Главная --> Публикации --> Дубна ослабила режим Почему россияне обратили внимание на недвижимость в эстонии Один из основных этапов в работе риэлтора - поиск объекта недвижимости Инвесторы вспомнили о магазинах шаговой доступности Искусная натура

Так о какой квартире идет речь? Все очень просто, мы говорим о среднестатистической омской квартире, ее площадь составляет около 50 кв. м. Если на начало года стоимость такого жилья достигла примерно одного миллиона рублей, то к 24 апреля подобная квартира, как и вся омская вторичка, подорожала в среднем на 12,8%, или на сто двадцать восемь тысяч рублей. Далее делим 128 тыс. рублей на 114 дней, прошедших с начала нынешнего года, и результат будет равен 1 123 рублям!

На самом деле даже на 1123 рубля, если приводить точную цифру. Это происходит вне зависимости от того, работаете вы или отдыхаете. Откуда взялась эта величина, а также о других показателях, характеризующих вторичный рынок недвижимости, вы узнаете из традиционного обзора цен, который подготовлен в этот раз за период с 27 марта по 24 апреля нынешнего года.

При этом за последний месяц рост вторичного рынка составил 2,5% в средних ценах, а рост на рынке новостроек 3,4%. В результате повышение котировок первички достигло 12,9% с начала нынешнего года, то есть мы имеем почти абсолютно пропорциональный рост двух сегментов омской недвижимости. И это несмотря на то, что в начале года вторичка росла значительно быстрее, чем новостройки.

Индекс вторичного рынка журнала Недвижимость на 24.04.2006 года 21 350 (+2,5%)

Любопытно определить, в домах какого типа квартиры растут в цене быстрее, где находятся так называемые точки роста? Полный ответ дает нам представленный график изменения средней цены 1 кв. м в зависимости от типа дома. Хорошо заметно, что с начала нынешнего года значительно опередило средние цены по городу (напомню цифру +12,8%) только панельное жилье обычного типа. Рост здесь составил +14,2%, это ровно в два раза больше, чем подорожала, например, единица общей площади в кирпичных домах улучшенного типа (+7,1%). Причина такого заметного повышения цены 1 кв. м жилья в домах попроще в том, что подавляющее большинство покупателей стремится приобрести те квартиры, которое обойдутся им дешевле.

Стоит добавить, что инфляция в апреле в нашей стране, по прогнозам МЭРТ, составит 0,4-0,5%, а всего с начала года примерно 5,5%. Таким образом, значительное преимущество роста цен на недвижимость над инфляцией не только сохраняется, но и продолжает нарастать.

Переходя к ценовому рейтингу, заметим, что все районы остались на своих местах, существенных изменений в этом месяце не произошло. Однако важным является то, что все фигуранты списка достигли или пересекли знаковую отметку в 20 тысяч рублей. Теперь средняя цена 1 кв. м, даже в занимающем последнее место в данном рейтинге Ленинском районе, равна, ни больше ни меньше, двадцати тысячам рублей. Это лишний раз подтверждает глобальную тенденцию роста котировок вне зависимости от районов и классификаций.

Подтверждением того, что наиболее активный спрос фокусируется на сегменте максимально дешевого жилья, является и динамика изменения средней цены 1 кв. м общей площади в зависимости от количества комнат. Здесь мы можем заметить значительный ценовой отрыв однокомнатных квартир: средняя стоимость 1 кв. м в них уже перевалила за 23 000 рублей. Что же касается двух- и трехкомнатных квартир, то между ними имеется приблизительный ценовой паритет, который лишь время от времени нарушается временным смещением котировок в ту или иную сторону. Однако в расстановке ценовых приоритетов важен не только спрос, но и предложение. Так, сложившаяся структура предложения такова, что однокомнатных квартир у нас в стране значительно меньше, чем двух- и трехкомнатных. Достаточно посмотреть на круговую диаграмму структуры предложения, чтобы убедиться в том, что однокомнатных квартир на треть меньше, чем, скажем, двухкомнатных. Двушек же немного больше, чем трешек, но цена на них обычно все-таки выше, можно предположить, что это происходит по все той же причине большего спроса на жилье подешевле .

График изменения средних цен предложения 1 кв. м общей площади на жилье в г. Омске за период с 26.09.2005 по 24.04.2006 (тыс. руб.):

Близятся летние месяцы период традиционного ослабления спроса на рынке недвижимости, вызванного периодом отпусков. Как же в нынешнем году сезонное затишье скажется на ценах, чувствительнейшем барометре любого рынка? И будет ли нынче, при таком быстром росте котировок, оказывать влияние сезонный фактор на цены? Вы сможете узнать об этом и многом другом из обзоров рынка недвижимости в ближайших номерах нашего журнала.

График изменения средней цены 1 кв. м общей площади вторичного жилья в зависимости от типа дома и планировки в период с 1.01.2006 по 24.04.2006 (тыс. руб.):



График изменения средней цены 1 кв. м общей площади в 1, 2, 3-комнатных квартирах вторичного рынка жилья в г. Омске с 26.09.2005 по 24.04.2006 (тыс. руб.):



Структура предложения квартир в зависимости от количества комнат в г. Омске на 24.04.2006 (вторичный рынок):







Подозрения оправданны: в документе о переводе земель в оборонные прямо говорится, что перевод осуществляется в целях строительства на территории объектов СРВ. Сегодня активно ведутся геодезические работы, и, скорее всего, будет построен коттеджный поселок для сотрудников спецслужбы: видны колышки, натянута проволока, что похоже на разметку участков, - предполагает активист движения за спасение Бутовского лесопарка Сергей Свиридов.

журнал Недвижимость №17(558) 2006

В ближайшее время 246 га Бутовского лесопарка будет передано Службе внешней разведки (СВР). Как стало известно Газете, уже подготовлен ряд постановлений о выводе участка из гослесфонда России и переводе его в земли обороны (копии документа Акт выбора лесного участка от 24.10.2005 года имеются в распоряжении редакции). Представители общественных организаций спортклуб Альфа-Битца и экологическая группа Ясенево подозревают, что СРВ планирует застроить охраняемую зону лесопарка.

Правда, пока нести сторожевые функции у разведчиков получается не очень хорошо. По словам Сергея Свиридова, недавно на окраине парка, на внешней стороне МКАД, появился ресторан Витязь. До сих пор в лесопарке, на территории, прилегающей к комплексу СВР (административные здания ведомства расположены здесь с советских времен), идет строительство коттеджного поселка Бачурино. Не очень верится, что разведчики не имеют к нему никакого отношения, - ведь даже охраняют поселок не ЧОПы, а солдаты, - делится своими соображениями активист.

У разведчиков своя версия приобретения участка: взяв под контроль зону отдыха лесопарка, им легче будет заниматься охраной его флоры и фауны от чужого строительства. По уникальности с Бутовским парком в Москве может сравниться лишь Лосиный остров - естественно, очень многие структуры имеют виды на эти лакомые кусочки, - объяснил Газете причину такой заботливости глава пресс-службы СВР Борис Лабусов. По его словам, только за последнее время бизнесмены предпринимали несколько попыток возвести свои объекты на территории зеленой зоны: интерес к Бутовскому лесопарку проявляли различные гольф-клубы и гипермаркет Метро. Однако разведчикам удалось отбить атаки. Спецслужбы смогут защитить территорию, что не всегда получается у природоохранных организаций, - аргументирует Лабусов. - Есть пример Воробьевых гор, которые являются заказником, и строить там запрещено, однако жилые комплексы в этом месте возводятся. Глава пресс-службы гарантировал от имени СРВ, что территория не будет огорожена и никаких запретов на прогулки в Бутовском парке не будет. О строительстве речь вообще идти не может, - твердо заключил Лабусов.

А сейчас права на частную собственность строго охраняются, - пожаловался Лабусов.

Представители СРВ объяснили ситуацию давностью событий: начало строительства коттеджей пришлось на дикие 90-е годы.

Хотя, по словам исполнительного секретаря Комитета защиты москвичей Алексея Навального, добиться от спецслужб уступок удается довольно редко. Например, на Кузнецком Мосту одна из спецслужб достраивает административное здание, стоящее вплотную к жилому дому. В результате кухни многих квартир остались... без окон. Мы требовали показать разрешительную документацию, вызывали санитарную службу, но представители спецслужб, сославшись на секретную информацию, попросту отказались от диалога, - возмущается он. Не удалось, кстати, даже узнать названия ведомства.

Конфликт жителей окрестностей Бутовского парка с СРВ не первый. В начале 90-х годов предшественнику СВР - первому главному управлению КГБ СССР - был передан соседний участок земли, на котором находилась зона общественного отдыха. Жители окрестных домов в 1992 году провели несколько митингов, требуя не ограничивать проход граждан на этот участок. Глас народа был услышан властями - свободу доступа гражданам сохранили.

На днях комиссия Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству поддержала готовящиеся поправки в Градостроительный кодекс России. Тот самый, который столичный мэр Юрий Лужков назвал в свое время уродливым явлением.

На 1-м Нижнем Михайловском проезде ФСБ решило построить дом для своих сотрудников - в месте, где располагается официально зарегистрированная спортивная площадка, предложив компенсировать ее участком в десять раз меньше. Правда, в этом случае жителям удалось добиться запрета на строительство. А вообще спецслужбы ведут строительство по полному беспределу, одно слово - опричники, - горячится Навальный.

Впрочем, к кодексу, еще когда его готовили в правительстве, была масса нареканий со всех сторон, в том числе и от специалистов. В итоге после первого чтения в Госдуму поступило аж полторы тысячи поправок. Однако, как подсчитал глава градостроительной комиссии Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, итоговый текст изменился лишь на 3,5%.

Резкость мэра вполне объяснима: после введения нового кодекса Москва близка к потере контроля над своими стройками. Прежнее столичное градостроительное законодательство им было фактически отменено, и каким будет новый градостроительный кодекс Москвы (его разработка запланирована на конец года), во многом зависит от того, пройдут ли изменения в федеральный кодекс.

Опасен новый кодекс и в буквальном смысле: он практически полностью отменяет обязательную экспертизу градостроительных проектов. Учитывая, что технические нормы по строительству до сих пор не разработаны, угрозы столичных чиновников о возможности новых Трансваалей и Басманных рынков не выглядят пустыми.

О сути претензий рассказал на заседании комиссии замдиректора НИиПИ Генплана Москвы Георгий Юсин. По его мнению, кодекс, цель которого была в упрощении градостроительных процедур, привел скорее к хаосу. Так, вместо комплексного планирования развития территорий он подразумевает статичное разграничивание земель, то есть не увязанные друг с другом стройки. Это может привести к тому, что дорогу проведут вдали от нового микрорайона, а детский сад построят там, где большинство жителей - пенсионеры. При этом от планирования фактически отстранено государство. Разрекламированный нацпроект Доступное жилье в этих условиях реализовать вряд ли возможно, считает Юсин.

Сейчас поправки в кодекс готовит специально созданная рабочая группа общественного совета при Минрегионразвития. Вскоре результаты передадут российскому правительству. Как уверяют инициаторы изменений, в своем проекте они исправили все указанные недостатки: вернули генеральное планирование, обязательные экспертизы и дали субъектам Федерации особые полномочия. Учли и особость Москвы - согласно поправкам в столице без согласования с городскими властями нельзя будет строить даже на тех землях, которые принадлежат федеральному центру.

По новому Градостроительному кодексу последнее слово в вопросах о землепользовании и застройке отдали комиссиям при исполнительных органах местной власти. Они не обязаны руководствоваться в своих решениях генпланом. Зато, как опасаются авторы поправок, вполне могут руководствоваться интересами лоббистов.

Примечательно, что как раз с этого уровня цены начали падать после кризиса 1998 года и вновь вернулись к нему спустя чуть более четырех лет. В то время мало кто ожидал продолжения заметного роста цен - планка в 1000$ за метр казалась тогда близкой к потолку, но именно 2003 год стал рекордным по удорожанию жилья!

Вот только никто не учел, что возвратом экспертиз и согласований в прежнем виде строительство не ускорить: сейчас застройщик тратит на получение разрешения по 2-3 года. Единственное, на что надеется Георгий Юсин, это глубокая разработка генпланов - ткнул инвестор на карту, а чиновник ему тут же и рассказывает о требованиях города при строительстве на этом месте. Но когда появятся такие генпланы, сказать трудно.
Для столичного рынка недвижимости прошедший 2005 год, связанный с новым скачком цен на жилье и покупательским ажиотажем, во многом оказался похожим на год 200 Начнем с того, что к началу 2003 года средняя стоимость московского жилого квадратного метра достигла важной психологической отметки в 1000 долларов.

Средний уровень цен на московские квартиры достаточно близко подошел к следующей психологически важной отметке - 2000$ за квадратный метр, хотя переступить через нее мешала разразившаяся во второй половине 2004 года стагнация. Тогда также мало кто ожидал заметного скачка цен в 2005 году, но именно он и произошел!

В начале 2005 года на столичном рынке недвижимости сложилась во многом схожая ситуация.

Оказывается, что за 2003 год доллар потерял около 9%, то есть прирост рублевых цен на квартиры в 2003 году составил в среднем 27%. При этом за 2005 год доллар наоборот прибавил около 3%, то есть прирост рублевых цен в прошедшем году также равен 27%! Разумеется, что у разных обозревателей эти цифры могут немного отличаться, а столь точное совпадение иметь место не всегда, однако суть остается неизменной - с поправкой на вариации курса доллара прирост цен на московское жилье в 2003 и 2005 годах оказывается примерно одинаковым.

При формальном сравнении цифр возникает ощущение, что 2005 год все же не догнал рекордный 2003 по величине ценового прироста. Так по данным аналитического центра ирн.ru в 2003 году общегородской индекс стоимости жилья вырос на 36%, а в 2005 - только на 24%. Однако следует учитывать, что цены на московскую недвижимость исчисляются в долларах, поэтому более показательным является изменение цен с поправкой на вариации курса доллара или, проще говоря, изменение рублевых цен.

Психологическая подоплека нового ажиотажа, возникшего на столичном рынке недвижимости осенью 2005 года, отмечалась неоднократно. Только на этот раз вместо бегства от доллара и инвестиционных покупок психологический фактор оказался связанным с законом о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) и мощным PR со стороны застройщиков о грядущем неизбежном подорожании квартир. Проще говоря, рост цен на жилье в 2005 году, как и в 2003, помимо объективной экономической составляющей содержал в себе еще и психологическую компоненту.

В приложении к московскому рынку недвижимости рассматриваемые годы оказываются похожими еще в одном. Одной из ключевых причин рекордного роста цен в 2003 году стало бегство от доллара. Ослабление американской валюты в 2003 году, в которой большая часть населения хранила свои сбережения еще со времен кризиса 1998 года, привело к заметному росту покупок квартир, связанных с желанием вложить деньги во что-то материальное или же заработать на росте стоимости жилья. К осени 2003 года влияние этого фактора привело к возникновению ажиотажа на рынке недвижимости, когда цены на квартиры повышались почти каждый день, а также заметно увеличилась доля инвестиционных покупок жилья.

В какой степени можно сравнивать 2005 год с 2003 - вопрос дискуссионный. Например, теперь уже мало кто помнит, что в конце 2003 года, как и сейчас, на рынке возник недостаток предложения в новостройках. Разница состоит лишь в том, что два года назад недостаток предложения имел место в основном только в сегменте недорогих новостроек. Это случилось, с одной стороны, из-за активного вымывания предложения в процессе ажиотажа осени 2003 года, а с другой стороны, из-за вытеснения панельного домостроения в Московскую область, а также из-за передачи большей части строившихся тогда панельных домов под муниципальные программы в преддверие выборов 2004 года. Согласно исследованию, проведенному тогда аналитическим центром ирн.ru, сокращение объемов предложения в сегменте недорогого жилья составило порядка 50%, что и стало одной из основных причин сохранения повышенных темпов роста цен в первой половине 2004 года.

Итог ажиотажного подорожания московских квартир в 2003 году хорошо известен. По инерции ажиотаж перекинулся на начало 2004 года и повышенные темпы роста цен сохранялись еще несколько месяцев. Однако в конце весны - начале лета 2004 года ситуация изменилась - масштабный подъем рынка сменился столь же масштабной стагнацией. Из-за слишком активного роста цен в предыдущий период стоимость жилья оказалась завышенной, хотя и не очень сильно, поэтому во второй половине 2004 года имела место всего лишь стагнация со стабилизацией или незначительной коррекцией цен вниз, а не серьезный кризис с заметным откатом цен назад.

Московский рынок недвижимости. Наши дни

Относиться к приведенным аргументам можно по-разному, однако сложно спорить с тем, что ситуация на московском рынке недвижимости в 2003 и в 2005 годах была во многом похожая. Это означает, что и о развитии рынка в 2006 году можно многое сказать на основе сценария 2003-2004 годов, хотя у нынешнего рынка, безусловно, есть свои особенности и их также следует принимать во внимание. Тем не менее, с возобновлением ажиотажного роста цен осенью 2005 года все большее число участников и обозревателей рынка недвижимости заговорило о возможности повторения стагнации или даже возникновения кризисной ситуации в обозримой перспективе и, похоже, что подобная точка зрения не лишена оснований.

Другими словами, в нынешних условиях для развития рынка недвижимости более значимыми и показательными оказываются даже не перечисленные выше макроэкономические факторы, а всего лишь несколько дополнительных причин, которые приводят к отклонению от равномерного и предсказуемого развития рынка. Именно такие дополнительные причины могут порождать ажиотажный рост цен в одни периоды и стагнацию - в другие. Именно на таких дополнительных факторах, актуальных для московского рынка недвижимости в нынешних условиях, мы и сосредоточим свое внимание.

При составлении прогнозов рынка недвижимости принято привлекать множество разнообразной статистики, макроэкономических показателей, а также говорить о росте доходов населения, инфляции, общеэкономическом развитии, движении денежной массы, ценах на экспортное сырье, притоке и оттоке капитала, развитии ипотеки и многих других немаловажных вещах. Однако в условиях относительной политической и экономической стабильности, характерной для последних лет, влияние всех этих факторов на московский рынок недвижимости оказывается примерно постоянным, что в идеале из года в год должно было бы приводить к постепенному и равномерному повышению цен на недвижимость. В терминологии аналитического центра ирн.ru все эти факторы были объединены термином естественный рост, а его величина оценивается в 10%-15% годовых.

В зависимости от критериев оценки, а также с учетом погрешностей исследования, величина сокращения объемов предложения в новостройках на конец 2005 года по сравнению с концом 2004 года находится в пределах от 15% до 30%.

В первую очередь имеет смысл поговорить о сокращении объемов предложения в новостройках, связанном с вступлением в силу закона о долевой участии в строительстве (214-ФЗ). Если отбросить пока эмоциональную составляющую этого обстоятельства, то ключевым является вопрос о том, насколько велико это сокращение и можно ли уже сейчас говорить о наступлении дефицита жилья или подобное утверждение пока своевременно. Аналитический центр ирн.ru на основе масштабного полевого исследования рынка московских новостроек дал объективную оценку данному сокращению.

Из экономики известно, что связь между уровнем цен на товар и количеством его покупателей нелинейна. Дело в том, что при росте цены, особенно на дорогие товары, такие как недвижимость, число людей с нужной суммой денег убывает не обратно пропорционально цене, а быстрее, в геометрической прогрессии. Проще говоря, если повысить цены на квартиры на 10% (при условии неизменности всех прочих факторов), то число покупателей сократится не на 10%, а значительно больше, например, в 2 раза. При повышении цены на 20% их станет меньше в 4 раза, и так далее.

Исходя из худшего будем отталкиваться от цифры сокращения в 30% и постараемся понять много это или мало и адекватен ли наблюдаемый рост цен такому сокращению объемов предложения.

По всей видимости, оказывается справедливым и обратное утверждение - при сокращении объемов предложения (а следовательно и продаж) в 2 раза, цена поднимается примерно на 10%. Это правило также можно наблюдать при реализации больших объемов жилья в новых микрорайонах - при отсутствии общерыночного роста цен, по мере распродажи половины объема на оставшуюся часть цены несколько подрастают, примерно на указанный процент.

Примечательно, что это правило неплохо выполняется при продаже больших объемов жилья в новых микрорайонах - при условии стабильности рынка единовременное повышение цены на 10% приводит к падению объемов продаж примерно в 2 раза. Прежние объемы продаж восстанавливаются через какое-то время (как правило, через несколько месяцев) либо по мере продвижения строительства дома, в результате чего ценность объекта начинает соответствовать сделанному повышению цен, либо по мере общерыночного роста цен. И хотя подобного опыта в масштабах всей Москвы пока не было, на основании логики можно утверждать, что в отношении рынка в целом приведенное правило также имеет место, по крайней мере, приближенно.

В противовес сделанным выводам нередко приводятся следующие аргументы. Даже в условиях значительного повышения цен люди все равно будут покупать жилье, только худшего качества или меньшей площади, чтобы уложиться в имеющийся бюджет. Безусловно, такое имеет место, поэтому наиболее дешевое панельное жилье, в том числе старые панельные дома невысокого качества, а также наиболее ликвидные однокомнатные квартиры первыми вымываются с рынка и рост цен на них в процентном выражении, как правило, оказывается выше, чем на остальные квартиры. Однако подобная подмена не решает для покупателей поставленных задач и не удовлетворяет их потребности.

По поводу приведенных утверждений можно дискутировать, однако, из них нам важен всего один вывод, с которым сложно спорить. Сокращение объемов предложения на 30% не означает, что цены должны вырасти также на 30% - связь между этими величинами нелинейна. Наличие линейной связи означало бы, что у оставшихся 70% - основной части покупателей - есть лишние деньги в размере еще 30% от стоимости квартиры. Очевидно, что это не так - большинство людей в Москве покупает жилье на последние деньги, в счет обмена на свою прежнюю квартиру с небольшой доплатой живыми деньгами, в кредит или частично в долг. Поэтому более адекватным является наше правило, согласно которому сокращение объемов предложения в два раза приведет к повышению цен на 10% или, другими словами, что у половины покупателей есть еще порядка 10% от стоимости квартиры.

Чтобы оценка была более достоверной, ее следует делать с запасом. Так мы и поступим, чтобы избежать возможных контраргументов, подобных приведенным выше, или же утверждений о том, что сокращение объемов предложения на московском рынке новостроек все же больше 30%. Будем считать, что к росту цен на 10% приводит даже не двукратное сокращение объемов предложения, а сокращение уже на 30%. Именно эта оценка и была использована в статье аналитического центра ирн.ru почти годовой давности под названием Повлияет ли закон о долевом участии в строительстве на стоимость жилья?. Согласно этой статье сокращение предложения в новостройках в 2005 году может добавить к росту цен не более 10%.

Например, если размер семьи требует наличия трехкомнатной квартиры, то вряд ли людей устроит двухкомнатная, или если человек по своему статусу претендует на квартиру в современном монолитно-кирпичном доме в хорошем районе, то его вряд ли устроит панель в плохом месте. Не дает указанное объяснение ответа и на главный вопрос - кто же тогда будет приобретать основную массу квартир больших площадей в домах бизнес-класса, которые на сегодня составляют значительную долю рынка новостроек, если в результате неадекватного повышения цен весь спрос сместился в область более дешевого жилья?

Именно таких выводов и придерживаются специалисты аналитического центра ирн.ru в отношении оценки итогов развития московского рынка недвижимости в 2005-2006 годах. Более того, точно такие же выводы в свое время были сделаны и в 2004 году, что стало основой для предостережения участников рынка в отношении возможной стагнации или кризиса на рынке недвижимости, а в последствии позволило объяснить и причины самой стагнации. И вполне вероятно, что аналогия между 2003-2004 и 2005-2006 годами еще будет иметь развитие.

К приведенным ссылкам и рассуждениям можно относиться по-разному. Например, вполне понятен намек на возможную недостоверность изложенных выше утверждений, так как рост цен в 2005 году составил все же не около 10%, а целых 24%. Но на эти цифры можно посмотреть иначе, и сделать вывод о том, что лишние проценты прироста стоимости жилья уже не связаны с объективным сокращением объемов предложения, а обусловлены иными причинами и, прежде всего, психологическим фактором, о роли которого уже неоднократно упоминалось.

В отношении перспектив столичного рынка недвижимости в 2006 году можно дискутировать долго, однако мы опять же постараемся сконцентрироваться на сути вопроса и наименее спорных моментах. Очевидно, что резкий рост цен порядка 3% в месяц и выше в 2006 году сохраняться не может, по крайней мере, продолжительное время. Падение цен на московское жилье в 2006 году также маловероятно, так как забегание цен вперед, возникшее по эмоциональным причинам осенью 2005 года, все же не очень велико. По аналогии со сценарием 2003-2004 годов мы может ожидать скорее стагнацию или стабилизацию цен, а кризисный вариант с откатом цен назад возможен либо при заметном ухудшении макроэкономической обстановки, либо в условиях сохранения ажиотажа на протяжении большей части 2006 года.

Московский рынок недвижимости. Недалекое будущее

Не исключено, что московские власти предпримут какие-то иные меры для выполнения планов по строительству на 2006 год, согласно которым в этом году жилья должно быть построено не меньше, чем в прежние годы. Разумеется, что немалое влияние на рынок недвижимости, по-прежнему, будет оказывать психологический фактор.

Согласно прогнозу аналитического центра ирн.ru, прирост цен на московское жилье в 2006 году вероятнее всего будет находиться в пределах 1%-2% в месяц или, другими словами, рост цен за год составит около 20%, хотя вполне возможно развитие и других сценариев. Их реализация во многом будет зависеть от решения проблем на рынке новостроек: - будут ли объемы предложения сокращаться и дальше, или же, напротив, в закон о долевке будут внесены предложенные застройщиками поправки.

Если же проблемы на рынке новостроек, наоборот, будут только нагнетаться, а количество новых объектов сокращаться и дальше, то возможно сохранение повышенных темпов роста цен на жилье и в этом году, по крайней мере, в его первой половине. В зависимости от того, как долго будет поддерживаться недостаток предложения в новостройках и повышенный рост цен, угроза последующего кризиса на столичном рынке недвижимости может оказаться более реальной. Если в течение 2006 года цены вырастут еще на 30%-40% или более, то впоследствии, например в 2007 году, при восстановлении нормальных объемов строительства, может случиться вполне понятный откат цен назад.

Если проблемы в сегменте новостроек разрешатся в ближайшее время, то цены на квартиры, скорее всего, войдут в стадию стабилизации. Во-первых, пропадет основная причина ажиотажа и повод для психологического давления на покупателей, а во-вторых, на рынок начнут выходить новые объекты, строительство и продажа которых были в свое время приостановлены. Однако заметного снижения цен в этом случае не произойдет, возможна только небольшая коррекция стоимости отдельных квартир или домов-новостроек, как это было в период стагнации 2004 года.



Главная --> Публикации