Главная --> Публикации --> Подмосковная земля: по 25 соток в руки Onduline sa будет строить в нижнем завод кровельных материалов Утомленные городом Совет федерации отменил контроль за расходами физических лиц Цены на жилье повышают тети мани, скупая квартиры на арбате

С этими и другими вопросами мы обратились к Ирине Бобко, начальнику отдела аренды жилья компании Вавилон.

Рынок аренды подмосковной недвижимости (особенно в пределах 30-40 км от МКАД) уже не первый год характеризуется аналитиками как дефицитный. Новые коттеджные поселки появляются ежегодно, но спрос растет вместе с предложением. Как выросли арендные ставки, что в этом году собой представляет рынок сезонной аренды?

Типичный арендатор - это деловой человек, который не может отдыхать все лето, но может вывезти свою семью из города на лето, а иногда и на более длительный срок. Естественно, возможность хотя бы на выходных общаться со своей женой и детьми, не тратя много времени на дорогу, - обязательное условие. Отсюда вытекает одно из главных требований - максимальное расстояние до МКАД - 30-40 км в зависимости от направления. Риэлторы, по словам И. Бобко, начинают работать с заявками на аренду при суммах от тысячи долларов в месяц, поскольку приемлемых объектов на таком расстоянии за меньшую цену просто нет.

ПО ее мнению, никаких принципиальных изменений на рынке в этом году не произошло. Ставки аренды выросли, но существенно меньше, чем на городскую недвижимость. Аренда в Подмосковье стала дороже в среднем на 10-12 процентов. Причем цены эти часто не соответствуют тому уровню жилья, которое можно снять за эти деньги. В той же Европе аренда тоже отнюдь не дешевле, но там мы имеем развитую инфраструктуру, не говоря уже о том, что аренда дома на зарубежных курортах дает гораздо больше возможностей для отдыха, в том числе на море.

Далее наступает май, клиенту все-таки нужно хоть что-то снять, а арендодателю - сдать объект хоть за какую-то приемлемую цену. И тот, и другой становятся несколько сговорчивее, и сделка все-таки заключается. Таким образом, хотя многие привлекательные объекты к маю уже сняты, но накануне лета происходит возвращение на землю оставшихся нанимателей и собственников жилья, и если их требования начинают приближаться к реалиям рынка, они вполне могут найти друг друга с помощью риэлтора.
На первый взгляд, ситуация на рынках аренды и продажи индивидуального жилья в ближнем Подмосковье совершенно парадоксальна: цены высокие, спрос намного превышает предложение - слово дефицит тут вполне уместно, можно обсуждать лишь степень дефицитности.

Когда лучше начинать думать об аренде? Люди, которые привыкли все заранее просчитывать, начинают заниматься этим уже с декабря. В мае тоже еще не все потеряно - для каждого непредусмотрительного арендатора найдется не менее непредусмотрительный арендодатель. Иногда заявленный бюджет не дотягивает до желаемого класса объектов. А если это хозяин, то он, напротив, хочет получить гораздо больше, чем это возможно.

Почему удобства называют городскими?

При этом незастроенных пустырей предостаточно, но темпы строительства существенно ниже, чем рост спроса. В чем причина столь парадоксальной ситуации? Что нас ждет на рынке аренды подмосковной недвижимости, скажем, через несколько лет, и придем ли мы хоть когда-нибудь к европейским стандартам?

То время ушло, тщеславие свое эти лэнд-лорды ублажили, но что теперь с этим монументом делать - не совсем понятно. Спросом они уже не пользуются. Еще одна существенная проблема связана с предоставлением земельных участков. Конечно, есть такое явление, как самозахват, масштабы которого сегодня не те, что в первые годы перестройки, но, тем не менее, и в настоящее время вполне можно проходя по давно знакомой лесной тропинке, неожиданно упереться в высоченный забор с колючей проволокой, за которым почему-то оказалась симпатичная полянка. Если настойчиво поискать, то можно найти и охранника, который к такому забору, как правило, прилагается. Конкретной информации он вам, скорее всего, не даст, но наверняка популярно и доходчиво объяснит, что все принадлежит хозяину и куда вам с вашими вопросами надо идти.

Ситуация парадоксальна только на первый взгляд, поскольку есть множество факторов, замораживающих сложившийся статус-кво. Первый и главный - это коммуникации. Нам уже минимум два последних года говорят (в связи с государственной программой доступное жилье), что значительная часть стабилизационного фонда должна расходоваться именно на инфраструктуру, но если не считать незначительных подвижек, то воз и ныне там. Еще следует отметить, что множество особняков и коттеджных поселков построены явно не по уму. У определенного класса людей появились деньги, они бросились скупать землю в старых дачных поселках и иногда даже на шести сотках воздвигали трехэтажный монумент в стиле неовампир.

Жилье не работает

Правда, в последнее время власти все же пытаются с подобными самозахватчиками бороться, но пока эта борьба происходит в основном в модном сейчас жанре реалити-шоу и сводится ко всяческим битвам при бане Аллы Борисовны, включая проекты переноса подмосковных рек. С другой стороны, если вы грамотный инвестор европейского склада и закон вам сегодня гарантирует участие в открытых аукционах и тендерах на застройку, - попробуйте это сделать реально. Если вы не наладите неформальный контакт с местными властями - никакие законы не помогут. Об этом сегодня говорят на самом высоком уровне, но ситуация пока не меняется.

Все это приводит к ситуации непреодолимого дефицита на рынке аренды, в том числе и сезонной. Земля стоит все дороже, многие не в состоянии догнать рынок и купить свой коттедж. Они идут на рынок аренды, а там предлагается лишь незначительная часть загородных домов. Многие, кто может оставить работу летом на месяц или более, приходят к мысли, что гораздо проще найти достойный вариант аренды за пределами России, где нет такого дефицита земли и загородных домов. Как ни странно, лозунг Землю - народу! никак не желает в России претворяться в жизнь.

Кроме причин, так сказать, политэкономических, существуют и проблемы, связанные с нашим менталитетом. По некоторым оценкам, из уже построенных особняков и коттеджей почти половина не работает. Чтобы сдавать коттедж, его надо отделать, подключить в нем все оборудование и обставить мебелью. У многих собственников процесс застыл на стадии коробки, а то и на нулевом цикле. В лучшем положении поселки, где земля продавалась с подрядом на строительство. Но и те дома, которые вроде бы находятся в высокой степени готовности, часто не сдаются и не используются хозяевами. Часть из них давно и безнадежно фигурируют в базах данных на продажу - со столь же безнадежно завышенными ценами. Для любого европейца очевидно, что купленное им недвижимое имущество должно работать круглый год, если он им сам не пользуется. Это поддерживается и европейским законодательством, и наличием разветвленной сети управляющих компаний. Мы к этому тоже идем, но очень неспешно.

Строительство будет вестись на территории племзавода Петровский, с которым уже достигнуто соответствующее соглашение. Эксперты рынка называют планы Пересветгрупп обоснованными: сегодня любая жилищная застройка вблизи от Москвы имеет высокий уровень инвестиционной привлекательности.

Как стало известно Бизнесу, в ближайшие несколько лет группа компаний Пересветгрупп возведет несколько жилых кварталов площадью около 450 тыс. кв. м в подмосковном городе Лыткарине.

Инвестором проекта в Лыткарине выступает компания Славянское подворье, принадлежащая Пересвет- Реал эстейт. Как пояснил Игорь Конюхов, инвестконтракт на застройку территории Петровского заключен с самим племзаводом и муниципалитетом. Раскрыть объем инвестиций в строительство, а также долю в проекте Конюхов отказался. Если девелоперы просто протянут все коммуникации от ближайшей магистрали, их затраты превысят $250 млн,- считает директор департамента маркетингового анализа УК Масштаб Наталья Чукаева. Общий объем инвестиций в строительство составит около $300 млн,- добавляет генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По словам Чукаевой, доля Пересвет-групп может составить около 85%.

О старте нового проекта Бизнесу рассказал заместитель генерального директора компании Пересвет- Реал эстейт (входит в Пересвет-групп) Игорь Конюхов. Сейчас уже окончено оформление документов на земельный участок, идет корректировка проекта застройки,- уточнил Игорь Конюхов.- Планируется, что здесь будет возведено жилье эконом- и бизнес-класса, а также элитные малоэтажные дома. Строительство будет вестись на территории племзавода Петровский площадью 80 га в городе Лыткарине.

Впрочем, несмотря на то что город близок к столице, транспортное сообщение осложнено отсутствием железнодорожной ветки и удаленностью от автотрассы на Москву,- отмечает Попов.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что компания выбрала перспективный участок под застройку. Сегодня предложение в Лыткарине ограничено: в продаже осталось лишь несколько адресов,- говорит руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. По его словам, любая жилая застройка вблизи от Москвы сегодня инвестиционно привлекательна. В ситуации острого дефицита предложений на рынке новостроек высокий уровень спроса отмечается на все объекты,- соглашается директор отделения управления новостроек Миэль-недвижимость Юлия Гераськина.

Дефицитный товар

По его словам, Лыткарино отличается и невысоким уровнем цен в сравнении с другими городами Московской области на такой же удаленности. При покупке на этапе котлована цены на квартиры составят $1-1,1 тыс. за кв. м,- прогнозирует Гераськина. Кроме того, заявленный объем строительства свидетельствует о долгосрочных намерениях компании: сроки реализации 450 тыс. кв. м составят от пяти до семи лет,- отмечает Попов. По мнению Гераськиной, в условия инвестконтракта может быть включено требование обеспечить строящийся микрорайон социальной и инженерной инфраструктурой.
Возможности ранее построенной инфраструктуры, особенно в центральных районах столицы и ближнем Подмосковье, практически исчерпаны. Как следствие, за последние полтора-два года, по оценкам игроков рынка, стоимость обеспечения строительных объектов коммуникациями увеличилась на 30-40%. В результате значительно возросла и стоимость реализации проектов.

По мнению участников рынка, дефицит мощностей усугубляется монополией крупных компаний на их подключение.

О нехватке необходимых мощностей говорят не только сами коммунальщики, но уже и девелоперы, которым приходится платить немалые деньги за подключение своей строительной площадки к необходимым коммуникациям. Это касается всех составляющих, от воды и канализации до тепла и электроэнергетики: технические условия, предлагаемые застройщикам для решения вопросов технического присоединения, становятся все более неподъемными, с сожалением отмечает председатель комиссии по девелопменту и строительству ОПОРЫ России Алексей Кожевников.

за гигокалорию. Эта составляющая в инвестиционных проектах равняется примерно $100 на квадратный метр при жилой застройке, то есть в среднем до 15% от всех затрат на проект,- утверждает Краснов.

Как следствие, на рынке наблюдается существенный рост цен на подключение строительных площадок к необходимым сетям. За последние полтора-два года стоимость обеспечения строительных объектов коммуникациями увеличилась на 30-40%, констатирует эксперт департамента девелопмента управляющей компании Масштаб Дмитрий Краснов. По его данным, при расчете инвестиционной привлекательности площадки по Подмосковью следует опираться на следующие цифры: стоимость подключения водоснабжения и канализации составит примерно $1-1,1 тыс. с кубометра в сутки, по электричеству можно ориентироваться на $1,2-1,3 тыс. за киловатт, по теплу - $2,5 тыс.

В большинстве случаев основной проблемой для застройщиков является решение вопроса подключения к электроэнергии. Особенно часто с подобными трудностями сталкиваются компании, реализующие свои проекты в центре Москвы.

Сети в нагрузку

Сталкиваясь со столь серьезными затратами, некоторые застройщики зачастую принимают решение перепродать инвестконтракт, объясняет гендиректор компании Solo Светлана Муханова. Игроки рынка отмечают, что подобная практика больше распространена на рынке коммерческой недвижимости, чем жилой. Несмотря на повышение стоимости обеспечения площадки коммуникациями, доходность по проектам отнюдь не снизилась, считает Дмитрий Краснов.

Девелоперы сталкиваются с тем, что свободные электрические и тепловые мощности либо отсутствуют, либо их недостаточно для реализации проекта,- констатирует генеральный директор компании МИАН-девелопмент Анатолий Морозов. По его словам, во многом это связано с тем, что в последнее время энергетика не развивалась, тогда как в настоящее время темпы роста городского строительства в разы опережают темпы развития энергетики как в Москве, так и в области. От решения проблем сетей мы все чаще вынуждены переходить к решению проблем генерации тепла и электроэнергии, создания новых водозаборных узлов,- жалуется Кожевников. С ним соглашается и Дмитрий Краснов: В Москве прокладку кабельных линий часто пытаются навязать инвестору как обременение при выдаче технических условий на присоединение к сетям, хотя, согласно законодательству- ППМ №815, этот пункт входит в обязанности городского заказчика.

Зачастую застройщики стараются решить проблемы с коммуникациями самостоятельно.

Вынужденные меры

Впрочем,эксперты рынка уверены, что в Москве в отличие от Подмосковья такие электростанции широкого применения найти не могут. У инвесторов неизбежно возникнут трудности с прохождением государственной экологической экспертизы, из-за этого даже при строительстве промышленных зданий в ЦАО собственные электростанции не строят, рассуждает Дмитрий Краснов. Одно из исключений, по его словам, составляет ТЭЦ в Москва-Сити.

Прокладывается собственное водоснабжение, строятся бойлерные, мини-ТЭЦ. Но это не способ решения вопроса, а вынужденные меры,- считает руководитель проектов группы компаний RIGroup Евгений Епишин. По данным Дмитрия Краснова, в зависимости от объекта окупаемость его составляет 3,5-4 года на промышленном объекте, который требует постоянного использования тепла и электричества, или до 15 лет при жилой застройке. Подобные сроки устраивают не всех девелоперов. Тем не менее в условиях отсутствия возможности подключения к центральным сетям или непомерно высокой стоимости подключения многие застройщики все равно рассматривают подобную альтернативу.

Анатолий Морозов считает, что развитию мини-ТЭЦ в столице мешает дефицит свободных участков, особенно в центре города.

С ним соглашается и Евгений Епишин, добавляя: В этом случае возникает отдельная проблема подключения к газу: особенно сложно получить разрешение на присоединение к газу у соответствующих газоторгующих организаций, что может длиться по полгода.

Туманное будущее

В Подмосковье практика строительства собственных электростанций и других необходимых сетей распространена более широко. Одним из первых стал гипермаркет Три кита за МКАД,- рассказывает Краснов.- Пользуются такой возможностью и иностранные фабрики и промышленные предприятия: группа компаний Данон и даже комплекс Межрегионгаза на Калужском шоссе имеют собственные мини-ТЭЦ. Кроме того, в области намного выгодней устройство собственных артезианских скважин с водоподготовкой, что позволяет получить воду на порядок более высокого качества, чем та, которую можно взять из обычной муниципальной сети, при этом на порядок дешевле, добавляет Краснов.

С ней соглашается Алексей Кожевников. По его словам, должны быть созданы прозрачные и четкие правила игры на рынке. Надо предусмотреть участие бизнеса в совместном строительстве с государством новых энергетических мощностей, привлечение дополнительныхкредитов, а также сливание излишков электроэнергии в систему,- поясняет Кожевников.

Игроки рынка недвижимости пока не видят реальных путей решения возникшей проблемы с дефицитом необходимых для реализации новых девелоперских проектов мощностей. Сети старые, и они перегружены. Единственный выход - постепенно инвестировать в их модернизацию, однако кто будет этим заниматься, и так пока очень спорный вопрос,- с сожалением рассуждает Светлана Муханова.



Главная --> Публикации