Главная --> Публикации --> Земельную реформу подправят в пользу промышленности Городская элитная недвижимость. что ожидает рынок на фоне уменьшения объёмов предложения Гостиницам выписали льготы Бизнес на руинах петербурга Серпухов: новизна в продолжение традиций

О том, что Henkel стала собственником 14,3 тыс. кв. м офисных площадей в многофункциональном комплексе Citydel, Бизнесу рассказал директор по развитию Knight Frank Андрей Петров (компания выступала консультантом в сделке). Это беспрецедентный случай покупки такого объема площадей западной компанией,- заявил Петров.

На столичном рынке коммерческой недвижимости состоялась крупнейшая сделка по покупке офисных площадей с участием западного инвестора. Немецкая компания Henkel, около года безуспешно искавшая офис в Москве, стала собственником 14,4 тыс. кв. м площадей в строящемся на Земляном Валу бизнес-центре Citydel. Сумма сделки не разглашается, однако, по мнению участников рынка, она могла превысить $50 млн.

По его словам, Henkel искала офисное здание около года и изначально планировала именно покупку площадей. Основные требования касались престижности делового района и хорошей транспортной доступности. Мы просчитали варианты аренды и покупки в собственность, последний оказался для компании наиболее приемлемым,- отметил Андрей Постников.

Информацию о сделке подтвердил и руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Андрей Постников (представляет интересы компании Henkel в России).

По мнению аналитиков Colliers International, Henkel были предложены выгодные коммерческие условия: компанию устроили местоположение объекта (сейчас Henkel арендует помещения на улице Бахрушина, метро Павелецкая.- Бизнес) и параметры сделки. Цена квадратного метра в Citydel могла составить $3,5-4 тыс. В зависимости от условий сумма договора варьируется в размере $47-57 млн,- говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. К слову, в бизнес-центре на Спартаковской площади, вл. 2, который располагается неподалеку, 14,5 тыс. кв. м офисных площадей недавно выставлялись на продажу за $47 млн,- добавляет гендиректор компании Solo Светлана Муханова.

По словам Петрова, сделка уникальна тем, что крупный западный игрок приобрел большую площадь в строящемся бизнес-центре. Обычно компании-нерезиденты предпочитают аренду,- соглашается Постников. Впрочем, сумму договора стороны не раскрывают.

11-19 стало известно весной прошлого года (Бизнес писал об этом 18 апреля). Девелопером по объекту выступает ЗАО Тема, а финансирует проект ОАО Внешторгбанк.

О планах строительства Citydel на Земляном Валу, вл.

Ожидается, что Citydel будет введен в эксплуатацию во втором квартале 2006 года.

Согласно окончательной концепции, общая площадь многофункционального комплекса составит 63,5 тыс. кв. м: около 80% бизнес-центра займут офисы, остальная площадь предназначена для торговых павильонов, ресторанов, кафе и фитнес-центров с бассейном.

Главное чтобы костюмчик сидел

При условии, что Henkel хотела получить офисные площади в собственность,- Citydel, пожалуй, одна из немногих альтернатив на московском рынке,- рассуждает Илья Шершнев. С ним соглашается Светлана Муханова, по словам которой активная продажа офисов в столице началась полтора года назад с площадей класса B. Впрочем, и сейчас сделка купли-продажи с таким объемом площадей - редкость на московском офисном рынке. Все-таки частичная продажа площадей в офисном центре снижает инвестиционную стоимость объекта,- признает Шершнев.
Дефицит офисных площадей в Москве продолжает оставаться причиной головной боли для потенциальных арендаторов. Спрос на качественные помещения настолько велик, что они находят хозяев, как правило, еще до завершения строительства. Впрочем, ситуация на рынке начинает меняться. До кризиса перепроизводства и даже до установления простого баланса между спросом и предложением ох как далеко, но усиление конкуренции и рост запросов арендаторов ужесточают требования к качеству девелопмента объектов.

По мнению многих участников рынка, на первый план выходит продуманная концепция, в которой пристальное внимание уделено всем, даже, казалось бы, самым мелким деталям. Прибавьте к этому грамотную маркетинговую стратегию и точный выбор целевой группы и успех проекту обеспечен. Правильно подобранный состав арендаторов важный элемент концепции и одна из ключевых характеристик инвестиционной привлекательности объекта.

Известный рецепт успеха, который, как полагают, был дан Доналдом Трампом, Location, location, location (Месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение) применительно к столичному офисному рынку нуждается в некоторой корректировке. Разумеется, местоположение объекта было и остается одной из важнейших характеристик офисного здания высокого класса, но для успешности проекта этого уже недостаточно, и во главу угла данный признак арендаторы теперь не ставят. Качественные показатели играют здесь не меньшую роль. Несмотря на то что минимальный уровень вакантных площадей по‑прежнему отмечается в ЦАО, компании все чаще предпочитают сесть не столько престижно, сколько удобно и выгодно. Да и сами представления о престиже претерпевают определенные изменения. Как говорится, не место красит человека

Якорь работает на репутацию как арендодателя, так и других арендаторов и потому часто получает площади на льготных условиях.

Однородное окружение имеет огромное значение как для дорогих жилых домов, так и для объектов коммерческой недвижимости. Применительно к последним точнее будет обозначить его как единую бизнес‑среду. Вслед за якорным арендатором подбирают более мелкие компании примерно одного с ним финансового и профессионального уровня.

Сегодня рынок офисной недвижимости все еще является рынком продавца. Арендаторы, в особенности желающие занять площади в бизнес-центрах класса А, порой выстраиваются в очередь, и отбором кандидатов занимается девелопер. Во многих управляющих компаниях лежат листы ожидания списки компаний, претендующих на свободные площади.
В первую очередь такая ситуация объясняется тем, что строят высококлассные офисные здания гораздо медленнее, чем растет спрос на них. И даже очередной миллион площадей класса А, который, по оценкам экспертов, должен появиться на столичном рынке к концу нынешнего года, способен лишь несколько выровнять соотношение спроса и предложения, но ни в коем случае не решить проблему нехватки офисных помещений.

Выбери меня, выбери меня

Такой подход к формированию состава арендаторов привел к тому, что на рынке возник новый механизм реализации офисных площадей конкурс. Первой ласточкой стали СТ-Групп и Swiss Realty Group, начавшие 5 июня акцию Конкурс по выбору арендаторов в бизнес-центре на Тверской, в котором будут размещены офисы и торговая галерея. Свое решение девелоперы объявят после того, как соберут и изучат все заявки. Этот единичный пока случай имеет все шансы стать прецедентом.

Получается, что отсутствие вакантных площадей далеко не всегда может являться показателем качества бизнес-центра, поэтому это не должно становиться самоцелью девелопера. Любое офисное здание это прежде всего долгосрочный инвестиционный продукт, говорит Роман Щербак, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer. Продумывая концепцию и составляя планы на будущее, важно понимать, что именно репутация и имидж объекта его основные ценности. Правильное позиционирование очень важный факт, поэтому даже один сомнительный арендатор способен здорово испортить жизнь собственнику здания.

Лишь бы не было войны

Идея проведения конкурса связана с двумя принципиальными аспектами невозможностью удовлетворить высокий спрос со стороны желающих снять в данном месте офис или магазин и намерением создать сбалансированный пул арендаторов, полностью соответствующих друг другу. По словам Алексея Корсика, руководителя проекта СТ-Групп, важны не только репутация и платежеспособность компании, но и характер ее деятельности. Нужно, чтобы арендаторы не мешали друг другу. Плаза Четырех ветров единственный сейчас в Москве бизнес-центр, концепция которого ориентирована на создание отделений по работе с VIP-клиентами или размещение топ-менеджеров крупнейших компаний.
Интересно, что участники конкурса в своей заявке должны сами назвать цену, которую они готовы отдать за ту или иную площадь в здании (случай на столичном рынке коммерческой недвижимости беспрецедентный!). Арендные ставки определят уже в конце конкурса исходя из состава компаний, вышедших в финал. Отпугнуть подобной неопределенностью потенциальных арендаторов, среди которых могут быть и очень сильные, знаковые якоря, организаторы конкурса не боятся, несмотря на то что в районе есть и другие заслуживающие внимания объекты, например Дукат Плейс 2 или Панорама Тауэр. И похоже, подобная уверенность девелоперов имеет под собой все основания: только за первые два дня акции в конкурсную комиссию поступило более 200 заявок.

Безусловно, соседства арендаторов‑конкурентов лучше не допускать. Особенно это относится к компаниям, продающим свои услуги на месте, считает Ирина Бабичева. Например, нахождение в одном здании двух юридических или аудиторских фирм неудобно для них обеих. Если же подобные компании подобраны так, что по роду своей деятельности они дополняют друг друга, то данный факт ведет к умножению их взаимной выгоды, поскольку клиентам будет удобно получать весь спектр услуг, что называется, не отходя от кассы. Удачным явится соседство, скажем, туристической и страховой компаний или агентства недвижимости и центра ипотечного кредитования. Компромиссным выходом может стать расселение конкурирующих компаний по углам, предоставление им площадей в разных подъездах или зданиях комплекса.

По словам Эрика Ахметова, менеджера отдела коммерческой недвижимости компании ЕвроГруп Девелопмент, в офисных зданиях в отличие от торговых центров жесткой конкуренции между компаниями нет. Однако случается, что по вопросам соседства арендаторы занимают довольно жесткую позицию вплоть до предъявления своеобразного черного списка фирм, жизнь под одной крышей с которыми исключена. И если такой арендатор по тем или иным причинам является ключевым, то с подобными условиями придется считаться. В качестве примера приведу известный случай. В бизнес-центре Riverside Towers на Космодамианской набережной несколько лет арендовала площади компания Ernst Young, рассказывает Ирина Бабичева, менеджер по рекламе и PR United Realty Group. С арендодателем было заключено соглашение об отсутствии конкурентов в здании. Когда же их соседом стала другая крупная консалтинговая компания, PricewaterhouseCoopers, недовольная Ernst Young переехала в Аврору Бизнес Парк.

15 и 16 июня в Москве состояласьВсероссийская конференция Рынок загородного жилья: особенности и перспективы. На конфереции обсудили перспективы развития рынка загородной недвижимости.

По отношению к крупным компаниям практика диалога между арендодателем и арендатором довольно распространена, в том числе в отношении новых компаний, чьи кандидатуры в качестве соседей только поступают на рассмотрение. Якорь представляет ценность для девелопера не только по имиджевым соображениям. Спрос на офисные площади, занимающие целый этаж, а то и больше, гораздо ниже, чем на блоки по 200 500 м. Поэтому, если не удастся сдать несколько тысяч квадратных метров оптом, площади придется резать. Получившийся муравейник создаст большие неудобства, связанные как с подбором сбалансированного состава арендаторов, так и с последующим управлением зданием. Тем не менее большинство девелоперов придерживаются мнения, что желания якоря следует учитывать, но в зависимость от них попадать не стоит.

Основные выводы доклада приведены ниже:

Аналитический центр ирн.RUпредставил доклад на тему Таунхаус и коттедж: преимущества и недостатки, которыйвключал в себясравнительный анализ двух сегментов рынка.

•Исследование рынка коттеджных поселков - 2006
•Исследование рынка коттеджных поселков - 2005
•Исследование рынка таунхаусов - 2006
•Исследование рынка таунхаусов - 2005

Источники информации : 4 исследования ирн.RU

•Активные коттеджные поселки в 2006 году 160
•Активные коттеджные поселки в 2005 году - 166
•Изменение к прошлому году сокращение на 3,6%

Количественные характеристики

Количественные характеристики

•Активные поселки (микрорайоны) таунхаусов в 2006 году 46
•Активные поселки (микрорайоны) таунхаусов в 2005 году 57
•Изменение к прошлому году сокращение на 19,3%

•Вышло новых поселков (мкр.) таунхаусов в 2006 году 13
•Доля от всех поселков (мкр.) таунхаусов 2006 года 28,3%

•Вышло новых коттеджных поселков в 2006 году 63
•Доля от всех коттеджных поселков 2006 года 39,3%

Коттеджные поселки
•Средняя площадь поселка 15,6 Га
•Среднее кол-во домов в поселке 60

Параметры поселков

Параметры поселков

Поселки (микрорайоны) таунхаусов
•Средняя площадь поселка (мкр.) 13,1 Га
•Среднее кол-во квартир-секций в поселке (мкр.) 99

Поселки (микрорайоны) таунхаусов
•Средняя площадь участка 3,4 Сот.
•Средняя площадь квартир-секций 256,4 кв.м.

Коттеджные поселки
•Средняя площадь участка 21,4 Сот.
•Средняя площадь дома 363,4 кв.м.

Коттеджные поселки
•Средняя стоимость 1 кв.м. дома (вкл. ст. земли) 2433 $
•Прирост за год 28,1%

Ценовые характеристики

Ценовые характеристики

Поселки (микрорайоны) таунхаусов
•Средняя стоимость 1 кв.м. дома (вкл. ст. земли) 2099 $
•Прирост за год 67,1%

Поселки (микрорайоны) таунхаусов
•Средняя стоимость эксплуатации 282 $/мес.
•Прирост за год 27,0%

Коттеджные поселки
•Средняя стоимость эксплуатации 330 $/мес.
•Прирост за год 13,8%

Коттеджные поселки
•Текущий объем рынка в кв.м. около 3.5 млн. кв.м.
•Текущий объем рынка в $ около 8.5 млрд. $

Объемные характеристики

Аналитический центр ирн.RU.
Управлять гостиницей Ленинградская, принадлежащей владельцу Русснефти Михаилу Гуцериеву, возможно, будет американская люксовая сеть Le Meridien. Эксперты считают, что неудачное расположение отеля на площади трех вокзалов не позволит ему стать пятизвездным.

Поселки (микрорайоны) таунхаусов
•Текущий объем рынка в кв.м. около 1.1 млн. кв.м.
•Текущий объем рынка в $ около 2.4 млрд. $

Как стало известно Ведомостям, управлять Ленинградской, скорее всего, будет Le Meridien. Представитель Le Meridien подтвердил эту информацию. Договор на управление пока не подписан, идут переговоры, комментировать их мы считаем некорректным до завершения, осторожно заметил представитель Садко-отеля.

В прошлом году близкие к владельцу Русснефти Михаилу Гуцериеву структуры перекупили компанию Садко-отель, владеющую правами на реконструкцию гостиницы Ленинградская. Реставрационные работы завершатся к концу этого года, а отель должен открыться в начале 2007 г. В гостинице будут полностью заменены инженерные коммуникации, проведена отделка фасадов и внутренних помещений. В связи с внутренней перепланировкой число номеров снизится с 329 до 275, при этом минимальная площадь номера увеличится с 18 до 33 кв. м, что соответствует мировым стандартам гостиниц класса 4 звезды. В отреставрированной гостинице появятся три конференц-зала, фитнес-клуб, бассейн, ресторан и банкетный зал.

Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, говорит, что выбор Ленинградской вписывается в идеологию Le Meridien, которая берет в управление необычные проекты, исторические здания. Гостиницы Le Meridien, как правило, не являются типовыми продуктами и обладают так называемым городским шиком (urban chic), обновленная Ленинградская, расположенная в одной из сталинских высоток, безусловно, таковым обладает, говорит она. Однако Усенко предупреждает, что расположение отеля не совсем традиционное место для тех, кто предпочитает останавливаться в отелях 4-5 звезд, и новая Ленинградская будет конкурировать прежде всего с гостиницами бизнес-класса Renaissance, Sheraton, Swissotel. С этим мнением соглашается Сергей Колесников, гендиректор Orange Ring hotel management.

В Москве под маркой Le Meridien работает две гостиницы. В 1995 г. открылся Националь Le Royal Meridien, а следом за ним по контракту на управление гостиничный комплекс Управделами президента в Нахабине. Марка Ле Меридиен достаточно узнаваема в Москве и России, ее формат позволяет гостинице позиционироваться как в сегменте люкс, так и чуть ниже, считает Марина Смирнова, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International. Одноместные номера в отелях Le Meridien стоят около $300, люкс около $1000.

Сеть Le Meridien создана в 1972 г. компанией Air France. В ноябре 2005 г. бренд Le Meridien был приобретен американской компанией Starwood Hotels Resorts. В свою очередь, вся принадлежащая и арендуемая Le Meridien недвижимость была куплена в рамках отдельной сделки компаниями Lehman Brothers и Starwood Capital (не аффилирована с Starwood Hotels Resorts). Сегодня под брендом Le Meridien работает более 120 отелей класса люкс в 50 странах. 17-этажная гостиница Ленинградская одна из семи сталинских высоток Москвы, расположена у площади трех вокзалов. В гостинице 330 номеров, общая площадь 25 000 кв. м. Гостиницей владеет ОАО Ленинградская, 30% которого принадлежит городу, 70% компании Садко-отель.

Вадим Прасов, гендиректор издательства Хоспитэлити, уверен, что такие отели, как Украина и Ленинградская, могли бы управляться и без привлечения западного бренда: Они интересны уже, как минимум, своей архитектурой, являются олицетворением эпохи и могли бы иметь высокую загрузку уже благодаря этим факторам.



Главная --> Публикации