Главная --> Публикации --> Набитый деньгами ситец Земельную реформу подправят в пользу промышленности Городская элитная недвижимость. что ожидает рынок на фоне уменьшения объёмов предложения Гостиницам выписали льготы Бизнес на руинах петербурга

Впервую очередь речь идет о предприятиях легкой промышленности, плохо переживших экономический кризис 1998 г. Сейчас значительное количество производственных зданий и участков оказалось в собственности рейдерских компаний и начало появляться в листингах предложений риэлторских агентств как участки для многоэтажного строительства.

Почти четверть из 400 бывших градообразующих предприятий Московской области сегодня недееспособны или признаны банкротами. Земельные участки под 50 предприятиями, многие из которых расположены в центральных районах городов Подмосковья, используются не по первостепенному назначению или простаивают.

Земельные наделы градообразующих предприятий подмосковных городов обладают рядом преимуществ. Во-первых, на подобные участки либо оформлены права аренды как минимум на 49 лет, либо земельные наделы выкуплены рейдерскими компаниями. Во-вторых, туда уже подведены коммуникации, а зачастую есть и собственные котельные, и электроподстанции. Даже в случае необходимости модернизации инженерных систем затраты на реконструкцию или капитальный ремонт значительно ниже, чем на создание подобных объектов с нуля. В-третьих, они расположены как правило, в центральных районах городов, что способно повысить статус новых жилых проектов. В-четвертых, градообразующие предприятия расположены на землях поселений, а изменение целевого назначения участка с промышленного использования под жилищное строительство процедура гораздо менее проблемная и затратная, чем перевод земли из сельскохозяйственной категории под ИЖС. К тому же обанкротившиеся предприятия не нужно переводить в новые производственные корпуса, что позволяет значительно снизить входной порог объема инвестиций.

По подсчетам аналитиков Vesco Consulting, интересные с точки зрения редевелопмента 50 градообразующих промышленных предприятий занимают около 800 га в центральных районах подмосковных городов. Столь значительный ресурс площадок позволяет уже в краткосрочной перспективе реализовать объемы строительства не менее 6-7 млн кв. м, что превышает годовую норму строительства жилья в Москве.

Похожий проект реализуется на территории племзавода Петровский в Лыткарино на юго-востоке области. На участке площадью около 80 га ГК Пересвет-групп планирует возведение жилья на участке общей площадью более 450 000 кв. м, примыкающем к Москве-реке. Обременением инвестора стала реконструкция инфраструктуры и общественных зон г. Лыткарино. Под реализацию своего проекта Пересвет-групп планирует привлечь около $300 млн, что на 20% ниже стоимости строительства аналогичных объектов в Москве.

Характеристики подобных участков позволяют реализовывать уникальные по концепции проекты. К примеру, инвестпроект компании Риэлти-трейд по застройке земельного участка бывшего Наро-Фоминского шелкового комбината предполагает освоение 15 га в центре города. Проект предусматривает возведение более 240 000 кв. м элитного по местным меркам жилья, а также строительство около 20 000 кв. м торговых площадей. Изначальная стоимость всего имущественного комплекса Наро-Фоминского шелкового комбината, включающего около 95 000 кв. м площадей различного назначения, в начале 2006 г. составляла не более $15 млн, тогда как после разработки инвестпроекта цена данного землевладения увеличилась на 50%.

Почти 60% подобных предприятий расположено в городах-спутниках: Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Балашиха, Люберцы, Железнодорожный. Учитывая, что динамичный процесс интеграции данных городов в московскую инфраструктуру уже идет, рост девелоперской активности по освоению площадок промышленных объектов в городах Подмосковья вопрос ближайших 2-3 лет.

По нашему мнению, хотя о первых подобных проектах было заявлено в удаленных районах Московской области, редевелопмент градообразующих предприятий распространится и на районы ближнего Подмосковья. Структура расположения таких предприятий определяет основное направление редевелопмента: это города спутники Москвы, расположенные на востоке и севере области, т. е. в наиболее урбанизированных районах Подмосковья.

С точки зрения инвесторов, проекты редевелопмента градообразующих предприятий актуальны в городах с населением от 50 000 человек, расположенных на удалении до 50-60 км от МКАД, т. е. в тех городах, население которых в основном занято на московском рынке труда. Второстепенным направлением освоения земельных участков областных промышленных объектов станут крупные города экологически благополучного запада и юго-запада Подмосковья: Одинцово, Наро-Фоминск, Апрелевка, Голицыно, Троицк, Подольск, Чехов, Климовск. Важной составляющей инвестиционной привлекательности данного направления является программа реконструкции главных автомагистралей Киевского, Минского и Калужского шоссе.

Спрос на жилую недвижимость в городах, расположенных на удалении до 15 км от МКАД, в настоящее время значительно превышает объемы предложения. Логично предположить, что комплекс современных жилых зданий в любом подмосковном городе-спутнике найдет клиентов за считанные месяцы. А вот привлечь покупателей жилой недвижимости в удаленные районы Московской области девелоперы смогут только при условии уникальных концепций, улучшающих качественные характеристики новых проектов. К тому же риски проектов редевелопмента промышленных предприятий в удаленных городах Московской области значительно выше, чем у аналогичных проектов в городах-спутниках. Поэтому девелоперская активность затронет лишь наиболее ликвидные площадки, расположенные в районных центрах или располагающие максимальным комплексом дополнительной инфраструктуры.

В условиях, когда в столице практически отсутствует рынок подготовленных к строительству земельных участков бывших промпредприятий и временно прекращен процесс выкупа территорий под промышленными объектами, областные земли могут стать для девелоперов уникальными тренировочными площадками для реализации крупных проектов. Таким образом, ближайшие два года станут определяющими в девелоперском освоении районов ближнего Подмосковья и изменении географии типового строительства.

Офисные проекты в Московской области актуальны лишь в городах-спутниках, максимально интегрированных в московскую инфраструктуру. В основном, осваивая бывшие промзоны Подмосковья, девелоперы должны ориентироваться на жилую застройку. Перспективы девелопмента коммерческой недвижимости на территориях подмосковных градообразующих предприятий главным образом связаны со строительством помещений сопутствующей инфраструктуры, в частности торгово-развлекательных центров, в рамках комплексной застройки жилых кварталов.

Дачная амнистия коснется более 20 млн. российских граждан - именно столько людей до сих пор не оформили права на частные дома и землю под ними.

Автор генеральный директор Vesco Consulting. Статья написана специально для Ведомостей. Материалы рубрики Точка зрения не обязательно отражают позицию редакции.
В минувшую пятницу Госдума в третьем, окончательном чтении приняла закон, упрощающий регистрацию прав собственности на земельные участки и постройки - т.н. дачная амнистия. Одновременно продлен срок бесплатной приватизации квартир и дач - до 1 марта 2010 года.

Кроме того, подтверждением права собственности на участок теперь будут любые документы о выделении земли. В том числе выданные в советские времена. Сойдет даже выписка из хозяйственной книги местной администрации о наличии у гражданина прав на свои 6 соток.

К третьему чтению документ значительно либерализовали по сравнению с его первоначальной версией. Например, принята поправка, по которой региональным властям дали право устанавливать максимальные цены на межевание участка - присвоенный после этого кадастровый номер необходим для регистрации прав собственности. По мнению депутатов, это позволит сбить цены на весьма дорогостоящее мероприятие в 2-3 раза. До этого ставки могла устанавливать фирма-монополист, и потому, бывало, цена межевания (15-20 тыс. рублей) превышала стоимость самого участка.

Введение декларации как основы для регистрации права на собственность - одна из важнейших поправок к первой версии законопроекта. Благодаря ей сокращается участие в процессе чиновников и уменьшается количество разрешений. Так, до введения декларации, по подсчетам главы комитета Госдумы по аграрным вопросам Геннадия Кулика, для регистрации дачных участков нужно было получить разрешение 11 различных органов и служб. На это при самом хорошем раскладе понадобилось бы не менее месяца, а при оформлении дома - в полтора раза больше. Теперь до 1 января 2010 года отменили даже необходимость получения разрешения от местного архитектурного комитета на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства. Нужно лишь, чтобы постройку признало жилой бюро технической инвентаризации.

Проще будет и оформить строения на участке. С 1 сентября 2006 года, когда законопроект должен вступить в силу, для этого понадобится лишь самостоятельно заполнить декларацию. В ней нужно указать сведения о доме: площадь, материал, год постройки, подсобные помещения. К этим сведениям добавляется кадастровый номер земельного участка - и можно регистрировать право собственности. Стоимость госрегистрации тоже снижена - с 500 до 100 рублей.

Для решения проблем обманутых вкладчиков-соинвесторов строительства жилья при Министерстве регионального развития вскоре будет создана специальная рабочая группа. В ее работе примут участие депутаты Госдумы и сами вкладчики. Со своей стороны Ассоциация помощи пострадавшим соинвесторам строительства подготовила целый пакет предложений по доработке поправок в Закон О долевом строительстве. Свои инициативы общественная организация уже направила в Государственную думу, а также президенту России.

Дачная амнистия, как уверяют ее авторы, практически не оставляет места для чиновничьих злоупотреблений. У местных властей будут лишь две причины отказать в приватизации участка: неполный пакет документов и законодательный запрет на приобретение земли в некоторых местах (например, в заповеднике). А отказ в регистрации постройки может быть лишь в случае нарушения градостроительного регламента. Например, если на этом месте к моменту регистрации уже запланирована дорога.

Специальная рабочая группа начнет работу со следующей недели. По словам главы Минрегионразвития Владимира Яковлева, группа соберет информацию от всех субъектов РФ, где были зафиксированы наиболее крупные аферы и мошенничества недобросовестных застройщиков.

Инициатива не наказуема

Застройщикам удалось убедить депутатов в том, что жесткие правила стали причиной аномального роста цен на недвижимость и ставят под угрозу выполнение президентской программы Доступное жилье. Дольщики сдаваться не намерены: в предложенных доработках к поправкам предусмотрено не только восстановление первоначальных норм, но и создание государственного органа для обязательного страхования застройщиков на случай неисполнения перед ними обязательств.

Со своей стороны обманутые дольщики предлагают вернуть в правовое поле солидарную ответственность застройщика и банка перед дольщиками. 5 мая 2006 года в первом чтении прошли поправки к Закону О долевом строительстве.

Заседание экспертной группы в Госдуме с участием представителей государственно-правового управления президента РФ, депутатов и представителей ассоциации намечено на 8 июня.

Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам настаивает на том, что сегодняшний вариант законопроекта учитывает лишь интересы кредитных и строительных организаций. Он может усугубить ситуацию и привести к увеличению числа обманутых дольщиков.

Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов вступил в силу 1 апреля 2005 года. Вводимые нормы были призваны защитить покупателей квартир в строящихся домах. Законотворцы наделили дольщиков поистине беспрецедентными правами: к примеру, затребовать у застройщика документацию компании, проектно-сметное решение объекта. Дольщики получили право в одностороннем и внесудебном порядке расторгнуть договор с застройщиком. В свою очередь, строителям предписывалось разворачивать рекламную кампанию по продаже жилплощади и привлекать средства соинвесторов лишь после того, как будет собран полный комплект документов на строительство. В случае задержки сроков сдачи дома застройщик был обязан выплатить пени и штрафы.

Расстановка сил в законе

Для решения возникших законодательных затруднений Ассоциация строителей России разработала поправки в Закон О долевом строительстве. Обсуждение затянулось почти на год, несмотря на то что проект лоббировали крупнейшие столичные застройщики группа компаний ПИК, корпорация MIRAX GROUP, корпорация Баркли.

Подобные требования вызвали бурю негодования на строительном рынке. Многие проекты оказались просто заморожены, в остальных случаях застройщики предлагали заключить альтернативные сделки, будь то инвестиционный контракт или приобретение векселей.

Дело в том, что согласно принятому закону О дольщиках ответственность перед дольщиками за недострой наравне с застройщиком делили банки. В результате последние стали неохотно давать кредиты строительным организациям, а ставки были сильно завышены. На возвращении именно этого положения сегодня настаивает Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам строительства.

В результате поправки были приняты в первом чтении. Главной победой строителей в новой редакции стала отмена солидарной ответственности застройщиков и банков перед дольщиками. Именно эту норму застройщики назвали основной причиной аномального роста цен на жилье.

По словам Белякова, в результате принятия поправки банки получили возможность выйти из договора поручительства практически в любой момент. А дольщик остается без гарантий, что у застройщика на завершение строительства объекта есть средства.

Положение об отмене солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства не только способствует снижению защиты соинвесторов, но и предоставляет необоснованные преференции банковским структурам. А они не несут практически никакой ответственности перед соинвесторами в процессе строительства, рассказал ВМ руководитель Ассоциаций помощи пострадавшим инвесторам строительства Антон БЕЛЯКОВ. В связи с этим необходимо обеспечить механизм расчета приемлемой ставки возмещения средств банком в случае невыполнения обязательств застройщиком.

Закон О долевом строительстве не распространяется на дольщиков, которые отдали свои деньги застройщикам до 1 апреля 2005 года. Но, как утверждают юристы Московского общества защиты потребителей (МОЗП), эти люди просто не знают своих прав. Любой дольщик имеет возможность заставить застройщика отвечать за свои обязательства, в частности, за сроки сдачи жилья и качество выполненных работ. Так, по Закону О защите прав потребителей, за нарушение сроков начала и окончания выполнения работ предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 3% от цены работы за каждый день просрочки, однако не свыше полной стоимости работ, указанных в договоре.

Дольщики не знают своих прав

Если компания затягивает строительство на несколько лет, юристы советуют дольщикам направлять коллективную жалобу в орган исполнительной власти, который заключал договор с застройщиком. Граждане имеют право просить власти выбрать другого застройщика или завершить строительство за счет бюджетных средств.

Многие люди боятся обращаться в суд, так как считают, что ничего не добьются. Действительно, судебный процесс в лучшем случае занимает полгода. Тем не менее нам удавалось добиваться решения суда, по которому человеку за нарушение сроков сдачи жилья выплачивалась неустойка в размере 100%. Таким образом он фактически получал квартиру бесплатно, рассказал зампредправления Московского общества защиты потребителей Антон НЕДЗВЕЦКИЙ.

ДЕЗы и РЭУ также отказываются устранять крупные недоделки.

Можно заставить застройщика отвечать и за качество выполненных работ. Очень часто люди, купившие квартиры в новостройках, обнаруживают, что трубы протекают, зимой замерзают стены, крошится бетон, у многих быстро выходят из строя стеклопакеты. Инвестиционно-строительные компании, которые получают деньги за продажу квартиры, отвечать за качество работ, как правило, не хотят и отправляют жильцов к подрядчику. В свою очередь, подрядчик отправляет их обратно, так как никаких договоров с жильцами не заключал.

Проблема в том, что многие компании обманывают людей еще на стадии заключения договора. Деньги собирают, даже не имея на руках инвестиционного контракта, то есть разрешения властей на постройку дома. Чтобы не оказаться жертвой мошенников, юристы советуют внимательно читать документы. Если компания не предоставляет оригиналы распорядительного акта и инвестиционного контракта, то можно обратиться в органы власти и уточнить, действительно ли компания получила право на строительство жилья.

Мы пришли к выводу, что полную ответственность за качество работ несет инвестиционно-строительная компания, с которой был заключен договор на покупку жилья, поясняет руководитель юридической службы МОЗП Алексей БОБРОВ. Несмотря на то что она не производила строительных работ, именно она отвечала за выбор подрядчика и распределяла денежные средства. Гражданин может на выбор предложить компании устранить недостатки в разумные сроки или возместить расходы на ремонт. Если компания на это не соглашается, можно смело подавать на нее в суд.

Если вы уже внесли деньги, а договор не зарегистрировали, это нужно сделать как можно скорее.

Один из самых распространенных способов мошенничества на жилищном рынке двойные и даже тройные продажи квартир. Но в этом, по словам юристов, есть и вина самих граждан, которые идут заключать сделки самостоятельно, без помощи юристов. Как правило, люди не могут сами разобраться в тонкостях договора и поэтому попадают впросак. Чтобы не платить деньги за уже купленную кем-то квартиру, вначале нужно обязательно пройти учетную регистрацию в органах власти. Регистрация договоров введена в Москве еще с 1997 года, но многие застройщики предпочитают не говорить об этом клиентам.

Дольщики имеют право предъявить претензии к застройщику, если в квартире нет коммуникаций, отсутствуют стяжки, внутренние переборки, полы и двери.

Ведь тот, кто первым зарегистрирует договор, в конечном итоге и будет признан собственником квартиры, поясняет юрист МОЗП Людмила ТРИФОНОВА.

СПРАВКА ВМ

По словам юристов, компании нарушают права потребителей, если прописывают в договоре, что квартира продается без отделки. По действующему законодательству, продаваемое жилье должно отвечать техническим и санитарным требованиям и иметь черновую отделку, чтобы быть пригодным для жилья.


У бесхозных заказников «Воробьевы горы» и «Долина реки Сетунь» осенью появится по хозяину. Эти зеленые участки столицы имеют статус особо охраняемых природных территорий и нуждаются в заботливой и внимательной дирекции. В директорское кресло одного и другого заказников посадят не первого встречного, а победителя конкурса, организованного департаментом природопользования, о чем на днях распорядился Юрий Лужков.

По данным Минрегионразвития, сегодня по стране насчитывается от 100 до 200 тысяч пострадавших соинвесторов строительства. Причем на Москву приходится порядка 15 тысяч обманутых дольщиков, а на Московскую область

– Заказникам нужен такой директор, – делится своим мнением Дарья Иноземцева, сотрудница отдела развития особо охраняемых природных территорий департамента природопользования и охраны окружающей среды, – человек, которому интересно охранять природу, который готов отвечать за это. Дирекции лучше, чем кто-либо знают проблемы заказников и смогут решить их.

Создание дирекции – это всего лишь один из этапов в развитии управления территориями природных комплексов Москвы. Точнее, совершенствования системы управления, к чему так стремятся городские власти.

– Работы очень много. Но и опыта мы порядочно накопили – существуем с 1997 года, – говорит Константин Ширковец, первый заместитель руководителя заказника «Серебряный бор», – прежде всего, охраняем природу. Озеленяем, восстанавливаем поврежденное, проектируем новые объекты, сейчас создаем и оформляем детский парк, все за счет городского бюджета. Заключаем договоры с подрядчиками, с проектными институтами и строительными компаниями и проводим между ними конкурсы. Вывозим мусор, следим за пляжами – дел невпроворот, а все для того, чтобы у нас было чисто, уютно и хорошо.

Некоторые природные комплексы столицы такие дирекции уже имеют, в их функции входят управление, охрана и поддержание чистоты в экологических заповедниках.

СПРАВКА

Осенью сколоченные штаты заказников «Воробьевы горы» и «Долина реки Сетунь» приступят к своим обязанностям, а опыт перенимать пойдут к работникам дирекции «Серебряный бор».



Главная --> Публикации