадь Евгений Фетисов добавляет, что введение такой услуги для клиентов, купивших квартиру, просто не имеет никакого экономического смысла хотя бы из-за того, что хочешь ты или нет, все равно придется конкурировать с огромной армией риэлтерских агентств. Кроме того, по его мнению, рынок услуг имеет значительно более низкую доходность, чем девелоперская деятельность.

Спасение утопающих


По оценкам экспертов, только в Подмосковье сейчас строится более полутора сотен коттеджных поселков. И хотя девелоперы за последние три года заметно улучшили качество работы, главными угрозами безопасности столичных особняков и загородных резиденций по-прежнему остаются паводки, пожары и неквалифицированная рабочая сила из стран СНГ, которую подрядчики ради экономии затрат привлекают к застройке.

Периодически, по мере необходимости, там подсыпается грунт, забиваются сваи. Природоохранные нормы запрещают строительство в водоохранной зоне водоема (варьируется от 30 до 150 м от воды в зависимости от максимального уровня весеннего паводка). Как подчеркнул Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, разрабатывающей концепции проектов для девелоперов, наиболее популярные подмосковные водоемы являются водохранилищами, уровень воды в которых искусственно регулируется системами шлюзов и каналов, благодаря чему даже гипотетическая возможность наводнения сведена к минимуму.

По мнению опрошенных Ъ-Домом экспертов, возможность подтопления коттеджных поселков, расположенных на берегах столичных и подмосковных водоемов, практически исключена. Как сообщили в пресс-службе комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции мэрии Москвы, все паводкоопасные места в столице хорошо известны.

Случаев организованного строительства на небезопасных с точки зрения паводков территориях не так много. Наиболее широкий общественный резонанс получил конфликт в поселке Речник, расположенном в водосбросной зоне Карамышевского гидроузла. Столичная прокуратура и Росприроднадзор обвинили собственников коттеджей в том, что их дома построены в водоохранной зоне Москвы-реки с грубыми нарушениями природоохранного законодательства, без необходимого заключения Государственной экологической экспертизы. Заместитель руководителя Росприроднадзора Олег Митволь пояснил, что владельцы этих коттеджей апеллируют документами полувековой давности, когда на месте их усадеб были сады. Но одно дело старый яблоневый сад, а другое дело коттеджи. Господин Митволь добавил, что прокуратура Москвы выиграла в судах около 20 исков у собственников домов в элитном поселке Речник и, как только закончатся отведенные законодательством сроки обжалования решения суда, эти домовладения будут снесены. Печальную участь поселка Речник разделит и соседнее садовое товарищество Огородник.

Но, как известно, у любого правила есть исключения. В черный список Росприроднадзора попали объекты незаконного строительства в водоохранной зоне водоемов и водосбросной зоне шлюзов. В качестве примеров специалисты называют частную застройку берегов Пироговского и Клязьминского водохранилищ.

Действительно, дамба шириной 10 м и высотой около 20 м, защищающая поселок Покровский берег от водохранилища, построена в ударные годы сталинских репрессий. Поэтому жильцам элитарного жилого комплекса переменной этажности остается надеяться, что работали строители дамбы не за страх, а за совесть. Впрочем, застройщик считает, что подобные опасения просто беспочвенны.

Тем не менее, несмотря на активность контролирующих органов, в столице реализуется несколько проектов, которые прошли все этапы согласований с Мосархитектурой, Госпожнадзором, местными властями, но вызвали тревогу у специалистов. Об одном из них рассказал на условиях анонимности бывший деловой партнер компании Конти: Компания вложила деньги в зону Б-2 это поселок 'Покровский берег' на северо-западе Москвы. Он строится на речке Химки рядом с мощным перекачным канализационным коллектором, а выше по течению дамба Химкинского водохранилища 30-х годов постройки. Там, если авария произойдет или теракт, вода прорвет дамбу и все смоет.

Горе от огня

Решение о строительстве всех наших объектов согласовано с ГО и ЧС, которое проработало все рекомендации и мероприятия, учитывая возможность техногенных катастроф и стихийных бедствий, говорит заместитель гендиректора корпорации 'Конти' Владимир Костычев. На основе рекомендаций и соответствующих предписаний мы принимаем технические решения. Экспертизу по грунту по заказу ГК Конти проводил соответствующий геотрест. На основе данной экспертизы было создано соответствующее техническое задание и его решение.

Большинство концепций строительства коттеджных поселков ориентировано на предотвращение пожароопасных ситуаций. С этой целью домовладения оснащаются системами противопожарных сигнализаций и автоматического пожаротушения, а охранные службы поселков проходят специализированную подготовку на случай пожарной опасности.

Строительство коттеджных поселков, как правило, не ведется в районах с повышенной опасностью лесных пожаров. Как пояснил Алексей Аверьянов, концепции строительства поселков лишь в исключительных случаях предусматривают создание инфраструктуры для борьбы с лесными пожарами: противопожарных рвов, хранилищ песка, подъездных путей к возможным очагам возгорания.

На всем этом часто экономят из-за желания снизить затраты на строительство и получить максимальную прибыль от проекта, но в дальнейшем такая экономия может привести к непоправимым последствиям. Многие поселки находятся в непосредственной близости к лесу, поэтому мы проектируем дополнительные средства защиты на границе лесного массива и коттеджного поселка, обеспечивающие необходимым запасом воды, и другие средства защиты, чтобы не дать пожару выйти из леса, говорит госпожа Маркарова.

В компании Blackwood готовность коттеджей к стихийным бедствиям и пожарам обеспечивается в три этапа. Как рассказала Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, на первом этапе проектирования генплан поселка всегда создается с учетом мер противопожарной безопасности и проходит утверждение в пожарных инстанциях. В проекте предусматриваются пожарные выезды с территории поселка, а также подъезды к каждому дому для тушения пожара, пожарный водопровод с гидрантами, противопожарные щиты и т. п.

Последний этап управление поселком после его сдачи в эксплуатацию. На данном этапе все обеспечение безопасности задача управляющей компании. От нее зависит повышенная мобилизация во время опасных периодов (жары, штормовых предупреждений и т. п.), наблюдение за домами, где хозяева временно отсутствуют, и многое другое, что также требует профессионального и грамотного подхода. Мы не экономим на безопасности, заверила Марина Маркарова.

Следующий этап разработка архитектурного проекта коттеджей также проходит согласование в соответствующих инстанциях. В этом случае, так же, как и на первом этапе, привлекаются профессиональные проектные организации, которые способны грамотно создать весь комплекс мер безопасности для предупреждения чрезвычайных ситуаций. Здесь нет мелочей важно правильно разместить газовое оборудование, выход и вытяжку из котельной, найти безопасное место для электрощитовой и сауны в доме и так далее. Профессионально выполненный проект это основа безопасности жителей, поэтому на проектировщиков накладывается максимальная ответственность за дальнейшую эксплуатацию дома, считает Марина Маркарова.

Как пояснил начальник управления ГО и ЧС ГУП НИИПИ Генплана Виктор Фаропонов, строительство убежищ от крупных патогенных катастроф и ядерных пожаров в поселках обязательно только в том случае, если в них по проекту имеются спортивные и развлекательные комплексы или рядом находятся опасные для здоровья производства. Деньги на их строительство выделяются сейчас в недостаточном объеме, поэтому можно сказать, что современные коттеджные поселки не защищены от патогенных катастроф и крупных чрезвычайных происшествий, подытожил господин Фаропонов.
Начальник отдела МЧС Москвы Евгений Бобылев считает, что владельцы столичных коттеджей люди достаточно состоятельные и достаточно серьезно относятся к своей безопасности. В Подмосковье, в отличие от столицы, строительство ведется не только для богатых клиентов, поэтому там царят иные оценки экспертов. По словам начальника отдела ЦРЦ МЧС Елены Смирных, нормы градоустройства застройщиками современных коттеджных и дачных поселков соблюдаются в Московской области не всегда.

Владимир Костычев добавил, что в ряде случаев подрядчику как обременение могут быть выдвинуты требования и о строительстве пожарного депо, если в нормируемой близости такового не имеется, или создании специализированного водопровода, водоема для нужд пожарных и т. д.

Неумелые руки

Согласно строительным СНиПам, минимальный обязательный противопожарный разрыв между домами должен быть не менее 150 м, вокруг поселков, расположенных в лесу, должна быть закрытая минерализованная полоса (опашка), ее ширина на торфяных почвах должна быть не менее 1,5 м, при численности городка более 2 тыс. жителей должно быть не менее двух выездов. Запрещается устанавливать возле домов столбы и перекрытия, которые затруднят подъезд пожарных машин. К сожалению, эти правила соблюдают не все застройщики, заключает госпожа Смирных.

Часто причиной пожара бывает халатность гастарбайтеров. Субподрядчики для экономии расходов привлекают для строительства загородных поселков трудовых мигрантов из стран СНГ, которые не обладают достаточной квалификацией. Например, именно они чаще всего делают запрещенные 'скрутки' проводки на ее месте возникает перегрев, говорит госпожа Смирных.

Даже правильно разработанная строительная концепция поселка нуждается в правильной реализации. И если от небезопасных стройматериалов застройщики постепенно отказываются, то от неквалифицированной рабочей силы им избавиться пока не удается.



Последний крупный скандал разразился три года назад, когда строительной фирме Skanska East Europe Oy, работавшей в Санкт-Петербурге и Москве, приостановили лицензию. Как говорил тогда заместитель начальника Госстроя Николай Маслов, крупная компания после получения подряда на строительство наняла на работу гастарбайтеров из Средней Азии, которые просто не знали о современных строительных требованиях и могли грубо нарушить технологии.

Пока, по словам риэлторов, непривычная национальность даже нескольких соседей по подъезду для большинства москвичей не становится поводом для переезда. Хотя все симптомы образования этнических районов есть.

Согласно данным переписи населения 2002 года, в некоторых южных, восточных и юго-восточных районах столицы доля национальных меньшинств среди населения достигла 15%. В связи с этим все чаще упоминается роковой показатель в 17%: при достижении такой доли в каком-либо районе города коренные жители США начинают покидать его, и он постепенно превращается в гетто.

До самого недавнего времени миграция в Москву питалась преимущественно из тех же регионов, что и 500 лет назад: Подмосковье и соседние земли Тверь, Рязань, Владимир и др. Переселенцев из более дальних областей было гораздо меньше. Это тоже понятно: такое движение было бы обратным еще 100 лет назад возвращение в Россию с Дона, Кавказа, Урала, Сибири считалось если и не позором, то по крайней мере признанием жизненного краха. Не особо столица притягивала и представителей национальных меньшинств.

Среди крупнейших городов мира Москва остается одним из самых однородных в этническом отношении. Более однородны, пожалуй, только мегаполисы Японии и Южной Кореи. А вот в Китае картина начинает меняться: слаборазвитые окраинные провинции выталкивают в крупные города и столицу все больше представителей национальных меньшинств. Нью-Дели, Бомбей, Тегеран, Кейптаун, крупнейшие города Старого и Нового Света давно стали миниатюрными этническими моделями страны и мира.

Сразу отметим, что результаты переписи 2002 года скорее отмечают общую тенденцию, чем дают достоверный материал для исследований. Достаточно сказать, что двери десятков тысяч квартир в дни переписи так и не открылись, свыше 400 тыс. человек из тех, с кем удалось пообщаться переписчикам, вообще отказались назвать свою этническую принадлежность, и только 130 тыс. из них продемонстрировали знание русского языка. Однако данные других источников (загсов, Федеральной миграционной службы, социологических служб, общественных организаций) еще менее надежны.

На народы Поволжья и Урала (татары, башкиры, чуваши, мордва, мари, удмурты, коми) приходится около 8% населения страны и только 2% жителей столицы. Народы Северного Кавказа составляют 6% россиян и только 0,5% москвичей, согласно переписи 2002 года. Менее чем 1% были представлены в столице народы Закавказья (6% населения СССР), не более 0,3% составляли выходцы из Средней Азии (15% населения СССР). Таким образом, доля русских среди москвичей всегда была выше, чем в целом по России (и тем более по СССР).

Полулегальность это, конечно, не термин, а условное обозначение того удивительного статуса, который имеет большинство трудовых мигрантов (гастарбайтеров) в России. Человек получает некие документы на право пребывания и работы, но вне официальной квоты и официальных выплат. Например, по данным посольства Киргизии, в России в 2005 году проживало до 250 тыс. мигрантов из этой страны (по неофициальным киргизским источникам 450 500 тыс.). Но только 7 тыс. из них действительно имели разрешение на работу. По данным министерства труда Таджикистана, в России работало 496 тыс. (по неофициальным данным от 800 тыс. до 1 млн) таджиков, по данным ФМС РФ 53 тыс.

В частности, они не в состоянии убедительно ни подтвердить, ни опровергнуть утверждения о том, что в Московском регионе (город и область) постоянно находятся от 1 до 3 млн полулегальных мигрантов из СНГ и дальнего зарубежья.

Кто в гетто, кто на Остоженку

Данных, которые не вызывали бы острой критики, то есть признавались бы объективными, попросту нет. Даже по данным переписей, за последние 15 лет доля выходцев из бывших республик Закавказья в населении столицы увеличилась в пять раз, достигнув почти 5%. Число среднеазиатских рабочих в Московском регионе, только исходя из их доли участия в строительном комплексе и сфере ЖКХ, никак не меньше 500 тыс. Миграционный прирост в столицу в 2005 году составил 50 тыс. человек.

Французам легче выделить семье беженцев комнату, чем затевать нудную и дорогостоящую процедуру экстрадиции.

Пересидеть, передохнуть, переболеть нельзя негде. Другое дело Франция. Выслать сенегальца, малийца или ивуарца, уже оказавшегося на территории Франции, практически невозможно. Ему достаточно потерять документы и забыть, откуда он родом. Российская миграционная служба подобных шуток не понимает. Через три дня в спецприемнике индиец или камбоджиец не только вспоминает свою страну и деревню, но и проклинает тот день, когда решил их покинуть.

Дороговизна жилья вторая причина, препятствующая образованию этнических кварталов в Москве. Впрочем, если верить словам депутата Госдумы Александра Лебедева, то образования этнических кварталов следует ожидать в первую очередь в элитных районах столицы. На недавней пресс-конференции депутат рассказал, что уже несколько лет пытается обнаружить хотя бы одного коренного москвича среди покупателей элитной недвижимости. Увы, это либо иногородние, либо иностранцы. С другой стороны, благодаря инвестиционным контрактам с застройщиками этих домов, а значит, благодаря жителям этих домов город имеет средства на возведение социального жилья.

Комната расположена в доме, а дом в районе, населенном иммигрантами. Это удобно как властям, так и мигрантам: есть шанс подрабатывать, одновременно получая социальные пособия никто не настучит.

Москвичи, недовольные общим количеством понаехавших, часто считают, что лично им еще повезло: в их подъезде эти вроде бы поприличнее. Отчасти двойственность связана с явлением, которое называют дегуманизацией отношений свой чужой. Даже минимальное общение соседей по подъезду меняет отношения: жители узнают имена новых жителей, то, что мальчик шумный, а девочка очень вежливая и т. п. В остальных случаях действуют другие психологические законы. Плевок кавказца на асфальт или его громкая речь искренне раздражают, а те же действия светловолосого парня просто не цепляют взгляда и слуха.

Гуманизм, понимаешь

Понятно, наибольшую неприязнь у многих коренных москвичей вызывают кавказцы. Они прибрали к рукам значительную часть розничной и оптовой торговли продовольственными товарами, а на доходы от нее скупают жилье. Следует напомнить, что история не знает случаев, когда переход торговли от одной этнической группы к другой от мавров и евреев к христианам в Испании или от индийцев к африканцам в Кении приводил бы к снижению цен. Везде и всегда продавец берет за товар столько, сколько за него способен заплатить покупатель. В данном случае преодолеваются препятствия, мешающие образованию этнических кварталов: есть деньги, а на них, как известно, покупается все от недвижимости до гражданства.

Гастарбайтер, кавказец это дегуманизированные образы. В первом случае дармовая рабсила, instrumentale vocale говорящее орудие, во втором угроза, потенциальный преступник. Все это не только не способствует формированию общероссийской гражданской нации, предупреждает социолог Денис Драгунский, но и дает все новые и новые импульсы для этнизации политической жизни. Напомним, высшая степень этнизации политической жизни гражданская война, депортации, геноцид.

Супермаркеты на службе межнационального согласия

Согласно данным переписи 2002 года, в некоторых южных, восточных и юго-восточных районах столицы доля национальных меньшинств достигла 15%. Чаще всего называются районы Ясенево (ЮЗАО), Чертаново, оба Бирюлева, оба Орехова-Борисова и Братеево (ЮАО), Текстильщики, Кузьминки, Люблино (ЮВАО), Вешняки, Ивановское, Новокосино, Измайлово, Гольяново (ВАО), Отрадное, Бибирево, Лианозово (СВАО), оба Дегунина (САО). Правда, указанные 15% нацменьшинств это не однородная масса, а представители десятков народов (в том числе России), многие из которых давно адаптировались к столичной жизни, а то и полностью ассимилировались.

Предположения о том, что Москва постепенно делится на элитную часть (центр, запад, юго-запад, северо-запад и север) и территорию будущих социальных и этнических гетто (северо-восток, восток, юго-восток, юг), лишены оснований. После окончательного освоения западной части ЦАО элитная застройка охватит восточную часть округа, которая объективно ничем не хуже. Далее везде. Вообще напористое раскрытие преимуществ того или иного района зависит только от потребностей строительного комплекса и агентств недвижимости.

Отсутствие достоверных данных превращает исследование в зарисовки, но анонимность категорическое требование риэлторов, согласившихся ответить на вопросы по этой теме. Из их ответов стоит сделать следующие общие выводы.

В столице, как и в любом другом городе, нет абсолютно схожих районов. Термин район чаще относится к группам кварталов, чем к административным единицам в целом. Тем не менее выделяются несколько десятков пар очень схожих районов (удаленность и направление от центра, наличие метро и рекреационной зоны, тип застройки), единственное существенное различие между которыми состоит в том, что в одном из них есть крупный рынок. Как правило, в районах с рынком квартиры выставляются на продажу по той же цене, что и в районе-двойнике, но в конечном счете продаются по меньшей цене, и эта разница (5 и даже 7%) явно выходит за рамки статистической погрешности. Из сказанного можно сделать разные выводы, но один очевиден: желание покинуть район с рынком несколько сильнее, чем в случае с районом без него.

Москва сама по себе является элитным населенным пунктом. Достаточно сравнить состояние жилищного фонда, ЖКХ, сферы образования, культуры, здравоохранения окраинных районов Москвы с теми, что находятся в получасе езды от МКАД. В этих условиях рассуждения о гипотетическом упадке отдельных московских районов теряют всякий смысл.

В случае закрытия рынка операции с недвижимостью в районе приобретают обычный характер. Не слишком выходя за рамки своей компетенции, специалисты по жилой недвижимости предполагают, что проблема этнических зон вокруг рынков может быть снята в ближайшие пять десять лет, поскольку продовольственные рынки испытывают нарастающее давление со стороны торговых сетей. Но это только частный случай.

Работать в районах с рынком риэлторам несколько сложнее. Каждый покупатель старается поторговаться и подвинуть цену, но иногда те, кто заинтересован в покупке квартиры рядом с рынком, пытаются действовать, мягко говоря, с излишней настойчивостью. Настолько, что компаниям приходилось принимать меры, чтобы призвать несостоявшихся покупателей к цивилизованному поведению. При этом риэлторы подчеркивают, что давление на продавца не носит чисто этнического характера и случается повсеместно. Тем не менее продавцам квартир по соседству с рынком в агентстве предлагают принять определенные меры предосторожности.

Спонтанное возникновение кланово-земляческих поселений волнует риэлторов даже больше, чем ситуация вокруг рынков. Это явление не прогнозируемо. Дом или кластер (взаимосвязанная группа) в полном смысле слова иноязычных домов возникает в любом районе, причем относительно быстро. Удивительная ситуация складывается вокруг цен в этом кластере (именно кластере, а не доме, так как даже если в данном доме преобладает коренное население, покупатель наверняка обратит внимание и на соседние).

Мафия бессмертна

На определенном этапе этнизации кластера (здесь мнения риэлторов расходятся, но чаще называлась цифра 25% с корреляцией 5% в ту или другую сторону) падение цен будет обвальным, диктовать условия продавцы уже не смогут.

Если продавец квартиры начинает паниковать, то может потерять значительную часть реальной стоимости. Если же он хороший переговорщик и грамотно выйдет на представителей диаспоры, которые больше всего заинтересованы в приобретении квартиры, то выиграет несколько процентов. Интересы покупателей и такая политика продавцов приводят к тому, что в этнизирующихся районах возникают неформальные риэлторские структуры диаспор.

Москва для русских?

Прошлогодний конфликт вокруг школы № 223, где внедрялся этнокультурный компонент, программа по углубленному изучению культуры одного из закавказских народов, имел объективные причины, но они не связаны напрямую с демографической ситуацией в районе. Однако внутри этнизирующегося района этнизация школ, детских садов, органов местного самоуправления и других учреждений неизбежна. Это гетто. Приспособиться к столь быстрым переменам (не в результате переезда в чужую страну, а у себя на родине!) нельзя. Значит, неизбежны масштабные конфликты.

Знакомый молдаванин, дизайнер московского журнала, раз в три месяца ездит поездом до ближайшей украинской станции Хутор Михайловский, выпивает там бутылку пива (самую дорогую в мире) и ближайшим поездом въезжает в Россию на законных основаниях. И так уже много лет. Дорожки в Европу и даже за океан протаптывают армянские дорожные строители, грузины, узбеки. Где-то жизнь худо-бедно налаживается, и, взвесив все за и против, люди решают строить маленький дом на камне, а не большой на песке.

Что дальше? Есть мнение, что пик нашествия уже преодолен. Россия кажется все менее привлекательной даже мигрантам, которые испытывают не такой сильный пресс ксенофобии и расизма. Проработав несколько лет в Европе, молдаванин или украинец получает вид на жительство, а вместе с ним массу прав на местном уровне и хорошие перспективы на гражданство. По словам президента Молдовы Владимира Воронина, уже в нескольких, пусть небольших городках Италии и Португалии молдаване избраны членами муниципальных советов и даже мэрами.

Но есть еще один пример. В начале 1960-х в Анталии жили 40 тыс. человек, а на центральную площадь забредали козы. Но вскоре немцы распробовали турецкие курорты, в стране начался строительный бум. В Турцию потянулась дармовая рабсила из еще более бедных стран Египта, Йемена и др. И тут правительство приняло крайне непопулярный в предпринимательских кругах шаг резко ограничило трудовую иммиграцию. Строительным компаниям пришлось нанимать рабочих собственной страны и платить им соответствующую зарплату. Потери компенсировались усиленным внедрением новых технологий, модернизацией производства. Турция создала мощную, конкурентоспособную отрасль экономики, и сегодня турецкие строительные компании работают по всему миру. В России тамбовские и вологодские безработные вынуждены соглашаться на ту зарплату, за которую работают мигранты.

Скатертью дорожка? Почему бы и нет! 200 лет Австралия запрещала въезд в страну китайцам, индийцам, малайцам, одним словом не белым. Недавно австралийские ученые попытались смоделировать вероятное настоящее Австралии, если бы в XIX веке она пошла другим путем. Получилось, что сегодня в стране жило бы от 80 до 120 млн людей, преимущественно азиатов и метисов, и она входила бы в пятерку мировых держав. Но разве австралийцам плохо оттого, что их сегодня 20 млн и они входят всего лишь в десятку?

Вовсе нет. Во-первых, в здоровых отраслях экономики зарубежных стран профсоюзы и работодатели научились договариваться о приемлемых для обеих сторон квотах для мигрантов. Во-вторых, будь на то политическая воля, сельское хозяйство России могло бы к своей великой пользе принять и вдвое больше тех же киргизов, узбеков, таджиков. В Средней Азии говорят: Таджик и в тюбетейке дерево вырастит. Те, что работают в подмосковных хозяйствах, умудряются (так, для души) дыни до полной зрелости выращивать. Мы же гоним их разнорабочими на стройки.

Не пущать?

Динара Лизунова
Пресс-секретарь группы компаний МИАН:

Но, может статься, пик иммиграции еще только впереди. Экономическая конъюнктура в стране благоприятная (в первую очередь для тех лиц, которые могут покупать жилье в Москве), а столичные чиновники хватаются за голову: планируемый уведомительный порядок регистрации мигрантов, по их мнению, взорвет столицу. Действительная работа по регулированию миграции, планомерная культурная адаптация нужных городу мигрантов и жесткая политика в отношении нежелательных спотыкаются о коррупцию, произвол, показушные кампании против ксенофобии под очередную речь руководства. Оптимизма все это не внушает.

Что касается влияния доли национальных меньшинств в том или ином районе на переезд коренных жителей, таких тенденций пока не наблюдается. Аналогична и ситуация с более низкой стоимостью жилья в предполагаемых гетто.

Вопрос, связанный с формированием гетто по национальному признаку, для Москвы пока не актуален. Скорее стоит рассматривать социальную однородность жителей того или иного района. К примеру, в ЮЗАО, где исторически жили работники научной сферы, преподавательский состав МГУ и других высококлассных вузов, явно наблюдается неоднородность с точки зрения национальности. Но с точки зрения социальной культуры, определенных финансовых показателей и т. д. можно говорить о высокой степени единства.

Репченко Олег Николаевич, руководитель Аналитического центра ирн.RU, представил доклад Основные типы on-line сервисов в сфере недвижимости. В рамках доклада онрассказал о возможностях и особенностях сервиса on-line оценки квартир на ирн.RU, а также о других аналитических сервисах, которые станут доступными на нашем сайте в ближайшее время.

Высокий спрос потенциальных покупателей намного опережает предложение, поэтому на стоимость квартир никак не влияет показатель национальной неоднородности в районе или доме.
В рамках IX Национального конгресса по недвижимости прошла секция Интернет и недвижимость. Секцию посетило большое количество участников конгресса, которые получили возможность презентовать собственные инновационные проекты, обменяться мнениями о новых тенденциях в области интернета. Представленные материалы всех докладчиков вызывали оживленные дискусси. Вел секцию Дубровский Алексей Валентинович -Rambler Интернет Холдинг.

Поиск
- Поиск в базах данных объектов
- Поиск в архивах статей, новостей, в форумах

Основные типы on-line сервисов в сфере недвижимости

Общение
- Вопросы-ответы, консультации
- Форумы, on-line конференции
- Опросы, голосования

Заявки
- По конкретному объекту
- На различные услуги, подбор объекта

Аналитические сервисы от ирн.RU - Основные принципы

Аналитика
- Графики, рейтинги, информеры (макро-показатели)
- Ипотечный калькулятор
- Оценка квартиры
- Полная аналитика по отдельной квартире

- Адекватность

-Простота

- Содержательность

Основные принципы сервисов от ирн.RU Простота

- Оперативность

Исходя из этого следует использовать только самые основные базовые параметры, не перегружающие сервис и его результаты.

Любые аналитические показатели и оценки, особенно автоматизированные, могут быть только приближенными.

Пример использования упрощенного подхода для сервиса оценки

Не следует использовать слишком много параметров, громоздкие формы для их заполнения, а также слишком сложные диаграммы и формы представления результатов.

Параметры квартиры, незначительно влияющие на цену
- Особенности планировки (жилая площадь, смежные/изолированные комнаты, санузлы, антресоли, балконы/лоджии, высота потолков)
- Наличие телефона

Основные параметры квартиры, существенно влияющие на цену
- Местоположение
- Тип дома, класс жилья
- Комнатность
- Общая площадь, Площадь кухни
- Состояние квартиры
- 1 этаж

Основные принципы сервисов от ирн.RU Содержательность

Несмотря на приближенные характер, сервис должен давать конкретный конечный результат, имеющий практическую ценность.

Параметры квартиры, плохо поддающиеся формализации
- Вид из окон
- Состояние подъезда, консьерж, соседи
- Юридическое состояние (альтернатива/свободна)
- Ситуация с парковкой

Основные принципы сервисов от ирн.RU Адекватность

Сервис не должен быть формальной бесполезной привлекалочкой, иначе это не более, чем оформление заявки.

Сервис не должен содержать очевидных оплошностей, указывающих на явную недоработку алгоритма

Несмотря на приближенные характер, сервис должен давать адекватный результат, не противоречащий здравому смыслу и реалиям рынка.

Некоторые наиболее характерные оплошности типовых калькуляторов оценки квартир:
- Принимается в расчет зависимость расстояния до метро для удаленных районов или районов за МКАД
- Учитывается зависимость расстояния до метро для домов бизнес-класса и элитного жилья
- Не учитывается зависимость стоимости квартиры от ее комнатности (при прочих равных параметрах)
- Не учитывается поправка на 1 этаж
- Другие

Примеры типичных оплошностей в калькуляторах оценки

Основные принципы сервисов от ирн.RU Оперативность

Отсутствие непрерывности показателей:
- Невозможно оценить квартиру если в текущей базе нет ее прямых аналогов
- Цена квартиры может скакать каждый день, причем как вверх так и вниз, в зависимости от залитой в этой день базы квартир

Оптимальный период (шаг) актуализации для рынка недвижимости раз в неделю

Сервис должен использовать оперативно актуализирующиеся исходные данные

Полная аналитика по отдельной квартире от ирн.RU

Использование частой актуализации не должно приводить к статистическим скачкам результатов.

В состоянии отладки и тестирования
- Индексация стоимости квартиры
- Прогноз стоимости квартиры
- Оценка доходности квартиры
- Аналитический паспорт квартиры

Доступно для использования:
- Оценка квартиры



Главная --> Публикации