Главная --> Публикации --> Так кто не платит налог на наследство? Троекратное увеличение жилищного кредитования Эльдорадо в пойме каменки Недвижимость под защитой Станция семеновская. двери открываются

Затраты растут

Нижний Новгород Инвестиции в недвижимость распределяются неравномерно: наиболее привлекательными по-прежнему остаются вложения в торговые площади и жилье. Но эксперты отмечают, что в последнее время наметился рост интереса к инвестициям в строительство отелей.

В апреле прокуратурой Нижегородской области была подвергнута сомнению законность предоставления городской администрацией 20 земельных участков. Сейчас часть дел уже рассматривают арбитражные суды. Независимо от окончательного решения задержка строительства в самый сезон строительных работ, несомненно, отодвинет сроки освоения площадок.

По оценке Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, вследствие принятия закона Об
участии в долевом строительстве минимальный объем стартовых инвестиций в новостройки вырос с 7-10% от стоимости проекта до 15-19%. Затраты строителей увеличились в результате перехода к поквартальному освоению площадок, поэтому небольшие компании вынуждены отказываться от этого бизнеса. Зато активный интерес к нижегородскому рынку жилья стали проявлять московские застройщики, особенно со второй половины 2005 г., когда губернатором стал бывший вице-мэр Москвы Валерий Шанцев.

Сами строим, сами продаем

Возможно, в будущем губернатор сможет увеличить объем внешних инвестиций, в том числе и в жилищное строительство, но пока рынок ощущает снижение объема предложения и реагирует на него повышением цен. Но доходы инвесторов от этого не растут. Ольга Сажина, директор по маркетингу крупной нижегородской строительной компании Жилстрой-НН, пожаловалась, что только стоимость стройматериалов за год возросла на 28%, а стоимость жилья в новостройках за прошлый год увеличилась на 18-20%. Доходность, по оценке Бориса Рабина, директора компании Бимар, составляет не более 15%.

В 2006 г. ожидается ввод более 120 000 кв. м новых торговых площадей. В марте открыт ТЦ Муравей (ГК Земляне), планируется ввод ТЦ Мега Молл (IKEA), первой очереди ТЦ на ул. Родионова (ГК Столица Нижний), ТЦ Мосмарт (Гиперцентр), ожидается начало строительства ТРЦ Парк Хаус (самарская компания Время), ТРЦ на пл. Лядова (Электроника), торгового комплекса на Мещерском озере (Русская тройка и Корстон).

В торговую недвижимость инвестируют в основном ритейлеры, реализующие проекты для развития своего бизнеса. Это наиболее динамично развивающийся сейчас сектор коммерческой недвижимости. В 2005 г. в Нижнем Новгороде было построено более 60 000 кв. м торговых площадей. Среди наиболее крупных проектов можно отметить ТЦ Республика (инвестор ГК Столица Нижний), Метро (инвестор Metro Cash Carry), супермаркет Перекресток (компания Стэнд-бай), Золотая миля (Электроника).

Татьяна Романчева отмечает, что инвестиции в нижегородскую торговлю привлекательны для иногородних и иностранных инвесторов. В этом сегменте недвижимости их доля выше, чем у нижегородских компаний, а политика губернатора, направленная на привлечение внешних инвестиций, может ее увеличить еще больше. Романчева констатирует, что сроки окупаемости инвестиций в торговлю зависят от формата ТЦ и его концепции: небольшие торговые центры, построенные по технологии склада (таким же образом устроены, например, магазины-гиганты IKEA), окупаются за 3-4 года, крупные за 5-6 лет. Второй путь захода ритейлеров на рынок покупка готовых торговых сетей. Cеть нижегородских магазинов Эконта приобрели питерская Копейка и краснодарский Магнит, ранее столичная сеть Перекресток начала освоение нижегородского рынка с покупки сети Евроспар.

Несмотря на быстрый прирост торговых площадей, потребность в них сохраняется, чему отчасти способствует политика городских и областных властей. Они постепенно переводят торговлю в более цивилизованные формы с контейнерных площадок и необорудованных рынков в супермаркеты и торговые центры. В 2006 г. областная администрация планирует закрыть семь торговых площадок в Нижнем Новгороде, а мэр города Вадим Булавинов заявил о закрытии к 2010 г. большинства киосков, что сразу же повысило спрос на квартиры на первых этажах жилых домов, которые можно перевести в нежилые помещения.

Рынок офисных площадей менее привлекателен для инвесторов, по крайней мере в настоящее время. В конце 2005 г. был сдан самый амбициозный проект в этом сегменте бизнес-центр компании Столица Нижний, претендующий на класс А, но он пока еще функционирует не полностью. В ближайшее время ожидается сдача бизнес-центра Теледом (Нижегородский проект). Других ярких, интересных целевых проектов на рынке офисных площадей нет, констатируют эксперты.

Инвесторы-администраторы

В ожидании туристов

Девелоперы строят скорее не бизнес-центры, а административные здания, которые распродают по частям, что затрудняет единое управление зданием. Например, компания Выбор продает площади в административном здании на ул. Салганской, Элтекс на ул. Горького. Офисные помещения включаются девелоперами в состав многофункциональных зданий, например торгово-административных комплексов.

По мнению Дмитрия Володина, владельца мини-отелей Жук Жак и Никола Хаус, особенностью инвестиций в гостиничный бизнес является то, что большая часть затрат связана не со строительством объекта недвижимости, а с инвестициями в оборудование, управление, персонал. Срок окупаемости инвестиций в гостиничный бизнес в Нижнем Новгороде, по его оценкам, составляет 8-10 лет.

Романчева утверждает, что в 2006 г. инвесторы заинтересовались гостиничным сектором. В течение нескольких лет гостиниц в Нижнем Новгороде почти не строилось. Последний реализованный проект отель на 50 мест Александровский сад. Сейчас гостиницы советского образца реконструируются или готовятся к реконструкции, среди них Ока, Нижегородская, Октябрьская, Волжский откос. Строит гостиницу на Верхне-Волжской набережной Волго-Вятская строительная компания, московская Русская тройка и ГК Корстон с 2004 г. планируют строительство отеля рядом со своим торгово-развлекательным комплексом на берегу Мещерского озера, предполагается создать отель при ТРЦ Мега Молл, начала строительство гостиницы на ул. Октябрьской УК Центр международной торговли. Решением инвестиционной комиссии при губернаторе выделено два участка под строительство гостиничных комплексов ДВК-групп, французская Accor Group также проявляет заинтересованность к гостиничному сектору.

В последнее время стратегические инвесторы предпочитали вкладывать средства в коммерческую недвижимость, говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки агентства Спектр недвижимости. Не потому, что доходность выше, объясняет их поведение генеральный директор строительной компании Портал Игорь Михеев, просто в длительной перспективе коммерческие площади можно использовать с большей выгодой: например, сдача в аренду нежилого помещения приносит более высокий доход, чем сдача квартиры.


Самара Эксперты советуют инвесторам переключиться с вложений в офисные и торговые помещения на складской сектор. Рынок ритейла и офисов близок к насыщению и не способен приносить отдачу более чем в 20-25% годовых. В то же время почти совсем неразвитый сегмент складских площадей оценивается участниками рынка как очень выгодный, особенно в долгосрочной перспективе. За 2005 г. выросла инвестиционная привлекательность и жилой недвижимости: по итогам года цены на нее возросли на 30-50%.

В сегменте коммерческой недвижимости, утверждает Поберезкин, наиболее прибыльными в прошлом году были вложения в торговые помещения. По словам Михеева, в 2005 г. среднерыночная доходность от таких объектов могла подниматься до 40%. На 2006 г. прогноз для инвесторов не столь благоприятен. Сегмент коммерческой недвижимости сейчас насыщен предложениями, в случае покупки какого-нибудь объекта и его последующей реализации прибыль инвестора не превысит 20-25% годовых, говорит Поберезкин. В последнее время этот сектор активно развивается за счет строящихся объектов, хотя еще три-четыре года назад немногочисленные игроки этого рынка говорили о глобальной нехватке офисных, торговых и складских помещений. Если раньше спрос в полтора-два раза превышал предложение, то сейчас положение выправилось. Участники рынка считают, что объем предложения торговых площадей в Самаре практически полностью ликвидировал дефицит, который отмечался в этом сегменте на протяжении последних лет. Высокий спрос в этот период увеличивал интерес инвесторов к этому сектору, сейчас же темпы развития торговых сетей уже значительно превышают темпы роста розничного товарооборота. В 2005 г. был открыт ряд торговых центров, до конца 2006 г. будут введены в строй еще около 10 крупных объектов общей площадью около 150 000 кв. м, не считая небольших магазинов. В 2007 г. планируется осуществить проекты строительства еще трех торговых центров общей площадью более 100 000 кв. м.

Но эксперты отмечают, что доля инвестиционных покупок недвижимости для сдачи ее в аренду в последнее время уменьшается. Самарские инвесторы практически не рассматривают варианты, когда вложения окупаются дольше чем за пять лет. Рост арендных ставок не превышает, а зачастую оказывается ниже доходности обычных банковских депозитов, поясняет генеральный директор инвестиционной компании Дом Евгений Поберезкин. Слабым утешением для инвестора может служить тот факт, что у него в руках остается актив, стоимость которого из года в год растет.

По мнению аналитиков ИК Дом, дальнейший рост предложения может спровоцировать перенасыщение рынка, стагнацию и возможное снижение арендных ставок, что, естественно, скажется на прибыли инвесторов. На 2006 г. аналитики Дома прогнозируют ее на уровне около 25% годовых в случае покупки офисного помещения на этапе строительства с последующей его реализацией.

В секторе офисной недвижимости в 2005 г. было введено в эксплуатацию более 100 000 кв. м площадей, в планах на 2007-2008 гг. сдача в эксплуатацию еще одного делового центра, площадь которого составит не менее 90 000 кв. м, делится информацией Поберезкин.

Частные инвесторы, вкладывающие средства в жилье, сейчас оказываются в выигрыше: по сравнению с банковскими депозитами, выплаты по которым не превышают 10-12% годовых, они могут получить от 40 до 70%. Высокой инвестиционной привлекательностью, по мнению Никиты Петухова, директора подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра Мабис, обладают квартиры на первых этажах в центральных районах, которые в основном перепрофилируются под офисные или торговые помещения. Если полгода назад трехкомнатная квартира на первом этаже, расположенная на ул. Ново-Садовой, стоила $100 000, то сегодня ее стоимость варьируется от $150 000 до $180 000, отмечает эксперт.

Складские помещения в последнее время не пользовались у инвесторов высоким спросом, но сейчас они начинают находить своих инвесторов, говорит Поберезкин. Доходность и сроки окупаемости складских проектов сравнимы с показателями рынка офисной недвижимости 15-18% годовых, 4-7 лет. Скорость окупаемости специалисты связывают с качественным уровнем склада, наиболее перспективным считается строительство логистических центров в Самарском регионе. Аналитики ИК Дом оценивают рентабельность таких проектов в 18-20% годовых. Сергей Ряжин, независимый консультант по операциям с коммерческой недвижимостью, прогнозирует, что в 2006-2007 гг. инвестиции в складскую недвижимость Самары могут стать очень выгодным размещением капитала.

Ростов-на-Дону Жилая недвижимость привлекательна для вложений доля инвестиционных сделок оценивается в настоящее время в 60-70%. В этом году на новостройках можно будет заработать 45-50% годовых, утверждают эксперты.



Всего, по оценкам риэлторов, инвесторы выкупают до 60-70% квартир. Спустя год после сдачи дома в эксплуатацию он максимум заполнен на треть, остальное пустует и продается постепенно, делится наблюдениями Ивченко. По его мнению, большинство инвесторов предпочитают вкладывать деньги в типовое жилье в спальных микрорайонах. Их привлекают быстрые темпы строительства и низкие цены, добавляет Тенишев. Элитное жилье изначально стоит гораздо дороже, и продать его сложнее, чем новостройку на окраине. О ликвидности типовых квартир говорит и коммерческий директор строительного концерна Единство Лариса Махова. По ее словам, количество инвестиционных сделок в сегменте элитных жилых комплексов и жилых домов бизнес-класса, строительство которых ведет концерн, составляет не более 10%, но когда компания начала строительство 10-этажного панельного дома в микрорайоне Чкаловский, то инвесторы выкупили до 40% квартир.

По оценке гендиректора компании Титул Евгения Сосницкого, превышение этого показателя в 2006 г. вряд ли возможно: объемы продаж на начальном этапе строительства уменьшились практически у всех компаний, строящих по закону О долевом участии в строительстве, возникают проблемы с получением необходимых документов. К тому же продажи на этапе котлована не слишком выгодны строительным компаниям, как реализация готового жилья, поэтому по возможности они предпочитают выждать и, соответственно, получить большую доходность. Возможно, в будущем на ранних этапах строительства вообще станут обходиться без частных инвесторов, предполагает Сосницкий. Конечно, выгодно закончить строительство дома и лишь потом начать продажи, но не у всех строительных организаций есть такие средства, замечает заместитель гендиректора агентства недвижимости Лендлорд Олег Ивченко. С ним согласен менеджер строительной компании Гражданпромстрой Евгений Тенишев. По его мнению, придерживать продажу квартир до завершения строительства под силу только крупным застройщикам, а остальным нужны оборотные средства и без частных инвесторов им не обойтись.

Меньший объем средств требуется для вложений в закрытые ПИФы недвижимости. Например, стать пайщиком ЗПИФН, созданного инвесткомпанией Брокеркредитсервис, можно было всего за 30 000 руб. По словам директора ростовского филиала инвесткомпании Андрея Смурыгина, сейчас купить пай возможно только на вторичном рынке, да и то теоретически. Предполагаемая доходность вложений 30% годовых.

Для инвестиций в новостройки сейчас необходимо как минимум $40 000-50 00 Махова говорит, что строительные компании все реже соглашаются на рассрочку платежей, так как спрос превышает предложение.

Ростов центр Южного федерального округа, в последнее время сюда приходит много новых компаний, говорит Сосницкий. Местные фирмы также расширяют свой бизнес, поэтому качественные офисы еще долго будут востребованы. По оценкам участников рынка, к концу 2006 г. в Ростове появится около 100 000 кв. м новых офисов класса В и В+, а всего в Ростове проектируется, заложено или строится 250 000-300 000 кв. м офисных площадей. Чтобы быстрее окупить вложения, местные компании ориентируются на продажу офисов: при затратах строителей в $500-800 за 1 кв. м продажи идут втрое дороже по цене $1500-2000 за 1 кв. м, говорит директор агентства недвижимости Парус Марк Котляр. Сроки окупаемости от сдачи в аренду дольше, констатирует гендиректор РГС Недвижимости Александр Попов. К концу 2006 г. его компания сдаст в эксплуатацию бизнес-центр класса В+ Clover house на ул. Текучева (26 000 кв. м). По подсчетам Попова, инвестиции в $26 млн должны окупиться примерно за семь лет: при арендной ставке $35-40 за 1 кв. м офисных площадей и $60 за 1 кв. м торговых.

По мнению Ивченко, интересным сегментом для инвестиций становится вторичный рынок Новочеркасска, Батайска, Таганрога: при начальных меньших затратах доходность может стать впечатляющей цены на квартиры в прошлом году увеличились здесь на 50-60%. Инвестиции в новостройки тут более рискованны, ведь рынок осваивают малоизвестные строительные компании и неизвестно, что можно от них ожидать, говорит Ивченко.


Новосибирск Торговые объекты опередили по доходности остальные сегменты рынка и сейчас наиболее привлекательны для девелоперов и инвесторов. Но и в целом новосибирская недвижимость продолжает стабильно дорожать.


Торговая недвижимость тоже привлекательна для инвесторов: по оценкам участников рынка, в городе реализуется 7-10 разноформатных проектов торговых центров общей площадью около 350 000 кв. м, а объем инвестиций в них составляет, по разным оценкам, $250-300 млн. Сроки окупаемости вложений в торговую недвижимость составляют около пяти лет, предполагаемая доходность 20%, говорит Сосницкий. Котляр считает, что доходность в 1,5% в месяц устраивает инвесторов: Это все равно выше, чем проценты по банковским депозитам, кроме того, капитализация самого объекта ежегодно увеличивается на 25%.

Торговые площади стоят на первом месте по популярности у инвесторов в недвижимость, они показывают наибольшую динамику роста за прошедший год они подорожали примерно на 60% и спрос на них остается стабильно высоким, говорит директор АН Акрополь Зафар Умаров. Даже на окраинах Новосибирска 1 кв. м торговых площадей стоит не менее $2000-2500, рассказывает он. В центре города в начале 2006 г. максимальной ценой сделки было $5000 за 1 кв. м за магазин около 100 кв. м на Красном проспекте, сейчас аналогичное помещение в том же районе выставлено уже по цене $7000 за 1 кв. м. Подобный рост цен, по мнению эксперта, обеспечили компании из других регионов, прежде всего московские и питерские, которые заинтересованы в выходе на новосибирский рынок. Поэтому в текущем году темпы роста цен, скорее всего, сохранятся на прежнем уровне, резюмирует Умаров.

Без концепции не предлагать

Наиболее востребованы инвесторами крупные торговые центры. Однако эта ниша в Новосибирске до сих пор практически свободна, считает директор торговой сети Сибириада Алексей Касимов. По мнению президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олега Лугового, рынок нуждается в торговых центрах с продуманной концепцией, но таких пока немного.

По подсчетам директора агентства Эрмитаж Тимура Тагирова, небольшие магазины, расположенные по основным торговым улицам, например по Вокзальной магистрали или ул. Советской, с 1999 г. подорожали в 7-8 раз. Например, магазин Школьник, 1 кв. м которого в 1999 г. стоил $1000, недавно был продан по $8500 за 1 кв. м, приводит пример Тагиров. Торговые помещения под street retail и в дальнейшем будут только дорожать, прогнозирует эксперт.

Конкуренцию Сибирскому гиганту планируют составить сети Лента и Кора, которые приобрели участки под строительство собственных торговых центров. В Новосибирске отсутствуют современные, качественные торговые площади, поэтому сами ритейлеры вынуждены заниматься их строительством, объясняет директор ТЦ Континент Тимофей Мельников.

В конце 2005 г. торговый холдинг Сибирский гигант открыл очередной ТЦ Гигант общей площадью 22 000 кв. м в районе дамбы Димитровского моста. По информации компании, объем инвестиций в проект составил около $11 млн, окупить которые Сибирский гигант надеется за три года. Сейчас строится четвертый ТК площадью 28 000 кв. м. Как ранее сообщал совладелец Сибирского гиганта Александр Манцуров, компанией приобретен земельный участок у автовокзала, а предполагаемый объем инвестиций в строительство составит около $28 млн. Закончить строительство планируется к февралю 2007 г. В дальнейшем холдинг сконцентрируется на строительстве магазинов с площадью торгового зала 2500-3000 кв. м и надеется создать сеть из 10 подобных магазинов, пояснил Манцуров.

Петербургская сеть Лента планирует построить собственный центр на дамбе Димитровского моста, на площадке, ранее принадлежавшей ГК Нидан. Нидан сам планировал построить ТЦ на 10 000 кв. м, однако, узнав о строительстве аналогичного торгового центра холдингом Сибирский гигант, сначала заморозил строительство, а затем продал участок Ленте. В Ленте детали будущего проекта не раскрывают.

Кемеровская сеть Кора собирается построить торгцентр площадью около 40 000-50 000 кв. м. Компания приобрела на аукционе площадку в пойме реки Каменки и планирует начать работы в текущем году. Ниша крупноформатных магазинов в Новосибирске не заполнена, и мы надеемся, что наш торговый центр будет востребован, пояснила директор по маркетингу сети Татьяна Люлль.

По объему введенных площадей среди всей коммерческой недвижимости лидируют бизнес-центры, считает Тагиров. Многие застройщики убеждены, что строить офисные центры гораздо легче, чем торговые, не требуется разрабатывать концепцию, вести переговоры с якорными арендаторами, искать место на пересечении покупательских потоков, поясняет собеседник.

Центры для бизнеса

По оценке DSO Сonsulting, на начало 2006 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,3 млн кв. м офисных площадей. На новые офисы build-to-suit пришлось около 60 000-65 000 кв. м, офисы класса В и выше заняли до 90 000 кв. м, офисы класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, разместились на 850 000-900 000 кв. м. Площадь остальных офисных помещений, включая офисы на первых этажах жилых домов, составила 300 000 кв. м.

В 2005 г. в Новосибирске было введено около 50 000 кв. м офисных площадей, не считая помещений на первых этажах жилых домов.

Утверждение Умарова иллюстрирует неудачная попытка Сибакадеминвеста продать бизнес-центр площадью 1878 кв. м, расположенный на ул. Кирова. Объект строился год и был сдан компанией в декабре 2005 г. Стартовая цена здания составляла 160 млн руб., или $3000 за 1 кв. м. О своем интересе к покупке здания заявлял Банк Сосьете Женераль Восток, однако стороны не смогли договориться. Банк счел заявленную цену слишком высокой. По мнению специалиста отдела коммерческой недвижимости риэлторской компании Доктор Ключ Елены Белановой, реальная цена объекта составляет не более $1500 за 1 кв. м.

Бизнес-центры привлекли многие компании, соглашается Умаров. Еще несколько лет назад на рынке совсем не было новых качественных офисов, а спрос на них был огромный. Когда начали строиться первые бизнес-центры, договоры аренды на большинство помещений заключались еще до окончания строительства, вспоминает Умаров. Из-за высоких цен, по которым застройщик продает небольшие офисные помещения (площадью менее 50 кв. м), их окупаемость стала падать, вплотную приблизившись к московским нормам, вместо прежних 4-5 лет она увеличилась до 6-7 лет, продолжает эксперт. Спрос на площади в бизнес-центрах растет за счет мелких инвесторов, которые вместо покупки второй-третьей квартиры решаются инвестировать в офисные площади, влияя тем самым на повышение цен, в то время как количество арендаторов и ставки аренды существенно не увеличиваются, поясняет собеседник.



По данным мэрии Новосибирска, на начало 2005 г. в городе насчитывалось почти 3000 стационарных магазинов общей площадью 768 000 кв. м (из них торговой площади 396 000 кв. м). Ежегодно вводится в эксплуатацию около 30 000 кв. м торговых площадей, в основном это магазины на первых этажах жилых домов. В 2005 г. были построены крупнейшие торговые центры: Континент (26 000 кв. м), Москва (21 000 кв. м), Гигант (22 000 кв. м), Александровский (более 22 000 кв. м), Гиперон (около 17 000 кв. м), Алпи (10 000 кв. м).



Главная --> Публикации