Главная --> Публикации --> Жилищный кодекс пошел на смягчение К 2010 году рынок офисных помещений достигнет насыщения Основные факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости Пересвет выходит на ходынку Наследство богемы

Комплекс будет построен на участке площадью 1,55 га между 1-й Тверской-Ямской и 2-й Брестской (с аркой через 1-ю Брестскую). Об этом Ведомостям рассказал гендиректор Стройинкома-К Александр Халдей. Эту информацию подтвердили и в Москомархитектуре. По словам Рождественского, ступенчатое 4-16-этажное здание будет включать офисы (57 000 кв. м), гостиницу категории luxury (36 000 кв. м), апартаменты (17 000 кв. м). Остальные площади займут сервисные помещения и подземная парковка на 1300 машино-мест. Предусмотрены также бутики, рестораны, конференц-зал, салон красоты, тренажерный зал и spa-салон.

Компания Стройинком-К, подконтрольная израильскому диамантеру Льву Леваеву, полностью перестроит площадь Тверская Застава. Как стало известно Ведомостям, к 2010 г. рядом с Белорусским вокзалом помимо пятиуровневого подземного торгового комплекса и транспортной развязки появится 16-этажный офисно-гостиничный комплекс площадью 165 000 кв. м. Участники рынка считают, что отель может обойтись девелоперу в $280 млн.

Сейчас компания занимается подбором гостиничного оператора и завершает переговоры о создании архитектурной концепции комплекса. По прогнозам специалистов, заполняемость гостиницы составит более 75%, говорит руководитель проекта Тверская Застава Сергей Рождественский. Впрочем, многие участники рынка считают, что логичнее было бы в этом месте разместить более демократичный отель. На привокзальных территориях гораздо эффективнее строить недорогие гостиницы. Приезжающие могут обеспечить отличную заполняемость, что позволит быстрее окупить затраты на строительство, рассуждает гендиректор Даев Плазы Дмитрий Гаркуша. С ним согласна старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotel Марина Усенко, которая считает, что для этой территории больше подходят гостиницы бизнес-класса. По завершении строительства Тверская Застава превратится в новый городской центр деловой активности. Поэтому здесь просто необходимо наличие отеля такого высокого уровня, не соглашается Рождественский. Идея совмещения офисной, гостиничной и торговой части в этом районе крайне перспективна. Однако надо быть очень осторожным в выборе класса гостиницы: в районе реконструируется несколько пятизвездочных отелей (Минск, Центральная), которые имеют более удачное расположение, говорит директор отдела исследований компании Knight Frank Мария Котова.

Объем инвестиций Халдей не уточнил. По оценке Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, без учета стоимости участка на строительство может быть потрачено $150-165 млн. А ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов говорит о $180-200 млн. Правда, с учетом доли города и затрат на согласования сумма инвестиций может возрасти до $280 млн, добавляет он. Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости, также считает, что инвестиции могут составить около $250-280 млн.

Компания Стройинком-К дочка Africa Israel Investments, принадлежащая израильскому диамантеру Льву Леваеву. Общий объем инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости составляет более $2 млрд. Среди текущих проектов компании центральное ядро ММДЦ Москва-Сити, офисно-гостиничный комплекс Аквамарин-2 на Озерковской набережной, жилой квартал Зеленый остров в Одинцове.

Участники рынка также напоминают, что ко времени ввода комплекса тот же Стройинком-К завершит реконструкцию площади Тверская Застава, в результате которой в этом районе кроме пятиуровневого подземного торгового комплекса площадью 115 000 кв. м появятся и новые транспортные развязки, которые должны способствовать улучшению транспортной доступности. В сегодняшней ситуации с транспортом очень трудно воспринимать данный комплекс. Все будет зависеть от того, насколько хорошо будет организована пропускная способность, говорит Шершнев. А Максим Жуликов добавляет, что офисные помещения в этом комплексе будут пользоваться спросом только при адекватных ценах. В этом районе большая концентрация офисных помещений. Кроме того, к 2010 г. будет преодолен дефицит офисов, а насколько улучшит ситуацию транспортная развязка, прогнозировать сложно, поясняет он.

На прошлой неделе вопрос о Битцевском лесопарке был едва ли не основным: ситуацию, которая сложилась на юго-западе столицы, иначе как катастрофической не назовешь. Несмотря на то, что еще в 1992 году Моссовет присвоил этому зеленому массиву на юго-западе города охранный статус, у гигантского лесопарка до сих пор нет четких границ: мэр Москвы Юрий Лужков отправил проект постановления о развитии этой природоохранной зоны на доработку.


Столичные власти намерены выселить из природоохранной зоны Битцевского лесопарка всех незаконных землепользователей.

Естественно, у лесопарка есть дирекция, и все последние годы она пыталась бороться с самозахватами, но единственная карательная мера - штраф в размере 100 МРОТ (10 тысяч рублей). Уплатил - и живи дальше спокойно.

Главня беда Битцевского леса - это не только и не столько отсутствие границ, но и постоянная изменчивость федерального земельного законодательства. А при таких условиях, как известно, закон - что дышло. Вот и вертели им все кому не лень. Например, огромную территорию вокруг закрытого за ненадобностью южного вестибюля станции метро Битцевский парк до сих пор занимает рынок строительных материалов. Который растет год от года. Не так давно тут появилась даже гостиница для продавцов, которые в большинстве своем жители Закавказья. Кроме того, на окраине красивейшего леса выросли обжорные, закусочные, автосервисы и многочисленные свалки.

Какова необходимость в охранном статусе для нового участка под номером 10? - спросил заместитель мэра в правительстве Москвы Петр Аксенов. Там ведь коммунальная зона, леса и в помине нет...

Теперь же вроде бы процесс пошел: специалисты Научно-исследовательского и проектного института Генерального плана (НИиПИ Генплана) Москвы подготовили скорректированную схему парка. В эту схему не включены 11 прошедших государственную регистрацию объектов, деятельность которых противоречит самой сути городского леса. Вместо них в состав Битцевского лесопарка включены другие, пока еще пустующие озелененные территории. На бумаге все получилось красиво: историческая площадь леса соблюдена - 22 квадратных километров. Плюс еще даже 14 соток! Но вот члены правительства, рассмотрев схему, засомневались: а лес ли на ней?

Еще больше претензий было к префекту ЮЗАО Алексею Челышеву, который предложил поделить Битцевский парк между двумя округами - Юго-Западным и Южным. Логика понятна: тогда половина проблемы и половина захватчиков достанутся соседям.

Четкий ответ на этот вопрос так и не прозвучал, хотя в зале заседаний присутствовала заместитель директора НииПИ Генплана Ирина Ильина: именно она делала основной доклад по документу.

Одним словом, вопрос о границе решили не поднимать. А занялись другой проблемой: даже в неутвержденных границах прописались без ведома властей 22 организации, занявшие 55 гектаров леса. 18 из них - гаражно-строительные кооперативы, поселившиеся здесь еще в 80-е годы. Зато в самой гуще леса (у МКАД) обустроен терминал для отстоя большегрузных фур. А территорию усадьбы Ясенево занимает некая научно-производственная фирма Ресма.

Изменение окружных границ обязательно повлечет за собой изменение территорий районов, - напомнил префекту заместитель мэра Анатолий Петров. - А подобные вопросы может решать только референдум.

Их надо немедленно удалять! - заявил Юрий Лужков. - Сколько можно гонять этого зайчика дальше? Вы и так докладываете результаты инвентаризации! Конечно, собирать совещания приятнее, чем работать на земле. Люди незаконно занимают особо охраняемую территорию - какие еще нужны комиссии?! Изымайте землю и наводите на ней порядок.

Префект ЮЗАО начал было говорить о том, что необходимо провести инвентаризацию, но мэр о полумерах и слышать не захотел.

К сожалению, вынужден высказать серьезное недовольство подготовленным документом, - резюмировал Лужков. - Он неконкретен. Прошу через месяц подготовить новый проект, в котором четко записать, какие организации следует из Битцевского леса удалить, а какие обязать привести свое хозяйство в порядок. И обязательно включите пункты об охране лесных угодий!

Еще одна проблема - 30 участков, которые на законных основаниях занимают организации, причем деятельность некоторых из них противоречит природоохранному законодательству. А некоторые организации Москве не подвластны. Например, в Знаменских Садках расположен Всероссийский НИИ охраны природы. На его территории расположена усадьба Трубецких, которая разрушается все больше с каждым годом. У Минприроды на реставрацию нет денег... Но по соседству зато открылись и работают платные конюшни частной фирмы. Еще один пример - знаменитая усадьба Узкое: ее подмяла под себя Российская академия наук (РАН), с ведения АХО которой рядом с памятником архитектуры открылся автосервис. Еще одна такая точка обнаружилась на Литовском бульваре, на территории подведомственной той же РАН Академической клинической больницы № Все отходы производства кузова сбрасывали прямо в лес.

А через несколько лет Новоясеневский проспект перестанет быть тупиковым: под парком на большой глубине будет проложен тоннель, который свяжет его с Северным Бутово. В верхней части тоннеля разместится автодорога, в нижней - линия метро.

В целом же будущность парка нареканий не вызвала: лес будет обустроен для безопасного (для себя) посещения местными жителям. Здесь запланированы рекреационные зоны общей площадью в 140 га, где можно будет, например, устраивать пикники.

Об этом заявил руководитель Московского метрополитена Дмитрий Гаев. Он пояснил, что дополнительная станция может быть построена на перегоне между Автозаводской и Коломенской. Наши предки были мудрые, и на этом перегоне было предусмотрено место для возможного строительства еще одной станции, - заявил Д.Гаев.

Через три года на Замоскворецкой линии метрополитена может появиться первая частная платформа метро. Ее приватность вовсе не означает, что платформа будет закрыта для посторонних. Просто, как ожидается, строительство будет вестись на средства частных инвесторов.

После того как план строительства будет утвержден, проект предстоит обсудить Общественному градостроительному совету при мэре Москвы, а затем еще примерно год уйдет на сами работы. Стоимость самих работ по станции оценивается примерно в миллиард рублей. Однако интересно, что город не намерен вкладывать в этот проект бюджетные средства: их дадут частные инвесторы. Те же, которые уже инвестировали строительство технопарка Нагатино-ЗИЛ. На его территории будет построено порядка миллиона квадратных метров офисных и производственных площадей, а также развлекательных центров. Недавно на заседании Общественного градостроительного совета уже обсуждался проект первой очереди технопарка: ее планируется сдать уже через год. Всего же Нагатино-ЗИЛ обеспечит рабочими местами тысячи человек. Так что наличие под боком остановки скоростного внеуличного пассажирского транспорта не помешает.
Компания Интеко совместно с Долгопрудной агроопытной станцией (ДАОС) построит на Дмитровском шоссе микрорайон бизнес-класса, а также займется реконструкцией ветхого жилья. Часть денег, которые будут выручены от продажи квартир, пойдет на развитие народных промыслов.

Следует отметить, что о строительстве на Замоскворецкой линии метро еще одной станции заговорили еще два года назад, когда на рассмотрение московского правительства поступил проект технопарка Нагатино-ЗИЛ. Место это и вправду идеальное: участок ровный, без уклонов; никаких котлованов рыть не надо, а станция, как и сам отрезок ветки, будет находиться на поверхности: Достаточно лишь переложить инженерные коммуникации и силовые кабели, построить две платформы и навес над ними. По подобной системе, например, строились станции Филевской линии метрополитена в 50-60-е годы. Разумеется, новая станция будет лишена примитивизма, присущего тому времени: на ней будет много пластика, света и удобств. Таких, например, как эскалаторы.

По постановлению Правительства Москвы от 16 декабря 2003 г. 1049-ПП О застройке территории Долгопрудной Агрохимической Опытной Станции и создании товаропроводящей индустрии народных художественных промыслов, будет осуществлена комплексная застройка территории Долгопрудной агрохимической опытной станции им. академика Д.Н. Прянишникова по адресу: Дмитровское ш., вл. 167 (Северо-Восточный административный округ). По данному постановлению, финансирование проектирования и строительства жилых домов и гаражей осуществляется за счет средств инвестора.

Цифры и факты

По словам замгендиректора ДАОС Юлия Грицевича, концепция застройки разработана архитектурным бюро БРТ Рус и предполагает возведение малоэтажного района в английском стиле. До 2010 года здесь планируется построить 305 тысяч квадратных метров, из которых 225 тысяч составит жилой фонд. В настоящий момент на территории будущей застройки находятся опытные поля, которые предполагается вывести за пределы Москвы. Средства от реализации проекта направят на развитие российских промыслов: 50 центров комплексного обслуживания у станций метро, магазинов народных художественных промыслов, говорится в постановлении Правительства.

По окончании строительства распределение площади жилых и нежилых помещений наземной части и подземных гаражей/автостоянок устанавливается в следующем соотношении:
16% в собственность города Москвы в лице Департамента
жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;
14% в собственность заказчика-застройщика ЗАО Народные
промыслы;
70% в собственность заказчика-инвестора ОАО ДАОС, в том
числе:
5% для переноса ОАО ДАОС существующих агрохимических
опытов за переделы территории города Москвы.

По мнению Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость, на Дмитровском направлении загородная недвижимость обладает высокой ликвидностью, прежде всего, за счет уникального природного ландшафта. Вдоль всего шоссе располагается целая сеть водохранилищ, а за 35 километров от МКАД начинается рельефная местность.

Мнения экспертов

С мнением Яхонтова согласна Евгения Лягушина, PR-менеджер корпорации БЕСТ-Недвижимость. По ее словам, преимущества Дмитровского направления в том, что трасса хорошо освещена, нет промышленных зон, а также присутствует много развлекательных комплексов: Волен, Экстрим, Парк-Яхрома, Сорочаны, морской клуб Адмирал, яхт-клуб Спартак. Разумеется, отмечает Евгения, комплексный подход компании к застройке (строение бизнес-класса, инфраструктура) повлияет на положительное восприятие района.

По рейтингу объявленных инвестиций в этом году Дмитровка уверенно занимает первое место, опережая другие направления. Ни одно направление не имеет столько социальных и развлекательных объектов инфраструктуры, как Дмитровское шоссе, здесь расположено самое большое количество гостиниц, спортивных клубов. На Дмитровке сосредоточено большое количество горнолыжных курортов, спортивных парков, яхт-клубов на Пироговском, Пяловском,
Пестовском и Клязьминском водохранилищах.

Как отмечает Александр Слета, аналитик Бюро Недвижимости Агент 002, судя по заявленным 225 тыс. кв. м жилья инвестиции в строительство могут составить около $300 млн. Однако помимо жилья предполагается застроить большой объем нежилых сооружений объемом менее 100 тыс. кв. м, что добавит к инвестиционному портфелю еще $150-200 млн.

Схожее мнение у ведущего аналитика агентства недвижимости DOKI Александра Скобкина. По его словам, комплексный подход, включая инфраструктуру и строения бизнес-класса, повлияет на положительное восприятие района со стороны среднего класса.



Главная --> Публикации