Главная --> Публикации --> Недвижимость под защитой Станция семеновская. двери открываются Столица просит кирпича Цены бьют рекорды Развитие севера

Иначе поступать нельзя, ведь завершение основных строительных работ и передача Хлебного дома под монтаж музейного оборудования, а также части территории под благоустройство вокруг корпуса намечено на 1 августа.

В прошлый четверг, предваряя работу штаба строительства и реконструкции Государственного историко-архитектурного, художественного и ландшафтного музея-заповедника Царицыно, первый заместитель руководителя Департамента градостроительства города Москвы А.Н.Левченко призвал собравшихся продолжить восстановление дворцового комплекса, не подводя друг друга.

Генпроектировщик Моспроект-2 отчитался о передаче в Мосгосэкспертизу музейной технологии Большого дворца. Затем последует согласование с Комплексом экономической политики и развития города Москвы, руководителем Комплекса социальной сферы Л.И.Швецовой, так как предполагается заказ большого количества импортного оборудования.

А потому у генподрядчика ОАО ГПР-1 и его подразделения СУ-70 был затребован совмещенный график работ, отступать от которого не следует никому.

Из Подмосковья ждали поставки на стройплощадку партии кирпича для фасадной кладки: ею необходимо закрыть потребности реставрации Хлебного дома. Всего в мае в Царицыно должно быть доставлено 150 тысяч штук кирпича.

От НПО Космос до 10 мая требовалось завершить работы по обвязочным поясам секции А Большого дворца, однако законченными оказались пояса лишь в зоне раскопок. Осталось еще порядка 300 метров, сделать их обещано до 20 мая. До 10 июня предстоит завершить работы по обвязочным поясам на остальных секциях дворца.

В связи с вырубкой старых яблонь для восторжествования исторической справедливости в данном месте была определена территория компенсационной посадки аллеи яблонь (в несколько раз больше существовавших) - на въезде в музей-заповедник, в парадно-входной зоне.

Что касается парадно-входной зоны (со стороны метро Царицыно), то генподрядчик и заказчик-координатор доложили о разработке и утверждении графика работ со сроком их завершения 10 августа.

В реконструкции малых исторических объектов тоже есть некоторые подвижки. Так, например, аварийные работы полностью выполнены на галерее-ограде и воротах между Большим дворцом и Хлебным домом, с 1 июня здесь начнется вычинка кирпича и белого камня. Двадцать реставраторов заняты на павильоне Миловида, еще несколько - на павильоне Нерастанкино. Оба должны предстать в новом облике к 15 августа.

Моспроект-2 отчитался также о выдаче проектной документации на ограду в центральной части дворцово-парковой зоны (длиной около 2 тысяч метров). С 1 июня и по 20 июля ограда должна быть уже установлена.

Но не все так гладко. Много вопросов остается по проектным работам для парадно-входной зоны с прилегающим историческим парком Покровская сторона. Москапстрою поручено в трехдневный срок разобраться с причинами отсутствия техусловий на электрическую часть.

К 1 июля завершится реставрация моста с плотиной домика ее смотрителя, мостика и пристани в береговой полосе Верхнего и части Нижнего Царицынских прудов. Сегодня ведется активная работа по экологической реабилитации с благоустройством берегов обоих водоемов.

Совещание состоялось на Лосиноостровском комбинате строительных материалов и конструкций, являющемся производителем и поставщиком стеновых наружных панелей для школ и детских садов. Образованное в 2001 году предприятие ОАО ЛКСМК сегодня в составе ЗАО ДСК-7 входит в группу компаний Интеко. Изделия для соцкультбыта - лишь часть идущей на стройки Москвы продукции. В производственной программе комбината - сборный железобетон и товарный бетон для строительства жилых зданий, гаражей, инженерных коммуникаций и объектов другого назначения.

А.Н.Левченко высказал также претензии к заказчикам и Моспроекту-2 относительно срыва сроков выпуска проектной документации на открытую парковку при парадно-входной зоне и на большинство малых исторических объектов ввода 2007 года. Причины разные, но следствие может быть одно: в жесткие условия соблюдения сроков попадут строители.
Как выполняется поставленная столичным мэром задача строительства и ввода в Москве 100 новых детских садов? Этот вопрос был в повестке дня выездного совещания, проведенного 12 мая Управлением развития стройиндустрии Департамента градостроительства Москвы.

Участники совещания обсудили и внесли в проект решений ряд мероприятий, направленных на содействие успешной реализации городской программы по детским садам. (В частности, необходимо предусмотреть организацию подкомплектовочного склада продукции, идущей на стройки садов от разных поставщиков). Ускорит сроки изготовления и использование встраиваемых в стены оконных блоков - ДАБов с бесцветным алюминиевым каркасом (что не потребует длительного согласования колористических паспортов). Генеральный директор ЗАО ДСК-7 С.Е.Шмелев сказал, что несмотря на планируемые большие затраты на ремонт административного здания и дальнейшее переоснащение цехов, муниципальная программа остается задачей номер один для комбината и будет выполнена в срок в возложенном на него объеме.

Смена собственника, финансовые вливания управляющей компании в лице ЗАО ДСК-7 позволили не только вдвое увеличить выпуск традиционной продукции, но и ввести в строй новый цех металлоизделий, начать производство и поставку новых видов изделий - вентблоков, металлоконструкций для зданий различного назначения. И все же важнейшей продукцией на сегодня остается сборный железобетон для детских учреждений. За два месяца уже изготовлено несколько комплектов деталей для детских садов, по 5 - 6 комплектов способен поставлять строителям завод ежемесячно при нынешней загрузке. Но есть резервы и, как заверил генеральный директор ОАО ЛКСМК Я.С.Шустер, их использование поможет увеличить объемы поставок до 10 комплектов в месяц.

Участники совещания рассмотрели меры содействия заводу в успешном завершении этих программ, направленных на выпуск очень нужной городу современной строительной продукции. Соответствующие положения вошли в протокол решений.

Аналогичное совещание состоялось неделей раньше на предприятии ОАО Гипсобетон, с его производством и планами на будущее познакомил генеральный директор А.И.Пустохайлов. Завод на подъеме. Одним из важнейших направлений его развития является подготовка к промышленному выпуску сухих строительных смесей на основе гипса. Строительно-монтажные работы для пуска этого цеха планируется завершить в октябре. А уже во II квартале этого года должен вступить в строй цех по выпуску гипсовых пазогребневых плит.

- Насколько высок потенциал новой магистрали в плане развития торговых площадей по сравнению с Третьим транспортным кольцом (ТТК)?

Строительство Четвертого транспортного кольца (ЧТК) может оказать существенное влияние на развитие сегмента ритейла сразу нескольких направлений Москвы. Об интересе инвесторов к новой магистрали и перспективах застройки прилегающих к ней территорий корреспонденту Бизнеса Антону Павлову рассказал директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.

Если рассматривать торговую составляющую, то крупные торговые центры строятся в основном на МКАД в связи с потребностью в больших парковках и хорошем трафике.

- Без сомнения, потенциал ЧТК значительно выше. Если Третье кольцо проходит в основном через промзоны, то новая магистраль располагает рядом преимуществ. Частично она проходит через жилые районы и, что немаловажно, обладает большей протяженностью.

- Будет ли сегмент ритейла пользоваться наибольшей популярностью у девелоперов или офисная составляющая также актуальна на ЧТК?

Тем не менее ЧТК может привлечь любого ритейлера- всетаки конкуренция на рынке супермаркетов, а также бытовой техники и электроники значительно усилилась. Сейчас идет ее первая волна: на рынке происходит насыщение, идет борьба за форматы и выгодное местоположение. Не исключено, что наиболее активными игроками на ЧТК будут супермаркеты, и кто-то из крупных ритейлеров, таких как Рамстор, Седьмой континент, Гроссмарт и прочие, могут заявить о создании сети на Четвертом кольце.

Наиболее вероятно строительство недорогих по арендным ставкам объектов класса B, которые будут использоваться в качестве бэк-офисов. Не исключено, что ряд существующих зданий будет реконструироваться именно с этой целью.

- Концентрация офисных площадей также будет высока.

- Ряд проектов в районах будущего ЧТК уже находится в разных стадиях реализации.

На мой взгляд, соотношение проектов в сегментах офисов и ритейла будет примерно равным. Однако масштабы строительства будут зависеть не только от близости к ЧТК, но и от самого района, прилегающей территории и расположения объекта. Помимо наиболее популярного Юго-Запада Москвы можноотметить перспективу дальнейшего развития как минимум двух направлений: Севера Москвы, в частности Дмитровского шоссе, и Юго-Востока столицы.

- Безусловно, девелоперы ориентируются на ЧТК уже сегодня. И это закономерно.

Девелоперы уже просчитали перспективу строительства новой магистрали или еще ориентируются на существующую транспортную инфраструктуру?

Несмотря на то, что сегодня на подмосковном рынке недвижимости существует множество предложений, которые рассчитаны на любой вкус и кошелек, процесс выбора наиболее подходящего варианта сложен и может быть значительно растянут во времени.

Уже понятно, что проект не фиктивен, ясны сроки его реализации и качество строительства. Хорошим примером служит Третье кольцо - у инвесторов есть понимание, как быстро такие проекты реализуются. Более того, в процессе строительства магистрали удобно проводить строительные работы по самим объектам коммерческой недвижимости. Таким образом, те инвесторы, кому интересно вкладывать средства на перспективу, начинают свои проекты на ЧТК уже сейчас.
После того, как рынок столичной недвижимости захлестнула волна ажиотажного спроса, а купить жилье по приемлемой цене просто невозможно, многие москвичи с интересом рассматривают вариант покупки дачи или, на худой конец, земельного участка за городом, в Подмосковье. Но если покупка квартиры сопряжена с известными проблемами, то при приобретении загородного дома риски многократно увеличиваются.

Особенно обидно, когда такая недвижимость приобретается по ипотеке. В этом случае риски очень велики: если банк будет долго рассматривать кредитную заявку, а выбранный дом продадут другим покупателям, то можно остаться и ни с чем, попусту потратив время и деньги.

О том, как выбрать подходящий загородный дом, мы недавно писали. К этому можно лишь добавить, что дороговизна столичного кв.м подталкивает спекулянтов, да и простых москвичей, к покупке загородной недвижимости, как альтернативе городской квартиры, которую, в случае необходимости, можно будет в будущем продать с выгодой. А сокращение предложения на этом рынке неминуемо сузит выбор. И если еще недавно с приобретением загородного дома можно было повременить, спокойно и скрупулезно рассматривая другие варианты, то теперь более-менее приемлемый вариант может быстро уйти из-под носа.

Снизить стоимость загородной недвижимости может и будущее строительство по соседству завода, склада или трассы. Узнать о планах по возведению таких объектов можно в органах местного самоуправления. Правда, бесплатно делиться такой информацией никто не станет, поэтому здесь придется заплатить.

Потерять деньги можно и в случае, если дом, который вы приобретаете, окажется неправильно построенным. Поэтому ориентироваться только на внешний вид строения не стоит. Для оценки качества строительства можно пригласить знакомого, который разбирается в этом деле, либо нанять специалиста на стороне. Такой человек сразу же увидит то, о чем вы и не догадываетесь.

Оборотная сторона медали: низкая цена и неизвестное вам имя застройщика, в случае если вы приобретаете дом на первичном рынке. В Подмосковье подло недостроенных поселков с горе-хозяевами, которые однажды доверили свои деньги нечестным строителям.

Впрочем, бывают и факторы, которые повышают стоимость недвижимости. К таковым можно отнести строительство престижных загородных поселков, яхт- и гольф-клубов, появление соседей-знаменитостей.

Надо учитывать и риски дополнительных расходов. Если купить участок в чистом поле или диком лесу, могут возникнуть проблемы с коммуникациями, и, как следсвие, немалые дополнительные расходы. В 2005 году стоимость выкупа мощности значительно увеличилась: теперь 1 кВт, в зависимости от места, стоит от 750 до 1000 долларов, а в среднем дом потребляет приблизительно от 10 до 20 кВт. Проведение геодезических работ также потребует времени и денег. Бурение одной скважины вместе с пробами почвы стоит около 5 тыс. долларов. В зависимости от рельефа участка вам может понадобиться две или пять скважин. Эта процедура необходима для возведения большого дома.

Кроме того, цена дома может быть искусственно завышена. Чтобы этого избежать, достаточно внимательно изучить все существующие в данном районе предложения и исходя из этого соориентироваться по стоимости. В любом случае, если цена на предлагаемую вам дачу или земельный участок ниже среднерыночной, это должно насторожить.

Чтобы оформить сделку по приобретению дома, необходимо обладать недюженными юридическими знаниями и богатым опытом. И все - из-за неоднозначной трактовки и недоработанности российских законов. Впрочем, власти обещают провести в ближайшее время дачную амнистию, которая значительно упростит процедуру оформления дачных участков и домов.

Правовые аспекты

Существуют и другие подводные камни.

А пока значительная часть участков и строений на вторичном рынке оформлена не должным образом. При покупке участка с подобным домом необходимо понимать, является ли данное строительство незаконным (а следовательно, может повлечь санкции, в том числе снос строения), либо возможно дальнейшее приведение документации в соответствие с действующим законодательством. Желательно привести все документы в порядок до сделки.

Еще один способ избежать таких рисков, и, наверное, самый лучший из них, - получение статуса законного владельца. Дело в том, что до регистрации перехода права собственности собственником дома остается продавец. Стоит отметить, что процедура эта не проходит за считаные секунды и отношения между продавцом и покупателем могут быть разными и часто приводить к конфликтным ситуациям, в том числе к появлению проблем, связанных с третьими лицами, а исполнение договора купли-продажи не является основанием для изменения отношений с ними. Третьим лицом в данном случае может быть не только бывшая жена продавца дома, но и солидный банк, который является кредитором. И именно с продавца, а не с покупателя будут требовать деньги за кредит, даже если покупатель заплатил положенную по договору купли-продажи сумму.

Так, если собственником дома является супружеская чета, то один из супругов не имеет права продавать недвижимость без согласия другого, сделка может быть расторгнута другим через суд. При расторжении сделки покупатель дома становится отнюдь не собственником, а лишь добросовестным приобретателем. Собственником недвижимости остается ее предыдущий владелец. Добросовестный приобретатель - приобретатель, который не знал или не мог знать о том, что собственник не имел права отчуждать дом. Впрочем, собственник не имеет права востребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, если только это имущество не украдено и не похищено. Чтобы избежать такого риска, в договоре о покупке дома необходимо прописывать гарантии продавца, что на момент передачи объект недвижимости свободен от притязаний третьих лиц.

В одностороннем порядке договор расторгается в тех случаях, если условия, из которых исходили стороны при его заключении, существенно изменились. Такое расторжение договора возможно лишь в том случае, если эти условия обе стороны никак не могли предвидеть и изменились они настолько, что, зная о них заранее, стороны заключали бы договор на других условиях или не заключали бы его вовсе (ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Этими причинами могут являться: резкое изменение курса валюты, нарушение покупателем обязанности по оплате имущества. Также любая из сторон имеет право потребовать расторжения договора в связи с уклонением другой от подписания акта приема-передачи имущества.

Для того чтобы избежать этих рисков, неплохо получить статус законного владельца до государственной регистрации. Для этого достаточно подписать акт приема-передачи имущества и начать, к примеру, перевозить вещи, тогда дом уже не может быть изъят по долгам предыдущего жильца.

Также, как уже говорилось выше, третье лицо, которое является собственником дома, имеет право через суд требовать признания договора недействительным, если продажа дома производится без его согласия.

Договор может быть признан через суд недействительным, если он заключен не по установленной законом форме (если он заключен в устной форме, если покупатель хочет сразу после покупки продать дом, когда его право собственности на момент подписания договора еще не зарегистрировано, если договор нотариально не заверен и т. д.).

И это отнюдь не все проблемные точки российского законодательства.

Договор может быть признан незаключенным, если, например, в нем не определено (либо некорректно сформулировано) условие о цене недвижимости, указан неполный перечень данных об объекте и это не дает возможности покупателю четко определить, какой именно дом продается. Если стороны в договоре определили существенные условия, подлежащие обязательному согласованию, но не согласовали, договор также может быть признан недействительным.

В случае приобретения загородного дома речь идет о двух объектах сделки: земле и том, что на ней построено. Это усложняет процесс оформления. Кроме того, приобретение земли осложнено большим количеством условий.Обычно продаваемые земли находятся в аренде или в пожизненном наследуемом владении. В любом случае продавцу нужно сначала оформить собственность на землю и только потом предлагать участок к продаже. Поэтому первым делом спрашивайте у него свидетельство о государственной регистрации права и внимательно ищите в нем слово собственность.

Земля - вопрос отдельный

Для переоформления участка в собственность необходимо выделить участок (провести межевание), право на который хотите приобрести, собрать комплект документов и зарегистрировать ваше право собственности. Покупателю земельного участка с подрядом на строительство в коттеджном поселке (смешанный договор: купли-продажи земельного участка и подряда строительства на нем жилого дома), как и покупателю земельного участка без подряда, стоит внимательно изучить правоустанавливающую документацию по объекту недвижимости (участку) и сам договор.

Часто на предлагаемый участок вообще нет никаких документов, так как он принадлежит дачному некоммерческому товариществу, а продавец всего лишь состоит в нем. Если вы купите такую землю, то будете обладать только правами пользования и распоряжения. Ни граждане, ни юридические лица не имеют права распоряжаться (продать, завещать, подарить, сдать в аренду и др.) земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного (бессрочного пользования). В соответствии с Земельным кодексом РФ право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан и юридических лиц до введения в действие ЗК РФ (25.10.2001 г.), сохраняется. Гражданам предоставлено право однократного бесплатного приобретения земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом срок возможного приобретения законом не ограничен.

При подготовке материала использована информация журнала Home

Бывает так, что документы на землю у застройщиков оформлены неправильно. Если участок расположен на землях лесного фонда, то, согласно законодательству, его нельзя купить, можно только арендовать на длительный период. Если поселок строится вблизи водоемов, то необходимо проводить четкую линию водоохраной зоны, чтобы ни одно строение не попадало в эту зону, иначе дом могут снести.



Главная --> Публикации