Главная --> Публикации --> Фантазии во сне и наяву александра кузьмина У строителей появился повод увеличить цены Земельный конфликт в одинцовском районе вернулся в суд Квартира в москве: построил за $200, продал за $1000 Недвижимость с родословной. советы начинаещюму помещику

По наблюдениям аналитиков центра, в последнее время наибольший прирост цен наблюдается не только в сегменте самого дешевого панельного жилья, что типично для периодов интенсивного подъема рынка, но и в дорогих современных монолитно-кирпичных домах. За неделю с 12 по 19 июня наибольший прирост стоимости пришелся на хрущевские пятиэтажки (2,2%) и монолитно-кирпичные дома (2,5%). Такое поведение на рынке характерно для периода стабилизации, - пояснил руководитель центра Олег Репченко. С ним согласен директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Андрей Троицкий. В настоящее время пик роста цен уже прошел, и в ближайшие месяцы не превысит 5%, - уверен он. Похожий прогноз дает директор по продажам бюро недвижимости Агент 002 Валерий Барнинец. Если в апреле средний рост наблюдался на уровне 8-10%, то в текущем месяце - порядка 4%, - предположил он.

Насколько близка стагнация рынка недвижимости? Вот вопрос, который волнует не только экспертов, но и продавцов квартир, и потенциальных покупателей. Хотя цены на жилье еще растут, темп их роста уменьшился практически вдвое. В настоящее время, по данным аналитического центра ирн.ru, средняя стоимость жилья в Москве составляет 3436 долларов за кв. метр.

По мнению Валерия Барнинца, в эконом-классе он произошел еще в начале нынешнего года, когда основная масса клиентов этого сегмента переориентировалась на подмосковный рынок. Сейчас похожая тенденция наблюдается и в секторе дорогого жилья. По данным агентства элитной недвижимости Новый город, более 80% покупателей с бюджетом от 0,5 млн. долларов ищут квартиру более 3 месяцев. Бывают, что люди ищут жилье по несколько лет, - делится наблюдениями заместитель гендиректора агентства Наталья Ветлугина, уточняя, что речь идет о покупателях, уже имеющих квартиры или загородный дом. Многие клиенты, которые так и не смогли найти квартиру в Москве, переориентировались на загородную недвижимость, - добавляет она. - Прослеживается явная психологическая неготовность платить за квартиру те суммы, которые требуют сегодня продавцы.

Значит, все-таки стагнация близко? Барнинец не исключает, что причиной замедления роста цен стал летний спад деловой активности у населения. Это очень заметно по количеству встреч и звонков, - пояснил он. Однако прослеживается и еще одна тенденция: с рынка столичной недвижимости уходят покупатели.

Андрей Троицкий согласен с тем, что отток покупателей, безусловно, есть. Однако это не очень сильно влияет на рост цен, - добавляет он. - Стагнации не будет, как минимум, в этом году. По мнению Олега Репченко, прежних темпов роста стоимости жилья в этом году мы уже не увидим.

Сегодня около 600 тысяч долларов стоит 2-комнатная квартира (площадью 68 кв. метров) в сталинском доме на Фрунзенской набережной. По мнению Ветлугиной, за эти же деньги можно приобрести коттедж постройки 1999-2000 годов площадью 200-300 кв. метров с участком 10-15 соток в 10-12 км от Москвы практически в любом направлении, кроме западного. А многие из тех, у кого есть потребность купить именно квартиру, откладывают приобретение на потом в надежде на стабилизацию рынка, - добавляет Наталья Ветлугина.

Предусмотренные сейчас в КоАПе санкции - несоизмеримы с последствиями, наступающими вследствие нарушения требований нормативных документов в области строительства, порядка строительства объектов, приемки и ввода их в эксплуатацию. Только более суровыми административными наказаниями может быть достигнут необходимый эффект,- уверен один из авторов законопроекта депутат Мосгордумы Александр Милявский.

Однако это не помешает ценам взять новую психологическую планку. К концу года стоимость жилья составит порядка 4 тысяч долларов за кв. метр, - прогнозирует эксперт. - Впрочем, не исключено, что и выше.
Столичные власти придумали еще один способ борьбы с застройщиками, которые игнорируют предъявленные к ним требования по проведению строительных работ. Вчера Мосгордума одобрила в первом чтении поправки в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), которые предусматривают увеличение размера штрафов за такие нарушения до 100 тысяч МРОТ. Эксперты не исключают, что величину возможно повышенных штрафов, застройщики могут заложить в стоимость самого жилья.

МРОТ. А за действия, повлекшие потерю разрушение зданий, сооружений либо снижение прочностных параметров производимых строительных материалов, конструкций и изделий, величина штрафов может быть увеличена с максимальных 300 МРОТ до 100 тыс. МРОТ.

Депутаты предлагают за нарушения требований госстандартов, технических условий, строительных норм и правил (в том числе и при производстве строительных материалов, конструкций и изделий) повысить размер штрафов для должностных лиц с 20 МРОТ до 5 тыс. МРОТ. Для юридических лиц за эти же нарушения штрафы планируется увеличить с 200 до 50 тыс.

МРОТ. Для компаний он увеличивается со 100 до 50 тыс.

Кроме этого депутаты Мосгордумы предлагают внести изменения в статью КоАП, где прописана ответственность за нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки и ввода их в эксплуатацию. Таким образом, штраф за строительство без разрешения (в том числе жилых зданий), повышается для должностных лиц с максимальных 10 до 5 тыс.

Генеральныйдиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов считает, что на фоне роста стоимости жилья в Москве, размер штрафов для застройщиков, заявленный в законопроекте, вряд ли можно считать существенным. Скорее всего, штраф больше повлияет на имидж компании - ведь метка штрафника отрицательно сказывается на репутации игрока,- говорит Аверьянов. К тому же, как добавляет экспертаналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев, свои потери застройщики заложат в стоимость жилья. С ним согласен и Алексей Аверьянов. Такая практика является нормой, поскольку девелопер пытается максимально обезопасить прибыльность своего бизнеса от всех возможных рисков,- говорит он. Однако пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов не исключает, что повышенные штрафы будут хорошим стимулом для застройщиков по более активному выводу на рынок новых проектов.

МРОТ. При этом к ответственности по всем перечисленным нарушениям законодатели считают нужным привлекать не только компании и их руководителей, как это происходит сейчас, но и предпринимателей без образования юридического лица (ПБЮЛ).

Всем известно, что даже название загородного поселка имеет значение для покупателя и отчасти формирует имидж места. Казалось бы, историческое прошлое населенного пункта, тем более всероссийская известность, еще в большей степени должны влиять на его привлекательность. Обозреватель Ъ-Дома АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ обнаружил, что, как ни странно, это не так. Зато девелоперы используют любую возможность, чтобы создать историческую среду в тех местах, где они торгуют землями.

Примечательно, что депутаты предусмотрели повышение штрафных санкций и до чиновников - согласно поправкам, наказание за нарушение порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий и разрешений на строительство для должностных лиц увеличивается с максимальных 20 до 5 тыс. МРОТ.

Лет 12 назад один риэлтер рассказывал мне, как безуспешно пытался продать дачу в писательском поселке Красная Пахра, которая принадлежала в свое время Владимиру Высоцкому и была построена по проекту Марины Влади. Очень необычная дача, что-то вроде студии на загородный манер: прихожая, переходящая в кухню, далее большая гостиная, а из нее дверь в сауну тоже немаленьких размеров. Представляешь, никого даже не волновало, что в этой сауне парился сам Высоцкий, жаловался риэлтер. Сразу начинали прикидывать, как перекроить дом под несколько спален. А ведь это живая история, только за это можно было не глядя заплатить $100 тыс..

Газ вместо пушек

Понятно, что Ясной Поляне просто повезло оказаться вдали от источника экологической угрозы. А вот другое памятное место, также неразрывно связанное с именем писателя, Бородинское поле совсем не вызывает интереса у покупателей загородной недвижимости. Понимаете, на таком расстоянии от Москвы (120 км. Ъ) обеспеченных покупателей может заинтересовать только большая вода, пояснили нам в можайском агентстве недвижимости. Вот побережье Можайского моря высоко ценится, здесь сотка стоит больше $1 тыс. Это только то, что получает хозяин земли на руки, а покупателю с учетом оформления земля обойдется вдвое дороже. А в окрестностях Бородина цены в два-три раза ниже. Покупателям до Багратионовских флешей или Шевардинского редута дела нет.

Не знаю, был ли в результате продан этот дом за весьма немалую по тем временам сумму. Но историческая составляющая в цене недвижимости по-прежнему весьма невелика. Конечно, если представить себе невозможное например, государство выставляет на продажу усадьбу графа Толстого в Ясной Поляне, желающие поторговаться выстроятся в очередь. Но это, повторю, из области абсурда, а вот простое соседство с историческими оазисами потенциального покупателя не слишком вдохновляет. А если и вдохновляет, то, как правило, по причинам иного свойства.
Да, в окрестностях Ясной Поляны дома пользуются неплохим спросом, обнадежила меня Диана Монахова, соучредитель тульского агентства недвижимости 'Каприз'. Потому что 'Чермет' находится по другую сторону от города. 'Чермет' это завод такой. Там выбросы, а контроля никакого нет и не будет. Так что у нас цена недвижимости определяется отдаленностью от 'Чермета'. А вокруг Ясной Поляны к тому же места красивые. Там участок в 12 соток стоит примерно $15 тыс. Но в Платоновском лесопарке это ближайший пригород все равно дороже.

Что уж говорить о менее известных памятных местах! Усадьба Мелихово, принадлежавшая некогда Антону Павловичу Чехову, значащаяся в любом туристическом справочнике, отсутствует в базах данных местных риэлтеров. У нас самое престижное место Баранцево, пояснили в чеховском агентстве недвижимости 'Римарком'. Там сосновый бор, река Лопасня, монастырь, мидовские дачи. И все коммуникации. Правда, дорога отвратительная. Еще Талеж пользуется спросом там святой источник. А поблизости от Мелихова никто специально жить не стремится.

Точно так же, как мы выяснили, не влияет на привлекательность земли и соседство с памятником последней войны разъездом Дубосеково, где, как считается, совершили подвиг 28 панфиловцев. Для приобретателя недвижимости гораздо важнее наличие магистрального газопровода, чем теоретическая возможность откопать пушку времен какой-нибудь из отечественных войн на своем участке.

Нельзя сказать, что близость исторических мест в значительной степени влияет на спрос или цену загородного объекта, утверждает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба'. В общей массе покупатели мало интересуются историческим прошлым их больше заботит настоящее: потребительские характеристики участка или объекта, престижность направления, окружение, наличие единой социальной среды и другие факторы, куда более объективные, нежели эфемерный налет истории.

Пожалуй, больше всего в ближнем Подмосковье повезло поселку Абрамцево, связанному с именами Васнецова, Серова, Поленова. По утверждению риэлтеров, это самое популярное место в Сергиево-Посадском районе. В Абрамцеве участки с вековыми соснами, а самое главное это инфраструктура, в первую очередь магистральный газ, говорит заместитель директора агентства 'Ваш дом' Ирина Загребина. Сейчас здесь сотка земли в среднем стоит $7 тыс. В следующем по престижности поселке Семхозе земля продается по $3,5 тыс. Но централизованной коттеджной застройки нет, каждый строит сам для себя. Все-таки 50 км от МКАД это неблизко. Я знаю, что здесь выставлялся на продажу участок в несколько гектаров под коттеджную застройку по цене $3,5 тыс. за сотку, но покупателя, кажется, не нашлось.

Если известность места (даже и всемирная, как в случаях с Ясной Поляной или Бородиным) не влияет на цену и привлекательность земли, то компании застройщики коттеджных поселков обычно пытаются придать исторический статус уже освоенной территории.

Славное прошлое

На самом деле для любой точки на карте Подмосковья можно создать вполне правдоподобную и даже правдивую легенду, если хорошенько покопаться в архивах. Вот, например, село Нахабино на Волоколамке что в нем исторического?

Наличие достопримечательностей рядом с загородным домом может служить дополнительным преимуществом, хотя определяющими по-прежнему остаются направление, на котором расположен участок, расстояние до МКАД, экологическая обстановка, инфраструктура, наличие рядом леса или водоема, утверждают в компании 'Терра-Эстейт'. В этом случае исторический или культурный профиль района может поднять статус территории. Но часто застройщики пользуются громкими названиями исторических мест в рекламных целях, вводя покупателей в заблуждение. Объект продажи может на самом деле находится от достопримечательности за несколько километров.

Или другой пример. Как известно, в поселке Немчиновка одно время жил создатель Черного квадрата Казимир Малевич. Компания, которая будет строить на территории поселка жилой комплекс Vitro Club (читайте об этом проекте на стр. 29), обратилась в местную администрацию с предложением поставить памятник художнику. Причем не требует за это ни отдельного землеотвода, ни каких-либо административных поблажек. Ее затраты с лихвой окупятся будущими продажами, которым поспособствует придание поселку дополнительной культурно-исторической составляющей.

Неспециалист, пожалуй, и не вспомнит, с какими именами связано название этого населенного пункта. А Полина Иванова, ведущий аналитик компании Северо-Запад, тут же выдает необходимую справку: В XV веке поселок Нахабино принадлежал боярам Плещеевым. Многие представители этого боярского рода занимали видное положение при дворе московских князей. Среди владельцев Нахабина Михаил Плещеев, имевший большие владения в разных местах Подмосковья. После его смерти сыновья поделили владения: Нахабинскую вотчину с селами Нахабино и Караулово на речке Нахабинке получил младший сын Иван Плещеев. В 1534 году село было продано Троице-Сергиевому монастырю. В начале XVII века село Нахабино, разоренное Литвой, названо 'пустошь'. Вскоре, в 1633-1634 годах, в населенном крестьянами селе Нахабино была построена деревянная церковь в честь Покрова Пресвятой Богородицы... Понятно, что компания Северо-Запад, которая строит сейчас элитный поселок Нахабино Кантри Клаб, заинтересована в продвижении исторической составляющей своего проекта.

Конечно, нет ничего плохого в том, что застройщики подтягивают исторические характеристики тех мест, которые по каким-то причинам оказались востребованы. И все же жаль, что не происходит обратного процесса освоения уже памятных мест как таковых. Вот, например, деревня Крекшино на Киевском направлении, где в конце XIX начале XX веков жил редактор и издатель В. Г. Чертков, к которому часто приезжал и подолгу гостил Л. Н. Толстой. В прошлом году областное министерство культуры объявило о том, что сдаст усадьбу в долгосрочную аренду организации, которая возьмется за восстановление памятника, лежащего в руинах. О желающих приняться за столь выгодное, хотя и хлопотное дело пока не слышно...
В мае рост цен немного замедлился по сравнению с апрелем: на 2% снизились темпы на первичном рынке, на 1,3% на вторичном. Да и за первую неделю июня цены повысились всего на 1%. Кто-то видит в этом признак наступающей стабилизации, кто-то просто летний спад.

Знаменитые в историческом плане места помогают застройщику в реализации маркетинговой и рекламной стратегии продвижения коттеджного поселка, отмечает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup. В данном случае срабатывает эффект синергии: девелопер меньше средств тратит на продвижение своего проекта, располагающегося в непосредственной близости от исторического раскрученного места. Для покупателей историческая значимость местоположения поселка может быть важным, но не основным фактором, влияющим на принятие решения о покупке.

На первичном рынке можно отметить некоторое затишье: в мае цены на новостройки поднялись лишь на 5-7%, в то время как за апрель этот показатель составил 7-9%. Помимо снижения темпов роста цен риэлтеры отмечают и снижение активности покупателей. Так, в компании МИЭЛЬ-недвижимость говорят, что количество обращений за май уменьшилось на 30%.

Первичный рынок

Интересна еще одна тенденция, которую отмечает аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости. По их данным, если в течение последних месяцев быстрее всего дорожали наиболее ликвидные классы жилья одно- и двухкомнатные квартиры в панельных домах в спальных районах, то в мае впервые за последнее время рост цен на более дорогое и менее ликвидное жилье оказался не меньше. В частности, заметно выросли цены на многокомнатные квартиры в сталинских домах, а в кирпичных и монолитных домах перестали уступать панельным.

Впрочем, обращаться к риэлтерам сейчас незачем: квартир все равно почти нет. Инвесторы и застройщики предпочитают придержать квартиры: во-первых, все ожидают дальнейшего роста цен, во-вторых, компании хотят равномерно загружать работой отделы продаж, чтобы не оказаться через месяц без товара. При этом застройщики стараются повышать стоимость объектов уже не скачкообразно на 5-10%, как это было в начале года, а планировать подорожание в течение месяца на 2-3%.

Элитная недвижимость в Москве продолжает расти стабильными темпами: за май цены поднялись на 2,8% в процентном выражении, или $514 за квадратный метр в натуральном. Средняя удельная цена предложения, таким образом, оказалась на уровне $9378 за квадрат, комментируют в компании Новое качество. Отмечается незначительное снижение темпов роста цен по сравнению с предыдущим месяцем, когда прирост был равен 3%. Впрочем, различные районы растут в цене неодинаково: Лидером по росту цен стал район Арбата. Здесь цены выросли на 13%. Среди лидеров по росту цен продолжают оставаться Остоженка, Замоскворечье, Чистые пруды, комментирует Иван Шульков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании Усадьба.

Выбор новых объектов невелик, а новые предложения и вовсе можно по пальцам пересчитать. Агентство недвижимости МИАН начало предлагать квартиры в новом жилом доме Ангелов, расположенном в Ангеловом переулке (р-н Митино). Монолитно-кирпичный дом будет построен по индивидуальному проекту и ориентировочно сдан государственной комиссии в конце 2007 года. Стоимость метра составляет от $2400 до $290 Для тех, кому не принципиальна московская прописка, есть соседний Красногорск, где цены на аналогичную недвижимость на $150-200 ниже, а выбор не в пример более широк.
Еще из интересных предложений можно отметить строящийся дом в Беляеве, где стоимость квадратного метра, несмотря на индивидуальный проект дома, хорошую инфраструктуру и соседство с Тропаревским лесопарком, составляет от $2575 до $350 Ждать его возведения придется долго (дом будет готов только к концу следующего года), зато квартир пока предлагается много, разных планировок и площадей.

Из тенденций спроса в компании Новое качество отмечают растущую популярность элитного жилья среди бизнесменов, которые покупают квартиры рядом со своими офисами. При этом покупатели в случае необходимости ночуют в новых квартирах, а их семьи живут за городом.

В агентстве Калинка риэлти отметили, что цены предложения по элитному жилью перешагнули психологический барьер в $10 тыс. за 1 кв. м и сразу же достигли $12-13 тыс. Если полгода назад покупатель элитного жилья с трудом переваривал цифру $1-1,5 млн за квартиру, то сейчас клиенты готовятся покупать жилье по цене от $2 млн. Интересно, что в результате высоких требований к характеристикам конкретной квартиры разница в цене на жилье в одном и том же доме может достигать 30%.

Недавно был представлен необычный авторский проект дом по адресу ул. Гиляровского, 5 В нем нет разделения на подъезды только галерейная группа с единым входом, где уже расположены диваны, цветы, камин. Система террас и проекция окон повернуты строго на юг, что по замыслу архитекторов создаст ощущение света и уюта. Строительство начнется осенью 2006 года. Естественно, можно только гадать, каких высот достигнут цены к этому сроку.

В новых объектах класса de luxe столица недостатка не испытывает. Агентства начали предлагать новый элитный жилой комплекс на пересечении Пречистенки, Мансуровского и Еропкинского переулков. Необычный семиэтажный 40-квартирный дом сочетает в себе как реставрированные элементы, так и отстроенные заново. Средняя площадь квартир составит 200 кв. м. Завершение строительства планируется во втором квартале 2007 года, а стоимость квадратного метра на настоящий момент составляет $12 тыс.

Темпы роста цен в мае на рынке вторичного жилья также были не столь высоки, как в апреле, 8,1% против 9,4% соответственно, рассказали в МИЭЛЬ-недвижимости. При этом за первую неделю июня, по данным Андрея Бекетова, независимого аналитика рынка недвижимости, прирост цен составил всего 1% серьезный показатель, учитывая, что в предыдущие месяцы жилье дорожало со скоростью не меньше 1,5% в неделю. Средняя стоимость квадратного метра в мае составила $3812, а прирост цен на столичное жилье с начала года превысил уровень годового прироста всего 2005 года (35,3%) и составил 43,4%.

Вторичный рынок

Многомесячный рост цен на однокомнатные квартиры вывел данную категорию жилья в ценовые лидеры. Только за месяц однокомнатное жилье подорожало на 9,4%, а с начала года (относительно декабря 2005 года) и того больше на 52,2%, объясняет Андрей Троицкий, директор департамента вторичной недвижимости МИЭЛЬ-недвижимости. Быстрее всех цены растут в СВАО (11,1%) и ВАО (10,5%).

Несмотря на то что с февраля по апрель 2006 года вторичный рынок жилья постепенно увеличивал свои объемы, в мае количество предложений вновь обнаружило тенденцию к сокращению. При этом доля однокомнатных квартир на рынке увеличилась на 6,6%. А вот трехкомнатных квартир и квартир от четырех комнат стало меньше на 3,9% и 8,6% соответственно.

Аналитики считают, что вторичный рынок постепенно выходит на предел покупательной способности: основной прирост цены приходится на малогабаритное жилье экономкласса. Впрочем, пока что ресурс заемных денег еще не исчерпан и банки готовы продолжать кредитовать потенциальных покупателей.

Таким образом, цены на вторичном рынке типового жилья Москвы продолжают расти. Дополнительным фактором, толкающим цены вверх, стало ощутимое падение курса доллара. В мае доллар потерял 2%.

Проблема с автостоянками в Москве становится все более и более актуальной. Фактически при каждом новом доме строится автостоянка, но автовладельцы сетуют на их высокую стоимость. В некоторых случаях цена машиноместа и вправду сопоставима со стоимостью малогабаритной квартиры в новостройке. Даже при такой цене паркинги зачастую имеют отрицательную доходность настолько высоки затраты на их строительство: мешают сложный рельеф, необходимость переноса коммуникаций, уверяют в компании Сити-XXI век. Очевидно, строительству фундамента дома эти причины почему-то не мешают.

Некуда заехать

Учитывая стремительный рост цен на недвижимость, можно смело сказать, что дорожать будут и машиноместа. Если минимальная стоимость гаража в жилом комплексе Янтарный город компании Сити-XXI век на текущем этапе строительства составляет $27 тыс., то максимальная доходит до $99 тыс. Цена машиноместа в паркингах Гранд-Парка (проект компании МИЭЛЬ-недвижимость) составляет $26-52 тыс. При этом содержание места в паркинге обходится дешевле, чем платные стоянки, которые существуют вне территории комплекса, и добираться до машины в подвале собственного дома гораздо удобнее. Тем не менее можно сэкономить, приобретая машиноместо в подземном гараже, не относящемся к конкретному жилому комплексу. Предположим, место в гаражном комплексе возле станции метро Курская в центре Москвы можно приобрести за $24 тыс. (правда, такова стоимость стоянки на четвертом этаже), а стоимость места в подземном паркинге в районе станции метро Тульская возле Варшавского шоссе составляет от $13 654.

Наиболее тяжелая ситуация со стоянками сложилась в Центральном округе. Случаи, когда стоимость машиномест в подземных паркингах жилых домов исчисляется шестизначными цифрами, уже не редкость. И несмотря на дороговизну, паркинги в жилых домах пользуются высоким спросом. В домах экономкласса наблюдается противоположная картина: машиноместа в паркингах продаются в последнюю очередь.



Главная --> Публикации