Главная --> Публикации --> Capital partners сядет у домодедово Недвижимость за рубежом. в поисках экзотики... Вексельберг и мамут занялись логистикой Сколько стоят услуги профессионала и можно ли без них обойтись? Округ без окраин

Санкт-Петербург получил право на создание особой экономической зоны техниковнедренческого типа по итогам конкурса в конце прошлого года, проведенного Федеральным агентством по управлению особыми экономическими зонами. В заявке на создание ОЭЗ такого типа были представлены две площадки: Нойдорф и район НовоОрловского парка. А в качестве главного инвестора была заявлена финская компания Technopolis с ожидаемым объемом инвестиций в $200 млн.

Идейный спор чиновников Мининформсвязи и Минэкономразвития о концепции развития технопарков вышел на новый уровень. Как сообщил Бизнесу источник в Мининформсвязи, финская компания Technopolis не будет участвовать в курируемом МЭРТ проекте строительства технопарка в техниковнедренческой ОЭЗ Нойдорф в Санкт-Петербурге, переориентировавшись на другой проект - строительство технопарка на базе СанктПетербургского государственного университета телекоммуникаций имени Бонч-Бруевича, который в свою очередь патронирует Мининформсвязи. Несмотря на то, что в самой компании эту информацию не подтверждают, вполне вероятно, что петербургская ОЭЗ может не дождаться обещанных финской стороной инвестиций, превышающих $200 млн.

Косвенно возможность того, что инвестиции в петербургскую ОЭЗ могут оказаться под угрозой срыва, подтверждает тот факт, что соглашение об инвестициях в проект между администрацией города и Technopolis, подписание которого планировалось в апреле, так и не было юридически оформлено. Это подтверждает и руководитель территориального управления РосОЭЗ по Санкт-Петербургу Юрий Михайлов. Однако с компанией ведутся переговоры, заявил Бизнесу еще один чиновник РосОЭЗ, что подтвердила и представитель компании Technopolis Юлия Фомина.

Однако, как рассказал Бизнесу высокопоставленный источник в Мининформсвязи, Technopolis отказалась от участия в петербургской ОЭЗ. По словам источника, причина такого решения кроется в организационной форме компании, которая не является сугубо ИТ-компанией и не может, соответственно, получить налоговые преференции в ОЭЗ. Теперь Technopolis полностью сконцентрируется на проекте создания технопарка на базе Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций имени Бонч-Бруевича. В минувшую субботу президент Technopolis Пертти Хуусконен и ректор Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций имени БончБруевича Александр Гоголь подписали протокол о намерениях, предусматривающий создание технопарка на базе университета. Таким образом, если компания окончательно примет решение переориентироваться на создание технопарка на базе университета, это будет означать, что она сделала выборв пользу концепции Мининформсвязи, которое предлагает развивать технопарки именно по отраслевому принципу, против чего в свою очередь выступает МЭРТ.

Что же касается ОЭЗ, то, по словам чиновника, существуют заявки, сопоставимые по объемам инвестиций, от компаний, занимающих хорошие позиции на международном рынке и обладающие высокой производственнотехнологической культурой.

По словам Михайлова, какое бы решение ни приняла компания в выборе площадки, главная выгода в том, чтобы она привлекала высокотехнологичные компании.

В Некрасовке же, по словам префекта ЮВАО Владимира Зотова, только в ближайшие годы будет возведено почти 300 тыс. кв. м жилья для очередников, переселенцев и молодых семей. Генеральный инвестор этого строительства город.

Как рассказал Бизнесу один из чиновников, в качестве потенциального резидента ОЭЗ может рассматриваться АФК Система.
На этот небольшой район на Юго-Востоке, расположенный за кольцевой автодорогой, возлагаются весьма определенные надежды. В столице катастрофически не хватает площадок для строительства городского жилья по социальным программам.

Визитная карточка

А в перспективе, с освоением антенных полей и бывших полей аэрации здесь можно построить более миллиона квадратов. Бывший рабочий поселок Люберецкой станции аэрации Мосводоканала, уже сейчас имеющий столичный статус, превратится в настоящий московский район с 35-тысячным населением.

Среди 12 промышленных предприятий ведущую роль играет Люберецкая станция аэрации.

Район Некрасовка расположен в Юго-Восточном округе столицы.
Площадь 495 га, почти 80% территории приходится на промышленную зону, 330 тыс. кв. м. занимают зеленые насаждения.

В районе 71 строение, в том числе 51 жилое, три детских сада, две школы, Дом культуры, Центр творчества детей и юношества, библиотека, спортивная школа (бассейн, спортзал, стадион), поликлиника, аптеки, банно-прачечный комбинат, парикмахерские, ателье, Центр социального обслуживания населения, отделение Сбербанка.

Население около 8 тыс. человек.

В 2002 году Некрасовка из рабочего поселка превратилась в полноправный район Москвы. Но история этих мест началась гораздо раньше.

Из истории

После Отечественной войны 1812 года Бедрино купил директор московских театров Ф. Кокошкин. Здесь гостили московские аристократы, писатели, артисты, музыканты. Сюда приезжали М. Щепкин, Д. Писарев, И. Пущин, С. Аксаков.

Прежде это поселение звалось Бедрино от названия речушки Бедрянки, на котором стояло, и первые письменные свидетельства в писцовой книге датируются 1627 годом.

РЕКОНСТРУКЦИЯ

Своему настоящему названию район Некрасовка обязан последнему владельцу усадьбы известному купцу-чаеторговцу Некрасову, при котором произошло событие, коренным образом изменившее судьбу дачной усадьбы. В начале XX века городская управа Москвы приняла решение приобрести земли, принадлежащие Некрасову, для строительства полей орошения. В последующие годы поля орошения, а затем Люберецкая станция аэрации значительно расширились и реконструировались. Вместе с ними строился и рос поселок Некрасовка.

Ограничен 1-й Вольской улицей, межквартальным проездом (между управой района и детским садом), антенными полями и дорогой между санитарно-защитной зоной Люберецкой станции аэрации, баней и пожарной частью.

Микрорайон № 1

Пожарную часть снесут в 2007 году, новое здание для нее построят на территории ГСК Хлыстово. Здесь же появится и новое здание ОВД Некрасовка. А на месте старой пожарной части вырастет еще один жилой дом первой очереди.

Построят пять жилых домов площадью 91 тыс. кв. м. Начало строительства четырех из них запланировано на второй квартал 2006 года. Первый дом появится на месте старого здания управы (1-я Вольская ул., 16, корп. 1) и нежилого помещения, где расположены офисы и кафе (1-я Вольская ул., 18, корп. 1). С арендаторами договоры продлеваться не будут, о размере компенсации с собственником кафе заказчик ТУКС-7 уже ведет переговоры.

ГУП Некрасовские бани не тронут, как и действующий детский сад № 133

Пятиэтажка на 1-й Вольской ул., 22, корп. 1 сноситься не будет. Ее реконструируют и надстроят до семи этажей. Пока останутся и дома на 1-й Вольской ул., 18, корп. 3 и 22, корп. 2, Их жителям некоторое время придется потерпеть, ведь вокруг будет идти большая стройка. Но как только высотки достроят, людей отселят в новостройки, а старые дома снесут. На их месте откроется новая школа на 550 мест.

Территория ГСК-8 (2-я Вольская улица, вл. 3) вдоль 2-й Вольской улицы до вала, который закрывает коллектор, идущий на Люберецкую станцию аэрации.

Микрорайон № 2

Микрорайон № 3

Строительство должно начаться в 2007 году на месте вывода гаражей. Здесь появится жилой микрорайон площадью 70,5 тыс. кв. м шесть домов, детский сад и школа на 550 мест, комбинат бытового обслуживания, общественный центр.
На этой территории кроме ГСК-8 расположен так называемый микрорайон Выселки это пять кирпичных пятиэтажек. Дома планируются под снос, правда, когда это произойдет пока неясно. Квартальную тепловую станцию реконструируют, так как ее мощность возрастет с 50 до 150 Гкал, тепла хватит на весь район. Также будут построены два гаражно-стояночных комплекса и АЗС.

Девять существующих домов выше пяти этажей и школа № 430 остаются. В планах возведение еще одной школы на 825 мест (вместо центра образования № 1830). На месте сносимых домов 6 и 8 по 2-й Вольской ул. будет построен новый детский сад.

Это центральная часть Некрасовки, ограниченная улицами 1-й и 2-й Вольской, Инициативной.
Намечено построить шесть новых домов площадью почти 88 тыс. кв. м.

Жилая группа № 2

Сохранятся поликлиника, рассчитанная на обслуживание 40 тысяч жителей, аптека, библиотека, спорткомплекс.

Планируется строительство трех жилых домов площадью 56,7 тыс. кв. м и двух детских садов, рассчитанных на 125 и 220 мест.

Сегодня это самая малонаселенная часть Некрасовки, где расположены 1-, 2-, 3-этажные здания (четная сторона 1-й Вольской улицы дома 2, 4, 6, 8, 10, 12).

Днем рождения новой Некрасовки можно считать 17 мая 2005 года, когда вышло постановление № 30 Cтоличное правительство утвердило проект комплексной реконструкции района Некрасовка, разработанный НИиПИ Генплана г. Москвы. Все дома в пять и ниже этажей а таких 33 из 42 должны быть снесены. И даже кирпичные пятиэтажки настолько дефицитна здесь земля. Жители, как сказал глава управы района Виктор Жуков, переедут в новые дома, которые построят на месте снесенных.

Май время начал

До начала комплексной реконструкции осталось совсем немного. То здесь, то там в Некрасовке можно встретить людей с нивелирами и бурами это работники Мосгеотреста исследуют грунт под каждым будущим домом. Как пообещал руководитель столичного Стройкомплекса Владимир Ресин, выход на площадки намечен на этот май.

Район уже обновляется, появились две новостройки. Первый 299-квартирный дом на 1-й Вольской ул., 24 построен по программе Молодой семье доступное жилье. Второй (1-я Вольская ул., вл. 2) возводит Мосводоканал для своих очередников и жителей Некрасовки, работающих на Люберецкой станции аэрации. Он будет сдан в конце 2006 года.

В ближайшие годы в Некрасовке построят 22 новых высотных дома в 12, 14, 17 этажей и отдельно стоящие 22-этажные башни общей площадью около 300 тыс. кв. м. В основном эти здания типовые монолитные, серий П-44Т, П-46М,
П-44К, КОПЭ, ГМС-2001, ПБ-02, С-22 Но появятся и три дома по индивидуальному проекту с подземными гаражами.

Высотки наступают

Погреб или детский сад?

Первые этажи всех новостроек будут нежилыми. Здесь разместятся магазины, аптеки, предприятия бытового обслуживания, ремонтные мастерские, учреждения для работы с детьми. Откроются новые отделения связи и Сбербанка. А вот комплексный центр соцобслуживания, построить который предполагалось на окраине Некрасовки, местные власти хотят переместить в центр.

Строительство коснулось так называемых огородов тех земель, которые несколько десятилетий назад разрешено было использовать для выращивания овощей и плодово-ягодных деревьев. У некоторых жителей участки составляют 20 30 соток, на них есть постройки, и, понятно, что со своим подсобным хозяйством люди расставаться не хотят. Хотя придется. Никаких документов на эту землю у них нет. А потому и нет оснований для выплаты компенсаций.

Тихий устоявшийся образ жизни некрасовцев это уже прошлое. Мегаполис наступает, Некрасовка стала полноправным районом Москвы. Но нельзя сказать, что реконструкция проходит безболезненно.

Получите компенсацию!

Другая больная тема погреба, принадлежащие городу и которыми жители пользуются на правах аренды. С этими раритетами поселковой жизни некрасовцам тоже придется расстаться. Районные власти решили уже к концу 2006 года построить на месте погребов детский сад на 220 мест. Ведь после ввода новостроек молодежного дома, ЖСК и дома Мосводоканала детей в районе прибавится почти в полтора раза. Уже сегодня своей очереди в детсады ждут 87 малышей.

В собственность автовладельцев гаражные боксы оформлены не были, зато у кооператива как у юридического лица документы нашлись. И потому на выплату компенсаций уже выделено 138 млн. рублей. А вот владельцам металлических гаражей (документов на землю у них нет) компенсация не полагается.

Но, пожалуй, самые большие эмоции вызывает у населения перспектива сноса гаражей таких родных, основательных, капитальных... 2-й микрорайон планируется возвести на территории, которую сейчас занимает гаражно-строительный кооператив № Это 640 кирпичных гаражных боксов и около 50 металлических гаражей. Мужское население Некрасовки лишается, можно сказать, своего второго дома, где проводит большую часть свободного времени. Одно утешение обещанная компенсация. Правда, выплачивать ее станут не всем.

До февраля 2007 года выплата компенсаций и вывод гаражных боксов должны завершиться, и во 2-м микрорайоне начнется строительство жилых домов.

Сумма, которую ТУКС-7 выплачивает каждому владельцу гаражного бокса, по оценке Виктора Жукова, вполне приличная от 212 до 460 тыс. руб. (7,5 15 тыс. долларов) в зависимости от размера и оценочной стоимости. К тому же, по поручению Владимира Ресина для владельцев гаражей ГСК-8 будет построен новый многоэтажный паркинг на 2-й Вольской улице, за водозаборным узлом (на время строительства для автовладельцев организуют открытую автостоянку напротив ГСК Хлыстово). Когда паркинг будет готов, люди смогут купить место для своего авто.

У некрасовцев свой, особенный менталитет. Люди здесь живут дружно, знают друг друга в лицо и местным достопримечательностям дают яркие, образные названия. Так, микрорайон № 2, расположенный на отшибе, в народе называют Выселками. К дому, в котором давали квартиры медикам, приклеилось слово Медицинский, а к облицованному коричневой плиткой Шоколадка. Большой многоподъездный дом назвали Кораблем, а желто-оранжевую башню ЖСК Бананом. Молодежный дом за необычную раскраску окрестили Попугаем. Пока без названия остается лишь дом Мосводоканала, хотя, как знать, может, и у него уже появилось прозвище.

Попугай с бананом

И бульвары, и велотрек

Возможно, эта устоявшаяся традиция поможет жителям выбрать и названия для товариществ собственников жилья, улыбается Виктор Жуков.

А пока управа временно переезжает на первый этаж молодежного дома на 1-й Вольской ул., 2

Нынешний общественный центр Некрасовки, расположившийся вокруг клуба и управы, будет расширяться как вдоль 1-й Вольской улицы, так и поперек от проектируемого проезда 87 до 2-й Вольской улицы. Здесь разместятся административно-деловой и культурный центр Некрасовки. На месте старого Дома культуры (1-я Вольская ул., 11) возведут здание администрации, куда переедут управа, муниципалитет и Дирекция единого заказчика.

В Некрасовке появятся бульвары они пройдут от культурно-развлекательного центра через весь жилой район до зоны отдыха с велотреком и ФОКом. Вдоль южной границы предполагается создать зеленую рекреационную зону. Здесь откроется центр с ролледромом, боулингом, теннисом, детскими и игровыми площадками.

В центре, между школой и 1-й Вольской улицей, планируется строительство большого культурно-развлекательного центра (21 тыс. кв. м) с многозальным кинотеатром и подземной автостоянкой на 160 машин, музыкально-художественной школой, выставочным залом, универмагом. Существующий спортивный комплекс (со стадионом, бассейном и спортивный залом) сохранится, но его будут реконструировать. Кроме того, здесь будет построен и новый физкультурно-оздоровительный комплекс.

Дороги для Некрасовки вопрос более чем актуальный. Предполагается расширить 1-ю и 2-ю Вольские улицы. По поручению Владимира Ресина изучаются возможности строительства магистрали, идущей от пересечений улиц 2-я Вольская и Инициативная на северо-запад. Всего один километр требуется построить до выхода дороги на ул. Воинов-интернационалистов, что в Люберцах. Затем дорога пойдет вдоль поля в Кожухово, через Косино, где уже есть выезд на МКАД.

Спасительный километр

НА ЗАМЕТКУ

Земля, по которой пройдет этот спасительный километр, числится за Московской областью, у которой свои планы на эту дорогу. Но пока район не строится, области, по большому счету, дорога эта не нужна. Зато Некрасовке необходима, как воздух. Когда начнется реконструкция, большегрузные машины забьют все существующие проезды. Мимо станции Люберцы уже сейчас не проедешь пробки, а о выезде на МКАД что и говорить... Поэтому очень важно, чтобы городские власти договорились с областными. Ведь транспортные проблемы будут мешать всем.

Несмотря на всевозможные программы и решения, практически во всех крупных городах Российской Федерации цена квадратного метра отнюдь не падает. Так может быть, рассмотреть следующий вопрос: возможно ли снижение роста цен на жилье в отдельно взятом городе? Или удорожание недвижимости всеобщий экономический закон? Попытаемся разобраться в этом, проанализировав те методы, применение которых муниципальными властями, возможно, снизит цену на недвижимость.

Управа района Некрасовка:
1-я Вольская улица, 16, корп.
Глава управы Жуков Виктор Викторович, тел. 706-97-8
Прием жителей по понедельникам, с 16.00 до 18.0
E-mail: upr_nekras@uvo.mos.ru
Номер пейджера 974-01-11, для абонента 8289
Служба одного окна управы тел. 706-99-3
Муниципальное образование Некрасовка:
1-я Вольская улица, 18, корп.
Руководитель муниципального образования Юрилина Людмила Михайловна, тел. 706-94-0
Руководитель муниципалитета Джелиева Екатерина Владимировна, тел. 706-99-5
ДЕЗ района Некрасовка:
1-я Вольская улица, 22, корп.
Директор Харламов Владимир Михайлович,тел. 706-66-6
ГУ ЕИРЦ района Некрасовка:
1-я Вольская улица, 22, корп.
Начальник Пальтова Наталья Ивановна, тел. 706-822
Паспортный стол тел. 706-712
ОДС тел. 706-63-7
РОВД Некрасовка:
1-я Вольская улица, 13, корп.
Начальник Худяков Василий Платонович, тел. 706-92-7
Дежурная часть тел. 706-91-9
Отдельный пост 64-й пожарной части: тел. 558-31-7
Дежурная часть тел. 558-32-0
Центр социального обслуживания:
1-я Вольская улица, 18, корп.
И. о. директора Балашова Елена Николаевна, тел. 706-75-7
Больница № 10:
2-я Вольская улица, 1
Главный врач Корышев Валерий Иосифович, тел. 706-69-4
Приемное отделение тел. 706-70-9
Поликлиника тел. 706-88-85, 706-88-8
Аптека тел. 558-36-87, 554-24-8
ДК Заречье:
1-я Вольская улица, 11, корп.
Директор Быкова Надежда Владимировна, тел. 706-90-95, 706-89-8
Центр творчества детей и юношества:
1-я Вольская улица, 1, корп.
Директор Серебренникова Марина Анатольевна, тел. 706-88-52, 706-88-5
Спорткомплекс:
2-я Вольская улица, 16, корп.
Директор Полунадеждина Любовь Геннадьевна, тел. 706-75-45, 706-75-49.

Теоретически возможно решением местных органов самоуправления или даже на федеральном уровне ограничить максимальную стоимость квадратного метра административными способами. Можно подойти к этому вопросу очень серьезно: учесть тип жилья, месторасположение, возраст строения и т. д. и т. п. Аналогично можно ввести ограничения не на саму цену, а на размер рентабельности строительных компаний. Такие методы, между прочим, вполне успешно работают сегодня для некоторых продуктовых товарных групп. Что в результате? На самом деле обходить такие решения население научилось еще в ту пору, когда стоимость оформления сделки с недвижимостью сильно зависела от ее цены. В договоры просто вносилась заниженная сумма. Фактически цена оставалась та же, но большая часть средств уходила в тень. То же произойдет и при любом административном ограничении реальные обороты будут просто спрятаны, со всеми вытекающими отсюда последствиями, включая криминализацию бизнеса и пр.
Вывод: подобный метод абсолютно неэффективен.

Ограничение цены квадратного метра

Свежая мысль, родившаяся в недрах правительства, введение особого налога на вторую квартиру. Но ни для кого не секрет, что аналогичная схема уже давно работает в системе оплаты услуг ЖКХ: при расчетах за вторую и последующие единицы жилплощади, зарегистрированные за одним и тем же лицом, квартплата растет, так как не действуют никакие льготы. До сих пор никого это не останавливало при приобретении лишнего жилья. Кроме того, обойти и этот барьер очень просто у каждого есть немало бесквартирных родственников. А самое главное рост налогового бремени чаще всего приводит к росту, а не снижению цен. В самом деле, если человек приобретает вторую квартиру как объект финансовых вложений или для сдачи ее в аренду, то самый простой способ компенсировать налог на нее увеличить цену.
Вывод: подобный метод также совершенно бесполезен.

Введение прогрессивного налогообложения

Существует мнение, что ощутимый вклад в удорожание жилья вносят многочисленные посредники-риелторы, наживающиеся на несформировавшемся рынке. Поэтому логично попытаться уменьшить количество профессиональных игроков путем введения жесткой процедуры лицензирования. Такое решение может принять и субъект Федерации, и даже муниципалитет. Расчет простой: снизив количество посредников в цепочке продавец-покупатель, можно рассчитывать и на снижение цены товара. Однако, согласно основным законам рынка, если снизится предложение на рынке риелторских услуг по сравнению со спросом на них, цена этих самых услуг повысится. Кроме того, расходы на подготовку специалистов и собственно лицензирование (понятно, что ни то ни другое не будет бесплатным) риелторам неоткуда покрыть, кроме как из собственной прибыли, повысив цены на свои услуги. Это, конечно же, в той или иной мере приведет к росту цен на объекты недвижимости (см. описание предыдущего метода). Что будет сильнее: эффект от устранения цепочек посредников или эффект от роста цен на услуги профессионалов неизвестно, но ясно, что суммарный выигрыш, если он будет вообще, окажется небольшим.

Лицензирование деятельности на рынке недвижимости

Развитие ипотечных и прочих кредитных схем

Вывод: метод крайне малоэффективен.

Вывод: без расширения жилищного строительства метод приводит к росту цен.

Известно, что развитие ипотечных схем и прочих способов приобретения жилья в рассрочку дает возможность многим людям приобрести квартиру. Регионы и города сегодня соревнуются между собой по объемам выданных жилищных кредитов. Но если отвлечься от общих вопросов доступности жилья и рассмотреть широкое внедрение ипотеки применительно к изменению цены квадратного метра, то окажется, что ипотека может значительно ее увеличить. Ведь кредитные механизмы вовлекают в оборот объектов недвижимости тех, кто без них никогда не сумел бы купить квартиру. Значит, на рынке растет спрос. Если росту спроса не соответствует рост предложения, значит, растет цена. Таким образом, развитие ипотеки без увеличения объемов строительства приводит к удорожанию жилья. В конечном итоге это бьет не только по тем, кто не может привлечь кредитные средства, но и по самим заемщикам. Ведь и сумма долга и проценты при покупке дорогой квартиры также повышаются.

Единственный способ реально снизить цены на жилье стимулирование строительства. Только превышение роста предложения над ростом спроса однозначно приводит к снижению цен. Разумеется, этот метод работает только в условиях свободной конкуренции. Поэтому муниципалитеты ни в коем случае не должны стимулировать лишь отдельную (отдельные) строительную компанию условия игры должны быть понятны и равны для всех. Конкретные способы стимулирования могут быть самые разные: от прямого инвестирования до налоговых послаблений, от гарантий возврата кредитных средств до финансирования подвода коммуникаций к строительным площадкам. Интересная форма строительство муниципальных доходных домов, предназначенных исключительно для сдачи квартир внаем. Это также может сдвинуть соотношение спроса и предложения в сторону удешевления квадратного метра.

Стимулирование строительства жилья

Поддержка инновационных методов строительства

Вывод: высокоэффективный метод при обеспечении свободной конкуренции.

Развитие малоэтажного строительства, создание и внедрение новых материалов и способов работы все это можно использовать для снижения себестоимости. Основная задача местных (и федеральных) властей в этом случае обеспечить поддержку инноваторов, особенно в части создания опытных образцов и их испытаний. Строительные компании чаще всего не готовы вкладывать средства в сырые проекты, а сами разработчики не имеют на это денег. Участие властей в этом вопросе в форме учреждения грантов, инновационных площадок, конкурсов и т. д. способно внести заметный вклад в снижение себестоимости жилья. Вывод: метод достаточно эффективен.

Пределом снижения цены на жилье в условиях свободной конкуренции в сочетании с увеличением объемов строительства является, конечно, себестоимость. Ее снижение возможно за счет внедрения разнообразных инноваций в этой сфере.

Все элитные квартиры можно (с известной долей условности, разумеется) разделить на три ценовые группы. Самые популярные и дешевые стоят $ 2-5 тысяч. За эти деньги можно снять одно- и двухкомнатные квартиры в центральной части Москвы, либо в престижной дуге юго-запад запад северо-запад. Обычно такие квартиры оформлены в современном стиле. Мебели может не быть, но вот обставленная кухня и полный набор бытовой техники обязательно. Чаще всего такое жилье снимают одинокие арендаторы или пары без детей, предпочитающие жить непосредственно в самом центре и не тратить много времени на дорогу до работы.

Анализ перечисленных методов говорит о том, что существуют реальные способы, при помощи которых муниципальные власти действительно способны снизить цены на жилье в отдельно взятом городе. Внутренние миграционные потоки, нивелирующие уровень цен на жилье, в России пока недостаточно развиты (за исключением, пожалуй, центростремительных направлений). Это подтверждается существенной разницей цен в разных городах. А значит, удешевление жилья или хотя бы значительное замедление роста цен на него в определенной местности вполне возможно. Ведь для стимулирования строительства на собственных территориях ни санкций российского правительства, ни специальных федеральных законов не нужно.
Цены на аренду квартир в Москве сегодня начинаются от $ 400-500 в месяц. Но это, конечно, самые экономные варианты на окраине, в типовых домах, с минимальным ремонтом и меблировкой или вообще без оных. На дорогие квартиры цены совсем другие по мнению специалистов, порогом, отделяющим элиту от неэлиты, сегодня можно считать $ 200 Верхний же предел арендных цен $ 35-40 тысяч в месяц.

Вторую подгруппу составляют двухкомнатные квартиры, имеющие какую-то уникальную характеристику. Это либо эксклюзивный вид из окна самым лучшим тут считаются звезды Кремля, либо значительная площадь от 150 кв. м. Дом обязательно должен быть современным, со всеми необходимыми атрибутами охрана, подземный гараж, система управления умный дом и т. п. Такие апартаменты снимают, как правило, несемейные люди только очень богатые, подбирающие жилье под стать собственному статусу и социальному положению.

Ценовую категорию до $ 10-12 тысяч можно разбить на две подгруппы. Первая 3-4-комнатные квартиры, ориентированные на арендаторов-иностранцев с детьми. Ключевым соображением тут оказывается наличие поблизости иностранной школы. Те, кому интересны Англо-американская и Британская школы в Покровском-Глебово, предпочитают Ленинградское шоссе и Серебряный Бор. Расположенные на Ленинском проспекте Германская и Скандинавская школы притягивают арендаторов на юго-запад Москвы. А не так давно открывшаяся в районе Чистых прудов Французская школа даже создала небольшой ажиотаж на рынке этого района.

Аренда дорогих квартир это, конечно, единичные случаи: людей с подобными финансовыми возможностями много быть не может. Однако в этом сегменте наблюдается впечатляющий рост: в прошлом году количество клиентов, желающих снять квартиру за $ 8000 в месяц и более, увеличилось по сравнению с 2004 годом в два раза. Максимальная цена аренды московской квартиры достигает сегодня $ 40 тысяч, при том что еще год назад пределом было $ 25 тысяч.

И, наконец, ценовая категория свыше $ 10 тысяч. Это уже апартаменты представительского класса, где можно проводить приемы. Общая площадь минимум 180-200 кв. м, гостиные от 60 квадратов, 3-4 санузла. Не просто отделка, а индивидуальный дизайн, эксклюзивная мебель. Здесь, как и при покупке недвижимости такого класса, присутствует фейс-контроль, человека с улицы даже если он располагает необходимыми деньгами никто не пустит.

Долларовые страдания

С самого появления рынка элитной аренды считалось аксиомой, что арендатор элитной квартиры это иностранец. Только эта категория людей была способна в 90-е годы платить несколько тысяч долларов в месяц. Но положение меняется. Иностранцы сегодня составляют примерно половину арендаторов, вторая же половина состоятельные россияне: бизнесмены, высокооплачиваемые сотрудники крупных компаний, госчиновники, люди из шоу-бизнеса. Они во многом переняли западный стиль жизни современный, мобильный. Собственный дом теперь не кажется обязательным атрибутом успеха. Такие россияне живут сейчас: тратят деньги на хорошие машины, ездят за границу, летают на собственных самолетах. И живут годами в съемных квартирах.

А вот другие факторы, обычно влияющие на ценообразование, в последнее время не очень заметны. Продолжающийся стремительный рост цен на рынке купли-продажи на аренде никак не сказывается. Также не произошло предсказывавшегося многими скачка цен после Нового года, когда в Москве в очередной раз поднялась квартплата и цены на коммунальные услуги. Эксперты объясняют это тем, что среди арендодателей уже сильна конкуренция. Рост цен если и произойдет, то в традиционный для этого явления период в августе-сентябре, когда на рынке аренды происходит сезонный рост спроса.

Доллар наши соотечественники любят очень это чувство выковалось более чем десятилетием сильнейшей рублевой инфляции. Однако никакая любовь не выдержит потрясений, которые выпали на долю американских денег в последние годы и особенно в последние пару месяцев. Арендодатели даже прекрасно понимающие, что имеют дело с людьми, чей доход номинирован в гринах, все чаще назначают цену в рублях. Или евро.

Сдача в аренду квартир продолжает оставаться бизнесом частных лиц. Доходных домов до 1917 года было очень много, а сейчас существует лишь один: построенный в 2003 году Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) в Николоворобинском переулке. Квартиры в нем можно охарактеризовать как недорогую элиту по цене $ 3-12 тысяч в месяц.

Дом, где живет доход

Объяснение тут может быть только одно. Окупаемость доходного дома составляет 7-10 лет, и при нынешнем росте цен на недвижимость застройщику гораздо выгоднее продавать квартиры, получая прибыль сразу. Массовое развитие доходных домов возможно лишь в том случае, если строительство на продажу станет менее рентабельным.

Ситуация тут достаточно странная: ДИПС неоднократно заявлял, что рассматривает данный проект как эксперимент, в случае удачи которого последуют новые доходные дома. Проект явно удался (по информации ДИПСа, арендованы 97 % квартир), однако больше ничего не построено. Объявлено несколько проектов как самого ДИПСа (он обещает построить более дорогой объект с ценами в $ 25-45 тысяч), так и ряда частных застройщиков. Но не сделано пока ничего.



Главная --> Публикации