Главная --> Публикации --> Столичные чиновники не торопятся отдавать землю Крыша с изюминкой В росте цен на жилье стройматериалы не виноваты Какие трассы увидят массы? Ритейлоры расширяются

Динамика продаж

На сегодняшний день объем рынка загородной недвижимости Подмосковья составляет порядка 250-300 котеджных поселков. Из них в активной продаже находятся по разным оценкам от 150 до 170 поселков. Если брать цифры температуры в среднем по больнице, то в одном поселке находится в среднем 60 участков. Средняя цена участка по рынку 500 тысяч долларов. Таким образом получается, что объем рынка равен 5,5 6 миллиардам долларов по загородной первичке. Примерно такие же показатели, 5 5,5 миллиардов долларов у рынка загородной вторички.

Чем же можно объяснить подобную статистику? Не будем останавливаться на уже и так не раз упомянутых факторах вроде притока нефтедолларов, улучшения благосостояния наиболее обеспеченной части населения, усиления расслоения между богатыми и бедными, значительной тенденции к переселению доблестных представителей Ханты-Мансийска, Нефтеюганска и других богатых нефтью городов в Подмосковье и прочего.

По данным Корпорации ИНКОМ-Недвижимость, участвующей в 60% сделок с загородкой Подмосковья, в 2005 году увеличение количества продаж составило 32% по отношению к данному показателю за 2004 год. Количество продаж в первом квартале 2006 составило 188% по отношению к данному показателю за первый квартал 2005-го.

А стоит задуматься об интересном начинании наших законодателей: в Госдуму внесен второй вариант законопроекта Об упрощенном порядке декларирования доходов физическими лицами, который позволит физическим лицам задекларировать в упрощенном порядке доходы, полученные до 1 января 2005 года. Своеобразная налоговая амнистия будет выглядеть следующим образом: до 1 апреля 2007 года гражданин заявляет о незадекларированных доходах, полученных до 2005 года, уплачивает 13% подоходного налога и ему предоставляется амнистия на указанную сумму, инвестиции в недвижимость и иное имущество.

Законопроект о налоговой амнистии

Инвестиции

Физические лица, задекларировавшие доходы в указанном порядке и уплатившие декларационный платеж, будут считаться исполнившими свои обязанности по уплате подоходного налога в отношении задекларированных сумм, освобождаться от уголовной ответственности и получат специальный документ об амнистии.

Получается, что после принятия второго, предположительного, закона, картина будет следующая: при дорогостоящей покупке необходимо будет не просто оплатить приобретение, но и отчитаться перед налоговиками о происхождении средств на покупку. Таким образом, при совершении сделки сейчас, можно будет избежать многих лишних и не совсем тактичных вопросов со стороны налоговых органов в будущем.

Дополнительный рост продаж объектов загородной недвижимости связан именно с ожиданиями покупателей возможных последствий принятия закона, считает Андрей Кройтор, директор Департамента загородной недвижимости Корпорации ИНКОМ-Недвижимость: Сам по себе закон об амнистии никак не стимулирует физических лиц к указанию своих реальных доходов. Однако можно ожидать, что в ближайшем будущем будет принят закон, согласно которому будет отслеживаться каждая крупная покупка. Такое развитие событий предполагают большинство сегодняшних покупателей загородной недвижимости.

Департамент Загородной недвижимости занимается реализацией как собственных, так и других коттеджных поселков. По данным аналитиков рынка, ДЗН участвует в 60% всех сделок на рынке жилой загородной недвижимости Подмосковья.
В департамент входит 5 отделений, в том числе первая выставка загородной недвижимости, Салон недвижимости Резиденция.

О Департаменте загородной недвижимости Корпорации ИНКОМ-Недвижимость

На правах рекламы
Несмотря на длительные праздники, май и июнь оказались успешными для рынка недвижимости. Был зафиксирован почти 25-процентный рост количества продавцов, покупателей и сделок, правда, цены при этом росли довольно медленно – на 2-3 процента. Наиболее значительный рост на рынке жилья продемонстрировали два сегмента – продажа вторичного жилья и «первички» в ближнем Подмосковье.

По всем вопросам Вы можете обращаться по телефону: (495) 363-60-03

Однако рекордсменом стала именно подмосковная недвижимость – в первую очередь, в городах-спутниках Красногорске, Реутове, Видном. Выгода налицо, считает журнал, – «за одну и ту же сумму покупатели могут приобрести квартиру с одинаковым количеством комнат и в Бутово, и в Красногорске. Только в Красногорске эта квартира будет не в панельном доме, а в монолитном, а ее общая площадь — на 20-25 кв. м больше. Достаточные основания для миграции москвичей за МКАД».

Журнал «Коммерсантъ-Деньги» в номере от 10 июня объясняет обе эти тенденции. «В мае продавцы, не желая откладывать продажу квартир на сезон летних отпусков, резко активизировались. В результате, количество поступивших на рынок квартир увеличилось почти на 20 процентов. Покупатели от продавцов решили не отставать — количество клиентов риэлторских компаний, желающих приобрести квартиру в мае, увеличилось на те же 20-25 процентов. В результате, существенно возросла ликвидность рынка».

Аренда жилья

Прогнозируемой стабилизации цен на рынке жилья, по всей видимости, также не случится. Помимо продолжающегося притока в страну нефтедолларов, все большее значение приобретают ипотечные средства, которые «разогревают» рынок.

Рынок «повзрослел», отмечает автор. «Раньше большинство арендодателей ставили перед собой цель: извлечь из недвижимости максимальную прибыль. Сейчас приоритеты арендодателей изменились» — сегодняшние хозяева делают ставку на привлечение надежных клиентов.

Непростая ситуация складывается и с арендой жилья. Обычно летом в силу сезонного увеличения предложения происходит снижение цен, однако в этом году спрос на недорогое жилье стабильно превышает предложение, не позволяя ценам опуститься. «Риэлторы считают: это происходит потому, что с каждым годом число недорогих сдаваемых квартир уменьшается», — пишет «Вечерняя Москва» (10 июня).

Коммерческая недвижимость

Впрочем, если снижения цен не происходит, то и глобального их роста в ближайшее время не предвидится, прогнозирует газета. «Естественно, в августе-октябре цены на недорогое жилье поднимутся, но затем они должны опуститься до прежнего уровня. По мнению специалистов, арендаторы просто не готовы к глобальному повышению цен: сейчас цены находятся на «додефолтовском» уровне, и если они поднимутся еще выше, то существующий сейчас спрос не сможет оплатить предложение».

«Известия» в номере от 11 июня также обращают внимание на то, что Москве не хватает недорогих офисов и складов. «Офисы класса С, а также помещения под складские и производственные цели для малого бизнеса — самый малоизученный, незаметный и, как ни странно, самый большой сектор рынка коммерческой недвижимости столицы. По оценкам риэлторов, недорогие объекты офисного, складского или производственного назначения составляют более половины московского рынка в нежилом секторе. Тем не менее, спрос на этот товар многократно превышает предложение», — напоминает автор в материале «Дефицит класса С».

«Эксперт» (9 июня) посвящает большой материал коммерческой недвижимости. Автор отмечает три главные тенденции на этом рынке. Во-первых, прогнозируется рост арендных ставок, правда, незначительный. Во-вторых, в торговых центрах за счет увеличения предложения площадей произойдет падение ставок. В качестве перспективного отмечается рынок складской недвижимости, который только начинает развиваться. «Развитие сектора розничной торговли, активное проникновение на российский рынок иностранных компаний, которым требуются современные складские комплексы европейского уровня, — фактор, повышающий инвестиционную привлекательность рынка складской недвижимости», — пишет журнал. При этом «наибольшим спросом пользуются склады, расположенные в 5-10 км от МКАД. Популярны северное и южное направления из-за хорошего качества транспортных магистралей и близости к аэропортам».

Первый этаж для малого бизнеса

В этом же номере (в статье «Прощание с руинами») газета указывает возможные пути насыщения этого сегмента рынка, которыми, впрочем, уже пользуются многие девелоперы. Они вкладывают деньги «не в новое строительство, а в реконструкцию уже имеющихся помещений и их превращение в полноценные офисные или торговые центры. Особое внимание уделяется переоборудованию бывших производственных площадей, метраж которых может достигать 100 000 кв. метров. Таких объектов на территории Москвы, по оценке экспертов, десятки миллионов метров, и все они нуждаются в ремонте. Заводы и фабрики, расположенные на престижных землях, но давно разорившиеся и пришедшие в негодность, могут быть полностью преображены опытными девелоперами».

Пока непонятно, кто будет претендовать на такие помещения. «Крупные торговые компании не проявляют большого интереса к первым этажам новостроек», — утверждает автор. Так например, «Седьмой континент» пока не планирует приобретать первые этажи в новостройках. «Причина … в том, что такие площади предлагаются к продаже по цене, равной стоимости квадратного метра жилой площади».

Об инициативе московских властей, связанной с запретом на размещение на первых этажах московских новостроек жилых помещений, пишут «Ведомости» в номере от 21 июня. Размещение на первых этажах только объектов социально-бытового назначения должно решить вопрос с недостатком «коммерческих» площадей в жилых районах. По мнению экспертов, такой шаг может увеличить количество таких площадей на треть, однако на ценах это не скажется, так как построенный в этом случае объем жилых помещений «будет недостаточным, чтобы обвалить рынок».

Загородная недвижимость

Из-за высокой цены предложения, связанные с первыми этажами жилых домов, должны заинтересовать в первую очередь малый бизнес. Однако право «вселиться» в жилой дом могут получить не все: «слишком много ограничений по режиму и профилю работы. Например, в жилом доме нельзя открыть химчистку или круглосуточный магазин».

Что касается самого жилья, то здесь необходимо учитывать две тенденции. С одной стороны, рынок близок к насыщению – «совокупный объем предложения домов в собственность в I квартале 2003 года превысил соответствующее прошлогоднее значение на 15-20 процентов. Однако коттеджи, построенные по современным проектам и полностью удовлетворяющие потребителей, по-прежнему остаются в дефиците».

«Известия» (24 июня) публикуют сразу несколько материалов, посвященных загородной недвижимости. В этом секторе следует обратить внимание на два фактора. Во-первых, это рост стоимости земли. Например «на престижных подмосковных направлениях [она] выросла в два раза по сравнению с прошлым годом. Специалисты уверены, что цены будут расти и дальше, поскольку участков не хватает, а спрос в элитном сегменте не спадает», утверждает автор статьи «Престижа ради».

Газета также приводит мнение аналитиков, согласно которому «никаких потрясений на рынке загородного жилья в этом году не произойдет, если макроэкономическая ситуация останется неизменной. К лету 2004 года можно ожидать, что предложение по поселкам среднего класса как минимум удвоится. Кроме того, через год в этом сегменте может сформироваться рынок вторичных продаж, что повлияет на цены. Стоимость недорогих коттеджей может вырасти на 10-15 процентов».

С другой стороны, как утверждает автор материала «Здесь вам не Ницца» (также 24 июня), «замки в Подмосковье все еще строят, но большая часть застройщиков уже переориентировалась на средний класс», так как «потенциальных покупателей здесь значительно больше, чем в элитном секторе рынка».

В последнее время в России много говорят о так называемых «интеллектуальных» домах, в которых все инженерные системы связаны между собой и в случае возникновения какой-либо опасности способны сами принимать решения. «Однако в инжиниринговых компаниях признаются, что на самом деле интеллектуальных домов в полном понимании этого слова в России нет, а говоря о реализованных проектах, все так или иначе лукавят, — считает газета «Время МН» (19 июня). Помогает отсутствие единых стандартов и даже мнений. Единого определения понятия «интеллектуальные здания» не существует, каждая компания вкладывает в него собственный смысл и идеи, говорят в компании Honeywell».

В России нет «интеллектуальных» зданий

Ипотека загонит россиян в кабалу?

Такая ситуация обусловлена двумя факторами. Во-первых, большая часть населения пока просто не готова к тому, чтобы платить за «интеллектуализацию» своего жилища. Во-вторых, стоимость этой услуги в России выше, чем в Европе, примерно в два раза.

Также автор обращает внимание, что АИЖК пока не вышло на «проектную мощность» — за первые 5 месяцев оно рефинансировало кредитов только на 88 млн. рублей. Это объясняется как дороговизной кредита (15% в рублях), так и тем, что агентство «пока практически не работает на самых емких рынках недвижимости — в Москве и Санкт-Петербурге».

«Независимая газета» в номере от 16 июня обращает внимание на проблему, возникающую в связи с деятельностью АИЖК. «С учетом продолжительности ипотечного кредита уже при нашей жизни можно будет наблюдать ситуацию, когда каждый десятый россиянин попадет «в кабалу» и будет выплачивать проценты по ипотечному кредиту», — указывает газета в статье «О займах остается только мечтать». «Когда ипотека в России выйдет на проектную мощность, граждане страны окажутся должны по закладным около 50 млрд. долл. — сумма вполне сопоставимая с государственным долгом или бюджетом», — предупреждает автор.

Золотой запас

Если коттедж стоит у большой воды, он стоит как минимум вдвое дороже аналогичного дома в чистом поле. Это выгодно. Поэтому побережья подмосковных водохранилищ активно застраивают и частники, и мелкие застройщики, и крупные девелоперские компании. Частники нередко работают на авось, помогая тем самым Росприроднадзору оттачивать методы борьбы с незаконными постройками, а вот профессиональные девелоперы предпочитают риски заранее просчитывать.

Реальная вода, которая интересна покупателям, а значит, и девелоперам, отмечает Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости компании Вашъ финансовый попечитель, это крупные водоемы, как правило являющиеся источниками питьевого водоснабжения и входящие в первый и второй санитарные пояса. Москва-река, Ока, подмосковные водохранилища вот далеко не полный их перечень. Основные отличия от обычных проектов особые условия размещения объектов на этих территориях и достаточно жесткая регламентация.

Список подмосковных водохранилищ по праву можно назвать золотым списком для застройщиков и инвесторов. По мнению Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга корпорации Инком-Недвижимость, сейчас дешевле $1 млн хороший коттедж у воды не найдешь. Анатолий Балашов, директор департамента загородной недвижимости компании Кирсанова Риэлти, еще более категоричен: Дома у любого водохранилища ценятся на уровне Рублевки. Законно оформленный коттедж на первой линии стоит кучу денег. Дом площадью 800 кв. м на участке в 0,5 га обойдется как минимум в $3,5 млн, говорит консультант. И тут же добавляет: Но если у этого дома не все в порядке с документами, он и даром никому не нужен. Вот и ломают голову девелоперы, как им и рыбку съесть построить коттеджи как можно ближе к воде и продать их подороже, и ног не замочить соблюсти все необходимые предписания или договориться с соответствующими инстанциями, чтобы потом у клиентов не было проблем.

Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, предлагает следующую классификацию поселков у воды:

Сейчас желающих строить коттеджи в санитарно-защитной зоне нет, говорит Валентин Порженко, директор юридического отдела компании Открытые инвестиции. Самое опасное для девелопера слишком приблизиться к воде. Поэтому предпочитают не грешить и отступить 150 м от воды.

-поселки у водохранилищ и больших рек (например, на берегу Москвы-реки). Например, Парк Вилл (Рублево-Успенское шоссе), Антея (на Истринском водохранилище), Аистово (на Можайском водохранилище). Живописные природные окрестности, большое зеркало воды все это особенно привлекательно в летнее время, и в подобных местах много дачных поселков;

- поселки у большой воды в непосредственной близости от каналов, водохранилищ. Такие поселки располагаются по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе. Например, Немо, Монаково, Пестово, Раздолье на Клязьме. Подобное жилье привлекает в первую очередь любителей яхтинга и прочих видов водного спорта. Ключевая характеристика этих проектов все они расположены достаточно далеко от Москвы (за исключением, пожалуй, поселков на Клязьменском и Пироговском водохранилищах). Потому доля загородных домов, приобретаемых для постоянного проживания, здесь несколько ниже, чем в среднем по рынку;

Золотое правило

-поселки в непосредственной близости от маленьких речушек, небольшого озера или даже искусственно созданного пруда. Например, Чайка (Калужское шоссе), Старая Пахра (Калужское шоссе), Ладога (Киевское шоссе), Бельгийская деревня (Калужское шоссе), Николино (Рублево-Успенское шоссе), Довиль (Минское шоссе). Именно здесь чаще всего приобретают дома, предназначенные для постоянного проживания.

Балашов вспоминает, что, когда застраивалась Ривьера на Истре (10 домов, Истринское водохранилище), водоохранная граница проходила как раз по территории земельного участка. Треть участка застраивать было нельзя, рассказывает он. Мы выдержали две прокурорские проверки. Проверяющих вообще было много, так как постоянно появляются новые нормы и правила, какие-то регламенты, в связи с чем требуется поставить дополнительные очистные сооружения. Все это удорожает проект.

Поселок у большой воды должен быть особым образом спроектирован, говорит Рыжков. На уровне генплана застройщик обязуется соблюсти прибрежно-защитную (100 м от уреза воды), санитарно-защитную (150 м) и водоохранную (400-500 м) полосы. Это уменьшает площадь земель под застройку в зависимости от конфигурации участка от 15% до 50% и тогда необходимо считать, а что, собственно, можно заработать и стоит ли овчинка выделки, резюмирует эксперт.

Золотое правило для девелопера, который хочет строить у большой воды, сначала провести весь цикл необходимых исследовательских работ, чтобы в процессе строительства не всплыли какие-нибудь неожиданности. Необходимый минимум таких работ перечислил Сергей Елисеев. Во-первых, нужны геодезическая съемка рельефа местности, изучение перепадов стоков. Во-вторых, геологические изыскания, исследования грунтов. В Подмосковье распространены пученистые глины, они выталкивают сваи, соответственно, при проектировании домов это надо учитывать и вносить необходимые изменения в фундамент. Наконец, нужно изучить состояние берега, его уклоны, сезонные колебания уровня воды, подтопляемость территории.

Водный кодекс и СанПиН регулируют размер водоохранных зон для каждого водоема, добавляет Порженко. В первом поясе ЗСО (зоны санитарной охраны) вообще строить ничего нельзя, во втором поясе можно строить, отступив 150 м от уреза воды эти метры считаются весной (так называемая весенняя межень). Капитальные строения в прибрежно-защитной полосе возводят частники в организованных поселках дома расположены в соответствии с требуемыми нормами. Ни один девелопер не будет предлагать покупателям продукт с таким изъяном, как нарушения водного законодательства. Телевизор все смотрят и [Олега] Митволя боятся.

Правда, если поселок у водохранилища позиционировать как экодеревню, то больших расходов на обустройство набережной можно избежать. К примеру, в Ривьере на Истре спуск к воде оставили в девственном виде конечно, почистив территорию.

Рентабельность в поселках на воде во многом зависит от затрат на набережную, отмечает Балашов. Надо или не надо ее укреплять, какой там уровень воды. Нормальные девелоперы начинают именно с набережной. К примеру, компания КомСтрин, застройщик Зеленого мыса (организованный поселок на берегу Пестовского водохранилища общей площадью 80 га), была вынуждена укрепить 1000 м набережной поселка специальными сетками так называемыми габионными конструкциями. Как рассказал Александр Синдеев, начальник отдела обеспечения исходными данными и проектной документацией компании КомСтрин, это было сделано потому, что берег Пестовского водохранилища подмывается, не редкость, что в воду падают деревья.

Все опрошенные эксперты сходятся в одном: издержки девелопера по освоению водохранилищ больше по сравнению со
строительством в чистом поле, но они окупаются с прибылью при реализации коттеджей. Поселки у воды весьма ликвидный продукт, заявляет Максим Сухарьков. Близость водоема обеспечивает существенный прирост цены предложения. Проекты у воды требуют большего объема инвестиций в первую очередь за счет более высокой стоимости земельного участка. Но уровень доходности существенно превышает показатели аналогичного поселка, не имеющего выхода к воде. Разница может доходить до 40%. Одним словом, инвестиционная привлекательность проектов у воды очевидна.

Дополнительные расходы возникают уже на этапе проектирования водных поселков. Росприроднадзор требует заложить в проект ОВОС (оценку охраны окружающей среды) иначе не принимаются документы на экологическую экспертизу, говорит Синдеев. Есть фирмы, которые специализируются на том, что по требованию заказчиков разрабатывают комплекс охранных мер, делают ОВОС, согласовывают все это в соответствующих инстанциях. К примеру, только разработка мероприятий по утилизации отходов в Зеленом мысе обошлась нам почти в 200 000 руб..

Не жалеть золота поначалу

Риски застройщиков компенсируются высокой рыночной стоимостью домовладений в коттеджных поселках у большой воды, соглашается Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. Они могут быть на 20-60% выше, чем у аналогичных по классу объектов, расположенных на суше.

Особые условия, которые должен соблюдать застройщик, это специфические требования к внутренним коммуникациям, соглашается Рыжков. Здесь возможно только единое водоснабжение и водоотведение, прописаны более жесткие требования к очистке стоков. К примеру, загородная канализация вещь сама по себе не дешевая. Но если поселок расположен на обычной поляне, то очистные сооружения стараются размещать таким образом, чтобы воды и нечистоты текли самотеком, сверху вниз. Это минимизирует расходы девелопера. Другая ситуация на воде: берег любого водоема принципиально не подходит под эту схему. Уклон всегда идет к воде, а внизу находится сам водоем, куда сброс даже тщательно очищенных стоков напрямую запрещен. Значит, нужны иные инженерно-технические решения, а соответственно, и существенные дополнительные расходы.

Но девелопер должен быть готов к тому, что в процессе строительства постоянно могут возникать дополнительные и все увеличивающиеся расходы. Обязаны они специфике строительства у воды. Разрешения на прокладку коммуникаций в организованных поселках у воды выдаются с существенными ограничениями, подчеркивает Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed. Например, сброс фекальных вод может быть разрешен только в центральные коллекторы, которые могут находиться за несколько десятков километров от места застройки.

Валех Рзаев, руководитель управления маркетинга ГК КРТ, согласен, что самая большая проблема в освоении земельных участков у водоемов это создание правильной системы канализации. Эту проблему необходимо просчитывать загодя, желательно до приобретения участка, советует Рзаев. Не стоит скупиться на экспертизу, которая покажет, сколько денег в будущем надо закладывать на решение этой задачи. Это может существенно повлиять на общую рентабельность проекта и объем ежемесячных коммунальных расходов. Сэкономив рубль до начала реализации проекта, можно потом потерять тысячи.

Синдеев рассказал, что в Зеленом мысе решение проблемы с очистными сооружениями было весьма дорогостоящим: Нам не разрешили возводить локальные очистные сооружения, мы должны были строить напорный коллектор (в 10,5 км) и подсоединяться к существующим сетям.

Девелоперы же привлекают так называемых независимых экспертов, те чаще всего дают положительное заключение и советуют то, что хочет заказчик.

По мнению Синдеева, нормальный девелопер, выбирая участок под застройку, будет ориентироваться в первую очередь не на то, сколько стоит сотка, а на то, что можно построить на этом участке, чтобы получить хорошую экономику. В разработке концепции должны участвовать не только маркетологи, но и инженеры, экологи тогда и проблем будет на порядок меньше, и дополнительные затраты будут не столь значительны, убежден он. Если обратиться на стадии изучения земли в Росприроднадзор, в СЭС, многие вопросы будут сняты еще до начала проектирования и строительства.

Основные проблемы девелоперов при строительстве на берегу водохранилищ связаны с соблюдением границ водоохранной зоны и получением всей необходимой исходно-разрешительной документации на строительство, считает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. В остальном, по ее мнению, при освоении этих земель возникают риски, характерные для всего рынка загородной недвижимости. После активной кампании Росприроднадзора и девелоперы, и их клиенты уделяют больше внимания юридической чистоте объекта. В целом, отмечает Маркарова, девелопер должен быть готов к рискам, связанным с приобретением земельного участка, обеспечением его необходимой инженерной инфраструктурой, процедурой смены категории или целевого назначения земли, финансовым рискам, зависящим от привлечения необходимого объема инвестиций для строительства, изменения курса валют и кредитных ставок, рыночным рискам, следующим от возможности или невозможности реализации объекта в срок по запланированным ценам, и т. д. Хотя, если проект правильно просчитан, риски на стадии реализации достаточно низки загородная недвижимость на берегу водохранилищ всегда пользовалась спросом, и в дальнейшем ситуация не изменится.
Максим Сухарьков к основной группе рисков также относит юридические риски. Конечно, девелопер стремится извлечь максимум от близости к воде, но он должен понимать, что любые нарушения регламентирующих норм могут снизить привлекательность поселка для будущего покупателя, отмечает эксперт. Современный покупатель дорогой недвижимости юридически грамотен, он не будет приобретать объект, если возможны проблемы в случае его перепродажи.

Золотые законы

Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, говорит, что рассчитать по европейским стандартам риски девелоперов, осваивающих земли вблизи водохранилищ, в России довольно сложно. Большинство поселков начинает строиться без необходимых разрешений их обычно получают уже в процессе строительства, признает эксперт. Не потому, что все хотят нарушить закон, а потому, что законодательная база далека от совершенства. Если все делать правильно, то от запуска проекта до законодательно обоснованной возможности начать строительство может пройти несколько лет. Время деньги, каждый день простоя снижает рентабельность проекта. К классическим финансовым рискам инвесторов добавляются риски политические многое зависит от того, какие законы [за период ожидания] будут приняты или изменены.

Могилатова предостерегает потенциальных покупателей от приобретения домов в приватизированных базах отдыха у водохранилищ, где оформить в собственность любой объект новому владельцу будет чрезвычайно трудно, если не сказать невозможно. Если говорить об индивидуальной возможности приобретения дома (участка) на берегу реки или водохранилища, то такая покупка сопряжена с огромными рисками, говорит она. Как правило, вменяемых документов на подобные участки (в основном это приватизированные базы отдыха) быть не может. Так называемые девелоперы выкупают в них в собственность ветхие строения, сносят и строят на этом месте шикарные срубы, которые обещают оформить покупателям в собственность. Не следует забывать, продолжает Могилатова, что земля в данных поселках, как правило, взята в аренду, к тому же базы отдыха располагались именно в водоохранной зоне со всеми вытекающими отсюда последствиями, а именно: на таких землях невозможно строительство инженерных сетей. Если они и построены, то без надлежащих разрешений. Следует рассматривать приобретение такого дома, который стоит от $400 000, как забаву, заранее настраиваясь на то, что эта сумма может быть потеряна. При действующем законодательстве, если кто-то из покупателей все же решится на покупку земли на воде, он должен быть заранее настроен на то, что данное землевладение вряд ли перейдет к его детям, уже не говоря о внуках, резюмирует эксперт.

Правда, в этом случае стройку маскируют под какие-нибудь земляные работы с возведением подпорных стен.

Девелоперы современных организованных поселков решают множество проблем, строят по генеральному плану, согласовывают каждую мелочь, прокладывают необходимые сети. Согласования это долгий процесс, поэтому поселок сначала анонсируют, а потом застраивают, описывает Балашов обычную процедуру строительства. Если девелопер понимает, что не укладывается в анонсируемые сроки, то он может начать строительство без необходимых согласований.

В общем, строить на воде вещь непростая. Есть поселки, которые анонсированы давно, но ни одного дома там пока нет, как, например, Аврора, о которой объявлено три года назад.

Девелоперские риски при строительстве коттеджных поселков у большой воды во многом зависят от профессионального подбора участка для размещения объекта. По словам Аверьянова, даже расчетные показатели рентабельности нового проекта могут значительно варьироваться от геометрии участка, зон весеннего паводка. Так как строительство в водоохранной зоне запрещено, девелопер не может эффективно использовать все 100% площади земельного надела и вынужден растягивать жилую застройку вдоль берега, сетует Аверьянов. Поэтому наиболее удобными для строительства водных поселков считаются участки квадратной формы, касающиеся водоохранной зоны одной стороной. А прибрежные участки, как правило, занимаются рекреационными или спортивными объектами, для возведения которых не требуется специальных разрешений.

Разные причины могут подтолкнуть потенциального покупателя загородной недвижимости за границы Московской области. Кто-то соблазняется привлекательной ценой, кто-то ищет способ чаще пользоваться личным вертолетом. Так или иначе, но владеть деревенским домом где-нибудь в Калужской или Тверской области становится модным. Возможно, и туда скоро подтянутся девелоперы со своими коттеджными поселками.


Земля Московской области до 50 км от МКАД практически на 100% выкуплена и довольно плотно застроена. Возведение коттеджных поселков давно и прочно налаженный бизнес. А ведь начинался рынок загородной недвижимости Подмосковья с того, что люди покупали дома в деревнях или участки в чистом поле и строили себе дом. По сей день немало желающих перебраться на жительство за город игнорируют организованные поселки, приобретают все те же деревенские дома и перестраивают их под себя. Вот только в ближнем Подмосковье найти приемлемый по соотношению цена/качество товар все сложнее. Теперь за домиком в деревне приходится ехать на границу Московской области и за ее пределы. И там история повторяется. Люди покупают потрясающе дешевые по московским меркам дома и участки в деревнях, строят коттеджи, и земля начинает расти в цене.

Елена Калинина, начальник отдела маркетинга ГК Конти, говорит, что частные покупатели ведут поиск дома в дальнем Подмосковье или за границами области по стандартным каналам: все та же специализированная пресса, информация, поступающая от окружающих и местных агентств недвижимости. Кроме того, такие варианты ищутся по знакомым и через Интернет. Пока не существует структурированного рынка объектов вне Подмосковья и рано говорить о централизованном подходе, считает она. Столичные и подмосковные риэлторы в силу географических причин этим бизнесом практически не занимаются. А Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, говорит, что с помощью риэлторов осуществляется лишь 1-5% сделок подобного рода.

Карету мне! И карту

Оксана Готовцева, заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости Eaton Way, говорит, что чаще всего покупают дома в деревнях это обусловлено желанием иметь место для отдыха, для сада-огорода, чтобы было куда отправить бабушек-дедушек с внуками на лето.

Виталий Мишуков, управляющий партнер Vesco Group, говорит, что в большинстве случаев дома или участки в соседствующих с Подмосковьем областях приобретаются по двум основным схемам. Многие клиенты напрямую обращаются в местные администрации, для того чтобы купить уже выбранный заранее участок. Так предпочитают действовать большинство крупных покупателей, готовых купить более 10 га земли. Но если цель будущего собственника земельный надел площадью до 2 га, то незначительным объемом предложения в удаленных районах располагают и московские риэлторские компании. Как правило, в листингах риэлторов есть участки, расположенные в живописных местах и переведенные в категорию под дачное строительство.

Кроме того, для инвесторов деревенские дома могут представлять и коммерческий интерес. На освобождающихся землях, говорит Скобкин, строят современные коттеджные поселки. Как это сейчас, например, происходит в стародачных местах и деревнях на Рублевке.

Покупка деревенских домов в Подмосковье и сопредельных областях в настоящее время не редкость. И дело не только в дефиците свободных земель. Людей привлекают обжитые места, в том числе и с деревенским укладом, констатирует Александр Скобкин, аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости Doki.

Несмотря на то что покупка дальних земельных наделов и деревенских домов еще в новинку, у потенциальных покупателей уже есть свои предпочтения. В этом вопросе все так же, как и с ближней дачей. Большую роль играют наличие поблизости водоемов, леса, а также развитая инфраструктура и транспортная доступность. Правда, Оксана Готовцева говорит, что есть одно исключение: в данном случае узкое, короткое и тупиковое Рублевское шоссе уже не может пользоваться спросом. А по другим направлениям предпочтения неновы.

На все четыре стороны

Из сопредельных с Московской областей, по словам участников рынка, кроме Калужской пользуются повышенным спросом Тверская, Смоленская области. Виталий Мишуков добавляет к этому списку Можайский, Рузский и Наро-Фоминский районы Подмосковья.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН Агентство недвижимости, говорит, что лидируют новорижское и дмитровское направления. Елена Калинина отмечает рост привлекательности киевского направления. Например, Большая земельная компания реализует проект Долина имений в Калужской области у самой границы с Московской областью (80-93 км от МКАД по Киевскому шоссе). Будет создано несколько долин по сути, поселков на территориях в несколько сотен гектаров с домовладениями на участках от 2 га.

Александр Исаев говорит, что клиент, обратившийся к риэлторам за помощью, скорее всего столкнется с крайней скудостью имеющейся информации о предложении в дальних деревнях. Заказ примет далеко не любое агентство, и то только при условии повышенного вознаграждения. Возможно, что участок придется искать самому, а на риэлторов возложить только сопровождение сделки.

Дома под дачи в Тверской, Ярославской, Владимирской, Рязанской, Тульской, Калужской, Смоленской и Липецкой областях охотно покупаются еще со времен, предшествующих дефолту, утверждает директор по производству Бенефит Инжиниринг Александр Исаев. В первую очередь эти дома, по мнению Исаева, покупали люди, которые не могли себе позволить дом поближе и подороже. Данный сегмент, по его словам, был настолько незначительным, что риэлторы его игнорировали, отказываясь ездить в такую даль. При стандартной агентской ставке 3% вознаграждение риэлторов от сделки составляло примерно $15 Сейчас, когда спрос уже не ограничивается экономклассом и растут цены, растет и вознаграждение, но продавцы недвижимости все так же без особого энтузиазма ездят дальше 50 км. А вот Светлана Кондачкова утверждает, что риэлторы, напротив, охотно работают с такими запросами.

Мишуков говорит, что деревни в этих местах, даже расположенные в водоохранной зоне, считаются исторической застройкой и новый собственник может реконструировать или перестроить старое здание. Тем не менее такие сделки купли-продажи как самих участков, так и того, что на них построено, редко оформляются легально, и такие случаи практически невозможны на цивилизованном рынке недвижимости.

И надо учесть: за один день или даже неделю такой заказ никто не выполнит. Весной купить дом или участок получится быстрее, кроме того, чем крупнее участок, тем быстрее и охотнее за сделку возьмутся посредники. Но если заказанная земля не более 2 га или просто не сезон, то поиски могут растянуться на срок от двух месяцев до бесконечности.
Однако, говоря о покупке дома вдали от Москвы, риэлторы неизменно напоминают: если покупатель решит действовать самостоятельно, ему придется пройти довольно долгий путь. А именно обратиться в местный земельный комитет, к пожарным, которые расскажут, как и что нужно строить, чтобы соблюсти все правила пожарной безопасности, и если проект дома чертится самостоятельно, то предстоит визит к местному архитектору, чтобы получить добро на проект, а также газовщикам, которые расскажут, что делать в случае отсутствия подведенной газовой трубы. Не стоит забывать и про кадастровый план участка, куда в обязательном порядке вносятся любые изменения и новые постройки. После завершения строительных работ необходимо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В случае отсутствия коммуникаций понадобится разрешение не только на их подведение, но и на использование. Не помешает в дополнение ко всему этому в местном паспортном столе проверить юридическую чистоту участка. Например, нет ли на этой земле прописанных дальних родственников, которые, скажем, лет через 10 приедут, чтобы счастливо поселиться здесь.
По словам риэлторов, несмотря на относительную новизну интереса к далеким от Москвы местам, и тут не обошлось без исключений. Есть места, издавна полюбившиеся людям, предпочитающим отдыхать на природе, это поселки на берегах Волги, такие как Борки, Мозгово, Столипино. Да и на Селигере москвичами выкуплено большое количество земли. Окское побережье также весьма популярно.

Кому это надо

По словам экспертов, это зачастую связано с тем, что дома да и сами участки довольно старые и пакет документов не оформлен подобающим образом. Если даже и есть некоторые из необходимых бумаг, то их не принимают при сделках, соответственно, эти земельные наделы и все, что на них построено, практически невозможно законно ни продать, не купить, ни оставить в наследство.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, считает, что существуют три категории потребителей дальних дач. Во-первых, это потенциальные покупатели поселков экономкласса. Во-вторых, топ-менеджеры и высокооплачиваемые руководители среднего звена, у которых уже есть загородный дом, но им необходим второй (или третий) на берегу крупных водоемов. В-третьих, это весьма и весьма обеспеченные люди, которым интересны крупные участки земли от 1 га и больше.

Несмотря на то что, по словам участников рынка, продажа дальних земель как бизнес еще не вполне оформилась, уже сложился определенный круг людей, отдающих предпочтение приобретению таких участков.

Елена Калинина рассказала, что около 30% покупателей приобретают дальние дачи для родителей, имеющих только квартиру в Москве. Также есть люди, живущие в непосредственной близости от Москвы в коттеджных поселках, и для них важно наличие дачи в экологически благоприятном месте для временных выездов с детьми на отдых. А примерно 15% покупок в деревнях Московской области, напротив, по ее словам, совершается иногородними для получения подмосковной
прописки.

Александр Скобкин утверждает, что контингент клиентов в этом сегменте сложился не окончательно, но все же относит всех покупателей к среднему классу. А Виталий Мишуков добавляет к этому списку также людей предпенсионного возраста, накоплений которых недостаточно для покупки коттеджа, скажем, на Новой Риге, и людей, которые просто хотят обменять свою вторую квартиру в Москве на удобную дачу в удаленных районах Подмосковья или даже за его пределами.

Разброс цены на дома по одну и другую сторону границ Московской области довольно велик. Оксана Готовцева говорит, что если требуется обычный деревенский дом с печью, газом в баллонах, удобства выгребная яма, участок примерно в 20 соток, то на расстоянии более 50 км от МКАД можно найти предложения от $300 до $4000 за сотку. Дополнительные опции газопровод, собственный колодец, большая площадь участка потребуют дополнительных затрат, объем которых индивидуален в каждом конкретном случае.

Цена вопроса

В базах данных московских риэлторов цены на удаленные участки варьируются от $2000 за сотку на участки в поле и до $10 000-15 000 за сотку на земли, переведенные под ИЖС или дачное строительство и расположенные в лесных массивах либо на берегу крупных водоемов.

В Бенефит Инжиниринг утверждают, что землю в 150 км от МКАД можно купить по цене $50-70 за сотку, а вот участок в той же области, но рядом с большой водой обойдется в $1000-2000 за сотку (цена доходит до $5000-10 000 за сотку). Довольно дорогая земля в деревнях с достопримечательностями таких, например, как Дивеево или Оптина Пустынь. А по данным Doki, цена на дальние дачи в организованных поселках колеблется от $2000 до $5000 за сотку и иногда ниже. Дом может стоить от нескольких десятков тысяч долларов до $2 млн и более.

Также стоимость земли по берегам Рузского, Можайского и Озернинского водохранилищ выше, чем участков на расстоянии 30-40 км от МКАД по Минскому шоссе. Аналогичная ситуация наблюдается по Ленинградскому шоссе: стоимость участков в районе Клина, на удалении 50 км от МКАД, на 40-50% ниже, чем земельных наделов, расположенных на берегах Волги и Иваньковского водохранилища. По словам экспертов, стартовая стоимость сотки земли в этих местах от $2000, связано это с тем, что сами места живописные, находятся у большой воды и зачастую исторические.

По словам риэлторов, в большинстве случаев на цену земли влияет удаленность от столицы: чем дальше, тем дешевле. Тарас Нечипоренко говорит, что первая волна активной скупки домов в дальних деревнях прошла в начале 90-х гг. и сейчас найти дешевый дом в деревне в районе, скажем, Селигера, Валдая или Верхней Волги очень непросто. А если получится, то, по его мнению, это будет вторичный рынок по более высокой цене. Он рассказал, что сейчас дом в районе Валдая ценой $20 000-30 000 можно купить, только если удастся найти. Нечипоренко добавляет, что наибольшей популярностью пользуются живописные места, так или иначе связанные с охотой, рыбалкой и отдыхом на природе, расположенные неподалеку от водоемов.

Категорию и назначение приобретаемой земли необходимо выяснить сразу от этого зависит, можно ли будет построить на участке дом для постоянного или временного проживания или разрешается только, к примеру, сажать картошку.
Не стоит забывать, что это лишь цена самой земли. Удаленность влияет на цену самого участка, но не того, что есть на нем.

На стоимость существенно влияют наличие коммуникаций (газ, свет, вода), близость объекта к лесному массиву, инфраструктура, в том числе близость к социальным объектам, либо ее отсутствие, удобство подъездных путей, площадь самого дома, инженерные системы, материал, из которого построено все, что есть на участке, состояние самих построек, наличие телефонной связи. В общем, учитывается и тянет в плюс практически все, что можно.
Минимальная цена за сотку, названная продавцами, $50 при условии, что это участок сельскохозяйственного назначения. Но такой участок подойдет тем, кто хочет иметь только огород и сад. А для земельных участков, предполагающих проживание, цена начинается от $300 и доходит до $5500 за сотку.

Например, Елена Дороженко, сотрудник одного из московских вузов, рассказала, что три года назад благодаря информации, полученной от своей знакомой, приобрела деревенский дом на 45 сотках земли всего за $50 Эта земля находится в 300 км от Москвы. Там отличный чернозем, в 1 км от деревни есть большие озера. Естественно, дом и участок были в запущенном состоянии. За $200 ей поставили новый забор, еще $1500 ушло на то, чтобы пристроить к имеющемуся дому помещение примерно той же площади, и $5900 на то, чтобы перекрыть крышу, настелить новые утепленные полы, утеплить дом, привести в порядок стены изнутри и снаружи, сделать встроенное освещение, перепланировку и ванную комнату, в эту же сумму входит стоимость стройматериалов.

Остальное количество вложенных средств зависит только от собственника.

Анна Осина, финансовый директор Бенефит Инжиниринг, подтверждает, что рынок уже начал реагировать на спрос ростом цен. По ее наблюдениям, начали дорожать как дома, так и земля, но рост пока не слишком значителен. Осина говорит, что крупные игроки подмосковного рынка не спешат вкладывать деньги в другие области, поэтому не оказывают на цену никакого влияния. Пока девелоперами освоена только 50-километровая зона. Но как только ближние земли будут скуплены, застроены и проданы, продолжает она, инвесторы обратят свое внимание на более дальние и менее раскрученные области и цены рванут вверх. Но у покупателей есть еще 2-3 года в запасе.

Теперь, после того как участок приведен в порядок (на нем разбит сад, сделаны дорожки, отведено место для машины, есть хозяйственные постройки), ее владения оценили в сумму, превышающую вложения, и даже были желающие купить. Но в планы хозяйки это не входит, да и земля в том районе, по ее словам, в последнее время начала резко расти в цене, так что торопиться с продажей не стоит.

В Vesсo считают, что продажа дальней земли выгодный бизнес. По словам Виталия Мишукова, рентабельность приобретения крупного земельного надела сельхозназначения с последующим переводом земли в категорию дачного строительства, деления его на участки по 20-30 соток, создания подъездных путей и сети дорог на огороженной территории, оборудования поста охраны и продажи участков без подряда сможет составить более 400%. В Doki согласны, что бизнес выгодный, хотя выгода в каждом конкретном случае разная. По мнению Мишукова, растущий спрос заставит многих игроков перестраиваться под новые покупательские настроения.

В 2005 г., по словам Татьяны Шелягиной, финансового директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, рост стоимости земли составил от 30% до 70% в зависимости от характеристик участка. Тем не менее цены на дальние земли Шелягина называет вполне вменяемыми и говорит, что пока еще есть возможность выгодно купить участок для строительства дачи. Добавляя, что с точки зрения экономии денежных ресурсов дом выгоднее построить самим.



Однако Оксана Готовцева считает, что в качестве доходного бизнеса покупку дальних дач рассматривать не стоит, и добавляет, что тут многое будет зависеть от мастерства продавца.



Главная --> Публикации