Главная --> Публикации --> Владимир ресин: я цены не назначаю. мое дело строить Capital partners сядет у домодедово Недвижимость за рубежом. в поисках экзотики... Вексельберг и мамут занялись логистикой Сколько стоят услуги профессионала и можно ли без них обойтись?

Очная ставка

Если вы решили снять загородный дом, обращение в агентство недвижимости позволяет избавиться от большинства хлопот, переложив их на плечи профессионалов. Остаются только приятные хлопоты, а именно, - просмотр и выбор объектов.

Сложности могут быть связаны с тем, что хозяин решит, что продешевил и поднимет цену. При долгосрочной аренде ежегодное повышение ставки - это нормальное явление, но при аренде на лето - это никак нельзя назвать нормой. Ни риэлтор, который нашел жилье, ни договор в такой ситуации, увы, не помогут. Можно отказаться платить больше и посмотреть на реакцию наймодателя. Впрочем, по уверению риэлторов, такие накладки случаются редко: хозяева держатся за найденных клиентов и без необходимости не будут нарушать условия договора. Иногда их просто останавливает мысль о том, что обиженный арендатор не станет добиваться правды, а просто на прощание что-нибудь разломает, получив обратно свой депозит.

При этом надо отдавать себе отчет, что после заключения договора аренды вы все равно остаетесь с хозяином дома один на один. Хотя риэлторы любят подчеркивать важность грамотно составленного договора, но в реальности перспективы отсылки друг друга к положениям договора совершенно бесперспективны. В России права арендатора ничем не защищены даже при долгосрочной аренде основного жилья, что уж говорить о какой-то даче. Судебные перспективы исков по договору аренды близки к нулю, да никто и не будет связываться.

Все же юридическая помощь риэлторской компании немаловажна. По крайней мере, агентство проверит, что на этот дом или хотя бы участок есть какие-то документы (на загородные дома часто нет никаких документов). При самостоятельном найме могут быть накладки, когда дом сдает человек, который не имеет на него реальных прав. Структура собственности старых дач часто чрезвычайно сложна. Обычно при наследовании дача оказывается в долевой собственности сразу у многих родственников, которые нередко из-за этого конфликтуют. Кто-то из них, полагая, что покойник именно его любил больше всех, считает себя единственным законным наследником, который вправе сдавать дачу в аренду. Но у других наследников, может быть, свое мнение на этот счет. Лучше всего не оказываться в центре таких семейных разборок.

Зачем нужны риэлторы?

При краткосрочной аренде комиссионные чаще всего берутся в размере 50% от арендной ставки, при долгосрочной - 100 процентов. Вообще, для агентства работа с загородной арендой всегда хлопотнее, чем с городскими квартирами, хотя бы потому, что надо ездить за город. Поэтому некоторые агентства берут и все 100% с нанимателя коттеджа на лето.
В минувшем году рынок элитного жилья переживал настоящий ренессанс: цены росли, а квартиры раскупались мгновенно. Причем, как рассказывают риелторы, в большинстве случаев их покупали в подарок женам и дамам сердца.

Основная задача риэлтора - подобрать нужный вариант и организовать показ. Обычно комиссионные платятся только по факту заключения договора найма. Иногда агентство может попросить какую-ту предоплату, поскольку находятся клиенты, которые морочат голову агентству до бесконечности и, в итоге так ничего и не снимают. Комиссионные платит наниматель. Собственник в 90% случаев не платит ничего. Если требования собственника загородного дома к будущим арендаторам очень специфичны или он надеется, что агентство поможет ему сдать объект подороже, он тоже может заключить эксклюзивный договор. В этом случае он заплатит комиссию за продвижение своего объекта.

Соседи - это лишнее
Наиболее часто с просьбами подобрать элитное жилье в подарок обращаются иностранцы, у которых вторая половина - русская, но есть и отечественные потребители (высокопоставленные чиновники, нефтяники, газовики, энергетики и сотрудники телевидения). Требования к подаркам особенные: обычно выбирают квартиру 100--200 кв. метров в тихом зеленом центре, либо в новом кирпичном доме, либо в старых домах после реконструкции. Любители "элитки" соседей не жалуют, а потому предпочитают покупать жилье в домах, в которых не более 40 квартир.



Мужчины-покупатели, как правило, согласны на уже сделанный евроремонт - у них нет ни времени, ни желания общаться со строительной бригадой. А вот одариваемые жены в большинстве своем предпочитают, чтобы ремонтные работы делались по их вкусу и под их пристальным наблюдением.

Важно также местоположение дома, вид из окон (кто-то хочет обязательно с видом на Кремль или в крайнем случае на какую-нибудь церквушку, кому-то важен палисадник под окном), наличие охраны и состояние подъезда. Тем, кто работает в Кремле, смотреть на свой офис, как правило, не очень хочется, их почему-то тянет к воде. И конечно, не должно быть под окном никаких труб, заводов и свалок. Особых требований к этажности нет: некоторым нравится поближе к земле, кто-то хочет обозревать всю Москву из окна.

У иностранцев свои требования: они привыкли к регулируемому отоплению и очень хотят жить в экологически чистом районе (особенно требовательны немцы).

Дорогие квартиры обязательно должны быть оборудованы кондиционером, дополнительным плюсом квартиры считается наличие приточно-вытяжной вентиляции (помимо центрального кондиционирования).

Торг уместен
Практически всегда перед покупкой квартиру показывают тому, кого собираются одарить. Как правило, дорогой презент делают мужья своим официальным или гражданским женам. Женщины покупают жилье мужчинам редко, но все-таки бывают и такие случаи.

Англичане, к примеру, трепетно относятся к оплате коммунальных услуг. Они привыкли жить в холоде, всегда экономят на отоплении, на горячей воде, поэтому требуют, чтобы в квартире были установлены счетчики. Иностранцы не желают менять привычки и отдают предпочтение квартирам в кондоминиумах (товариществах собственников жилья), поскольку наличие ТСЖ позволяет регламентировать коммунальные платежи. Кстати, «коммуналка» в элитном доме стоит от 2 до 2,5 доллара за кв. метр в месяц.

Элитное жилье не в центре (новостройка без отделки), а на Юго-Западе можно купить за 1,5--2 тысячи долларов за кв. метр. То, что предлагается на нулевом цикле по цене 1100 долларов за кв. метр, элитным уже не считается.

Интересно, что в процессе поиска квартиры-подарка бюджет может кардинальным образом измениться. Скажем, человек приходит в агентство и говорит, что хотел бы в подарок купить квартиру в центре, площадью около 150 метров, и уложиться в 250 тысяч долларов. Ему объясняют, что либо нужно выбрать другой район, либо понизить требования к качеству дома, либо согласиться на отсутствие охраны или гаража. Если покупатель не согласен пожертвовать качеством, бюджет увеличивается в 2--3 раза. Самые дорогие подарочные варианты обходятся, как правило, в 1--2 миллиона долларов. Около миллиона стоит квартира на Кропоткинской или на Патриарших в новом кирпичном доме, площадью 200--250 кв. метров, с потолками 4--5 метров. Самый дешевый вариант - расселение коммуналки в центре, но таких квартир уже почти не осталось.

Покупая квартиру в подарок, следует учитывать некоторые юридические тонкости, связанные с дарением недвижимости. Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Подарочная упаковка
Если в сделке участвуют русский продавец и иностранный покупатель, может возникнуть еще вопрос о том, какую цену указывать в договоре. Иностранец настаивает на полной цене, наши соотечественники -- на оформлении по стоимости БТИ, продавцам приходится уступать. Заверять сделку у нотариуса сейчас не обязательно, поэтому можно сэкономить 1,5% от стоимости квартиры. Впрочем, и нотариусы стали брать 1% от суммы сделки вместо прежних полутора.

Еще одна немаловажная деталь: дарителю придется потратиться на уплату имущественного налога в том случае, если нотариус выдал удостоверение договора дарения. Но этих расходов можно избежать, если квартира предназначена законной супруге. Законодательством предусмотрены льготы по уплате этого налога. В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (с последними изменениями от 27 января 1995 года) налог с имущества, переходящего в порядке дарения одного супруга другому, не взимается. Налог не взимается независимо от того, проживали супруги вместе или нет. Основанием для предоставления льготы является свидетельство о регистрации брака, а в случае его отсутствия - решение суда о признании факта супружества.

Супруг, прописанный в подаренной квартире, имеет право только проживать в ней, но претендовать на ее раздел или обмен он не сможет, не являясь собственником. Право проживания сохраняется за ним и в случае развода.

Сейчас размер арендной платы за землю в Москве зависит от вида деятельности арендатора. При этом практически не учитывается стоимость самого земельного участка. Департамент земельных ресурсов города разработал новую методику исчисления арендных ставок за землю. Он предлагает с 1 января этого года по вновь заключаемым договорам аренды земли исчислять арендную плату в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен тот или иной объект. При этом величина ставки арендной платы за аренду земли будет зависеть от вида ее функционального использования. В этом случае ставка рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости и от нее зависит итоговая величина платы за аренду землю.

Московским арендаторам надо готовиться к увеличению платежей за землю. Вчера правительство города поддержало предложение изменить порядок расчета арендной платы за земельные участки по вновь заключаемым договорам. По новым правилам величина арендной платы будет зависеть от кадастровой стоимости занимаемой предприятием территории. При этом мэр Москвы Юрий Лужков выступил категорически против наделения льготами отдельных категорий арендаторов.

Руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев не скрывает, что новая методика приведет к значительному повышению арендных ставок за землю. По его словам, например, Центральный универсальный магазин (ЦУМ) при новых условиях расчета аренды будет платить 885 руб. за квадратный метр земельного участка в год (это в 1,3 раза больше, чем сейчас).А в некоторых периферийных кварталах Москвы, в частности в Северном Бутове, аренда может подорожать в 2-8 раз.

Так, самую низкую ставку, в размере 0,001%, чиновники предусмотрели для земельных участков, предоставленных в краткосрочную аренду для строительства объектов, включенных в адресную инвестиционную программу и финансируемых из городского бюджета. Наиболее высокую ставку, в размере 3% от кадастровой стоимости, предлагается установить для участков, на которых размещены торговые палатки и павильоны. В свою очередь, земли под промышленными, научными, в том числе малыми предприятиями, попали в среднюю категорию, ставка аренды для которых должна составить 1,5%.

Для экспертов, как оказалось, нововведение правительства не стало неожиданностью.

Чтобы избежать столь резкого скачка, Дамурчиев предложил до 2007 года предусмотреть преференции для арендаторов земли, деятельность которых признается приоритетной. Однако Юрий Лужков посчитал неприемлемой практику, когда от решения того или иного чиновника зависит судьба предприятия, в том числе по оплате аренды земли. Поэтому Лужков призвал исключить льготы, касающиеся каких-либо частных или персональных случаев и поручил доработать документ до 15 февраля.

Кроме того, отмечает эксперт, нововведения позволят устранить негативную практику сдачи в субаренду земли, за которую ряд компаний платит по льготным ставкам. При этом Михаил Гец убежден, что компании, которые арендуют землю, смогут снизить затраты по аренде, используя те или иные законные методы. Самый выгодный вариант - выкуп земли под объектом, что разрешено федеральным законодательством. Даже те компании, которые занимаются не особо рентабельным бизнесом, могут взять банковский кредит и приобрести землю в собственность,- говорит эксперт.

Более того, специалисты одобрили идею чиновников, но при условии дифференцированного подхода при определении величины арендных ставок. По словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, решение об увеличении аренды земли оправданно хотя бы по той причине, что Москва - столица, а в столицах неизбежно высокая плата как за аренду помещений, так и за аренду земли.

Например, вопрос переселения из центра нефункциональных помещений, нерентабельных производств. А также избавиться от так называемых нежелательных помещений на тех или иных земельных участках, на месте которых могут появиться более востребованные объекты. Многие компании, например, арендуют землю под игорные автоматы в наиболее выгодных местах.

Начальник департамента стратегического анализа ЗАО Система-Галс Александр Гаврилин также поддерживает решение об увеличение ставок аренды земли. По его мнению, это позволит местным властям решить целый ряд проблем.

Правда, по мнению экспертов, власти должны поддержать низкорентабельные отрасли и смягчить последствия от роста арендных ставок. Размер ставки за аренду земли необходимо устанавливаться в зависимости от вида деятельности и территории, на которой расположен объект. Если в городе недостаточно магазинов детских товаров, недорогих кафе, то им необходимо оказать помощь,- полагает Гаврилин. В свою очередь председатель московской конфедерации промышленников и предпринимателей Елена Панина настаивает на переходном периоде при введении новых арендных ставок. В противном случае, по ее словам, многие столичные промпредприятия разорятся или станут развивать промышленность в других регионах.

В том случае если за аренду земли, например, около метро или в торговых центрах придется платить повышенную ставку, не исключено, что многие игорные заведения не справятся и вынуждены будут закрываться,- отмечает Александр Гаврилин.

Первые этажи отдаются на откуп общественности. Жильцы вместе с обслуживающей организацией будут сами решать, кого предпочтительнее позвать в соседи на сдаваемый в аренду этаж. Однако городские власти намерены строго следить за тем, чтобы в «витрине дома» размещались в основном предприятия бытового и социального назначения.


С 1 июля в Москве будет запрещено строить квартиры на первых этажах жилых домов. В силу вступят «Дополнения к городским строительным нормам», по которым на первых этажах многоэтажек архитекторы начнут проектировать все что угодно, только не жилье.

Вторая причина в дороговизне. Арендные площади первых этажей предлагаются желающим по ценам, равным стоимости квадратного метра жилой площади. Как показывает практика, пока значительно дешевле построить, например, магазин или кафе, на отдельном участке, чем брать в аренду площади на первом этаже жилого дома. Именно поэтому эксперты полагают, что после 1 июля объемы аренды площадей в жилых домах вряд ли существенно увеличатся. Так же они уверены, что коммерциализация первых этажей никак не отразится на ценах на рынке жилья.

По данным пресс-службы стройкомплекса Москвы, во втором полугодии 2003 года в аренду будут сданы от 70 до 100 тыс. кв. м. Однако крупные компании пока осторожничают, не проявляя интереса к нежилым этажам новостроек (на первых этажах коммерческих домов квартиры не проектируются с 1997 года). Первые этажи часто пустуют по двум причинам. Например, кондоминиумы и городское правительство никак не договорятся о том, кто хозяин нежилой части здания. Кондоминиумы хотят быть собственниками первых этажей, как и своих квартир, а правительство настаивает на арендных отношениях.

– магазины и кафе;

Что можно размещать на первых этажах:

– офисы;

– объекты социально-бытового назначения (парикмахерские, домовые кухни, отделы «Кулинария» и т. п.);

– детские клубные учреждения;

– медицинские кабинеты;

Что нельзя размещать на первых этажах (список дорабатывается):

– гаражи закрытого типа.

– предприятия по ремонту обуви;

– круглосуточные магазины и кафе;

– химчистки;

– мастерские металлоремонта;

– склады любых типов


– развлекательные заведения;



Главная --> Публикации