Главная --> Публикации --> Публикуем новые правила пользования жилыми помещениями Борис вайнзихер: мы извлекли уроки из аварии Вдоль по пятницкой Подмосковные новоселы ждут подключения инженерных коммуникаций больше года Бальзам для трудоголика два в одном — офис дома

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, средний уровень стоимости московских квартир вырос за апрель на целых 10%. А рост стоимости отдельных категорий жилья в некоторых районах достиг 12-15% в месяц. Это абсолютный рекорд за всю историю московского рынка недвижимости.

Столичный рынок недвижимости продолжает бить все рекорды и по уровню цен, и по темпам их прироста. В последнюю неделю апреля средний уровень цен на квартиры в Москве преодолел очередной психологический рубеж 3 тыс. долларов за квадратный метр. А всего за месяц квадрат в столице подорожал на 264 доллара, то есть цена росла на 9 долларов в день.

Помимо этого, более чем на 13% подорожали квартиры в Перове до 2562 долларов за метр (квадрат вырос на 306 долларов), в районах станций метро Петровско-Разумовская и Владыкино метр подорожал на 293 доллара до 2552 долларов. Также почти на 300 долларов цена квадрата выросла в Очакове-Матвеевском (2642 доллара за метр) и на востоке столицы - Семеновская, Партизанская, Электрозаводская и на Соколиной Горе, в этих районах метр стоит теперь 2797 долларов.

Сильнее всего в апреле дорожали квартиры в Медведкове за месяц цена квадратного метра жилья здесь выросла на 336 долларов (14,5%), достигнув цены в 2646 долларов за метр. Чуть отстают по скорости роста стоимости от Медведкова квартиры в Куркине и Северном Бутове в апреле квадратный метр в этих районах вырос также более чем на 300 долларов. Теперь квадрат в Куркине стоит 2250 долларов, в Северном Бутове 2614 долларов.

Кстати, в апреле сразу два округа Москвы нарушили монополию Центрального округа на среднюю цену более 3 тыс. долларов за метр это Западный и Юго-Западный округа. В первом средняя цена квадрата составляет теперь 3197 долларов (в марте 2894 доллара), во втором 3274 доллара (в марте 2960 долларов).

Больше всего в апреле квартиры дорожали в Северо-Западном округе столицы за месяц средняя цена квадрата здесь увеличилась на 295 долларов (11,5%), достигнув 2851 доллара за метр. Второе место по скорости роста занимает Восточный округ метр подорожал на 271 доллар до 2727 долларов за квадрат. И замыкает тройку лидеров Южный округ, где квадрат прибавил в цене 268 долларов до 2641 доллара за метр.

Что касается остальных округов Москвы, то метр в квартирах в Северном округе подорожал на 8,7% (2867 долларов), в Северо-Восточном на 9,2% (2741 доллар), Юго-Восточном на 10,6% (2539 долларов).

Правда, до цен Центрального округа западу столицы пока далеко. Но жилье в ЦАО дорожает самыми медленными темпами за апрель жилье внутри Садового кольца выросло всего на 7,4% до 3881 доллара за метр.

Тем не менее предложение на рынке жилья столицы продолжает сокращаться. Если к началу этого года величина сокращения достигла 30%, то сейчас эта цифра составляет уже 40-50%. Аналогично истощение объемов предложения и на вторичном рынке. Соответственно, если проблемы в сегменте новостроек не будут решены, новые объекты не выйдут на рынок и дефицит квартир будет сохраняться, то рост цен на жилье в том или ином виде может продлиться до конца этого года.
Ипотека в России набирает обороты. Банки конкурируют между собой, запускают новые программы, изменяют условия выдачи кредитов и снижают ставки. Первоначальный взнос становится минимальным.

С начала текущего витка роста цен в марте 2005 года цены на московские квартиры выросли примерно на 70%. Уровень цен в 3 тыс. долларов за квадратный метр делает жилье недоступным не только для основной массы населения столицы, но и для большинства представителей среднего класса, констатируют эксперты аналитического центра агентства Индикаторы рынка недвижимости. Но в то же время эта явно ненормальная ситуация не может сохраняться продолжительное время, констатируют они.

Если потенциальные заемщики хотят купить квартиру в новостройке, не продавая старую квартиру, но при этом средств на первоначальный взнос у них нет, Росбанк предлагает заложить старое жилье и оформить кредит на новостройку. После того как заемщик заселяется в новую квартиру, он продает старую и закрывает первый кредит, что, по мнению Елены Шилиной, очень удобно.

По информации заместителя директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елены Шилиной, в учреждении с начала 2006 года запущена программа Ипотечный ломбард, которая предусматривает кредитование на первоначальный взнос под залог имеющейся недвижимости у заемщика или его родителей. Программа удобна для молодых семей: дети с согласия родителей могут под залог квартиры родителей получить кредит на первоначальный взнос.

В настоящее время Росбанк проводит горящую акцию: при оформлении кредита до 1 июля 2006 года заемщик имеет право воспользоваться процентной ставкой от 13 % годовых при покупке квартиры за рубли на вторичном рынке жилья.

По программе Ипотечный ломбард (под залог имеющейся квартиры) выдается кредит от $ 15 тыс. до $ 500 тыс. Срок кредитования от 1 года до 11 лет, процентная ставка по кредиту (в % годовых): от 12,5 % в валюте и от 17 % в рублях.

В Сбербанке России размер первоначального взноса снижен с 30 % до 10 %, а для молодых семей банк предлагает кредиты размером до 95 % от покупной стоимости квартиры или дома. Сроки кредитования по всем программам увеличены с 15 до 20 лет. Сбербанк также принял решение о снижении процентных ставок по ряду кредитов, предоставляемых физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости.

По словам Елены Шилиной, Росбанк максимально облегчил для клиента механизм получения кредита, значительно сократив список документов. Раньше необходимо было представить более 30 документов, а сейчас достаточно документов, которые у потенциального клиента есть дома: свидетельства, водительские права, копия паспорта, документы об образовании. Заемщик узнает о решении по кредиту в течение 5 дней в Москве и 7 дней в регионах. Зачастую это происходит гораздо быстрее, просто указанный промежуток времени абсолютно гарантирован, заявляет Елена Шилина.

С 10 февраля 2006 года территориальным банкам Сбербанка России предоставлено право самостоятельного установления процентных ставок ипотечного кредитования физических лиц в рамках отдельных программ и соглашений о сотрудничестве Сбербанка России с субъектами Российской Федерации в размере не менее 13 % годовых в рублях.

Так, с 10 февраля 2006 года установлены следующие процентные ставки по вновь выдаваемым кредитам Молодая семья: в рублях 16 % годовых, в долларах США, евро 11 % годовых.

Теперь заемщик может получить большую сумму кредита при имеющейся зарплате, что стало возможным вследствие увеличения срока и суммы кредита, а также снижения процентных ставок.

По информации пресс-центра Городского ипотечного банка, с 3 апреля в этом финансовом учреждении действуют новые условия. Теперь процентная ставка составляет от 9,5 % годовых в долларах США. Увеличен срок кредитования до 25 лет (в долларах США); максимальная сумма кредита увеличена до $ 500 тыс.

До 25 лет увеличен срок ипотечного кредита на покупку квартиры на вторичном и первичном рынках, а также коттеджа на вторичном рынке (если обеспечением является залог покупаемой квартиры или коттеджа).
Среди новых ипотечных продуктов банка есть предложения по кредитованию покупки земельных участков. Значительно расширен список застройщиков, объекты которых кредитует банк.

Согласно информации корпоративного сайта, Райффайзенбанк снизил размер собственных средств, которыми надо обладать для получения ипотечного кредита, в среднем до 20 %. Минимальная процентная ставка по ипотеке составляет от 9,25 % годовых в долларах США.

Фиксированная процентная ставка по кредиту составляет от 12,7 % годовых, кредит можно взять на срок от 7 до 20 лет в размере до 80 % от стоимости приобретаемой недвижимости.

Пресс-служба банка DeltaCredit сообщила о запуске новой программы ипотечного кредитования DeltaРублевый. Кредит в рублях с фиксированной процентной ставкой предоставляется на приобретение квартиры в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде и Самаре, а также в других российских городах, в которых работают банки-партнеры DeltaCredit.

Альтернативные сделки всегда составляли порядка 60 70% всех договоров купли-продажи на вторичном рынке. Соответственно, можно сделать вывод, что именно альтернативщики и делают погоду, формируя основной спрос и проводя наибольшее количество сделок. Однако повышение стоимости 1 кв. м во всех сегментах рынка недвижимости привело к сокращению числа альтернатив почти в три раза.

Таким образом, снижаются до минимального проценты по ипотечному кредиту и тарифные ставки, размер собственных средств, которыми надо обладать для получения ипотечного кредита, стремится к нулевой отметке. Банки борются за клиента, используя все ресурсы. А заемщикам остается делать выбор среди заманчивых и, кажется, таких доступных программ ипотечного кредитования различных финансовых учреждений России.

Альтернативные сделки отличаются от простых тем, что человек не только продает, но и одновременно покупает квартиру, планируя тем самым улучшить свои жилищные условия. Например, агентство оговаривает с клиентом условия, находит потенциальный вариант, который приобретет человек, продав свое жилье. Однако для того, чтобы найти покупателя на нынешнюю квартиру, требуется время. Когда это наконец происходит, оказывается, что цены на недвижимость заметно выросли. И даже продав свое жилье и имея некоторую дополнительную сумму, клиент не может позволить себе приобрести тот объект, который он выбрал первоначально. По этой причине ряд сделок переносится на более поздние сроки, затем объект снова выставляется на продажу, только по более высокой цене.

Продавцы, пользуясь ситуацией, еженедельно повышают цену, а покупатели не в состоянии эту цену заплатить. В итоге сделки разрываются, поскольку риэлторы не могут довести до конца сложносоставные цепочки. Так стоит ли говорить, что девизом рынка недвижимости стало выражение: Альтернативы нет?

Слабое звено

Продавцы свободных квартир сейчас нередко придерживают недвижимость, чтобы продать ее позднее как можно дороже, подтверждает начальник отдела ипотеки ООО Русский дом недвижимости Дмитрий Кожевников. Предложение на рынке уменьшается. Тот, кто продает квартиру с приобретением альтернативной площади, также вынужден поднимать цену на свою недвижимость: ведь пока идет подбор квартир, стоимость приобретаемой площади оказывается выше той, на которую покупатели рассчитывали изначально. В результате цепочки разваливаются, следовательно, уменьшается количество реально совершаемых сделок.

Сегодня вторичный рынок недвижимости стоит назвать рынком продавца, говорит руководитель отделения Арбатское корпорации ИНКОМ-Недвижимость Даниил Раздольский. В ситуации ажиотажного спроса на жилье и непрекращающегося роста стоимости квадратного метра продавцы чувствуют свою силу и, пользуясь преимуществом, ведут себя не совсем корректно по отношению к покупателям. Нередко они срывают сделки, повышают цену на квартиры в последний день, устраивают аукционы, выбирая наиболее платежеспособного покупателя. К сожалению, это обычная практика при растущих ценах на жилье.

Альтернативная схема требует составления цепочек, а поскольку продавец хочет максимально быстро и дорого реализовать свою собственность, временной фактор играет отрицательную роль. Разумеется, в этой ситуации больше всех страдают потенциальные покупатели. Ведь когда планируется альтернативная сделка, люди четко рассчитывают свои возможности, поскольку обычно ограничены в средствах. Когда продавцы в последний момент повышают цену на свои квартиры, многим покупателям приходится отказываться от выбранных вариантов. Все-таки внести доплату в размере, скажем, $10 20 тыс., да еще в течение нескольких дней, способен себе позволить далеко не каждый.

Минимальный рост цен по итогам года составит ориентировочно не менее 30%. Продавцам остается держать руку на пульсе и следить за ценовой ситуацией на рынке недвижимости.

Многие продавцы, взвесив все за и против, и вовсе снимают свои варианты в надежде через некоторое время выручить в несколько раз больше. И их ожидания, вероятно, не будут обмануты. Аналитики рынка в один голос утверждают, что никаких предпосылок к снижению цен на недвижимость в настоящее время не наблюдается. Сейчас рост цен на квартиры по рынку составляет более 3% в месяц, а на некоторые особенно ликвидные объекты 4 4,5%. В дальнейшем, если нас не ждут какие-либо экономические потрясения, прогнозируются примерно такие же темпы увеличения стоимости жилья.

Рекордсмены рынка

Рынок слишком велик и инертен: что бы ни случилось, цены не могут резко упасть, отмечает Д. Кожевников. Предполагаю, что в ближайшее время рост цен продолжится. Когда покупательская способность снизится настолько, что люди будут не в состоянии купить квартиры по установленным ценам, произойдет стабилизация рынка. Рост цен приостановится, а затем (так как продавцы все также будут планировать продажу квартир) прирост предложения превысит прирост спроса. В этот момент, по закону рынка, цены пойдут вниз. Продавцам нужно только предвосхитить этот момент и постараться продать квартиру до приостановки цен.

Больше всего подорожали квартиры, которые традиционно пользуются наибольшим спросом (и, естественно, являются самыми ходовыми в альтернативных сделках) однушки и двушки с маленькой площадью. Вообще стоимость 1 кв. м в дешевых квартирах растет быстрее, чем в более дорогих, уточняет Д. Кожевников. Например, средние днокомнатные квартиры эконом-класса в Москве сейчас продаются примерно за $90 100 тыс. два года назад по такой цене можно было приобрести трешку.

В настоящее время продолжается бурный рост цен, начавшийся в сентябре октябре прошлого года. По данным аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, за последний месяц темпы увеличения цен на вторичное жилье достигли рекордной отметки. По сравнению с февралем подорожание составило 6,6% (на $184), средняя цена 1 кв. м достигла $296 На первичном рынке стоимость квартир подскочила на 6 8%.

Никто никуда не спешит

Существенно подорожали квартиры вторичного рынка, в которых никто до этого не жил (т. е. купленные с инвестиционными целями), а также жилье в престижных районах, с подземным паркингом, в котором при покупке квартиры выделяется машиноместо.

Одной из нескольких причин сокращения предложения жилья является то, что многие владельцы вторичных квартир осознают, что их недвижимость постоянно увеличивается в цене, поэтому не спешат продать свою собственность, предпочитая сдавать ее в аренду, комментирует директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. Даже несмотря на то, что спрос на элитную недвижимость за последний год немного сместился в сторону квартир с ремонтом. Произошло это потому, что интерес к квартирам, готовым к проживанию, в основном исходит от региональных покупателей, для которых возможность заселиться в сжатые сроки очень актуальна. Но говорить о том, что ресурс таких квартир окончательно исчерпан, было бы несколько преждевременно.

Процесс сокращения предложений на вторичном рынке затронул и сегмент элитной недвижимости. По мнению аналитиков компании Penny Lane Realty, число подобных объектов, выставленных на продажу, сократилось примерно на 20 25% по сравнению с прошлым годом. С начала 2006 года рост цен на вторичном рынке элитного жилья составил в среднем от 10 до 30%.

Дмитрий Кожевников
Начальник отдела ипотеки ООО Русский дом недвижимости:
 Жилье бизнес-класса отстает по темпам роста цен от жилья эконом-класса, но опережает элитку. Все-таки элитное жилье штучный товар. Количество покупателей на него существенно меньше, чем на бизнес- и эконом-класс. Но так как рентабельность при строительстве элитного жилья самая высокая, то многие компании в последние годы предпочитают инвестировать в него. Сейчас дорогое жилье демонстрирует стабильный, умеренный рост порядка 2% в месяц.

По наблюдениям аналитиков ЗАО МИАН агентство недвижимости, наибольший рост цен был отмечен в ближайшем Подмосковье. Юридически чистые объекты подорожали с начала года на 20 30%. В качестве примеров приводятся квартиры в Белой даче, Красногорске, Балашихе. В целом надо отметить, что сегодня мы наблюдаем высокий интерес как к новостройкам, так и к квартирам на вторичном рынке, комментирует генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости Нина Кузнецова. Причем ситуация такова, что покупателей сейчас в меньшей степени, чем раньше, интересует стадия готовности дома. Очевидно, таким образом сказывается дефицит новостроек.

Даниил Раздольский
Руководитель отделения Арбатское корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 Альтернативные сделки обычно составляют как минимум 60% общего числа. Сейчас многие из них распадаются, причем именно по вине продавцов. Ситуации, когда продавец вдруг решает существенно повысить цену, происходят сплошь и рядом. Ничего не поделаешь: квартиры все равно продаются рано или поздно, даже по сильно завышенным ценам. Однако с полной уверенностью говорить о том, что положение в ближайшее время не изменится, я бы не стал.

Нина Кузнецова
Генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости:
 После Нового года продавцы квартир на вторичном рынке не спешили выставлять свои квартиры на продажу и заняли выжидательную позицию, так как предполагали, что цены повысятся. Именно по этой причине затягивались многие альтернативные сделки. Например, сразу в начале января количество предложений на вторичном рынке уменьшилось на 10 15%, а уже в феврале выросло на 25 30%. При этом спрос по-прежнему опережает предложение на 20 30%.

В наши дни слова Рублевка и Жуковка в сознании многих людей неразрывно связаны между собой. Что известно о Жуковке помимо того, что там огромные цены на землю?

Алексей Шленов
Директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Сегодня некоторые потенциальные покупатели предпочитают подождать два три месяца, пока не стабилизируется рост цен. Но ситуация за это время может и не поменяться кардинально. Кроме того, соотношение стоимости жилья в разных районах (в том, где живет человек, и того, где собирается приобрести квартиру) способно измениться далеко не в лучшую для клиента сторону. Поэтому тем, у кого назрела необходимость в улучшении жилищных условий, могу посоветовать делать это независимо от состояния рынка.
С тех пор как подмосковная земля поступила в продажу, на всех направлениях полным ходом идет строительство отдельных домов и целых коттеджных поселков. Но пальма первенства, несомненно, принадлежит Рублево-Успенскому шоссе.

Первоначально селение называлось Новолуцкое, но вскоре получило название Жуковка по названию лесного урочища, где расположилось большинство улиц. В 1930-е годы Жуковка приглянулась НКВД, видимо, потому, что неподалеку облюбовали себе дачи Сталин и многие его соратники. Мало-мальски подозрительные жители были раскулачены и сосланы, дома их конфискованы, а вскоре превращены в дачи высокопоставленных чинов НКВД (здесь жил и сам нарком этого ведомства Николай Ежов) или приспособлены под общественные нужды: начальную школу, медпункт и т. п.

Жуковка от А до Я

С одной стороны деревню потеснил санаторий Барвиха, с другой поселок академических дач и несколько загородных домов высокопоставленных лиц (например, родственников генсека Леонида Брежнева и др.). В разные годы здесь жили испанская коммунистка Долорес Ибаррури, авиаконструктор Александр Яковлев, летчик Михаил Громов, академики Андрей Сахаров и Владимир Челомей. Здешней достопримечательностью стала и строившаяся специально для монгольского генсека Юмжагийна Цеденбала огромная трехэтажная дача в монгольском стиле, позже выкупленная Совмином.

Рядом с Жуковкой выросли дачные поселки Совета министров СССР и ЦК КПСС с домами культуры и спортивными площадками (куда деревенских даже и не пускали), с большими, хорошо отлаженными хозяйственно-управленческими службами.

В 1992 году была разрешена продажа земли под индивидуальную жилищную застройку, а год спустя в истории Рублевки произошло еще одно знаменательное событие: Павел Бородин возглавил Управление делами президента. На баланс этого ведомства в последующие два года были переведены госпредприятия сельскохозяйственного и санаторно-курортного комплексов, которым принадлежала значительная часть земельных угодий в районе Рублево-Успенского шоссе.

Президентская дача сильный магнит

После увольнения П. Бородина из УДП РФ в 2000 году землеотводы на Рублево-Успенском направлении прекратились, стоимость недвижимости в этом районе стала расти с головокружительной скоростью к настоящему времени верхняя планка цены достигла $180 тыс. за сотку.

В 1995 1997 годах собственное жилье на Рублево-Успенском шоссе стало восприниматься как статусный атрибут, отличающий новую буржуазную элиту России. Первый президент России много времени проводил в своей загородной резиденции под Барвихой, в итоге Рублевка превратилась в неофициальный центр власти. На свободном рынке цена земли под жилую застройку в конце 1990-х достигла $3 5 тыс. за сотку, а в Жуковке и Барвихе колебалась от $12 тыс. до $20 тыс.
В этот период тут грянул первый коттеджный бум. Поселки строились без единой концепции, и каждый владелец сам выбирал стилевое решение, поэтому коттеджи того периода ничем не отличаются от сотен других кирпичных коробок, заполонивших Подмосковье. Тем удивительнее появление в конце 1990-х поселка Николино, который опередил свое время на несколько лет. Он был спроектирован в едином архитектурном стиле, а дома продавались как под чистовую отделку, так и под ключ.

Итак, мы двинулись по шоссе от Москвы. Пейзаж за окном автомобиля был невзрачен и обманчиво пустынен. Деревенские домики и крыши особняков за высокими заборами. Но, как выяснилось вскоре, спокойствие это кажущееся: стоит остановиться вне зоны парковки, тут же появятся люди в штатском или в камуфляже, которые поинтересуются целью остановки.

Какой он, пейзаж на миллион?

Миновав Luxuary Village, мы проехали мимо поворота на дорогу, уходящую к Минскому шоссе. Где-то на ее середине расположилось Подушкино, облюбованное звездами отечественной эстрады и кино. Одними из первых тамошних поселенцев стали Андрей Макаревич и Леонид Ярмольник, по их рекомендациям землю под застройку купили многие российские актеры, юмористы и певцы.

Пристальное внимание охраны нам довелось испытать на себе возле торгового комплекса Барвиха Luxuary Village, где нас сначала попросили отогнать машину на самую дальнюю стоянку, ссылаясь на непрезентабельность нашего автомобиля, а потом потребовали стереть с фотоаппарата безобидный снимок офиса компании Бентли.

Еще дальше начинаются потрясающие лесные массивы. Вековые сосны растут по всему Рублевскому направлению, но этот участок дороги особенно красив. Из населенных пунктов на нем находится поселок Усово. Он не особенно раскручен на сегодняшний день, но при должных инвестициях мог бы стать очень престижным местом. К его плюсам стоит причислить живописную природу, сравнительно небольшое расстояние от МКАД и соседство с президентской резиденцией.

Проехав еще немного, мы попали на весьма необычный участок дороги: на нем не было каких-либо построек, что крайне необычно для Рублевки. Объяснение оказалось самым простым: именно в этом месте расположился съезд на скромную узкую дорожку, ведущую к президентской резиденции. Будка, шлагбаум, лес ничего лишнего.

За Усовом бескрайние поля и совхоз Горки, известный своей птицефабрикой. Раньше состоятельные граждане старались там не селиться, причины удаленность леса и неприятный запах от фабрики. В настоящее время место несколько облагорожено и земля неплохо продается.

Согласно карте, дальше Москва-река сильно изгибается, образуя небольшой полуостров размером несколько гектаров. Именно его облюбовал бывший глава правительства Виктор Черномырдин. За этим изгибом находится знаменитая Николина Гора, по праву считающаяся одним из престижнейших мест Рублевки. Также там расположился один из трех цивилизованных пляжей.

В среде профессионалов рынка недвижимости Рублево-Успенское направление славится тем, что у многих участков очень запутанная юридическая история: значительное число сделок совершалось в 1990-е годы в обход закона. Риэлторы шутят, что на Рублевке имеет место эффект черной дыры: здесь насчитывается около 150 га неизвестной территории. Даже специалисты не в состоянии выяснить, кто же является настоящим хозяином этих угодий.

Из чего же выбирать олигархам?

Сегодня, по данным экспертов консалтинговой компании Терра-Недвижимость, самые высокие цены на землю зафиксированы в районе Жуковки и Барвихи они доходят до $140 тыс. за сотку. Участки в поле реально купить по $20 70 тыс., а наиболее востребованные лесные стоят от $45 тыс. до $180 тыс. В более отдаленных районах, например, в 15 20-километровой зоне, участки можно приобрести по $20 65 тыс. за сотку. Земельные наделы, которые удалены от МКАД более чем на 25 км, предлагаются по цене в среднем $15 25 тыс. за сотку (с коммуникациями).

Что касается готовых и строящихся коттеджных поселков, их число на сегодняшний день достигло 7 Дома в 30 из них находятся в свободной продаже. Одним из лидеров по популярности остается поселок Николино. Несмотря на то что он расположен довольно далеко, в 25 км от МКАД, этот недостаток с лихвой окупается уникальной инфраструктурой. Стоимость дома с участком в Николине начинается от $3,5 млн и доходит до $15 млн.

Чистый воздух, потрясающие сосновые леса и соседство с политической и культурной элитой страны оказались достаточными факторами для того, чтобы превратить Рублевку в самое престижное место Подмосковья. Но у каждой медали есть и обратная сторона. К минусам Рублевки относится заоблачный уровень цен на недвижимость. Не каждый даже преуспевающий бизнесмен готов заплатить до $15 млн за дом или $180 тыс. за сотку. На данном направлении есть, конечно, и более дешевые предложения, но, как правило, это или объекты, строительство которых способно затянуться на годы, или пустыри и кирпичные гиганты образца 1990-х. Еще один явный недостаток Рублевки социальное расслоение местного общества. Многомиллионные особняки перемежаются с деревенскими домами: где-то они находятся достаточно далеко друг от друга, а в пресловутой Жуковке, например, стоят по соседству.

Наиболее известные и престижные стародачные места располагаются в Барвихе (8 км от МКАД), Жуковке (8 км), в районе Николиной Горы (24 км).

Иван Воробьев
Аналитик загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 Стоимость земли на Рублевке в настоящее время чрезвычайно высока и доходит до $100 тыс. за сотку. Темп роста цен на этом направлении в последнее время несколько снизился, но никаких предпосылок к уменьшению нынешних ценовых показателей на данный момент нет. Часто приходится слышать, что из-за дефицита земли на Рублево-Успенском направлении просто негде осваивать новые площади и строить новые коттеджные поселки и дома. Это не совсем так: землеотводов вдоль этой трассы еще достаточно.
Далеко не все коттеджи (особенно построенные сравнительно давно семь десять лет назад) находят своих покупателей. Причин тому несколько. Это и не всегда отвечающий современным требованиям уровень строительных технологий, и небольшие участки, и аляповатая архитектура, и многое другое. В то же время говорить о кризисе перепроизводства в сегменте элитного коттеджного строительства рано. Мы из года в год наблюдаем устойчивый спрос на загородное жилье премиум-класса, и сейчас нет оснований для снижения активности потребителей в этом сегменте рынка. Наоборот, платежеспособность населения в последние годы постоянно растет.

Но все эти недостатки не способны поколебать статус Рублевки как самого престижного загородного направления.

Поскольку Рублевка до отказа переполнена домовладениями, которые потребляют огромное количество воды, электроэнергии и т. д., существует реальная проблема подключения коммуникаций. Для девелопера есть два выхода из положения: тянуть все коммуникации своими силами издалека или использовать имеющиеся коммуникации после сноса существующих строений.

Валерий Мищенко
Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group:
 В общем объеме предложения коттеджей на долю Рублево-Успенского направления приходится 11 15%. Сегодня разброс стоимости домов здесь огромен. Цена коттеджей начинается с $1,5 млн, в то время как верхнего предела стоимости не существует в принципе. Самые высокие цены традиционно на дома в Барвихе и Жуковке. Стоимость земли на Рублевке всегда была непомерно высока по сравнению с другими направлениями.

Несмотря на высокие рублевские цены, людей всегда привлекала и привлекает статусность этих мест. Покупателей недвижимости на Рублевке не пугают пробки, частые заторы, огромное количество машин на трассе и пристальное внимание сотрудников спецслужб.

По нашим прогнозам, при условии активного освоения девелоперами свободных участков, Рублевка исчерпает ресурс свободных земель не ранее чем через 15 лет.

Весь объем предложения Рублево-Успенского шоссе условно делится на три основные категории. Первая статусные места. Под этим названием подразумеваются Жуковка, Барвиха, Раздоры, Архангельское, Николина Гора, Горки- Земля в этих местах предлагается по $35 200 тыс. за сотку в зависимости от положения, размера и качества участка. Земли второй категории. К данному типу относятся Шульгино, Усово, Лапино, Чигасово, Рождествено и пр. Стоимость земли колеблется в районе $25 50 тыс. за сотку. Земли третьей категории расположены в Подушкине, Ильинском, Новодарьине, Липках и пр. Местные участки продаются по цене от $15 тыс. за сотку.

Иван Шульков
Руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании Усадьба:
 Сегодня на рынке коттеджей в районе Рублево-Успенского шоссе сложилась ситуация, которая характеризуется существенным различием между ценой предложения и реальной стоимостью сделок. Многие земельные участки выставляются по откровенно завышенным ценам. На данный момент есть следующий прецедент: за участок в Барвихе просят $217 тыс. за сотку. Эта цена определенно не соответствует рыночной конъюнктуре и установлена с учетом последующего торга.

Владимир Яхонтов
Заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Рейтинг популярности направлений на загородном рынке в последние годы не меняется. Наиболее ликвидным направлением остается Рублевское шоссе. Скорее всего это направление долгое время будет сохранять лидирующие позиции. Спрос на Рублево-Успенском направлении продолжает быть устойчиво высоким, даже в сегменте самых дорогих домов. Потому и стоимость земли здесь достигает рекордных размеров от $20 тыс. до $90 тыс. за сотку. Цена на сами коттеджи формируется прежде всего в зависимости от площади жилья и его уровня. Элитные загородные дома по Рублевскому шоссе оцениваются от $900 тыс. и выше. Снижения темпов роста цен в построенных коттеджных поселках в ближайшее время ожидать не стоит.

Говорить о том, что цены на здешнюю недвижимость достигли своего максимума, преждевременно. Цены на рублевское жилье будут продолжать расти, однако более умеренными темпами, нежели в прошлые годы на уровне 15 20% годовых. Отдельно отмечу, что мой прогноз относится исключительно к ликвидным объектам. Дело в том, что на рынке элитной загородной недвижимости последний год наблюдается своеобразное расслоение: цены на ликвидные объекты растут, на неликвидные снижаются. На вторичном рынке Рублево-Успенского шоссе накопился достаточно большой объем предложения 360 380 домов. В то же время потребительский спрос поглотил за 2005 год лишь 150 160 домов. Естественно, что основное внимание покупателей сосредоточено на качественном жилье.

В связи с дефицитом свободных земельных участков возведение новых коттеджных поселков ограничено. Поэтому нельзя прогнозировать массовое строительство на этом направлении. Практически все готовые ранее коттеджи нашли своих покупателей, незанятыми остались только те, для которых были неправильно выбраны место или архитектура.

Сейчас инвесторы начали активно осваивать более дальние районы Рублево-Успенского направления, на сегодняшний день стоимость земли здесь составляет не меньше $5 тыс. за сотку. Но затрудненная транспортная доступность, снижение престижности с удалением от Москвы значительно уменьшают привлекательность дальних районов Рублевки.



Главная --> Публикации