Главная --> Публикации --> Как далеко зайдет мода на лофт? Через четыре года там будет город-сад... Ипотека – друг молодежи В раю под вулканом Набитый деньгами ситец

Предпроектное предложение строительства высотного административного комплекса рядом с метро Владыкино было представлено столичным властям еще в августе 2004 года. Однако чиновники одобрили идею только неделю назад - 7 июня мэр Москвы Юрий Лужков подписал соответствующее распоряжение.

На северо-востоке Москвы может появиться один из крупнейших многофункциональных комплексов столицы. Вчера ОАО Стройпрогресс объявило о планах инвестировать до $600 млн в строительство трех небоскребов на месте промзоны Владыкино на Алтуфьевском шоссе. Согласно концепции проекта в двух высотках (80 и 75 этажей) разместятся офисы класса А и гостиница класса три звезды. Кроме того, в комплекс будет включена развлекательная составляющая. Первоначальным проектировщиком проекта выступал Нодар Канчели.

Тогда проектировщиком проекта выступал Нодар Канчели.

Согласно документу комплекс планируется построить на пересечении Алтуфьевского шоссе с будущим Четвертым транспортным кольцом (Алтуфьевское шоссе, вл. 2 а, Северо-Восточный АО). Высотные здания разместятся на территории производственной зоны №10 Владыкино на месте существующего здания площадью 4,5 тыс. кв. м, собственником которого является ОАО Стройпрогресс. На компанию возложены функции заказчика-инвестора по разработке предпроектной и проектно-сметной документации на реконструкцию. В 2006-2007 годах пройдет первый этап реорганизации производственной территории, а также будет разработана градостроительная документация на новое строительство. При разработке проекта будут учтены устройство будущих развязок Четвертого транспортного кольца, а также подъезды и съезды к комплексу,- говорится в распоряжении. Чиновники также обязали Стройпрогресс доработать предпроектные предложения, представленные почти два года назад.

Комплекс предполагается построить в течение трех лет. По оценкам компании-заказчика, стоимость реализации проекта составит около $500-600 млн. Причем в Стройпрогрессе отметили, что уже поступил ряд предложений от потенциальных инвесторов, однако раскрывать названия фирм-претендентов в компании отказались.

Вчера стало известно о подробностях проекта. По информации Интерфакса, многофункциональный комплекс будет состоять из трех зданий - 53, 75 и 80 этажей. Самая высокая башня будет отдана под офисы класса A, в 75-этажной высотке разместится трехзвездная гостиница, а 53-этажное здание займут конгресс-зал, магазины, рестораны и другиепредприятия культурно-бытового обслуживания. Общая площадь трех зданий составит около 300 тыс. кв. м.

Стоимость ипотечной квартиры с учетом процентных выплат увеличивается на 60-90%. Поэтому если есть возможность получить обычный кредит или перезанять у знакомых, стоит ею воспользоваться.

Связаться с представителями Стройпрогресса вчера не удалось, а опрошенные Бизнесом участники рынка оказались в явном недоумении. Проект не состоится в своем объемном решении - для района Владыкино рационально строительство с этажностью в три раза меньше,- говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Высотное строительство вообще довольно сложно согласовать, а еще сложнее осуществить - все-таки это требует большого объема инвестиций,- соглашается директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Сомневается в реалистичности проекта и директор управления коммерческой недвижимости Миэль-недвижимости Андрей Бушин, по словам которого заявленная Стройпрогрессом этажность комплекса явно завышена. К слову, рядовой торговый центр не может быть выше пяти этажей. Сомнение вызывает и местоположение - комплекс будет расположен не так близко к центру,- говорит Бушин. Если говорить об офисах, то на их класс влияет место, а Владыкино - не лучший вариант,- добавляет Алексей Могила.
МИФ Я СЭКОНОМЛЮ НА ПРОЦЕНТАХ, ПОГАСИВ КРЕДИТ ДОСРОЧНО

Кроме того, при частичном досрочном погашении срок кредита не уменьшается, уменьшается лишь сумма, на которую начисляется процент, поэтому в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и тела кредита не меняется, хотя сам платеж становится меньше.

Что касается досрочных выплат, то банки стараются получить с заемщика по максимуму в то время, пока он будет пользоваться кредитом. При десятилетнем кредите все основную сумму процентов вы выплатите банку в первые 56 лет (в первый год в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и тела кредита равно примерно 5 к 1), потом досрочное погашение не принесет значительной экономии.

МИФ НИЧЕГО СТРАШНОГО НЕ СЛУЧИТСЯ, ЕСЛИ Я ПАРУ РАЗ ЗАДЕРЖУ ПЛАТЕЖ ПО КРЕДИТУ

По статистике, средний срок жизни ипотечного кредита в России составляет 57 лет. Но и здесь некоторые банки стараются подстраховаться, вводя мораторий на досрочное погашение кредита на срок от 3 месяцев до 5 лет, штрафы за досрочное погашение и ограничения по минимальному размеру платежа.

МИФ У МЕНЯ ЕСТЬ СТРАХОВКА, ПОЭТОМУ, ЕСЛИ ЧТО-НИБУДЬ СЛУЧИТСЯ, Я НИЧЕГО НЕ ПОТЕРЯЮ

Соглашаясь на ипотечный кредит, вы подписываете обязательство в течение длительного срока ежемесячно отдавать банку значительную часть своих доходов, и это необходимо четко осознавать. Дружелюбие банка мгновенно испаряется, если вы начнете задерживать ежемесячные платежи. Суммы штрафов и пени за задержку платежа достаточно велики, а просрочки даже в несколько дней являются для банка первым признаком финансовых проблем заемщика. Для начала сотрудник банка просто пригласит вас для обсуждения сложившейся ситуации. Дальнейшие действия кредитора зависят от того, какого рода затруднения испытывает заемщик. В принципе получение небольшой отсрочки возможно, но это не является общепринятой практикой и решается отдельно по каждому конкретному случаю. В случае регулярных неплатежей банк может настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении кредита. Если же договориться не удастся, кредитор обратится в суд. И еще один момент - с 1 марта 2006 г. практически все банки передают сведения о заемщиках в бюро кредитных историй. Поэтому информация о неплательщиках будет доступна любому банку страны, и человеку с подмоченной кредитной историей сложнее будет получить следующий заем. Правда, банки договорились между собой, что задержку платежа в 35 дней вообще не считать за просрочку.

КС разрешил бесплатно приватизировать жилье, полученное по договору социального найма после 1 марта 2005 года. В то же время суд счел не противоречащим Конституции положение жилищного законодательства, в соответствии с которым бесплатная приватизация жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда запрещается с 1 января 2007 года.

Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10% и включает четыре вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита.

Заявителю Хайдару Орлову - инвалиду Великой Отечественной войны - к 60-летию Победы была предоставлена квартира взамен той, в которой он проживал со своей семьей - женой и внуком. Однако в приватизации квартиры ему было отказано, несмотря на то, что свое право на однократную приватизацию жилья ни он, ни члены его семьи так и не реализовали. Заявители указывают на то, что в соответствии со статьей 55 Конституции РФ в России не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека. Они отмечают также, что названные нормы противоречат конституционным требованиям справедливости и ставят граждан, получивших жилье после 1 января 2005 года, в неравное положение по сравнению с теми, кто получил жилье ранее по тем же основаниям. То есть, по мнению заявителей налицо нарушение конституционного принципа равенства всех перед законом, кроме того, запрет на приватизацию государственного и муниципального жилья неизбежно нарушит права несовершеннолетних, которые в силу возраста не смогут воспользоваться своим правом на однократную бесплатную приватизацию жилья.

Поводом к рассмотрению вопроса послужил запрос Верховного суда РФ и жалоба ряда граждан. Заявители просили проверить, соответствует ли Конституции подпункт 1 статьи 2 и статья 12 федерального закона О введении в действие Жилищного кодекса РФ. Согласно названным нормам, запрещается приватизация жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а после 1 января 2007 года вообще запрещается приватизировать жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, сообщает ИТАР-ТАСС.

Противоречит Конституции и положение этого закона, которое запрещает бесплатную приватизацию жилья после 1 января 2007 года. Со своей стороны Конституционный суд указал, что право граждан на бесплатную приватизацию жилья относится к категории приобретаемых в силу закона социально-экономических прав, а потому федеральный законодатель, внося изменения в регулирование этого права, не может действовать произвольно и допускать отступления от конституционного принципа равенства. Поскольку социальное жилье, полученное гражданами как до, так и после 1 марта 2005 года, было получено из государственного и муниципального жилищного фонда, правовой режим этих помещений является одинаковым, что не предполагает различий в правах, приобретаемых гражданами.

Представитель Верховного суда РФ Валентин Ершов, выступая 20 апреля на заседании КС, также заявил, что ограничение на приватизацию социального жилья после 1 марта 2005 года не соответствует Конституции.

Проект закона О внесении изменений в федеральный закон 'Об ипотечных ценных бумагах' успешно прошел вчера процедуру первого чтения в Госдуме. Он направлен на устранение законодательных препятствий для выпуска ипотечных ценных бумаг. Развитие же рынка ипотечных бумаг, по мнению правительства, повысит доступность ипотечных кредитов. В качестве способа снижения расходов заемщика ипотеки предлагается исключить из закона об ипотечных ценных бумагах необходимость заемщика страховать жизнь и здоровье.

Таким образом, КС пришел к выводу, что часть 1 статьи 4 закона О приватизации жилищного фонда в РФ, вводящая запрет на приватизацию социального жилья, полученного после 1 марта 2005 года, противоречит части 2 статьи 19 Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина. В соответствии с постановлением КС, дело заявителей Орловых должно быть пересмотрено в установленном порядке, если для этого нет иных препятствий.
Вчера Госдума приняла в первом чтении поправки в закон Об ипотечных ценных бумагах. Особенно обсуждаемым на рынке изменением стало изъятие из закона положения о страховании пользователем ипотечного кредита своих жизни и здоровья. По мнению правительства, подготовившего поправки, это снизит стоимость ипотечных кредитов для граждан. Банки и страховщики категорически не согласны.

В настоящее время пользователь ипотечного кредита страхует несколько рисков само недвижимое имущество, которое приобретается по договору, свою жизнь и здоровье и право собственности на приобретенную недвижимость (последнее, правда, встречается все реже). Расходы на страхование у заемщика составляют 0,8-2% от суммы кредита. В свою очередь, тариф на страхование жизни и здоровья заемщика в ипотеке составляет от 0,19% для молодых заемщиков, в среднем же по рынку это 0,4% от суммы кредита. Иными словами, на последнюю величину снизятся затраты заемщика в случае, если банки откажутся требовать этот полис при выдаче кредитов.

Как говорится в пояснительной записке к проекту, указанный вид страхования является чрезмерным, поскольку кредитор... уже имеет достаточное обеспечение своих имущественных притязаний в виде залога недвижимого имущества. Как заявил Ъ глава банковского комитета Госдумы Владислав Резник, принятие закона приведет к снижению стоимости ипотечных кредитов. Банки могут добровольно требовать от заемщика такую страховку, но нет необходимости делать это в обязательном порядке.

Страховщики тоже удручены принятой поправкой. Это в первую очередь бьет по заемщику, который лишается защиты в случае получения инвалидности. И родственники его также остаются без помощи, если заемщик умирает, заявил Ъ начальник отдела центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО Виталий Ус. Это повышает и риски банков по невозврату ипотечных кредитов. По его словам, страховщики в случае отказа банков от такого вида страхования теряют небольшой рынок в прошлом году по этому виду порядка 30 компаний собрали около $8 млн премий.

Банки этого делать пока не собираются. Отказ от этого вида страхования усложнит жизнь банку и создаст проблемы родственникам заемщика в случае его смерти, считает начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. Страхование жизни и здоровья заемщика не является избыточным, согласен с ним начальник управления ипотечного кредитования 'Абсолют банка' Сергей Даньков. Этот вид в большей степени, чем другие принятые в ипотеке виды страхования, позволяет банку минимизировать самые важные риски. По его словам, Абсолют банк не планирует отказываться от требований получения клиентами полиса страхования жизни и здоровья при оформлении ипотечных кредитов: Слишком велик покрываемый ими риск.



У банков начнутся проблемы, если они не станут требовать с заемщиков такой полис, считает и замглавы страхового дома ВСК Елена Веневцева. Со временем те, кто сейчас взял ипотечные кредиты, будут становиться старше, у них могут появиться проблемы со здоровьем. Кроме того, по ее словам, страховщиков надо не вычеркивать из ипотеки, а, напротив, прочно привязывать их к ней для ее же развития. На Западе ипотека выросла на накопительном страховании жизни, говорит госпожа Веневцева. Там такой полис можно использовать в качестве залога в банке для получения ипотечного кредита. А у нас это законодательно запрещено.



Главная --> Публикации