Главная --> Публикации --> Инвестиции в метры В суд на страховщиков Проблемы с жкх только начинаются Музей-заповедник царицыно Строители пережили падение спроса

Частники идут на рынок

Пермь Вложения в недвижимость становятся в Перми популярным способом получения прибыли не только у компаний, но и у частных инвесторов. Виной тому галопирующее увеличение цен на жилищном рынке. Если в 2004 г. лишь 0,5% сделок на рынке проводились с инвестиционными целями, то в 2005 г. этот показатель вырос в разы и составил, по оценкам агентств недвижимости, более 7%. В 2006 г. эксперты ожидают еще большего увеличения доли частных инвесторов.

Стимулирует рост цен и ипотека. По словам директора Пермского агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (ПАИЖК) Анатолия Маховикова, они намерены начать работу в целом ряде районов Прикамья. Маховиков не скрывает, что это значительно ускорит темп роста цен на жилье, и считает, что число инвестиционных сделок в регионе еще больше вырастет.

Эксперты отметили, что приток частных инвестиций в строительство жилья существенно возрос в 2005 г. Маркетолог-аналитик корпорации Перспектива Регина Давлетшина объясняет это стремительным увеличением цен на недвижимость. Например, на первичном рынке прирост стоимости по итогам 2005 г. составил 42%. На рынке вторичного жилья среднегодовой индекс роста цен составил 26,1%, особенно подорожали квартиры в домах современной постройки.

Однако доля частных инвесторов на рынке недвижимости Перми практически неразличима по сравнению с корпоративными. Многие компании и предприниматели, которые получили большие доходы от своей профильной деятельности, начинают диверсифицировать свои вложения и инвестировать средства в недвижимость, которая так стремительно дорожает, говорит Давлетшина. Крупных инвесторов интересует как жилой, так и коммерческий сектор. По данным Перспективы, в 2005 г. число сделок купли-продажи на рынке ритейла увеличилось на 47,5%, а в сегменте офисной недвижимости почти на 45%.

Непрофильная прибыль

Перспективным направлением инвестирования в регионе становится развитие закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). К примеру, в 2005 г. управляющая компания Витус даже получила приз Элита фондового рынка за свои ЗПИФНы. По словам генерального директора УК Витус Юрия Скудаева, инвестиции в недвижимость по сравнению с игрой на фондовом рынке практически безрисковые. Сейчас Витус управляет двумя фондами недвижимости. Один из них, где генеральным партнером является строительная группа Камская долина, вкладывает деньги в строительство жилья.

Характерным примером может стать деятельность бывших собственников компании Вилс, продававших свой бизнес Амтелу. Они направили свободные средства в недвижимость и сейчас финансируют строительство офисов класса А в Marshall House. Для экспертов, однако, очевидны и минусы такого инвестирования: не являясь профессионалами на рынке недвижимости, компании порой допускают просчеты при вложении средств. По оценкам одного из авторитетных источников Ведомостей, успеху Marshall House может серьезно помешать соседство с офисами в бывших зданиях военного института (ВКИУ), где помещения сдаются в аренду по более низким ставкам.

Похожую схему сейчас разрабатывает Стройпанелькомплект, совместно с Брокеркредитсервисом занимающийся регистрацией ПИФа. Средства пайщиков, очевидно, пойдут на финансирование проектов в сфере строительства.

Второй, в котором основным инвестором является корпорация Перспектива, ориентирован на реконструкцию и управление объектами коммерческой недвижимости. По информации источников Ведомостей, за 2005 г. прирост стоимости паев составил 70%.

Стремясь к масштабным вложениям

Активно включились в инвестирование строительной отрасли и банки. Сейчас они не только покупают новые помещения для развития своего бизнеса, но и вкладываются в возведение жилых домов. Пермский банк Урал ФД создал для финансирования таких проектов аффилированную компанию Урал ФД Финанс. Свою деятельность Урал ФД Финанс начал с инвестирования 200 000 руб. в строительство трех домов, однако на 2007 г., по словам заместителя председателя правления банка Урал ФД Александра Яцкова, размер инвестиций планируется увеличить до 1 млрд руб. Урал ФД Финанс намерен также профинансировать возведение в Перми комплекса из шести
25-этажных домов по оценкам экспертов, стоимость одного дома оценивается в $12 млн.

Эксперты отмечают, что вложения в строительство становятся все более масштабными крупным инвесторам, особенно из других регионов, в первую очередь столичного, неинтересна точечная застройка, они предпочитают заниматься целыми кварталами. Ренова-Девелопмент заявила о своем желании проинвестировать возведение микрорайона Ива. Правда, пока компания не перешла от заявлений к конкретным действиям. А вот Leviev Group уже ведет переговоры о создании совместного предприятия с компанией Проспект, получившей право на застройку Ворот в город амбициозного проекта высотного жилого комплекса на берегу реки Камы. В настоящий момент, по информации компании, параметры участия в проекте Leviev Group уточняются.

В Перми появились и примеры неудачных инвестиций в строительство. Пермская коммунальная компания (ПКК), близкая к Камабанку, по договоренности с руководством мэрии получила разрешение на застройку микрорайона, в котором расположено предприятие Цветы Прикамья. На этом месте предполагалось возвести жилой микрорайон площадью 160 000 кв. м. Участники рынка оценили проект в 3-3,5 млрд руб. Однако оформление прав на застройку участка затянулось до октября 2005 г. А с этого момента по новому законодательству выделение участков должно происходить исключительно через аукционы. Таким образом, Пермская коммунальная компания стала лишь одним из претендентов. Впрочем, работы на участке еще не велись, ПКК серьезных финансовых потерь не понесла.


Вы никогда не мечтали добавить в своей квартире еще одну комнату? А совместить туалет с ванной? Вынуждена расстроить вас: сделать это не просто, ведь по современному законодательству и то, и другое считается перепланировкой помещения и для того, чтобы получить разрешение на перестройку собственной жилплощади нужно оформить кучу бумаг. Но, обо всем по порядку.

По итогам I квартала 2006 г. в Пермском крае в строительство было вложено 4,2 млрд руб. За три первых месяца этого года в регионе было возведено 113 000 кв. м жилья, что на 17% больше, чем в аналогичный период прошлого года.

Но необходимость получения такого разрешения не снизила моей решимости - я решила, что раз уж переезжаю жить в новую квартиру, то сделаю все так, как хочется мне. Первым делом я узнала, какие именно документы нужно оформлять для перепланировки. Как выяснилось список очень и очень длинный. Зачитав мне этот список, женщина из ЖЭКа, которой я позвонила, чтобы уточнить информацию, посчитала своим долгом сообщить мне, что наше законодательство предусматривает ответственность за незаконное переустройство помещений, кроме того, если я решу все-таки переделать квартиру без оформления надлежащих бумаг, то рискую получить целый ворох проблем.

Когда мы купили квартиру в новом, только что отстроенном доме, то радости моей не было предела. Прогуливаясь по пустым, и оттого казавшимся неестественно огромными помещениям, я думала о том, как бы поудачнее эту квартиру обустроить. Если сломать стену между кухней и гостиной, и возвести еще одну совсем в другом месте, то двухкомнатная квартира легко превратиться в трехкомнатную с огромным холлом. А если еще и огромный балкон, который соединяет обе имеющиеся комнаты застеклить - то у меня появиться еще и свой зимний сад. Но не тут то было: оказалось, что даже если вы являетесь собственником жилплощади, то у вас все равно нет возможности творить на своей территории все что вам хочется - на все изменения нужно получать разрешения.

Итак. Первое, и самое серьезное что может случиться в случае незаконной переделки квартиры - вашу жилплощадь без вашего разрешения могут продать через суд с публичных торгов в случаях, предусмотренных статьей 293 ГК РФ.

Сначала мне было совсем неясно, зачем мадам озвучила мне все эти страшные последствия незаконной перепланировки, но уже через некоторое время я поняла. Действительно, чем дольше ждешь все документы, тем сильнее возникает желание плюнуть на все и перепланировать все на свой вкус. Для тех, у кого как и у меня возникает такая идея, озвучиваю все те страшные последствия, которые сообщила мне мадам из ЖЭКа.

Во вторых - за такие действия вас имеют право оштрафовать: СЭС, Жилищная инспекция, государственные органы, уполномоченные выдавать разрешения на перепланировку. При этом уплата штрафов не освобождает от необходимости получения разрешительной документации. Эти же службы могут обязать вас выплатить компенсацию соседям в случае нанесения им материального ущерба.

Но даже если квартира останется при вас, то все равно жизнь медом не покажется. Во-первых, вы не сможете в будущем продать (подарить, обменять, завещать) свою квартиру без согласия будущего владельца согласовать перепланировку за свой счет, а если ваша перепланировка будет выполнена с нарушением норм проектирования и гигиены жилья то согласовать ее не удастся вообще.

Таким образом, лучше все-таки действовать по закону.

В третьих, органы государственной власти вправе подать на вас судебный иск с требованием восстановить прежний вид помещения за ваш счет. И наконец, фирму, производящую в вашей квартире ремонтные работы, могут лишить лицензии. Поэтому найти строителей, желающих работать без документов, будет не так то и просто.

Давайте начнем с того, что разберемся, а является ли вообще задуманное вами действие перепланировкой?

Итак, с чего же начать?

-перенос, разборка и возведение новых межкомнатных перегородок;
-перенос и устройство дверных проемов;
-разукрупнение многокомнатных квартир;
-пробивка проемов в несущих конструкциях;
-частичный снос несущих конструкций;
-увеличение размеров кухни, санузлов, коридора и комнат;
-изменение месторасположения кухни или с/у;
-объединение ванной и туалета;
-устройство дополнительных кухонь и санузлов;
-расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
-объединение двух и более квартир;
-установку бытовых электроплит взамен газовых плит;
-перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;
-устройство дополнительных вентиляционных каналов.

Переоборудованием помещений считается:

Там мне объяснили, что начинать нужно с подготовки проекта желаемой перепланировки и его согласования. Проект перепланировки или архитектурный проект это специальный документ, имеющий юридическую силу. Он разрабатывается в организации, имеющей лицензию на проектирование. Вы можете заказать его самостоятельно, например, в проектном институте. В этой бумаге описано, как будет выглядеть ваша квартира после выполнения всех работ. Все изменения, вносимые в архитектурный проект, производятся с учетом строительных норм и правил (СНиП), а также технического состояния конструкций вашего дома.

Если задуманные вами изменения помещения подпадают хотя бы под один из этих пунктов, вам понадобится официальное разрешение государственных органов, оформить которое не так то просто. В этом случае начать нужно с обращения специальную строительную компанию (благо таких сейчас полно в любом городе). Это такие организации, которые за ваши деньги согласны взять на себя все хлопоты по оформлению документов и проведения самих работ.

-орган Санэпидемнадзора округа (СЭС);
-орган пожарнадзора округа (УГПС при ГО и ЧС России);
-балансодержатель или собственник дома (ДЭЗ или ТСЖ);
-архитектурно-планировочное управление (районное);
-газовая техническая инспекция (если в доме - газ);
-энергонадзор;
-теплосети (если переносятся батареи);
-жилищная инспекция округа
-и другие, в зависимости от производимых изменений.

После того, как архитектурный проект будет готов, вам предстоит согласовать его в различных инстанциях, отвечающих за безопасность, сохранность и гигиену жилья:

Учтите, что все согласования платные, и размер платы зависит от конструкции здания, типа дома и серии и от сложности проектных решений.

На каждую подпись (согласование) отводится от двух недель до одного месяца на законном основании. Срок действия каждой подписи от трех месяцев до года.

Имейте в виду, что если данная организация не утвердит ваш проект - все ранее приложенные усилия окажутся тщетными - проект перепланировки вступит в законную силу только после утверждения этой организацией.

После того, как вы благополучно пройдете этот этап, необходимо оформить страховой полис, т.е. застраховать гражданскую ответственность. Затем согласованный архитектурный проект вы должны предоставить на рассмотрение в один из уполномоченных государственных органов при Правительстве, в зависимости от района, где находиться ваша квартира.

Уполномоченный орган вправе затребовать и другие документы по своему усмотрению. И непредставление любого из них грозит обернуться неполучением разрешения на перепланировку.

Помимо архитектурного проекта на рассмотрение госоргана необходимо предоставить еще целую кучу документов. Какие именно - вам сообщат прямо на месте при первом обращении. Поверьте мне - такой длиннющий список ничего кроме ужаса простым обывателям не внушает, но имейте в виду, что этот немаленький на первый взгляд список - неполный.

Наверное, среди вас найдутся такие, кого не пугает долгая бумажная волокита - меня же предстоящее многонедельное оформление документов может отвадить практически от всего. Сейчас живу в той самой неперепланированной квартире и весьма довольна жизнью. А решись я тогда на все эти новаторства - кто знает, может быть сейчас на моей территории только начинался бы ремонт.

Скажу честно, как только я узнала о том, сколько всего придется пережить, дабы перенести одну стенку и застеклить балкон, желание переделывать что-либо у меня отпало - я решила, что квартира и так хороша, что две комнаты это не одна, да и кухня сама по себе не такая уж маленькая, какой показалась мне на первый взгляд. А зимний сад вполне может превратиться в летнюю терраску, где в жару можно будет хорошенько отдохнуть, вытащив из комнаты кресло.

Квартира не приватизирована. В ней прописаны: я (квартиросъемщик), жена и сын. Как правильно оформить договор, чтобы квартира перешла сыну после нашей смерти?
Николай Акопов, Москва

Нет ничего зазорного в том, что мы все чаще стали задумываться о том, кто унаследует наше недвижимое имущество. Несмотря на то что в действующем законодательстве вопросы наследования расписаны достаточно подробно, в жизни нередко возникают ситуации, когда без квалифицированной помощи не обойтись.

Свою приватизированную квартиру хочу оформить на племянника. Как правильно поступить?
Лариса Полина, Подольск

Лучше всего сначала приватизировать квартиру, а затем завещать ее сыну или оформить договор дарения.

У мужа есть дочь от первого брака. Имеет ли она право на часть нашей неприватизированной квартиры или другого имущества в случае смерти мужа?
Клара Тетрусевич, Москва

Оформить у нотариуса договор дарения.

Я проживаю в кооперативной приватизированной мной квартире с дочкой и внуком. Завещание написано на них. Могут ли другие мои дети претендовать на эту квартиру?
Зинаида Картова, Электрогорск

Неприватизированная квартира не является собственностью граждан, поэтому переходить по наследству не может. Другое имущество (вещи и т. д.), если оно нажито супругами во время брака, является их совместной собственностью. Личное имущество наследодателя делится между наследниками первой очереди (к которой относятся дети, супруг и родители умершего) поровну.

Кто является наследником первой очереди?
Сергей Потапов, Москва

Дети являются наследниками по закону. Однако наследование по закону имеет место тогда, когда нет завещания. Если этот документ составлен, то к наследованию призываются лица, указанные в завещании. Однако ст. 535 Гражданского кодекса РСФСР устанавливает, что нетрудоспособные дети наследуют независимо от содержания завещания не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Кто имеет право на обязательную долю в наследстве?
Степан Фирсенко, Руза

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Племянники и племянницы, внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Это значит, что если, например, сын отказывается от своей доли, то она переходит к внуку. Наследниками второй очереди являются братья и сестры наследодателя, его дедушки и бабушки.

Что делать, если пропущен срок принятия наследства?
Фирюза Бекетова, Москва

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособный супруг и родители. Нетрудоспособные иждивенцы наследуют по закону вместе и наравне с наследниками, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно или нет.

Прописана в кооперативной квартире, которую получила при обмене приватизированной квартиры, доставшейся по завещанию. Кто будет наследником данной квартиры после моей смерти? У меня муж и два сына. Надо ли приватизировать эту квартиру?
Елизавета Кондакова, Петушки

По заявлению суд может восстановить этот срок и признать наследника. Однако только в том случае, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам. При этом наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, должен обратиться в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

Что можно сделать со своей 1/4 доли квартиры?
Тимофей Пертунькин, Звенигород

Стоит приватизировать квартиру. В таком случае наследниками по закону будут Ваш супруг и сыновья в равных долях.

Я ветеран, а жена - пенсионерка. Имеем единственную наследницу - дочь. Нужно ли оформлять завещание на приватизированную квартиру?
Соломон Подовичев, Москва

Вы вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением права преимущественной покупки остальными участниками долевой собственности. Заметим, что по закону право на преимущественную покупку имеют владельцы остальных 3/4 долей в праве собственности на квартиру.

После смерти брата осталась дача и гараж. Брат был разведен, есть дочь 11 лет. Могу я или мать получить наследство, и как об этом заявить?
Виолетта Кукушкина, Красный Электрик

При отсутствии завещания наследование осуществляется по закону. В соответствии со ст. 532 Гражданского кодекса РСФСР, при наследовании по закону наследниками в равных долях являются в первую очередь дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. Таким образом, если у Вас, кроме дочери, нет других наследников первой очереди, она унаследует все ваше имущество.

Нужно ли при получении квартиры в наследство от бабушки и дедушки платить какие-нибудь проценты? Или можно, прописавшись, не платить ничего?
Иван Петров, Москва

В соответствии со ст. 532 ГК РСФСР, право на наследство по закону при отсутствии завещания имеют в первую очередь дети, супруг, родители умершего. Во вторую очередь наследников входят братья и сестры умершего. Для того чтобы получить наследство, нужно в течение шести месяцев обратиться в соответствующую нотариальную контору с заявлением о принятии наследства. Таким образом, больше шансов у вашей матери, но она может оформить отказ от наследства и тогда по праву представления наследницей станете Вы.

До регистрации брака мной были приобретены в собственность квартира, дача, гараж и автомобиль. Что будет иметь мой муж после моей смерти?
Нина Букина, Химки

При вступлении в наследство законом предусмотрено взимание налога на имущество, переходящее в порядке наследования, размер которого исчисляется исходя из стоимости наследуемого имущества. Если на момент открытия наследства (смерти наследодателя) наследник проживал (был зарегистрирован по месту жительства) в наследуемой квартире, то он освобождается от уплаты этого налога.

Я, муж и внучка прописаны в приватизированной квартире. Будет ли иметь право на эту квартиру дочь, живущая по другому адресу?
Мария Сидорова, Москва

В соответствии со ст. 532 Гражданского кодекса РСФСР, при отсутствии завещания право на наследство по закону имеют в первую очередь дети (в том числе усыновленные), супруг и родители умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Наследники второй очереди (братья и сестры, дед и бабка умершего) призываются к наследованию только при отсутствии наследников первой очереди. Таким образом, если Вы не оформите завещание, наследовать все Ваше имущество (включая и то, которое было приобретено до заключения брака) в равных долях (поровну) будут ваши родители, супруг, дети.

Я, муж и дочка прописаны в кооперативной квартире. Будет ли иметь право на нее дочь мужа от первого брака, живущая в другой республике?
Софья Ручкина, Наро-Фоминск

Ваша дочь может приобрести право собственности на данное жилое помещение только по наследству.

Купила квартиру и передала ее дочке. Имеют ли право на квартиру другие дети в случае моей смерти?
Светлана Увартина, Серпухов

В соответствии со ст. 523 ГК РСФСР, наследниками в равных долях являются в первую очередь дети (в том числе усыновленные), супруг и родители умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Соответственно, дочь мужа от первого брака будет являться наследницей вместе с Вами в равных долях.

Имеет ли право один из наследников отказаться от своей доли в пользу другого наследника?
Вячеслав Мотыгин, Москва

В случае Вашей смерти другие дети как наследники имеют право только на то имущество, которое принадлежит Вам на праве собственности, которое подтверждается соответствующими документами.

Моя мать проживает в однокомнатной приватизированной квартире, жилая площадь которой - 19 кв. м. Могу я быть прописана к ней с правом распоряжаться этой квартирой после смерти матери? Можно ли прописать в ней мою дочь (8 лет), чтобы она имела права владения этой квартирой после смерти бабушки? Можно ли переприватизировать квартиру (я не приватизировала свою однокомнатную) с добавлением либо меня, либо моей дочери в совладелицы? Вопрос задан в связи с тем, что при дарении или наследстве приходиться выплачивать довольно большие суммы государству.
Ольга Романова, Москва

В соответствии со ст. 1158 ГК РФ (ч. 3), наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди, не лишенных наследства.

Моя тетя (не замужем, детей не имеет) завещала свою приватизированную квартиру моему отцу. Может ли после ее смерти оспорить завещание и потребовать свою долю их родной брат, который в завещании не указан? И есть ли возможность сделать так, чтобы другие наследники не могли оспорить завещание?
Елена Савилова, Москва

Вы можете прописаться в квартиру к своей матери. В случае ее смерти Вы становитесь наследницей этой квартиры по закону (если нет завещания). Наследодатель может завещать все свое имущество или его часть. В завещании можно указать, что квартира завещается Вам и Вашей дочери.

Есть ли возможность после смерти человека узнать, что говорилось в его завещании? Если да, то где и как? Если мы были названы в завещании, должны ли нас были известить?
Наталия Деревянко, Москва

После смерти тети нельзя оспорить завещание, так как в соответствии со ст. 1119 ГК РФ, завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определять доли наследников в наследстве, лишать наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения. Согласно ст. 1124 завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.

Наталья Балашова, юрист

Нотариус, получивший сообщение об открывшемся наследстве, обязан известить об этом наследников, место жительства или работы которых ему известно. Нотариус может произвести вызов наследников путем помещения публичного извещения или сообщения об этом в средствах массовой информации. Также в Главном управлении юстиции утвержден список нотариусов г. Москвы, наделенных полномочиями по ведению наследственных дел. Точную информацию Вы можете получить в нотариальной палате. Текст завещания должен быть прочитан наследникам вслух.

По данным АН Малышева, 73, среди инвесторов, вкладывающих средства в коммерческую недвижимость, есть и частные лица. По нашим подсчетам, до 50% сделок в этой сфере заключаются с инвестиционной целью физическими лицами, заявляют в компании. Директор АН Роттердам Илья Шкоп более сдержан в оценках, по его мнению, физлица отвечают примерно за 20% сделок. Средняя сумма частных инвестиций $200 000-500 000.


Екатеринбург Количество инвестиционных сделок в разных сегментах рынка недвижимости Екатеринбурга колеблется от 5 до 50%. Наибольшая активность инвесторов наблюдается сейчас в сфере строительства торгово-офисной недвижимости. В дальнейшем это может, по прогнозам экспертов, привести к падению доходности в этом сегменте. Частных инвесторов на рынке немного, и они предпочитают традиционно вкладываться в жилье.

По мнению руководителя департамента бизнес-брокерских услуг консалтинговой группы Система Игоря Жукова, интерес частных инвесторов вкупе с юридическими лицами к рынку жилой недвижимости как к объекту инвестиций стал одной из основных причин резкого роста цен в начале 2006 г. Доходность вложений в жилую недвижимость за весь 2005 г. составила примерно 18-24% в зависимости от района. Однако за первые четыре месяца 2006 г. на первичном рынке цены выросли на 20-50%. Этот скачок цен отразился и на вторичной жилой недвижимости, в первую очередь подорожали квартиры эконом- и бизнес-класса, рост стоимости на них с начала года составил не менее 20%, утверждает Жуков. По его словам, помимо инвестиционных факторов на рост цен повлияли также стабильное падение курса доллара по отношению к рублю почти на 2% с начала года, более доступные ипотечные кредиты и рост реальных доходов граждан.

По оценкам Уральской палаты недвижимости, среди покупателей жилой недвижимости инвесторы составляют максимум 10%. Лишь 5-10% квартир экономкласса и не более 5% жилья бизнес-класса инвестиционные покупки, считают в аналитическом отделе палаты. Илья Шкоп думает, что цифра 10% характерна только для рынка вторичной жилой недвижимости. Инвесторами эти вложения рассматриваются в основном как способ сохранения средств, и такие квартиры используются, как правило, для сдачи в аренду. На первичном же рынке жилья примерно 30% квартир приобретаются физическими лицами с целью дальнейшей перепродажи, полагает Шкоп.

Из столичных компаний в жилую недвижимость Екатеринбурга собирается вложиться Ренова-Стройгруп, входящая в группу компаний Ренова. Компания планирует построить район на юго-западе Екатеринбурга, потратив на это примерно $20 млрд за 15-20 лет. Отсутствие массовых инвестиций в местную жилую недвижимость в Ренова-Строй-груп объясняют в том числе тем, что в Екатеринбурге распространена точечная застройка, неинтересная крупным инвесторам. Для массовой же застройки нет готовых площадок, а вложения в инфраструктуру слишком велики, что тоже отпугивает потенциальных инвесторов.

По мнению начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, основными игроками на рынке жилья, которые диктуют условия инвестирования, являются местные компании-застройщики. Это подтверждают данные администрации Екатеринбурга: почти половину всех строительных работ выполняют шесть компаний. Екатеринбург город в основном местных, региональных инвесторов. Это связано с высокими административными барьерами и влиятельностью местных бизнес-сообществ, говорит директор по развитию London Consulting Management Company Дмитрий Золин. Константин Дроздов, генеральный директор строительной компании Астон, входящей в группу строительных компаний Aston Group (США), которая недавно все же вышла на местный рынок, подтверждает, что сделать это было достаточно сложно. Однако, по его словам, это не так уж плохо. Если бы на рынок могли попасть все, из этого не вышло бы ничего хорошего. Сейчас разрешение на строительство жилья дают только тем, кто может работать, укладываясь в обозначенные сроки и нормативы, говорит Дроздов. Астон инвестирует около $50 млн в два жилых комплекса бизнес- и экономкласса по 30 000 и 50 000 кв. м соответственно. Инвестиции именно в жилой сектор Дроздов аргументирует почти 100%-ным, по подсчетам компании, дефицитом предложения в этой нише. Ежегодная потребность в жилье составляет 1,2 млн кв. м при вводе в эксплуатацию 600 000-700 000 кв. м, утверждает эксперт.

Что касается офисной недвижимости, то участники рынка и здесь пророчат спад. Слишком много начинает или уже строится деловых центров. Один проект Екатеринбург-Сити может покрыть потребность города в офисных площадях, а кроме него возводятся вторые очереди Антея, Атриума и другие центры, пессимистично настроен Дроздов. Ему вторит Золин, по его данным, сейчас доходность проектов в сфере офисной недвижимости, ориентированных на рынок аренды, составляет 14-18% годовых и она падает.

Большинство варягов делают ставку на коммерческую недвижимость Екатеринбурга, особенно на торгово-развлекательные комплексы, отмечает Хорьков. В компании Кит-Кэпитал, которая владеет и управляет шестью ТЦ КИТ, в том числе одним в Екатеринбурге, отмечают, что при входе на этот рынок существует ряд барьеров. Все более или менее приемлемые участки для строительства торговой недвижимости вращаются уже на вторичном рынке. Но если появляется возможность перекупить площадку, то ее цена очень высока, говорят в Кит-Кэпитал. Тем не менее в городе сейчас строится пять новых ТЦ. Есть очень крупный проект Мега от IKEA, уже построен Парк Хаус (ГК Время), DVI строит ТРК Рок-н-молл, приводит примеры Хорьков. Пока, по данным Золина, доходность инвестиций в торговом сегменте остается на уровне 16-20% (для проектов, ориентированных на аренду).

Академический на юго-западе Екатеринбурга займет площадь почти в 2500 га. Здесь планируется построить около 9 млн кв. м жилья для более чем 300 000 жителей. Общая сумма вложений должна составить примерно $20 млрд. Главным инвестором проекта выступает ЗАО Ренова-Стройгруп.

В 2005 г. было анонсировано несколько крупнейших инвестиционных проектов. Комплекс Екатеринбург-Сити проект делового центра Екатеринбурга включает в себя строительство нескольких небоскребов на территории 8 га. Общая площадь коммерческой недвижимости, в основном офисной, более 400 000 кв. м. Планируемый объем вложений $1 млрд, в качестве основного инвестора выступает Уральская горно-металлургическая компания. Торгово-развлекательный комплекс Мега площадью 140 000 кв. м, на территории которого расположатся 150 магазинов, кафе, кинотеатр, ледовый каток и бесплатная парковка на 7000 мест, строит компания IKEA. Общий объем инвестиций $250 млн. Район



Главная --> Публикации