Главная --> Публикации --> Округ без окраин Московское метро: легенды и рекорды Комнаты - ходовой товар в петербурге, коммунальной столице россии. Инвестиции в метры В суд на страховщиков

Офисы
Сергей Рябокобылко, директор компании StilesRiabokobylko считает, что "динамика рынка за последние два года свидетельствует о том, что поглощение помещений на офисном рынке существенно превышает новое строительство".

Если говорить о коммерческой недвижимости, то на успешность ее эксплуатации и, как следствие, доходность влияют много факторов. Главные - местоположение, транспортная доступность, возможность парковки, состояние помещения, наличие и качество сервисных услуг, уровень управления зданием и, наконец, человеческий фактор, отражающий личные пристрастия и антипатии человека, принимающего решение о покупке или аренде помещения.

Максим Жуликов, отдел офисных помещений Penny Lane Realty: "К рынку продаж офисных зданий проявляют стабильный интерес сырьевые компании, пенсионные и инвестиционные фонды, иностранные представительства. По-прежнему популярной является следующая схема: компания-владелец размещается в новом здании и берет под залог недвижимости кредит для развития бизнеса, решая таким образом сразу две своих проблемы".

Очень многие проекты были заморожены или свернуты после кризиса, а собственно выход новых проектов мы увидели только прошлой зимой. Два основных проекта, которые были недавно сданы в эксплуатацию и сейчас формируют рынок, - здание на Новинском бульваре, 31, и офисная башня на Павелецкой площади - "Павелецкая Тауэр". Они вышли на рынок примерно в одно и то же время (может быть, на Новинском чуть раньше), и объем площадей, который попал на рынок, должен существенно изменить ситуацию.

При этом наибольшим спросом будут пользоваться площади до 300 кв. м в районах между Бульварным и третьим транспортным кольцом.

Специалисты отмечают, что в прошлом году наблюдался существенный рост числа сделок купли-продажи офисных зданий и помещений. При этом стоимость продаж офисной недвижимости в 2003 году по сравнению с предыдущим годом сохранилась на прежнем уровне и лежала в пределах от $2,3 тыс. до 2,9 тыс. за 1 кв. м в зависимости от качества здания. По мнению специалистов компании Colliers International, цены продаж могут значительно различаться в зависимости от местоположения объекта, его технического состояния и коммерческих характеристик (транспортной доступности, наличия парковки, телефонных линий и др.).

Все активнее работают на рынке и отечественные операторы. Так, на сегодняшний день в столице уже 45 магазинов торговой марки "Копейка", 12 супермаркетов сети "Седьмой континент", 20 магазинов "Перекресток" и пр.

Торговые площади

По результатам сравнительного анализа, проведенного Jones Lang LaSall, одной из крупнейших в мире компаний, занимающихся недвижимостью, москвичи тратят примерно 75% своих доходов на приобретение товаров и оплату услуг, в то время как лондонцы - только 45%, а парижане и берлинцы находятся далеко позади. За год в Москве совершается торговых сделок на сумму свыше $20 млрд. Столь высокая покупательная способность москвичей поощряет известные иностранные фирмы к выходу на наш рынок. Например, шведский мебельный гигант IKEA Group Stichting Ingka Foundation, владеющий 157 магазинами в 29 странах, построил на Калужском шоссе второй торговый комплекс IKEA (первый функционирует в Химках), и в ближайшем будущем компания планирует построить еще четыре магазина. Сеть "МETRO" совсем недавно открыла свой третий магазин на Рябиновой улице. На Варшавском шоссе открылся супермаркет торговой сети Spar, крупнейшей по количеству магазинов в мире.

В целом, во всех секторах рынка наблюдается активный спрос, который отражает общую деловую активность русского бизнеса. Не бывает так, что на офисную недвижимость спрос падает, а на торговую - растет; это взаимосвязанные рынки".

М. Жуликов считает: "Торговый сектор, в принципе, исходя из своей природы, более активен и динамичен, быстрее перепрофилируется. Торговля - самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения при благоприятной экономической ситуации в стране высокий.

Склады
Самый неразвитый из всех сегментов рынка недвижимости - сектор складских помещений. Точно сказать, сколько всего складских помещений в Москве и какова их суммарная площадь, достаточно трудно. О складах высшей категории все известно, но это - особый рынок. Сегмент более дешевых складов в большой степени "серый". Однако через 2-3 года положение может в корне измениться.

По мнению специалистов, сегодня самая высокая обеспеченность торговыми площадями наблюдается в ЦАО, а также на западе и северо-западе столицы. Значительно отстают спальные районы за исключением Марьина. По результатам исследования рынка, на территории Центра и Северо-Запада москвичи тратят больше всего, поэтому крупные девелоперские компании стремятся именно там построить свои торговые центры.

"Рынок индустриальных помещений менее сформирован, чем рынок коммерческой недвижимости в целом", - считает А. Иванов. Следствием этого является относительно слабая выраженность динамики цен. "Когда после кризиса цены на всю недвижимость резко упали, ставки аренды складов сдвинулись на несколько центов и застыли", - рассказывает Ольга Некрасова, АН "БЕСТ". По ее словам, "сейчас аренда складов дорожает не столь стремительно, как аренда торговых помещений и офисов".

По оценкам Андрея Иванова из агентства StilesRiabokobylko, суммарная площадь складских помещений в Москве составляет примерно 2 млн кв. м. Однако требованиям, предъявляемым к складам западными и крупными российскими компаниями, соответствуют лишь новые и отремонтированные складские помещения общей площадью около 600 тыс. кв. м. Средняя арендная ставка для таких складов оценивается большинством риэлторов примерно в $90 за 1 кв. м в год. Аренда самых дорогих и качественных складов обходится в $140 за 1 кв. м в год. Что же касается остальных 1,4 млн кв. м, то никто не берется утверждать, располагаются ли на этих площадях именно склады - понятие склада практически не отделено от понятия производственного помещения.

Что в итоге?
Если говорить о рынке коммерческой недвижимости в целом, наиболее высокодоходны, конечно, торговые помещения. Хотя их доходность сопряжена с высоким риском. Во многих центрах арендаторы, к сожалению, не видят ожидаемого потока покупателей, например, из-за того, что не было продумано их местоположение. Что касается рентабельности, то она разная. В связи с изменениями в налоговом законодательстве доходность недвижимости в ближайшее время не только должна сохраниться на прежнем уровне (около 23%), но может и возрасти.

Впрочем то, что склады дорожают, подтверждают все. При этом рост цен на склады разных классов обусловлен разными причинами. На недорогие склады - в основном из-за роста "себестоимости". "Арендные ставки значительно выросли по сравнению с прошлым годом, поскольку растут цены на коммунальные услуги", - говорит А. Иванов. Кроме того, количество дешевых складов явно превышает спрос. И как только недорогие склады начинают расти в цене, нижний сегмент рынка сразу занимают свободные площади, считавшиеся до этого "неликвидом" - например, из-за неудобного расположения. "Колебания арендной ставки в 10-15% поглощаются количеством складов", - считает Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости. Цена на более качественные помещения в большей степени определяется спросом.
События последнего года вселяют в участников рынка оптимизм. Вместе с ростом объемов торговли растет и спрос на склады. "Рынок складских помещений насыщается на глазах. Количество незанятых площадей уменьшается", - утверждает А. Иванов. Арендаторов все чаще интересуют дорогие и качественные склады.

За последние полтора-два года рынок коммерческой недвижимости существенно изменился. Он почти оправился после кризиса, появилось большое количество новых проектов. Конечно, Москва пока не дошла до состояния рынков крупных городов Европы и Америки. Ощущается дефицит и площадей, и профессиональных игроков. Но по мнению специалистов, это только начало.

Западные девелоперы в первую очередь ориентированы на офисный рынок, потому что он наиболее прогнозируем, а оборот сделок тут, безусловно, больше, чем на рынке торговых площадей. Абсолютно не развит пока рынок складской и производственной недвижимости. По словам С. Рябокобылко, сейчас готовится несколько проектов крупных западных девелоперских компаний, которые выведут на рынок по 200 000 кв. м складских и производственных помещений. "Это крупнейшие игроки, которые уже работают на московском рынке. Перспективное направление - складские проекты площадью от 5000 до 10 000 кв. м. Пока объемы невелики, но есть проекты, с которыми мы работаем несколько лет. В частности, это складские центры в Домодедове, Шереметьеве", - говорит он.


Вслед за строительством завода LG и дилерского центра Porsche в Химках Росприроднадзор заинтересовался возведением торгового центра Европейский на площади Киевского вокзала. Ведомство обвинило застройщика проекта - структуры владельца Черкизовского рынка предпринимателя Зараха Илиева - в отсутствии документов о прохождении экологической экспертизы.



Эксперты установили, что незаконно ведется вырубка соседнего сквера, а автопарковка располагается в недопустимой близости от Москвы-реки,- уточнил Снегирев. По его словам, материалы дела передадут в прокуратуру, после чего станет решаться вопрос о правовой деятельности застройщика. Вероятно, против застройщика будет возбуждено уголовное дело, так как ранее проект получил отрицательное заключение экологической экспертизы, однако строительство центра продолжилось,- рассказал Снегирев.

В ходе плановой проверки Росприроднадзор выявил ряд нарушений законодательства при строительстве Европейского, рассказал пресс-секретарь ведомства Евгений Снегирев.

Строительство торгово-развлекательного центра Европейский началось в прошлом году, а завершиться должно к концу этого года. Проект предусматривает строительство семиэтажного здания площадью 180 тыс. кв. м. Проект реализуют структуры предпринимателя Зараха Илиева, владельца Черкизовского рынка и ТЦ Гранд, а также гендиректора ОПТЦ Москва.

По его словам, по итогам разбирательства застройщика могут оштрафовать или заставить демонтировать объект.

По мнению юристов, наиболее серьезное обвинение в списке- несогласованное место для парковки. Можно возместить ущерб от несанкционированной вырубки деревьев, так как он разовый, а неэкологичная парковка- систематическое нарушение действующего экологического законодательства и градостроительных норм, которое можно устранить только ликвидировав стоянку,- рассуждает управляющий партнер юридической фирмы Вегас-Лекс Альберт Еганян.

С Зарахом Илиевым вчера связаться не удалось, однако в его приемной Бизнесу заявили, что никакой информации о претензиях со стороны Росприроднадзора в компании нет.

Другой точки зрения придерживается директор по эксплуатации компании Новая площадь property managment Евгений Семенков. По его мнению, разрешение на строительство Европейского без согласования с Росприроднадзором могла выдать префектура, которая заинтересована в появлении нового ТЦ на своей территории: это дополнительные налоги и рабочие места.

Управляющий партнер юридической фирмы Добронравов и партнеры Юрий Добронравов полагает, что строительство ТЦ теперь в любом случае приостановят, так как Росприроднадзор будет изучать размер ущерба, нанесенного экологии города. Однако Добронравов сомневается в том, что новое дело Росприроднадзора закончится победой ведомства: компания вела строительство на основании проекта, который был согласован со всеми ведомствами, иначе получить разрешение на стройку нельзя. По опыту работы с другими административными органами могу сказать, что они любят указать много различных нарушений, которые потом при судебном разбирательстве оказываются несущественными,- иронизирует он.



Существует практика, когда местные власти выдают разрешение на строительство с неполным комплектом документов, разрешая застройщику получить маловажные разрешения типа экологической экспертизы позже,- поясняет Семенков. С ним соглашается руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко: Как правило, экологическая экспертиза- формальность.

По его словам, инвестором проекта выступает компания Гринтэк, в которой эту информацию подтвердили.
Для компании Гринтэк это не профильный бизнес она специализируется на услугах по проектированию и монтажу комплекса внутренних инженерных систем.

Подмосковные власти объявили о новом проекте по строительству российского Диснейленда, на этот раз в Серпуховском районе. До этого уже был целый ряд попыток строительства подобных развлекательных парков, до сих пор не увенчавшихся успехом. Сейчас инвестором проекта решила выступить компания Гринтэк, которая является одним из лидеров российского рынка по проектированию инженерных систем и работает с такими клиентами, как мэрия Москвы, Газпром, Донстрой, Ингеоком. На 140 га Гринтэк планирует построить коттеджи, аквадром, Диснейленд и частный аэродром.
О проекте строительства крупного спортивно-развлекательного комплекса в Серпуховском районе Подмосковья Бизнесу рассказал источник в местной администрации. На земельном участке площадью около 140 га возле села Новинки будут построены аквапарк, частный аэродром и Диснейленд. Кроме того, концепция предусматривает строительство коттеджного поселка и торговой зоны. Сейчас уже проведена часть проектных работ, и подготовлен участок под застройку, уточнил один из заместителей главы района.

Кроме того, компания проектирует внутренние инженерные системы центрального ядра ММДЦ Москва-Сити.
Сейчас Гринтэк решил попробовать себя и в девелопменте. По словам директора Гринтэка Владимира Ивянского, новый проект станет крупнейшим в Подмосковье.

Среди клиентов компании здание мэрии города Москвы, дом правительства РФ, офисное здание Газпрома, объекты компаний Донстрой, Ингеоком и др.

Расположение парка отдыха в первую очередь рассчитано на владельцев коттеджей в поселках эконом-класса, массовое строительство которых в этом районе ожидается в ближайшее время, считает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Вместе с тем непонятно, зачем реализация такого проекта осуществляется на таком расстоянии от Москвы, недоумевает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

Однако, как отмечают участники рынка, задолго до этого уже были попытки подмосковных властей и ряда инвесторов реализовать такие масштабные проекты, в том числе которые включали Диснейленды. Еще в 2001 году заявлялся крупнейший проект Сафарипарк по Дмитровскому направлению, однако до сих пор его реализация не начата. Все ограничилось только тем, что для реализации этого проекта при содействии китайского холдинга Qinxuangdao Qinlong International было создано СП Русь Сафарипарк. Кроме того, о желании создать свой русский Диснейленд Парк чудес в Нижних Мневниках в Москве объявил и президент Российской академии художеств Зураб Церетели. Более того, в конце прошлого года компания Русские газоны, входящая в состав холдинга Белая дача, заявила о планах строительства развлекательного центра Паркленд стоимостью не менее $2 млрд в Раменском районе МО. Остается вопрос, кто построит первым, говорит руководитель одной из девелоперских структур.

Конкуренты называют решение лидера рынка оправданным, однако сами не торопятся строить собственные склады.
Информацию о проекте строительства складского комплекса Бизнесу подтвердил PR-директор Эльдорадо Тимофей Суровцев. Участок для постройки еще не выбран, однако основные параметры уже определены. Площадь комплекса составит 100 тыс. кв. м, стоимость строительства вместе с оборудованием около $100 млн. Необходимость строительства в Эльдорадо объясняют недостатком складских площадей в московском регионе. Сейчас Эльдорадо арендует около 30 тыс. кв. м в комплексе Белая дача. По словам Суровцева, и после завершения строительства своего склада компания сохранит эти площади за собой.


Крупнейшая в России розничная сеть Эльдорадо увлеклась складским строительством. Вслед за комплексом площадью 250 тыс. кв. м в Новосибирске компания объявила о планах постройки склада на 100 тыс. кв. м в Подмосковье.
Оба проекта обойдутся Эльдорадо более чем в $200 млн.

Напомним, неделю назад сеть объявила о постройке склада площадью 250 тыс. кв. м в Новосибирске, который должен обойтись ритейлеру в $125 млн.

Склад в Подмосковье не первый подобный проект Эльдорадо за последнее время.

Действия Эльдорадо закономерны сейчас арендовать 100 тыс. кв. м качественных складских площадей просто нереально, говорит руководитель департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности агентства Penny Lane Realty Игорь Казимов. Но все-таки дефицит предложений в этом сегменте рынка постепенно сокращается, спорит управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян. Впрочем, эксперты признают, что склад Эльдорадо может окупиться довольно быстро: при средних ставках в $120 за кв. м в год и стоимости строительства $500 600 за кв. м срок окупаемости проекта не превысит пяти-семи лет, отмечает Казимов из Penny Lane Realty.

Участники рынка считают, что Эльдорадо выгоднее иметь собственные склады, но сами пока предпочитают их арендовать. Учитывая количество магазинов и объемы закупок Эльдорадо, можно сказать, что строительство собственного распределительного центра оправданно: это снижает издержки и позволяет гибко управлять логистическими процессами, говорит директор по логистике сети Мир Алексей Курушин. PR-директор Техносилы Надежда Сенюк также считает, что идея постройки собственных площадей актуальна именно для Эльдорадо. Собственный склад нужен именно дискаунтеру, для которого очень важна высокая оборачиваемость и которому часто необходимо в сжатые сроки принять и распределить по магазинам крупные партии товара, поясняет она. Смежным бизнесом считает строительство складов и коммерческий директор М.Видео Михаил Кучмент: Мы предпочитаем заниматься нашим прямым делом открытием магазинов, хотя в долгосрочной перспективе проект должен помочь Эльдорадо сэкономить.



Главная --> Публикации