Главная --> Публикации --> Ипотека – друг молодежи В раю под вулканом Набитый деньгами ситец Земельную реформу подправят в пользу промышленности Городская элитная недвижимость. что ожидает рынок на фоне уменьшения объёмов предложения

Последнее время девелоперы сосредоточили свое внимание на так называемых многофункциональных комплексах, включающих в себя практически все виды коммерческой недвижимости. Офисный рынок в этом смысле нельзя назвать передовым, однако специалисты в этой области также внесли свой вклад в порождение гибридов, прежде всего, в создание офисно-складских комплексов.

На столичном рынке недвижимости давно существуют различные гибриды, совмещающие в себе несколько видов коммерческих площадей. Традиционно наиболее известными из них считаются торгово-выставочные и торгово-развлекательные комплексы, не уступают им в популярности и ресторанно-гостиничные объединения.

Где найти?

Согласно определению Urban Land Institute, офисно-складской комплекс это объект недвижимости, состоящий из нескольких зданий и объединяющий в себе помещения офисного и складского назначения. В отличие от такого объединения, складской комплекс обычно представляет собой несколько малоэтажных зданий, в которых офисная часть не выделяется и составляет не более 10-12 процентов от общей площади помещений. Офисно-складской комплекс, в отличие от просто офисного, имеет специальные площади для хранения товарно-материальных ценностей. При этом помещения должны отвечать температурным и санитарно-гигиеническим нормам для определенных видов товаров, подлежащих хранению. Одни товары хранятся в глубокой заморозке, другие при комнатной температуре. При необходимости устанавливаются системы вентиляции, кондиционирования и охлаждения, рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. В связи этим офисные помещения в таких комплексах получают ряд характеристик, обычно свойственных логистическим центрам. По мнению специалистов Knight Frank, при реализации проектов офисно-складских комплексов основной акцент делается на удобстве использования офисных помещений, а одним из важнейших критериев является транспортная доступность комплекса, то есть наличие удобных подъездов для персонала компаний-арендаторов. Зачастую в обычных офисных центрах этот показатель не является ключевым.

Если говорить о географии строительства таких комплексов, то чаще всего они появляются за пределами Третьего транспортного кольца, но и не далее 5-10 километров от МКАД. При этом надо отметить, что зоны офисных площадей в комплексах, расположенных в черте города, значительно больше складских. И, наоборот, в Подмосковье это соотношение меняется в пользу складских помещений, добавляет директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank Алексей Новиков.

По словам старшего аналитика компании Prime City Properties Антонины Лаировой, офисно-складские комплексы обычно возникают на месте бывших промзон. Офисные помещения в них относятся к классу В и относительно недороги, поэтому они подходят компаниям среднего и малого бизнеса, считает эксперт. По данным Александра Скобкина, также под офисно-складские комплексы неплохо подходят построенные в советское время производственные и складские здания, так как после евроремонта и установки необходимых систем жизнеобеспечения такие объекты могут успешно конкурировать с современными аналогами. В результате, по его словам, офисно-складские помещения можно встретить при многих заводах и фабриках Москвы. Однако при этом, как говорит эксперт, в последние годы под офисно-складские комплексы стали оборудовать облегченные каркасно-щитовые конструкции, которые можно установить за несколько месяцев.

К августу 2006 года будет готов к въезду арендаторов офисно-складской комплекс в проезде Серебрякова
Как отмечает Алексей Новиков, на сегодняшний день рынок офисно-складских помещений достаточно узок и специфичен, а в общем объеме предложения на его долю приходится не более 5 процентов площадей. Однако уже сейчас в столичном регионе вполне успешно функционируют некоторые офисно-складские комплексы. В частности, к августу 2006 года будет готов к въезду арендаторов офисно-складской комплекс в пр-де Серебрякова, включающий 7000 квадратных метров офисных и 5000 квадратных метров складских площадей. В бизнес-парке Шереметьево, расположенном на северо-западе Москвы в 11 километрах от МКАД, также одновременно предлагаются помещения офисного и производственно-складского назначения. Арендаторами этого бизнес-парка уже являются York, Cummins, Toyota, Сaterpillar. Кроме того, в другом аналогичном проекте многофункциональном деловом комплексе Трой Бизнес Парк примерно четверть площади приходится на склады, а остальная часть на офисные помещения.

Немногочисленные проекты

Ставка аренды в таких комплексах соответствует среднерыночным показателям и в первую очередь зависит от местоположения и класса объекта. Арендная плата, как правило, рассчитается отдельно для офисных и отдельно для складских помещений, рассказывает Алексей Новиков. В частности, в комплексе на улице Серебрякова офисные помещения стоят 410 долларов за квадратный метр в год, а складские только 140 долларов. По словам Антонины Лаировой, на Малой Семеновской улице офисы сдавались по 300 долларов в год за квадратный метр, а складские помещения по цене 120 долларов без НДС. Однако в настоящий момент, по данным эксперта, подавляющее большинство офисно-складских комплексов уже сданы в аренду.
Все больше столичных банков стараются ввести новую схему финансирования жилищного строительства с использованием депозитных счетов покупателей квартир. Как стало известно Бизнесу, одним из первых подобную программу запустил СДМ-банк. Впрочем, сами застройщики не разделяют энтузиазма банковских работников. Они уверены, что схема просуществует на рынке не больше двух лет.

В свою очередь Антонина Лаирова добавляет к этому перечню несколько проектов Эспро-менеджмент и АЛМ-Девелопмент. В частности, первая компания реализовала в различных районах столичного региона проекты Кулон, Кулон Южный и Кулон Балтия. Однако наиболее крупными проектами стоит признать все же объекты второй компании, например, офисно-складской комплекс на Малой Семеновской улице, на территории бывшей фабрики Освобожденный труд, и комплекс на Летниковской улице, на прошлом месте Московского кожевенного завода.

Впрочем, не только Сбербанк заинтересован в развитии подобной системы финансирования жилищного строительства, которую к тому же он все еще не наладил. Одним из первых столичных банков, кто внедрил схожую схему, стал СДМ-банк. Как рассказал Бизнесу начальник управления кредитования СДМбанка Сергей Козлов, уже с июня 2006 года по подобной схеме банк финансирует строительство жилого комплекса в подмосковном городе Ступине. Общий объем инвестиций в проект составляет около $20 млн. По словам Козлова, новая система, безусловно, выгодна всем ее участникам, так как минимизирует риски.

Первым новую схему финансирования строительства жилья, позволяющую, по мнению участников рынка, легально обойти требования ФЗ №214, рынку в начале 2006 года представил Сбербанк. Тогда всем, кто хотел купить квартиру, было предложено открыть в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, в финансировании строительства которого участвует Сбербанк.

Однако сами застройщики более скептически относятся к придуманной банками схеме. Так, заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов отмечает ряд минусов у программы. Застройщик должен брать сумму кредита больше, чем ему нужно.

Дольщик практически не рискует, так как его деньги будут перечислены с депозитного счета на счет девелопера только тогда, когда проект уже будет почти реализован,- поясняет Сергей Козлов.

Около двух месяцев назад на должность начальника управления формирования градостроительных программ стройкомплекса Москвы был назначен Алексей Шепель. Перед ним стоит трудноразрешимая задача - свести воедино все строительные программы города и увязать их со стратегией энергетического обеспечения Москвы. Свое первое интервью на новой должности А.Шепель дал корреспонденту Интерфакс-Недвижимость.

Девелопер кредитуется не только на сумму, которую инвестирует в строительство, но и на свою прибыль - те деньги, которые покупатели размещают в банке, а это полная стоимость квартиры,- поясняет Фетисов. К тому же подобная схема снижает доходность по проектам, что также невыгодно застройщику. Девелопер уже на первоначальном этапе будет иметь проданные квартиры по замороженной цене, а значит, исчезают все плюсы продажи квартиры на стадии строительства,- отмечает эксперт ГК Конти. С ним соглашается председатель совета директоров Миэль-недвижимости Григорий Куликов: Конечно, с правовой точки зрения эта схема является более защищенной для покупателя, однако удобнее всего она банкам, которые могут использовать депозит клиента во время строительства в собственных целях. В целом эксперты сходятся во мнении, что схема не будет серьезно востребована застройщиками и не получит распространения. Программа проживет год или того меньше,- прогнозирует Фетисов.

Перед нами стоит задача в сформировать строительную программу в Москве до 2010 года. Управление должно свести воедино информацию обо всех будущих стройках столицы: жилье, нежилые здания, физкультурно-оздоровительные комплексы, детские сады, поликлиники, федеральные объекты - и увязать ее с системой развития энергетики.

Алексей Николаевич, какие задачи Вы считаете приоритетными для управления, которое Вы возглавили?

А в чем проблема с нежильем?

По результатам нашей работы под каждый конкретный объект будут рассчитаны нагрузки, построены сети и питающие центры. Если до прошлогоднего энергетического кризиса, это направление работы носило, скорее, статистический характер, то сегодня ситуация иная. Когда все поняли, что в мегаполисе огромная разница между спросом на мощности и фактическим предложением, мэр Москвы Юрий Лужков и председатель правления РАО ЕЭС России Анатолий Чубайс заключили соглашение о пятилетней программе сотрудничества. Стоимость этой программы - $11 млрд. Но они пока висят в воздухе: если количество квадратных метров жилья мы подсчитали до метра, то по нежилым помещениям полной ясности пока нет.

Стандартный расчет - 40-50 кВт/ч на кв. метр, в то время как существующие запросы, по разным оценкам, составляют 150-200 кВт/ч на кв. метр. Исходя из этого понятно, что представленные расчеты не отражают реальность. Хотя оппоненты мне возражают, что у иностранных специалистов нормативы еще ниже - менее 40 кВт/ч, потому что они экономят.

Дело в том, что вся информация, подготовленная НИиПИ Генплана, носит академический, а не практический характер, поскольку институт готовит среднесрочные программы развития территорий, в которых указано приблизительное число строящихся объектов и приблизительные объемы потребляемой мощности. Кроме того, нормативы, по которым они считают, еще советские. А у нас уже давно существуют элитные дома и дома бизнес-класса, масса других объектов, которые потребляют энергии в разы больше.

Пока экономить не научились, необходимо наращивать. Но возможностей для этого почти нет: мощности любого питающего центра, который будет введен в этом году, уже распределены. Действующие распределительные центры работают с перегрузками. Получается, что объемы нового жилья, ввод которых запланирован на 2007 год, пока не обеспечен энергией на 70%. А ведь есть еще нежилые объекты, которые вообще не вписываются ни в какие нормативы по потреблению: в одной маленькой комнате может быть столько потребителей, сколько в целом доме.

Так что делать, экономить или наращивать мощности?

За два месяца нашему управлению удалось сократить разрыв в показателях, а нивелировать его, наверное, можно месяца за три.

Вы говорите, что пока официальные оценки потребностей Москвы в электроэнергии в разы отличаются от реальных. Когда появится реальная картина?

Принципы взаимодействия пока только отрабатываются. Серьезные земельные ресурсы в Москве есть у Росимущества, Минсельхоза, Академии наук, РАО ЕЭС и РАО РЖД. Не так давно были достигнуты договоренности между стройкомплексом Москвы и РАО РЖД о реорганизации принадлежащих железной дороге площадок в Москве, а это тысячи гектаров с учетом прилегающих территорий. Участки, находящиеся в федеральной собственности, будут осваиваться министерствами и ведомствами самостоятельно. Они сами будут проводить конкурсы, но они не могут вырвать кусок земли и продать его, они должны руководствоваться Генпланом, концепцией развития территории, которую разрабатывает Москомархитектура.

Как Вы взаимодействуете с федеральными властями, которые тоже занимаются строительством в столице?

Вы были председателем правления девелоперской компании (прим. ред. - СХолдинг), которая по результатам конкурса стала участником проекта застройки Марфино. Как Вы оцениваете систему проведения конкурсов теперь, с точки зрения чиновника?

В эту территорию - в естественных границах - могут попасть земли разной формы собственности (и муниципальные, и федеральные, и частные). Классический пример - Марфино, который включает в себя несколько кварталов. Проекты планировок разработаны на отдельные кварталы и носят разрозненный характер. В результате многочисленные арендаторы и собственники, среди которых ФСБ, Ботанический сад, частный совхоз Марфинский, гостиницы не могут между собой договориться. Не говоря уже о том, что нет комплексных планов по развитию инженерии и энергомощностей.

Для реализации проекта в Марфино Вы предложили создать паевой фонд. В чем суть этой идеи?

После победы на конкурсе компании пришлось документацию раз двадцать переделывать. Тогда никто не думал, что, выставляя территорию на конкурс, нужно решить массу проблем. Инвесторы и застройщики просто не знали, с чем им придется столкнуться. В результате затраты на освоение площадок вырастали в несколько раз. Я считаю, что в этой сфере необходимо навести порядок: проекты планировок территорий нужно заказывать по конкурсу у серьезных проектных институтов обязательно в естественных границах квартала или группы кварталов и временной отрезок между объявлением конкурса и его проведением должен быть около полугода, чтобы успеть отработать все вопросы по сетям, по собственникам и тд.

Для этого планируется создать паевой фонд, в который жильцы внесут свои старые квартиры. По окончании строительства обитатели Марфина смогут либо продать пай, либо он пойдет в зачет при переселении в новые дома. При этом паи должны вырасти в цене так же, как растет стоимость квадратного метра от начала строительства до заключительного этапа. Отработкой механизма будут заниматься финансовые институты. Сейчас мы пытаемся понять, кто из серьезных финансовых структур готов решать вместе с городом подобные задачи. Это могут быть те банки, которые участвуют в девелоперской деятельности -БИН-банк, Зенит, Внешторгбанк, Сбербанк.

На первой стадии необходимо было определить емкость территории, и сейчас такая работа проведена, поэтому можно говорить о финансовой схеме. Система будет очень простая: для того, чтобы расселить дома так называемых несносимых серий (а ликвидировать их по новому Жилищному кодексу можно только с согласия жителей) людей необходимо заинтересовать, предложить им что-то такое, что позволит им чувствовать себя не врагами, а партнерами девелоперов.

В Марфино это, наверное, произойдет во второй половине 2007 года. Тогда будут понятны сроки строительства и волнового переселения. Марфино - это полигон для эксперимента. Если пойдет там, опыт будет растиражирован на подобные городские территории. Участие в паевом фонде для жителей должно стать интересней, чем банковский вклад - на перспективных территориях капитализация фонда будет стремительно расти. Я ожидаю, что в перспективе будут осуществляться спекулятивные операции не только с квартирами, но и с паями - их начнут покупать и перепродавать.

Когда может быть создан этот паевой фонд?

Пока, с моей точки зрения, среди девелоперских компаний никто на IРО в чистом виде не выходил. До сих пор практиковалась продажа акций для финансирования отдельных объектов, это высокодоходная схема используется в мире, но это не уровень IРО. Когда я уходил из СХолдинга, поставил стратегическую задачу: это должна быть инжиниринговая компания, которая владеет патентами, ноу-хау, технологиями и, тиражируя их, создает наукоемкий продукт, то есть бизнес, который будет котироваться, с которым можно выходить на IРО.

Сейчас многие девелоперы говорят о выходе на рынок IРО. Это реально, на Ваш взгляд?

Рынок будет только расти. Спрос на жилье колоссальный не только в Москве, но и по всей стране. Посмотрите, какая ожесточенная конкуренция между застройщиками за площадки. Один из факторов роста - тенденция к удорожанию земли, которая сохранится до 2010 года. Любые попытки ограничить рост цен невозможны. Для этого необходимо возродить строительную отрасль, чтобы увеличить предложение, усилить проектно-технологические институты, найти еще землю, её ведь больше не делают.
Цены на подмосковные коттеджи выросли за год на треть.

Каков Ваш прогноз относительно развития ситуации на рынке недвижимости?

За последние два-три года запросы покупателей заметно выросли: сегодня щитовые хибары, равно как и безликие дома-монстры, уже никого не интересуют.

Эксперты прогнозируют затоваривание на рынке загородной недвижимости в 2003 году. По их мнению, далеко не все из 100 проектов коттеджных поселков, которые попадут на рынок в будущем году, окажутся успешными. Впрочем, это не касается старых дачных мест: недвижимость по Рублево-Успенскому шоссе по-прежнему лидирует в рейтинге покупательских предпочтений. Свободных участков здесь с каждым годом все меньше, а цены взлетают до небес: с начала года земля на Рублевке в зависимости от элитности места подорожала на 20--70 процентов.

Дома по Рублево-Успенскому шоссе за этот год заметно подорожали: от 15 до 30%. По данным риэлторов, средняя цена предложений на Рублевке сейчас составляет $1870 за кв.м в коттедже под чистовую отделку (до 15 км от МКАД).

- Сейчас стоимость объекта загородной недвижимости определяется настолько индивидуально, что говорить о средних ценах бессмысленно, - считает Савелий Орбант, директор управления загородного жилья компании "Миэль-недвижимость". - Разница в ценах за сотку земли, расположенной на соседних участках, может достигать 50%. На рынке коттеджных поселков прежде всего представляют интерес участки, расположенные до 30 км от МКАД. На рынке коттеджного строительства сейчас много инвесторов, но далеко не все коммерческие проекты грамотно просчитаны, спрос на обычные коттеджи сильно переоценен. В будущем году в Подмосковье появится около 100 новых поселков, в каждом 30-50 домов, то есть на рынок попадут сразу 4000-4500 коттеджей. Это огромное предложение может сильно ударить по объектам, в которых нет никакой "изюминки". Если поселок находится в известном стародачном месте или рядом с водохранилищем, на него всегда будет спрос. А коммерческий успех поселка, построенного в месте не столь популярном, да еще в чистом поле, будет под вопросом.

На объекты, расположенные до 10 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе (до Жуковки), разброс цен очень велик. Цена зависит от местоположения участка (в лесу, в поле и т.п.), от состояния дома. Коттедж может стоить от $300 000 до $4 млн. Так, в новом поселке таун-хаусов "Барвиха-2" цены начинаются от $1400 за кв.м (здесь строится 14 таун-хаусов на 94 секции, продано около 40% домов).

- Цены на загородные дома к концу года достигли наивысшей точки, и, скорее всего, в следующем году наступит их стабилизация, - рассказывает Евгений Иванов, управляющий агентства "Усадьба". - Сегодня коттеджные поселки составляют от 20 до 30% предложения в сегменте рынка загородных домов. Речь о новых централизованных поселках, построенных по единому плану, с единой концепцией: "Горки XXI", "Парк Шале","Барвиха-2", "Лесной ручей", "Рублевские горки" и т.п. Этот год отличался от предыдущих тем, что самые высокие темпы продаж были летом.

Однако ценовая стабилизация на коттеджном рынке не коснется цен на землю, полагают эксперты. Стоимость земли еще подрастет в будущем году. С начала года земля на Рублевке подорожала от 20 до 70%: цена за сотку со всеми коммуникациями доходит до $30 00 Это связано с тем, что земельных участков мало, хороших участков еще меньше, а новых землеотводов на Рублево-Успенском направлении не предвидится.

Вторая категория объектов на Рублевке - от 10 до 22 км от МКАД (до Николиной горы). Цены - от $300 000 до $3 млн. Дальше (от 23 км от МКАД) встречаются предложения от $250 000, опять же, до $3 млн.



Главная --> Публикации