Главная --> Публикации --> Московскими темпами начинают строить в подмосковье Власти заказали воробьевы горы и долину реки сетунь Владельцы квартир заплатят земельный налог Норвежские отели растут Снимать предпочитают те коттеджи, которые не могут купить

Вчерашнее заседание было отмечено конфликтом, связанным с губернаторским законопроектом о целевой программе Реализация инвестпроекта по развитию морского пассажирского терминала на Васильевском острове. Депутаты, недовольные отсутствием проектной документации, все-таки приняли его в первом чтении. Но к следующему рассмотрению они внесут поправки, в частности потребуют от Смольного представить экономическое обоснование финансирования проекта, а также другие условия взаимодействия с инвестором компанией Морской фасад, сообщил юрист депутатской комиссии по промышленности, экономике и собственности. Даже если поправки будут проигнорированы, у закса остается возможность отклонить законопроект, напоминает он.

Санкт-Петербург - Вчера в Мариинском дворце открылась осенняя сессия законодательного собрания. Петербургских депутатов ждет непростой год. Наибольшее количество конфликтов могут вызвать законопроекты, которые затрагивают реализацию крупных инфраструктурных проектов, например Морского фасада или Газпром-Сити.

В октябре-ноябре этого года на базе генплана должен быть принят закон О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга, который готовит рабочая группа, состоящая из депутатов и чиновников правительства. Он касается, в частности, высотности зданий в центре города, которая, по словам Амосова, регулируется временным высотным регламентом, принятым постановлением правительства. Депутат намерен добиваться того, чтобы высотность в центре регламентировалась специальным законом.

Смольному предстоит согласовать с депутатами и изменения генплана. По словам председателя комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаила Амосова, чиновники предложили депутатам вносить свои предложения по тем частям генплана, которые вызывают раздражение у жителей и представителей бизнеса. Амосов предполагает, что закон о внесении изменений в закон О Генеральном плане Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Петербурга, который должен быть принят во II квартале 2007 г., вступит в силу уже в январе.

Обсуждение законопроектов о налоговых льготах обещает быть менее конфликтным. В IV квартале в закс поступят очередные изменения в законы О налоговых льготах и Об отдельных вопросах налогообложения в Петербурге. Поправки к закону О налоговых льготах, освобождающие стратегических инвесторов от налога на имущество на пять лет, уже прошли второе чтение, поэтому будут приняты автоматически.

Существенных изменений в генплан и регламент застройки депутаты внести не смогут, однако постараются затормозить реализацию наиболее масштабных проектов, например Орловского туннеля, полагает гендиректор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. С помощью коррективов в регламент застройки определенных районов можно, к примеру, затруднить строительство развязок туннеля по существующему проекту, убежден Барков. Его коллега, говоривший на условиях анонимности, полагает, что депутаты будут бороться против введения нового высотного регламента на Охте, где предполагается строительство 300-метровой башни Газпром-Сити. Существующий регламент запрещает строить здания такой высоты, говорит он.

Едва ли вызовет споры у депутатов и законопроект О стандарте качества жизни в Санкт-Петербурге, разработанный комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли весной 2005 г. Он предполагает существенное увеличение к 2010 г. экономических показателей. Например, ВРП на душу населения должен составить 300 000 руб. вместо нынешних 138 000 руб. По словам председателя бюджетно-финансового комитета Владимира Барканова, договоренности с губернатором о внесении и принятии закона о стандартах уже достигнуты.

Управляющий партнер петербургского филиала DLA Piper Ольга Литвинова считает, что закон легко пройдет через закс, ведь серьезных потерь бюджету он не несет и лишь на два года увеличивает срок освобождения от части налогов для компаний, инвестировавших более 3 млрд руб.

Предвыборный договор

В ближайшее время депутатам предстоит принять бюджет на 2007 г. Как сообщил спикер ЗС Вадим Тюльпанов, его доходная часть 220 млрд руб., это втрое больше, чем три года назад. Тюльпанов считает большой бюджет заслугой губернатора, которая холит и лелеет крупных налогоплательщиков.

По словам зампреда горизбиркома Дмитрия Краснянского, федеральное избирательное законодательство дает им такую возможность если выборы в региональные парламенты проводятся в один год с выборами в Госдуму, то они совмещаются. Полномочия закса, которые заканчиваются в мае, продлеваются автоматически, говорит Краснянский.

Полномочия депутатов истекают 7 мая 2007 г. Но депутаты, скорее всего, проработают еще полгода, до выборов в Госдуму, которые назначены на 2 декабря 2007 г.

Как в августе писал Бизнес, начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Михаил Евраев заявил, что реальная стоимость квадратного метра жилья в Москве должна составлять $1,3 тыс., а не $4 тыс., как сейчас. В Дмитрове, в 55 км от Москвы квадратный метр в кирпично-монолитном доме стоит $80 Чтобы определить цену жилья в Москве, надо увеличить эту сумму на некий коэффициент приближенности к столице. Каждый километр приближенности к Москве прибавляет к стоимости жилья $10.


Вслед за Федеральной антимонопольной службой (ФАС) Ассоциация строителей России (АСР) пришла к выводу, что у отечественных компаний, работающих на рынке недвижимости, есть резервы для сокращения сроков строительства и себестоимости возводимого жилья. Как говорится в исследовании ассоциации, для этого 77% компаний, работающих на российском рынке недвижимости и в том числе в Москве, необходимо усовершенствовать систему управления и сократить издержки.

В антимонопольном ведомстве пришли к выводу, что причина такого ценового разрыва - сговор застройщиков. Теперь Генпрокуратура выясняет наличие фактов сговора. Между тем реакция участников рынка не заставила себя ждать.

То есть получается, что к цене в Дмитрове надо прибавить всего $400-500,- мотивировал свои расчеты чиновник.

Вслед за антимонопольным ведомством свое собственное расследование решила сделать АСР, объединяющая ведущих игроков строительного и девелоперского рынка.

Столичные застройщики заявили, что подсчеты ФАС некорректны, поскольку на нынешние цены жилья влияет дороговизна выставляемых на аукцион земельных участков, затраты на подключение к инженерным сетям и на многочисленные согласования с госорганами.

Участники рынка считают, что внедрение новых технологий едва ли позволит уменьшить стоимость жилья. В одной из столичных строительных компаний на условиях анонимности Бизнесу заявили, что исследование АСР- не более чем PR-акция. Максимум 5% в доле себестоимости жилья зависит от совершенства бизнес-процессов. В строительстве много сюрпризов, поэтому автоматизация управления - это не панацея,- заявили в пресс-службе С-Холдинга.

В недавно обнародованном исследовании Автоматизация в управлении бизнес-процессами в строительстве аналитики АСР посчитали, что у 76,9% компаний, участвовавших в опросе (всего в исследовании приняли участие 34 компании), существуют резервы для улучшения качества, сокращения сроков и стоимости строительства. В АСР не стали уточнять, насколько возможно сократить сроки строительства и стоимость квадратного метра, сославшись на то, что эти параметры изначально не закладывались в исследование. Однако там убеждены, что сократить стоимость жилья и сроки его строительства можно при помощи уменьшения издержек, для чего необходимо менять систему управления компанией. Специалисты ассоциации даже рекомендуют девелоперам применить европейскую систему управления бизнеспроцессом ERP. При этом, по информации участников рынка, ее внедрение может обойтись компаниям в среднем в $1 млн. Вероятно, поэтому даже крупные игроки не спешат воспользоваться ею: в настоящий момент только в 2,5% компаний в России и в Москве в частности, опрошенных АСР, внедрена такая система.

Около 69% опрошенных АСР компаний считают, что одна из главных проблем - это нехватка инвестиций. Однако привлечению инвестиций мешает невысокая степень финансовой прозрачности компаний, отмечается в исследовании АСР. Только 5,8% российских компаний используют отчетность по международным стандартам. Совершенно очевидно, что непрозрачны в финансовом плане не только строительные компании, но и отрасль вцелом. Это связано с административными препонами,- считает Архангельская.- Сейчас, когда российские компании пытаются выйти на мировой рынок капитала, им необходимо приводить свою финансовую отчетность в соответствие с международными стандартами, такими как МСФО и GAAP. А в С-Холдинге заявили, что сегодня строительные компании предпочитают искать стратегических партнеров, нежели выходить на IPO.

Один из возможных вариантов сокращения стоимости строящегося жилья - это заблаговременное размещение компаниями заказов на необходимые материалы и технику, эффективное планирование процессов, исключающее простои,- убеждена руководитель отдела консультаций по недвижимости Эрнест энд Янг СНГ Ольга Архангельская. Однако застройщики отмечают, что на рынке неоднократно отмечались случаи, когда та или иная строительная компания закупала у производителей материалы по долгосрочным контрактам, а затем перепродавала их по завышенным ценам.

Логичнее всего акцент сделать на этом,- резюмировали в С-Холдинге.

Сейчас насущная проблема - это неподготовленность земельных участков к застройке, а также невозможность расширения и модернизации производственных баз компаний.

Никакого традиционного летнего спада в этом году на нижегородском рынке новостроек не наблюдалось. Пожалуй, только в июне число покупателей чуть снизилось, а в июле все словно забыли, что сезон отпусков в разгаре, спрос был очень активным, делится своими наблюдениями Виктория Куфтина, руководитель отдела продаж компании Лотос-НН.
Обычно застройщики повышают цены раз в месяц или раз в квартал. Летом же желающих купить жилье было так много, что большинство строительных компаний повышали цены каждую неделю кто понемногу, а кто и сразу на 1000 руб. за 1 кв. м. Недавно один из застройщиков поделился со мной сомнениями: как часто стоит повышать цену два раза в день или три, рассказала Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. Правда, грешили этим местные застройщики. Сергей Канаев, генеральный директор столичной компании ПИК-Регион, сообщил: Рост цен на наших объектах в Нижнем Новгороде составляет 1-1,5% в месяц, динамика роста только перекрывает инфляцию.

Нижний Новгород С начала года цены на первичное жилье выросли на 20-30% в зависимости от его месторасположения и вида, а на некоторых объектах повысились на 50%. Главной причиной их увеличения застройщики называют слишком маленький объем предложения. Причины помельче возросшая стоимость стройматериалов и дорого обходящееся компаниям расселение ветхого фонда для освобождения площадок под застройку.

В результате в Верхних Печерах спальном районе, традиционно пользующемся спросом, цена в $1000 за 1 кв. м уже никого не смущает, хотя в начале года по такой цене продавали жилье в престижном центре города. Видимо, мы сильно занижали доходы нижегородцев, на практике оказалось, что платежеспособность населения весьма высокая, говорит Чуранов.

Часть застройщиков повышала цены медленно, так как распродавала остатки. Есть и такие, кто приостановил продажи. Некоторые застройщики ожидают скачка цен в сентябре октябре. Тогда и они выставят свои квартиры по новым ценам, объясняет подобную тактику Андрей Чуранов, менеджер отдела первичного рынка компании Монолит. По его словам, в I квартале рост цен составил 8-10%, во втором уже 10-15%, а в третьем цены растут на 10-15% ежемесячно.

Бурные темпы роста цен на жилье вновь привлекли к первичному рынку внимание частных инвесторов. По данным Романчевой, на некоторых объектах число инвестиционных квартир достигает 40%. Правда, по мнению Чуранова, среди частников много тех, кто оказался инвестором поневоле: Человек планировал купить квартиру в престижном районе, но, пока выбирал, цены выросли, и на жилье нужного качества и метража уже не хватает средств. Тогда покупают то, на что хватает, пока накопления совсем не обесценились, поясняет эксперт. Например, в начале года двухкомнатная типовая квартира в Верхних Печерах стоила около 1,3 млн руб., в середине уже на полмиллиона дороже. Как считает Романчева, оптовая скупка квартир из уникального явления уже превратилась в рядовой факт: застройщики покупают жилье у коллег для расселения ветхого фонда, столичные инвестиционные компании для последующей перепродажи.

По мнению Натальи Корнеевец, директора по договорным отношениям риэлторской компании Содружество-НН, решительности, с которой жители города скупают подорожавшее жилье, способствует и возросшая доступность ипотечных кредитов и их разнообразие. Вслед за федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижают ставки многие банки, отмечает Корнеевец. Сейчас в среднем по городу кредит на новостройки можно взять под 13-17% годовых в рублях на период строительства, после оформления права собственности ставка снижается до 11,5-15% годовых. Добавьте к этому низкий, от 10% стоимости жилья, размер первоначального взноса, и вы получите все возрастающую популярность ипотеки.

Задолго до окончания строительства продали все квартиры в своих домах Нижегородский дом, Лотос-НН, Нижегородстрой и другие застройщики, а еще в конце прошлого года многие дома сдавались с непроданными квартирами.

Спрос кажется ажиотажным на фоне небывало низкого объема предложения. Три месяца назад мы рекламировали 50 объектов, сейчас 1 Нам нечего продавать: одни застройщики все продали, другие придерживают жилье, третьи не могут начать строительство, жалуется Чуранов. Хотя мы не снизили объемов и темпов строительства, предложить покупателям нам сейчас практически нечего все уже распродано, говорит Ольга Сажина, директор по маркетингу Жилстрой-НН.

2006 год будет пиковым по темпам роста цен, считает Сергей Иванов, директор компании Выбор. С ним соглашаются и другие эксперты. Застройщики полагают, что дефицит на первичном рынке жилья сохранится как минимум до конца года. Но после эры дефицита, говорят риэлторы, может наступить эпоха затоваривания: Если одновременно на рынок выйдут все те проекты, о которых заявлено, в том числе и проекты крупных московских компаний, если все инвесторы, частные и оптовые покупатели выбросят жилье на рынок, то в дефиците будут уже покупатели, считает Романчева.

Причиной снижения объема предложения на рынке жилья эксперты считают перемены в федеральном и местном законодательстве. Сначала был принят 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве, затем произошла передача полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов областной власти, перечисляет Романчева. Злоключения застройщиков на этом не кончились: грянула ревизия правомочности ранее выданных распоряжений о земельных участках под застройку, и в силу вступила аукционная норма нового Градостроительного кодекса. Любые нововведения требуют определенного периода адаптации и для самих застройщиков, и для органов власти, создания новых структур и отладки новых механизмов. А когда перемены накладываются одна на другую, градостроительная пауза затягивается, резюмирует эксперт. Вновь начатых объектов очень мало, единицы вместо десятков, подтверждает Чуранов.



В 2005 г. в Нижнем Новгороде было сдано 365 000 кв. м жилья, в первом полугодии 2006 г. 77 600 кв. м. Эксперты объясняют столь низкие темпы ввода тем, что большая часть жилья сдается во втором полугодии, на первую часть года приходится около трети годового объема сдачи.

Несмотря на увеличение объемов строительства, спрос остается неудовлетворенным. Все квадратные метры, попавшие в статистику, уже проданы. Сейчас объем предложения очень мал, констатирует директор агентства Рынок недвижимости Владимир Родионов. По его словам, на первичном рынке на стадии строительства можно купить только неликвидные объекты: на нижних этажах или с видом на стену соседнего дома. Остальные квартиры, особенно одно- и двухкомнатные, продаются на последних стадиях строительства или после сдачи дома уже гораздо дороже.

Екатеринбург За январь июль 2006 г. цены на первичном рынке выросли на 38%. За весь прошлый год они поднялись всего на 18%. Основные причины роста все увеличивающийся спрос, темпы роста которого превышают темпы ввода новостроек, и неработающие нормы нового законодательства по предоставлению земельных участков под застройку.

Пока что, по данным администрации Екатеринбурга, за 2006 г. было проведено всего три аукциона на заключение договора аренды земельного участка (в конце мая, июня и июля). С торгов были проданы шесть участков под жилое строительство, три из них, под индивидуальную застройку, достались физическим лицам. Остальные участки (в 58 366 кв. м, 2530 кв. м и 19 667 кв. м) получили соответственно Спортивно-строительное предприятие Свердлоблспортстрой, Архитектурно-строительный центр Правобережный и компания ФинансСтройУрал.

Исполнительный директор риэлторской компании Тим Евгений Манторов добавляет, что спрос на новостройки увеличивается и за счет развития ипотеки, роста благосостояния граждан, отсутствия других надежных инструментов инвестирования. Нужно учитывать и отложенный спрос, уверен Манторов. Даже рекордные за последние 20 лет объемы строительства не компенсируют недостатка жилья, который возник в 90-е гг.. Дисбаланс спроса и предложения, по мнению эксперта, не разрешится до тех пор, пока не будет упрощена схема получения участков под строительство и реализованы крупные проекты, как, например, микрорайон Академический (девелопер Ренова-Стройгруп).

В отделе аукционных площадок управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга пояснили, что большинство площадок до торгов не доходит, а отдается по начальной цене единственному участнику аукциона. Мы публикуем в открытом доступе информацию о состоявшихся торгах, о тех аукционах, которые не состоялись, законодательство сообщать не требует, заявили в отделе. Тем не менее чиновники признают, что даже с учетом несостоявшихся торгов количество подготовленных и представленных на аукционе площадок очень мало, и склонны обвинять в этом надзорные органы. Сейчас на подготовку участка уходит от 10 до 14 месяцев. Необходимо либо упрощать процедуры согласований с федеральными структурами, либо в разы увеличивать штат администрации. Если в городе 200 застройщиков и каждому нужен хотя бы один участок, то нужно 200 человек, которые смогут подготовить площадку для аукциона, считают в администрации Екатеринбурга.

Как сообщили в Свердлоблспортстрое, участок под строительство коттеджного поселка обошелся им в 40 млн руб. В Правобережном и ФинансСтройУрале отказались рассказать о результатах торгов.

Цену новостроек утяжеляет и дополнительная инфраструктура. К примеру, компания Метеорит строит жилой комплекс с расположенными на нижних этажах частной пивоварней, мини-аквапарком и большим фитнес-центром. Андрей Климанов, директор Метеорита, говорит, что подобные излишества появляются далеко не во всех новостройках. Просто нам неинтересно строить обычное жилье, хотелось бы создать что-то уникальное, рассказывает он, затрудняясь сообщить что-то определенное о сроках окупаемости этих объектов. Комплекс будет обслуживать специально созданная застройщиком компания Метеорит сервис. По словам Климанова, в первой очереди комплекса наличие инфраструктуры не будет влиять на рыночную цену 1 кв. м, но повысит стоимость жилья во второй и третьей очередях, когда будет что показать покупателю.

Недостаточный объем предложения привел к значительному увеличению цен на первичном рынке недвижимости. По данным Уральской палаты недвижимости, индекс средней стоимости 1 кв. м новостроек за семь месяцев 2006 г. вырос на 38% и составил на начало августа 38 250 руб. Один квадратный метр в однокомнатной квартире в новом доме обходился покупателю в среднем по 39 600 руб., двухкомнатной 37 848 руб., трехкомнатной 37 251 руб., четырехкомнатной и больше 38 735 руб. В 2006 г. наиболее востребованными объектами на первичном рынке по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры, говорит директор департамента реализации новостроек компании Ман Наталья Рогожникова. Именно они подорожали больше всего от 25% до 57%.



По данным главы Екатеринбурга Аркадия Чернецкого, за семь месяцев 2006 г. в эксплуатацию было сдано 174 000 кв. м нового жилья. Это на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По его прогнозам, всего по итогам года будет построено более 700 000 кв. м. Скорее всего, отмечает Чернецкий, будет побит рекорд 20-летней давности, когда в эксплуатацию было введено 727 000 кв. м.



Главная --> Публикации