Главная --> Публикации --> За два года компания намерена застроить 30 га бердского залива Новый властный ресурс Запастись терпением Срочная продажа квартиры – подводные камни Международный ипотечный клуб в поисках диалога

Хорошо, но мало

Специалисты считают, что на сегодняшний день для активного развития столичного ритейла имеется множество предпосылок. Главным образом это экономический рост, во многом определяемый высокими ценами на нефть и притоком зарубежных инвестиций в экономику страны. Эти тенденции положительно отразились на платежеспособности населения и на увеличении объемов потребительских расходов. В результате можно наблюдать стабильный рост оборота розничной торговли.

Наиболее значимыми проектами, реализованными в 2002 году, стали торговый центр "Мега" (150 тыс. кв. м); первый проект торгово-развлекательного комплекса западных архитекторов в Москве "Атриум" (100 тыс. кв. м), построенный российским девелопером "Ингеоком"; пилотный проект AVA AG в России - Marktkauf (86 тыс. кв. м); торгово-развлекательный центр "Рамстор-Сити" (70 тыс. кв. м), где одним из якорных арендаторов выступает первый в России 3D-кинотеатр IMAX; торговый центр моды "Крокус-Сити" (61 тыс. кв. м); первый проект в Москве девелопера Immochan (Франция) - Auchan-I (39,6 тыс. кв. м); торгово-развлекательный центр "Золотой Вавилон" (38 тыс. кв. м) с якорными арендаторами - первым гипермаркетом сети "Перекресток" (10 тыс. кв. м) и многозальным кинотеатром "Люксор" и региональный торговый центр "XL-I" (32 тыс. кв. м).

По данным Мосгоркомстата, в прошлом году в торговую недвижимость города было инвестировано около $450 млн и введено в эксплуатацию свыше 600 тыс. кв. м новых торговых площадей, а до конца 2003 года будет построено еще около 900 тыс. кв. м.

Несмотря на это сегодня московский рынок торговой недвижимости по-прежнему характеризуется сильным дефицитом торговых площадей. По данным компании Penny Lane Realty, спрос на качественные помещения растет ежегодно на 10-15% и в 2002 году он превышал предложение примерно в три раза. В итоге сейчас на 1000 жителей Москвы приходится менее 50 кв. м в современных торговых центрах, в то время как в европейских столицах эти показатели значительно выше (от 150 кв. м в Берлине до 400 - в Париже).

По данным компании StilesRiabokobylko, в прошлом году было построено более 18 центров общей торговой площадью 345 тыс. кв. м. А открытие в этом году еще 15 точек (из которых около трети находится в пределах Садового кольца, а остальные - в западной части города) должно увеличить торговые площади на 450 тыс. кв. м.

Зарубежная экспансия

Определенные надежды внушают глобальные планы столичных властей. Так, согласно Генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в столице планируется построить около 8 млн кв. м торговых площадей, из которых 6,3 млн кв. м составят крупные центры. Таким образом, общее количество территорий для ведения розничной торговли в Москве возрастет с нынешних 4,7 млн кв. м до 14 млн кв. м.

С приходом в Россию транснациональных игроков и укреплением позиций отечественных, основное влияние на отечественный торговый рынок оказывают "сетевики". По информации Penny Lane Realty, к апрелю 2003 года в Москве функционировали 34 продовольственных и 40 непродовольственных розничных сетей. Несмотря на то что пока первые места в списке лидеров розничной торговли удерживают российские компании, иностранные игроки с каждым годом уделяют местному рынку все больше внимания. За последние два года в столицу пришли мировые лидеры розничной торговли: Metro, Auchan, Spar и Marktkauf.

Сегодня активные финансовые инвестиции в торговый сегмент осуществляют не только крупные девелоперы, но и ряд компаний, далеких от торговой деятельности. Это банковские структуры, промышленные холдинги и сырьевые компании. Их привлекает то, что инвестиции в торговую недвижимость не только быстро окупаются, но и приносят неплохую прибыль. По данным экспертов компании StilesRiabokobylko, средняя доходность от сделок в 2002 году составила от 17-20% в торговых центрах до 20-23% на улицах.

На очереди появление крупнейших сетевых операторов Obi, Media Markt и RealВ, которые должны выйти на российский рынок в этом году. Несколько крупных западных ретейлеров, специализирующихся на торговле продуктами питания и товарами для дома, также рассматривают возможность выхода на наш рынок. Не исключено, что скоро в Москве появятся магазины брендов: Kinostar, Leroy Merlin, ZARA, Douglas Rivoli, Tatuum, Reserved, Ваtа, Karen Millen, Accessorize, Walking, Lush. Вместе с тем известно, что Тesco, Kesko, Casino, Carrefour и Royal Ahold, несмотря на пристальный интерес к российскому рынку, выжидают и оценивают все возможные плюсы и минусы от своей деятельности в России.

Немецкая компания Metro, уже открывшая в столице три гипермаркета мелкооптовой торговли формата CashCarry, в ближайшие несколько лет собирается направить на строительство магазинов в России $150 млн. Французский розничный игрок Auchan, уже имея два гипермаркета, планирует открытие еще одного, а также инвестиции порядка $300 млн. Однако по активности освоения столичных торговых просторов безусловным лидером является турецкая "Рамэнка", у которой в Москве более десятка супермаркетов и четыре торговых центра. Немецкая компания AVA AG, открывшая в Москве гипермаркет Marktkauf, планирует инвестировать в ближайшие 10 лет порядка 100 млн. евро. Голландская сеть супермаркетов Spar, имеющая в столице 9 торговых точек, планирует до конца года довести эту цифру до 2 Шведский мебельный гигант IKEA, прививший новый для российского рынка формат - молл, также имеет самые серьезные планы по продвижению своего бизнеса в России.

Сегодня наибольший интерес у операторов рынка вызывают улицы и переулки, расположенные в историческом центре города. Здесь открываются дорогие бутики и небольшие магазины, ориентированные на торговлю одеждой, обувью, аксессуарами, ювелирными изделиями и сувенирами. По данным Penny Lane Realty, наибольшей популярностью в Москве пользуются: Никольская улица, Столешников и Камергерский переулки, Третьяковский проезд и Кузнецкий мост. Торговые зоны со множеством дорогих магазинов и ресторанов обычно формируются поблизости от основных транспортных магистралей и пересадочных узлов. Наиболее показателен в этом плане район Бульварного кольца, где прослеживается тенденция к размещению крупных объектов розничной торговли типа "гипермаркет" или "торговый центр". При этом все чаще расширение торговых площадей происходит за счет строительства новых супермаркетов и переоборудования неиспользуемых производственных помещений под торгово-развлекательные центры.

В поисках лучшего формата

Пока западные операторы еще полностью не развернули свой бизнес в России, местные ритейлеры торопятся занять все ниши рынка розницы: гипермаркеты, супермаркеты и "convenience store". Например, компания "Седьмой континент", известная прежде своими супермаркетами, предполагает развивать сразу несколько форматов торговли: от гипермаркетов "Мосмарт" в Москве и "Росмарт" в регионах до создания сети "convenience store". Также о намерении строить гипермаркеты заявили владельцы сетей "Перекресток", "Петровский" и "Пятерочка".

В спальных районах наиболее востребованы малые формы современной торговли - небольшие торговые центры (до 5 тыс. кв. м) и "магазины рядом с домом" ("convenience store") площадью 500-700 кв. м. Именно последний формат магазинов активно осваивают крупные продуктовые торговые сети эконом-класса ("Копейка" и "Пятерочка").

В прошлом году в столице появился и первый пауэр-центр, особенностью которого является наличие нескольких якорных операторов и небольшой торговой галереи. Пионером этого нового для России торгового формата стал отечественный пауэр-центр "Веймарт" (31 тыс. кв. м), где в качестве якорных арендаторов выступили участники пула "Шесть Семерок".

Все большую популярность приобретает рассчитанный на массового покупателя формат универсальных магазинов department store с большим ассортиментом промтоваров различных категорий. Сейчас в этом торговом формате работает финская компания "Stockmann", которая планирует в 2004 году открыть универмаги в двух торговых комплексах "Мега". В ближайшем будущем по такой схеме хочет вести свою деятельность корейская группа Lotte, наметившая строительство в столице 26-этажного торгово-делового комплекса.

Привлекательность для торговых компаний центра города и главных магистралей основана на том, что здесь базовые ставки аренды и продажи менее всего подвержены колебаниям, хотя и остаются одними из самых высоких (см. гистограмму 1). Это Столешников переулок, Кузнецкий мост, Новый Арбат, Тверская улица, Кутузовский, Ленинский и Ленинградский проспекты, район Садового и третьего транспортного колец, где в роли наиболее активных арендаторов выступают магазины модной одежды, аксессуаров и рестораны. Величина базовой ставки аренды на этих торговых улицах сейчас колеблется в пределах $1-3 тыс. за кв. м. По данным компании StilesRiabokobylko, общее предложение по лучшим торговым коридорам оценивается в 450 тыс. кв. м при уровне свободных помещений от 7 до 9%. (Соотношение предлагаемых и занятых площадей можно оценить по гистограмме 2.)

Фактор цены

В компании StilesRiabokobylko отметили следующую тенденцию. В лучших торговых центрах в прошлом году рост базовых арендных ставок составил 5-6% (в среднем $1394 за 1 кв. м в год), в то время как в торговых центрах за пределами Садового кольца они продолжили снижаться (около $800 за кв. м в год).

Сегодня арендные ставки в столичных торговых центрах превышают среднеевропейский уровень. Однако эксперты уверены, что по мере стабилизации рынка они будут падать. Основанием для подобных утверждений служит снижение стоимости помещений, изначально не соответствующих современным форматам торговли. Одна из причин - увеличение предложения качественных площадей, доля которых в торговых центрах и на основных улицах города составляет около 40%. Зато практически не подверглись изменению ставки по "стрит-ритейлу" (торговые площади, находящиеся во встроенно-пристроенных помещениях на первом и цокольном этажах жилых и общественных зданий). В среднем по Москве они составляют $800-900 за 1 кв. м в год.

Скоро в продаже

Арендаторами выплачивается фиксированная арендная плата плюс процент от оборота предприятия (в среднем 4-5% для крупных супермаркетов, 15-20% - для магазинов, специализирующихся на продаже одежды и обуви, и более 20% - для точек, торгующих ювелирными изделиями). К этому следует добавить эксплуатационные расходы - порядка $80-150 за 1 кв. м в год в торговых центрах.

Первичный рынок

Несомненно, потенциал торгового рынка столицы очень велик и еще рано говорить о его насыщении. Особенно если учесть, что все больше крупных международных ретейлеров, специализирующихся на торговле продуктами питания, товарами для дома и бытовой техникой, ищут возможность выхода на российский рынок. Ситуация с дефицитом качественных торговых площадей должна несколько улучшиться после введения в эксплуатацию ряда крупных объектов. В числе наиболее интересных проектов можно назвать турецкий торговый дом "Тобтим" в Среднем Овчинниковском переулке, новый "Гранд" и "Мега-II" на Ленинградском шоссе в Химках, "Веймарт-II", Auchan на Можайском шоссе, "Квадро" на пересечение Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе, досуговый комплекс "Арбат, 8-10", дизайн-центр Dream House, "Новинский, 31" на Новинском бульваре, "Центральный телеграф" на Тверской и ряд других объектов.
Первые пять месяцев в Подмосковье показали стабильный рост цен на квадратный метр, который поддерживался устойчивым спросом на жилье. В мае новостройки подорожали в среднем на 9%, хотя в апреле рост цен составил до 10%. А вторичное жилье побило очередной рекорд с темпом роста 13,8%.

А вот Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион, сомневается, что даже летом на рынке первичного подмосковного жилья будет затишье. На сегодняшний день спрос на жилье достаточно велик, а предложение ему не соответствует. Кроме того, те, кто не приобретет квартиру летом, осенью смогут рассчитывать только на те объекты, которые будут сдаваться уже в следующем календарном году. Соответственно, и ценовой сегмент будет отличаться от предложений этого года, комментирует господин Канаев. К тому же летом можно взять отпуск, уделить покупке квартиры достаточно внимания и выбрать именно то, что интересует и требуется для жизни.

По прогнозам аналитиков, темпы удорожания жилья в Подмосковье все-таки будут замедляться, хотя и не сразу. Если в мае, по оценкам компании МИАН, рост цен не превысил 5-6%, то летом составит около 3-5% в месяц. Осенью в связи с традиционным повышением деловой активности можно ожидать нового скачка цен.

В мае были выставлены на продажу квартиры в поселке Медвежьи Озера (Щелковский район). Покупателям предлагаются квартиры площадью от 40-53 кв. м в типовых панельных домах. Новый микрорайон расположен в стороне от Щелковского шоссе между Балашихой и Щелковом, поэтому разветвленной инфраструктуры ожидать не стоит. Но квартиры в таких новостройках пользуются большой популярностью, учитывая дефицит предложения на рынке, цену (в Медвежьих Озерах от $1150 за кв. м) и довольно быстрые темпы строительства объекта (предположительно дома будут сданы в начале следующего года). В Щелкове, на улице Неделина, можно приобрести жилье по цене от $1000 за кв. м, но выбор тут меньше, да и квартиры можно купить только двух- и трехкомнатные. В щелковском микрорайоне Дальний Воронок СУ-155 предлагает квартиры по $950 за квадрат. Но опять же приобрести можно только трехкомнатные квартиры, а ждать придется до первого квартала 2007 года.

По словам Сергея Канаева, на сегодняшний день наиболее дорогим районом Подмосковья является Новокуркино, а квартиры в этом районе пользуются стабильным спросом.

Если на других рынках наметился некоторый спад по сравнению с предыдущими месяцами, то вторичный сегмент Подмосковья снова бьет все рекорды. Рост цен за май составил 13,8% (по данным Андрея Бекетова, независимого аналитика рынка недвижимости). Причем по сравнению с маем 2005 года подмосковная вторичная недвижимость подорожала уже на 192%, то есть практически вдвое. А вот количество предложений, наоборот, почти в два раза сократилось.

Вторичный рынок

Как известно, в России долго запрягают, зато быстро ездят. Ипотека наглядно продемонстрировала, что этот алгоритм по-прежнему актуален для россиян, однако исключением из правила стала Москва, где и запрягают долго, и ездят медленно. Здесь ипотека стагнирует.

Если еще несколькими месяцами раньше наибольшее количество подмосковных квартир предлагалось по цене около $1500 за кв. м, то теперь 4% квартир продается по цене около $2250, 3,8% по цене $215 А количество жилья, за квадратный метр которого просят меньше $1000, не достигает и 9% от общего объема предложения. Самые дорогие квартиры предлагаются на ближнем севере Московской области, где цены доходят до $2300 за кв. м, а самые дешевые на дальнем востоке. Но и там средняя цена предложения не опускается ниже $1000.

Регионы занялись ипотекой

Удивительные качества демонстрирует ипотека в Москве и предложение от банков вроде есть, и спрос невероятный, однако в силу слишком высоких темпов роста цен на недвижимость предложение и спрос не находят друг друга. В итоге в этом году не будет обещанного роста ипотечных кредитов в 2 раза. Это в какой-то степени происходит и потому, что коэффициент полезной деятельности банкиров в столице невысок: из 100% поступивших звонков лишь в 8 случаях позвонившие приезжают в банк для более серьезного разговора, и только 7% из визитеров в итоге покупают квартиру по ипотеке. Да и отношение банков к ипотеке не назовешь серьезным в среднем по отрасли лишь 1% сотрудников банков (исключая специализированные именно на этом виде деятельности) занимаются работой с ипотечными заемщиками. При этом практически во всех столичных банках есть ипотечный отдел, но зачастую там работает 1-2 сотрудника.

В итоге в этом году в регионах намечается серьезный рост рынка ипотечного кредитования даже больше чем в 2 раза. По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), в 2005 году в России выдано 78 600 кредитов, а в этом году планируется рост на 150%. Таким образом, количество выданных кредитов можно прогнозировать на уровне 140 тыс. Отметим, однако, что даже этого роста мало, чтобы выполнить план, заложенный в программу Доступное жилье. Необходимо было бы уже в этом году выдать 200 тыс. кредитов, и дальше каждый год добиваться их роста в полтора раза. Такой сценарий возможен, но при соблюдении следующих условий: развитие ипотеки в регионах, не слишком большой рост цен на местное жилье, а также при условии, что большинство новостроек тоже будут продаваться в кредит; при этом объемы строительства должны вырасти в 2 раза к 2010 году.

Иное дело в регионах. Во-первых, там берут намного меньшие кредиты, поскольку жилье стоит дешевле, во-вторых, там к ипотеке как виду деятельности относятся намного серьезнее. А в-третьих, в регионах намного трепетнее относятся к исполнению законов, в частности ФЗ №214 О долевом строительстве, и строящееся жилье довольно часто продают уже именно по договорам долевого инвестирования, а значит, такое жилье можно купить по ипотеке.

Как заявил в своем докладе на конференции МАГР Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ, без серьезного увеличения объемов новостроек и, главное, возможности их купить в кредит Россия вряд ли сможет выйти на уровень в 1 млн кредитов в 2010 году. Это трудно будет сделать хотя бы потому, что сейчас в России строится 380 тыс. квартир в год, и объем предполагается увеличить лишь вдвое.

Кто заплатит за инфраструктуру?

Ипотека поможет, если будет что купить

Таким образом, строиться будет (реализуемость этого прогноза пока не обсуждаем) максимум 720 тыс. квартир в год. При этом в прогнозе АИЖК в 2010 году количество сделок на первичном рынке жилья с привлечением ипотечных кредитов должно достигнуть 607 тыс. В 2005 году всего лишь 12 тыс. новых квартир были приобретены в кредит, в этом году ситуация может улучшиться в несколько раз до 20 тыс. покупок новостроек (что составит 20% от всего числа ипотечных сделок) с привлечением кредитования, и, в общем, только благодаря регионам. Изменить радикально ситуацию возможно только в случае, если ипотечному агентству разрешили бы финансировать строительство. Дело в том, что застройщики не хотят заниматься созданием инфраструктуры участков, впрочем, это действительно не их головная боль, а у городских властей, как правило, нет денег на эти цели. Средства могло бы дать ипотечное агентство под обязательства потом продать построенные квартиры по ипотеке, но у агентства на это нет полномочий, оно может кредитовать только готовые квартиры.

Сейчас, когда рынок коммерческой недвижимости активно развивается, заводские цеха весьма востребованы у девелоперов. Эти помещения активно перепрофилируются в офисные площади. В этом проявляет заинтересованность и правительство города, которое реализует программу вывода производств за черту столицы, и держатели контрольных пакетов акций, другими словами, продавцы, считает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

Ипотека не поможет, если на взятые в кредит деньги гражданам будет нечего купить и это наглядно продемонстрировали первые 9 месяцев этого года в Москве. Таким образом, надежды на чудо ипотеки, впрочем, как и на иные чудеса, опять не оправдали ожиданий. Обеспечить жильем граждан можно. Только для этого его надо построить, или дать гражданам возможность сделать это самостоятельно, а что касается рынка индивидуального строительства, там, собственно говоря, предложений банков о кредитовании физических лиц практически нет. Тут надежды на банки, если честно, никакой слишком высоки риски. Просто государству стоит не забывать и о других организационно-правовых формах, в рамках которых гражданин мог бы купить доступное ему жилье, строительные кооперативы, различные накопительные схемы, и стимулировать их развитие. И, кроме того, не нужно забывать о реальном строительстве и привязке недвижимости к земле ведь рынок жилья оперирует только реальными предложениями, в отличие от, скажем, фьючерсного рынка.
Дефицит качественных офисных помещений в столице заставляет девелоперов коммерческой недвижимости заниматься не только строительством новых, но и перепрофилированием существующих производственных площадей. Заодно решается задача вывода промышленности за черту города.

В 2006 году, по данным United Realty Group, доля реконструированных промышленных площадей составила 40% от всех выведенных на рынок офисных помещений класса В. Редевелопмент промышленных площадей крайне перспективный сегмент девелоперской деятельности в силу нескольких причин. Во-первых, почти все территориальные ресурсы для нового строительства в столице уже израсходованы. Во-вторых, по сравнению с новым строительством, редевелопмент требует от инвесторов гораздо меньших финансовых затрат, соответственно, срок окупаемости проектов гораздо меньше и, как правило, составляет 2-3 года. В-третьих, у бывших цехов есть ряд достоинств: высокие потолки, большие окна, удобные подъездные пути, просторные автостоянки, говорит представитель компании United Realty Group Ирина Бабичева.

Перспективное предложение

Овчинка стоит выделки

Продавцы активно выставляют на рынок неиспользуемые цеха и помещения заводов. Ярким примером такой тенденции является решение корпорации Иркут продать два цеха, принадлежащих ОКБ имени Яковлева. Общая площадь выставленных на продажу помещений составила 25 тыс. кв. м. По данным участников рынка, корпорация просто не использовала эти помещения. На сегодняшний день продать такие площади можно по цене $900-1100 за кв. м.

Однако владельцы промышленной недвижимости далеко не всегда идут на поводу у новомодной тенденции. Некоторые стараются не изменять функционального назначения помещений, сделав их просто рентабельными как объект коммерческой недвижимости. Например, в сентябре 2005 года инвестиционная компания Росбилдинг приобрела завод Мосэлектроприбор. В противоположность ожиданиям, господствующим на рынке, новые владельцы цехов не стали закрывать убыточное предприятие, на котором работают большей частью инвалиды. Росбилдинг просто решил отремонтировать цеха и сделать производство более рентабельным. Так, чтобы сократить издержки и улучшить условия труда, из давно не ремонтированных, наполовину пустовавших помещений производство было переведено в шесть только что отремонтированных корпусов. Такое внутреннее перебазирование позволит предприятию только на коммунальных услугах сэкономить до миллиона рублей в месяц.

Стоимость редевелопмента складывается из многих факторов. Наиболее важные из них это состояние цеха, его качество, месторасположение, необходимость в дополнительных затратах на улучшение коммуникаций и инфраструктуры. Может случиться, что снос здания и строительство нового обойдутся дешевле реконструкции. Затраты на ремонт могут достигать $1500 за кв. м, и редко кто рассчитывает на то, что здание окупится меньше чем через 2 года, считает Александр Скобкин.

Если же владелец здания решил продать свою недвижимость девелоперам, то на месте бывших цехов, скорее всего, появится бизнес-центр класса B. При этом арендные ставки в бизнес-центрах, созданных на месте бывших производственных площадей, как правило, на $100-150 за кв. м ниже, чем в новых зданиях соответствующего класса. По словам Ирины Бабичевой, поскольку инфраструктура у реконструированных объектов и объектов, возведенных с нуля, по качеству может быть аналогичной, многие компании-арендаторы готовы поступиться красотой фасада и взамен получить высококлассные площади по умеренным ценам. В результате при грамотном редевелопменте капитализация здания может увеличиться на 200-300%.

Капитализация растет

И конечно, крупнейшим примером удачного редевелопмента является проект Москва-Сити на Краснопресненской набережной. В процессе его реализации с территории в 100 га было выведено 32 предприятия, добавляет Ирина Бабичева. Успешным может быть назван проект, где инвестиции окупились за два года. Например, в одном из первых в Москве проектов аналогичного рода редевелопменте кожевенной фабрики Рускон затраты девелопера, которым выступал Экоофис, составили $600 за кв. м и окупились за 2 года.

На месте некоторых бывших цехов уже успешно функционируют многие офисные центры. Например, центральный офис агентства недвижимости DOKI располагается в бывшем авиационном цехе на набережной академика Туполева. Теперь это здание более известно как Tupolev Plaza. На месте Краснохолмского комбината находится офисный комплекс Аврора Бизнес Парк.



Главная --> Публикации