Главная --> Публикации --> Городская элитная недвижимость. что ожидает рынок на фоне уменьшения объёмов предложения Гостиницам выписали льготы Бизнес на руинах петербурга Серпухов: новизна в продолжение традиций Рынок жилья санкт-петербурга: центральные районы

Новым законом предусмотрена декларация, необходимая для легализации дачных и садовых строений, индивидуальных гаражей и форма техпаспорта на индивидуальные жилые дома. Оба документа готовы и находятся на регистрации в министерстве юстиции. Как только в минюсте их зарегистрируют, ознакомиться с ними можно будет в любой правовой системе в Интернете, а также на сайте минэкономразвития. Если у вас нет Интернета, декларацию можно будет получить бесплатно в территориальных органах Росрегистрации и Роснедвижимости, там же будут висеть образцы ее заполнения. Напомним, что декларация нужна только владельцам дачных и садовых домов для регистрации права на них и заполняется она правообладателем самостоятельно. Что же касается новой формы техпаспорта, которая нужна для регистрации индивидуальных жилых домов, находиться она будет в БТИ, и заполнять ее будут сами работники БТИ. Вот два новых документа, которые нужны для реализации закона, каких-либо иных нормативных актов для него не нужно, отметили нам в министерстве. Так что все граждане, желающие оформить в собственность свои земельные участки и дома со следующей недели (1 сентября - это пятница) могут обращаться в органы Росрегистрации и Роснедвижимости.

До вступления в силу закона, получившего в народе название дачная амнистия, осталось несколько дней. К нам в редакцию поступает множество звонков с одним и тем же вопросом: действительно ли амнистия начнется 1 сентября, дескать, документы, предусмотренные законом, не готовы? Спешим успокоить наших читателей. Как пояснили нам в минэкономразвития, повода для беспокойства нет.

Закон распространяется на две группы объектов недвижимости. Первое - это строения: дачи, садовые домики, постройки на дачных участках (бани, гаражи), а также индивидуальные жилые дома на участках, предназначенных под ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства, индивидуальные гаражи, построенные на участках, предоставленных для гаражного строительства. Второй группой объектов являются земельные участки, полученные в свое время гражданами или их объединениями под дачи, садоводство, огородничество, ведение личного подсобного хозяйства, под ИЖС или гаражное строительство.

Однако обратим внимание, что дачная амнистия касается не всех граждан, владеющих землей и постройками. Например, этот документ не касается тех, кто получил решение или разрешение на предоставление земли от председателя колхоза, совхоза или директора предприятия. Не поможет он и гражданам, у которых нет вообще никаких документов. Исключение составляют члены дачного, садового, некоммерческого объединений. Потому что хотя у самих дачников и садоводов часто нет свидетельства о праве на свои участки, но таковой документ есть на руках у самого товарищества или кооператива: на право постоянного бессрочного пользования. Действия закона могут не ждать и те граждане, которые имеют свидетельство о праве собственности, выданное после 1997 года, так как это свидетельство нового образца, позволяющее пройти регистрацию.

Если сегодня у вас есть участок, но вы не прошли регистрацию прав и ваш участок не внесен в Единый государственный реестр права (ЕГРП), то вы не имеете права совершать сделки с ним, то есть продавать, сдавать в залог, передавать по наследству. Существует ошибочное мнение, что регистрация прав нужна только для того, чтобы собирать налоги, и что правительство, предлагая этот закон, преследовало именно эту цель. С одной стороны, это вроде так. Но с другой - земельный налог уплачивают сегодня все землепользователи, даже без регистрации прав. А дачные и садовые домики налогом не облагаются.

Регистрация права собственности

Для владельцев индивидуальных жилых домов процедура регистрации прав не меняется. Как и ранее, необходимо пройти техническую инвентаризацию и технический учет, получить техпаспорт, обратиться в Росрегистрацию для получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, который вносится в ЕГПР.

Как оформить дом

Как оформить землю

Запомнить владельцам индивидуальных домов надо одно, что новый закон обязывает органы местного самоуправления выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, даже если он был построен без разрешения. Это означает, что не нужно обращаться в суд, не нужно договариваться с различными инспекциями и надзорами (пожарная инспекция, СЭС, экология, архитектор и прочие). Правда, новая мера будет носить временный характер до 2010 года. Конечно, регистрировать все подряд вам все равно не дадут, будет установлен закрытый перечень оснований для отказа - нарушение градостроительного регламента, а в его отсутствие - красных линий и линий регулирования застройки. Для владельцев дачных и садовых домиков, индивидуальных гаражей требование о проведении технической инвентаризации и технического учета отменяется. Для регистрации прав необходимо самостоятельно заполнить декларацию, о которой мы уже говорили. Это достаточно простой документ, в котором нужно указать назначение объекта (жилое или нежилое), общую площадь, материал стен, информацию о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер участка и так далее. Если при заполнении у вас возникнут вопросы, то можно обратиться к работникам Росрегистрации за разъяснениями. Заполнив декларацию и приложив к ней правоустанавливающие документы на земельный участок, сдаете все это в Росрегистрацию для получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. Вот, собственно, и все.

В этих документах могут быть указаны различные права: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и безвозмездное срочное пользование. Если же не указан никакой вид права или, наоборот, несколько видов одновременно, такие участки теперь считаются предоставленными в собственность, и вы можете регистрировать право собственности.

Для того чтобы начать упрощенную регистрацию на землю, у вас должны быть следующие документы: решение органов местного управления о предоставлении земельного участка, государственный акт о праве, свидетельство о праве.

Согласно новому закону регистрация возможна без уточнения генплана. Устанавливается двухнедельный срок приватизации, закрытый перечень документов и всего два основания для отказа. Это предоставление неполного пакета документов, или участок запрещен к приватизации, например, он находится в заповеднике. Что же касается перечня предоставляемых для приватизации документов, то он фактически упрощен до двух. Первое - вы должны взять из правления садового товарищества или кооператива документ о том, что это действительно ваш участок и что ваш участок не захватывает земли общего пользования, в частности дороги, водонапорные башни и так далее. Второй документ - это проект границ земельного участка. Никаких пожарных, СЭС, экологов и прочих обходить не надо.

Если у вас в документах записано не право собственности, а одно из трех видов права - постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, то вначале вы должны пройти приватизацию. Но отметим, что это процедура добровольная и никто вас не вправе заставить приватизировать свой участок.

Как оформить границы участка

Есть еще один момент. Многие садовые, дачные товарищества и кооперативы не могут собрать взносы для выкупа земель общего пользования, а без этого, как правило, не разрешают приватизацию остальных участков. Предлагается предоставлять такие участки бесплатно и не связывать их приватизацию с приватизацией остальных участков.

Цена вопроса

Следующий вопрос - границы участка. В земельном комитете запрашиваете кадастровый план участка. В нем смотрите раздел В. Общие сведения. Там есть запись об определении границы, однозначно она определена или границы вашего участка определены не однозначно. Прямо так и будет написано. Если они определены однозначно, вы можете начинать регистрацию. При другом варианте нужно вызывать землемеров, которые определят границы вашего участка. Опять-таки площадь земельного участка по документам должна совпадать с фактической площадью. Если все совпадает, идите и регистрируйте свои права. А вот если у вас по документам, к примеру, 6 соток, а фактически оказалось 8 соток, то ранее в регистрации права вам бы отказали. Теперь же вы сможете решить эту проблему при соблюдении двух условий: из излишка нельзя сформировать самостоятельный участок, и границы должны быть согласованы с соседями. У вас должны быть их подписи. После согласования документы можно подавать на регистрацию.

Ведь из чего сегодня складывается цена на оформление права на собственность? Регистрация прав у нас сегодня установлена законом, и платежи за регистрацию прав также установлены законом. Граждане должны заплатить 500 рублей за регистрацию права и 500 рублей за регистрацию сделки с недвижимым имуществом. Если у вас нет недвижимого имущества, то действительно, на первый взгляд получается 500 рублей. Но не стоит забывать, что на регистрацию вы должны прийти с пакетом документов. Даже если у вас имеется в наличии только земельный участок, вызов землемеров никто не отменял. Поэтому, к примеру, земельный участок в Калужской области размером в 4 сотки землемеры обмеряют вам за 4,5 тысячи рублей, а вот в Московской области все зависит от расстояния от МКАД: если рядышком, то могут запросить и 25 тысяч рублей, а то и больше. Как ни крути, в 500 рублей не уложиться. Ну а если земля и недвижимость на ней, то прибавьте к этому еще и работников БТИ. Маленький домик и далеко - 1,5 рубля, большой и близко - от 3 тысяч и выше. Вот и получается, что за небольшой участок и домик на нем в среднем надо заплатить около 7 тысяч рублей и это если оформлять все документы вы будете самостоятельно.

Напоследок хотелось бы отметить, что новый закон решает только часть проблем. К сожалению, многие граждане считают, что после введения закона оформить документы можно будет за 500 рублей. Чуда не произойдет.

Если вы не хотите терять время и силы на оформление, вы можете обратиться к помощи коммерческих структур.

Наша справка

Регистрация прав собственности на земельный участок по результатам его отчуждения из государственной и муниципальной собственности - от 14 тысяч рублей, сроки - от 1 месяца.

Средняя цена стоимости услуг в рублях по Московской области.

Регистрация прав на земельный участок в порядке наследования - от 8 тысяч рублей, сроки - от 1 месяца.

Регистрация прав на земельный участок, установленных судебными актами, - от 8 тысяч рублей, сроки от - 1 месяца.

В каждом районе цена варьируется от расстояния вашего участка до Москвы, пакета документов и срочности. Московские агентства в целом за свои услуги берут от 1,5 до 3 тысяч долларов. Агентства же, находящиеся непосредственно в районах Московской области, - от 500 до 1000 долларов. При этом не стоит забывать, что все расходы по БТИ, землемерам, справкам, оплаты квитанций за регистрацию вы несете отдельно.

Регистрация постоянного бессрочного пользования земельным участком - от 11 000 тысяч рублей, сроки от 1,5 месяца.

Московский рынок недвижимости постепенно приближается к ситуации, когда квартиру дешевле снимать, чем купить. Особенно четко эта тенденция прослеживается на рынке аренды элитных квартир.

Цены на услуги по оформлению земельных участков и недвижимости в других областях ниже, чем в Московской области. Средняя цена оформления документов составляет 10 -15 тысяч рублей.
Сколько стоит аренда элитного жилья в Москве?

В сфере элитной аренды статус клиентов - как арендаторов, так и арендодателей - выше среднего - это руководители мелких и средних компаний, топ-менеджеры крупных, в том числе и международных, компаний, а также бизнесмены, чиновники и представители шоу-бизнеса. Накопить на элитную квартиру даже при сравнительно высоких доходах - процесс непростой, особенно при нынешнем состоянии рынка столичной недвижимости, на котором цены неуклонно растут. Для примера отметим, что средняя цена 1 кв.мэлитной квартиры на первичном рынке в центре Москвы уже превысила 7000 долларов. А жить в съемной квартире, ежемесячно выделяя определенную, адекватную доходам сумму на ее содержание, можно уже сейчас.

Основными арендаторами элитного жилья до последнего времени являлись иностранцы - служащие иностранных компаний и просто частные лица. Количество потенциальных арендаторов стало увеличиваться в последнее время за счет открытия новых иностранных представительств и роста материального уровня определенных групп россиян.

Среди клиентов, арендующих элитные квартиры 60% составляют иностранцы и 40% россияне (еще полтора года назад иностранцев было 70 процентов). Примерно в 70% случаев квартира арендуется для семьи, а в 30% - арендаторами выступают бездетные пары или одинокие сотрудники компаний, предпочитающие жить в центре и непосредственной близости к офису.

В целом можно сказать, что определяющую роль здесь играет фактор престижа: именно он подталкивает к аренде людей, еще не накопивших миллионов на покупку, но уже обязанных иметь жилье определенного уровня.

Бизнес требует вложений

Арендодателями в основном являются россияне, но за последние несколько лет увеличилось количество собственников - иностранных граждан. Их доля возросла с 2 до 5 процентов.

Отметим, правда, что подобный бизнес может позволить себе очень ограниченное количество людей. Этот фактор в сочетании с общим дефицитом жилья в Москве ограничивает объем предложения на рынке.

Сдача элитных квартир внаем - это долгосрочное, но выгодное вложение капитала. Окупаемость проекта при умелом ведении дел занимает примерно 6-10 лет. Однако элитная квартира как инвестиционный механизм, предназначенный для последующей сдачи в аренду, требует очень серьезных вложений, но траты эти себя оправдывают. Возможен даже такой вариант: новая квартира покупается с помощью механизмов ипотечного кредитования. В этом случае доход от аренды все равно составит в порядка 15% годовых. Через 6-7 лет уже можно погасить долг по ипотечному кредиту, и квартира начнет приносить чистую прибыль.

Рост арендных ставок на рынке достаточно стабилен и ежегодно составляет в среднем 15 процентов.

На сегодняшний день объем рынка аренды элитных квартир в Москве в среднем составляет порядка 75-80 млн. долларов в год. При этом наблюдается устойчивая тенденция к росту этого рынка.

исторический центр (Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды, Чистые пруды, Якиманка, Ордынка и др.);
районы, находящиеся в непосредственной близости к иностранным школам (к Англо-Американской и Британской школам в районе Покровское-Глебово, к Французской школе в районе Чистых прудов, к Германской и Скандинавской школам в районе Ленинского проспекта);
остров Серебряный бор.
Рост арендных ставок на элитное жилье связан прежде всего с тем, что количество поступающих предложений в вышеперечисленных районах явно уступает спросу.

Наибольшей популярностью пользуются следующие районы Москвы:

Самые дешевые квартиры в Москве сдаются за 450-650 долларов в месяц. Это однокомнатные квартиры в каком-нибудь в НовоКосино или Бескудниково. Относительно приличные трешки бизнес-класса в центре города стоят уже не менее 1500-2000 долларов в месяц.

И сколько это стоит?

2000-5000 долларов в месяц - это, как правило, одно- или двухкомнатные квартиры в развитом центре Москвы, полностью отремонтированные и оборудованные по последнему слову техники. Потенциальный арендатор - один человек или семейная пара без детей.

Что касается элитных квартир, то здесь наиболее популярный бюджет составляет 2000-5000 долларов в месяц. Подобная арендная ставка формируется из следующих составляющих: место, дом, вид, охрана, парковка, уровень отделки и стиль (как правило, приветствуется современный стиль high-tech в квартирах для несемейных арендаторов и современная классика в квартирах от четырех комнат для семей).

Самые дорогие квартиры - это уровень 10000-25000 долларов в месяц. Площадь таких квартир составляет, как правило, от 180 кв.м, находятся они в центре или на популярных среди арендаторов направлениях (Кутузовский проспект, Тверские-Ямские улицы, Фрунзенская набережная). Дом должен быть обязательно класса А со всеми необходимыми атрибутами (охрана, подземный гараж, эксклюзивное оформление и наполнение). Особое значение здесь имеют какие-либо уникальные характеристики, например, вид на Кремль (до сих пор он является одной из самых дорогих опций).

Далее идет сегмент элитных квартир по 5000-10000 долларов в месяц. Это в основном трех- и четырехкомнатные квартиры, расположенные в зеленом центре столицы. Зачастую такие объекты предлагаются без мебели. Ее либо приобретают под арендатора на предоплату, либо завозят сами клиенты. В частности, большинство иностранных граждан, заключающих трудовые соглашения на несколько лет, везут свою мебель с собой.

Много шума наделал проект одного доходного дома, где арендная плата будет составлять от 25000 до 45000 долларов в месяц. Изюминкой дома станут якобы золотые лифты, доставляющие арендатора в квартиру прямо в собственном автомобиле. Точный адрес этого дома по понятным причинам не разглашается.

Новой тенденцией аналитики считают интерес, который инвесторы начали проявлять к строительству так называемых доходных домов. Пока таких объектов в Москве единицы. Первый доходный дом появился в октябре 2003 года по адресу Большой Николоворобинский пер., 1 Инвестором строительства выступил Департамент инвестиционных программ строительства Москвы. Уровень предлагаемого здесь жилья относится к классу элита. Цены на аренду квартир варьируются от 3000 до 12000 долларов в месяц.

С другой стороны, растущий спрос обусловлен также и тем, что цены на квартиры в Москве растут быстрее, чем стоимость их аренды. Если, например, три-четыре года назад арендатор за год выплачивал в среднем 17-20% от рыночной цены снимаемого жилья, то сейчас годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10% от цены объекта.

Эксперты отмечают, что рассматриваемый рынок подогревается не только количественным несоответствием спроса и предложения, но и качественным. Так например, основной объем спроса сейчас приходится на квартиры стоимостью 2000-2500 долларов в месяц, а наибольший объем элитного предложения находится в диапазоне 3500-7000 долларов в месяц.

Пока Международная - лишь вторая после Делового центра станция на ветке мини-метро, идущей от Киевского вокзала до строящегося центра Москва-Сити. Но в скором будущем через нее пройдет второе кольцо подземки.

Аналитики предсказывают, что при сохранении имеющихся тенденций спрос на элитную аренду будет расти и дальше.

Узкая платформа и низкие потолки сразу режут глаз. Из-за малых размеров особое внимание метростроевцы уделили цветовому и световому решению. От темных тонов, что преобладают на соседней станции Деловой центр, отказались сразу. Остановились на графичном сочетании черного и белого мрамора, перемежающегося вставками алюминия и нержавейки. Освещение исключительно белое, разве что по краю платформы проложена желтая подсветка, заменяющая ограничительную линию.

Лишенная привычного для столичного метро пышного сталинского ампира, новая станция выполнена из ультрасовременных материалов, напичкана электроникой и, по словам проектировщиков, замечательно вписывается в небоскребную стилистику строящегося на поверхности делового центра Москва-Сити.

Небольшой размер платформы с лихвой компенсируется обширным вестибюлем, расположившимся в подэстакадном пространстве Третьего транспортного кольца. В перспективе именно к нему устремится значительная часть пассажиров, что будут работать в строящемся центре Москва-Сити и пользоваться интермодальным пересадочным терминалом, в который в скором времени будут прибывать поезда из всех столичных аэропортов. Пока станция, выходящая к Шмитовскому и Красногвардейскому проездам, способна пропускать около четырех тысяч пассажиров в час. Со строительством второго выхода проходная мощность увеличится вдвое.

- Обыкновенную черту многие не замечают. Эту же видно сразу, - говорит один из архитекторов станции Александр Орлов. - При прибытии состава полоса гаснет, сигнализируя о начале посадки.

Следующая остановка...

Кроме того, Международная должна стать началом второго пересадочного контура метро - так называемого Большого метрокольца, которое пройдет на расстоянии одного-двух перегонов от кольцевой линии. От Международной оно протянется вдоль Шелепихинской набережной к станции Полежаевская, через Ходынское поле к станциям Динамо и Савеловская, что позволит существенно разгрузить пересадочные станции в центре города.

На 2009 год запланировано открытие Волоколамской, что облегчит транспортные проблемы жителей Митина. Также к этому году Люблинскую линию протянут от станции Трубная до Марьиной Рощи и откроют станцию Достоевская. А еще через несколько лет, как обещает начальник метрополитена Дмитрий Гаев, Люблинская линия протянется в сторону московских спальных районов Петровско-Разумовское, Лихоборы, Фуниково и Лианозово.
Аналитики открыли еще один способ заработать на росте цен на недвижимость. Инвестиции в акции Главмосстроя, считают в ФК Уралсиб, могут принести до 250% годовых. Однако риски вложений в акции строительных компаний также весьма высоки. По мнению аналитиков из других инвестбанков, акции строительных компаний станут ликвидными только через несколько лет, в них имеет смысл вкладываться только при наличии длинных денег. А участники рынка недвижимости склонны к большему скепсису и не разделяют оптимизма фондовых аналитиков в отношении Главмосстроя.

В следующем году на Люблинской ветке откроются станции Сретенский бульвар и Трубная, разгрузив тем самым напрочь забитые переходы с Чкаловской на Курскую-кольцевую и с Крестьянской заставы на Пролетарскую. Также на 2007 год запланировано открытие станций Славянский бульвар, Строгино и Кунцево- Это решит транспортную проблему жителей северо-запада и разгрузит западный участок Таганско-Краснопресненской линии.

Перспективы компании очевидны, уверены в Уралсибе.

На днях акции компании Главмосстрой начали торговаться в РТС. А вчера аналитики ФК Уралсиб оценили потенциальный рост цены акций компании. Он оказался запредельно высок.

К тому же около 60% жилья они строят по муниципальному заказу, это, конечно, не столь выгодно, как чисто коммерческие дома, зато обеспечивает стабильность по заказам,- пояснила аналитик Уралсиба Наталья Майорова. По ее оценкам, в 2006-2007 годах выручка Главмосстроя может составить $1,2-1,5 млрд, а чистая прибыль - $202-269 млн.

"Главмосстрой лучше других застрахован от рисков в плане получения новых стройплощадок, у них прекрасные контакты со столичными властями, у других компаний таких связей нет.

Обозначенные уровни цен вполне достижимы, уверены коллеги аналитиков Уралсиба. Компания Главмосстрой на самом деле имеет выручку около $400 млн, на ней висит долгов суммарно на $250 млн, но вся группа, действительно, выручает около $1,0-1,5 млрд. Соотношение выручки и капитализации на уровне единицы (при цене $530 за акцию Главмосстрой будет стоить $1,018 млрд.- Бизнес), как следует из прогноза - это нормально, цена вполне достижима,- говорит начальник отдела анализа рынка акций Банка Москвы Владимир Веденеев. Я уверен, что с покупкой Главмосстроя Олегом Дерипаской холдинг будет реорганизован и там будет налажена прозрачная схема работы, что гарантируетрост акций в цене. Сложно сказать, за какой период это ему удастся, но покупать акции этой компании, я считаю, вполне логично,- соглашается партнер компании Плацдарм девелопмент Тигран Алексанян.

По мнению Майоровой, справедливая стоимость этих ценных бумаг находится на уровне $530, в качестве текущей котировки используется цифра $15 Таким образом, эти бумаги имеют потенциал роста в 250%.

Помимо Главмосстроя (суммарная доля на строительном рынке Москвы и Московской области около 10%; 75% акций компании принадлежит Олегу Дерипаске, 20% находятся в свободном обращении) в котировальном списке RTS Board присутствуют акции ДСК-1, Мосинжстроя, Мосинжбетона, Мостотреста, Бамтоннельстроя и еще нескольких компаний. Однако более или менее ликвидными можно назвать акции только последних двух - по ним хотя бы иногда идут сделки. По сути, рынка акций строительных компаний пока что не существует, сделок нет. В котировальном листе РТС есть много разных бумаг, но далеко не по всем идут сделки. Что же касается выхода таких компаний на рынок, то это разумно, перспективно, особенно с видами на IPO,- отметил управляющий директор ИК Тринфико Евгений Штанге. Так, вчера соотношение спроса и предложения по ДСК-1 было $45 на $200, по Мосинжстрою - $16,5 на $35, по Мосинжбетону- $25 на $80, а по Главмосстрою - $130 на $195, правда, ситуация по его бумагам несколько улучшилась, спрэд сокращается- на днях он составлял $100 на $20 Но и только.

Однако помимо фантастической доходности акции Главмосстроя сулят и гигантские риски. Бумаги строительных компаний практически неликвидны.

Оптимизма фондовых аналитиков, однако, не разделяют участники рынка недвижимости. Я считаю, что $150-200 за акцию Главмосстроя- справедливая цена, я сомневаюсь в перспективе роста капитализации до $1 млрд. С приходом в компанию новых акционеров дела у них пошли не так хорошо, как можно было бы ожидать,- говорит исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев. Он обращает внимание на сокращение количества реализуемых компанией объектов и считает, что у холдинга, по всей видимости, нет четкой стратегии развития. С одной стороны, они собираются построить элитный квартал на Рождественке, с другой - кварталы эконом-класса в Красногорске.

Пока что ни одной сделки с акциями этой компании не было,- уточняет Владимир Веденеев из Банка Москвы.



Главная --> Публикации