Главная --> Публикации --> Утомленные городом Совет федерации отменил контроль за расходами физических лиц Цены на жилье повышают тети мани, скупая квартиры на арбате Приватизации жилья обещают дать новый срок Новую голландию оценили

Поправки не только меняют старые нормы, но и вносят в закон некоторые новшества. Например, теперь закон будет регулировать исключительно отношения между инвестором и застройщиком, которые основаны на договоре участия в долевом строительстве. Изменения коснулись даже понятий. Если раньше застройщик мог быть только собственником или арендатором земли, на которой планировалось возвести объект недвижимости, то теперь он вправе владеть землей на основе постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования.

Федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве вызвал множество нареканий участников рынка. Все единодушно потребовали внести в него поправки. В этом году законодатели наконец нашли время рассмотреть изменения в закон. Насколько они отвечают интересам участников долевого строительства?

Ныне действующая редакция закона включала в число объектов долевого строительства нежилые помещения, которые располагаются как в многоквартирных домах, так и в иных объектах недвижимости. Законодатели расшифровали (правда, не полностью) термин иные объекты недвижимости. К ним относятся гаражи, торговые помещения, помещения культурного и медицинского назначения и пр.

Объект понятие многозначное
Под объектом долевого строительства предлагается понимать исключительно жилые помещения многоквартирного дома. Возникает законный вопрос: как же быть с нежилыми помещениями? Ведь они фактически строятся на деньги всех участников.

Появились нововведения и в отношении стоимости договора. Законодатели предлагают дополнить ст. 5 закона нормой, по которой цена договора устанавливается в соответствии с ценой единицы площади (1 кв. м). Предлагается прямо указать, что в этом случае общая стоимость квартиры будет определяться исходя из ее фактического размера. Плохо только то, что деньги с участников требуют на этапе, когда определить точную площадь квартиры, мягко говоря, затруднительно.

Таким образом, законодатели значительно уменьшили количество объектов, которые можно построить в соответствии с законом. При сооружении, например, гаражного комплекса инвесторы будут лишены той защиты, которую сегодня им обеспечивает закон.

Отметим также, что, согласно поправкам, если участник не подпишет в установленный срок акт приема-передачи квартиры, застройщик не несет никакой ответственности за нарушение сроков ее передачи. Кроме того, законодатели намерены уменьшить сумму штрафа, налагаемого на застройщика за задержку передачи квартир, с 1/70 ставки рефинансирования ЦБ РФ до 1/30 По их мнению, такое изменение должно вызвать интерес у застройщиков, большинство из которых в настоящее время заняли выжидательную позицию.

Ставки сделаны. Точнее, понижены
Очевидно, плюсом для участников долевого строительства станет принятие поправок в ст. 6, где говорится о сроках передачи квартир. Этот срок хотят ограничить шестью месяцами с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Несколько смущает то, что эту норму намечается распространять на передачу и иных объектов недвижимости, поскольку в новой редакции закона отсутствует расшифровка этого термина. Да и сами эти иные объекты не включены в число объектов долевого строительства.

Заключил договор? Терпи
Поправки внесены также в ст. 9 закона, в которой перечислены основания для одностороннего отказа сторон исполнять договор. В ныне действующей редакции закона число таких причин весьма значительно. Однако в поправках предложено ограничиться всего двумя главными основаниями:

К новым нормам закона относится требование установить отдельный гарантийный срок на материалы, из которых построено здание. Он не может быть менее сроков, установленных их производителями.

если застройщик предоставил участнику объект худшего качества.

если передача объекта задерживается более чем на месяц с даты, определенной в договоре;

Кроме того, дольщиков лишат возможности обращаться в суд с заявлением о расторжении договора в том случае, если застройщиком были допущены ошибки в проектной документации. Сейчас такое право закреплено в законе. Вероятно, еще одну неудобную застройщикам норму решено убрать по их настоятельным просьбам.

Все остальные причины законодатели предлагают переместить в перечень оснований, по которым договор расторгается судом. Это очередной шаг навстречу застройщикам. Далеко не каждый дольщик способен позволить себе судебные процедуры. Большинство из них плохо представляют, куда обращаться с заявлением. К тому же до вынесения судебного решения иногда проходит очень много времени. Соответственно, деньги, вложенные в строительство, просто обесценятся. Не спасет даже норма, согласно которой застройщик обязан уплатить участнику проценты на вложенные деньги в случае расторжения договора. Если сейчас процентная ставка составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, то в новой редакции предлагается начислять 1/30 То есть налицо еще одно ухудшение положения участников долевого строительства.

Изменения коснулись и статьи, посвященной государственному регулированию и контролю за долевым строительством. Количество полномочий контролирующих органов резко сократится. Очевидно, законодатели предполагают, что поправки помогут уменьшить давление на застройщиков со стороны контролирующих органов. Но этот контроль скорее всего просто примет более изощренные формы. У контролирующих органов не будет права требовать от застройщиков отчеты об их деятельности, как-либо влиять на тех, кто не исполняет эту обязанность и т. д.

Секреты фирмы останутся секретами
Также планируется существенно уменьшить количество информации о деятельности строительной компании, которую она должна предоставлять любому обратившемуся лицу. В основном эти ограничения коснутся финансовой отчетности и сведений о материальном положении компании. С одной стороны, это неплохо, поскольку недобросовестные компании не смогут с помощью таких данных вести конкурентную борьбу. С другой стороны, клиенты потеряют шанс узнать о финансовом состоянии компании, которой они собираются отдать деньги.

Залога не станет
Самым главным потрясением для участников может стать отмена нормы о залоге строящегося объекта как средстве обеспечения прав участников. Напомним, что сейчас большая часть обязательств застройщика перед участниками гарантируется именно залогом объекта долевого строительства. Если соответствующие статьи действительно отменят, застройщики смогут диктовать дольщикам свои условия. Ведь недвижимость все равно останется у них. А в суд пойдет далеко не каждый. А тех, которые соберутся подавать в суд, легко сбить с толку предложением застройщика подождать.

Одной из немногих удач законопроекта является норма, согласно которой регистрация договоров долевого участия должна проводиться в течение не более чем десяти рабочих дней с момента подачи заявления.

Разумеется, у застройщиков может появиться интерес к таким договорам. Все, что им теперь нужно будет сделать, собрать деньги. А дальше спокойно кормить дольщиков обещаниями.

Одна эта поправка перечеркивает то немногое, что законодатели хотели сделать в пользу дольщиков. Мотивация разработчиков законопроекта изложена в пояснительной записке к нему. В ней, в частности, указано, что принятие предложенных изменений позволит восстановить интерес профессиональных участников строительного рынка к форме договора участия в долевом строительстве, соблюсти интересы сторон указанного договора. И это притом, что все штрафные санкции уменьшены минимум в два раза, а единственная гарантия получения денег залог полностью убрана.

Николай Вопиловский, руководитель юридической службы управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:

В целом предлагаемый законопроект больше защищает интересы застройщиков. Дольщикам придется заново учиться общению со строительными фирмами и быть еще внимательнее при заключении договоров.

Глеб Чирков, директор юридического управления ЗАО МИАН:

На наш взгляд, поправки в закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, одобренные в первом чтении, в основном отвечают требованиям участников рынка, хотя в большой степени являются компромиссом. Но есть опасения, что существующие достаточно взвешенные поправки могут чудесным образом претерпеть значительные изменения. Это перечеркнет многомесячную работу профессионалов рынка недвижимости, и весь смысл, вложенный в суть предложенных поправок, как это часто бывает, исказится до неузнаваемости.

Если поправки в закон об участии в долевом строительстве будут приняты, это в какой-то степени изменит ситуацию. Например, согласно поправкам, застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения соответствующей рекламы. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Сейчас, когда прошел год с момента вступления в силу федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, можно судить, какое влияние он оказал на рынок. Количество предложений сократилось на 40%, спрос не удовлетворен, все это создает условия для резкого скачка цен. О подобном развитии событий участники рынка говорили еще и до 1 апреля 2005 года. Ведь 214-ФЗ загнал в угол мелкого застройщика, а крупному стало выгоднее оформить квартиры себе в собственность и продать их по более высокой цене, а не нести риски, связанные с обязательствами, предусмотренными этим законом. Например, застройщику запрещается рекламировать многоквартирный дом до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права на земельный участок и пр.

Общий износ домов индустриального периода домостроения, к которым помимо пятиэтажек серий 1-515, 1605АМ, 1МГ-300, 1-510 и 1-511 относятся 9- и 12-этажки, составляет 30-40%, при том что их несущие конструкции изношены всего на 10-15%. Это значит, что сами дома еще крепкие и при замене отдельных элементов могут запросто простоять не один десяток лет.

Кроме того, из сферы регулирования этого закона будут исключены те ситуации, когда инвестором является коммерческая организация. На наш взгляд, это логично: закон должен защищать интересы частных лиц, а не ставить в неравное положение предпринимателей. Подобных поправок, облегчающих жизнь застройщикам, в законопроекте достаточно. Однако когда их примут и примут ли вообще пока неизвестно.
Два московских округа уже расстались с пятиэтажками сносимых серий. Остальные закончат программу ликвидации к 2010 году. Однако столичные власти признают, что полностью проблему технического и морального износа жилого фонда, особенно домов 1950-1970-х годов постройки, это не решит. Денег на снос дополнительных квадратных метров в бюджете нет. Поэтому горадминистрация намерена перенести на московскую почву немецкий опыт санации и реконструкции зданий без отселения жителей. Пилотный проект в рамках программы Москва-Берлин намечено осуществить на юго-западе столицы, на проспекте Вернадского.

Москва уже пыталась внедрить у себя наработки берлинских коллег, но первый блин вышел комом. Префект Северо-Западного округа Виктор Козлов с ужасом вспоминает, как реконструировали пятиэтажку на проспекте Маршала Жукова. Вместо немецких двух месяцев на ремонт дома затратили 4 года (!). Все это время люди жили практически на стройплощадке, а власти считали убытки: оказалось, что дешевле было бы снести пятиэтажку и переселить народ в новый дом, чем связываться с особенностями национального ремонта. Всего в Москве реконструированы 8 домов: 5 пятиэтажек (по ул. Клары Цеткин, ул. Бурденко, пр. Маршала Жукова, ул. Строителей и Новомихалковскому проезду), две 9-этажки на Краснохолмской набережной и 12-этажное здание на Малой Калитниковской улице.

Жалобы жильцов в основном связаны с плохим состоянием инженерных коммуникаций, а также низким качеством проживания: отсутствием в таких домах лифтовых групп, просторных вестибюлей с пандусами, мусоропроводов и т.д. Все эти проблемы решаемы, - считают в горадминистрации и в качестве примера кивают на Берлин, где реконструкцией таких зданий начали заниматься еще в 1993 году и за время действия программы довели до ума более 200 тыс. квартир. Панельные дома в первую очередь утеплили, остеклили лоджии, заменили инженерное оборудование, изменили эстетику фасадов. На каждый подъезд бригада из нескольких рабочих тратила 10-12 дней. Дом сдавался в эксплуатацию максимум через два месяца, жалоб от жителей практически не было. Экономика реконструкции по-немецки следующая: работы обходятся примерно в 600 евро за кв. м, из них треть платит владелец здания, еще треть - местные власти, и, наконец, оставшаяся треть погашается за счет кредитов.

Правда, чиновники пока не сошлись в цене вопроса. Оптимисты уверяют, что стоимость реконструкции 9- и 12-этажных домов в Москве составит 200 долларов за кв. м, пятиэтажек - 250-300 долларов за кв. м. Пессимисты считают, что меньше чем в 500 евро уложиться не удастся. И хотя себестоимость нового строительства в столице уже перешагнула планку 1000 зеленых, такая экономика многим кажется чересчур затратной. Впрочем, глава экономического блока Юрий Росляк уверен, что привлекать городские ресурсы в реконструкцию жилого фонда не придется. По крайней мере, пилотный проект по санации домов на проспекте Вернадского, по его словам, будет осуществляться за счет внебюджетных средств. Очевидно, отцы города рассчитывают привлечь инвесторов свободными площадями, которые получатся после надстройки зданий дополнительными этажами и мансардами. Правда, риэлторы возражают, что задорого продать квартиры на вновь построенных этажах не получится. Покупатели сейчас пошли разборчивые - хотят, чтобы соседи соответствовали им по социальному статусу и уровню достатка.

В московском стройкомплексе считают, что лучшим способом борьбы с ветхим жильем является его снос и строительство новых стартовых домов. Главный строитель столицы Владимир Ресин рассказал МК, что именно эта тактика будет применяться инвесторами-застройщиками в ходе комплексной реконструкции кварталов. Однако большую часть домов 50-70-х годов постройки все-таки придется санировать, причем без отселения жителей. В МНИИТЭП уже разработаны проекты модернизации основных типов 5-, 9- и 12-этажных зданий. Общий перечень работ включает в себя утепление и облицовку наружных стен, выполнение надстроек, замену балконных и оконных блоков, остекление лоджий, пристройку лифтов (или установку грузовых лифтов) и мусоропроводов, установку пандусов для инвалидов, замену инженерного оборудования, перевод первых этажей в разряд нежилых помещений и т.д. Власти надеются, что на сей раз реконструкцию удастся осуществить быстро и четко, не вызывая недовольства жителей. Все-таки за минувшие годы наши строители научились работать по-западному, - говорят в мэрии.

Правительство Москвы предложило передать в собственность муниципалитетов, а в отдельных случаях и регионов те квартиры, владельцы которых умерли, не оставив наследников. Вчера на рассмотрение депутатов Московской городской Думы были отправлены соответствующие поправки в Гражданский кодекс РФ. Если они будут одобрены столичными законодателями, то Москва готова представить данные поправки в Государственную Думу РФ. Специалисты считают, что государство поступит справедливо, если передаст ничейные квартиры в ведение регионов и муниципалитетов. Однако они сомневаются, что это поможет решить проблему жилищных очередей. Квартир, на которые никто не претендует, ничтожно мало, чтобы они могли серьезно повлиять на ситуацию, уверены специалисты.

Возможно, властям следует продумать вариант использования квартир в реконструируемых домах в качестве переселенческого фонда. Но в таком случае без финансового участия города в реализации этой программы не обойтись, - считает источник в горадминистрации.

Вчера стало известно, что правительство Москвы предлагает внести в ГК РФ поправки, касающиеся выморочной жилплощади. По мнению столичных властей, в регионах жилье умерших владельцев, не имевших наследников, следует передавать в собственность муниципальных образований, а в Москве и Санкт-Петербурге в ведение субъектов Федерации. Соответствующая законодательная инициатива была направлена на рассмотрение Московской городской Думы. Оттуда она может перекочевать в Госдуму РФ.

Выморочным считается имущество умершего, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию. Правила наследования выморочного имущества установлены ст. 1151 ГК РФ. В настоящее время выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность РФ. Порядок передачи такого имущества в собственность субъекта Федерации и муниципальных образований должен определять специальный закон, однако документ до сих пор не принят. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы, в настоящее время в очереди на улучшение жилищный условий стоят 198,5 тыс. московских семей, или порядка 645 тыс. человек.

Член комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике МГД Юрий Новицкий уверен, что передача выморочного жилья в собственность Москвы была бы справедливым решением со стороны государства. Городу действительно легче решить, что с такими квартирами делать, пояснил он RBC daily. Тем более что, по данным депутата, федеральные структуры, когда им необходимо обеспечить жильем своих очередников (к примеру, военных или переселенцев из районов Крайнего Севера), все равно обращаются к местным властям. Впрочем, Юрий Новицкий отдает себе отчет в том, что даже если федеральные власти согласятся с предложением Москвы и внесут поправки в ГК РФ, особых изменений для российских очередников не произойдет. Только в Москве в жилье нуждаются сотни тысяч семей. А ничейных квартир хорошо, если несколько тысяч наберется, пояснил он RBC daily.

По данным столичных чиновников, после введения в действие 3-й части ГК РФ сложилась ненормальная ситуация: объемы выморочной жилой площади постоянно растут, а собственник государство не только не использует, но даже и не учитывает ее. Это приводит к нецелевому использованию жилья, уверены в правительстве Москвы. В то же время в городе имеется многотысячная армия очередников, которые десятилетиями ждут новых квартир. Не лучше ли передавать ничейное жилье очередникам? задают столичные власти риторический вопрос. По их мнению, это может несколько улучшить ситуацию с жилищными очередями.

Всем известно, что есть страны, например Таиланд, где плавучие дома были традиционным жильем торговцев и ремесленников еще в конце XIX века. Во Франции жить на воде люди стремятся в целях экономии на земле обходится дороже. А кого-то экономия совершенно не интересует, и пожить в нестандартных условиях хочется забавы ради. Как раз для таких искателей приключений организовывают туристические полеты в космос. Так почему бы не начать с малого игры в капитана Немо?

Адвокат московской коллегии адвокатов Князев и партнеры Владимир Юрасов также считает, что было бы справедливо, если бы выморочные жилплощади переходили в собственность муниципалитетов, а не государства. Однако заставить федеральные власти пойти навстречу Москве никто не сможет. Если на столичную инициативу будет наложено вето, власти города нигде не смогут обжаловать его, так как это будет законное решение, пояснил он RBC daily. В то же время, по данным юриста, в России не так много квартир, которые с полным на то основанием попадают в категорию выморочных. Кроме наследников первой очереди существуют наследники второй, третьей, пятой очередей, которые по суду могут претендовать на квартиру спустя годы, резюмировал адвокат.
Комфортабельное подводное жилье или плавающие на поверхности озер дома неизменный элемент каждого третьего фэнтези. Вымышленные, но неутомимые народы осваивают все новые территории, казалось бы, непригодные для проживания. Но если с фантастическими героями все понятно (на то они и фантастические, чтобы делать странные вещи), что же заставляет нас, реальных людей, строить дома наподобие барж и подлодок?

Однако впереди любого дизайнерского изыска идет технология. Без соответствующих инноваций фантастика так бы и оставалась в книгах и в кино. Как правило, ученые далеки от настроений любителей экзотики, ими движет нечто гораздо более серьезное. Например, исследования могут быть посвящены созданию подводного научного центра или улучшению качества жизни персонала нефтяных скважин.

Таким образом, мотивы, движущие покупателями подобных сооружений, понятны. Что же тогда вдохновляет тех, кто создает плавучие и подводные дома? Конечно, в первую очередь сами покупатели. Как известно, спрос порождает предложение. Потому дизайнерам ничего не остается, как приниматься за подобные проекты. Впрочем, делают они это не без удовольствия, поскольку идея дома на воде дает отличный шанс заявить о себе нестандартным проектом.

Любые изобретения даже самых серьезных ученых хотят они того или нет рано или поздно идут в массы. Пример тому применение используемых для строительства подлодок технологий в создании жилья. Подводные дома, которые производит компания Anthenea, могут послужить местом для запоминающихся вечеринок, пиар-акций или просто стать своего рода подводной дачей для семейного отдыха. Первая ассоциация, которую вызывают эти похожие на летучие тарелки сооружения, это бессмертные фильмы о похождениях Джеймса Бонда. И французский кораблестроитель Жан-Мишель Дюкансель, работавший над созданием домов, не скрывает, что черпал вдохновение из фильма The Spy Who Loved Me классики шпионского ретро.

Семейная подлодка

Второй вариант дома назван авторами Loft и имеет два уровня и три кабины. Его площадь составляет 280 квадратных метров, которые можно использовать как для семейного отдыха, так и для переговоров (если очень нужно произвести на деловых партнеров неизгладимое впечатление). Такой дом обойдется своему владельцу в 350 тысяч долларов.

Оригинальная идея предлагается в трех вариантах, отличающихся друг от друга размерами и стоимостью. Модель Studio площадью 60 квадратных метров идеально подходит для романтических свиданий того самого случая, когда банальность убийственна, а свежие идеи на вес золота. За приятное времяпрепровождение придется выложить 100 тысяч долларов США.

Какой бы вариант вы ни выбрали, вы сразу же убедитесь, что его внутреннее убранство далеко от минимализма подлодки. Скорее интерьер, в котором щедро используются кожа и шелк, напоминает гостиничный номер люкс. То же можно сказать о техническом оснащении: подводные дома оборудованы стереосистемой, а также телевизором с жидкокристаллическим дисплеем и DVD-плеером. Впрочем, последний может и не понадобиться. Гораздо интересней понаблюдать за жизнью подводного мира сквозь стеклянные стены и полы. Большие модели домов имеют еще и внешние балкончики, с которых детвора сможет понырять в свое удовольствие.

И, наконец, последняя, самая большая модель Aquasphere King с впечатляющей площадью 580 квадратных метров. Стоимость этого короля подводного царства 550 тысяч долларов США. Конечно, для шпионских интриг этот дом не подходит. Зато он станет отличным решением для тех, кому постоянно нужно быть на виду, представителей шоу-бизнеса и других сфер деятельности, требующих регулярных пиар-акций.

На сегодняшний день передовиком Европы по части плавучих домов считаются Нидерланды. И это вынужденное положение. Более четверти территории страны расположено ниже уровня моря, а основные водные артерии Рейн и Маас имеют обыкновение покидать свои берега. Приходится сотрудничать с природой, диктующей свои условия.

Справедливости ради отметим, что плавучий дом может использоваться скорее как летняя резиденция, чем в качестве постоянного места жительства. Его имеет смысл размещать исключительно в чистых водоемах с интересным дном. Согласитесь, вид подводной свалки вряд ли будет способствовать приятному отдыху. Зато если расположить домик в тихой заводи, проведенные в нем выходные обязательно запомнятся.

С такими предпосылками неудивительно, что именно в Голландии была запущена первая партия серийных плавучих домов. Цель их создателей решить все ту же проблему нехватки земли для жилищного строительства. Изготовленные из алюминия и легких, но прочных пород дерева сооружения ставятся на плавучую платформу, которую можно перемещать с места на место с помощью лодки.

Многие голландцы жизни на суше предпочитают домики на воде. Потому каналы Амстердама буквально заставлены плавучими постройками. Это могут быть как старые чалки, получившие новое применение, так и щитовые деревянные дома на платформах-плотах. Впрочем, особенным шиком считаются дома-лодки, которые могут двинуться в путь в любой момент. Рассчитанные на преодоление довольно серьезных расстояний, они дают своим хозяевам уникальную возможность путешествовать, не выходя из дома и не мучаясь вопросом, на кого оставить хозяйство.

Если надо - поплывем

Голландские архитекторы на этом не останавливаются и планируют лет через пятьдесят построить целый плавучий город со всей необходимой инфраструктурой. Если верить их утверждению, жить в таких домах не только интересно, но и полезно, поскольку они изготовлены из экологических чистых материалов. А мягкое покачивание на воде успокаивает нервы Правда, что делать тем, кто страдает морской болезнью, пока не ясно.

Особенность этих домов в их нижней, скрытой под землей части. В традиционных домах цокольный этаж составляет единое целое с фундаментом. Тогда как в плавучих подвал представляет собой некое подобие корабельного трюма, позволяющее в случае наводнения удержаться на поверхности воды. Способные подняться на пять метров вверх, дома скользят по двум стальным колоннам вслед за прибывающей или убывающей водой.

Если говорить о плавучих домах как о средстве защиты от наводнений, Голландия снова выходит на первые позиции. Оказывается, плавучим может быть дом, стоящий на земле и на первый взгляд ничем не отличающийся от своих не приспособленных к плаванью соседей. Около сорока таких строений и составляют экспериментальный поселок вблизи Неймегена.



Главная --> Публикации