Главная --> Публикации --> Хорошо иметь домик на рублевке Московскими темпами начинают строить в подмосковье Власти заказали воробьевы горы и долину реки сетунь Владельцы квартир заплатят земельный налог Норвежские отели растут

О том, что ЛенспецСМУ первой из российских строительных компаний получит международный кредитный рейтинг, Ъ рассказал финансовый директор УК Эталон-ЛенспецСМУ Валерий Борзилов. По его словам, с этой целью в начале сентября был заключен договор с рейтинговым агентством Standard Poor`s. Ведущий аналитик направления Корпоративные рейтинги агентства SP Иван Стругацкий не подтвердил и не опроверг это, сославшись на договор о конфиденциальности в работе с клиентами.

Петербургский холдинг ЛенспецСМУ станет первым игроком на российском рынке недвижимости, получившим международный кредитный рейтинг. На днях застройщик подписал соглашение с агентством Standard Poor`s. Аналитики указывают, что если ЛенспецСМУ удастся получить рейтинг не ниже ССС+, который нередко получают российские банки, занимающие последние места в первой сотне, доверие иностранных инвесторов к строительной отрасли ощутимо возрастет.

По словам ведущего эксперта финансовой службы ЛенспецСМУ Виктора Васенева, решение о получении международного кредитного рейтинга связано с желанием холдинга увеличить пул западных кредиторов. Сотрудничество с российскими банками становится все менее выгодным в связи с высокими кредитными ставками, говорит господин Васенев. Поскольку девелоперы полного цикла тратят на реализацию проектов два-три года, мы заинтересованы в длительном западном кредитовании, а российские банки предоставляют кредитные ноты лишь на один-два года. По словам старшего консультанта отдела финансовых рисков и инвестиций Knight Frank Ивана Вашурина, основное преимущество западных банков возможность получения у них кредитов на 7-10 лет при амортизации (структура выплаты) до 15-18 лет: Российские банки таких сроков предложить пока не могут... Если ставка по кредиту в размере 10% у российских банков пока еще большая редкость, то западные банки готовы предоставлять кредит под ставку ниже 10% (LIBOR+3,5-4%).

ЗАО ЛенспецСМУ ведет строительную и девелоперскую деятельность в ряде регионов России, в первую очередь в Петербурге, где в 2005 году компания построила 359,6 тыс. кв. м жилья. В апреле 2006 года холдинг заявил о планах строительства в Москве около 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Управляющая компания Эталон-ЛенспецСМУ, основанная в 1986 году. По итогам 2005 года консолидированная выручка составила $210,2 млн, EBITDA $20,2 млн, чистая прибыль $11,3 млн.

Эксперты подчеркивают, что получение ЛенспецСМУ кредитного рейтинга повлияет на отношение иностранных инвесторов к российской строительной отрасли. Начальник отдела анализа рынка облигаций и кредитного риска МДМ-банка Михаил Галкин считает, что если ЛенспецСМУ получит рейтинг не ниже ССС+, то уровень доверия к строительной отрасли возрастет (ССС+ расшифровывается как существует потенциальная возможность невыполнения эмитентом своих долговых обязательств). Такой рейтинг Standard Poor`s присвоило Конверсбанку, Банку жилищного финансирования, КИТ Финансу. А по мнению аналитика ИК Атон Алексея Булгакова, успехом может считаться присвоение ЛенспецСМУ рейтинга не ниже В- (вне опасности в краткосрочной перспективе). Такие рейтинги у торгового дома Копейка и у Мосэнерго.

Аналитики полагают, что такой компании, как ЛенспецСМУ, по силам будет выпуск кредитных нот (CLN), но не еврооблигаций. Условия выпуска нот гораздо менее жесткие, чем евробондов, поясняет аналитик ИК 'Тройка Диалог' Анна Матвеева. Кстати, наличие рейтинга является желательным, но не обязательным условием для их выпуска. По мнению аналитика банка Союз Алексея Мосалева, речь может идти не только о долговых ценных бумагах, но и о более дешевых банковских кредитах (торговое и проектное финансирование). Господин Мосалев также отметил, что наличие международного рейтинга усилит положительное впечатление иностранных инвесторов.

Не больше, не меньше, а 18 лет длилось возведение самой большой на сегодняшний день гостиницы сети Holiday Inn - Holiday Inn Moscow Sokolniki. Закладка фундамента началась в 1988 г, но по ряду причин через 10 лет стройка была заморожена, и только после покупки проекта британской компанией InterContinental Hotels Group возведение гостиницы возобновилось в 2003 г.


Качественных гостиниц в Москве не хватало всегда ни в советское время, ни в капиталистическое. К тому же, в последнее время множество гостиничных мест были временно потеряны из-за реконструкции ряда гигантских, но устаревших гостиниц Интуриста, Минска, Москвы, России, Украины. Поэтому открытие любого отеля, способного вместить более 500 человек, в столице не проходит незамеченным. В субботу Москва обзавелась еще одним качественным трехзвездочным отелем, строительство которого началось еще в СССР.

Гостиница Holiday Inn Moscow Sokolniki самая большая из четырех московских отелей сети Holiday Inn /уже работают отели Holiday Inn на Лесной, на Сущевском валу и в Виноградово/. Именно она занимает третье место по величине среди отелей этого бренда в мире. Общая площадь здания гостиницы составляет 55,615 кв метров, в том числе 9,880 кв метров подземной и 45,735 кв метров наземной частей. Все номера гостиницы размещены в 25-этажной башне, а остальные помещения расположены в четырехэтажной части здания. Гостиница располагает 523 номерами это 1046 мест, в том числе комнатами для людей с ограниченными физическими возможностями, а также номерами повышенной категории. По оценкам экспертов компании ErnstYoung, новый проект отличается от уже существующих в Москве гостиниц Holiday Inn большим размером и лучшим соотношением цена/качество.

Общий размер инвестиций в строительство и оснащение гостиницы в Сокольниках составил около 70 млн долл, из которых около 2 млрд руб прокредитовал Банк Москвы. По оценкам банка, окупаемость инвестиций составит 6-7 лет в зависимости от конъюнктуры рынка. Одной Москвой InterContinental Hotels Group ограничиваться не намерена. Управляющий гостиницы, региональный директор InterContinental Hotels Group в России и на Украине Маркку Валберг сказал, что в ближайшие 12 месяцев InterContinental Hotels Group откроет гостиницы в Санкт-Петербурге и еще в пяти региональных городах в России.

Маркку Валберг сказал, что средняя ставка за гостиничный номер в 2006 г составит не менее 150-160 долл в сутки, и в первый год работы гостиницы, среднегодовая загрузка ожидается на уровне 60-80 проц.

С особой гордостью М.Валберг упомянул два факта то, что открытием гостиницы они обеспечили работой более 300 человек, большинство из которых живут именно в Северо-восточном округе, где и расположены Сокольники. А вторым поводом стал факт, что шеф-поваром в гостинице является женщина /что действительно необычно не только для пригостиничных ресторанов, но и ресторанов вообще/. Готовить настоящие русские блюда умеют только женщины, - авторитетно заявили иностранцы в России и поставили во главу кухни москвичку.

Согласно данным комитета по туризму Москвы, в 2003 г в столицу в гости приехало 2,4 млн человек, в 2004 г 2,9 млн чел, а в прошлом году 3,2-3,5 млн, причем основную массу, естественно, составляют иностранцы. Для сравнения, по данным ErnstYoung, в Лондоне сейчас функционирует 1 тыс гостиниц, а в Париже около 1,5 тыс. По числу мест на тысячу человек Москва также отстает от Европы: коэффициент насыщения в столице 6,3, хотя в Европе он составляет 25-26.

Подобная стоимость ночи в отеле в принципе вписывается в ценовые рамки по Москве - по оценкам специалистов ErnstYoung для 3-звездочного отеля средняя цена стандартного номера составляет 115-203 долл в сутки. За отель 2-звездочного класса просят 30-100 долл, за 4-звездочный отель 220-426 долл, а за пять звезд в среднем платят 335-750 долл за ночь. Несмотря на то, что номера кажутся весьма недешевыми, владельцы отелей не жалуются на отсутствие постояльцев приличных гостиниц в Москве настолько мало, что приезжие гости готовы платить, лишь бы жить в комфорте. В обзоре ErnstYoung говорится, что в середине 2006 г средняя загрузка московских отелей составила 80 проц, а в будние дни около 100 проц.

Справиться с такими потоками туристов можно только одним способом строить, строить и еще раз строить гостиницы в Москве. Мэр города Юрий Лужков неоднократно заявлял о планах: в 2006 г построить 15 гостиниц /уже 8 построены и открыты, осталось еще 7/, а до 2010 г объектов гостиничного хозяйства должно быть 248, рассчитанных на 98 тыс мест. Приоритет будет отдаваться именно тому, чего так не хватает столицы умеренных отелей 2-3-звездного уровня, их доля к 2010 г должна составить 67 проц от числа гостиниц. Московские власти планируют оснастить столицу мотелями при больших торговых центрах, рынках, в составе общественных, торговых, спортивных и развлекательных центрах. В будущем вдоль МКАДа появятся не менее 6 высотных домов, которые будут построены по программе Новое кольцо России и использоваться в качестве гостиниц.

Согласно программе развития туризма в Москве прогнозируется, что в 2010 г Москву будут посещать ежегодно не менее 4 млн, а по оптимистичным оценкам около 7 млн иностранных туристов. Число же гостиниц в Москве на данный момент не превышает 195 /вмещающих 69,6 тыс человек/, и доля высококлассных отелей из их числа не более 8 проц. Гостиницы уровня 4 звезды в Москве составляют 16 проц от общего количества, а гостиницы среднего сегмента занимают 34 проц.

Для иностранцев, которые по оценкам являются основными гостями столицы, наибольшую важность имеет принадлежность гостиницы к международному бренду это дает основание надеяться на получение достойных услуг за деньги, которые они платят. На данный момент в Москве представлены следующие международные гостиничные бренды: Marriott, Radisson SAS, Kempinski, Le Meridien, Sheraton, Novotel, Hyatt и Swissotel. О своих планах выйти на российский рынок уже заявили Four Seasons, Ritz-Carlton, Mandarin Oriental и Raffles International. Сам факт, что крупные международные компании, владеющие элитными отелями во всем мире, подаются в Москву, говорит только об одном гостиничное дело здесь весьма прибыльное, поэтому хотелось бы пожелать такой же расторопности и российским предпринимателям а то потом, возможно, будет уже поздно.

В ближайшем будущем в Москве будет запущена в поэтапную пробную эксплуатацию отель уровня 5 звезд Ritz-Carlton Moscow, построенный на месте гнилого зуба в центре Москвы - знаменитого Интуриста. Не за горами и завершение реконструкции гостиницы Москва, которая теперь войдет в международную сеть отелей Four Seasons. В башне Федерация появится Grand Hyatt, а уже упомянутая выше InterContinental Hotels Group намерена в Москве в 2007 г открыть 5-звездочную Crown Plaza на месте гостиницы Международная. Многокорпусная Россия будет снесена, и на этой территории возведут несколько гостиниц уровнем комфортности не менее 4-5 звезд. Отметим, что на месте гостиницы Минск появится новый офисно-торговый центр и 4-звездочная гостиница, а Украина будет реконструирована до 4-звездочного уровня.

Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы докладывал о ходе реализации городской целевой программы гаражного строительства и перспективах ее развития. По 70 тысяч машиномест департамент обещает сдавать ежегодно. Казалось бы, цифра впечатляет. Но лишь на первый взгляд.

В Москве свыше двух миллионов машин, а к 2010 году их будет уже три миллиона. Уже сегодня они создают пробки на улицах, занимают и без того ограниченное пространство московских дворов, превратившихся в парковки. Естественно, что каждый автовладелец хочет защитить своего "железного коня" от угона и непогоды. И здесь наиболее доступный и дешевый способ - гаражи-"ракушки", которые, однако, мало что гарантируют, но зато уродуют наши дворы. И потому москвичей сегодня портит не только квартирный, но и гаражный вопрос. О том, как решить гаражную проблему и в интересах города, и в интересах автовладельцев, шла речь на заседании правительства во вторник.

Разговор получился весьма и весьма непростым и эмоциональным. Оно и неудивительно: каждый из нас - или обладатель авто, или пешеход. И тем и другим осточертели улицы и дворы, забитые оставленными на ночь автомобилями. Основной докладчик, заместитель руководителя департамента Константин Королевский, не скрывал, что максимум, на что, по его мнению, готов город, - к 2007 году обеспечить каждого второго автовладельца гаражом.

Фактически такие темпы ни в коей мере не снижают напряженности с парковкой автомобилей в Москве. По мнению всех выступавших, а их оказалось на редкость много, нужны принципиально новые подходы к решению этой проблемы. Причем парковка личных автомобилей столичных жителей - это еще не решение задачи разгрузки улицы центральной части города, хотя связаны эти вопросы неразрывно.

Схема реализации программы следующая. Муниципалитеты обращаются к жителям с просьбой высказать свое мнение о рациональном размещении в районах гаражей и паркингов. Затем образуются товарищества застройщиков, которые полностью за свои деньги обеспечивают финансирование планируемого строительства. Но генеральным заказчиком выступает государственная структура - Управление экспериментальной застройки. Оно проводит проектные работы и обеспечивает поставку материалов для строительства по оптимальным ценам. Единый заказчик, по мнению разработчиков программы, позволит освободить инвесторов (владельцев автомобилей) от необоснованных накруток строителей. Гаражные кооперативы в их новом воплощении и должны снять основной груз невзгод столичных жителей.

Не будем вдаваться в детали состоявшейся дискуссии. Она касалось вопросов, весьма далеких от забот рядового владельца автомобиля. Это и проблемы проведения конкурсов по подбору инвесторов для строительства гаражных комплексов, и необходимость перехода к строительству многоэтажных паркингов и т.д. и т.п. Но был один вопрос, касающийся каждого жителя столицы. Руководство города предложило вернуться к давно забытому, но, видимо, напрасно, прошлому и пойти по пути создания так называемых народных гаражей (аналога бывших гаражных кооперативов). Правда, все выступающие подчеркивали, что надо выйти на новый уровень организации строительства, превратив потенциальных владельцев гаражей в инвесторов, а не простых заказчиков, которых строители стараются всячески обмануть. Народные гаражи - это попытка решить проблему парковки личных автомобилей по принципиально новой схеме. Решающую роль здесь должна сыграть инициатива снизу, поддержанная государственными структурами.

Затем мэр прокомментировал неоднократно возникавший в ходе обсуждения вопрос о так называемых "ракушках". По его словам, власти на местах должны четко и однозначно разъяснить жителям, что оформленные в законном порядке эти временные пристанища для машин никто трогать не будет. Другое дело, что принципиально настраиваться на решение проблем постоянной парковки за счет "ракушек" нельзя, так как их минусы явно перевешивают плюсы, то есть в перспективе надо всех автовладельцев перевести из "ракушек" в гаражи. Но, как еще раз подчеркнул мэр, без нарушения законных прав граждан.

Итог обсуждения подвел мэр столицы Юрий Лужков. Причем итог этот был весьма неожиданным. По мнению московского градоначальника, разработчики программы "не понимают, что делается в городе". Предложенные ими темпы строительства гаражей явно входят в противоречие с реальным ростом числа владельцев индивидуального автотранспорта. И принимать правильное в принципе постановление с теми темпами, которые в нем заложены, нельзя. Резкой критике подверг мэр и существующий порядок оформления документов на строительство гаражей. По его словам, необходимо перейти в этом вопросе на систему "одного окна" (то есть сдачи всех документов в одну инстанцию), которая сейчас активно внедряется в столице, и, кроме того, еще и подумать о снижении налогового бремени на строителей и инвесторов, берущихся за отнюдь не самое выгодное дело (по сравнению с жилищным строительством). Юрий Лужков отметил, что брать налог "по стандарту" - значит отпугивать инвесторов и застройщиков.

А затем мэр с очень критических позиций отозвался о первом опыте создания в Москве перехватывающих парковок. По его словам, в столице отсутствует стратегия их размещения и функционирования. Зачастую водители проходят самые сложные участки дороги до центра, а потом им вдруг предлагают пересесть с собственного автомобиля в общественный транспорт. Цены же за размещение машин на "перехватах" Лужков назвал "идиотизмом". По его мнению, надо идти на максимальное их снижение, а по возможности и на "обнуление", ибо иначе никто пользоваться этими парковками не будет.

Касаясь народных гаражей, Лужков отметил, что при реализации этого проекта необходимо учитывать интересы, как владельцев машин, так и простых жителей, и призвал руководителей округов не превращать дворы в гаражные комплексы, а искать другие возможности.

Особо столичный градоначальник коснулся ситуации с парковками автомобилей в центре Москвы. По его словам, попытки найти места для обычных автостоянок внутри Садового кольца бесперспективны. Необходимо находить принципиально новые решения - при реконструкции зданий делать в подвалах места для парковок, строить на малых площадях многоэтажные механизированные автостоянки и т.д. При этом мэр привел в пример Голутвинскую слободу, где строители смогли построить автостоянку в здании, стилизованном под существующий архитектурный ансамбль.

Не менее бескомпромиссен был Лужков и в вопросе строительства гаражей под строящимися жилыми зданиями. Он сослался, на, неудачный опыт прошлого, когда этот путь был избран чуть ли не как стратегический. Подорожание жилья в результате оказалось столь велико, что строители всеми праведными и неправедными путями стали отказываться от гаражей в подвалах. Мэр отметил, что этот путь приемлем лишь для элитного жилья, а в муниципальном строительстве надо идти другой дорогой. При строительстве жилых домов общего пользования необходимо в рамках единого проекта предусматривать возведение отдельно стоящих гаражей, причем по доступным для жителей ценам.

Второй вопрос повестки - дня заседания правительства о реконструкции и развитии конноспортивной базы "Битца" споров практически не вызвал. Строительство новых конюшен на 100 денников и база для размещения 30 лошадей конной милиции столицы - все это вполне укладывается в олимпийские перспективы Москвы. В целом же было принято решение о расширении "Битцы" на 100 гектаров и строительстве кроме чисто конных объектов крытого бассейна, теннисного корта и автостоянки на 300 автомобилей.
Несмотря на то, что до уровня развитых стран в сфере малого бизнеса нам еще далеко, положительная динамика на лицо. Оптимизм вселяет и намерение Минэкономразвития РФ увеличить этот сектор в ВВП до 40% к 2010 году. Немало наших соотечественников пробуют реализовать себя именно в этой области, и, конечно же, успешный старт во многом зависит от правильно подобранного помещения.

Несмотря на критический настрой, все же Юрий Лужков одобрил программу правительства и предложил с доработками через две недели ее принять.

Первый вопрос, который волнует начинающего арендатора как сэкономить на плате за помещение. Учитывая цены на рынке недвижимости, на счету буквально каждый квадратный дециметр. Но если аренда жилья предполагает компромиссы между желаниями и возможностями, то условия производства диктуют свои правила.

В тесноте, да не в обиде

При этом не стоит забывать, что, экономя на подсобных помещениях, вы можете получить в результате захламленные проходы и массу неудобств для ваших сотрудников. Согласитесь, когда работники сидят друг у друга на головах или среди груды коробок, трудно требовать от них высококачественного выполнения обязанностей. И обязательно при выборе помещения подумайте о возможном расширении, ведь вы планируете процветающий бизнес.

Метраж и структура арендуемого помещения, прежде всего, зависит от конкретных задач предпринимательской деятельности. Небольшая пекарня или пошивочный цех вполне могут поместиться на 80-100 квадратных метрах, а более серьезное производство требует пространства внушительной площади. Но, независимо от специфики производства, приблизительная схема помещения будет выглядеть следующим образом:
• Офис 10% площади
• Цех 40-50% площади
• Склад 20% площади
• Подсобное помещение 10-15% площади
• Туалет 3% площади
• Коридоры 7-10% площади

Жилье для бизнеса

Кстати, если ваш бизнес крепнет день ото дня, есть смысл подумать о выкупе арендуемых площадей. Во-первых, это неплохая инвестиция, ведь цены на недвижимость растут с завидной стабильность. Во-вторых, вы не будете зависеть от прихоти арендатора. Необоснованное повышение арендной платы может стать его реакцией на ваш успех (даже пока еще незначительный). Кроме того, аренда своего рода ахиллесова пята бизнесмена. Представьте, что к вашему арендодателю приходит ваш конкурент с заманчивым предложением, и на следующий же день вы и ваши сотрудники оказываетесь буквально на улице. Производство останавливается, клиенты недовольны, репутация портится. Скажете, похоже на триллер? И, тем не менее, это вполне реальная ситуация. Впрочем, даже если забыть о конкурентах, любые изменения в арендной плате обязательно скажутся на себестоимости вашей продукции. И изменения эти однозначно будут не в вашу пользу.

Напомним также, что зачастую оборудование требует не только квадратных метров, но и кубических, высота потолков особенно в подвальных помещениях может сыграть с вами злую шутку. Особое внимание следует уделить и вентиляции и шумоизоляции, так как практически не существует производств, функционирование которых не зависит от вышеперечисленных факторов.

Выбирать помещение для своего мини-завода следует с особенно тщательностью. Собственно, в расчет берется все: удобство расположения здания, качество его планировки, наличие подъездных путей, состояние водопровода и электропроводки.

Следует помнить и о том, что все производственные помещения, переоборудованные из жилых квартир, в обязательном порядке должны проходить довольно сложную и кропотливую процедуру перевода в нежилой фонд.

Если ваша деятельность подлежит сертификации, потрудитесь узнать требования, официально предъявляемые к помещениям. Иногда средства, потраченные на приведение арендуемых площадей к соответствующим нормам законодательства, превышают арендную плату в несколько раз.

Также стоит поинтересоваться, кто ваши соседи. Пенсионеры, недовольные шумом и обилием транспорта, могут добиться закрытия предприятия, или в более мягком варианте перекрыть подъездные пути, что совсем не входит в ваши планы.

Отметим и о то, что новая редакция ЖК РФ устанавливает строгие требования к перепланировке, причем как для предпринимателей, так и для простых жильцов практически любая перепланировка должна быть согласована с надзорными органами.

При заключении договора стоит проконсультироваться с юристом, так как подводных камней в этой сфере множество. Особенно стоит оговорить условия расторжения договора аренды, а также вопросы об отделимых и неотделимых изменениях помещения. Обязательно следует поставить в известность арендодателя о характере планируемой деятельности.

При заключении договора проверьте, имеете ли вы право на аренду на льготных условиях
Региональное законодательство о поддержке малого предпринимательства предусматривает механизмы, способные сократить ваши расходы по этой статье. Помещения могут предоставляться через бизнес инкубаторы и фонды высвобождаемых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Если же вы решили сэкономить на аренде, у вас есть неплохой выход. В соответствии с новым ЖК РФ, граждане получили право использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Теперь вы можете поместить свой бизнес прямо у себя на кухне или в гостиной. Но все не так безоблачно.

Не выходя из квартиры

Во-вторых, строго запрещено заниматься в жилом помещении бизнесом, который нарушает нормы коммунального общежития или, попросту говоря, мешает соседям. Нормы шума, пыли и неприятных запахов прописаны законодательством, и любая обоснованная жалоба ваших соседей может закончиться закрытием вашего предприятия в судебном порядке.

Во-первых, категорически возбраняется размещать в квартире промышленное производство. Конечно, критерии здесь несколько размыты. Трудно определить какое производство является промышленным, а какое нет. Еще труднее официально доказать, что ваше производство не является таковым. Но размещение станков в жилой квартире запрещено однозначно.

Остальные виды деятельности, которые не нарушают описанных выше норм, преследованию не подлежат. В этом случае, как правило, предприниматели берут на вооружение старую формулу что не запрещено, то разрешено.

Безусловно, начать свой бизнес нужно с ознакомления с определенными нормативами. Постарайтесь максимально следовать им. В разряд запретных могут попасть виды бизнеса, связанные с установкой оборудования определенной энергоемкости, или использующие большое количество воды. Правда, в некоторых случаях достаточно получить официальное разрешение на его установку в Мосэнерго или Мосводоканале.



Главная --> Публикации