Главная --> Публикации --> Эльдорадо в пойме каменки Недвижимость под защитой Станция семеновская. двери открываются Столица просит кирпича Цены бьют рекорды

Поселки Огородник и Речник в Крылатском официально имеют статус садоводческих товариществ. Земли под дачи в бессрочное пользование были выделены еще в 1955 году по распоряжению Совета министров СССР для работников Канала им. Москвы. В то время участки находились на территории Подмосковья и особым спросом у партийной элиты не пользовались. Сейчас, когда дачи оказались едва ли не в центре столицы, картина резко изменилась.

Жители московского поселка Речник в Крылатском, который угрожают снести, готовят встречные обращения в суд о незаконных действиях властей и Минприроды. Как писали Известия, в понедельник прокуратура Москвы направила первые иски в суд о сносе домов в Речнике. Росприроднадзор по соседству с Речником обнаружил еще одно незаконное поселение - садовое товарищество Огородник. По словам идеолога сноса, замруководителя Росприроднадзора Олега Митволя, весной власти намерены с помощью открытия шлюзов устроить искусственное наводнение на Москве-реке для очистки вод. Самострой как раз попадает в зону затопления.

Однако, по словам главного специалиста отдела контроля и надзора Росприроднадзора Екатерины Шепенковой, имеющиеся на руках у жителей Речника бумаги о выделении им в бессрочное пользование участков дают право лишь на строительство домиков летнего типа. Двух-трехэтажные коттеджи под это описание никак не подпадают. Сейчас в поселке чуть больше 200 строений. Росприроднадзор предъявляет претензии лишь к свежепостроенной половине. Именно эти дома в случае открытия шлюзов для очистки Москвы-реки попадут в зону затопления.

- Сотка в Крылатском стоит от 30 тысяч долларов, - пояснил Известиям на условиях анонимности один из жителей Речника. - Поэтому иски о сносе мы рассматриваем как очередной передел собственности. Но мы намерены бороться за свою землю и готовим встречные обращения в суд против незаконных действий властей. Все правоустанавливающие документы на землю у нас имеются.

Соседи Речника из садового товарищества Огородник также утверждают, что здесь не природоохранные, а имущественные претензии. Огородник уже несколько лет находится в состоянии затяжной войны с нуворишами, пытающимися выжить из Крылатского старых дачников. В ноябре прошлого года председатель товарищества Татьяна Кожуховская сама лишилась дачи. Вначале влиятельные люди почти год проводили с ней разъяснительную работу - пытались полюбовно изъять правоустанавливающие документы на все участки. Когда не получилось, просто-напросто пригнали трактор, бульдозер и снесли домик председателя.

- Мы имеем вопросы к хозяевам домов, появившихся уже после 1990 года, - говорит Екатерина Шепенкова. - При их строительстве в обязательном порядке требовалась государственная экологическая экспертиза. Ее ни у кого нет.

Между тем в Федеральном агентстве водных ресурсов Известиям сказали, что план мероприятия по очистке Москвы-реки с помощью искусственного наводнения еще не утвержден. Это будет решаться ближе к весне на специальной противопаводковой комиссии, в которую входят представители столичного и подмосковного правительств, Канала им. Москвы, Мосводоканала, энергетики и другие ведомства.

- Поскольку земля в столице в частную собственность практически не оформляется, мы бесправны, - поясняет Татьяна Кожуховская. - В 1998 году наши дачи по распоряжению московского правительства вдруг оказались приписаны к парку Москворецкий. Нормального правового статуса у жителей нет. У нас здесь очень много социально незащищенных дачников - ветераны, инвалиды, пенсионеры. Приезжают коммерсанты и просто-напросто выгоняют стариков с земли. Самозахватом занимаются даже высокопоставленные работники прокуратуры. В свете этого очередные выпады Росприроднадзора и обещания нас затопить не удивляют.

Столичные чиновники начинания Росприроднадзора одобряют. - Надо не просто смотреть, как Митволь с безрассудной храбростью воюет с теми, кто загрязняет водоемы, а создать ему мощную систему поддержки, - заявил вчера на заседании правительства мэр Москвы Юрий Лужков.
Масштабный проект столичных властей по строительству Четвертого транспортного кольца (ЧТК), согласно прогнозам экспертов, уже в ближайшее время вызовет ажиотажный спрос инвесторов на прилегающие к магистрали участки.

- В принципе промывка Москвы-реки предполагается, - заявила пресс-секретарь Федерального агентства водных ресурсов Анна Хитрова. - В последний раз она проводилась в 1998 году. Одна из причин перерыва - действительно застройка берегов рек.

Новые направления инвестирования

Причиной тому служит окончательное утверждение графика строительства ЧТК в начале этого года. По мнению экспертов рынка, северный район станет наиболее перспективным для инвестирования, а в дальнейшем ЧТК может изменить ситуацию на рынке недвижимости практически по всем направлениям. Несмотря на то что проект строительства Четвертого кольца имеет долгосрочную перспективу, уже сейчас на прилегающих к нему территориях девелоперы начинают осваивать эти участки.

Это связано с тем, что возведение жилых домов вблизи крупных магистралей не столь рентабельно: ухудшение экологии и видовых характеристик не способствует росту стоимости квартир. В то же время появление ЧТК вблизи существующих торговых и бизнес-центров может привести к росту их арендных ставок. Все зависит от того, как быстро правительство Москвы сможет реализовать проект. Скорее всего, реализация ЧТК не станет столь длительной и дорогостоящей, как строительство Третьего кольца. Она пройдет по уже имеющимся магистралям, а основной задачей строителей будет отремонтировать, расширить их и построить дорожные развязки, говорит Ковалев.

Одним из важнейших факторов, влияющих на развитие сегмента коммерческой недвижимости, является транспортная доступность. Следовательно, с перспективой появления новой крупной магистрали появляется и возможность застройки прилегающих к ней территорий. По мнению экспертов рынка недвижимости, проект столичных властей по строительству ЧТК, который был утвержден в первом квартале этого года, вызовет повышенный интерес инвесторов. ЧТК привлекательно для инвестирования на всем своем протяжении, особенно для строительства объектов коммерческой недвижимости, рассуждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

С появлением новой магистрали приоритеты инвесторов в развитии направлений вряд ли изменятся, отмечает Ковалев. В этой связи основной причиной является уже не транспортная доступность, а распределение деловой активности: Юго-Западный и Западный административные округа будут традиционно наиболее привлекательными. С ним спорит генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. По его словам, ввод в строй ЧТК изменит ситуацию на рынке недвижимости практически во всех районах, по которым пройдет магистраль. Отдельно стоит выделить северный участок, где ситуация изменится наиболее заметно в связи с перспективностью района, говорит Колегов. Он считает, что наименьшее оживление ожидается на Юго-Востоке, где ЧТК пройдет в подземном тоннеле под музеем-заповедником Коломенское и Москвой-рекой, а также на Востоке, где недвижимость традиционно развивается медленнее, чем в западном направлении. Впрочем, динамика развития прилегающих к ЧТК территорий будет зависеть от этапности его строительства. Очевидно, что наиболее интенсивными они будут для тех участков, которые предполагается ввести в эксплуатацию в первую очередь, говорит Ясько.

Уже известно, что окончание первого этапа строительства ЧТК на участке Волгоградский проспектДмитровское шоссе планируется на 2012 2013 годы. По словам начальника отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольги Ясько, невысокие темпы строительства скажутся на последовательном освоении прилегающих территорий и обеспечат плавное нарастание конкурентного взаимодействия новых комплексов.

Несмотря на высокий спрос на бизнес-центры, в районе ЧТК наиболее выгодно строительство торговой недвижимости, говорит Ковалев. Таким образом, при условии полного ввода в эксплуатацию магистраль будет привлекать большие потоки посетителей для ТЦ за счет высокой пропускной способности, близкой по качеству к МКАД, а также небольшой удаленности от центра столицы. Впрочем, по словам Колегова, соотношение офисной и торговой недвижимости в этом районе будет равным, поскольку для строительства как офисных, так и торговых центров здесь существуют разные предпосылки. В сегменте ритейла сегодня наблюдается постепенное увеличение активности в спальных районах, а появление новой магистрали, безусловно, только повысит привлекательность подобных проектов. В то же время продолжится децентрализация офисного рынка, и его границы будут неизбежно расширяться по мере освоения более близких к центру территорий, говорит Колегов.

Акценты будущей застройки

Развитие ЧТК будет способствовать улучшению транспортной обстановки в периферийных районах города, что расширит зоны обслуживания как некоторых существующих, так и проектируемых комплексов. Кроме того, кольцо будет частично проходить через зоны промышленной застройки и откроет доступ к новым крупным площадкам под застройку, соглашается Ясько, отмечая, что развитие инфраструктуры ЧТК будет похоже на застройку ТТК сегодня.

Вообще, для офисных и торговых объектов важно находиться вблизи крупной магистрали. С одной стороны, это увеличивает поток посетителей, с другой улучшает транспортную доступность и видимость здания. В свою очередь, это повышает статус объекта и его инвестиционную стоимость. Более того, с появлением Четвертого кольца для девелоперов откроются новые возможности, так как участки, ранее не представлявшие интереса для нового строительства, обретут коммерческую привлекательность. К тому времени, как завершится его сооружение, район ТТК уже будет в значительной мере освоен, основные промзоны реконструированы, и девелоперы обратят внимание на более отдаленные территории, уверяет Колегов.

Арендаторы не так давно осознали плюсы децентрализации и обратили внимание на пояс ТТК. Конечно, им понадобится время, чтобы расширить границы возможного местоположения своих офисов до ЧТК.

Перспективный интерес

Уже очевидны проблемы с финансированием дорожного строительства, которые сильно замедляют сооружение ЧТК. Это не может не сказаться на интересе девелоперов и арендаторов к этому району, ведь для них важно не только будущее повышение стоимости объекта, но и текущая транспортная ситуация, говорит Колегов. Именно поэтому большинство девелоперов пока ориентируются на ТТК как на зарекомендовавший себя район спроса арендаторов.

Но через три-четыре года неизбежно заметное увеличение количества офисных проектов в районах, прилегающих к ЧТК, оно начнется не ранее чем появятся первые построенные участки нового кольца.

Поэтому текущие проекты создаются на базе существующей транспортной инфраструктуры, говорит Константин Ковалев. А по словам Сергея Колегова, новая магистраль пока лишь создает позитивный психологический фон на рынке недвижимости. Тем не менее при строительстве новых объектов девелоперы уже сейчас рассчитывают в перспективе использовать потенциал ЧТК, признает Ковалев.

Кроме того, неясные по срокам планы правительства Москвы влияют на расчеты финансовой целесообразности и ожидаемой доходности проектов вблизи ЧТК. Заявленные сроки строительства магистрали намного превышают строительный цикл любого объекта.

Загородная недвижимость, как признает большинство экспертов, сегодня является одним из самых доходных сегментов рынка (лучшие объекты приносят инвесторам до 100% доходности) и к тому же безрисковым.



Несмотря на то, что спрос продолжает держаться на высоком уровне, стоимость строительства в первом полугодии выросла максимум на 5-8 процентов. А цена земли увеличилась на 20-30 процентов.

В прошлом году коттеджные поселки в ближнем Подмосковье появлялись один за другим, в этом году темпы строительства сохраняются. За проекты берутся даже никогда не вкладывавшие ранее деньги в недвижимость инвесторы – банки, страховые компании, инвестиционные фонды (в том числе и иностранные – из Англии и Южной Кореи). Строительством загородных домов занялись и дочерние предприятия Газпрома, Межрегионгаза, ЛУКОЙЛа. Приход крупных инвесторов привел к изменению подхода к строительству. Например, сегодня нередко большие земельные участки продаются вместе с подрядом на строительство.

Снова «пошли» продажи недорогих домов в срединном и дальнем поясах области, проще говоря, дачи стоимостью от 3 до 50 тыс. долларов. Всплеск интереса к такой недвижимости заставил ряд риэлторских агентств открыть отделы по работе с этими объектами. В этом сегменте самые популярные — дома из бруса и сруба.

В первом полугодии более популярными стали дома из дерева – на них сегодня, по разным оценкам, приходится до 20% новых строений. Нередко они возводятся площадью до 500 кв. метров. Последний писк моды – дома-бунгало в один этаж с оштукатуренными стенами.

«Американцы возвращаются в города», — такими заголовками в прошлом и текущем году пестрели СМИ США. Жизнь в пригороде оказалась для многих из них неприемлемой из-за постоянных проблем с транспортом. В среднем американцы проводят 36 часов в месяц только в автомобильных пробках. Это в три раза больше, чем десять лет назад. Заметно увеличилось и расстояние, которое приходится преодолевать американцам в поездках – сегодня это в среднем 80 минут в один конец.

Краткосрочные прогнозы показывают, что бум в сегменте загородной недвижимости будет продолжаться как минимум от 3 до 5 лет, к 2010 году постоянно в загородных домах будет проживать до 100 тысяч московских семей. И именно в это время мы можем столкнуться с тем, с чем столкнулись сегодня жители американских пригородов.

Всего в США примерно 116 млн. квартир и домов, две трети находятся в собственности у проживающих в них. А вот в собственных домах проживает 88% семей. Впрочем, последний показатель постепенно сокращается – американские города вновь оживают.

В отличие от Москвы недвижимость в пригородах в США дешевле, чем городские квартиры. Сопоставимые по удобствам с домами городские квартиры остаются слишком дорогим удовольствием, и средств хватает зачастую лишь на аренду. Так, в Нью-Йорке арендуют свое жилище 70% семей, в Лос-Анджелесе — 62%, в Чикаго – 57 процентов.

Metro Group откроет летом 2007 г. в Нижнем гипермаркет Real площадью 11 500 кв. м, сообщил Ведомостям гендиректор группы компаний (ГК) Столица Нижний Олег Сорокин. Магазин расположится в торгово-развлекательном комплексе на ул. Родионова, строительство которого ведет ГК. Общая площадь комплекса 140 000 кв. м. Строительство началось осенью 2005 г. и ведется в три этапа: первую очередь планируется сдать в декабре 2006 г., вторую весной 2007 г. и третью в конце 2007 г.

Вполне возможно, что такая ситуация может в Москве не повториться, так как пригороды могут остаться у нас «ПМЖ для богатых».
Нижний-Новгород - ГК Столица Нижний, завершающая строительство в Нижнем Новгороде торгового центра площадью 140 000 кв. м, получила еще одного крупного арендатора. Вслед за немецкой компании OBI Real Estate AG, которая откроет в торгцентре магазин стройматериалов площадью 16 000 кв. м, ГК заключила договор с немецкой Metro Group об открытии летом 2007 г. гипермаркета Real площадью 11 500 кв. м. Участники рынка считают, что эти компании могут составить серьезную конкуренцию существующим сетям.

Это второй проект Metro Group в Нижнем Новгороде. В июне 2005 г. на Мещерском озере был открыт мелкооптовый центр Metro Cash Carry общей площадью 10 000 кв. м. Два проекта Metro Group в Нижнем друг с другом конкурировать не будут, поскольку рассчитаны на разных потребителей, говорит Белова: Metro Cash Carry ориентирован на оптовых покупателей, а Real на розничных. Закупать товары планируется через одну компанию, а цены будут максимально низкими для Нижнего, обещает она. Стоимость аренды площадей Белова не назвала. Вице-президент нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева предположила, что их размер составит $130 000-170 000 в месяц.

Договор аренды с ГК Столица Нижний был подписан около трех месяцев назад, уточнила руководитель отдела по связям с общественностью ООО Real-Гипермаркет, глава представительства Metro Group в России Юлия Белова. Ассортимент товаров гипермаркета составит 35 000 наименований, из них 17 000 продовольственные, а 18 000 непродовольственные, сказала она.

Участники рынка считают, что иностранные компании окажут серьезную конкуренцию существующим нижегородским сетям. Появление нового игрока они сразу ощутят на своем ежемесячном обороте, говорит гендиректор компании Мясновъ Владлен Альтшуллер. Гендиректор компании ВКТ Алексей Зудин уверен, что иностранцы переманят в основном клиентов, делающих покупки на неделю вперед. А директор нижегородского Союза магазинов Вадим Носов полагает, что Real не окажет сильного влияния на рынок. Real позиционирует себя не как гипермаркет с низкими ценами, а как магазин с большим выбором нового интересного товара, считает он. В нижегородской Пятерочке конкуренции с иностранцами также не боятся. Гипермаркеты по качеству, ассортименту и ценам практически не отличаются, говорит директор по региональному развитию Пятерочки Александр Исаев. Одного гипермаркета, пусть даже крупного, мало, чтобы занять лидирующие позиции на рынке, согласен с ним руководитель группы оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.

Крупнейшим арендатором в будущем торгцентре будет другая немецкая компания OBI Real Estate AG, с которой ГК Столица Нижний подписала в декабре 2005 г. соглашение об открытии магазина стройматериалов площадью 16 000 кв. м. Конкуренты Real также приступили к активному освоению Нижегородской области. Летом 2006 г. московская ГК Гиперцентр-девелопмент откроет на станции Варя торгцентр площадью 21 500 кв. м. Якорным арендатором станет гипермаркет Мосмарт, который займет половину площадей. А в конце 2006 г. в Кстовском районе в ТЦ Мега откроется крупнейший в области гипермаркет французской сети Auchan площадью 20 000 кв. м.



Главная --> Публикации