Главная --> Публикации --> Расширение компаний помогает девелоперам Москвичи застроят саратов Затопление обязывает За два года компания намерена застроить 30 га бердского залива Новый властный ресурс

О создании паевого инвестфонда недвижимости Ведомостям рассказал гендиректор ИГ Открытие Вадим Беляев. По его словам, компания уже приобрела за $28 млн у ЗАО Концерн Арбат офисный комплекс (7700 кв. м) в Луковом переулке. В Концерне Арбат эту информацию подтвердили. Сейчас мы рассматриваем возможность приобретения еще трех комплексов площадью 3000-5000 кв. м. Переговоры по ним идут. Все они будут включены в фонд, размер которого в итоге составит около $100 млн, говорит Беляев. На покупку этих объектов планируется привлечь средства пайщиков. У нас есть большой соблазн включить в фонд и наш поселок Рублево-Ближнее, но тут вопрос еще не решен. В этом случае размер фонда может вырасти до $300 млн, добавляет Беляев.

Инвестиционная группа Открытие создает открытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. На привлеченные $100 млн компания планирует приобрести несколько офисных комплексов в Москве. Пайщики фонда будут получать доход от арендных платежей. Участники рынка недвижимости говорят, что такая схема инвестиций в России пока применяется редко.

Томас Дукала, замдиректора Jones Lang LaSalle, среди возможных рисков отмечает вероятное снижение арендных ставок, а Валентина Волкова, генеральный директор Регион Девелопмент, изменение экономической погоды вокруг комплекса. С другой стороны, участие в таких фондах приносит небольшой, но стабильный доход. Скорее всего такие фонды будут интересовать консервативных инвесторов, говорит она. А пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити XXI век Сергей Лядов отмечает, что риски в этих фондах ниже, чем в инвестиционных. Правда, и доходность в них тоже ниже. Такие фонды могут быть интересны страховым компаниям и пенсионным фондам, полагает он. По мнению Цогоева, доходность такого фонда может составить около 15% годовых. Если управляющая компания купит региональную недвижимость, то доходность может увеличиться до 20%, но вырастут и риски, говорит он. Дукала говорит о 10-12%, а Хабаров о 14%. В Открытии рассчитывают на похожую доходность в районе 20% годовых.

Подобная схема практически не развита в России, хотя идея очень хорошая, говорит Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости. По его словам, основная проблема таких фондов в том, что управляющие компании хотят купить уже готовое офисное здание, а не строить его самостоятельно. Однако на рынке существует дефицит таких предложений. Сегодня мало кто хочет продавать подобные объекты, добавляет он. Подобный фонд создала компания Альянс Росно управление активами, вложившая $50 млн в офисную недвижимость. Ее гендиректор Михаил Хабаров также отмечает, что такие фонды очень перспективны. Конечно, существуют риски при покупке здания невысокого класса. В этом случае может возникнуть проблема незаполнения комплекса или бегства арендаторов, говорит он. Главный риск это купить плохое здание, управление которым не позволит обеспечить обещанную пайщикам доходность, соглашается Цогоев.


Московские власти продолжают массовую застройку бывших деревень и поселков. Вслед за Южным Бутово и Некрасовкой чиновники собираются возвести целый микрорайон на территории поселка Северный на северо-востоке столицы, большая часть жилья в котором пойдет на социальные нужды.

ИГ Открытие создана в 2004 г. Вадимом Беляевым и Борисом Минцем. В группу входят ООО Брокерский дом Открытие, УК Открытие, ООО Инвестиционная оценка Открытие, ОАО Лизинговая компания Открытие и ООО Продюсерский центр Открытие. Компания строит в Москве бизнес-центр на Баррикадной и коттеджный поселок Рублево-Ближнее на Рублево-Успенском шоссе. Кроме того, Открытие имеет несколько жилых проектов в Прибалтике. Прибыль компании в 2005 г. составила более $11 млн, стоимость активов $193,5 млн.

О застройке поселка Северный столичные власти говорят уже несколько лет. В декабре 2004 г. вышло постановление правительства Москвы (862-пп), согласно которому Московский строительный союз (объединяет ДСК-1, СУ-155, МСМ-5, МФС-6 и СУ-83 Мосфундаментстрой) должен был разработать граддокументацию на комплексную застройку Северного. В документе этот поселок называется проблемной территорией с пониженной инвестиционной привлекательностью, освоение которой потребует отвлечения из бюджета города значительных средств. Помимо малоэтажных домов Северного, где проживает около 10 000 человек, на территории есть заболоченные земли и участки бывшей свалки, требующие рекультивации, а также необходим перенос линии ЛЭП. В комплексе экономической политики и развития города затруднились назвать объем необходимых инвестиций, сообщив, что сейчас в рабочем режиме финансируются работы по строительству магистральных инженерных коммуникаций и сооружений.

На территории в 120 га в поселке Северный планируется построить новый микрорайон. Здесь будет построено 580 000 кв. м социального жилья, сообщил глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. По его словам, в этом году будет возведено 40 000 кв. м, а в будущем около 150 000 кв. м.

Сейчас Москомархитектура разрабатывает проект планировки этой территории, его завершат в июле. Тогда же будут проведены торги на право застройки территории района. Все участники Московского строительного союза примут участие в конкурсе, в том числе и мы, сообщил Ведомостям гендиректор МСМ-5 Обид Ясинов. В союзе объем инвестиций, которые город потратит на строительство, оценивают в $500 млн.

Первоначально власти планировали построить в Северном более 1 млн кв. м жилья, но впоследствии объем новостроек сократили практически вдвое, дабы сохранить существующую коттеджную застройку. В декабре прошлого года вышло новое распоряжение за подписью главы стройкомплекса, где, в частности, говорится, что жилье в микрорайонах 1, 4, 9 будет возведено на средства городского бюджета. Горзаказ гораздо важнее, объясняет позицию мэрии замруководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Сергей Амбарцумян. По его словам, генподрядчик пока не определен.

На территории в 120 га в поселке Северный планируется построить новый микрорайон. Здесь будет построено 580 000 кв. м социального жилья, сообщил глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. По его словам, в этом году будет возведено 40 000 кв. м, а в будущем около 150 000 кв. м.

Рынок давно ожидает освоения новых участков. В сложившихся районах практически не осталось свободных мест под застройку либо участки с обременениями, комментирует представитель компании Сити XXI век Сергей Лядов. Два года назад московское правительство приняло постановление о застройке 11 деревень и поселков района Южное Бутово, занимающих 309,9 га земли. Недавно мэр Юрий Лужков также подписал распоряжение поселке Некрасовка на юго-востоке Москвы. Там на участке в 495 га будет построено около 296 000 кв. м жилья. Инвестировать мэрия собирается самостоятельно. Власти руководствовались экономической логикой. Жилье экономкласса восполнит существующий дефицит в этом сегменте и позволит снизить динамику роста цен, считает Лядов.

Первоначально власти планировали построить в Северном более 1 млн кв. м жилья, но впоследствии объем новостроек сократили практически вдвое, дабы сохранить существующую коттеджную застройку. В декабре прошлого года вышло новое распоряжение за подписью главы стройкомплекса, где, в частности, говорится, что жилье в микрорайонах 1, 4, 9 будет возведено на средства городского бюджета. Горзаказ гораздо важнее, объясняет позицию мэрии замруководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Сергей Амбарцумян. По его словам, генподрядчик пока не определен.

О застройке поселка Северный столичные власти говорят уже несколько лет. В декабре 2004 г. вышло постановление правительства Москвы (862-пп), согласно которому Московский строительный союз (объединяет ДСК-1, СУ-155, МСМ-5, МФС-6 и СУ-83 Мосфундаментстрой) должен был разработать граддокументацию на комплексную застройку Северного. В документе этот поселок называется проблемной территорией с пониженной инвестиционной привлекательностью, освоение которой потребует отвлечения из бюджета города значительных средств. Помимо малоэтажных домов Северного, где проживает около 10 000 человек, на территории есть заболоченные земли и участки бывшей свалки, требующие рекультивации, а также необходим перенос линии ЛЭП. В комплексе экономической политики и развития города затруднились назвать объем необходимых инвестиций, сообщив, что сейчас в рабочем режиме финансируются работы по строительству магистральных инженерных коммуникаций и сооружений.

Рынок давно ожидает освоения новых участков. В сложившихся районах практически не осталось свободных мест под застройку либо участки с обременениями, комментирует представитель компании Сити XXI век Сергей Лядов. Два года назад московское правительство приняло постановление о застройке 11 деревень и поселков района Южное Бутово, занимающих 309,9 га земли. Недавно мэр Юрий Лужков также подписал распоряжение поселке Некрасовка на юго-востоке Москвы. Там на участке в 495 га будет построено около 296 000 кв. м жилья. Инвестировать мэрия собирается самостоятельно. Власти руководствовались экономической логикой. Жилье экономкласса восполнит существующий дефицит в этом сегменте и позволит снизить динамику роста цен, считает Лядов.

Сейчас Москомархитектура разрабатывает проект планировки этой территории, его завершат в июле. Тогда же будут проведены торги на право застройки территории района. Все участники Московского строительного союза примут участие в конкурсе, в том числе и мы, сообщил Ведомостям гендиректор МСМ-5 Обид Ясинов. В союзе объем инвестиций, которые город потратит на строительство, оценивают в $500 млн.

По статистике риелторских компаний, подавляющее большинство сделок на московском рынке проводится по цене до 1 млн. рублей. Конкретные данные разнятся кто-то говорит о 60-70%, кто-то о 80%, но с тем, что большинство продавцов скрывают истинные цифры, согласны все.



Кто проиграет в играх с законом?

Причины такого любопытного ценообразования выяснил журнал Собственник . Согласно ст. 208 и 220 Налогового кодекса, если продавец владел недвижимостью менее трех лет, сумма от ее реализации, превышающая этот самый миллион рублей, облагается подоходным налогом по ставке 13%. Вот граждане и ищут пути обхода: кто-то берет сумму из справки БТИ (она практически всегда меньше миллиона), либо просто пишут: 999 тысяч. Оставшиеся 20-40% рынка приходятся как раз на продавцов, владевших квартирами более трех лет: им налог не страшен.

Посмотрим на проблему с другой стороны: а кому вообще это нужно? Покупателям, продавцам, риелторам? Очевидно, нет во всяком случае, если говорить о тех участниках рынка, которые стремятся работать честно и цивилизованно. Может быть, государству? Но тоже нет налогов-то государство не получает, да и загонять собственных граждан в тень вряд ли в его интересах.

Чем все эти игры с законом плохи вполне понятно. Во-первых, они невыгодны покупателям, так как если понадобится оспорить сделку в суде и вернуть деньги, то они получат назад лишь ту сумму, которая прошла по договору. А остальное оставит себе продавец. Кроме того, это нехорошо и для страны, так как она недополучает налогов на многие-многие миллионы. Зато процветает черный рынок

Выхода нет. Или?..

Можно лишь предполагать, где находятся истоки этой ситуации. Видимо, они кроются в ошибке, которую допустили составители Налогового кодекса. Для того чтобы внести поправки в столь серьезный документ, их кто-то должен инициировать, а Госдума одобрить. Этого пока и не происходит. Риелторов особенно не слушают, а у государственных органов другие заботы. Например, налоговики на подобные вопросы обычно отвечают: мы исполнительные органы, и обязаны соблюдать существующие законы.

На самом же деле вряд ли банки дают кредиты радостно. Скорее всего, без особой радости, а от понимания того, что в противном случае они проиграют конкурентам. Определенное давление в банковской среде уже есть, и оно будет только нарастать. Жестко настаивать на своих правилах значит делаться слабее в конкурентной борьбе, и банки на это, конечно, никогда не пойдут.

Надежды, что все как-нибудь само рассосется, тоже не очень обоснованны. В свое время были разговоры, что порочной практике положит конец развитие ипотеки. Дескать, банки кровно заинтересованы в том, чтобы в договоре купли-продажи стояли истинные суммы, под сделки с заниженными цифрами они не будут давать кредиты. Однако в начале июня Григорий Куликов, председатель Совета директоров компании МИЭЛЬ-Недвижимость, сказал, что пять из семи ведущих ипотечных банков России, которые в совокупности покрывают 90% ипотечного кредитования, сегодня радостно выдают кредиты при цене договора 1 миллион с минусом. И уже порядка трети объема ипотечного финансирования, по крайней мере в этом году, оформлено по цене 1 миллион со знаком минус.

Что же делать? Можно, разумеется, попытаться еще больше закрутить гайки.

Вряд ли можно полагаться и на то, что бороться с проблемой черного рынка станут риелторы. Основными участниками этого рынка являются покупатели и продавцы, а мы всего лишь помогаем им. Мы исключительно хелперские организации, объясняет ситуацию Сергей Лупашко, президент группы компаний Рескор. Если у участников рынка есть установка сэкономить на налогах, мы ни в коем случае не можем давить на них. В этом случае мы просто потеряем клиентов.

Еще можно сделать какие-то поэтапные послабления. Напомним, что изначально пороговый срок владения недвижимостью равнялся пяти годам, и тогда по заниженной цене оформлялось 90% продаж. Затем срок сократили до трех и результаты обеления рынка налицо. Однако все это полумеры. И тем более неправильно устанавливать в законе пороговую сумму особенно в такой стране, как Россия, где цена недвижимости отличается в разных регионах в десятки раз.

Например, Сергей Постнов, первый вице-президент Национальной ипотечной компании, не так давно сказал, что можно было бы ввести преимущественное право приобретения для муниципалитета. Две квартиры, выкупленные за миллион, и эта практика мгновенно бы прекратилась, убежден он. Однако такая точка зрения не разделяется другими участниками рынка. Владельцы двух этих квартир, говорят они, конечно, серьезно погорят, но остальные моментально придумают что-то новое. Скажем, проводить сделки договором дарения.

Тем более что есть мировой опыт например, США. Там доходы от продажи недвижимости полностью освобождаются от налогов, если на вырученные деньги приобретается более дорогостоящая недвижимость. А основной налоговый пресс лежит не на распоряжении, а на владении недвижимым имуществом. Потому что ежегодный налог на недвижимость, стоимость которой установлена сертифицированными оценщиками, это бремя, свою готовность к которому люди рассчитывают заранее.
Савеловская межрайонная прокуратура Москвы закончила расследование уголовного дела в отношении генерального директора строительной фирмы Полюс-М Радислава Лыбы, сотрудники которого 19 марта этого года пробили сваями тоннель московского метро вместе с поездом. В ближайшее время материалы будут переданы в суд. Строители нанесли метрополитену ущерб на сумму свыше 30 млн рублей, часть которого уже возместили.

Налогами, конечно, все довольны не бывают. В любой стране и при любом уровне налогообложения всегда найдутся граждане, стремящиеся уклониться. Но при нормальной ситуации их должно быть не больше нескольких процентов. Когда закон нарушают три четверти населения это ненормальный закон.

Как выяснилось в ходе расследования, первоначально установить рекламный щит планировалось на газоне рядом с Ленинградским шоссе со стороны движения в центр, но там, как оказалось, залегает коллектор. В результате возведение рекламного щита было запрещено, и строительную площадку перенесли на другую сторону шоссе.

Заказчиком строительных работ выступала фирма Сайтсервис, а подрядчиком небольшая строительная компания Полюс-М. Конструкция, которую собирались установить рядом с мостом Победы на Ленинградском шоссе, представляла собой вращающийся и подсвеченный изнутри треугольник пятиметровой ширины, надетый на толстую металлическую трубу высотой 15 м. Учитывая габариты конструкции, под нее требовался мощный фундамент, который строители решили сделать из 12 десятиметровых железобетонных свай сечением 20х20 см.

Не зная о том, что под стройплощадкой находится тоннель метро между станциями Войковская и Сокол, рабочие забили девять свай. Последние четыре попали в сам тоннель первые две преградили путь идущему составу, а третья и четвертая проткнули его насквозь. Человеческих жертв удалось избежать только благодаря тому, что в выходной день в поезде оказалось мало пассажиров. Уголовное дело в отношении гендиректора строительной фирмы Полюс-М Радислава Лыбы возбуждено по ст. 216 ч. 1 УК РФ (Нарушение правил безопасности при ведении строительных работ). Этой статьей предусмотрено наказание от штрафа до трех лет лишения свободы.

Ордера и соответствующего порядка на производство строительных работ у ООО 'Полюс-М' не было, пояснила Ъ старший следователь Савеловской межрайонной прокуратуры Москвы Юлия Бужинская, возглавлявшая следственную группу по расследованию этого дела. Не дождавшись, пока заказчик пройдет все необходимые согласования с городскими службами, фирма-подрядчик 'Полюс-М' начала закладку фундамента.



Как рассказали Ъ в прокуратуре, сам обвиняемый согласился с доводами следователей и начал добровольно погашать указанный метрополитеном ущерб на сумму свыше 30 млн рублей. Впрочем, к строителям подали и два иска о возмещении морального вреда пассажиры поезда. Рассмотреть их планируется уже после того, как суд вынесет господину Лыбе приговор. Получить комментарии от обвиняемого Ъ вчера не удалось.



Главная --> Публикации