Главная --> Публикации --> Проблемы с жкх только начинаются Музей-заповедник царицыно Строители пережили падение спроса Новые квартиры станут доступнее Город яхт попал в штиль

По словам гендиректора компании Северсталь-метиз Ольги Наумовой, проект позволит повысить эффективность управления существующей инфраструктурой орловского предприятия, а области даст дополнительные налоги и рабочие места. ЗАО Северсталь-метиз (дивизион Северсталь-групп по производству металлоизделий) объединяет Череповецкий, Орловский и Волгоградский метизные заводы. Орловский завод играет роль экспортного центра: более 30% его продукции поставляется за рубеж.

Дочерняя компания Северстали - ЗАО Северстальметиз предлагает новый подход к идее технопарка. Вместо дорогостоящего green field (проект с нуля) инвестору предлагаются готовые неэффективные площади бывших советских заводовмиллионников. Первый эксперимент компания намерена провести на входящем в ЗАО Орловском метизном заводе, на базе которого предполагается создать Промышленный центр Орел.

Что касается наполнения проекта, то в силу специфики ОЗ, по мнению Сергея Татенко, компании, которые будут составлять ПЦ, также будут связаны с промышленностью (машиностроение, производство автокомпонентов и т.
п.). И речь не идет о какойто конкретной сумме инвестиций - компании сами решат, какие средства они хотят вложить в свое производство,- подытожил Татенко.

Как рассказал Бизнесу руководитель проекта ПЦ Орел, директор по экономике ОЗ Сергей Татенко, суть проекта в том, что компаниям-инвесторам предлагается использовать имеющиеся на ОЗ свободные площади с инфраструктурой для размещения на них своих производств. Под ПЦ Орел мы понимаем совокупность компаний, которые развивают свое производство на наших готовых площадях, полностью обеспеченных энергией, с подключенными коммуникациями и развитым транспортным обеспечением,- пояснил Татенко.- Инвестору остается только смонтировать технологическое оборудование и организовать процесс производства.

По словам аналитика ИК Финам НатальиКочешковой, идея подобного квазитехнопарка потребует около $100 млн госинвестиций плюс $300-400 млн из частных источников. Технопарки - сейчас модная тема, возможность их создания обсуждается в разных регионах: в Свердловской, Новосибирской и Нижегородской областях,- отмечает эксперт.

В то же время аналитик ИК Солид Игорь Нуждин считает, что из-за специфики ПЦ эти самые компании как раз и следует привлечь как соинвесторов. Подобная кооперация даст синергетический эффект,- говорит он.

В феврале цены в некоторых сегментах рынка массового жилья перевалили за $ 130

Хотя главная, по ее мнению, проблема заключается в том, что сама идея технопарков в России еще пока не подкреплена законодательной базой.
Все, что вы хотели знать о рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Покупательский спрос на жилье в Петербурге продолжает волновать профессиональных участников рынка вот уже второй год. Засуха 2005 года, согласно законам экономики, плавно перешла в медленный, но верный рост к началу 2006 года.

Если посмотреть на цены свысока, то картинка складывается, как в бессмертном произведении братьев Стругацких, где погоды стояли исключительно предсказанные. Средние показатели стоимости квадратного метра готового жилья снижались с $ 1135 в конце 2004 - до $ 1120 в мае 2005 года. Затем последовал предвосхищенный аналитиками Группы Компаний Бюллетень Недвижимости постепенный рост - до $ 1165 к началу 2006 года. Сегодня эта цена колеблется в районе $ 120 Необходимо признать, что прогнозы на ежемесячный 1-2-процентный прирост стоимости квадратного метра в 2006 году полностью оправдались.

Государство насаждает ипотеку, аналитики прогнозируют возвращение уровня спроса к ажиотажу 2004 года, строители заявляют, что удвоение объемов при нынешних условиях для них невозможно и, мало того, неприемлемо. Потребителям же в сложившейся ситуации стоит готовиться к очередному росту цен на жилье. А кто не успел (приобрести квартиру в спокойном 2005 году), тот опоздал!

Спрос и предложение - важнейшие понятия в условиях рыночной экономики, пренебрегать которыми чревато для всех игроков. Особенно учитывая некоторую нестабильность , демонстрируемую петербургским рынком недвижимости-200 Нельзя не согласиться с мнениями экспертов о том, что перегрев рынка конца 2004 года и, как следствие, - застой 2005 года - показатели преодоления очередной ступени в его развитии. Сегодня очевидно, что цены медленно, но верно пошли на взлет. Однако расслабляться рано.

Рыночная цикличность

Петербургскому вторичному рынку традиционно присущи спекулятивные моменты, связанные с преобладанием обменных сделок. Продавцы одновременно выступают покупателями другого жилья, а потому вынуждены держать цену. Этим фактором объясняется значительная инертность вторичного рынка. На протяжении двенадцати лет своего существования при стабильной рыночной ситуации он демонстрировал только рост цен. А потому стагнация и некоторое снижение 2005 года вызвали растерянность.

Избежать очередного ценового витка, обоснованного ростом спроса, рано или поздно простимулированного развивающейся ипотекой, сложно, но можно. Для этого необходимо наращивать предложение, причем четко с учетом потребностей граждан. По словам вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, городской спрос в ближайшей перспективе никак не соответствует планам Правительства страны по удвоению жилищного строительства. Возведенное попросту никто не купит.

Сегодня средняя цена квадратного метра готового жилья растет примерно на полпроцента в неделю. С января она поднялась более чем на 4% и достигла $ 1200 . Во второй половине года аналитики ожидают резкое ускорение темпов роста: уже к июню метр перевалит за $ 130 Прогнозы на год достаточно пессимистичны для потребителя. Годовое подорожание превысит 20-25% и, возможно, приблизится к отметке 30 процентов.

Цены достигли уровня, которому перестали соответствовать потребительские качества минимально комфортных домов - хрущевок и кораблей. Эти категории жилья и подешевели наиболее заметно. Однако примерно с середины лета здесь начался рост - однокомнатные с 34 тыс. подорожали до 37-38 тысяч долларов. Одновременно плавно пошли вверх цены и на квартиры в домах остальных типов.

По данным опросов, 56% петербуржцев, планирующих приобретение недвижимости, предпочитают объекты первичного рынка. Для активно пропагандируемого сегодня приоритетного государственного Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России немаловажно, что 29% из жаждущих новой квартиры хотели бы воспользоваться ипотечным кредитованием. Единовременно выплатить всю стоимость готовы 35%, и только 22% собираются участвовать в долевом строительстве, оплачивая будущее жилье в рассрочку. Что актуально для застройщиков, раз за разом лоббирующих поправки в ФЗ №214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Стройка, стройка...

Петербургские покупатели квартир в новостройках в той же степени ввязаны в обменные схемы, как и все прочие: продают устаревшее или тесное жилье с целью обзавестись новым и более просторным. Квадратный метр в новой квартире обходится в среднем на 20% дешевле, чем метр в старой. Но строящееся жилье просторнее примерно на те же 20%, и, в итоге средняя стоимость равнокомнатных объектов почти одинакова.

Документ в значительной степени ужесточил правила игры для застройщиков. Таким образом, сокращение количества выставленных на продажу объектов объясняется во многом принятием этого закона. И на фоне неуменьшающегося спроса на новое жилье это может привести к катастрофической нехватке предложения.

Новостройки в прошлом году переживали такое же невнимание публики, что и вторичка. С той разницей, что снижение уровня продаж оборачивалось простоем на стройплощадках и прямыми убытками. Ведь более 90% жилья в Петербурге возводится за счет средств дольщиков. Заметного снижения цен, впрочем, не последовало. Средняя стоимость квадратного метра все лето держалась на отметке 975 долларов. Застройщики объясняли, что снижаться просто некуда, поскольку продажная цена практически уперлась в себестоимость строительства.

Жилье в новостройках привлекает потребительскими характеристиками - свежепроложенными инженерными коммуникациями, улучшенными планировками, технологиями, которые не стоят на месте. По географии же выбора первичный рынок не может сравниться с жильем секонд-хенд, которого попросту намного больше.

Аналитики Группы Компаний Бюллетень Недвижимости объясняют это тем, что строители сегодня стараются не столько повысить цены, сколько компенсировать дефицит финансирования прошлого года. К концу года 20%-ное подорожание , несомненно, ждет и новое жилье.

С осени 2005 года, так же как на вторичном рынке, началось плавное повышение цен на первичке. К началу 2006 го да средняя стоимость строящегося квадратного метра достигла $ 100 Сегодня цены на возводимое жилье растут почти так же интенсивно, как на готовое, отставая лишь на полпроцента. Квадратный метр первички вырос на 3,5% со второй половины января и достиг $ 104

Рынок комнат в коммунальных квартирах традиционно относится к отдельному сегменту рынка жилья. Для него характерен невысокий, но устойчивый спрос, подпитываемый потоком мигрантов, по большей части из Ленинградской области. Комната выступает входным билетом в почетный клуб владельцев жилья и теоретически дает шанс владельцу на выигрыш при расселении, в последнее время, увы, все более призрачный. Несмотря на неубывающий объем предложения на рынке комнат, количество здесь все больше и больше компенсирует качество.

Комнатный баланс

Адекватный баланс спроса и предложения на рынке комнат сохраняется в относительной стабильности, поэтому и цены здесь растут более медленными, чем в других сегментах рынка, темпами. Средняя цена предложения комнаты в начале 2005 года составляла $ 20,2 тысяч. Затем к июлю снизилась до $ 19,6 тысяч. Последние 9 месяцев наблюдался практически постоянный рост, а к декабрю 2005 комната в среднем предлагалась за $ 20,5 тыс., сегодня она стоит уже $ 20,8 тысяч.

Ликвидного предложения осталось не так много. Комнаты, считающиеся перспективными, выставляются по завышенным ценам или не попадают в открытый доступ вовсе. В центре предлагаются объекты в третьих-пятых дворах, неинтересные ни для коммерческого использования, ни для обустройства жилья.

Отдельных слов заслуживает ипотека. Несмотря на скромные в государственном масштабе объемы выданных кредитов, результаты недавно проведенного в Санкт-Петербурге Первого ипотечного форума красноречиво свидетельствуют о большом будущем российской ипотеки. По крайней мере, в силу популярности в высоких властных кругах.

Кредитная перспектива

Надо признать, что двукратный рост объемов ипотеки означает всего лишь увеличение ее доли в общем объеме банковских кредитов с 1 до 2 процентов. Размер ипотечного рынка в России составляет десятую долю процента от ВВП. В то же время текущая потребность в ипотечных кредитах оценивается в $ 50 миллиардов. В официальных прогнозах называлась достижимой планка в 3 тыс. кредитов за год, это не более 5% от всех сделок в Петербурге.

Объемы рынка ипотечного кредитования за год выросли в два и более раз, количество его участников увеличивается с каждым месяцем. Условия выдачи займов для покупки жилья за год изменились, еще на несколько пунктов приблизившись к ожиданиям потенциальных потребителей услуги. Однако, как показывает исследование компании МИЭЛЬ-Недвижимость, основополагающим критерием для потребителя кредитных продуктов является все-таки процентная ставка. Важен и размер первого взноса, а вот сроки кредитования в силу ментальности граждан не играют особой роли. Среднестатистический приемлемый для россиянина срок пребывания в кабале не превышает 7 лет.

По мнению директора Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Павла Созинова, в ближайшие годы ипотека не станет превалирующим способом приобретения жилья, хотя ее темпы, несомненно, будут нарастать. Глава ЭСОНа считает, что доминирующей схемой останется долевое строительство, причем до тех пор, пока цена ипотечного кредита существенно не понизится. Ставка более 10%, по мнению главы Российской гильдии риэлторов Елены Дранченко, неприемлема для большинства российских граждан.

На первичном рынке ипотека развита еще меньше. Есть примеры успешных совместных программ банков и застройщиков, благодаря которым доля продаж с использованием заемных денег увеличилась до 18 процентов. По мнению главы холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, по отдельным объектам такой показатель можно довести до 40 и даже до 60%, но это еще не свидетельство успешности ипотечной схемы для первички. Ведь речь идет о сравнительно небольшом количестве фирм, которые сумели предъявить банкам гарантии своей прозрачности и финансовой устойчивости. В таких случаях условия кредитования дольщиков компании вполне приемлемы - 10-11% годовых в валюте, срок до 15 лет. В иных - в ставки закладываются риски банков, невысоко ценящих залог в виде права требования на строящееся жилье.

Все итоги

В среднем по рынку, несмотря на положительную динамику и высочайшее внимание к ипотеке, банковские ипотечные кредиты не влияют пока ни на объемы продаж, ни на рост цен. Прогресс возможен в случае реализации властных планов - снизить ставку до 8% к 2010 году. Однако, как показывает пример ипотечно продвинутых стран Восточной Европы, доступность кредитов без адекватного увеличения объемов строительства приводит к значительному росту цен.

Темпы роста цен уже сегодня достаточно велики, что позволяет предполагать 20-25%-ное увеличение стоимости квадратного метра к концу года. Вероятнее всего, к июню средняя стоимость квадратного метра плавно достигнет отметки в 1300, а к ноябрю докатится до 1500 долларов.

Прошлый год аналитики дружно оценивают как весьма положительный для петербургского рынка жилой недвижимости. Период стал наглядным примером эффективности рыночных механизмов, их способности к самостоятельному регулированию баланса спроса и предложения. Положительная динамика цен в большинстве сегментов рынка сегодня полностью восстановилась. Та недвижимость, которая умудрилась подешеветь в кризисный период (например, хрущевки и корабли), восстановила утраченное и продолжает дорожать.

В 2006 году дефицита предложения на первичном рынке не ожидается. По самым пессимистичным прогнозам застройщиков и аналитиков, такая перспектива грозит рынку не ранее 2008-2009 годов и зависит от интенсивности государственной поддержки отрасли, корректировки особенно жестких требований Федерального закона №214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. И конечно, реальных темпов роста банковского жилищного кредитования, способных повлиять на уровень спроса.

Ипотечные прогнозы однозначны: количество приобретенных в кредит квартир будет расти высокими темпами. Однако в годичной перспективе ипотека не сможет кардинально повлиять на объемы продаж и цены на жилье.

Группа компаний СУ-155 проинвестировала около $10 млн в покупку в Германии двух заводов асфальтобетонного и по переработке дерева. Оборудование для асфальтобетонного завода было приобретено у фирмы Guenter Papenburg AG, сделка оценивается в 114 млн руб., сообщили в СУ-15 Пуск нового завода, который будет смонтирован на производственной территории компании в Домодедове, намечен на июнь этого года. Гендиректор СУ-155 Александр Мещеряков уточнил, что асфальтобетонных заводов в регионе не хватает и это отражается как на сроках, так и на качестве поставок асфальта на стройки. Новый завод способен произвести 150 000 т асфальта за год, а потребности компании в нем в 2005 г. составили 80 000 т. Для СУ-155 это решение проблемы с ритмичными поставками асфальта для обустройства придомовой территории новостроек Москвы и Подмосковья, говорит Мещеряков.

Группа компаний СУ-155 активно наращивает производственные мощности в надежде на участие в проекте Доступное жилье. Вслед за покупкой домостроительного комбината в Иванове и нескольких региональных заводов железобетонных изделий СУ-155 приобрела еще два предприятия асфальтовый и по переработке отходов древесины.

Сейчас СУ-155 работает в Петербурге, Нижнем Новгороде, Иванове, Тамбове, Туле, Калининграде и во многих регионах приобретает строительные предприятия. Так, месяц назад СУ-155 купила домостроительный комбинат в Иванове, до этого были куплены заводы ЖБИ в Нижегородской и Ленинградской областях. Строительные активы в регионах стоят недорого, и окупить затраты на их приобретение можно достаточно быстро, считает представитель компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Такие инвестиции экономически оправданы, если застройщик реализует серьезные проекты в рамках программы доступного жилья.

Инвестиции в покупку у Salmatec GmbH завода по выпуску топливных гранул из отходов лесной промышленности составили более 150 млн руб. Это производство закуплено специально для принадлежащего СУ-155 лесопромышленного комплекса Леспромсевер, который в прошлом году почти удвоил производство продукции для нужд стройки до 4000 куб. м. По словам Алексея Кожевникова, замгендиректора компании Новая площадь (реализует проект промышленного парка по глубокой переработке древесины в Архангельской области), потребление древесного топлива в мире растет на 15-20% в год, а заводы по выпуску топливных гранул при инвестициях в $2-3 млн окупаются за 1,5 года. Недавние отходы в качестве гранулированного топлива можно будет продавать не только внутри России, но и в соседних странах, говорит Мещеряков.
Сергей Канаев, гендиректор компании ПИК-Регион, называет скупку региональных заводов вполне закономерной.

Группа СУ-155 занимается строительством и производством стройматериалов. Основным владельцем считается Михаил Балакин. По собственным данным, в 2004 г. компания построила 20% жилой недвижимости в Москве, консолидированная выручка составила около 25 млрд руб., прогноз на 2005 г. 36 млрд руб.

В самой СУ-155 считают, что нацпроект по доступному жилью будет завязан на производственные мощности и реализация президентской программы начнется с тех регионов, где развита строительная промышленность. Сейчас СУ-155 принадлежит 24 промышленных предприятия, которые ориентированы на обеспечение замкнутого цикла строительства.

На заседании был рассмотрен ход дел по конкретным объектам строительства, где должны получить жилье граждане, бывшие соинвесторами у фирм, не выполнивших перед ними своих обязательств.


Ускорить прохождение документов через согласующие инстанции призвал членов городской комиссии по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в городе Москве первый заместитель мэра в столичном правительстве, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Такую задачу он поставил на очередном заседании возглавляемой им комиссии. Путь ускорения Владимир Ресин видит в том, чтобы забота о прохождении документа по всей цепочке легла на одно ответственное лицо.

Адрес улица Фабрициуса, владение 22 (Северо-Западный округ). Была оглашена информация о том, что Москомархитектура сочла возможным увеличить объем строительства до 20 тысяч квадратных метров, о чем известила окружную префектуру. В свою очередь, комиссия поручила префектуре ускорить согласование проекта инвестиционного контракта с новым инвестором - Фондом развития жилищного строительства. Выход на строительную площадку планируется в июле 2006 года.

Комиссия приняла к сведению сообщение Департамента природопользования и охраны окружающей среды, что все материалы, присланные на согласование по объекту бульвар Маршала Рокоссовского, владение 42 (Восточный административный округ), где инвестором выступает строительно-финансовая компания Атолл, рассмотрены и согласованы. Комиссия поручила Москомархитектуре разработать акты разрешенного использования земельных участков по этому адресу в мае, а по адресу бульвар Маршала Рокоссовского, владение 5-8, - как и предусмотрено графиком - в августе.

Принятое решение: поддержать предложение префектуры САО об уменьшении доли города в этом инвестиционном проекте по расчетам Департамента экономической политики и развития города Москвы.

По объекту улица Учинская, владение 1 - 9, корпус 14 (Северный округ), ситуация сложилась так: увеличилось количество пострадавших соинвесторов, а это привело к экономически невыгодному строительству для нового инвестора - СУ-8

Были рассмотрены и другие адреса.

На дострой компании СУ-155 переданы корпуса по адресам Никитинская улица, владение 31, корпус 1, и Щелковское шоссе, владение 18, строение 1 (Восточный округ); бывший инвестор - Компания Стройиндустрия. Комиссия поручила префектуре округа совместно с Управлением Правительства Москвы по экономической безопасности определить механизм передачи площади пострадавшим соинвесторам.



Главная --> Публикации