Главная --> Публикации --> В суд на страховщиков Проблемы с жкх только начинаются Музей-заповедник царицыно Строители пережили падение спроса Новые квартиры станут доступнее

По словам историка-консультанта Максима Леушина, в Царском Селе построили специальное большое здание гаража (сейчас в нем размещается музей придворных экипажей). Часть машин разместилась в Царском Селе, часть в здании Конюшенного ведомства в Петербурге, и небольшое количество в Петергофе. Кроме того, в Ливадии к весне 1911 года был готов гараж на 25 машин для нужд двора во время летнего пребывания в Крыму. Ливадийский гараж по техническому оснащению считался лучшим в Европе.

Первый в России гараж был создан в 1906 году при дворе императора Николая II. Собственный гараж Его Величества обслуживал императора, царскую семью и сановных особ. К автомобилям Николая II приохотил князь В. Орлов, бывший помощником начальника царской военно-походной канцелярии и одним из первых русских автоэнтузиастов. Дата первой поездки из Царского в Гатчину через Красное Село зафиксирована в царском дневнике: 9 июня 1905 года.

В начале 1917 года Собственный гараж Его Величества стал автобазой Временного правительства, а после Октябрьского переворота автобазой Совета народных комиссаров. В 1918 году гараж вместе с Советским правительством переехал в Москву. Автомобили, которые обслуживали Ленина и его ближайшее окружение, разместили сначала в Кремле, а затем на долгие годы в Манеже.

Автомобильная история

В 1920 30-е годы среди новых образцов промышленных зданий специально построили и гаражи. Влиятельные учреждения, расположенные в Москве, в обязательном порядке обзаводились собственными паркингами: таковы гараж Интуриста (1934 г., ул. Сущевский Вал, 33), гараж Госплана (1936 г., Авиамоторная ул., 44), гараж Снабгрэса (1934 г., Ионинская ул., 1). Большинство подобных построек сегодня являются охраняемыми государством памятниками архитектуры; наиболее известное здание такого рода так называемый Бахметьевский гараж для автобусов в Москве конструктивистов К. Мельникова и В. Шухова (1926 1928 гг., ул. Образцова, 19).

С этого времени доброй советской традицией стало размещать специальные (привилегированные) гаражи в первоклассных памятниках архитектуры: так, гараж Министерства обороны до недавнего времени располагался в Провиантских складах архитектора В. П. Стасова на Зубовском бульваре.

Автомобильная альтернатива

С 1970-х гг. в соответствии с мировыми стандартами в России начинается строительство многоэтажных и подземных гаражей, остающихся решением транспортных проблем и сегодня.

Перехватывающие парковки

В настоящее время специалисты называют несколько способов решения столичных проблем с транспортом: организация платных дорог, строительство Четвертого транспортного кольца, ограничение въезда автомобилей с четными и нечетными номерными знаками по дням недели, открытие регулярных пассажирских перевозок по Москве-реке, строительство платных многоуровневых стоянок в центре города. По словам чиновников, перехватывающие парковки один из вариантов выхода из транспортного кризиса.

Транспортная система

Как рассказал Константин Королевский, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции, в III квартале 2006 года на Гагаринской площади будет сдан в эксплуатацию первый в Москве перехватывающий паркинг. Паркинг расположен в подэстакадном пространстве на площади Гагарина. Это будет первый полноценный перехватывающий паркинг в Москве, рассчитанный на 630 машино-мест, отметил Королевский.
По словам Константина Королевского, первый перехватывающий паркинг строится за счет бюджетных средств. Это муниципальная парковка. Главная ее задача не обеспечить возврат бюджетных средств в два-три года, как это обычно делается, а обеспечить город удобным перехватывающим паркингом с полным комплексом услуг для автовладельцев, сказал Константин Королевский. По его словам, днем паркинг будет выполнять функцию по перехвату транспортных потоков, идущих в центр города, а ночью может использоваться как стоянка для хранения автомобилей жителей близлежащих домов.

Подземный город

Как отмечал ранее первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития столицы Юрий Росляк в ходе конференции Тенденции рынка недвижимости Москвы, в 2006 году планируется построить 80-90 тыс. машино-мест и увеличить пропускную способность транспортной системы столицы с 15 до 20 %.
По его словам, необходимо уделить внимание строительству паркингов, вопросам хранения транспорта, организации движения и развития дорожной сети. В Министерстве транспорта и связи рассматривается вопрос о создании специальных дорожных фондов, которые будут поддерживаться государством, заявил руководитель Комплекса экономической политики и развития столицы.

Правда, по словам экспертов, в столице очень высокий процент разных подземных сооружений. Существует множество шахт, которые могут служить отличными паркингами. И чем ближе к центру, тем их больше. 19 декабря 2005 года одна шахта на улице Гончарной (Гончарная ул./5-й Котельнический пер.) с двумя расположенными над ней зданиями продавалась с аукциона. Начальная цена составила 53 млн. рублей. Продавал ФГУП Ресурс. Суммарная площадь всех помещений составляла 5056 метров. Шахту продать не смогли в этом году цена снижена до 35 млн., новый аукцион состоится 16 мая 2006 года.

Как отмечают независимые эксперты, подобный проект оценивается в 1 млрд. долларов. Но даже установка перехватывающих парковок на территории Садового кольца не решает проблему пробок.

По словам Константина Королевского, в настоящее время за счет средств города ведется разработка пяти комплектов проектно-сметной документации для строительства перехватывающих паркингов.

Таким образом, есть альтернативные варианты решения транспортных проблем, но все они являются дорогостоящими срок окупаемости подземных паркингов доходит до 20 лет.

Формируется максимально лояльная система андеррайтинга, ставки по кредитам снижаются до минимума, а первоначальный ипотечный взнос опускается до нуля. В итоге в покупку недвижимости вовлекается очень большое число людей, в том числе те слои населения, которые финансово не готовы еще к таким тратам. Постепенно, вследствие психологических и объективных экономических причин, развивается кризис неплатежей, банки пытаются продать ставшую обузой недвижимость, но все потенциальные покупатели уже сами увязли в кредитной системе. В итоге получается парадоксальная картина, когда предложение превышает платежеспособный спрос, и начинается обрушение всего рынка недвижимости, а то и финансового рынка страны в целом.

На примере этого паркинга мы намерены отработать эффективно действующую модель его использования и затем ее тиражировать, заявил первый заместитель руководителя департамента.
Собственник уже поднимал тему возможности развития на российском рынке кризиса неплатежей, подобного тому, который пережил несколько лет назад Запад. Сегодня мы вновь обращаемся к западному опыту в этом вопросе.
Вкратце напомним возможную и наиболее популярную схему развития событий. На фоне постоянного роста цен и предложений на рынке недвижимости банки разворачивают активную кампанию по созданию рынка доступного жилья.

На Западе система ипотечного кредитования уже дважды или трижды прошла этот путь. Первой страной, испытавшей на себе так называемый mortgage loan crisis, или кризис закладных, была Великобритания. В конце 1980-х годов в Великобритании цены на недвижимость упали сначала на 26 %, а потом еще на 11 %. Основной причиной кризиса в те годы стало увеличение безработицы, приведшее к тому, что многие получатели кредитов не смогли справиться с выплатами по долгам, на которые уходило до 58 % доходов. Ипотечные банки вынуждены были экспроприировать 400 тысяч домов и квартир, оставив каждого четвертого домовладельца-должника в убытке. Проблемы были и у банков: приходилось продавать недвижимость при отсутствии спроса очень дешево либо ждать более благоприятных условий. Снижение процентных ставок позволило постепенно возродить рынок, поскольку желание иметь собственный дом и доступность ипотеки вовлекли в игры с недвижимостью даже небогатые семьи.

США

Устойчивый рост цен на жилье на 7,5 % в год привел к тому, что средняя цена дома по США выросла до 182 тыс. долларов. Тогда кризис переоценки недвижимости и неплатежи по ипотечным кредитам стали стартовым механизмом для кризиса банковской системы, а в конечном итоге и всей экономики в целом. Помочь США выйти из кризиса невольно смогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годом в недвижимость США около 75 млрд. долларов. Но этот факт послужил катализатором кризиса в самой Японии. Причем в Японии дело не ограничилось только банковским сектором, правительство предприняло шаги по улучшению всей экономической ситуации в стране. После предпринятых правительством Японии мер кардинального характера вплоть до снижения учетной ставки до самой низкой за всю историю отметки 0,15 % годовых стали заметны первые признаки того, что самое худшее позади. Японский кризис, несомненно, оказался для страны более дорогостоящим, чем аналогичный кризис в США.

Серьезный кризис аналогичной по характеру системы ипотечного кредитования произошел в США в конце 1970-х годов и сопровождался массовым банкротством ссудно-сберегательных учреждений (контрактно-сберегательная модель). Компенсацию потерь взяло на себя государство, но каждому налогоплательщику это обошлось примерно в 1000 долларов. Однако вскоре ситуация повторилась. В конце 1990-х годов средняя цена дома в США была около 158 тыс. долларов.

На момент кризиса переоцененность недвижимости относительно уровня доходов средней английской семьи оценивалась в 25-30 %. Высокая норма прибыли, сопровождающая такой рост цен, привлекла на этот рынок спекулятивных инвесторов (особенно тех, кто получает бонусы в лондонском Сити). В 2003 году более 130 тыс. домов покупались в кредит, причем многие кредиты были взяты под вторичный залог недвижимости. Свыше 70 % покупок жилья совершались для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Частные лица, впервые покупающие недвижимость, уже не могли себе это позволить из-за непомерно высокой цены на дома. Повышение арендной платы несколько отставало от роста цен на недвижимость, но и эти цены уже достигли пика, вызвав спад спроса арендаторов и массовый простой предлагаемого жилья.

Великобритания

Московские власти решили более чем в три раза ускорить процесс регистрации прав собственности на нежилые столичные здания. Если до сих пор городом зарегистрированы права лишь на 57,5 тыс. таких объектов, то уже к 2009 году чиновники получат возможность распоряжаться всем нежилым фондом Москвы (170 тыс. зданий). По мнению экспертов, такие меры выгодны как бизнесу, так и самому городу, который увеличит поступления в городской бюджет.

В конце апреля 2004 года сразу три исследовательских центра выпустили отчеты, в которых предсказывался кризис на рынке жилья. Сохранить стабильность на рынке удалось лишь усилиями государства, так как два года Банк Англии не менял размер ставки рефинансирования, удерживая ее на уровне 4 % годовых. Устойчивость на рынке недвижимости была обеспечена согласованными действиями государства и банковского сообщества (лондонский Сити), фактически препятствовавшими свободной коррекции цен на этом рынке, что позволяло избежать повторения сценария 1980-х годов. В мае 2004 года Банк Англии увеличил ставку рефинансирования до 4,25 %, что, как ожидается, приведет к удорожанию ипотеки и некоторому снижению темпов экономического роста в Великобритании за счет спада объемов производства в отраслях, связанных со строительством жилья. В августе ставку повысили уже до 4,75 %, поскольку спрос на рынке жилья сохранился. Его поддерживают в основном иностранцы. Так, все больше богатых людей из России покупают недвижимость в британской столице и укрепляют там деловые связи (всего в Лондоне живет около 23 тысяч русских).

Теперь до 2009 года чиновники намерены зарегистрировать право собственности более чем на 110 тыс. нежилых зданий и помещений, тем самым получив в свое распоряжение весь нежилой фонд столицы. Для ускорения процесса регистрации будет использоваться электронная система документооборота, а из городского бюджета планируется выделить около 3 млрд руб. В результате город сможет увеличить свои доходы от операций с недвижимостью.
Эксперты называют планы чиновников закономерными.

О планах столичных властей по ускорению темпов регистрации прав собственности на нежилые объекты заявил вчера руководитель департамента имущества Владимир Силкин. По его словам, сейчас в столице из 170 тыс. таких объектов, находящихся в городской собственности, зарегистрированы права лишь на 57,5 тыс. зданий и помещений. За последние шесть лет с момента введения в действие закона о регистрации прав документы оформлены только на 33% всех объектов городской собственности, отметил Силкин.

Кроме того, эксперты сходятся во мнении, что реализация программы увеличит денежный поток в столичный бюджет. По словам Попова, с 1999 года доходы города от сдачи помещений в аренду недвижимого имущества в Москве увеличились в 4,5 раза и достигли в 2005 году 12 млрд руб. Однако, по мнению Свириды, для города наиболее логична продажа нежилого фонда. Сдавать площади в аренду должны специализированные компании, а не город. В случае реализации путем продажи, доход будет приносить налог на имущество и бизнес, который ведется на этих площадях, добавляет Свирида.
Масштабная застройка Рублевского шоссе нашла первых недовольных. Жители деревень Рождественно и Подушкино, расположенных на Рублевском направлении, могут помешать строительству элитного поселка рядом с Барвихой. Как стало известно Бизнесу, в начале мая в Одинцовском суде уже состоялось предварительное слушание дела, в ходе которого инициативная группа собирается добиться запрета на реализацию этого проекта. По оценкам экспертов рынка, инвестиционная стоимость застраиваемого участка площадью около 25 га составляет около $200 млн.

Скорее всего, 3 млрд руб. пойдут на оснащение дополнительных рабочих мест и обучения персонала, рассуждает руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. По его словам, регистрация права собственности на помещения позволит вовлечь их в нормальный хозяйственный оборот. Если права не оформлены должным образом, то распоряжаются этими помещениями случайные лица, отмечает Попов. С ним соглашается член правления компании Метрополия Вадим Свирида, по словам которого, регистрация городом прав собственности поможет разрешить спор и с федеральными властями.

Представляющая интересы жителей юрист Светлана Тихомирова рассказала, что 3 мая состоялось предварительное слушание дела. Ответчиками по нему выступают сам застройщик (ООО Пойма-проект), администрация Одинцовского района, а также правительство Московской области, добавила Тихомирова.

О том, что жители Одинцовского района пытаются через суд оспорить законность строительства возле Подушкинского лесопарка нового коттеджного поселка, Бизнесу рассказала пресс-секретарь депутата Московской городской думы Ивана Новицкого Елена Селькова. Проект по застройке земельного участка площадью около 25 га, расположенного между деревнями Рождественно и Подушкино, на престижном Рублевском направлении осуществляет ООО Пойма-проект.

Коммерческий директор ООО Пойма-проект Игорь Фролов утверждает, что перед заключением сделки по приобретению участка под коттеджный поселок вблизи деревни Рождественно была проверена юридическая чистота всей документации. По словам Фролова, некоторое время назад Росприроднадзор, Одинцовская прокуратураи Госархстройнадзор провели внеплановые проверки законности строительства коттеджного поселка, по результатам которых никаких замечаний к ООО предъявлено не было. На 29 мая назначено повторное слушание, и пока никакого предписания о приостановлении застройки участка выдано не было, говорит Игорь Фролов.

Одним из основных пунктов исковых требований Светлана Тихомирова называет незаконное изменение статуса земельного участка. В постановлении МО от 31 декабря 2004 года, которым был осуществлен перевод земель под индивидуальное жилищное строительство, адрес участка под застройку указан неверно, разъясняет Тихомирова. Однако чтобы изменить целевое назначение земли, ее нужно включить в земли поселений, к которым участок примыкает вплотную, что не было сделано.

Если компания купила земельный участок, уже переведенный под индивидуальное жилищное строительство, то стоимость сотки без коммуникаций составляла около $30 тыс., утверждает эксперт Swiss Realty Group Дмитрий Раев (около $75 млн за 25 га). С ним соглашается гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов, добавляя, что рыночная стоимость загородной недвижимости класса де люкс в районе Барвихи составляет около $70 80 тыс. за сотку, включая строительство коттеджа.

В случае признания незаконности строительства поселка, по оценкам экспертов, компаниязастройщик потеряет не только существенную прибыль, но и немалые вложенные средства.



Главная --> Публикации