Главная --> Публикации --> Приватизации жилья обещают дать новый срок Новую голландию оценили Так кто не платит налог на наследство? Троекратное увеличение жилищного кредитования Эльдорадо в пойме каменки

Как рассказал Ведомостям владелец Тритона Александр Афанасьев, несколько месяцев назад компания получила у города в аренду участок площадью 1,7 га на южном берегу Крестовского острова. Тритон планирует построить на этом участке развлекательный комплекс под названием Royal beach club, который будет включать в себя ресторанную зону на 600 мест, а также пляж, детский городок и концертную площадку. В городе явно не хватает демократичного развлекательного объекта пляжного типа, куда можно было бы приехать с семьей, говорит Афанасьев. Комплекс будет действовать круглый год.

Группа Тритон строит гигантский ресторан. За два года компания инвестирует $15 млн в заведение вместимостью 600 человек на Крестовском острове. Таких инвестиций ресторанный рынок Петербурга еще на знал, отмечают эксперты. Они не сомневаются, что проект будет успешным.

Проект может окупиться за 3-5 лет, полагает гендиректор компании Restcon Андрей Петраков. Чтобы проект окупился за семь лет, компании придется потратиться на развлекательную инфраструктуру, считает директор по маркетингу сети Чайная ложка Игорь Колынин.

Общая площадь всех построек составит, по словам Афанасьева, около 6000 кв. м, а стоимость около $15 млн. К осени компания планирует завершить изыскательские работы и получить разрешение на начало строительства. На создание комплекса уйдет около двух лет, продолжает Афанасьев. Он говорит, что срок окупаемости проекта может составить более пяти лет, но это будет безусловно окупаемый проект.

Инвестиции в $15 млн рекордные для Северной столицы, однако по московским меркам вкладывать такие деньги в ресторан с развитой развлекательной составляющей вполне нормально, считает Леонид Гарбар, гендиректор компании Свои в городе, которая строит в Петербурге два ресторана.

Никто еще не вкладывал в петербургский ресторан $15 млн, говорит президент ресторанного холдинга Евразия Алексей Фурсов. По его словам, средний размер инвестиций в данном секторе составляет $1000 на 1 кв. м.

Она говорит, что только рада соседству с Тритоном, который сделает Крестовский остров еще более популярным. Насколько я знаю, Тритон планирует строить обширную развлекательную зону, наверняка он будет активно рекламироваться. Повышение посещаемости этой части острова пойдет только на пользу нашим ресторанам, считает Ржевцева.

Проект Тритона крупный по российским масштабам, однако за границей есть рестораны на несколько тысяч мест, которые вполне прибыльны, говорит Петраков. Он отмечает, что компания выбрала прикормленное место. На Крестовском острове действуют парк аттракционов Диво-Остров, а также рестораны Русская рыбалка и Карл и Фридрих. Последний может одновременно принять 1000 гостей. Инвестиции в его открытие составили около $5 млн, сообщила Светлана Ржевцева, управляющий ресторанным комплексом Крестовский сад , в состав которого входят Русская рыбалка и Карл и Фридрих.

А Гарбар уверен, что, даже несмотря на высокую сезонность, такой проект будет востребован, потому что ничего похожего в Петербурге пока нет. Директор инвестиционной компании Trigon Capital Глеб Огнянников также считает, что благодаря дефициту развлекательных комплексов в Петербурге проект может оказаться высокоэффективным. К тому же из-за массовой застройки на Крестовском острове обновлена инженерная инфраструктура, что, возможно, позволит понизить капитальные затраты на такого рода сооружения, добавляет он.

По расчетам Колынина, успех новому проекту Афанасьева обеспечит привлечение хотя бы 75 000 посетителей в месяц. Это меньше, чем [принимает] любая из станций метро, и примерно соответствует посещаемости McDonald's на Невском проспекте, поясняет маркетолог.

В минувшую пятницу общественный совет при мэре Москвы одобрил концепцию туристическо-рекреационной программы Золотой остров. Она предусматривает строительство пяти крупных многофункциональных комплексов, возводить которые будут группа Гута (на месте фабрики Красный Октябрь), корпорация КРТ (Софийское подворье на Софийской набережной), Трансаэро (Кокоринское подворье на Софийской набережной). Еще один комплекс будет построен компанией Декра-групп на участке площадью 3 га между Большим каменным мостом и резиденцией посла Англии. По словам Дмитрия Гаркуши, гендиректора компании Даев Плаза, которая также принимает участие в этом проекте, управлять гостиницей будет сеть Four Seasons, соглашение с которой уже подписано. Инвестор пятого комплекса, который будет построен либо на территории завода Азап, либо возле пешеходного моста у храма Христа Спасителя, определится в результате конкурса, принять участие в котором собираются группа Гута и ЗАО Газэнергосервис.

Компания Тритон создана в конце 2004 г. В прошлом году инвестировала около $13 млн в открытие ресторанов Тритон, Дастархан, Гюльчатай, Тбилисо, Маяковский, Миру-бир и два ресторана Монтана. Оборот компания не раскрывает. Владелец Тритона депутат Госдумы и предприниматель Александр Афанасьев также контролирует петербургскую сеть аптек Фармакор, оборот которой в 2005 г. составил $105 млн. Прогноз на 2006 г. $150 млн.
Программа Золотой остров, предусматривающая строительство в центре Москвы более 1 млн кв. м помещений различного назначения, скорее всего поменяет концепцию. Столичному градоначальнику Юрию Лужкову не понравилось стремление застройщиков сконцентрироваться на жилой недвижимости, метраж которой он распорядился существенно сократить. Инвесторы свои планы менять пока не собираются.

Но планы инвесторов подкорректировал Юрий Лужков. В пятницу на заседании общественного совета столичный градоначальник сначала поручил вообще исключить жилье из этой программы. Правда, потом он поправился: Строительство жилья необходимо минимизировать и отдать территории под общественные и туристические функции. Сколько жилых проектов можно будет оставить, он так и не пояснил. Председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин уточнил, что жилье будет строиться на территориях, отдаленных от исторических памятников, к примеру на территории фабрики Красный Октябрь. В любом случае цифра 232 000 кв. м будет существенно уменьшена в пользу гостиниц и общественных помещений, говорит он.

Несмотря на то что программа Золотой остров заявлена как туристическо-рекреационная, большинство инвесторов делают акцент на строительство в этом месте именно жилья, которое позволило бы существенно снизить сроки окупаемости и увеличить доходность. По мнению заместителя генерального директора КВ Инжиниринг Виталия Виленского, при грамотном позиционировании стоимость жилья в этом районе в обозримом будущем может достигнуть $30 000-40 000 за 1 кв. м. Тогда как окупаемость дорогих гостиниц, по мнению участников рынка, составляет 7-8 лет.

Уменьшение доли жилой недвижимости в этой программе безусловно скажется на его доходности, хотя с изрядной долей уверенности можно говорить, что проект не рухнет. Наоборот, уменьшение доли жилья обязательно приведет к его удорожанию. Да и вообще окончательная архитектурная концепция не утверждена, так что пока подобные заявления можно воспринимать как некие пожелания, говорит Виленский. А исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев считает, что в случае, если чиновники не поменяют своего решения, девелоперам ничего не останется, как строить вместо жилья апартаменты. С ним согласен Александр Попов, генеральный директор РГС Недвижимость. Как возможную альтернативу строительству элитного жилья можно рассматривать апартаменты с целью последующей сдачи их в долгосрочную аренду, говорит он.

Сами инвесторы трагедии из заявлений столичного градоначальника не делают, правда, и менять проекты пока не собираются. Сперва необходимо посмотреть, что будет в итоге записано в окончательный протокол заседания общественного совета, говорит вице-президент КРТ Виктор Соколовский. Довольно неожиданное решение. Ведь большинство инвесторов настроены именно на жилье, но пока ничего менять не будем, говорит на условиях анонимности еще один инвестор. А президент группы Гута Артем Кузнецов добавляет, что по его участку есть постановление правительства Москвы, предусматривающее строительство жилья.

Как стало известно на днях, первые одиннадцать частных домовладельцев Москвы получили возможность зарегистрировать свое право собственности на земельные участки. Чиновники ожидают поток заявок от других частных лиц, которых в столице насчитывается несколько тысяч. Это первый случай, когда чиновники официально отдают столичную землю в собственность частным лицам. Несмотря на то что такая возможность прописана в новом Жилищном кодексе, вступившем в силу еще в марте прошлого года, столичные власти не торопились создавать прецедент.

Программа развития туристическо-рекреационной зоны Золотой остров на Болотном острове утверждена правительством Москвы в 2003 г. Она предусматривает строительство более 1 млн кв. м различных площадей на участке в 47,82 га (от памятника Петру I до Москворецкого моста). Изначально планировалось построить 232 000 кв. м жилья, 103 000 кв. м гостиниц, 112 000 кв. м развлекательных площадей, 118 000 кв. м торговых площадей, 150 000 кв. м промышленных и технических помещений и 234 000 кв. м автостоянок. Предполагаемый объем инвестиций около $3 млрд.

В земельном комитете уточнили, что земли отдаются частным лицам по принципу одноразовой бесплатной приватизации. Тем не менее нам удалось выяснить, что платить за оформление своего права частникам все-таки придется, например, одна только подготовка градостроительного заключения в ГлавАПУ Комитета по архитектуре и градостроительству обойдется в сумму порядка 15 20 тыс. руб. Внесение информации о собственности в общий государственный реестр тоже будет оплачиваться из кармана потенциального собственника.

Как рассказали RBC daily в департаменте земельных ресурсов, домовладения, готовые к регистрации, расположены в трех округах: Северо-Западном, Западном и Восточном. Теперь для регистрации своего права домовладельцам необходимо обратиться в учреждение юстиции, чтобы внести информацию о своих земельных участках в единый государственный реестр. Только после этого они получат свидетельство о собственности земельного участка, то есть их право на собственность будет считаться официально зарегистрированным. Для того чтобы оформить свой участок земли, находящийся на территории столицы, необходимо предоставить три документа: государственный акт, в котором указано, что участок является пожизненно наследуемым владением или предоставлен в бессрочное пользование; документ, подтверждающий право собственности на жилой дом и находящийся на данном участке; техпаспорт домовладения. Все остальные документы собираются и оформляются сотрудниками префектур.

Однако, по словам начальника ТОРЗа Западного округа Константина Кузнецова, большинство домовладельцев не спешат заниматься оформлением. У многих заключен договор о долгосрочной аренде, и это их вполне устраивает. Сейчас у нас в работе на разной степени готовности находится 15 заявок. Полагаю, работы будет много, но не думаю, что в ближайшее время нас завалят заявлениями. Пока особой активности не видно, утверждает он.

По мнению чиновников, теперь, когда первые домовладельцы получили возможность стать собственниками по закону, процесс оформления примет относительно массовый характер. Планируется, что до конца года земельный комитет рассмотрит более 400 заявок. Сейчас прием заявок от владельцев частных жилых домов столицы продолжается. И стать собственником земли, по утверждению чиновников, может любой желающий частный домовладелец столицы. А таких на территории Москвы, по данным департамента землепользования, более шести тысяч. К примеру, только в Северо-Западном округе 900 частных домовладельцев.

Пока чиновники еще не начали заниматься заявками от ТСЖ, идет подготовительная работа. В Северо-Западном округе нам сообщили, что проведена инвентаризация ТСЖ, и они готовы начать подготовку кадастровых планов для товариществ, которые прошли межевание. На подготовку плана у чиновников уходит около месяца, вполне возможно, что первые права о долевой собственности будут оформлены уже в июне. Заметим, межевание в большинстве случаев осуществляется за деньги жильцов и может стоить десятки тысяч рублей, в зависимости от величины участка. А ждать, пока межевание будет сделано за средства городских властей, можно и пять, и десять лет.

Константин Кузнецов рассказал RBC daily, что в Москве есть домовладельцы, чьи документы, подтверждающие их права на землю, очень старые и представляют собой, например, решения совхозов или колхозов о выделении земли под приусадебный участок. Такие заявки в скором времени тоже будут рассматриваться. Вскоре территориальные отделения начнут рассматривать заявления и от товариществ собственников жилья многоквартирных домов (ТСЖ). Земля, на которой стоит многоквартирный дом, и придомовая территория по новому Жилищному кодексу должны оформляться в долевую собственность владельцев квартир, однако до сих пор ни одного случая такого оформления не было. У жильцов была лишь возможность взять землю в длительную аренду.

Стоит отметить, что даже если регистрация земельных участков в долевую собственность ТСЖ пойдет быстрыми темпами, чиновникам не успеть к началу нового года. А ведь именно с 1 января должны начаться выборы управляющих организаций для многоквартирных домов. Несложно предсказать, что эти выборы могут стать проблемой. Когда придомовая территория не оформлена ни в собственность, ни в аренду (а в ряде случаев из-за отсутствия межевания не установлены даже границы участка), непонятно, что именно нужно принимать в управление.
Застройщиков, привлекающих деньги дольщиков для финансирования строительства жилья, теперь обяжут отчитываться перед Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Однако это не оградит граждан от мошенничества: застройщики начнут использовать теневые схемы.

По мнению генерального директора компании Мосжилкорпорация (доверительное управление многоквартирных домов) Александра Павленко, собственники должны хорошо подумать, прежде чем оформлять землю в собственность ТСЖ, ведь выплаты при оформлении земли в аренду значительно меньше, чем та сумма, которую вскоре нужно будет отдавать в качестве налога на землю. Если за аренду сумма может составлять 5 или 10 долл. на каждого жильца, то сумма налога на землю может составить 50 100 долл..

Это следующий шаг после принятия закона № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят в прошлом году, пояснил Газете.Ru pr-директор агентства недвижимости Vesco Realty Иван Лясников. Правительство уже несколько раз исправляло этот закон для более эффективной защиты прав соинвесторов. В частности, были ужесточены требования к застройщикам, привлекающим средства граждан и других соинвесторов на стадии котлована: с 2007 года такие компании должны вкладывать в новостройку собственные средства в размере не менее 7% от суммы, полученной от соинвесторов. Кроме того, не далее как на прошлой неделе
Дума обсуждала поправки, которые переводили строительные компании из ООО, в общества с дополнительной ответственностью с тем, чтобы за срыв строительства несли персональную ответственность руководители фирм.

Правительство нашло способ хотя бы отчасти обезопасить средства дольщиков. Теперь застройщикам, привлекающим средства граждан для финансирования строительства, придется предоставлять ежеквартальный отчет в ФСФР, в котором будет указано, на что именно и как были израсходованы эти деньги.

Норма о финансовой отчетности не вызывает такого резкого противодействия, как вышеперечисленные поправки. Напротив: сами строители отчасти признают ее необходимость. Многие застройщики сейчас игнорируют 214-й закон, объясняет вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Ежеквартальная отчетность покажет реальную ситуацию, поможет оценить масштабы бедствия. Раньше у компаний-застройщиков не было строгой отчетности. То есть, отчитывались они, как любая другая компания.
В частности, это позволяло привлечь деньги на один проект, а направить их совсем на другой, замечает Лясников.

Однако эта поправка, так же как и другая, которая обязывала застройщика перед началом строительства обзавестись имуществом, из которого можно было бы погасить задолжность перед дольщиками, так и не были приняты.

Учитывая, что любой вид отчетности служит дополнительным стимулом для добросовестного исполнения принятых обязательств, представляется возможным говорить, что данная мера будет способствовать улучшению рынка долевого строительства, заявил Газете.Ru yачальник Управления регулирования и контроля над коллективными инвестициями Александр Бескровный.

Новое постановление должно исключить такие случаи. Теперь застройщики должны будут предоставлять весь свой бюджет. Это постановление, можно сказать, вводит индивидуальный идентификационный паспорт девелопера, оно заставит его деятельность быть совершенно прозрачной, добавляет он.

Часть экспертов, впрочем, не так оптимистична в своих ожиданиях, полагая, что если фирмы-застройщики и сегодня не исполняют закон, то они наверняка смогут обойти и это постановление. Постановление провозглашает своей целью и идеей защиту прав граждан.
Но, по сути, то, чем будет заниматься ФСФР это только сбор статистики.

Также с помощью финансовой отчетности можно будет проследить динамику продаж квартир, и соответственно, оценивать оправданность или неоправданность повышения цен на квартиры, полагает Лясников.

Постановление призвано отследить целевое направление денежных средств дольщиков. Но не думаю, что оно будет эффективным. Все идет к тому, что застройщики начнут использовать теневые схемы обхода 214-го закона, вторит ему юрист корпорации ИНКОМ-Недвижимость Анжелика Жаркова.

А по статистическим данным невозможно установить контроль за привлечением финансовых средств граждан, замечает Константин Апрелев. Так что это не улучшит контроль за строительным рынком, но лишь осложнит деятельность застройщиков, уверен он.
Отчетность не сможет защитить каждого гражданина, она только даст общее представление о работе сектора, полагает эксперт.



Главная --> Публикации